Je vous prie de croire, Monsieur le Directeur général, à l assurance de ma considération très distinguée.

Transcription

1 Epinal, le 16 mars 2010 Le Président, Deuxième section Réf. à rappeler : Recommandé A.R Monsieur le Directeur général, Par lettre du 21 janvier 2010, je vous ai communiqué le rapport d observations définitives de la chambre régionale des comptes concernant la gestion de l office public de l habitat «Meurthe-et-Moselle Habitat», à compter de l exercice 2003 jusqu à la période la plus récente. En l absence de réponse au terme du délai d un mois prévu par l article L du code des juridictions financières, je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le rapport d observations définitives qui sera communiqué par le président au conseil d administration, dès sa plus proche réunion. Inscrit à son ordre du jour, il sera joint à la convocation adressée à chacun des membres de l assemblée et donnera lieu à débat. Après information du conseil d administration, le rapport d observations définitives deviendra un document communicable à toute personne qui en fera la demande, conformément aux dispositions de la loi du 17 juillet 1978, relative à la communication des documents administratifs. Je vous prie de croire, Monsieur le Directeur général, à l assurance de ma considération très distinguée. Monsieur Jean-Paul CRUCIANI Directeur général de Meurthe-et-Moselle Habitat 33, boulevard de la Mothe BP n NANCY cedex Jean MOTTES

2 2 RAPPORT D OBSERVATIONS DEFINITIVES Office public de l habitat «Meurthe-et-Moselle Habitat à Nancy (Meurthe-et-Moselle)

3 3 Le présent rapport est composé des documents suivants : 1. Rapport d observations définitives du 21 janvier Procès verbal par lequel le greffe de la Chambre régionale des comptes de Lorraine constate que Monsieur Jean-Paul CRUCIANI, directeur général de Meurthe-et-Moselle Habitat, n a pas adressé de réponse au titre des dispositions de l article L du code des juridictions financières dans le délai d un mois fixé au 23 février Procès verbal par lequel le greffe de la Chambre régionale des comptes de Lorraine constate que Monsieur Laurent RIGHI, président du conseil d administration de Meurthe-et-Moselle Habitat, n a pas adressé de réponse au titre des dispositions de l article L du code des juridictions financières dans le délai d un mois fixé au 23 février 2010.

4 4 S O M M A I R E SYNTHESE 4 1 INTRODUCTION 6 2 PRESENTATION DE L OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DENOMME «MEURTHE & MOSELLE HABITAT» Caractéristiques générales Le budget de l office Les missions et la compétence territoriale de l office Le défaut d enregistrement au registre du commerce et des sociétés, une irrégularité en voie de résolution 8 3 LA GESTION DE «MEURTHE & MOSELLE HABITAT» La situation financière Le cadre comptable Les résultats d exploitation Le bilan L endettement De l efficience des services Un mode d organisation administrative rénové appelant ponctuellement des corrections Des frais de personnel supérieurs aux standards du secteur d activité Une base de défraiement des administrateurs à revoir Le contrôle de gestion Le renforcement d une gestion active du patrimoine immobilier Les principes généraux d organisation Une mise en forme imparfaite de la stratégie de l établissement Les missions de gestionnaire départemental du logement social Des orientations à l attribution des logements en attente d actualisation Le règlement intérieur de la commission d attribution des logements : Organisation de la gestion du logement social Données quantitatives de la demande et des attributions de logements Profil des attributions de logements en RECOMMANDATIONS 32

5 5 SYNTHESE «Meurthe-et-Moselle Habitat» (MMH) relève de la nouvelle catégorie d établissements créée par l ordonnance n du 1 er février 2007 relative aux offices publics de l habitat qui a substitué de plein droit, à compter du 3 février 2007, le statut d office public de l habitat (OPH) à celui des OPAC préexistants. L office qui emploie actuellement 283 salariés, disposait, en 2007, d un patrimoine immobilier de logements dont un tiers environ, soit précisément logements, situés en zones urbaines sensibles (ZUS). Son budget annuel est actuellement de l ordre de 70 M. La situation financière de l office est dans l ensemble favorable. Néanmoins, l établissement enregistre, malgré tout, au regard de plusieurs indicateurs de résultat, des performances contrastées. Ainsi, il se situe dans le groupe de tête, par le niveau de son annuité de dette avec /logement. En revanche, en termes de frais de structure (frais de personnel + autres dépenses d exploitation) il est plutôt dans le bas du tableau de classement (1 011 /logement). L office affecte une part substantielle de ses moyens à des dépenses de maintenance (640 /logement en 2007 au regard de 538 /logement pour le groupe de référence des structures des zones 2 et 3) et à la production de logements neufs. La trésorerie de l office est importante et situe l établissement à un niveau beaucoup plus élevé que la majorité des OPH. Ainsi, le niveau de la trésorerie au 31 décembre 2007 est élevé : /logement contre /logement pour la valeur médiane nationale. L OPH, dont ce n est pas la vocation première, accumule dans ces conditions une trésorerie surabondante, de l ordre de 26 M, au regard des besoins du cycle d exploitation et du respect des normes prudentielles spécifiques à ce secteur d activité. La chambre constate par, ailleurs, que d importantes disponibilités font l objet de placements financiers, dont l exposition aux risques devra faire l objet d une attention constante en particulier dans le contexte auquel les marchés financiers sont actuellement confrontés. La chambre relève, par ailleurs, que l établissement envisage de mobiliser une partie des réserves financières constituées pour le financement d une politique d investissement dynamique conforme aux orientations du plan stratégique de patrimoine de l office pour la période S agissant de la période qui s ouvre, les enjeux pour MMH sont de trois ordres : - approfondir la recherche d une meilleure efficience de ses services et surmonter l impact d une situation héritée du passé, notamment, la présence, dans son budget, d une masse salariale disproportionnée par rapport à son plan de charge actuel, - poursuivre une gestion active du patrimoine immobilier, en maîtrisant mieux le phasage entre les opérations de démolition et la reconstruction dans le cadre des opérations ANRU et en assurant l équilibre financier des opérations neuves, - remplir efficacement ses missions de gestionnaire départemental du logement social, en réorientant sa politique d attribution des logements sur la base des dispositions de la convention d utilité sociale actuellement en préparation.

6 6 1 INTRODUCTION L instruction à fin de vérification des comptes et d examen de la gestion de l Office public de l habitat «Meurthe & Moselle Habitat» à Nancy (Meurthe & Moselle) a été inscrite au programme 2008 de la Chambre régionale des comptes de Lorraine. Par lettre du 8 juin 2008, le directeur général en fonction, M. Jean-Paul CRUCIANI, en a été informé. Un entretien de début de contrôle s est déroulé le 29 août 2008 au siège de l office public de l habitat à Nancy. L entretien de fin de contrôle a été réalisé sur place, avec M. Jean-Paul CRUCIANI, le 27 mars Les observations provisoires arrêtées par la chambre lors de sa séance du 9 juillet 2009 ont fait l objet d un rapport qui a été adressé le 12 août 2009 au directeur général de l établissement, M. Jean-Paul CRUCIANI. Des extraits ont été envoyés respectivement au président du conseil général de Meurthe & Moselle le 7 octobre 2009 ainsi qu au représentant du GIE dénommé «Groupement Habitat Social 54» ; une seule réponse été enregistrée par la chambre. La chambre, dans sa séance du 18 décembre 2009, a retenu les observations à caractère définitif rapportées ci-après. 2 PRESENTATION DE L OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DENOMME «MEURTHE & MOSELLE HABITAT» 2.1 Caractéristiques générales Un «office public d habitation à bon marché pour le département de Meurthe et Moselle» est créé par décret du 17 février 1927 ; il sera transformé par la suite, en office public d habitations à loyer modéré du département de Meurthe et Moselle par effet de la loi de 1949, puis à compter de 1982 (Décret du 26 août 1982), en office public d aménagement et de construction (OPAC). L ordonnance n du 1 er février 2007 relative aux offices public de l habitat prise en application de la loi «engagement national pour le logement» du 13 juillet 2006, par son article 6, a substitué de plein droit, à compter du 3 février 2007, le nouveau statut d office public de l habitat (OPH) aux OPHLM et aux OPAC préexistants. Désormais, la structure dénommée «Meurthe-et-Moselle Habitat», identifiée sous l acronyme «MMH», à la suite d une décision prise en 2005, relève de cette catégorie d établissements. Le déplacement de son siège social est intervenu en 2008 (décision du CA en date du 13 mars 2008). MMH emploie actuellement 283 salariés, dont 16 relèvent des statuts de la fonction publique territoriale.

7 7 L office dispose en 2007 d un patrimoine immobilier de logements - y compris les équivalents en foyers pour adultes-, dont un tiers environ, soit précisément, logements, sont situés dans les zones urbaines sensibles (ZUS) à Jarville-la-Malgrange (la Californie), Laxou/Maxéville (Champ le Boeuf), Laxou (Les Provinces), Tomblaine, Malzéville (Saint-Michel Jéricho), Vandoeuvre-lès-Nancy Le nombre de logements terminés (hors foyers) est de à la date du 31 décembre 2007 (16 % du parc régional) ; ce parc locatif se compose de logements collectifs et de maisons individuelles. Le patrimoine immobilier de MMH comprend, par ailleurs, des locaux commerciaux et industriels (26 unités), des garages et parkings couverts (2 369 unités) et des foyers (787 équivalents logements). L âge moyen de ce patrimoine immobilier est de 34 ans. La part des logements mis en service avant 1948 est marginale (0,3 % du total). Environ deux tiers des logements (67,2 %) datent de la période Les logements mis en service entre 1976 et 1980 représentent 12,3 % du parc total tandis que les logements de la période constituent 20,2 % du patrimoine de l office. 2.2 Le budget de l office Le budget 2009 a été établi selon les nouvelles normes applicables à compter du 1 er janvier 2009 ; le compte de résultat prévisionnel y est présenté en équilibre sur la base de 69,844 M de produits et prévoit un résultat prévisionnel de 0,537 M. Le tableau de financement prévisionnel est établi à partir de ressources estimées à 65,7 M dont 47,2 M par suite d une augmentation des dettes financières. Les emplois de ces financements sont chiffrés à hauteur de 62,7 M, faisant naître un apport prévisionnel au fonds de roulement de 3 M. 2.3 Les missions et la compétence territoriale de l office Le premier alinéa de l article L , dans sa nouvelle rédaction, précise que les OPH sont des «établissements publics locaux à caractère industriel et commercial». Les missions de l OPH sont énoncées aux articles L à du CCH ; ces dernières dispositions reprennent dans leur intégralité celles de l ancien article L applicable aux OPAC en l assortissant de compléments à l article L L ensemble est d application immédiate à la date de publication de l ordonnance du 1er février D autres dispositions dont les conditions d application ont été précisées par le décret du 1 er juillet 2008 sont concernées par l article 13 de l ordonnance, renvoyant à une mise en œuvre le 1 er janvier 2009, au plus tard. Les articles L et L du CCH fixent les règles relatives à la compétence géographique et au rattachement des offices à un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d habitat, à un département ou à une commune. Aux termes de l article II du règlement intérieur en date du 4 septembre 2001, «l OPAC de Meurthe et Moselle a compétence sur le territoire de la région Lorraine. Il a également compétence pour intervenir sur le territoire des départements limitrophes à la région lorraine, après accord de la commune d implantation de l opération».

8 8 La mise à jour du règlement intérieur au regard des textes les plus récents reste à effectuer. 2.4 Le défaut d enregistrement au registre du commerce et des sociétés, une irrégularité en voie de résolution En dépit de ses démarches administratives non abouties à compter de 1991, l OPH de Meurthe et Moselle est resté en activité depuis sa création et jusqu à une date très récente, au moment de son passage dans la catégorie des offices publics de l habitat, sans être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ; or cette obligation d inscription, relève à l instar de tout EPIC, d un texte législatif depuis 2000 (article L du code de commerce). Les initiatives prises par les responsables de MMH à compter de janvier 2009 pour remédier à cette situation semblent en voie d aboutissement. 3 LA GESTION DE «MEURTHE & MOSELLE HABITAT» Le contrôle de la chambre, comprenant l examen de la situation financière, conduit à identifier trois catégories d enjeux pour MMH : - approfondir la recherche d une meilleure efficience de ses services et surmonter l impact d une situation héritée du passé, notamment, la présence dans son budget d un coût salarial conséquent ; - poursuivre une gestion active du patrimoine immobilier, notamment en matière de réhabilitation ; maitriser le phasage entre les opérations de démolition et la reconstruction dans le cadre des opérations ANRU et assurer l équilibre financier des opérations neuves. Or, MMH bien que bénéficiaire des facilités octroyées par l Etablissement public foncier lorrain (EPFL), est confronté à la pénurie de foncier disponible ; - réussir efficacement ses missions de gestionnaire départemental du logement social, en actualisant les orientations en matière d attribution des logements sur le fondement des dispositions de la convention d utilité sociale actuellement en préparation. 3.1 La situation financière Le cadre comptable MMH relève, par décision de son conseil d administration, du régime des établissements soumis aux règles de la comptabilité de commerce depuis Ce régime comptable est maintenu de droit sans nécessité de confirmation expresse après l entrée en vigueur des dispositions de l ordonnance du 1 er février 2007 portant création de la catégorie des OPH. L établissement n est, en conséquence de la manifestation de son option comptable, pas assisté dans sa gestion d un comptable public. En revanche les comptes font l objet des diligences d un commissaire aux comptes. Sur le fondement de la nouvelle réglementation comptable issue de l avis du conseil national de la comptabilité n du 23 juin 2004, le conseil d administration a décidé le 9 juin 2006, d appliquer la comptabilisation de l actif par composants pour les immeubles

9 9 livrés à compter de Cette méthode consiste à procéder à une analyse des composantes des immeubles locatifs, puis à fixer en regard de chacune des catégories ainsi obtenues (cinq composants obligatoires et trois composants facultatifs), des durées d amortissement différenciées. Les valeurs préconisées en ces matières par le Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) ont été retenues à cette fin. Les autres composants facultatifs (équipements de sécurité, aménagements extérieurs, aménagements intérieurs sur équipements communs) sont ignorés pour l instant dans cette nouvelle approche. Par ailleurs, ainsi que le prévoient les nouvelles règles comptables applicables en l espèce, le conseil d administration a retenu d appliquer la méthode rétrospective aux cinq composants obligatoires créés. Elle consiste en particulier, pour les immeubles livrés avant le 1 er janvier 2005, à recalculer les amortissements à la date du 31 décembre 2004, et par voie de conséquence à déterminer une nouvelle valeur de l actif net. Ce retraitement, effectué sous le contrôle du commissaire aux comptes, a donc une incidence directe sur la situation nette au bilan. En revanche, s agissant des travaux de réhabilitation et d amélioration, la réglementation comptable ne l interdisant pas, le conseil d administration a opté pour le maintien des comptes en l état au 31 décembre 2004, c'est-à-dire sans retraitement de cette catégorie d actifs. Les amortissements, à compter de 2005, se poursuivent ainsi sans changement de méthode sur la durée restant à amortir Les résultats d exploitation Le résultat comptable Sous des règles spécifiques définies par une instruction comptable de 1995 modifiée en 1998 et en 2007, MMH présente un résultat net comptable positif sur l ensemble de la période sous revue. Ce résultat correspond à 13,4 % des loyers (6,5 % en moyenne de 2004 à 2006 contre 1,2 % en 2003). Ce ratio favorable est à rapprocher des 10,4 % de la valeur médiane nationale. Sous un angle différent mais en exprimant la même tendance positive, le résultat comptable de 2007 rapporté à l unité de logement, s établit à 449 / logement contre 352 /logement en valeur nationale de référence. Le résultat d exploitation avant produits financiers pour 2008 est estimé à 1,776 M. Le résultat net prévisionnel de 2008 est excédentaire de l ordre de 3,8 M. Néanmoins, ce résultat, même s il est favorable, reste fortement impacté par des frais de structures (frais de personnel et autres dépenses d exploitation) dont le niveau atteint /logement. Or, pour ce critère, la médiane pour l ensemble des OPH se situe à 935 /logement en 2007 voire à 840 pour la catégorie des OPH en activité en zone 2 et 3. Les frais de structure de MMH, sont environ 20 % supérieurs à la valeur médiane de référence.

10 L autofinancement Le ratio d autofinancement de l exploitation courante calculé comme suit par MMH : (recettes courantes annuités (amortissements financiers, intérêts) TFPB coût de la maintenance locative (régie incluse) autres dépenses d exploitation (frais de personnel hors régie, pertes de charges récupérables due à la vacance, coût des impayés, autres charges d exploitation), s établit à 305 /logement au regard de 334 /logement de la valeur médiane nationale ; ce niveau représente 9,1 % des loyers (10,1 % pour la médiane). Au vu de ces chiffres, les performances de l établissement, appréciées au regard de sa capacité à générer, par son cycle d exploitation, les moyens nécessaires au financement de ses investissements, sont actuellement en retrait d un point par rapport aux références de sa catégorie d appartenance. De surcroît, les performances pourraient être atteintes également par l amélioration du taux annuel de couverture des amortissements financiers (AF), par les amortissements techniques (AT), ratio qui s est dégradé au cours des trois derniers exercices. En effet, par application de l article R (combinaison des anciens articles R et R modifiés) du code de la construction et de l habitation, les dotations aux amortissements des immobilisations locatives (dits amortissements techniques) doivent permettre de compenser le remboursement en capital des emprunts appelés au financement des investissements locatifs (notion d amortissement financier). Ainsi, s établit la règle d équilibre des amortissements techniques et financiers dont l objet consiste à vérifier si les amortissements des immobilisations locatives couvrent a minima le remboursement des emprunts contractés pour le financement de ces investissements. Or, la valeur annuelle non cumulée de cet indicateur passe de 1,09 en 2004 (1,01 en 2006) à 0,94 en 2007, ainsi calculé : dotations aux amortissements : 10,8 M - (amortissements financiers : 9,5 M + reprises de subventions 2 M ). Par comparaison à la référence nationale (valeur médiane de 0,99), l établissement se situe par ce critère technique en 2007 au 185ème rang sur 275 selon une analyse professionnelle externe. Dès lors, et quand bien même l écart cumulé AT/AF (amortissements techniques amortissements financiers) ferait apparaître au terme de l exercice 2007 une position très favorable à raison d un excédent de 30,1 M (à opposer néanmoins aux 32,6 M de 2005), il s agit en l espèce d un signal d appel à la vigilance car l office a beaucoup investi sur la période récente et compte prolonger cette stratégie. Sur ce point, la chambre prend acte des simulations financières effectuées lors de la dernière mise à jour du plan stratégique de patrimoine (PSP) de MMH, dont les conclusions, validées par la Caisse des dépôts, indiquent que le rapport AT/AF en cumul est toujours supérieur à 1 sur la période 2009 à AT /AF 1,15 1,16 1,16 1,16 1,17 1,17 1,18 1,19 1,19 1,20

11 Le bilan Données générales La structure du bilan n appelle pas d observations particulières. Les ressources permanentes (298 M au total de capitaux propres, de subventions nettes, de provisions et d emprunts au 31 décembre 2007), constituées en majorité par les dettes financières (66 % des ressources permanentes), assurent une couverture satisfaisante des emplois de même nature (immobilisations nettes des dépréciations et des amortissements). Ainsi, le fonds de roulement, déterminé selon la méthode d analyse adoptée par la fédération nationale des OPH (pour 276 OPH) et mise en œuvre dans l élaboration annuelle d un dossier individuel de situation (DIS) sur le fondement d une analyse économique et financière des comptes, hors portage des stocks d accession, des réserves foncières et des autres opérations préliminaires, atteignait le niveau de 11,6 % des ressources permanentes au 31 décembre 2007 ; cette position favorable est à apprécier également par comparaison à la valeur médiane nationale de 9,4 % à la même date. La notion de «potentiel financier», laquelle dérive du fonds de roulement exprime le reliquat potentiellement affectable au financement des immobilisations nouvelles. Néanmoins, le niveau du potentiel financier dépend étroitement de la stratégie financière de l établissement, à savoir la mobilisation rapide des financements externes ou au contraire, le préfinancement sur fonds propres. Des précautions dans l analyse sont nécessaires en liaison avec l effet de la réforme comptable intervenue en Le changement de méthode comptable affecte en particulier, les règles propres à la constitution de provisions pour «dépenses de gros entretien». En effet, de telles provisions, doivent désormais s appuyer sur un plan pluriannuel d entretien. A défaut, ces dépenses sont comptabilisées en charges au fur et à mesure de leur réalisation. Sur ce point, les instances de MMH ont décidé de ne pas constituer de provisions pour gros entretien (voir supra). En revanche, les dépenses de gros entretien ou de grosses réparations sont conséquentes et s élevaient à 6,8 M en 2007, soit, à 499 /logement au regard de 308 /logement de la valeur médiane nationale. Ce critère de référence issu du panel national, est à compléter par des éléments relatifs aux reprises de l exercice, soit 92 /logement face aux 337 /logement que représentent les provisions constituées en 2007 par la plupart des autres offices pour anticiper des dépenses programmées de gros entretien. Il résulte de ce qui précède la notion de «potentiel financier à terminaison». Cet autre indicateur intègre, d une part, les dépenses restant à payer et, de l autre, les fonds restant à encaisser sur les opérations d investissement non soldées et en cours. Le «potentiel financier à terminaison», calculé à la date du 31 décembre 2007, ressortait pour MMH à /logement ; cette valeur est proche de la médiane nationale qui se situait à /logement en Cependant, il y a lieu de constater que le «potentiel financier à terminaison» a sensiblement progressé en comparaison de la situation en 2006 (836 /logement). La structure du bilan de MMH, à l instar de la situation de la majorité des OPH, se caractérise par un besoin en fonds de roulement (BFR) négatif en raison du différentiel

12 12 apparaissant entre le délai d encaissement des créances (principalement, des loyers) et les dettes à payer (dettes fournisseurs et autres dettes d exploitation). Le BFR, de valeur négative, représente ainsi 16 % des loyers et charges en 2007 ; ce niveau très favorable à l établissement, est à opposer au taux également négatif de même espèce de 7,4 %, pour la valeur médiane nationale. Il résulte de ce qui précède, un niveau instantané important de trésorerie au 31 décembre 2007 de /logement au regard de /logement de la valeur médiane nationale. L analyse de la trésorerie au cours du cycle d exploitation nécessite en tout état de cause, un examen plus approfondi La trésorerie MMH assure un suivi du niveau de sa trésorerie au jour le jour. La situation hebdomadaire est retracée sous la forme d un graphique présenté à intervalle régulier aux membres du conseil d administration. Au regard des éléments produits au cours du contrôle, la plage de variation de la trésorerie en 2008 se situait entre 35,64 M pour le point bas et 44,09 M pour le point haut. Durant les onze premières semaines de 2009, l amplitude des variations de la trésorerie s est située dans un «tunnel» compris entre 38,1 M et 34,5 M. En considérant qu au 31 décembre 2007 les provisions pour risques et charges (5 M ) et les dépôts de garantie des locataires (2,8 M ) (c/1651) représentaient globalement un montant de 8,5 M, il vient que MMH semble disposer en moyenne d une réserve de fonds propres, disponibles notamment pour l investissement, de l ordre de 26 M. Ces disponibilités étaient, d ailleurs, valorisées en forme de placements financiers à hauteur de 39,8 M au 31 décembre 2008 (valeur comptable), dont 33,8 M gérés par le réseau des caisses d épargne, notamment 17,5 M dans le cadre d un fonds commun de placement (Banque Palatine 1 ) dont la valorisation nécessiterait sans doute une actualisation au regard des risques éventuellement liés à la crise financière internationale. Les fonds placés à long terme représentent au total 28,6 M. Les produits financiers annuels dépassent 1 M en Dans sa réponse, le directeur général de MMH fait également valoir, justifications chiffrées à l appui (annexe 2), les éléments suivants : - le cycle d exploitation des activités de l office génère structurellement un besoin en fonds de roulement négatif conduisant à un volume de trésorerie sensiblement supérieur au niveau du fonds de roulement ; - l accroissement significatif des investissements réalisés depuis 2006 nécessite de conserver une marge de manœuvre suffisante en matière de trésorerie car une part de cette encaisse est adossée à des fonds réglementés (provisions réglementées, dépôts des locataires) ; -le plan stratégique de patrimoine de MMH sur la période traduit une dynamique d investissement forte appelant notamment des financements à prélever 1 Etablissement en restructuration financière depuis l automne 2008

13 13 sur les réserves financières constituées par l office et entrainant de fait une diminution du niveau de la trésorerie La chambre souligne le fait que l établissement devra en tout état de cause, s attacher à veiller à la réalisation des objectifs inscrits à son plan stratégique de patrimoine dont l actualisation régulière conduira à intégrer les marges de manœuvre réelles de l établissement, notamment ses fonds propres disponibles. En conséquence de ce qui précède, la chambre confirme qu il n est pas dans la vocation d un OPH d accumuler une trésorerie excessive au regard des besoins du cycle d exploitation et du respect des normes prudentielles spécifiques à ce secteur d activité. Au surplus, une réflexion nouvelle sur sa stratégie d ajustement annuel, voire de modération, des loyers peut s avérer nécessaire. La chambre constate, par ailleurs, que d importantes disponibilités de capitaux sont valorisées en forme de placements financiers dont l exposition aux risques, dans le contexte actuel des marchés financiers, doit nécessairement faire l objet d une attention soutenue. Sur ce point, le représentant de l office affirme que «les décisions prises montrent que l'exposition aux risques de ces placements est parfaitement appréhendée par les gestionnaires de MMH. Les placements de MMH font l'objet de toute la vigilance requise, afin de prendre toute décision de gestion nécessaire pour en assurer la sécurité et en optimiser le rendement». A cet égard, la chambre au vu de la réponse aux observations provisoires portant sur la valorisation du portefeuille financier, respectivement, au 1 er janvier 2008, 30 juin 2008, 31 décembre 2008 et 29 juin 2009, constate que la valeur des parts détenues dans les placements susceptibles de présenter des risques de dépréciation (fonds communs de placement de la banque Palatine) a connu des fluctuations, notamment à la baisse comme en 2008 (- 1,61 % entre le 1 er et le 31 décembre 2008, en dépit d un pic en juin 2008) sans pour autant faire l objet de dotations aux provisions pour dépréciations de placements financiers car, selon le représentant de l office, «la valorisation de notre fonds [a] toujours été supérieure à sa valeur en comptabilité» L endettement L évolution de la dette au cours de la période sous revue est restée modérée jusqu en 2005 puis a connu un sursaut important en 2006 et 2007 en rapport avec une politique patrimoniale plus dynamique et en apparence maîtrisée. De 151 M en 2002, l encours annuel moyen est passé à 183 M en 2006, soit une progression de l ordre de 20 %. La situation favorable de l établissement se reflète également dans le niveau du service de la dette (annuité du capital remboursé + intérêts versés) de /logement au regard de /logement de la valeur médiane nationale. Rapporté aux loyers encaissés, le service de la dette s établissait, en 2007, à 36,2 %, soit à un niveau assez stable au cours de la période récente. Cette contrainte financière est en tout état de cause, inférieure aux 41,1 % de la valeur médiane nationale.

14 14 La chambre constate que MMH a adopté le système de la «ligne globale de financement pluriannuel» pour la période 2007/2009, garantie à 100 % par le conseil général, pour ses opérations de construction neuve et de réhabilitation situées en dehors du territoire de la communauté urbaine du grand Nancy (CUGN). Cette facilité accordée par la collectivité de rattachement procure, selon le président de MMH, une grande réactivité à l établissement pour le lancement de ses opérations nouvelles. 3.2 De l efficience des services Les premières réformes organisationnelles et structurelles engagées à partir de 2003 sont désormais achevées. L OPAC de Meurthe et Moselle et l OPAC de Nancy, placés respectivement jusqu en 2005, sous la responsabilité d un directeur général unique ont recouvré chacun leur autonomie depuis cette date. Cette évolution est matérialisée par un protocole d accord daté du 17 janvier 2005 et ses avenants successifs. S agissant plus particulièrement de MMH, une refonte du mode d organisation interne et la redéfinition d une relation «clientèle» forment la pierre angulaire de ces transformations. Le renforcement du contrôle budgétaire s inscrit dans les mêmes objectifs. Des améliorations sont néanmoins à rechercher dans de nombreux domaines exposés dans ce qui suit Un mode d organisation administrative rénové appelant ponctuellement des corrections S agissant des délégations de signature du directeur général, la chambre note, en tout état de cause, que le directeur général de l OPAC est devenu directeur général de l OPH lors de la transformation de ladite structure en OPH, sans qu aucun acte de confirmation de ses fonctions ne fût nécessaire, en application des dispositions de l article 8 de l ordonnance de Il est compétent pour passer tous actes au nom de l office, notamment pour signer les contrats, dans le cadre des orientations générales fixées par le conseil d administration. En revanche, le risque contentieux n apparaît pas complètement circonscrit tant que le directeur général n a pas confirmé par écrit les délégations de signature qu il aurait pu consentir à l époque, en tant que directeur général de l OPAC, à certains de ses collaborateurs ; l acte à créer devant préciser désormais la qualité de directeur général d OPH du délégant. Le règlement intérieur en vigueur depuis le 4 septembre 2001 n a, quant à lui, pas encore été actualisé, notamment son article III. En l état, il n intègre pas l augmentation du nombre des administrateurs, dont le principe a pourtant été décidé par le conseil général de Meurthe-et-Moselle, en qualité de collectivité de rattachement. Une proposition d'actualisation du règlement intérieur devait être présentée à la séance du conseil d'administration de MMH le 8 octobre En outre, l évolution de certains textes, notamment ceux relatifs au nouveau code des marchés publics, n est pas encore retranscrite dans ce document, même si des documents traitant de cette matière ont été élaborés par ailleurs.

15 15 De même, le règlement intérieur n est pas à jour avec l évolution des textes régissant les OPH, notamment en ce qui concerne les nouveaux domaines de compétence, du conseil d administration, du président du conseil d administration ou du directeur général (articles R à R du code de la construction et de l habitation). Pourtant, une information a été donnée dans le sens d une mise en adéquation du règlement intérieur avec les nouveaux textes régissant les OPH, lors de la session du 2 octobre Les règles de nouvelle gouvernance redéfinies par les termes de l ordonnance de 2007 sont actuellement peu explicites en raison de l ancienneté d un document datant de Les textes annoncés par l ordonnance n du 1 er février 2007 relative aux offices publics de l habitat devraient faciliter la mise à jour de ce dispositif interne. En ce qui concerne les activités de prestations externes et des liens avec le GIE «Groupement Habitat Social 54», MMH mène des missions de conduite d'opération voire de délégation de maîtrise d ouvrage depuis les années 1980, pour diverses collectivités (conseil régional, département, communes) ou des établissements publics locaux. Ces missions exigent un niveau de responsabilité et d'engagement s apparentant à un programme conduit pour son propre compte. Elles sont suivies par un chargé d'opérations, salarié de MMH. Plusieurs décisions sont en suspens, s agissant de deux programmes du département, ou d une mission à la demande de la commune de Longuyon. Toutefois, les orientations nouvelles de MMH tendent à privilégier, depuis 2005, la production neuve et la réhabilitation pour son compte propre : construction de logements neufs, démolitions de plus de logements, vente de 240 logements et investissement de plus de 90 M pour la mise à niveau du parc immobilier, et, par voie de conséquence, à moins s investir dans cette catégorie de prestations. Parmi les dossiers de conduite d'opération encore en portefeuille, l un d eux concerne par exemple, le chantier du Quartier Champ Le Bœuf. La conduite d opération, rémunérée à hauteur de HT au bénéfice de MMH, menée en apparence pour le compte du GIE, associe directement l OPAC (OPH) de Nancy dans le cadre d un programme financé par l'anru et dont le coût des travaux s élève à 1,7 M HT. Cette opération met ainsi en présence un GIE dont le rôle n apparaît pas clairement dans la mesure où l opérateur réel est MMH, lequel apporte au groupement, l ensemble des moyens, notamment en personnels, sans articulation précise avec des contrats de travail dûment identifiés pour les agents concernés et expressément détachés ou mis à disposition de manière permanente ou occasionnelle. En effet, MMH est membre du GIE «Groupement Habitat Social 54» constitué le 26 janvier 2007 entre les OPH de Nancy, de Toul, de Lunéville et de Meurthe-et-Moselle. Le groupement a pour objet «de faciliter l activité économique de ses membres, d en améliorer et d accroître les résultats tout en recherchant, à travers le partenariat créé, la réalisation d économies substantielles». Le GIE a ainsi vocation à œuvrer dans les matières tendant à «apporter à ses membres tout accompagnement, aide, conseil, moyens» et à «harmoniser les procédures respectives de ses membres» dans de nombreux domaines tels que la construction (maîtrise d ouvrage, conduite d opération et ce, particulièrement dans le cadre de la reconstitution de

16 16 l offre de logements au titre des programmes A.N.R. U.), la maîtrise d œuvre, la production de foncier à bâtir, l accession sociale à la propriété, les marchés publics, la gestion locative de proximité, la gestion des ressources humaines ou l informatique. Dans l esprit de ses promoteurs, MMH en particulier, l activité du groupement n aurait qu un caractère auxiliaire par rapport à l activité économique de ses membres. Ainsi, selon les responsables de MMH, le GIE présente un intérêt pour leur structure dans la mesure où cet organisme permet de mutualiser des charges, notamment de personnels ou de partager les coûts de développement de certains équipements et de la maintenance du système interne d information. De même, pour MMH, la maintenance courante des logements situés dans le secteur du Toulois et du Lunévillois peut être l occasion de limiter les charges liées à la dispersion de ce patrimoine sur le territoire départemental et à son éloignement par rapport aux autres sites d implantation de MMH. En outre, les relations contractuelles mettant en présence le GIE ont été justifiées par le représentant de MMH en tant qu elles permettent de partager des compétences dans des matières nécessitant des technicités particulières (dossiers ANRU, assistance juridique et comptable, procédures des marchés publics, ). La plupart de ces missions sont conçues pour permettre à MMH de se procurer des recettes tendant à atténuer ses charges de personnel. Or, pour l accomplissement des actions mentionnées à l objet social du GIE, des conventions tripartites ont été passées : - convention du 9 mai 2007 relative au partenariat informatique MMH/OPAC de Nancy, - convention du 9 mai 2007 : Quartier Champ le Bœuf conduite d opération pour la réhabilitation des logements de l OPAC de Nancy, par MMH, - convention du 9 mai 2007 mission de contrôle interne et de gestion par MMH pour le compte de l OPAC de Nancy, - convention du 9 mai 2007 : conduite d opération par MMH pour la construction de 45 logements à Toul (convention contestée par la Trésorerie de Toul) ; convention du 5 juin 2007 relative à la remise en état des logements de MMH sur le Lunévillois (en attente de mise en application). Ces conventions mettent en présence, un OPH «fournisseur», un OPH «client» et le GIE «GHS 54». Néanmoins, ce mode de fonctionnement et son montage juridique ont connu des difficultés, notamment administratives. Ainsi des conventions passées par l OPH de Toul ont été contestées par le trésorier de Toul. La direction générale de l Urbanisme, de l Habitat et de la Construction a confirmé, par courrier en date du 6 décembre 2007, que les prestations passées dans le cadre du GIE ne nécessitait pas une mise en concurrence préalable mais elle a préconisé de doter le GIE de personnel au moyen de conventions de mise à disposition de personnel d un organisme au profit du GIE. Sur les préconisations des services centraux du ministère en charge du logement social, le contrat constitutif du GIE a, semble t-il, déjà été modifié. De surcroît, selon les informations reçues, le GIE ne dispose, ni de moyens spécifiques (matériels informatiques, logiciels et autres moyens bureautiques, ), ni de personnels émargeant à son propre budget ou mis de manière expresse et nominative à disposition de la

17 17 structure, qui permettraient à cette organisation d être activement présente dans l exécution des conventions passées elles (voir les dispositions des articles L et L du code du travail ; ainsi que L , L et L du même code). La chambre estime qu il appartient aux responsables de MMH de vérifier si, en l état des textes applicables et de la jurisprudence en cette matière, ses relations contractuelles avec le GIE présentent actuellement toute la sécurité juridique requise. Dans sa réponse, le directeur de MMH précise qu «une réflexion est en cours entre les O.P.H. membres de la structure pour envisager son avenir. Si le choix de sa pérennité est fait, les recommandations exprimées par la D. G.U.H.C, dans son courrier en date du 6 décembre 2007, seront appliquées. Le contrat constitutif du G.I.E. a déjà été modifié sur ce point, pour prévoir les modalités de mise à disposition de moyens» Des frais de personnel supérieurs aux standards du secteur d activité Eléments de contexte L OPH «MMH» dans sa configuration actuelle est l héritier d une situation historique récente marquée par l effet, au 1 er janvier 2006, d une convention mettant fin à des prestations pour le compte de l OPAC de Nancy. L abandon, dans ce contexte, de la gestion d environ logements et le report de l essentiel des moyens en ressources humaines de la structure d origine vers une gestion recentrée sur le patrimoine locatif propre à MMH ( logements - y compris les foyers et leurs équivalents logements) matérialisent ce changement. Toutefois, le départ limité à seulement 18 salariés a fait naître une structure de coûts plus défavorable, laquelle porte atteinte, depuis lors, à l optimisation des performances globales de l établissement. En effet, l activité ainsi abandonnée correspond à une cinquantaine d emplois équivalents temps plein (ETP), selon les responsables de MMH. Dans les faits, les départs de salariés de MMH vers l OPH (OPAC) de Nancy sont intervenus sur une base volontaire. La diminution des effectifs qui en a résulté n est pas en rapport avec la baisse de recette consécutive à la décision de mettre un terme à la convention de prestation de service conclue avec l OPH (OPAC) de Nancy. Selon le directeur de MMH, mentionnant les conclusions de plusieurs rapports d inspection, la surcharge des frais de personnel préexistait à la résiliation de la convention de prestation de services avec I'OPAC de Nancy. Pour l intéressé, cette résiliation a accentué, de façon transitoire, un phénomène déjà mis en évidence antérieurement par des auditeurs externes La structure des coûts du personnel L effectif moyen salarié est passé de 338 en 2004 à 308 en 2006 puis à 292 personnes en En pratique, la masse salariale, sous la composante des dépenses de personnels non récupérables a peu évolué sur la période sous revue en dépit d une réduction significative du plan de charge de l office, plus particulièrement à compter de 2006.

18 18 Cette dépense est passée de 7,7 M en 2004 à 7,3 M en 2007, montant qui représentait toutefois, 21,3 % des recettes locatives ; or, la valeur médiane nationale s affichait au taux de 16,1 % pour l ensemble des OPH, soit environ cinq points de moins que l organisme contrôlé. En somme, les frais de personnel représentaient 706 /logement en 2007, comparativement aux 541 /logement, valeur de la médiane calculée au niveau national. Ce surcoût de charges de personnel d environ 30 %, apparaît, actuellement encore, comme une donnée structurelle particulièrement pénalisante pour l établissement. Pour infléchir cette situation, les responsables de MMH portent attention au taux de renouvellement des personnels, ces évolutions s effectuant sur la base de profils d emplois redéfinis. D ores et déjà, l effectif salarié du siège a été réduit de 142 personnes en 2004 à 127 en La chambre prend acte de la volonté de l organisme d atteindre un ratio «dépenses de personnel non récupérables/loyers» inférieur à 20 % dès 2010 et de tendre progressivement vers la valeur médiane observée de 16 % pour des OPH comparables. Dans sa réponse, le directeur général de MMH indique que l objet visé pour 2010 est quasiment atteint dès l exercice Le profil des emplois est évocateur d une forme de «sur-encadrement», voire d une administration pléthorique. MMH avec ses 109 agents de maîtrise (34 % des effectifs) et 49 cadres (16 % de l effectif total), se caractérise également par une proportion élevée d agents de maîtrise et de cadres parmi les effectifs totaux. En effectifs équivalents temps plein (ETP), les salariés des catégories A et B sont au nombre de 12 pour1 000 logements tandis que la médiane calculée pour les OPH s établit à la valeur de 8,7 pour 1000 logements. Globalement, MMH se caractérisait, en 2007, par le ratio de 21,6 agents ETP pour logements de son patrimoine locatif ; la valeur de la médiane de ce secteur d activité, se situant à 21,1 agents/1 000 logements. La chambre estime que MMH doit poursuivre une gestion dynamique des personnels afin d adapter les emplois et les effectifs au plan de charge actuel et futur de l établissement tout en optimisant l ensemble de ses coûts de fonctionnement Une base de défraiement des administrateurs à revoir Régime de remboursement des frais applicable aux membres du conseil d administration ou des autres instances de l office L article R du code de la construction et de l habitation pose le principe de la gratuité des fonctions d administrateur des OPH.

19 19 En conséquence, les administrateurs d OPH ne peuvent prêter leur concours à titre onéreux à l établissement, ni recevoir de celui-ci des avantages directs ou indirects, sous quelle que forme que ce soit, du fait de leurs fonctions. Cependant, le conseil d administration peut décider d un régime indemnitaire à l occasion de la participation des administrateurs aux réunions du bureau, des commissions prévues par la loi ou les règlements en vigueur et des commissions formées au sein du conseil d administration et prévoir le remboursement des frais de déplacement des administrateurs. L indemnité forfaitaire est destinée, selon le cas, à compenser la diminution de leur rémunération ou de leur revenu ou l augmentation de leurs charges du fait de leur participation aux séances plénières de cette instance. Dans la continuité de la création des OPH par l effet de l ordonnance du 1 er février 2007, un arrêté conjoint des ministres chargés du logement et du budget devrait préciser les conditions d application de ces règles et fixer en particulier, le montant maximum des indemnités susceptibles d être allouées aux administrateurs. Jusqu à l entrée en vigueur de ce texte, demeurent les dispositions de l article L du code de la construction et de l habitation et celles de l arrêté du 31 juillet 1985 pris en application de l ancien article R et modifié par l arrêté du 28 avril 1998, applicable aux administrateurs des anciens OPHLM qui prévoit, pour le calcul de l indemnité forfaitaire maxima qui peut être allouée, un taux horaire de 7,33 dans la limite de 8 heures par jour. Le 9 juin 2006, le conseil d administration a statué dans cette matière de la manière suivante : «Sur le fondement de la réglementation relative aux indemnités que le conseil d'administration d'un OPAC peut allouer aux administrateurs, en vertu des articles R et R du Code de la Construction et de l'habitation et de l'arrêté du 31 juillet 1985, le Conseil d'administration a, par délibération du 23 novembre 1985, décidé d'allouer aux administrateurs les 3 types d'indemnités prévus : indemnité forfaitaire pour perte de salaire indemnité forfaitaire de déplacement remboursement des frais de transport Ces mesures concernent la participation aux réunions du conseil, du bureau et des commissions. Selon les éléments communiqués, la somme forfaitaire allouée aux administrateurs à titre d indemnités de déplacement est fixée à 68,61. Assujettie aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) dans la circonstance d application de la mesure par MMH, l indemnité nette versée ressort à 63,29 par déplacement. Or ce taux indemnitaire, dans la mesure où il apparaît parmi les dispositions de l arrêté du 20 septembre 2001 pris en application du décret du 28 mai 1990 repose de ce fait, sur une base juridique incertaine s agissant des administrateurs d OPH.

20 20 Par ailleurs, le niveau de remboursement des frais de déplacement (taux kilométriques) dont bénéficient les administrateurs de MMH, s effectue également sur une base juridique incertaine. En effet, les taux servis dans ce cadre sont souvent ceux retenus par l administration fiscale au titre du calcul des avantages en nature 2. La chambre observe que les indemnités allouées aux administrateurs sont versées actuellement sur des bases juridiques incertaines ; le conseil d administration devra en conséquence s attacher à examiner cette question le plus tôt possible en se conformant aux textes applicables. Suivant en cela les recommandations de la chambre, le directeur général de MMH indique, dans sa réponse, que le conseil d administration sera appelé à statuer à brève échéance sur cette question dans l attente de dispositions réglementaires nouvelles Le contrôle de gestion Le cadre général d organisation interne Le contrôle de gestion interne repose sur la tenue de tableaux de bord par les services et comprend notamment, un suivi budgétaire. Les tableaux de bord concernent les impayés, la vacance des logements, les plannings des opérations de construction et de réhabilitation, la trésorerie globale des opérations de construction et de réhabilitation. Le suivi budgétaire est mensuel et comprend une estimation à fin de mois du résultat à partir d un compte de résultat simplifié. Dans ce cadre sont assurés, le suivi des charges d administration, le traitement des charges non récupérables ainsi que celles relatives aux opérations de gros entretien. Le budget se décline par service aux fins d une optimisation de son exécution. Un service «achats/prestations internes» est chargé de la «logistique interne». Par le passé, cette mission était intégrée au sein du service «marchés publics». Par ailleurs, un service d audit interne a été mis en place dès Une mission «qualité» instituée en janvier 2008 est chargée de préparer des référentiels «qualité». Pour l heure, aucun dispositif de certification des procédures internes n est opérationnel. Néanmoins, la démarche certification dite «Qualibail» devrait se concrétiser dès le début Plus généralement, une réflexion est engagée depuis le début 2009 afin de définir les contours d un contrôle de gestion plus étroitement en lien avec les orientations stratégiques de MMH et les objectifs de la future convention d utilité sociale. Des retards ont également été pris en matière de comptabilité analytique actuellement présente dans l établissement sous une forme balbutiante au regard des éléments transmis. 2 Par exemple, 0,545 /km pour un véhicule de 8CV et plus jusqu à 5000 km.