ABORDABILITƒ ET CHOIX TOUJOURS (A C T) PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS

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1 ABORDABILITƒ ET CHOIX TOUJOURS (A C T) PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS D'APPROBATION ƒtude de cas Normes de construction visant les appartements accessoires Ville de Saskatoon Saskatoon (Saskatchewan) PrŽparŽ pour : la FŽdŽration canadienne des municipalitžs l'association canadienne des constructeurs d'habitations l'association canadienne d'habitation et de ržnovation urbaine la SociŽtŽ canadienne d'hypoth ques et de logement PrŽparŽ par : Energy Pathways Inc. Ottawa (Ontario) Juillet 1997 Cette Žtude de cas a ŽtŽ financže par la SociŽtŽ canadienne d'hypoth ques et de logement. Cependant, les opinions exprimžes sont celles des auteurs et la SociŽtŽ n'assume aucune responsabilitž.

2 AVANT-PROPOS Le projet džcrit dans cette Žtude de cas est financž dans le cadre du programme ÇAbordabilitŽ et choix toujours (A C T)È. Le programme A C T est une initiative conjointe, gžrže par la FŽdŽration canadienne des municipalitžs, lõassociation canadienne des constructeurs dõhabitations et lõassociation canadienne dõhabitation et de ržnovation urbaine, en collaboration avec lõorganisme de financement, la SociŽtŽ canadienne dõhypoth ques et de logement. lõa C T est administrž par la FŽdŽration canadienne des municipalitžs. LancŽ en janvier 1990, le programme A C T a pour but de promouvoir les changements aux r glements de planification et de construction et les modifications aux procždures dõapprobation des projets de construction ržsidentielle, en vue dõamžliorer lõabordabillitž, le choix et la qualitž du logement. Dans le cadre dõa C T, des subventions sont attribužes aux constructeur et promoteurs, avec ou sans but lucratif, ainsi quõaux municipalitžs, urbanistes et architectes pour entreprendre des initiatives novatrices de ržforme de la ržglementation au sein des municipalitžs partout au Canada. Trois types de projets peuvent tre subventionnžs dans le cadre dõa C T : projets de džmonstration, projets de simplification des processus dõapprobation et Žtudes de cas (dõinitiatives en cours). Les projets de džmonstration, qui portent sur la construction de logements novateurs, montrent de quelle mani re certaines modifications aux r glements de planification et de construction peuvent amžliorer lõabordabilitž, le choix et la qualitž. Les projets de simplification du processus dõapprobation comprennent lõžlaboration dõune mžthode ou dõune džmarche qui ržduit le temps et lõeffort nžcessaire ˆ lõapprobation des projets de logement. Les projets dõžtudes de cas permettent de džcrire des initiatives en cours visant ˆ ržformer la ržglementation. La modification et lõinnovation requi rent la participation de tous les intervenants dans le secteur du logement. Le programme A C T fournit aux groupes actifs au niveau local une occasion unique de travailler ensemble ˆ džterminer les questions de lõheure en mati re de logement, ˆ obtenir un concensus pour les solutions potentielles et ˆ mettre en Ïuvre ces solutions. Par consžquent, un ŽlŽment clž des projets subventionnžs dans le cadre dõa C T est la participation et la coopžration des diffžrents intervenants dans le secteur du logement, ˆ toutes les phases des projets, depuis la conception jusquõˆ la ržalisation. Une Žtude de cas est produite pour chaque projet subventionnž dans le cadre dõa C T afin de faire partager ˆ dõautres collectivitžs canadiennes lõinformation sur les initiatives et les bžnžfices de la ržforme des processus de ržglementation. Pour chaque Žtude de cas, de m me que lõinitiative de ržforme des processus de ržglementation, ses buts et les le ons tiržes sont exposžs et, sõil y a lieu, les Žconomies ržsultant des changements apportžs ˆ certains r glements de planification, de promotion immobili re et de construction. AbordabilitŽ et choix toujours

3 TABLE DES MATIéRES APER U DU PROJET...i 1.0 DESCRIPTION DU PROJET Un probl me de non-conformitž ƒquipe du projet Objectifs du projet MŽthodologie du projet LA LƒGALISATION DES APPARTEMENTS ACCESSOIRES Recherche documentaire Inspections MŽthode d'žvaluation Documentation Žducative Figure 1. MŽthode de džtermination de la conformitž au r glement de zonage R glements municipaux CONTEXTE DU PROJET Appartements accessoires Zones ržsidentielles de Saskatoon INITIATIVES DE RƒFORME DES RéGLEMENTS ET LEURS RƒPERCUSSIONS SUR LE COóT, LE CHOIX ET LA QUALITƒ DU LOGEMENT ANNEXE : GUIDE D'INSPECTION AbordabilitŽ et choix toujours

4 APER U DU PROJET Les appartements accessoires sont une forme de logement abordable qui retient de plus en plus l'attention des municipalitžs depuis quelques annžes. En plus de ržpondre aux besoins de nombreuses personnes, ce choix de logement contribue ˆ maximiser l'utilisation des infrastructures et du parc de logements existants. Les appartements accessoires peuvent tre une composante positive de la densification ržsidentielle. La principale t che ˆ laquelle de nombreuses municipalitžs font face consiste non pas ˆ introduire les appartements accessoires, mais plut t ˆ transformer les appartements accessoires illžgaux en logements lžgaux. Beaucoup d'appartements accessoires ne sont pas conformes aux r glements municipaux ou aux codes du b timent. Ces habitations offrent un choix de logement viable qui ržpond ˆ une demande, mais elles doivent atteindre des niveaux acceptables de salubritž et de sžcuritž tout en demeurant abordables. La question consiste ˆ savoir comment les rendre conformes Žconomiquement. La ville de Saskatoon voulait encourager ses proprižtaires-bailleurs ˆ amžliorer leurs appartements accessoires illžgaux pour qu'ils atteignent des normes acceptables de salubritž et de sžcuritž tout en contribuant ˆ rendre le processus aussi simple et Žconomique que possible. De cette fa on, la ville amžliorerait la qualitž des logements existants et assurerait la disponibilitž continue de logements abordables. Plusieurs autres villes du Canada ont entrepris des projets de ržforme de la ržglementation touchant les appartements accessoires et la transformation des logements illžgaux. En examinant les solutions trouvžes par d'autres municipalitžs, la ville de Saskatoon a remarquž que les nouvelles exigences But et objectifs du projet But Encourager la conformitž des appartements accessoires existants avec le r glement de zonage et le Code national du b timent sans ržduire l'abordabilitž et l'offre de ces logements. Objectifs ƒlaborer des r glements ržalistes ƒtablir les crit res et la mžthodologie des inspections d'appartements accessoires AmŽliorer la qualitž de l'information dont le public dispose sur le processus de conversion Sensibiliser le public aux exigences en mati re de construction d'appartements accessoires AmŽliorer la qualitž des appartements accessoires Encourager la lžgalisation des appartements illžgaux ržglementaires annulaient parfois les mesures efficientes introduites dans un autre domaine. Par exemple, en exigeant l'installation d'extincteurs automatiques ˆ eau, on pouvait annuler les Žconomies ržalisžes gr ce ˆ la diminution des restrictions touchant les marges de recul ou le stationnement. La ville Žtait d'avis qu'il Žtait possible d'obtenir de meilleurs ržsultats de la ržforme de la ržglementation touchant les appartements accessoires. La ville a re u une subvention de l'a C T en 1993 pour entreprendre son projet, qui comprenait quatre Žtapes : Premi re Žtape Ñ l'žquipe du projet a examinž les r glements existants (r glement de zonage et codes du b timent et de pržvention des incendies) et la documentation sur les appartements accessoires. Cela s'est traduit par l'žtablissement d'un guide d'inspection qui a servi pendant l'žtape suivante du projet. AbordabilitŽ et choix toujours i

5 Deuxi me Žtape Ñ un Žchantillon repržsentatif d'appartements accessoires a ŽtŽ inspectž dans la zone centrale ˆ l'žtude pour džterminer le type et l'žtendue des violations rželles des r glements. Troisi me Žtape Ñ l'žquipe du projet a ŽvaluŽ les exigences du r glement de zonage municipal touchant les appartements accessoires et a mis au point une mžthode d'žvaluation visant ˆ encourager la conformitž. Quatri me Žtape Ñ de la documentation Žducative a ŽtŽ mise au point (une brochure de quatre pages, un džpliant et une courte vidžo) pour informer les proprižtaires-bailleurs des exigences en mati re de conformitž et du processus d'amžlioration. Les inspections de la deuxi me Žtape ont ržvžlž plusieurs ŽlŽments qui, de fa on typique, ne respectaient pas les normes. La ville en a parlž dans sa documentation Žducative. La ville a aussi insistž sur son intention d'assurer la conformitž avec les directives du Code national du b timent (CNB) et du r glement de zonage de Saskatoon tout en encourageant la conservation des appartements accessoires. La ville a informž les gens des exigences suivantes : 1. Des sorties de secours doivent tre amžnagžes pour offrir une deuxi me issue lorsqu'il n'existe qu'une sortie partagže d'un appartement accessoire. 2. La sortie commune doit tre sžparže de l'appartement accessoire par une sžparation coupe-feu ayant un degrž de ržsistance au feu d'au moins 3/4 d'heure. 3. Les appartements accessoires doivent tre sžparžs les uns des autres par des sžparations coupe-feu horizontales et verticales ayant un degrž de ržsistance au feu d'au moins 3/4 d'heure. 4. Les escaliers doivent tre dotžs de mains courantes et de garde-corps convenables. 5. L'installation de ventilation ne doit pas faire circuler l'air entre les appartements. 6. Des džtecteurs de fumže doivent tre installžs dans les appartements accessoires et ˆ toutes les sorties communes. 7. Bien qu'il ne s'agisse pas d'une exigence du CNB, des extincteurs d'incendie devraient tre installžs. Ce projet n'a portž que sur les appartements accessoires existants et non pas sur ceux qui seraient amžnagžs dans l'avenir. Ë ce moment-lˆ, la ville faisait un examen distinct de ses r glements d'urbanisme qui allaient intžgrer des politiques sur les nouveaux appartements accessoires. Par suite du projet, la ville de Saskatoon a conclu qu'elle avait besoin de distinguer nettement entre les appartements accessoires et d'autres types d'appartements, Žtant donnž que l'absence d'une telle distinction s'žtait ržvžlže džroutante. La ville a džfini un appartement accessoire comme un deuxi me logement autonome dans une maison initialement con ue pour une seule famille. Lorsqu'il y avait trois logements ou plus dans un m me immeuble, la ville les considžrait comme des appartements qui devaient tre conformes aux r glements de zonage et du code du b timent portant sur les collectifs d'habitation. Cette distinction a permis au service de l'urbanisme et du b timent de formuler des directives approprižes destinžes ˆ encourager l'offre d'appartements accessoires sžrs et abordables tout en reconnaissant leur pržsence unique dans les quartiers ržsidentiels. ii AbordabilitŽ et choix toujours

6 1.0 DESCRIPTION DU PROJET 1.1 Un probl me de non-conformitž Les appartements accessoires constituent une forme de logement abordable dont de nombreuses personnes ont grand besoin, notamment celles dont les revenus sont faibles ou fixes. Plusieurs municipalitžs se sont intžressžes ˆ encourager l'offre de ce choix de logement viable qui ržpond aux besoins contemporains. Toutefois, beaucoup d'appartements accessoires existants enfreignent les r glements de zonage et autres et peuvent m me pržsenter des risques pour la santž et la sžcuritž. Pour s'assurer que ces logements respectent des normes acceptables de salubritž et de sžcuritž, les municipalitžs doivent džterminer quels r glements doivent tre appliqužs tels quels, assouplis ou introduits sans imposer des contraintes excessives ˆ la fourniture des logements de ce genre. Les appartements accessoires sont des logements autonomes amžnagžs dans d'anciennes maisons individuelles et on en retrouve bon nombre dans la plupart des quartiers de Saskatoon. La ville de Saskatoon s'est rendu compte qu'elle ne pourrait probablement pas supprimer compl tement les appartements accessoires illžgaux ˆ l'intžrieur de ses limites, mais elle voulait s'assurer que la plupart d'entre eux ržpondaient ˆ des normes approprižes. Il fallait que le processus d'amžlioration ne soit pas compliquž pour les proprižtairesbailleurs et ne džpasse pas des cožts raisonnables. La ville a obtenu une subvention du programme A C T en 1993 pour Žlaborer des normes de construction pour ses appartements accessoires existants. 1.2 ƒquipe du projet L'Žquipe du projet comprenait des repržsentants des groupes suivants, les trois premiers faisant partie du service d'urbanisme de la ville (qui a depuis ŽtŽ ržorganisž et rebaptisž le service de l'urbanisme et du b timent) : Direction de l'urbanisme Direction des normes du b timent Direction des normes de zonage Association communautaire de Nutana Service des incendies ComitŽ consultatif du logement social Syndicat des Žtudiants de l'universitž de la Saskatchewan Association des constructeurs d'habitations de Saskatoon Un membre du personnel du service d'urbanisme a servi de coordonnateur du projet. Par l'intermždiaire du comitž consultatif du logement social composž de quatorze membres, l'žquipe du projet avait acc s ˆ plusieurs autres groupes d'intžr t et individus : la socižtž d'habitation de Saskatoon; les services communautaires de la Saskatchewan; la SociŽtŽ canadienne d'hypoth ques et de logement (SCHL); le minist re des services sociaux de la Saskatchewan; un conseiller municipal; le comitž interagences pour les sans-abri; le service de santž communautaire; la SaskNative Rentals Corporation; quelques associations communautaires; la chambre d'immeuble de Saskatoon et un citoyen. AbordabilitŽ et choix toujours 1

7 1.3 Objectifs du projet Le projet avait pour but d'encourager les proprižtaires-bailleurs ˆ s'assurer que les appartements accessoires existants ržpondaient aux normes de santž et de sžcuritž, sans exiger des amžliorations complexes et cožteuses, lorsque cela Žtait possible. De fa on pržcise, le projet visait six objectifs : ƒlaborer des r glements ržalistes ƒtablir des crit res et une mžthodologie pour les inspections d'appartements accessoires AmŽliorer la qualitž de l'information offerte au public sur le processus de conversion Sensibiliser le public aux exigences relatives ˆ la construction des appartements accessoires AmŽliorer la qualitž des appartements accessoires existants Encourager la lžgalisation des appartements accessoires illžgaux On a examinž les exigences du r glement de zonage uniquement en ce qui a trait aux appartements accessoires existants et non pas ˆ ceux qui pourraient tre cržžs dans l'avenir. Au moment du projet A C T, la ville faisait un examen distinct de son plan d'urbanisme, ÇPlan SaskatoonÈ, qui allait intžgrer une politique sur les nouveaux appartements accessoires. 1.4 MŽthodologie du projet Premi re Žtape Ñ Recherche documentaire Pendant la premi re Žtape du projet, on a procždž ˆ de la recherche documentaire : Examen des articles pertinents du r glement de zonage, du Code national du b timent (CNB) et du Code national de pržvention des incendies Examen de la documentation sur d'autres initiatives touchant les appartements accessoires (information recueillie antžrieurement par le service de l'urbanisme et du b timent de la ville) Entrevues informelles avec des personnes travaillant dans le domaine ou chargž de l'application des r glements Cette recherche s'est traduite par la description de la zone ˆ l'žtude, une description des caractžristiques des appartements accessoires, un ržsumž des r glements pertinents et une Žvaluation des questions typiques ližes ˆ la densification ržsidentielle et aux appartements accessoires dans les quartiers. En se fondant sur ce travail, l'žquipe du projet a ŽlaborŽ un guide d'inspection qui allait servir pendant l'žtape suivante du projet. Deuxi me Žtape Ñ Inspections Pendant la deuxi me Žtape du projet, le nombre et l'emplacement des appartements accessoires dans la zone ˆ l'žtude, soit Nutana, ont ŽtŽ Žtablis. Nutana est un quartier du centre-ville pr s de l'universitž de la Saskatchewan et d'un secteur commercial. C'est une zone ržsidentielle populaire chez les Žtudiants et d'autres jeunes adultes, et l'association communautaire de Nutana a ŽtŽ active dans le domaine du logement et de l'occupation des sols. Les appartements accessoires ont ŽtŽ repžržs au moyen de donnžes du service dõžvaluation municipal. Le r le d'imposition s'est ržvžlž la meilleure source d'information; 2 AbordabilitŽ et choix toujours

8 on a examinž plusieurs autres sources, mais aucune n'žtait aussi compl te ou pržcise que les donnžes du service dõžvaluation. Par exemple, le registre des logements de l'universitž de la Saskatchewan ne faisait Žtat que de vingt appartements accessoires dans le quartier de Nutana, ce qui ne repržsentait pas une taille d'žchantillon suffisante pour le projet. Comme toutes les inspections Žtaient volontaires, on a fait publier des annonces dans l'espoir de susciter des demandes d'inspection. Un communiquž s'est traduit par un article dans un journal et une personne a appelž pour faire inspecter son appartement accessoire. Un avis publiž dans le bulletin de l'association communautaire de Nutana ne s'est traduit par aucune demande d'inspection. Les donnžes de l'žvaluation fonci re ont ržvžlž que 212 maisons contenaient au moins un appartement accessoire. On a examinž plus attentivement l'information sur un Žchantillon de cent de ces appartements afin de recueillir des donnžes sur le zonage, la fa ade du terrain et la džlivrance ou la non džlivrance de permis de construire. Trente maisons choisies au hasard parmi la liste de cent appartements accessoires ont ŽtŽ visitžes. Les visites se sont džroulžes sur une pžriode de deux semaines, en soirže et les samedis pour maximiser les chances qu'il y ait quelqu'un ˆ la maison. La ržaction des proprižtaires-bailleurs et locataires a ŽtŽ beaucoup plus positive que pržvu, bien que certaines personnes aient refusž de participer au projet. Les visites ont permis de ržaliser l'inspection de 65 appartements accessoires. (On n'a pas inspectž tous les appartements dans chacune des trente maisons visitžes.) Douze des maisons comptaient deux logements; sept en avaient trois, dix autres en avaient quatre ou cinq et un immeuble en comptait huit. Pendant l'žtape des inspections, le consultant du projet a rencontrž les membres de l'žquipe du projet individuellement et en groupe. Les ržunions individuelles ont donnž aux membres l'occasion d'exprimer des pržoccupations qu'ils n'avaient pas soulevžes ˆ la ržunion de l'žquipe pendant la premi re Žtape. Apr s que l'žquipe du projet eut discutž de la fa on dont les inspections se džrouleraient, une autre ržunion a eu lieu avec un repržsentant du syndicat des Žtudiants et un autre de l'association communautaire de Nutana pour mettre la derni re main au processus d'inspection. Il a ŽtŽ convenu que l'un ou l'autre de ces deux repržsentants allait accompagner le consultant du projet et l'inspecteur en b timent pour ržpondre ˆ toute question concernant le projet. Apr s quelques inspections, il est rapidement devenu Žvident que les gens Žtaient ouverts au projet et que le repržsentant accompagnateur n'žtait pas nžcessaire. Une fois les inspections terminžes, le consultant du projet a rždigž des recommandations, en consultation avec les gestionnaires supžrieurs du service d'urbanisme, destinžes ˆ l'žquipe du projet. On avait envisagž la possibilitž d'organiser un groupe de discussion ou une ržunion publique pendant cette Žtape. Toutefois, comme la communautž a ŽtŽ tr s ouverte au projet, l'žquipe a džcidž de ne tenir une assemblže publique qu'ˆ la fin du projet. Troisi me Žtape Ñ MŽthode d'žvaluation Les ržsultats des inspections ont ŽtŽ ŽvaluŽs en fonction du CNB, du Code national de pržvention des incendies et du r glement de AbordabilitŽ et choix toujours 3

9 zonage municipal. Dans le cadre de cette Žvaluation, on a fait un historique de la mise au point du r glement. Apr s cet examen, le service de l'urbanisme et du b timent a Žtabli une mžthode d'žvaluation des appartements accessoires pour assurer leur conformitž. Pendant cette Žtape du projet, on a aussi consultž les ržsultats d'une Žvaluation des infrastructures dans le quartier de Nutana, qui avait ŽtŽ ržalisže en Quatri me Žtape Ñ Documentation Žducative Pendant la derni re Žtape du projet, on a produit une brochure de quatre pages, un džpliant et une courte vidžo qui portaient tous le titre Construction Standards for Accessory Apartments. 1 1 On peut emprunter une copie de la vidžo en communiquant avec le Centre canadien de documentation sur lõhabitation, 700, chemin de MontrŽal, Ottawa (Ontario) K1A 0P7, tžl. : (613) , tžlžc. : (613) , ATME : (613) AbordabilitŽ et choix toujours

10 2.0 LA LƒGALISATION DES APPARTEMENTS ACCESSOIRES Les ržsultats de chacune des quatre Žtapes du projet A C T menžes ˆ bien par l'žquipe sont ržsumžs ci-dessous : Premi re Žtape Ñ Recherche documentaire : examen des r glements existants (r glement de zonage et codes du b timent et de pržvention des incendies) et documentation sur les appartements accessoires. Deuxi me Žtape Ñ Inspections : inspection d'un Žchantillon d'appartements dans le quartier central ˆ l'žtude afin de džterminer le type et l'žtendue des infractions rželles. Troisi me Žtape Ñ MŽthode d'žvaluation : Žvaluation des exigences du r glement de zonage municipal touchant les appartements accessoires et Žlaboration d'une mžthode d'žvaluation pour encourager la conformitž. Quatri me Žtape Ñ Documentation Žducative : Žlaboration de documentation Žducative pour informer les proprižtaires-bailleurs des exigences en mati re de conformitž et du processus d'amžlioration. 2.1 Recherche documentaire Exigences de Saskatoon Au džbut du projet en 1993, la ville de Saskatoon considžrait les appartements accessoires comme Žtant illžgaux s'ils possždaient l'une ou l'autre des caractžristiques suivantes : Le logement Žtait situž dans une zone u le changement dõutilisation ržsidentielle Žtait interdite Les exigences en mati re de zonage n'žtaient pas respectžes (p. ex., le nombre de logements existants džpassait le maximum permis) Le logement avait ŽtŽ cržž sans permis de construire La ville donnait aux logements le statut d'çusage džrogatoireè dans les circonstances suivantes : Un permis de construire avait ŽtŽ džlivrž pour l'appartement accessoire, mais le logement ne respectait pas les r glements actuels Le logement avait ŽtŽ cržž avant la mise en oeuvre du r glement de zonage de Saskatoon en 1930 L'appartement accessoire Žtait une occupation permise au moment de sa cržation Questions de lžgalisation L'Žquipe du projet a constatž que la SCHL avait relevž plusieurs facteurs ˆ prendre en compte dans la lžgalisation des appartements accessoires : Les proprižtaires-bailleurs n'ont pas tous les moyens d'amžliorer leurs logements Les proprižtaires-bailleurs et les locataires pourraient tous deux conna tre des difficultžs financi res si la location de l'appartement est interdite Les cožts ŽlevŽs de la ržnovation peuvent faire augmenter les loyers La recherche documentaire a ržvžlž une inquižtude croissante au Canada au sujet de la santž et de la sžcuritž des locataires d'appartements accessoires. Ë ce moment-lˆ, l'ontario modifiait ses lois pour permettre les appartements accessoires dans les maisons individuelles sans qu'il soit nžcessaire d'obtenir une permission spžciale. 2 2 Depuis lors, cette loi a été abrogée. AbordabilitŽ et choix toujours 5

11 En Colombie-Britannique, on avait recommandž que la province accorde des pr ts jusqu'ˆ concurrence de $ pour les proprižtaires-occupants voulant amžliorer ou cržer des appartements accessoires. La recherche a aussi indiquž que beaucoup de municipalitžs n'avaient pas les ressources nžcessaires pour lžgaliser tous les appartements accessoires. C'est pourquoi les appartements illžgaux Žtaient tolžržs aussi longtemps que les voisins ne se plaignaient pas. Certaines municipalitžs se sont rendu compte que les maisons occupžes par leurs proprižtaires dans lesquelles on trouvait des appartements accessoires Žtaient gžnžralement bien entretenues ˆ l'extžrieur, afin de ne pas attirer inutilement l'attention et des voisins ni susciter leur inquižtude. Dans certaines municipalitžs o il s'est ržvžlž impossible de ržnover tous les logements de fa on ˆ ce qu'ils respectent les normes actuelles, on a introduit une clause de fermeture graduelle ou un džlai de gr ce. Dans ces cas, un proprižtaire-bailleur pouvait continuer de louer le logement pendant une pžriode limitže, ˆ condition de mener ˆ bien certains travaux de ržnovation de base. Ë l'žchžance du džlai de gr ce, l'appartement ne pouvait plus servir de logement distinct. Techniques de zonage visant la lžgalisation L'Žquipe a constatž que quatre techniques de zonage Žtaient souvent utilisžes par d'autres municipalitžs pour ržglementer les appartements accessoires : Zonage de plein droit Permis d'utilisation conditionnelle DŽrogations Permis La lžgalisation des appartements accessoires ˆ Vancouver La recherche de l'žquipe de projet a ržvžlž que parmi toutes les villes au Canada, Vancouver disposait de l'ensemble le plus complet de r glements sur les appartements accessoires. Vancouver avait choisi une variante du zonage de plein droit et avait cržž les zones ÇRS-1SÈ et ÇRS-1È en se fondant sur la consultation des ržsidents des quartiers. Les zones džsignžes RS-1S Žtaient celles o les ržsidents avaient džcidž de permettre les appartements Lj Žliminer progressivementè et ÇpermanentsÈ. Les appartements existants et antžrieurement illžgaux ˆ supprimer graduellement pouvaient tre approuvžs pour un maximum de dix ans, ˆ condition de ržpondre aux exigences en mati re de stationnement et d'amžlioration; apr s le džlai de gr ce, l'appartement ne pourrait plus tre utilisž comme logement distinct. Les appartements permanents existants ou nouveaux pouvaient tre approuvžs pour la durže utile d'un immeuble, ˆ condition de respecter un ensemble diffžrent d'exigences en mati re de santž et de sžcuritž. Les zones džsignžes RS-1 Žtaient celles o les ržsidents avaient džcidž de ne permettre que les appartements Lj Žliminer progressivementè et Çappartements familiauxè. Les appartements familiaux devaient tre occupžs par les grands-parents, les parents, les enfants ou les petitsenfants du chef du mžnage ou par un soutien ˆ plein temps. Un permis pouvait tre džlivrž pour une pžriode de deux ans, apr s quoi une nouvelle demande devait tre pržsentže pour prolonger l'utilisation de l'appartement familial au-delˆ de deux ans. Les appartements familiaux Žtaient assujettis aux m mes exigences que les appartements permanents. En 1993, on estimait ˆ le nombre d'appartements accessoires lžgaux et illžgaux ˆ Vancouver. Un avis de modification du zonage a ŽtŽ remis ˆ chaque maison et les proprižtaires ont ŽtŽ sommžs de signaler leurs appartements accessoires. La plupart des proprižtaires ont demandž le statut d'appartement Lj Žliminer progressivementè pour leur logement (moins de modifications exigžes et cožt infžrieur). La ville a re u environ demandes de permis de construire visant l'amžlioration d'appartements. Vancouver a mis sur pied un bureau central pour contr ler son programme d'appartements accessoires et les r glements connexes. Le bureau a employž sept personnes uniquement pour s'occuper du travail liž aux appartements accessoires. L'Žquipe du projet a fait remarquer que les contraintes financi res pouvaient emp cher beaucoup de municipalitžs d'žtablir un bureau spžcialisž et de le doter en personnel. 6 AbordabilitŽ et choix toujours

12 Zonage de plein droit : L'Žquipe du projet a constatž que le zonage de plein droit permettait aux gens de cržer des appartements accessoires dans des zones pržcises, ˆ condition que les logements ržpondent ˆ des crit res clairement džfinis. Ces crit res pouvaient stipuler, par exemple, le nombre et la taille des appartements, les exigences en mati re de stationnement sur le terrain et les politiques de mise en application. GŽnŽralement, cette mžthode Žtait suivie d'un court processus d'approbation une fois que les appartements accessoires ržpondaient aux crit res. Toutefois, elle ne permettait pas aux voisins de donner leur avis. Permis d'utilisation conditionnelle : Afin d'obtenir un permis d'utilisation conditionnelle (discržtionnaire), un demandeur devait ržpondre ˆ un ensemble de crit res prždžterminžs et faire approuver sa demande dans le cadre d'une audience publique. Cette mžthode donnait l'occasion de ržpondre aux pržoccupations des voisins, mais pouvait prendre beaucoup de temps. DŽrogations : Les džrogations permettaient les modifications qui auraient un effet minime sur les proprižtžs environnantes. Cette technique Žtait utilisže par certaines municipalitžs, mais elle Žtait interdite en Saskatchewan. Permis : Dans le cadre des syst mes de permis, couramment utilisžs aux ƒtats-unis, un proprižtaire-occupant ou un proprižtairebailleur pouvait demander un permis pour amžnager un appartement accessoire. Chaque demande Žtait traitže individuellement en fonction d'un ensemble de directives et les permis pouvaient tre examinžs annuellement en vue de leur renouvellement. Toutefois, il n'y avait pas de participation du public ˆ moins d'avis contraire, et des employžs supplžmentaires pouvaient tre nžcessaires pour administrer un syst me de permis. Codes et r glements connexes L'Žquipe du projet a examinž les ŽlŽments suivants des codes et r glements du b timent et de pržvention des incendies ayant un rapport avec les appartements accessoires : Sorties Hauteur du plafond Aire des fen tres Syst mes d'extincteurs Chauffage Plomberie Transmission des sons Syst mes d'alarme Sorties : Le CNB recommandait, dans les cas o il y a plus d'un logement sur un Žtage, que chaque logement ait une porte s'ouvrant directement au niveau du sol ou sur un passage extžrieur ouvert. Les r glements de Saskatoon stipulaient que les appartements en sous-sol devaient avoir une sortie distincte au niveau du sol ou une sortie distincte et une sortie commune, ou deux sorties communes. Dans certaines autres municipalitžs, une de ces sorties pouvait tre une fen tre. Hauteur du plafond : Le CNB exigeait une hauteur minimale du plafond de 2,3 m, ce qui pouvait tr s souvent rendre les appartements accessoires illžgaux dans les municipalitžs qui adoptaient le CNB. Vancouver a adoptž une norme de 2,3 m tres AbordabilitŽ et choix toujours 7

13 pour les immeubles neufs et un minimum de 2,1 m pour les appartements accessoires existants. Les logements existants qui ne satisfaisaient pas ˆ cette exigence recevaient le statut de logement ˆ Žliminer progressivement. Aire des fen tres : L'Žquipe du projet a constatž que les recommandations du CNB concernant l'aire minimale des fen tres ainsi que leur emplacement dans les chambres pouvaient poser des probl mes dans le cas des appartements en sous-sol. Syst mes d'extincteurs automatiques : L'Žquipe du projet a remarquž que les r glements concernant les syst mes d'extincteurs automatiques Žtaient une question džlicate dans le cas des appartements accessoires. Vancouver exigeait que les maisons comprenant des appartements accessoires aient des syst mes d'extincteurs. Dans les maisons ayant des appartements en sous-sol, le syst me devait tre installž dans l'appartement en sous-sol. Lorsque l'appartement accessoire Žtait situž ˆ l'žtage supžrieur, un syst me d'extincteur Žtait exigž pour chaque Žtage infžrieur. Cela s'žtait ržvžlž tr s cožteux et avait poussž de nombreux proprižtaires ˆ choisir l'žlimination progressive de leurs appartements. Il en a ržsultž une diminution nette des choix de logements, ce que Saskatoon voulait Žviter. Chauffage : La recommandation du CNB de ne pas utiliser la m me installation de chauffage ˆ air pulsž pour des logements distincts pouvait aussi pržsenter un probl me pour les appartements accessoires. La SCHL avait proposž, dans un document de 1986 intitulž ÒFlexible Use and Tenure Study Technical ReportÓ d'utiliser les appareils de chauffage distincts ou des plinthes chauffantes Žlectriques. Plomberie : Le CNB permet l'utilisation de conduits de plastique ˆ condition que certaines exigences soient respectžes, comme celle d'utiliser des ŽlŽments coupe-feu aux endroits o les conduits traversent une sžparation coupe-feu. L'Žquipe du projet ne considžrait pas qu'il s'agissait lˆ d'un obstacle en ce qui a trait aux appartements accessoires. Transmission des sons : L'Žquipe du projet a remarquž qu'on avait tendance ˆ fermer les yeux sur les exigences relatives ˆ la transmission des sons dans le cas des appartements accessoires situžs dans des immeubles existants. Syst mes d'alarme : L'Žquipe du projet a constatž que les r glements du code de pržvention des incendies Žtaient gžnžralement minimes pour les immeubles ayant moins de quatre logements et portaient principalement sur l'installation de džtecteurs de fumže. PrŽoccupations du public La recherche effectuže par l'žquipe du projet a ržvžlž que les ržsidents avaient plusieurs pržoccupations concernant les appartements accessoires dans leurs collectivitžs. En gžnžral, ils craignaient que ces appartements fassent baisser la valeur des proprižtžs. 8 AbordabilitŽ et choix toujours

14 On a relevž des pržoccupations pržcises concernant : le stationnement et la circulation engorgže le nombre de logements par maison l'apparence extžrieure des maisons transformžes l'impact sur les infrastructures les proprižtaires-bailleurs ne ržsidant pas sur les lieux. Stationnement : L'examen de la documentation a indiquž que les pržoccupations relatives au stationnement et ˆ l'engorgement des rues džcoulaient souvent d'un probl me per u plut t que ržel. L'Žquipe du projet a relevž deux principales questions sur lesquelles les municipalitžs devraient se pencher : Doit-on appliquer aux appartements accessoires les m mes exigences en mati re de stationnement que pour les autres logements? Doit-on exiger que les places de stationnement soient situžes sur le m me terrain que la maison? L'Žquipe du projet a remarquž que la plupart des municipalitžs qui permettaient les appartements accessoires exigeaient au moins une place de stationnement hors rue par appartement, disposition qui aidait ˆ attžnuer les pržoccupations des ržsidents. Nombre de logements par maison : Beaucoup de municipalitžs pržcisaient un nombre maximal de logements permis par maison, quatre Žtant le maximum habituel. Saskatoon avait des maximums distincts pour trois de ses districts ržsidentiels : quatre logements dans les districts ÇR(CON)È; deux dans les zones ÇR2È; et quatre ˆ la discržtion du conseil municipal dans les zones ÇRM1È. Une Žtude ontarienne de 1983 sur la densification ržsidentielle avait conclu que les contraintes, telles que la ržglementation du stationnement, de la taille des logements et de la densitž, contribuaient ˆ limiter le nombre d'appartements accessoires par maison. L'Žquipe du projet a donnž ˆ entendre qu'ˆ la lumi re des ržsultats de cette Žtude, il pourrait ne pas tre nžcessaire pour les municipalitžs de pržciser des maximums. Apparence extžrieure : Le changement structural extžrieur Žtait une autre question qui avait ŽtŽ soulevže dans plusieurs municipalitžs. Certaines municipalitžs ržglementaient les changements extžrieurs pour s'assurer que le caract re unifamilial d'une maison (et de son quartier) Žtait maintenu. GŽnŽralement, il fallait donc que les proprižtaires-bailleurs amžnagent l'entrže du second logement sur le c tž ou ˆ l'arri re du b timent. Infrastructure : L'Žquipe du projet a džterminž que les appartements accessoires n'žtaient pas susceptibles d'accro tre la charge imposže aux infrastructures existantes. Dans beaucoup de municipalitžs, la taille moyenne des familles avait diminuž considžrablement depuis l'installation des composantes de l'infrastructure destinžes ˆ ržpondre aux besoins de grandes familles. En plus, il Žtait probable que les appartements accessoires seraient situžs dans les zones centrales plus anciennes de nombreuses municipalitžs u la population avait gžnžralement diminuž pendant les vingt derni res annžes. L'Žquipe s'est aussi rendu compte du fait que beaucoup de locataires d'appartements accessoires n'avaient pas d'enfants d' ge scolaire, tout comme un grand nombre des AbordabilitŽ et choix toujours 9

15 accždants ˆ la proprižtž qui transformaient une partie de leur maison en appartement. Par consžquent, l'žquipe a conclu que l'utilisation des Žcoles et terrains de jeux n'augmenterait pas considžrablement, mais que la densification au moyen d'appartements accessoires pourrait se traduire par une demande supplžmentaire dans les biblioth ques et centres municipaux. PropriŽtaires-bailleurs ne ržsidant pas sur les lieux : L'Žquipe du projet a remarquž que certains citoyens craignaient qu'un proprižtaire bailleurs ne ržsidant pas sur les lieux entretienne moins la proprižtž qu'un proprižtaire-occupant vivant sur les lieux. Certaines municipalitžs, comme Vancouver, exigeaient que le proprižtaire occupe l'un des logements. Saskatoon n'avait pas d'exigences semblables. L'Žquipe du projet a fait remarquer que les restrictions relatives ˆ l'occupation Žtaient difficiles ˆ faire respecter. 2.2 Inspections Guide d'inspection En se fondant sur les ržsultats de la recherche, l'žquipe du projet a mis au point un guide d'inspection (pržsentž dans l'annexe) pour Žvaluer les ŽlŽments suivants : Stationnement Sorties SŽparations coupe-feu Hauteur des plafonds SŽcuritŽ des escaliers et paliers Ñ mains courantes, garde-corps, ŽchappŽe, hauteur de marche et giron Dimensions des fen tres Installations de chauffage et de ventilation Plomberie DŽtecteurs de fumže Rev tement de plancher de la cuisine et de la salle de bains Largeur de la porte de la salle de bains Foyers et appareils de chauffage au bois Extincteurs d'incendie Entretien extžrieur RŽsultats des inspections Soixante-cinq appartements situžs dans trente maisons ont ŽtŽ inspectžs. Seulement une des maisons avait un permis de construire (remontant ˆ 1943) pour l'appartement accessoire. On pouvait donc la classer dans la catžgorie des appartements accessoires ˆ usage džrogatoire, alors que tous les autres Žtaient illžgaux. Bien que les locataires aient reconnu que l'žtat de leur logement n'žtait pas idžal, les džfauts ne les džrangeaient pas outre mesure. On n'a trouvž aucune corržlation significative entre le nombre d'appartements dans une maison et l'žtat du b timent. En plus, on n'a trouvž aucune corržlation significative entre l'žtat du b timent et le fait qu'il soit ou non occupž par son proprižtaire. Un stationnement hors rue Žtait pržvu dans presque tous les cas. GŽnŽralement, les hauteurs des plafonds n'žtaient pas un probl me important, bien que l'žchappže des escaliers menant au sous-sol Žtait habituellement insuffisante en raison de conduits ou de poutres. Contrairement aux attentes, les dimensions des fen tres Žtaient suffisantes dans presque tous les cas, y compris dans les chambres ˆ coucher. Peu d'appartements accessoires contenaient des foyers ou des appareils de chauffage au bois; beaucoup des foyers existants n'žtaient pas fonctionnels. 10 AbordabilitŽ et choix toujours

16 Les inspections ont ržvžlž cinq ŽlŽments qui n'žtaient pas conformes au CNB : les sorties, la sžparation coupe-feu entre un appartement accessoire et le logement principal, les escaliers, l'ažration et les džtecteurs de fumže. Cela a donnž lieu ˆ plusieurs recommandations : 1. L'urbaniste municipal se fondera sur les directives Žtablies dans le CNB pour džterminer des Žquivalences convenables pour l'amžlioration des appartements accessoires. 2. Il faut amžnager une deuxi me sortie, comme une sortie de secours. (Dans la plupart des cas, les appartements ne comptaient qu'une seule sortie.) 3. Il faut amžnager des sžparations coupefeu adžquates entre les logements et boucher les ouvertures dans les murs et autour des appareils de plomberie afin de maintenir l'intžgritž de la sžparation coupe-feu. 4. Les escaliers doivent tre dotžs de mains courantes et de garde-corps convenables; lorsque cela est possible, il faut modifier la hauteur de marche, le giron et l'žchappže des escaliers de fa on ˆ ce qu'ils respectent les normes. 5. L'installation de ventilation ne doit pas faire en sorte que l'air circule d'un logement ˆ l'autre. 6. Des džtecteurs de fumže doivent tre installžs soit dans l'appartement accessoire, soit ˆ proximitž des sorties communes. 7. Bien que cela ne soit pas exigž dans le CNB, l'installation d'extincteurs d'incendie devrait tre sžrieusement envisagže en rapport avec le Code national de pržvention des incendies. Les maisons dans le quartier de Nutana et d'autres quartiers ÇR2È pouvaient avoir deux logements, mais sur les trente maisons inspectžes, 18 en avaient trois ou plus. De ce nombre, six comptaient cinq logements et une en avait huit. Les r glements municipaux en vigueur entre 1939 et 1959 permettaient la conversion des maisons construites avant le 18 aožt 1930 dans une zone ržsidentielle ÇAÈ (ÇR2È) en quatre logements au plus, quelle que soit la largeur de la fa ade du terrain et ˆ condition que l'extžrieur du b timent ne soit pas modifiž. En 1959, le r glement de zonage avait ŽtŽ modifiž pour permettre les conversions de ce genre dans des circonstances spžciales seulement. Un r glement de zonage introduit en 1967 autorisait un maximum de deux logements dans les maisons converties. Quatre solutions de rechange possibles aux probl mes de non-conformitž avec le r glement de zonage ont ŽtŽ proposžes : CrŽer une sous-zone dans les districts ÇR2È o l'utilisation continue de maisons comptant plusieurs logements serait permise, ˆ condition qu'elles aient existž avant le 17 mai 1967 CrŽer un nouveau district de zonage qui permettrait plusieurs appartements dans des maisons ayant une fa ade de terrain Žtroite Autoriser, ˆ titre d'utilisation discržtionnaire, les maisons ˆ plusieurs appartements dans un district ÇR2È Changer ˆ ÇR(CON)È le zonage de certaines parties de Nutana dont les maisons existaient depuis trente ans ou plus et qui avaient des appartements accessoires (dans ces zones, quatre appartements seraient autorisžs) AbordabilitŽ et choix toujours 11

17 Ces propositions portaient spžcifiquement sur les appartements existants et n'žtaient pas destinžes ˆ devenir des politiques pour les appartements accessoires futurs. Les solutions de rechange ont ŽtŽ examinžes par l'žquipe du projet ainsi que dans le cadre de l'examen plus large du r glement d'urbanisme et de zonage mentionnž antžrieurement dans cette Žtude de cas (Plan Saskatoon). Apr s avoir examinž la question, la ville a džcidž qu'elle devait faire une distinction entre les maisons de deux logements et de plusieurs logements. Elle a reconnu les appartements accessoires comme une forme unique de logement locatif dans des maisons individuelles qui Žtait distincte des appartements. La ville a volontairement choisi l'expression Çappartement accessoireè plut t que le terme ÇappartementÈ en parlant de ces deuxi mes logements. Cela a permis de ržduire la confusion parmi les ržsidents ainsi que les proprižtaires-bailleurs. En faisant cette distinction entre le terme ÇappartementÈ et l'expression Çappartement accessoireè, la ville pouvait plus facilement se faire comprendre du public en parlant des deux formes de logement. 2.3 MŽthode d'žvaluation Le service d'urbanisme de la ville a mis au point une mžthode d'žvaluation pour tenir compte ˆ la fois des exigences du code et du zonage pour les maisons converties construites initialement avant le 18 aožt Le service a ŽlaborŽ la mžthode de fa on ˆ atteindre les objectifs suivants : Permettre ˆ l'urbaniste municipal de prendre des džcisions sur les Žquivalences afin d'assurer le respect de normes minimales de salubritž et de sžcuritž Infrastructure de Nutana En 1993, le service d'ingžnierie de Saskatoon a ŽtudiŽ les services d'aqueduc, le syst me d'žgouts sanitaires, le ržseau d'žgouts pluviaux et le rev tement des rues de Nutana. En gžnžral, il a conclu que lõžtat des infrastructures Žtait relativement bon, m me si ces derni res Žtaient vieilles. Les services d'aqueduc ont ŽtŽ installžs dans la zone en Les canalisations de fonte utilisžes ˆ ce moment-lˆ affichaient un taux de džfaillance croissant et on s'attendait ˆ ce que cette situation empire dans l'avenir. Toutefois, l'examen par le service lui a permis de conclure que dans l'ensemble, l'žtat du syst me semblait tre bon. De m me, le syst me d'žgouts sanitaires, Žgalement installž en 1909, semblait bon, 6 % seulement du ržseau Žtant en mauvais Žtat. Les ržsultats dans le cas du syst me d'žgouts pluviaux Žtaient mauvais, mais cela n'žtait pas considžrž comme un probl me grave Žtant donnž la configuration d'žcoulement global de la zone. La capacitž structurale des routes Žtait mauvaise, mais l'žtat de la couche de roulement Žtait gžnžralement bon. Faciliter l'utilisation continue d'une grande partie des appartements accessoires cržžs entre 1939 et 1967 Encourager les proprižtaires ˆ amžliorer leurs appartements Encourager la suppression des appartements accessoires amžnagžs dans des b timents en ayant plus que les quatre autorisžs Permettre aux divers services de ržglementation (p. ex., services d'incendie, de santž communautaire, de l'urbanisme et du b timent) de travailler ensemble ˆ l'atteinte d'un objectif commun Offrir un degrž de certitude plus ŽlevŽ concernant la situation des appartements accessoires en ce qui a trait ˆ la conformitž avec le r glement de zonage 12 AbordabilitŽ et choix toujours

18 L'urbaniste sera chargž de prendre les džcisions concernant les džfauts en mati re de salubritž et de sžcuritž relevžs pendant une inspection. La mžthode de džtermination de la conformitž au r glement de zonage a ŽtŽ Žtablie tel qu'indiquž ˆ la figure 1 sur la page suivante. 2.4 Documentation Žducative Avant de prendre la džcision finale d'utiliser l'expression Çappartement accessoireè plut t que le terme ÇappartementÈ, la ville a produit une brochure de quatre pages, un džpliant et une vidžo de neuf minutes qui portaient tous le titre ÒConstruction Standards for Accessory Apartments.Ó 3 Son but Žtait d'informer les proprižtaires-bailleurs et les locataires des travaux requis pour assurer la conformitž avec les r glements tout en les rassurant au sujet de l'intžr t de la ville pour le maintien d'une importante offre d'appartements accessoires. Le contenu des trois documents Žtait semblable et portait sur les points suivants : La džfinition d'un Çappartement accessoireè Les buts visžs par l'amžlioration des appartements accessoires existants La pržsence historique des appartements accessoires dans les vieux quartiers de Saskatoon La džtermination des r glements applicables Les exigences du code qui, de fa on typique, n'žtaient pas respectžes dans les appartements accessoires inspectžs dans le quartier de Nutana (sorties de secours, sortie commune, sžparations coupe-feu, escaliers, ventilation, džtecteurs de fumže et extincteurs d'incendie) Les exigences en mati re de zonage La description de la mžthode d'žvaluation de Saskatoon Le coordonnateur du projet a rencontrž des repržsentants de la Saskatchewan Landlords' Association pour examiner les exigences et la mžthode d'amžlioration et de lžgalisation des appartements accessoires de Saskatoon. Les proprižtaires-bailleurs ont exprimž leur intžr t pour les documents Žducatifs comme moyen de se renseigner et de renseigner leurs locataires sur les mesures de salubritž et de sžcuritž qui Žtaient, dans bien des cas, džficientes dans les appartements accessoires. La majoritž des proprižtaires-bailleurs Žtaient disposžs ˆ amžliorer les logements, ˆ condition qu'on leur donne suffisamment de temps pour le faire. 3 On peut emprunter une copie de la vidžo au Centre canadien de documentation sur lõhabitation, 700, chemin de MontrŽal, Ottawa (Ontario) K1A 0P7, tžl. : (613) , tžlžc. : (613) , ATME : (613) AbordabilitŽ et choix toujours 13

19 Figure 1. MŽthode de džtermination de la conformitž au r glement de zonage 1. Pour džterminer si une maison construite avant 1930 et convertie en deux, trois ou quatre logements peut ou ne peut pas tre classže comme une affectation džrogatoire, l'enqu teur doit Žtablir ce qui suit : a) la maison doit avoir ŽtŽ construite avant le 18 aožt 1930 et ne doit pas avoir ŽtŽ agrandie sauf pour l'amžnagement d'entržes ou de sorties; b) il ne doit pas y avoir plus d'un appartement accessoire au-dessus du deuxi me Žtage; c) les appartements accessoires dans la maison convertie doivent avoir ŽtŽ occupžs en tant que ržsidence avant le 19 mai 1967 et doivent avoir continuž d' tre occupžs par la suite sans interruption et, s'il y a eu interruption de l'occupation du ou des appartements accessoires, elle ne doit pas avoir durž plus de six mois; d) un permis de construire doit avoir ŽtŽ džlivrž pour la conversion ou, s'il n'existe aucune preuve de l'existence d'un permis de construire, le proprižtaire doit doržnavant obtenir des permis de construire et de plomberie valides et faire toutes les amžliorations nžcessaires en conformitž avec les codes actuels du b timent, de plomberie et de pržvention des incendies, et il doit amžnager une place de stationnement hors rue pour chaque logement. Les places de stationnement hors rue exigžes ne doivent pas tre amžnagžes dans la cour avant. 2. Pour džterminer si un immeuble existant comprenant plusieurs logements peut ou non tre classž comme une affectation džrogatoire dans les anciens districts ržsidentiels B et C, l'enqu teur doit Žtablir ce qui suit : a) le b timent doit avoir ŽtŽ construit avant le 18 aožt 1930 et doit avoir ŽtŽ utilisž comme collectif d'habitation sans interruption par la suite et, s'il y a eu interruption de l'occupation des logements, elle ne doit pas avoir durž plus de six mois; ou b) le b timent doit avoir ŽtŽ construit avant le 19 aožt 1967, en conformitž avec des permis de construire et de plomberie valides, et avoir ŽtŽ utilisž ˆ titre de collectif d'habitation par la suite sans interruption et, s'il y a eu une interruption de l'occupation des logements, cette derni re ne doit pas avoir durž plus de six mois. Dans le cas des b timents convertis ou des collectifs d'habitation construits en conformitž avec un permis de construire valide, l'amžlioration des logements pour les rendre conformes aux exigences actuelles du code du b timent n'est pas exigže. Tout logement supplžmentaire amžnagž ˆ l'intžrieur de ces immeubles sans permis de construire valide pourrait nžcessiter des amžliorations visant ˆ les rendre conformes aux exigences actuelles des codes. Source : Service d'urbanisme, ville de Saskatoon 14 AbordabilitŽ et choix toujours

20 2.5 R glements municipaux La ville de Saskatoon a conclu que son r glement de zonage de 1967, qui limitait le nombre de logements ˆ deux par maison, continuerait d' tre la norme pour l'amžnagement d'appartements accessoires. Elle a džcidž que les logements dans des maisons en comptant trois et quatre ne seraient pas considžržs comme des appartements accessoires et seraient donc assujettis aux m mes r glements que les immeubles d'appartements. Elle allait s'attaquer aux probl mes, le cas ŽchŽant, lorsqu'elle recevrait des plaintes ou en faisant des examens des permis de construire. Le service ržorganisž de l'urbanisme et du b timent envisageait d'žtablir un nouvel ensemble de directives propres aux appartements accessoires. Ces directives allaient introduire plus de souplesse dans l'žvaluation et l'approbation des logements existants et des amžnagements futurs. La ville a aussi mis en oeuvre un r glement sur l'entretien et l'occupation des proprižtžs pour que les conditions dangereuses qui pržvalent dans les immeubles soient ŽliminŽes. Le r glement allait tre administrž par deux des services de la municipalitž, soit le service d'incendie et le service de santž. Ë la fin du projet A C T, la ville de Saskatoon envisageait de mettre sur pied un programme Žducatif permanent pour veiller ˆ ce que les locataires et proprižtaires d'immeubles d'appartements connaissent les crit res acceptables en mati re de salubritž et de sžcuritž. AbordabilitŽ et choix toujours 15