Loi Pinel. Guide COMMENT NE PLUS PAYER D IMPÔTS PENDANT 12 ANS? AUGMENTER. OÙ INVESTIR en France? BONUS : Les conseils de professionnels pour investir

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1 Guide Loi Pinel Tout savoir sur la Loi Pinel COMMENT NE PLUS PAYER D IMPÔTS PENDANT 12 ANS? AUGMENTER vos revenus tous en diminuant vos impôts OÙ INVESTIR en France? + BONUS : Les conseils de professionnels pour investir

2 SOMMAIRE ÉDITO : Pourquoi investir dans l immobilier?... Page 3 Descriptif de la Loi Pinel... Page 4 Les logements concernés...page 4 Où investir?...page 5 Les conditions à respecter...page 7 Exemples chiffres...page 8 Conseils de professionnels de l immobilier...page 10

3 ÉDITO : Constituer ou accroître son patrimoine grâce à l immobilier locatif L investissement immobilier locatif permet de répondre à de multiples besoins des ménages. En effet, la stratégie patrimoniale des ménages s inscrit dans une démarche multiple concernant la protection de la famille, la prévoyance en cas de décès, notamment en termes de transmission de patrimoine aux héritiers, ainsi que la préparation d un revenu complémentaire pour la retraite. A cela s ajoute également une démarche spéculative visant à accroître son patrimoine propre, en dehors de toute considération du souhait de protéger ses biens ou sa famille. En règle générale, les outils utilisés par les ménages dans le cadre de leur accroissement de patrimoine sont l épargne, les assurances vies, les placements boursiers, ou les investissements immobiliers locatifs. Les biens immobiliers représentent pour leur part la plus importante part du patrimoine des ménages. Toutefois, les produits qui constituent le patrimoine des ménages sont soumis à la fiscalité française. C est la raison pour laquelle, avant d investir, les ménages doivent s assurer de l impact fiscal de la solution qu ils choisissent. La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet de réduire ses impôts tout en contribuant à se constituer un patrimoine ou à développer son patrimoine existant. Cette notion d augmentation du patrimoine passe par une hausse des ressources mais également par une baisse des charges. Cette baisse des charges recherchée par les ménages passe souvent par une quête de diminution des impôts. En effet, en plus de l avantage fiscal octroyé par l État, elle permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre cout, puisqu elle implique la perception de loyers qui proviennent de tiers. Ainsi l effort d épargne généré par ce placement est faible et contribue donc à augmenter leur patrimoine de manière rentable. Au-delà de cet aspect, les investissements immobiliers défiscalisant permettent indirectement de préparer et d anticiper la retraite. En effet, deux possibilités s offrent aux investisseurs lorsque la réduction d impôt prend fin. Soit ils conservent le bien et continuent alors de percevoir une rente locative, à plus forte raison à partir du moment où aucun crédit n est en cours ; soit ils revendent le bien et réalisent une plus-value. Cela leur permet alors de capitaliser et d engendrer des revenus pour l avenir. Enfin, en réalisant cet investissement immobilier locatif défiscalisant, les ménages contribuent également indirectement à atteindre leur objectif de prévoyance, puisque l assurance Décès obligatoire qui accompagne cet investissement sécurise le patrimoine des héritiers en cas de décès de l acquéreur. La Loi Pinel est dispositif de défiscalisation permettant de bénéficier d une réduction d impôt sur le revenu pour l acquisition ou la construction d un logement neuf, en contrepartie d un engagement de louer nu à usage d habitation principale et à un prix inférieur à celui du marché, pendant 6 ans minimum. Il peut être prolongé sur 9 ans ou 12 ans. 3

4 Descriptif de La Loi Pinel : Le principe de la Loi Pinel La Loi Pinel répond à deux principaux enjeux : Construire des logements dans les zones tendues Soutenir l investissement locatif La Loi Pinel s applique sur les investissements immobiliers locatifs neufs et permet aux investisseurs de bénéficier d une forte réduction d impôt sur le revenu sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Elle s applique aux acquisitions de logements neufs effectuées à partir du 1er septembre 2014 et entraine une obligation de louer le bien en respectant les plafonds de loyer en vigueur et à condition que les locataires respectent les plafonds de ressources. Elle s inscrit dans une démarche ayant pour objectif de recentrer l offre de logement sur les zones tendues qui subissent une forte demande locative. Le montant de la réduction d impôt est calculé en fonction du prix d achat du bien, qui doit répondre aux normes en vigueur concernant les performances énergétiques. Le logement doit être loué nu et être situé dans une zone éligible. Le taux de réduction d impôt est de 12% pour un engagement de louer pendant 6ans, de 18% pour un engagement de 9 ans, et de 21% pour un engagement de 12 ans. La réduction d impôt est plafonnée à un montant de par contribuable pour une même année d imposition. Par ailleurs, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, l investisseur a la possibilité de louer le logement à un ascendant ou descendant, tout en conservant le bénéfice de l avantage fiscal, si les plafonds de loyer sont respectés ainsi que les plafonds de ressources des locataires. Les logements concernés Logements NEUFS La Loi Pinel est valable uniquement sur l acquisition de logements neufs ou assimilés à des logements neufs. Les logements concernés doivent donc être nouvellement construits, ou acquis en l Etat futur d achèvement par le contribuable. (VEFA) Les logements doivent être acquis entre le 1 er septembre 2014 et le 31/12/2016. Niveau de performance énergétique La Loi Pinel impose des normes à respecter concernant le niveau de performance énergétique du bien pour que la réduction d impôt soit valable. Pour les constructions neuves, le bien doit respecter la règlementation thermique 2012 (RT 2012) ou justifier de l obtention du label «Batiment Basse Consommation» (BBC). Pour les logements insalubres remis à Neuf, ils doivent justifier de l obtention «Haute Performance Energétique» (HPE) ou du label Batiment Basse Consommation ENERGETIQUE RENOVATION (BBC RENOVATION 2009). ATTENTION! Cet investissement est limité à 2 logements par an, dans la limite d un investissement total de /an. La réduction générée est incluse dans le plafond global des d avantages fiscaux autorisés par an. 4

5 Où investir? Les obligations de l investisseur La Loi Pinel impose des règles aux investisseurs. Il doit répondre aux obligations suivantes pour bénéficier de la réduction d impôts : S engager à mettre le bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans. Acheter un bien situé dans une zone tendue, et faisant partie de la liste des zones éligibles fixées par décret. Appliquer un loyer qui respecte les plafonds fixés par décret, et généralement inférieurs d environ 20% aux loyers du marché privé. S assurer que les locataires mis en place dans le logement présentent un niveau de ressources inférieur aux plafonds fixés par décret. Acheter un bien qui respecte le niveau de performance énergétique globale exigé. Dans le cas où le locataire serait un ascendant ou un descendant, l investisseur doit s assurer que ce dernier ne dépasse pas les plafonds de ressources fixés et qu il n est pas membre du foyer fiscal. Où investir? Pour être éligibles à la Loi Pinel, les logements devront être situés dans des communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l offre et la demande de logements entrainant des difficultés d accès au logement sur le parc locatif existant. Ces communes sont répertoriées dans un classement par zones : Zone A bis : Comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de Seine, de Seine Saint Denis, du Val de Marne et du Val d Oise Zone A : Agglomération de Paris (dont Zone A bis), la Cote d Azur, la partie française de l agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. B1 : Comprend certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevées, une partie de la grande couronne parisienne non située en Zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d Outre Mer B2 : Villes centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non situé en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zone A ou B1. Depuis le 1er juillet 2013, seuls les logements situés dans les communes de zone B2 ayant fait l objet d un agrément délivré au cas par cas par le préfèt de région sont éligibles au dispositif. C: Le reste de la France Ce classement est conforme au décret du publié au journal officiel de la République Française, concernant l Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l article R du code de la construction et de l habitation. 5

6 Ce qui change avec la révision du zonage Reclassement d une centaine de communes en zone A bis et A, soit plus de 3,5 millions d habitants supplémentaires concernés : ainsi des communes comme Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier passeront de la zone B1 à A. D autres grandes villes seront reclassées de B2 en B1 : par exemple le Havre, Caen, Dijon. Si des déclassements ont été effectués entre B1 et B2, aucun déclassement en zone C n a été opéré, afin de ne pas pénaliser la construction de logements. Au contraire, plus de 600 communes actuellement en zone C sont reclassées en zones B1 ou B2. Une révision du zonage positive pour les communes! 670 communes déclassées (environ habitants concernés), mais uniquement en B1 ou B2 (aucun déclassement en zone C) communes reclassées (plus de 10 millions d habitants concernés). Carte du nouveau zonage A / B / C Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C MAYOTTE GUYANE GUADELOUPE MARTINIQUE LA RÉUNION De quelle zone, votre commune fera-t-elle partie à partir du 1 er octobre 2014? (Cliquez-ici pour accéder au fichier) 6

7 Les conditions à respecter Conditions d application de la Loi Pinel : La Loi Pinel impose aux investisseurs les respects des conditions suivantes pour bénéficier de la réduction d impôt. Les bénéficiaires : - Les contribuables domiciliés en France - Qui acquièrent ou font construire des logements neufs entre le 01/01/201 et le 31/12/ Et qui s engagent à le donner en location nue à usage d habitation principale d un locataire pour une durée de 6,9 ou 12 ans Performance énergétique des logements Le bénéfice de la réduction d impôts de la Loi Pinel est subordonné à la justification du respect d un niveau de performance énergétique globale fixé par décret. En effet la réduction d impôt s appliquera aux logements qui bénéficieront au minimum du label «Batiment Basse Consommation- BBC 2005» ou qui justifieront du respect de la règlementation thermique 2012 RT 2012 pour les logements ayant fait l objet d une demande de permis de construire avant le 01/01/2013. Qualité du locataire La Loi Pinel permet de conclure une location avec un ascendant ou un descendant, contrairement à la loi Duflot. Plafonds de loyer Les loyers applicables aux logements éligibles à la Loi Pinel devront respecter les plafonds de loyer fixés par décret (voir tableau cidessous) Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 DOM-TOM /m² /m² 9.88 /m² 8.59 /m² 9.88 /m² 7

8 Exemples chiffres Plafonds de ressources du locataire Pour bénéficier de la réduction d impôts dans le cadre de la Loi Pinel, le contribuable doit s assurer que les ressources du locataire ne dépassent pas les plafonds applicables. Les ressources à prendre en compte étant le Revenu fiscal de Référence de l avant-dernière année précédant celle de la signature du bail (N-2) PLAFONDS DE RESSOURCES 2014 APPLICABLES AUX LOCATAIRES LOI PINEL ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2 Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charges Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charges Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charges Majoration par personne à charge à partir de la 5ème personne

9 Exemples chiffres Plafond de la base de calcul de la réduction d impôt La base de réduction d impôts de la loi Pinel correspond au prix d acquisition du bien locatif. Au titre d une même année d imposition, la base de réduction d impôt ne peut excéder De plus, un plafond par m² de surface habitable s applique pour la détermination de la base de la réduction d impôt. Ce plafond du prix de revient est fixé à 5500 /m². Engagement de location La réduction d impôts : La Loi Pinel offre une réduction d impôts calculée en fonction du montant de l investissement et selon la durée d engagement de location choisie par le contribuable. Ci-dessous un récapitulatif des réductions d impôts possibles : MÉTROPOLE Engagement de location Loi Pinel 6 ans 9 ans 12 ans Taux de réductions d impôt 15% 18% 21% Plafond de l investissement Réduction d impôt maximale annuelle 7500 / an 6000 /an 5250 /an Réduction d impôt maximum DOM-TOM Engagement de location Loi Pinel 6 ans 9 ans 12 ans Taux de réductions d impôt 29% 32% Plafond de l investissement Réduction d impôt maximale annuelle /an 8000 /an Réduction d impôt maximum

10 Conseils de professionnels de l immobilier Conditions d application de la Loi Pinel : L investissement locatif n est pas seulement une question fiscale, c est une question patrimoniale et cela représente un engagement à ne pas prendre à la légère. Avant de s engager, il ne faut pas simplement se fier aux critères fiscaux mais il faut aussi étudier l impact de l investissement sur votre budget actuel ou dans les années à venir. Il faut étudier la rentabilité de l opération envisagée, qui elle-même dépend surtout du prix d achat du bien et du loyer que vous pourrez en obtenir. Il faut s assurer que le logement est bien situé dans une zone qui garantisse une location permanente et régulière ainsi qu une garantie de revente sans difficultés. Il faut donc bien vérifier en amont que le logement se situe bien dans une commune qui connait une forte demande locative. Conseil : 1. Bien s informer sur le marché local Vous devez bien vous assurer que la demande de logements locatifs de même type que le bien que vous voulez acheter est importante et que vous pourrez donc le louer durablement et facilement. Avant d acheter, renseignez-vous donc auprès de professionnels sur l état du marché locatif : agences de location, agence départementale d information sur le logement (ADIL), les mairies. 2. Bien choisir l emplacement du bien dans la ville concernée Assurez-vous que le bien que vous voulez acheter soit bien situé à proximité de toutes les commodités (transports en commun, commerces de proximités, écoles ou facultés) 3. Bien définir le loyer à fixer Une fois le logement acheté, alignez le loyer de votre bien au niveau de loyers pratiqués dans le quartier. En effet, bien que le loyer réponde à un plafond de ressources, la valeur locative que vous pourrez en tirer dépendra surtout de la moyenne des loyers appliqués à cette période pour des biens existants de même type et répondant approximativement aux mêmes caractéristiques. 4. Bien vérifier la cohérence du prix du bien avec le marché local Il faut vous assurer de ne pas acheter un bien surestimé, sous prétexte que vous pouvez bénéficier d une réduction d impôts. En effet, la réduction d impôt a pour objectif d augmenter la rentabilité de l investissement locatif, et non de sur-rémunérer les promoteurs immobiliers. 10

11 5. Bien définir le montant de l investissement à réaliser Un investissement en Loi Pinel permet de bénéficier d une réduction d impôts et de ce fait il nécessite d établir un cahier des charges en amont et de bien calculer le montant idéal d investissement pour répondre à vos objectifs de départ. En effet, le montant de l investissement doit être parfaitement adapté à vos attentes en termes de réduction d impôt espérée mais aussi en termes d effort d épargne à supporter. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un professionnel du secteur qui saura avant tout vous conseiller sur le montant optimal d investissement dans votre cas personnel avant de vous lancer dans vos recherches. 6. Choisir un logement de qualité Assurez-vous de la qualité du bien en vérifiant notamment les normes de performance énergétique, les normes de construction et la qualité des matériaux choisis par le constructeur. Car un logement de mauvaise qualité se dégradera plus rapidement et diminuera le montant potentiel de revente ou bien entrainera des frais d entretien plus importants. 7. Choisir un constructeur fiable Il existe de très nombreux promoteurs en France, et ils ne répondent pas tous aux mêmes critères de fiabilité et de garanties de construction ou de garanties financières d achèvement de travaux. En effet, il est impératif de choisir un promoteur qui est présente une bonne garantie auprès d un organisme bancaire ou un promoteur qui dispose d importants fonds propres, qui vous assureront que la construction ira bien à terme. 8. Évaluer les dépenses liées à la détention d un logement ainsi que votre capacité à y faire face Outre le prix d achat du bien, un investissement immobilier entraîne d autres dépenses que vous serez amené à supporter régulièrement, même si, heureusement, certaines pourront être récupérées sur le locataire ou déduites de vos revenus fonciers déclarables. Pensez donc bien à prévoir que les dépenses suivantes seront à votre charge en plus du prix du bien : - Les charges de co-propriété - Les frais de gestion du locataire, si vous choisissez de confier la location du logement à un professionnel - Les frais d assurances obligatoires - La taxe foncière 9. Le financement de votre acquisition Si vous avez recours à un emprunt pour financer votre acquisition, optez dans la mesure du possible pour un financement avec différé d amortissement le temps que le bien soit livré. Car cela permet d éviter de commencer à supporter des charges, tant que les premiers loyers ne sont pas encore intervenus. 10. Garanties des loyers et imprevus Renseignez-vous sur les assurances proposées pour garantir tous risques concernant la perception des loyers. En effet, de nombreuses assurances existent et permettre de couvrir les risques d impayés de loyers, ou d absence de locataire ponctuelle, voire de remise en état suite à d éventuelles dégradations faites par les locataires. Pour information, ces assurances sont déductibles des revenus fonciers, donc c est un coût qui est compensé par la suite. 11