UNE PUBLICATION CUSHMAN & WAKEFIELD 2012

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1 les marchés immobiliers français UNE PUBLICATION CUSHMAN & WAKEFIELD 2012

2 2012 Les marchés immobiliers français Olivier Gérard Président Cushman & Wakefield est la plus importante société privée de conseil en immobilier d entreprise dans le monde. Fondée en 1917, forte de collaborateurs, notre société compte 235 bureaux dans 60 pays. Implantés en France depuis 1972, nous assistons nos clients à tous les stades du processus immobilier, en les représentant en matière d acquisition, de vente, de financement, de location, de gestion et d évaluation de biens. ÉDITORIAL 3 ÉCONOMIE 5 MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT FRANCE 6 Volumes investis 7 Acteurs 8 Investissements en bureaux 9 Investissements en commerces 11 Investissements en locaux industriels 13 Taux de rendement 15 Perspectives 16 Thierry Juteau Directeur Général Christian Dubois Directeur Général MARCHÉ DES BUREAUX ÎLE-DE-FRANCE Demande des utilisateurs Valeurs locatives prime 22 Offre disponible à six mois 23 Offre à venir 24 Perspectives 25 MARCHÉ DES GRANDS ENTREPÔTS FRANCE Contexte économique national et international Demande des utilisateurs 26 Offre disponible et future 28 Valeurs locatives prime 30 Perspectives 30 Bruno Ancelin Directeur Investissements Commerces Philippe Guillerm Président Cushman & Wakefield Expertise SAS MARCHÉ DES COMMERCES FRANCE Environnement économique et juridique Demande des enseignes 32 évolution de l offre 36 Valeurs locatives prime 40 Perspectives 41 LEXIQUE 42 CONTACTS 44 Stéphane Bureau Directeur Général Gestion d Actifs Immobiliers Ludovic Delaisse Directeur Bureaux / Pôle Développement TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES CUSHMAN & WAKEFIELD EN

3 Économie éditorial Olivier Gérard Président projets immobiliers afin de profiter de meilleures conditions de bail. Quelques évolutions réglementaires, prévues pour 2012, ne seront pas non plus sans effets sur le marché français. La nouvelle mouture du projet de révision de la norme comptable IAS 17 pourrait par exemple inciter les entreprises à acquérir plutôt qu à louer mais aussi peser sur l ampleur des mesures d accompagnement consenties par les bailleurs et le niveau effectif des loyers. Prévue dans le cadre de la loi «Grenelle 2», la publication du décret d application portant sur l amélioration de la performance énergétique du parc tertiaire existant affectera également les relations entre bailleurs et locataires. Le désarroi des dirigeants européens face à la crise de la dette souveraine et le plus haut historique atteint par le taux de chômage de la zone euro ont clos l année 2011 sur une note bien peu optimiste. La France n a pas échappé à cette dégradation du climat économique, conduisant le gouvernement à revoir ses perspectives de croissance à la baisse et à adopter de sévères mesures d austérité. La bonne tenue du marché français de l immobilier d entreprise en 2011 illustrée par la hausse des montants investis et de la demande placée de bureaux, ou le buzz créé par les ouvertures de nouvelles enseignes peut donc sembler surprenante. Pour partie imputable au délai de réalisation de transactions initiées depuis plusieurs mois, cette évolution était pourtant prévisible. Bien amorcée l année précédente, la décrue de l offre de qualité a en effet conduit les entreprises et les enseignes à saisir en 2011 les meilleures opportunités encore disponibles sur le marché, les logisticiens continuant eux de tirer parti de conditions de négociation avantageuses pour rationaliser leur chaîne d approvisionnement. Enfin, au-delà de l abrogation du dispositif SIIC qui a favorisé la cession de certains actifs, la forte volatilité des valeurs boursières et la baisse de rendement des emprunts long-terme ont fait valoir les atouts du marché français de l investissement auprès de grands institutionnels mais aussi de nouveaux acteurs, fonds souverains en particulier, aux capacités d investissement considérables. Les nuages s amoncelant sur l économie augurent toutefois de lendemains qui déchantent. La dégradation du marché de l emploi en particulier pourrait plomber la consommation des ménages et limiter les mouvements émanant d activités habituellement très consommatrices de surfaces de bureaux. Ce devrait être le cas du secteur financier, dont le rôle sera d autant plus décisif en 2012 que la volatilité des taux d intérêt pourrait encore peser sur les coûts de financement. Mais d autres facteurs auront des incidences sur les stratégies immobilières des utilisateurs et des investisseurs. Ainsi, la poursuite de l assèchement de l offre de qualité favorisera sans doute l attentisme des entreprises, même si ces dernières pourraient également être amenées à anticiper davantage leurs Même si on laisse de côté les spéculations sur un éventuel éclatement, les prochains mois seront décisifs pour l avenir de la zone euro. Ils le seront aussi pour la France, dont l actualité continuera d être dominée par l approche d échéances électorales importantes et la perte de son triple A. Accentuant les incertitudes du climat économique et la prudence des investisseurs, cette évolution pourrait contribuer à un certain blocage du marché lié, en termes d investissements, au décalage grandissant entre les attentes des vendeurs et des acquéreurs. L inadaptation d une part conséquente du parc hexagonal, l évolution des rapports entre propriétaires et utilisateurs et leur impact sur la valeur des actifs comme sur la pertinence d investir ou non en dehors des marchés core feront également de 2012 une année charnière. Il serait trop simple, pourtant, de céder au pessimisme. Les fondamentaux de notre marché immobilier restent sains en dépit de troubles dus, pour l essentiel, aux difficultés du secteur financier. Dans un contexte de redressement progressif des finances publiques, le scénario le plus probable est donc celui d une baisse limitée des volumes investis et des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs, qui ne remettra pas en cause la solidité du marché français de l immobilier d entreprise. Olivier Gérard Président 3

4 2012 En 2011 Les marchés immobiliers français 16,5 milliards d euros investis en France + 50 % * 2,32 millions de m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France + 11 % * 2,36 millions de m² de grands entrepôts loués ou vendus aux utilisateurs en France + 34 % * Valeur locative prime des commerces sur les Champs-Élysées /m²/an 4 * Évolution annuelle.

5 Économie économie L essoufflement de la reprise au troisième trimestre 2010 avait montré, l an passé, les limites du redressement de l économie mondiale et la fragilité du système bancaire international. La menace d un double dip semblait toutefois s éloigner, ce que confirmait quelques mois plus tard l embellie du premier trimestre 2011, notamment illustrée par le retour au vert des résultats des entreprises et le rebond de la production industrielle aux États-Unis et dans l Union européenne. Mais il ne s agit que d un répit de courte durée. Les espoirs d une stabilisation de l économie des pays avancés furent vite déçus au cours d un été particulièrement mouvementé, marqué par la perte du triple A des États-Unis et l exacerbation de la crise de la dette souveraine en Europe. Quelques mois plus tard, la situation des États-Unis demeure préoccupante. Si la plupart des prévisionnistes tablent sur une accélération de la croissance du PIB (2 % en 2012 après 1,7 % en 2011), l amélioration de l économie américaine dépendra pour partie de l issue du bras de fer engagé entre Barack Obama et ses adversaires républicains alors qu approchent les élections présidentielles de C est en Europe que le climat économique paraît toutefois le plus fragile, même si le scénario d un éclatement de la zone euro, prisé par de nombreux commentateurs, n est pas le plus probable. En dépit des menaces qui pèsent encore sur la cohésion politique de l Union, l adoption généralisée de politiques de rigueur laisse de fait entrevoir une correction progressive des déséquilibres budgétaires des pays membres. L Europe est loin, malgré tout, d être tirée d affaire. Conjuguée à la transmission à l économie réelle des difficultés du secteur financier, la mise en place de mesures d austérité sévères devrait affecter la confiance des entreprises et des consommateurs européens et coûter prévisions économiques INDICATEUR (%) ZONE EURO ÉTATS-UNIS JAPON PIB 2011 * 1,6 1,7-0,3 PIB 2012 ** 0,2 2,0 2,0 Chômage 2011* 9,9 9,0 4,6 Chômage 2012** 10,3 8,9 4,5 Solde des administrations publiques 2011*** Solde des administrations publiques 2012*** ,9-2,9-9,3-8,9 * Estimation ** Prévisions *** En pourcentage du PIB. Source : OCDE. quelques points de croissance. Après la stagnation de l activité enregistrée à l automne, celle-ci pourrait ainsi se contracter au cours du quatrième trimestre 2011 (- 0,3 %) et du premier trimestre 2012 (- 0,1 %) 1, entraînant un court épisode récessif qui augure d une stagnation de la croissance du PIB de la zone euro sur l ensemble de 2012 (0,2 % en 2012 après 1,6 % en 2011). Suivant la tendance européenne, le climat économique de la France s est également détérioré après le rebond du troisième trimestre 2011 (hausse de 0,3 % du PIB après une chute de 0,1 % au trimestre précédent), en raison de la progression des exportations. La France devrait désormais traverser une courte période de récession, de moindre ampleur que celle que connaîtront certains pays du continent (Espagne, Italie, etc.), mais sans résister aussi bien que l Allemagne. Contrairement à son voisin d outre-rhin, qui pourrait bénéficier dès le printemps 2012 d une reprise du commerce mondial, l activité de la France sera plus durablement touchée. Elle pâtira en particulier du recul des échanges avec le reste de l Europe, de l atonie de la consommation des ménages (+ 0,7 % en 2011 après 1,4 % en 2010) et du fléchissement des investissements des entreprises, avant de se redresser légèrement au deuxième trimestre. Mais la dégradation du marché de l emploi, avec un taux de chômage de nouveau proche des 10 % 2 et la destruction de postes dans les secteurs marchands entre le second semestre 2011 et le premier trimestre 2012, promet une détérioration du climat politique et social. Accentuée par l adoption de mesures d austérité rognant le pouvoir d achat des Français, celle-ci constituera sans doute un facteur décisif dans un contexte dominé par l approche des élections présidentielles et législatives de Source : Note de conjoncture, 15 décembre 2011, INSEE. 2 France, y compris DOM. activité économique de la france 3,5 2,5 1,5 0,5-0,5-1,5-2, e 2012p PIB (%) Inflation (%) Source : Consensus Forecast. 2,1 1,4 1,6 0,3 5

6 2012 Les marchés immobiliers français le marché de l investissement en france 2011, une embellie fragile? 16,5 milliards d euros ont été investis en France en Le marché de l investissement en immobilier d entreprise est en hausse de 50 % par rapport à 2010 et de 112 % par rapport à Cette augmentation permet de dépasser la moyenne annuelle des dix dernières années (14,75 milliards d euros), en dépit d un environnement économique peu favorable, dominé par l ampleur de la crise de la dette souveraine et les difficultés persistantes du secteur financier. Le décalage entre la bonne tenue du marché de l investissement et la dégradation du climat économique est d autant plus frappant que l essoufflement de la croissance économique a coïncidé avec l augmentation constante des volumes investis. Ainsi, les montants engagés au second semestre sont supérieurs de 130 % à ceux des six premiers mois de l année. Plusieurs facteurs ont permis de soutenir l activité du marché français tout au long de 14,75 Mds L abrogation de certains avantages fiscaux, annoncée pour le dernier jour de l année 2011, a notamment favorisé la cession par les investisseurs d actifs dans le but de bénéficier d une plus faible imposition. Surtout, le marché hexagonal a bénéficié du dynamisme de la demande des utilisateurs et du statut de valeur refuge de la 2,2 11,1 9,8 12,2 17,5 24,4 28,5 13 7, ,5 volumes investis en france (mds ) Moyenne décennale boulevard poissonnière Paris (75009) pierre au détriment de marchés boursiers plus volatils. De grands institutionnels, et quelques grandes compagnies d assurances en particulier, ont par exemple choisi d investir dans l immobilier d entreprise afin de diversifier leur allocation d actifs au-delà des marchés actions et obligataires. Au rôle moteur joué par certains acteurs traditionnels du marché français s est ajouté l appétit de quelques nouveaux entrants aux capacités d investissement considérables, confirmant l attractivité du marché français sur la scène internationale. répartition des volumes investis en france (%) ,75 Mds ,2 11,1 9,8 12,2 17,5 24,4 28,5 13,0 7,8 11,0 16, Île-de-France Province 6

7 Le marché de l investissement en France volumes investis Évolution des volumes investis Seuls 5 milliards d euros ont été investis au cours des six premiers mois de 2011, volume peu ou prou équivalent à celui enregistré l année précédente à la même époque (4,5 milliards). C est au second semestre 2011 que l activité a véritablement décollé. Ainsi, les volumes engagés ont enregistré une nette augmentation au troisième trimestre (4,9 milliards d euros), permettant de porter le total des sommes investies à 11,5 milliards d euros au second semestre. Liée au report de négociations initiées en début d année, cette accélération traduit aussi la concrétisation de très grandes transactions. Celles-ci ont contribué de façon décisive aux bonnes performances de Sur 451 transactions dénombrées en 2011, 43 sont supérieures à 100 millions d euros (contre 21 un an auparavant). Ces grandes transactions totalisent 8,2 milliards d euros (contre 4 milliards d euros en 2010), soit 50 % de l ensemble des montants investis dans l Hexagone. Par ailleurs, 14 transactions de plus de 200 millions d euros ont été signées en 2011 (contre 7 en 2010). La plupart de ces grandes transactions ont porté sur des actifs de bureaux, tranchant avec une année 2010 qui avait vu se concrétiser la vente de très grands actifs de commerce. La principale évolution par rapport à l année précédente a également tenu à l augmentation de la part des portefeuilles, qui ont constitué 18 % de l ensemble des sommes investies dans l Hexagone. En 2011, quelques opérations «atypiques» ont aussi animé le marché avec, notamment, six ventes à utilisateur de plus de 100 millions d euros dont le 5 Kléber à Paris 16 ème acquis par SCOR pour 340 millions d euros transactions par taille en france ou Le Madone à Puteaux vendu à Havas pour 152 millions d euros. Quelques joint-ventures ont en outre été enregistrées, permettant d optimiser les capacités d investissement de certains acteurs, à l instar de l acquisition par Norges Bank, dans le cadre d une jointventure avec Axa Real Estate, d un portefeuille de sept immeubles de bureaux en Île-de-France ou de celle d Europe Avenue à Bois- Colombes par Generali et Predica. Les opérations menées dans le cadre de club deals, à l exemple de l acquisition de River Ouest à Bezons par un consortium de trois investisseurs, devraient également se développer. Répartition géographique Avec 12,6 milliards d euros investis en 2011 et une augmentation de 64 % en un an, l Île-de-France concentre 76 % du total des montants investis en France. Le marché francilien reste dominé par les acquisitions en bureaux, qui ont représenté 87 % des investissements en 2011 contre 85 % l année précédente. L Île-de-France continue ainsi de bénéficier de la taille de son parc de bureaux (52,1 millions de m²) et de l appétit des investisseurs pour ses secteurs tertiaires les plus dynamiques (Paris et quartiers des affaires de l ouest). Les commerces arrivent en deuxième position avec 1,2 milliard d euros, soit 10 % du volume placé en Île-de-France contre 16 % en 2010, avec une seule opération supérieure à 100 millions d euros. Les locaux industriels ne totalisent eux que 383 millions d euros en 2011, volume équivalent à celui de répartition des transactions par types d actifs 100 % > 200 M Bureaux Commerces Industriel 80 % 60 % M 2010 France 61 % 33 % 6 % 40 % M 2011 France 75 % 20 % 5 % 20 % M 2010 Province 18 % 73 % 9 % 1-15 M 2011 Province 33 % 55 % 12 %

8 2012 Les marchés immobiliers français Avec 3,9 milliards d euros, la province concentre 24 % des montants engagés en France et affiche une progression de 18 % par rapport à 2010, pour partie liée à la hausse des volumes investis sur le marché des bureaux et de la logistique dans un contexte de bonne tenue des marchés locatifs. Ainsi, la part des investissements en bureaux s élève à 33 % contre 18 % un an auparavant et celle des actifs industriels à 12 % contre 9 % en La part des investissements en commerces a en revanche diminué, passant de 73 % en 2010 à 55 % un an plus tard. L immobilier de commerces reste malgré tout le moteur de l activité en province, principalement animé en 2011 par des cessions de centres commerciaux de taille moyenne et la vente de grands portefeuilles. acteurs Typologie En 2011, le resserrement des conditions de crédit a favorisé les investisseurs disposant de fonds propres, moins dépendants du marché de la dette. Les conditions de marché sont donc, comme en 2010, restées favorables à ce type d acteurs, qui investissent de manière très sélective et sur le long terme. Les investisseurs les plus actifs et qui disposent d importantes liquidités sont principalement les institutionnels comme les compagnies d assurance et les caisses de retraite (environ 3,5 milliards d euros), qui cherchent à diversifier leur allocation d actifs au-delà des marchés boursiers et obligataires, mais également les fonds souverains. Ces deux types d acteurs sont à l origine des transactions les plus importantes de 2011, acquisitions d actifs de bureaux sécurisés de Paris et des quartiers d affaires de l ouest (Europe Avenue à Bois-Colombes par Generali et Predica ou Sud Pont à Paris 15 ème par la CNP). Par ailleurs, d importantes collectes expliquent l activité soutenue des véhicules non cotés tels que les SCPI (14 % des acquisitions) et les OPCI (4 %). Les investisseurs privés ont également été très actifs, comme l a illustré l acquisition par un investisseur privé français de l immeuble Origami à Paris 8 ème. Aux côtés de ces investisseurs core figurent des fonds d investissement légèrement plus opportunistes et moins opposés aux prises de risque. L une des particularités de 2011 tient, enfin, à la part élevée des acquéreurs-utilisateurs (9 % des acquisitions). Investissant dans l immobilier pour sécuriser leurs placements, ces derniers ont bénéficié d un marché moins compétitif pour se repositionner significativement à l achat en alimentant les volumes avec plusieurs transactions significatives. Cette tendance devrait perdurer en 2012, accentuée par l évolution des normes IFRS. Nationalités L activité du marché hexagonal reste majoritairement dominée par les investisseurs français, qui ont représenté 62 % des montants investis en 2011 contre 56 % l année précédente. La part des investisseurs étrangers est elle passée de 44 % à 38 % des volumes investis dans l Hexagone. Mais les grands acteurs internationaux continuent d apprécier la taille, la stabilité et la lisibilité du marché français. 3-5 boulevard malesherbes paris (75008) nationalités des acquéreurs* 6 % 7 % 5 % 11 % 62 % 9 % France Allemagne États-Unis Norvège Royaume-Uni Autres *En pourcentage du volume total investi en France. 8

9 Le marché de l investissement en France La répartition des investisseurs étrangers est plus équilibrée que l an passé. Le poids des Allemands a diminué, passant de 19 % en 2010 à 9 % en Ils restent néanmoins les étrangers les plus actifs, avec quatre opérations supérieures à 100 millions d euros dont la plus significative est l achat par Deka de l îlot Rocher-Vienne pour 330 millions d euros (Paris 8 ème ). La baisse d activité des investisseurs allemands a été compensée par l apparition de nouveaux entrants, et notamment du fonds souverain norvégien Norges Bank, à l origine de deux des opérations les plus importantes de L acquisition de deux portefeuilles de bureaux situés à Paris et dans les Hauts-de-Seine représentant, au total, près d un milliard d euros, porte ainsi la part de marché de ce pays à 6 %. Acteurs plus traditionnels du marché français, les Britanniques ont représenté 5 % des investissements, majoritairement constitués d actifs de commerces. Privilégiant également le marché des commerces, les Néerlandais arrivent en sixième position. Quant aux Américains, toujours opportunistes et dont une des opérations les plus importantes de 2011 a été l acquisition par Blackstone d un ensemble de bureaux de près de 130 millions d euros dans Paris 9 ème, ils ont représenté 7 % des acquisitions. D autres investisseurs étrangers, les Canadiens et certains Asiatiques notamment, gardent un œil sur le marché français sans pourtant y investir de façon significative faute de produits correspondant à leurs stratégies d investissement. investissements en bureaux Évolution des volumes investis Avec 12,3 milliards d euros investis en bureaux en France en 2011 contre 6,7 milliards l année précédente, cette classe d actif affiche un volume record depuis 2007 et une forte progression de 84 % sur un an. Les bureaux sont ainsi largement privilégiés par les investisseurs, constituant 75 % du volume total investi sur le marché français de l immobilier d entreprise contre 61 % à la même période l an passé. Cette performance tient en grande partie à la hausse du nombre de grandes transactions, 33 des 43 opérations de plus de 100 millions d euros menées en 2011 en France portant sur des actifs de bureaux. Ces transactions, dont six ont été enregistrées au premier semestre (pour un total de 1,3 milliard d euros) et 27 au second semestre (pour un total de 5,3 milliards d euros), comptent pour 54 % des volumes engagés en bureaux en Quelques ventes utilisateurs et ventes de portefeuilles, essentiellement composés d actifs sécurisés (acquis par Norges Bank et Eurosic pour les plus significatives) ont notamment pesé d un poids décisif dans l évolution des volumes. Par ailleurs, les transactions supérieures à 100 millions d euros comportent un nombre croissant, bien qu encore limité, d opérations en blanc, dont la concrétisation traduit les opportunités volumes investis en bureaux en france (MDS ) 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % 9,6 7,7 8 10, ,2 19,5 10,3 5,3 6,7 12, Part % en % (volume total investi en France) que représente la rareté de l offre de bureaux neufs de qualité dans certains secteurs de Paris et des Hauts-de-Seine (Îlot Rocher- Vienne à Paris 8 ème, Noda à Issy-les-Moulineaux). Répartition géographique Totalisant 11 milliards d euros, la région parisienne a capté 89 % des montants investis en bureaux dans l ensemble du pays. Paris intramuros et le département des Hauts-de-Seine concentrent 83 % de ce total, reflétant la concentration dans l ouest de l agglomération de l activité économique et de la demande des utilisateurs. Porté par le prestige de certains de ses immeubles et sa position centrale au cœur de l agglomération, le quartier central des affaires de Paris reste le moteur du marché francilien. Plus de 2,9 milliards d euros y ont été investis en bureaux en 2011, soit 26 % de l ensemble des montants engagés en Île-de-France sur ce segment. Ce volume important tient notamment à la réalisation de plusieurs transactions significatives, à l instar de la vente du 5 Kléber pour 340 millions d euros, de l Îlot Rocher-Vienne pour 330 millions d euros ou du 3-5 Malesherbes pour 134 millions d euros. Bénéficiant d un marché locatif très dynamique, les secteurs parisiens situés en dehors du quartier central des affaires ont aussi tiré leur épingle du jeu. Quelques transactions importantes ont notamment animé les 15 ème (le Viala acquis par HSBC pour environ 130 millions d euros) et 13 ème arrondissements (Îlot Panhard, vendu à Vesta Capital pour 9

10 2012 Les marchés immobiliers français 96 millions d euros), qui jouissent d une offre de bureaux restructurés de qualité. Le lancement de nouveaux projets a également favorisé l augmentation des volumes dans le nord et l est de la capitale (Carré Bréguet, près de la Bastille, Parc du Millénaire 4 et Lot B 2 ZAC Claude Bernard). Le marché d Île-de-France a par ailleurs été animé par l intérêt porté par les investisseurs aux différents secteurs tertiaires des Hauts-de-Seine. Totalisant 3,9 milliards d euros, ce département a capté 35 % du total des montants engagés sur des actifs de bureaux dans la région. Les marchés les plus établis de l ouest parisien ne sont pas restés atones, comme le montre l acquisition par Allianz de deux actifs mitoyens rue Camille Desmoulins à Issy-les-Moulineaux pour 260 millions d euros. Ils n ont pourtant pas concentré l essentiel de l activité. Après un certain regain d activité en 2010, La Défense a par exemple renoué avec les mauvais résultats. Seuls 210 millions d euros y ont été investis en 2011, principalement constitués par la vente de la Tour Chartis à Perella Weinberg pour 110 millions d euros. Le premier quartier d affaires européen, dont la baisse de la demande placée en 2011 traduit une relative désaffection des utilisateurs, souffre notamment de la concurrence de marchés de bureaux voisins (Puteaux, Nanterre, Bois-Colombes, etc.). Dotés d une offre neuve ou récente de qualité, d une excellente accessibilité encore renforcée par les projets d extension de réseaux de transport en commun et de loyers compétitifs, ces marchés s affirment comme des secteurs de report de plus en plus crédibles pour les utilisateurs. Ils attirent également un nombre croissant d investisseurs, comme le montrent la vente d Europe Avenue à Bois-Colombes pour 450 millions d euros, celle de River Ouest à Bezons pour 360 millions d euros, du Madone à Puteaux pour 152 millions ou encore de Via Verde à Nanterre pour 95 millions d euros. Quelques communes, dotées des mêmes atouts et situées à proximité directe de Paris intra-muros, se sont également illustrées, à l instar de Montrouge (Minéralis pour 101 millions d euros, Fairway pour 70 millions d euros) ou de Châtillon (Skalen pour 82,5 millions d euros). D autres départements de première couronne ont trouvé grâce aux yeux d acteurs qui ont élargi leurs critères d acquisition du fait de la forte concurrence que se livrent les investisseurs pour les actifs des secteurs établis. Les immeubles neufs ou récents, bien situés et loués à de grands utilisateurs ont notamment été privilégiés (Eurocrystal à Saint-Ouen, le Balthazar à Saint-Denis). Par ailleurs, les opérations en blanc (B Initial à Montreuil, C2 à Saint-Ouen) ont également fait l objet d un vif intérêt, lié à la pénurie inéluctable de l offre de bureaux neufs de qualité en Île-de-France. Avec 1,3 milliard d euros investis en bureaux en 2011 contre 600 millions en 2010, la province affiche une forte hausse de 116 % des montants engagés, liée à l amélioration de l offre de bureaux, au développement de grands projets urbains et à la stabilité du marché locatif de quelques métropoles régionales. C est en particulier le cas de Lyon, où 450 millions d euros ont été investis en bureaux en 2011, soit 35 % de l ensemble des montants engagés sur ce segment hors de l Île-de-France. Parmi les transactions importantes réalisées dans cette ville figurent l acquisition de Docksite par RREEF pour 46,5 millions d euros ou encore celle du siège de la Cegid par BNP Paribas Reim pour 45 millions d euros. Le marché marseillais tire également parti du développement de nouveaux programmes, comme l a illustré en 2011 la vente de Cœur Capelette à Unofi pour 38 millions d euros après celle du Quai d Arenc en Le marché de l investissement de bureaux en province, essentiellement animé par de petites et moyennes opérations unitaires ne dépassant pas 60 millions d euros, demeure pourtant contraint par la prudence des investisseurs. river ouest bezons (95) 61% 75% Part des montants investis en bureaux en France 10

11 Le marché de l investissement en France Acteurs Les investisseurs français sont traditionnellement les plus actifs sur le marché des bureaux de l Hexagone au travers de foncières, d OPCI, de SCPI, de compagnies d assurance ou d investisseurs privés. Suivent les Allemands, avec des fonds (Deka, RREEF) et des assureurs (Allianz) qui continuent de cibler les actifs les plus liquides du pays. D autres transactions d actifs core sont à mettre à l actif de nouveaux fonds étrangers, tels les Norvégiens de Norges Bank. Les anglo-saxons ont également animé le marché français de l investissement de bureaux, se positionnant en particulier sur des produits offrant un bon potentiel de redéveloppement (Blackstone, Tishman Speyer ou encore Catalyst). exemples d acquisitions d actifs de bureaux en 2011 ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M ) SURFACE (M²) Portefeuille Île-de-France Paris Hauts-de-Seine Axa Norges Bank Europe Avenue Bois-Colombes (92) Beacon Capital Partners Predica Generali River Ouest Bezons (95) HRO Predica Scor CDC Kléber Paris (75016) Beacon Capital Partners Scor Îlot Rocher-Vienne Paris (75008) Nexity Deka Immobilien Portefeuille Île-de-France Paris Boulogne-Billancourt (92) SEB Immobilien Investment Norges Bank Axa Farman Paris (75015) Bouygues CNP CDC Place Vendôme Paris (75001) IVG Emir du Qatar Balthazar Saint-Denis (93) MGPA CGI AEW Europe Les Renardières Courbevoie (92) Union Investment Primonial REIM investissements en commerces Évolution des volumes investis En 2011, 3,3 milliards d euros ont été investis en immobilier de commerces, soit 20 % de l ensemble des montants engagés dans l Hexagone et un volume supérieur de 74 % à la moyenne des dix dernières années (1,9 milliard d euros). L activité a notamment été soutenue par des cessions de portefeuilles et des opérations d externalisation immobilière réalisées par des acteurs soucieux de se recentrer sur leur cœur de métier, comme But qui a vendu pour plus de 200 millions d euros d actifs ou Carrefour Property. Par ailleurs, l abrogation de l article 210 E du Code général des impôts a contribué à un certain regain d activité en fin d année. Si 2011 est la troisième meilleure année de la décennie en termes de volumes investis, ces derniers s inscrivent toutefois en légère baisse de 8 % par rapport à 2010 (3,6 milliards d euros). Six opérations supérieures à 100 millions d euros ont été enregistrées en 2011, traduisant un certain afflux d offres de grande taille, assez inhabituel dans un marché traditionnellement dominé par un nombre limité d acteurs spécialisés peu disposés à vendre des actifs réputés stables et présentant une faible vacance. centre commercial bonneveine marseille (13) 11

12 2012 Les marchés immobiliers français volumes investis en commerces en france (mds ) 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % 0,6 Cependant, la rareté structurelle de l offre ne se dément pas. Elle a en outre été accentuée par les incertitudes du climat économique, qui ont renforcé le désir des propriétaires de conserver leurs actifs de commerces et de ne pas les céder de peur de ne pouvoir réallouer leurs fonds. Pour pallier ce manque d opportunités, certains investisseurs se sont reportés sur d autres types d actifs, à l instar des bureaux, plus liquides. D autres acteurs, investisseurs spécialisés en commerces, ont privilégié des actifs existants à redévelopper et la prise de participation dans des centres commerciaux (NPS, qui a porté sa participation dans O Parinor à 75 %). Produits 0,9 0,8 1,2 1,9 2,3 4,8 1,2 1,9 3,6 3, Part % en % (volume total investi en France) Comme les années précédentes, les investissements ont majoritairement porté sur des galeries et des centres commerciaux, qui ont concentré 45 % des montants engagés en immobilier de commerces en 2011 en France (1,5 milliard d euros). Tranchant avec une année 2010 dominée par la cession de centres commerciaux régionaux (Cap 3000 près de Nice ou l Espace Saint-Quentin, près de Paris), l activité a été soutenue en 2011 par des transactions d actifs de plus petite taille, dans des villes disposant toutefois d un potentiel de consommation important (Metz, avec le centre Saint- Jacques ou Marseille, avec Bonneveine) ou au cœur des principaux quartiers commerçants de la capitale (Galerie Provence Opéra, acquise par Grosvenor pour 21,5 millions d euros). D autres types de biens, situés dans des marchés secondaires, ne cessent en revanche de souffrir des mauvaises perspectives de consommation et de la détermination des enseignes à obtenir de substantielles mesures d accompagnement. Le marché des centres commerciaux doit également affronter la concurrence croissante des parcs d activités commerciales, prisés par des enseignes qui y bénéficient de coûts d occupation moins élevés et des consommateurs qui apprécient la qualité des nouveaux formats de retail parks. Si les externalisations ont pesé pour 66 % du volume total de 2011, la hausse des montants investis en périphérie (711 millions contre 540 en 2010) traduit ce regain d intérêt après la désaffection observée en Les investisseurs n en restent pas moins sélectifs, ciblant en priorité les produits core qui jouissent de vastes zones de chalandise, de la présence d enseignes reconnues et de durées fermes d engagement. Les projets neufs ou récents, situés dans des régions non saturées sur le plan de l offre commerciale, se sont également attirés les faveurs des investisseurs, à l instar de Costières Sud près de Nîmes, vendu à Altarea, ou du Parc des Bouchardes, près de Mâcon, cédé à Ascencio. Avec 1,1 milliard d euros investis en 2011, les montants engagés en rues commerçantes ont affiché une augmentation de 29 % sur un an, reflétant l intérêt des investisseurs pour les meilleurs emplacements de centre-ville. Toutefois, les opportunités sur ce segment restent rares. Nombre de biens sont la propriété d investisseurs long-terme et très peu de grands actifs unitaires sont mis sur le marché, ce qui pèse sur l évolution des montants investis. 3,6 3, Milliards d euros investis en commerces en France Acteurs Les Français ont représenté 61 % des volumes investis en commerces. Mais le vif intérêt des investisseurs étrangers ne s est pas démenti, au premier rang desquels les Britanniques, principalement représentés par Grosvenor, dont les acquisitions ont porté la part de ces acteurs dans l Hexagone à 13 %. Si ces derniers ont ciblé divers types d actifs, le Sud Coréen NPS (acquisition de 24 % d O Parinor pour 160 millions d euros) ou le Néerlandais Corio (acquisition du centre Saint-Jacques à Metz pour 96,4 millions 12

13 Le marché de l investissement en France d euros) se sont essentiellement positionnés sur des centres commerciaux. Ces deux nationalités totalisent 5 % et 4 % des montants investis en commerces en Quant aux Belges, ils représentent 6 % avec notamment l acquisition d un portefeuille d agences MAAF et la vente à Ascensio de plusieurs actifs en périphérie. Les investisseurs institutionnels, SCPI, OPCI et foncières, forts de leur capacité d autofinancement, ont représenté la majeure partie des montants engagés en immobilier de commerces. La demande des investisseurs privés reste relativement soutenue, mais limitée à des actifs dont le prix moyen dépasse rarement les 15 millions d euros. En outre, si la présence des fonds d investissement reste encore limitée, leur part de marché s accroît progressivement. exemples d acquisitions d actifs de commerces en 2011 TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR Mixte Portefeuille Chambolle France Centre Commercial Centre Commercial Boîtes commerciales Centre Commercial Parc d activités commerciales Centre Commercial Rues commerçantes Rues commerçantes Magasins d usine Carrefour Property PRIX (M ) SURFACE (M²) La Française REM O Parinor (24 %) Aulnay-sous-Bois (93) Hammerson NPS Portefeuille QUID 2 - Bonneveine et Croix Dampierre Marseille (13) Châlons-en- Champagne (51) Unibail-Rodamco Grosvenor portefeuilles BUT France BUT SA BNP Paribas REIM Saint-Jacques (75 %) Metz (57) Ensemble de copropriétaires Corio 96, Costières Sud Nîmes (30) Icade Altarea-Cogedim Plein Air Le Blanc-Mesnil (93) Immobilière Frey et SCI Eiffel Molette Henderson Global Investors Portefeuille de 9 boutiques Bordeaux (33) Privé Vastned 30, boulevard Saint- Germain Mac Arthur Glenn Factory Outlet Paris (75006) STAM IVG Roubaix (59) Henderson Global Investors Resolution Property investissements en locaux industriels Évolution des volumes investis Totalisant 854 millions d euros en 2011, les montants investis en immobilier industriel, constitués à 74 % d entrepôts logistiques, ont augmenté de 21 % par rapport à Ce volume reste pourtant inférieur de 43 % à la moyenne des dix dernières années (1,5 milliard d euros). La part de ce marché reste modeste, en province (12 % de l ensemble des volumes investis) comme sur l ensemble du territoire (5 %). En dépit d un marché locatif dynamique, le marché de l immobilier industriel est resté pénalisé par la prudence des investisseurs. Ceux-ci sont toujours échaudés par les risques inhérents à ce type d actifs, qu il s agisse d une forte vacance liée à la précarité des contrats des logisticiens ou d une rapide obsolescence liée à des standards de sécurité très stricts et à des exigences techniques de plus en plus pointues. La modestie des volumes investis tient également à la rareté d actifs prime disponibles, plateformes neuves ou récentes sécurisées et situées au plus près des grands axes de transport. Les produits secondaires continuent par ailleurs de souffrir de la désaffection des investisseurs, même si quelques actifs de ce type ont été échangés dans le cadre de la vente de grands portefeuilles. 13

14 2012 Les marchés immobiliers français L une des caractéristiques de l année 2011 tient ainsi au retour des ventes de portefeuilles. Deux de ces ventes, opérations supérieures à 100 millions d euros, ont constitué 34 % de l ensemble des volumes investis en immobilier industriel (cession de huit plateformes par AEW Europe à GLL Real Estate Partners pour 177 millions d euros, acquisition du portefeuille Gecilog par CarVal Investors pour 114 millions d euros). Quelques opérations de sale & leaseback ont par ailleurs confirmé la tendance à l externalisation d acteurs majeurs de la logistique, à l instar de la vente par FM Logistic à Argan de deux entrepôts pour environ 80 millions d euros. Les ventes d actifs unitaires ont en revanche été peu nombreuses, principalement représentées par la cession de quatre plateformes de classe A pour plus de 20 millions d euros (acquisition par RREEF du site CDiscount, à Cestas, pour 41 millions d euros ou par Cordea Savills d une plateforme louée à Nature & Découvertes, à Trappes, pour 21 millions d euros). volumes investis en locaux industriels en france (Mds ) 100 % 80 % 60 % 40 % Répartition géographique Les quatre principaux marchés de la dorsale nord-sud (Lille, Paris, Lyon et Marseille) et quelques marchés du Grand Ouest (Bordeaux, Nantes, etc.), dopés par forte une demande des utilisateurs, concentrent la majorité des engagements. Se positionner sur les grands axes de communication pour bénéficier d une excellente accessibilité autoroutière demeure l un des critères principaux des utilisateurs, permettant de rationaliser au maximum les déplacements. Les performances de l Île-de-France et de la province restent toutefois inégales. Si les volumes investis sont en hausse sur l ensemble du territoire, c est en dehors de la région parisienne que l augmentation a été la plus marquée. La province a de fait capté 55 % des investissements en 2011 après 47 % en 2010, en raison, notamment, de la vente de grands portefeuilles. 20 % 0 % 1,1 1,1 0,9 0,8 2,6 2,1 3,2 1,5 0,6 0,7 0, Part % Part % en % (volume total investi en France) exemples d acquisitions d actifs industriels en 2011 TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M ) SURFACE (M²) Logistique Portefeuille France AEW Europe GLL Real Estate Partners Logistique Portefeuille France Gecina CarVal Investors Logistique Portefeuille* Longueil-Ste-Marie (60) Fauverney (21) FM Logistics Argan Logistique Plateforme Cestas (33) AEW Europe RREEF Locaux d activités Central Park Villepinte (93) Privé CBRE Investors Logistique Plateforme Trappes (78) Invista Cordea Savills Logistique Clé-en-mains Ferrières-en-Brie (77) - Argan Logistique Plateforme* Paris Nord II (95) Sun City Prologis * Sale and leaseback. 14

15 Le marché de l investissement en France Acteurs Le marché de l immobilier industriel reste majoritairement animé par les investisseurs spécialisés (Argan, Parcolog, Prologis) dont la position a été renforcée par les arbitrages de certains investisseurs «multi-produits» ou de grandes foncières cotées contraintes de se recapitaliser. Cette évolution témoigne de la recomposition du marché de l immobilier industriel, également illustrée par la fusion entre AMB et Prologis. L évolution des montants investis par nationalité montre la domination des acteurs étrangers. Leur part s est accrue du fait du regain d activité de fonds d investissement opportunistes anglo-saxons illustré par l acquisition réalisée par l Américain CarVal. À cette activité s ajoute la présence toujours importante des Allemands, déjà à l origine de transactions significatives en 2010 (acquisition par RREEF d une plateforme de m² à Wattrelos). Ils demeurent les premiers investisseurs étrangers (29 % des montants investis en 2011), avec la plus grande transaction de l année (acquisition par GLL Real Estate Partners d un portefeuille AEW Europe). Quant aux Français, ils totalisent 42 % des engagements du fait de l activité soutenue d Argan, foncière qui ne cible que des biens sécurisés et situés dans les pôles les plus établis de l Hexagone. taux de rendement Après la baisse observée en 2010, les taux de rendement prime sont restés relativement stables en Ils ne devraient pas connaître de nouvelle baisse au cours des prochains mois en raison des difficultés du secteur financier et de la volonté des investisseurs de préserver une prime de risque significative. Une compression ponctuelle et limitée pourrait toutefois affecter quelques actifs «trophés» de la capitale, biens prestigieux de petite taille et très sécurisés. Tranchant avec la stabilité du marché des actifs haut de gamme, le marché secondaire a enregistré une légère correction à la hausse en 2011 qui devrait, elle, se poursuivre en Une nouvelle augmentation des taux de rendement pourrait également affecter les actifs jugés trop chers et retirés du marché en De façon générale, la hiérarchie des taux est de nouveau marquée et conditionnée par la qualité des actifs regardés. Les transactions sur les meilleurs actifs de bureaux font ressortir des taux de rendement compris entre 4,50 % et 5,50 % dans la capitale, et entre 5,50 % et 6,50 % en première couronne. Comme en Île-de-France, les taux sont restés relativement stables tout au long de l année dans les principaux marchés de province. Lyon affiche désormais un taux de rendement prime autour de 6 % tandis que celui de Marseille et Lille s établit à 6,25%. * Points de base. taux de rendement prime en france (%) ÉVOLUTION (EN PDB)* ÉVOLUTION (EN %) JANVIER 2012 JANVIER 2011 BUREAUX Paris QCA 4,50 4, Province 6,00 6, COMMERCES Boutiques de pied d immeuble 4,50 4, Centres Commerciaux 4,75 5, Parcs d activités commerciales 5,75 6, INDUSTRIEL Logistique 7,00 7, Locaux d activités 8,00 8, MOYENNE 5,78 6,

16 2012 Les marchés immobiliers français L appétit des investisseurs pour des actifs de commerces sécurisés a entraîné une stabilisation des taux de rendement prime. À la fin de 2011, leur moyenne s élève ainsi à 5 % contre 5,3 % à la fin Les taux de rendement prime des meilleurs centres commerciaux s établissent à 4,75 % et à 5,75 % pour les parcs d activités commerciales, actifs commerciaux qui ont connu la plus forte compression sur un an (- 50 points de base). Les taux de rendement prime des commerces de pieds d immeuble des principales artères parisiennes s établissent quant à eux à 4,50 %. Les entrepôts logistiques demeurent la classe d actif offrant les rendements les plus élevés. L intérêt des investisseurs pour les plateformes de classe A a cependant entraîné une légère contraction des taux de rendements prime (- 25 points de base sur un an) qui, s établissant à 7 %, semblent désormais avoir atteint un niveau plancher. perspectives En dépit d une nette augmentation des volumes investis en 2011, le marché français de l investissement pourrait souffrir ces prochains mois de la fin de certains avantages fiscaux et des incertitudes persistantes affectant le marché de la gestion de capitaux. Le marché français peut toutefois compter sur plusieurs facteurs susceptibles de soutenir l activité en Ainsi, de grands institutionnels pourraient continuer d investir massivement dans l immobilier, dont le caractère refuge continuera de trancher avec la volatilité des marchés boursiers. Par ailleurs, la cession d actifs distressed et la fermeture programmée de certains fonds, fonds ouverts allemands en particulier, pourraient constituer de nouvelles opportunités pour les investisseurs, limitant les effets de la rareté de l offre sur l évolution des volumes investis. L intérêt d une majorité d acteurs devrait quoi qu il en soit continuer de se porter sur les actifs core, en nombre toujours limité, tandis que le ralentissement de l activité locative, des difficultés de financement et la mise à niveau nécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales pèseront certainement sur la valeur des actifs secondaires. La tendance à l élargissement des critères d acquisition des investisseurs, réelle mais toujours timide, pourrait par conséquent s inverser, faisant peser le risque d une distinction encore plus évidente entre types d actifs. Ces différents éléments nous permettent d anticiper une certaine résistance du marché français, qui restera prisé par les investisseurs internationaux pour sa stabilité et son équilibre en dépit de troubles dus, pour l essentiel, aux marchés financiers. 7 place vendôme paris (75001) 16

17 Le marché des bureaux d Île-de-France Le marché des BUREAUX d île-de-france LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DE BUREAUX D ÎLE-DE-FRANCE Paris Centre Est Boucle de Seine Paris Rive Gauche Nord Paris Quartier Central des Affaires (QCA) Quartier des Affaires de l Ouest (QAO) Est Sud Ouest Roissyen-France A1 La Défense Sud 1 ère Couronne Gonesse Tremblayen France A104 A15 Rueil- Malmaison A12 A86 A14 Nanterre Suresnes Colombes Asnières- Bois- sur- Colombes Seine La Garenne- Colombes Clichy Courbevoie Levallois- La Perret Paris Défense Neuillysur-Seine XVII Puteaux Saint- Cloud Sèvres Bezons A86 XVI Gennevilliers XV Villeneuve- la- Garenne Meudon Boulogne- Billancourt Issy-les Moulineaux La Seine Vanves VIII VII XIV VI Boulevard Périphérique St-Ouen IX I XVIII II A6 St-Denis V IV X III XIII A1 Malakoff Montrouge Gentilly Le Kremlin Arcueil Bicêtre Châtillon Bagneux Cachan Villejuif XI La Courneuve Aubervilliers XIX XII Pantin Le Pré- St-Gervais Les Lilas XX Le Bourget Bagnolet Drancy Bobigny A3 Montreuil Nogentsur-Marne Vincennes St- Mandé Le Blanc- Mesnil A86 A4 Aulnaysous-Bois Charentonle-Pont Ivry-sur-Seine Fontenaysous-Bois A86 A3 Rosnysous-Bois Neuilly- Plaisance Champignysur-Marne Villepinte Neuilly-sur- Marne Noisy-le- Grand introduction 2,32 millions de mètres carrés ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France en 2011, soit une hausse de 11 % par rapport à Ces chiffres attestent d un dynamisme a priori contradictoire, compte-tenu d un climat économique très anxiogène qui, sur fond d exacerbation de la crise de la dette souveraine, a notamment conduit le gouvernement français à revoir ses perspectives de croissance à la baisse. Cette performance n a rien, pourtant, d une divine surprise. Au-delà de l effet calendaire plusieurs grandes transactions conclues en 2011 ayant été initiées à une époque où l on pensait que le pire de la crise était passé elle A10 A6 tient surtout à la volonté des utilisateurs d accélérer la réduction de leurs coûts immobiliers alors que l offre neuve n en finit pas de se raréfier. Cette motivation A86 a de fait conduit les entreprises à saisir les dernières opportunités de bureaux de qualité disponibles dans les secteurs géographiques les plus prisés de région parisienne. Elle devrait favoriser d autres mouvements dans les prochains mois, demeurant ainsi le gage d une certaine résistance du marché des bureaux d Île-de-France. Toutefois, la peur d une nouvelle récession, l annonce par plusieurs groupes de coupes dans leurs effectifs et l approche d échéances électorales majeures apparaissent comme autant de menaces susceptibles de peser, à très court-terme, sur l activité du marché d Île-de-France 17

18 2012 Les marchés immobiliers français évolution de la demande placée en île-de-france 1, , , , , % 44 % 43 % 51 % 42 % 49 % 45 % 51 % 45 % Demande placée (milliers de m²) Demande placée > m² (part en %) Nombre de transactions 2, demande des utilisateurs 1,752 2, , m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en La hausse est de 11 % par rapport à l année précédente et de 13 % par rapport à la moyenne de la demande placée des dix dernières années. Contrastant avec une année 2010 où l activité du marché d Île-de-France avait été principalement soutenue par la réalisation de grandes transactions, celui-ci a bénéficié en 2011 du dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces. Ainsi, le nombre total de transactions a fortement augmenté en 2011 (2 590 contre en 2010) tandis que le volume total des mouvements inférieurs à m² a progressé de 25 % d une année sur l autre. Le rôle décisif des grandes transactions ne s est pas non plus démenti, en dépit du recul de leur part dans la demande placée totale, passée de 51 % en 2010 à 45 % en Un mouvement géant a, en particulier, contribué aux bonnes performances du marché d Île-de-France, celui de l installation prochaine de SFR sur plus de m² à Saint-Denis. Favorisés par la nécessité de réduire leurs coûts immobiliers, d autres projets de regroupement de grandes entreprises devraient animer le marché dans les prochains mois (Veolia, etc.). L augmentation du nombre de ventes utilisateurs, à Paris (Google rue de Londres, SCOR avenue Kléber) comme dans le reste de l Îlede-France (Armand Thierry à Levallois-Perret, Natixis à Charentonle-Pont), est un autre élément marquant de Celles-ci ont totalisé m², soit plus du double du volume enregistré en Plusieurs entreprises devraient continuer de privilégier l acquisition en 2012 du fait de l évolution des normes IFRS et d un climat économique accentuant le caractère refuge de l immobilier. Comme en 2010, l évolution des motivations des utilisateurs a montré le primat donné par les entreprises au regroupement et à la rationalisation de leur immobilier. Ces deux tendances, à l origine de 87 % de la demande placée totale supérieure à m² en 2011 contre 89 % un an auparavant, ont pu prendre diverses formes. Elles ont notamment reflété la réorganisation de grandes administrations centrales (Conseil d État, rue de Richelieu) ou territoriales (Conseil régional d Île-de-France, rue du Général Bertrand) à Paris ainsi que la consolidation par certains utilisateurs de leurs effectifs dans un secteur d implantation «historique» (Havas/Euro RSCG dans le Madone, à Puteaux). Si les incertitudes du climat économique ont conforté la volonté des entreprises de réduire leurs coûts immobiliers, elles ont aussi accéléré leur prise de décision pour saisir les dernières opportunités de grandes surfaces neuves disponibles dans le but de moderniser demande placée par motivations (> m²) 30 % 11 % Regroupement - Consolidation Rationalisation 2 % 57 % Extension Divers 18

19 Le marché des bureaux d Île-de-France leurs sites. Les stratégies d optimisation de l immobilier des utilisateurs ont de ce fait conduit à la multiplication des libérations de bureaux de seconde-main et contribué à creuser le fossé avec les surfaces de qualité, notamment respectueuses des dernières normes environnementales. Ces tendances ont favorisé le départ de certains utilisateurs de secteurs tertiaires établis (Apria RSA de Paris à Montreuil ou SFR des Hauts-de-Seine à Saint-Denis). Mais la question des déplacements domicile-travail et le poids des instances représentatives du personnel étant de plus en plus importants, les délocalisations demeurent somme toute limitées, confirmant une relative inertie des entreprises. Celles-ci ont le plus souvent privilégié leur secteur d origine ou des secteurs proches leur permettant d atteindre leurs objectifs de rationalisation tout en préservant leur climat social, ainsi que leur image de marque et le bon fonctionnement de leur activité. Ces derniers critères ont même mené à quelques «revirements» spectaculaires, à l instar du retour dans la capitale d AON qui, en 2008, avait pris à bail m² dans Défense Ouest à Colombes pour y installer ses équipes. Signe de la faiblesse persistante du niveau d absorption des bureaux d Île-de-France et de la dégradation de l économie, la part des extensions est par ailleurs restée modeste, constituant 11 % des mouvements supérieurs à m² contre 10,5 % en demande placée par tranches de loyer (> m²) 32 % 13 % 3 % 13 % 21 % 18 % < 150 /m² /m² /m² /m² /m² > 550 /m² 89% 87% Part des mouvements de regroupement et de rationalisation dans la demande placée (> m²) En 2011, les transactions inférieures à 350 /m²/an ne représentent plus que 34 % du volume de la demande placée totale contre près de la moitié l an passé. Ce recul n est pas le signe d une perte d attractivité des secteurs de report offrant un bon compromis entre qualité de l immeuble et solution économique, encore prisés par plusieurs utilisateurs (La Poste dans Cap de Seine à Ivry-sur- Seine, Chorégie dans Okabé au Kremlin-Bicêtre). Il traduit davantage le poids de quelques projets clés-en-mains de regroupement de grands groupes concrétisés en 2010 (Thalès à Gennevilliers sur m² ou Carrefour à Massy sur m²). L évolution la plus significative de 2011 concerne la progression d une tranche intermédiaire comprise entre 350 et 549 /m²/an. Passée de 39 % à 53 % sur un an sous l effet du nombre important de transactions signées entre 400 /m²/an et 549 /m²/an, l augmentation de la part de cette tranche a reflété le dynamisme des marchés de la capitale. Ainsi, plusieurs utilisateurs parisiens ont pris à bail de grandes surfaces de seconde-main de qualité dans Paris Centre Est à des valeurs proches de 400 /m²/an (ministère de l Intérieur dans Le Lumière) ou absorbé les dernières offres restructurées de la ZAC Rive Gauche pour près de 500 /m²/an (Eau de Paris dans Modul 19). Hors de Paris, La Défense et Neuillysur-Seine ont tiré parti de leur offre de seconde-main de qualité pour conserver de grandes entreprises tout en leur permettant de rationaliser leur immobilier (Metlife dans Cœur Défense, Deloitte au avenue Charles de Gaulle). Ailleurs dans les Hauts-de- Seine, et pour un loyer peu ou prou équivalent, d autres utilisateurs ont pu concilier prestige de l adresse, bâtiments neufs et loyers inférieurs aux valeurs des meilleures offres des marchés établis (Veolia Transdev dans Sereinis, à Issy-les-Moulineaux). La part de la tranche de loyer supérieure à 550 /m²/an est restée peu importante, constituant 13 % du volume total des transactions supérieures à m² en 2011 (14 % l année précédente). Comme en 2010, cette part modeste ne traduit pas tant la réduction du nombre potentiel d utilisateurs disposés à louer des surfaces de bureaux à des loyers élevés que la pénurie d offres de bureaux de 19

20 2012 Les marchés immobiliers français qualité dans les secteurs les plus établis d Île-de-France. Les prises à bail par Lazard Frères du rue de Courcelles ou par Latham & Watkins au 45 rue Saint-Dominique ont ainsi permis d apprécier la valeur des meilleurs actifs de seconde-main du QCA ou des bureaux restructurés de Paris 7 ème. demande placée par secteurs géographiques en 2011 (évolution annuelle en %) 136 % (30 en 2011 contre 32 en 2010). Ce dynamisme est dû pour l essentiel au désir des entreprises de saisir les dernières opportunités de bureaux de qualité disponibles. Ainsi, plusieurs utilisateurs des beaux quartiers ont accéléré la rationalisation de leur outil immobilier tout en maintenant le prestige de leur implantation, comme la Deutsche Bank dans le QCA (23-25 avenue Franklin Roosevelt). D autres acteurs, dépendants d une adresse dans la capitale mais pas nécessairement dans ses secteurs les plus huppés, ont privilégié son offre de seconde-main de qualité, dans le QCA (Google au 8 rue de Londres ou Priceminister au 92 rue Réaumur) ou dans Paris Centre Est (ministère de l Intérieur dans Le Lumière). Enfin, au-delà du succès de quelques actifs très haut-degamme du 7 ème arrondissement, le secteur de Paris Rive Gauche a de nouveau tiré parti de son offre d immeubles restructurés, absorbée, pour l essentiel, au cours des derniers mois (AON dans Carré Suffren, Ingenico dans Link et Systra dans le Farman). Nord 38 % 26 % 24 % 21 % Sud Ouest Paris Centre Est Quartier d Affaires Ouest Reste de l Île-de-France 8 % 7 % Quartier Central des Affaires Paris Rive Gauche Est La Défense -14 % -26 % Sud 1 ère Couronne Boucle de Seine -39 % -69 % Par ailleurs, quelques marchés de première couronne sont restés attractifs, certains pôles tertiaires de l ouest continuant notamment de tirer parti d une offre neuve ou de seconde-main de qualité. C est le cas de quelques communes du QAO ou du sud de la Boucle de Seine, qui ont attiré en 2011 plusieurs grandes entreprises originaires de secteurs plus établis, comme Gras Savoye dans Quai 33 à Puteaux ou la Société Générale dans Perspective Défense à Colombes. Également illustré par la commercialisation rapide de Cityzen à Bois-Colombes auprès de Coface et GDF, ce succès devrait s étendre à d autres communes, solutions de report de plus en plus crédibles du fait de l amélioration de leur accessibilité (prolongement du tramway T2) et du développement de nouveaux projets de qualité (New Side à La Garenne-Colombes ou Bords de Seine à Bezons). Cette concurrence accrue de secteurs voisins explique en partie le recul de la demande placée à La Défense (- 26 %). Plusieurs prises à bail de moyennes ou grandes surfaces de En 2011 le nombre de mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs a augmenté dans la plupart des secteurs géographiques d Île-de- France. Certains marchés se sont plus particulièrement distingués, comme Paris Centre Est où la demande placée a bondi de 26 % sur un an, après la hausse de 83 % déjà enregistrée en Le Nord a connu une progression encore plus importante (+ 136 %) avec m² placés, record historique qu il convient toutefois de relativiser. Sans le projet de regroupement de SFR à Saint-Denis, le Nord afficherait en effet une piètre performance. coeur défense la défense (92) Le marché de la capitale apparaît, par contraste, remarquablement stable et solide. Ainsi Paris intra-muros a concentré 39 % de la demande placée en 2011 (comme en 2010), part élevée reflétant la hausse de la commercialisation de petites et moyennes surfaces et le nombre toujours élevé de mouvements supérieurs à m² 20

21 Le marché des bureaux d Île-de-France seconde-main, dans Cœur Défense notamment, ont pourtant montré que La Défense continuait d offrir de substantielles possibilités d extension ou d optimisation à ses utilisateurs. Surtout, le premier quartier d affaires européen a montré sa capacité à attirer les entreprises des secteurs les plus établis de la capitale (Euler Hermès SFAC dans First). demande placée par secteurs d activités (> m²) 16 % 23 % 10 % 4 % 8 % 18 % 21 % Administration Banque-Assurance Communication Conseil Industrie-Distribution Services Informatique -Télécommunications En 2011, plusieurs utilisateurs de l industrie-distribution ont accéléré la rationalisation de leur outil immobilier dans des zones plus ou moins éloignées du cœur de l agglomération. Les nouveaux sièges sociaux de Ludendo à Val d Europe ou du groupe Agora à Saint-Denis doivent du reste être considérés dans le cadre d une stratégie immobilière plus globale qui a également mené ces entreprises à moderniser leur fonction logistique. D autres projets émanant d entreprises de ce même secteur d activité ont animé le marché d Île-de-France, avec plusieurs mouvements d extension significatifs (Philips à Suresnes) et la concrétisation d une des plus importantes transactions de l année (Kraft Foods sur près de m² à Clamart). Ces projets n ont pourtant pas empêché la forte chute de la part de l industrie-distribution dans la demande placée supérieure à m², passée en un an de 43 % à 23 % en raison du poids de deux transactions de plus de m² conclues en 2010 (Thalès à Gennevilliers et Carrefour à Massy). À l inverse, la part du secteur banque-assurance a progressé en 2011, constituant 21 % de la demande placée totale supérieure à m² contre 17 % l année précédente. Ce léger rebond n est pas dû à un regain de la demande des banques. Leur activité continue en effet de marquer le pas après les mouvements géants réalisés par les principaux établissements français en 2008 et Cette évolution reflète également les difficultés et réductions d effectifs déjà anticipées par certains d entre eux. Dans ce contexte, les quelques transactions observées en 2011 ont confirmé le primat donné à l optimisation de l outil immobilier des banques, accentuant le desserrement des emplois du secteur financier au profit de la première couronne (Société Générale à Colombes, Natixis à Charenton-le-Pont, LCL à Noisy-le-Grand). En réalité, la hausse de la part du secteur banque-assurance en 2011 est davantage liée aux nombreux projets de grands assureurs et de mutuelles. Leurs mouvements ont mis au jour des motivations très diverses. Plusieurs de ces acteurs ont, de même que certaines banques, privilégié des communes moins établies que celles dont ils étaient originaires (Apria RSA à Montreuil, Choregie au Kremlin-Bicêtre ou même Gras Savoye à Puteaux). D autres ont, en revanche, fait leur retour dans les marchés les plus prisés de la région parisienne, comme AON dans Paris 15 ème et surtout SCOR près de la place de l Étoile, reflétant le dynamisme d un des premiers réassureurs mondiaux. L administration reste le troisième acteur du marché des bureaux d Île-de-France. La très légère augmentation de sa part dans la demande placée totale (18 % en 2011 contre 16 % en 2010) est révélatrice d une remarquable stabilité qui, en temps de crise, permet généralement de compenser les difficultés d autres secteurs d activités. Quelques mouvements émanant de collectivités territoriales ont animé la capitale et sa rive gauche en particulier, à l instar de la Ville de Paris (Ilot T8) et d Eau de Paris (Modul 19). Par ailleurs, plusieurs transactions ont confirmé la poursuite de la rationalisation de l immobilier de l État, illustrée par le regroupement sur m² dans Le Lumière des services centraux du ministère de l Intérieur pour un budget sensiblement inférieur au prix précédemment acquitté. Liée à l affectation des produits des cessions immobilières (400 millions d euros espérés pour 2011) au rééquilibrage des comptes de la nation, cette politique est de fait motivée par la volonté de disposer d un parc moins coûteux, au travers d une réduction des surfaces occupées (12 m² par agent) et d un plafonnement des loyers (400 /m² à Paris, 350 /m² dans les Hauts-de-Seine, etc.). Elle devrait se poursuivre en 2012, même si les réticences de certaines administrations et, surtout, l approche des échéances électorales devraient limiter le nombre de nouvelles transactions, pesant de ce fait sur les performances du marché francilien. 21

22 2012 Les marchés immobiliers français valeurs locatives prime En dépit d un climat économique peu favorable, le loyer prime d Îlede-France a enregistré une hausse de 10 % en S établissant à 838 /m²/an, il dépasse ainsi son record de 2007 (820 /m²/an). Ce rebond traduit la demande soutenue des utilisateurs les plus à même de payer le prix fort pour une implantation dans les beaux quartiers de la capitale dans un contexte de forte pénurie de l offre de qualité. Les banques et les cabinets d avocats étrangers ont été particulièrement actifs. Les premières, avec l installation de la Deutsche Bank au avenue Franklin Roosevelt pour 850 /m²/an sont à l origine du mouvement le plus onéreux de 2011, après la prise à bail en 2010 d Origami par Barclays Capital pour près de 830 /m²/an. Les seconds ont également contribué à l augmentation du loyer prime, même s ils ont davantage privilégié la rive gauche, ce que montrent les prises à bail par Latham & Watkins de m² au 45 rue Saint-Dominique et par McDermott Will & Emery de m² au rue de l Université à des valeurs supérieures à 800 /m²/an. D autres d utilisateurs, dans d autres secteurs d activités, ont porté les loyers d actifs de seconde-main, véritables bijoux du patrimoine parisien, à des niveaux record (Hôtel de Montescot dans le Marais, loué par Paul Smith). Ce rebond de la demande de certains acteurs prestigieux a accéléré l absorption de l offre de la capitale et accentué la pénurie d immeubles neufs/ restructurés. Il a, du même coup, fait évoluer l équilibre du rapport loyers prime par secteurs géographiques ( /m/an) de forces entre bailleurs et locataires au détriment de ces derniers. Ainsi, le recours aux mesures d accompagnement consenties par les propriétaires a eu tendance à diminuer dans les secteurs les plus prisés de la capitale. Ailleurs, l évolution des valeurs locatives est restée généralement contrastée. Celles-ci se sont maintenues à des niveaux élevés dans des secteurs en situation de pénurie d immeubles neufs ou d actifs de seconde-main de qualité, comme dans Paris Centre Est ou la ZAC Rive Gauche (Central Seine et Modul 19, loués pour près de 500 /m²/an). Elles ont également résisté de façon remarquable à La Défense et dans le Sud Ouest, du fait du succès de quelques immeubles neufs (First à La Défense). D autres secteurs ont en revanche accusé un repli, reflétant une faible demande et le nombre limité de transactions prime (Sud 1 ère couronne). De façon générale, les mesures d accompagnement sont restées un élément clé du marché d Île-de-France, prenant le plus souvent la forme de franchises de loyer comprises entre un mois et demi et deux mois par année d engagement. Comme dans les quartiers les plus prisés de Paris, la raréfaction inéluctable et généralisée de l offre de qualité devrait toutefois peser, à court terme, sur les conditions de négociation entre bailleurs et locataires. Ces dernières devraient également évoluer sous l effet d autres facteurs que celui de l offre. Ainsi, les modalités d indexation des loyers restent un point dont il faudra suivre l évolution avec attention. Validé par le Conseil constitutionnel au mois de mai 2011, l indice des loyers d activités tertiaires (ILAT) pourra être appliqué en Non obligatoire, il devrait alors répondre de façon appropriée aux 2010 préoccupations des utilisateurs en limitant l évolution erratique des 2011 valeurs locatives. L évolution des normes IFRS pourrait également avoir des incidences sur la négociation des baux. Attendue dans les prochains mois, la nouvelle mouture du projet de révision de la norme comptable IAS 17 devrait de fait assimiler les contrats de location à une dette. Ce qui pourrait inciter les entreprises à s engager sur de plus courtes durées et peser sur l ampleur des mesures d accompagnement consenties par les bailleurs et le niveau effectif des loyers Île-de-France Paris QCA Paris Centre Est Paris Rive Gauche La Défense Quartier d Affaires Ouest Boucle de Seine Sud Ouest Est Nord Sud 1 ère Couronne Autres secteurs Loyer Prime des bureaux en Île-de-France ( /m²/an) 22

23 Le marché des bureaux d Île-de-France offre disponible à six mois m² de bureaux ont été livrés en 2011 en Île-de-France, volume légèrement supérieur à celui de l année précédente, confirmant le coup d arrêt porté à l inflation des projets après le pic de 2009 ( m²). En dépit de cette stabilisation du volume des livraisons et du net rebond de la demande placée, les effets d une répartition encore inégale du volume des mètres carrés de bureaux pris à bail ont continué de creuser les déséquilibres nés de la crise m² de bureaux sont disponibles en Île-de-France à la fin de 2011, soit une baisse de 8 % par rapport à la même période un an auparavant. Mais c est le niveau élevé de la demande dans la capitale surtout qui a tiré à la baisse le volume global de l offre disponible. Ainsi, l offre a diminué de 14 % à Paris entre les 1 er et 4 ème trimestres 2011 (- 22 % dans Paris Centre Est et - 20 % dans Paris Rive Gauche) quand il n a diminué que de 7 % dans le reste de la région. À ces contrastes géographiques s ajoute une distinction croissante de l offre en fonction de la qualité des actifs. La volonté des utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers a de fait permis d écouler une grande partie de l offre neuve. Le volume de l offre de seconde-main a en revanche augmenté, notamment grevé par la libération et des délais d écoulement toujours importants de grandes surfaces à Paris comme en périphérie. Le retour à un équilibre plus général du marché d Île-de-France en 2012 dépendra dès lors de la poursuite de l absorption de l offre neuve, mais aussi de la stabilisation du volume de l offre de seconde-main. La réalisation conjointe de ces deux phénomènes semble cependant improbable car si le volume des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs a sensiblement augmenté en 2011, les perspectives économiques semblent trop incertaines pour pouvoir envisager une nouvelle hausse de la demande placée en L analyse de la demande exprimée sur le marché et recensée par Cushman & Wakefield le confirme : constituée à près de 90 % de projets de regroupement et de rationalisation, celle-ci demeure incertaine et largement motivée par la priorité donnée par les utilisateurs à l optimisation de leur immobilier. Ceci augure d un appétit toujours important des entreprises pour de grandes surfaces neuves de qualité. Le devenir du stock de seconde-main s annonce plus difficile, et sa réhabilitation apparaît d autant plus nécessaire que sera publié dans les prochains mois le décret d application portant sur l amélioration de la performance énergétique du parc tertiaire existant, prévue dans le cadre de la loi du 12 juillet 2010 dite «Grenelle 2». offre disponible à moins de six mois et taux de vacance en île-de-france 2,4 % 3,0 % 6,7 % 6,1 % ,1 % 7,1 % 6,6 % 6,5 % ,7 % 56 % 56 % 56 % 57 % 54 % 54 % 56 % 58 % 58 % 57 % ,0 % 7,9 % ,1 % % 25 % 20 % 25 % 30 % 27 % 25 % 24 % Offre totale Part des surfaces > m² Part de l offre neuve / restructurée Taux de vacance à moins de 6 mois 23

24 2012 Les marchés immobiliers français offre à venir La qualité de l offre continuera, au moins à court terme, de se dégrader. Moins de 40 % des m² qui seront livrés en 2012 demeurent de fait disponibles, annonçant de nouvelles poches de pénurie de bureaux neufs qui pourraient contrarier les projets immobiliers des utilisateurs. Toutefois, les chiffres montrent un certain écart entre la moyenne de la demande placée supérieure à m² des cinq dernières années ( m²) et le volume de l offre future en 2012 en Île-de-France ( m²). La détérioration récente du climat économique pourrait en outre limiter la demande des entreprises. Le ralentissement de l activité économique et la faiblesse des créations d emplois laissent en effet entrevoir un recul du volume des mètres carrés commercialisés en 2012, que permet également d anticiper la forte hausse de la part des demandes prospectives sur l ensemble des demandes exprimées sur le marché. La concurrence entre utilisateurs devrait donc s atténuer, les entreprises disposant en outre d un choix d autant plus large de solutions immobilières qu une partie des offres non absorbées de 2011 ont basculé en Cette situation, pour partie liée aux difficultés économiques, pourrait se prolonger en 2013 et favoriser le rééquilibrage du marché des bureaux d Île-de-France. La reprise récente des mises en chantier reste toutefois à confirmer et demeure très localisée, ce qui pourrait accentuer les contrastes géographiques entre les secteurs en situation persistante de pénurie d une part (Paris en particulier) et les secteurs plus offreurs d autre part, à l avantage des marchés proposant une offre de bureaux bien reliés aux transports, peu onéreux et performants sur le plan énergétique. Quelques communes proches de Paris Rive Gauche, de La Défense ou des marchés établis du QAO devraient notamment tirer leur épingle du jeu, profitant du lancement récent de plusieurs projets en blanc (Le Palatis à Montrouge, Upsilon à Malakoff, Skalen à Châtillon, Champs Philippe 1 à Colombes ou Place de Belgique à La Garenne-Colombes) et de l amélioration des réseaux de transports en commun (ligne 4 du métro, lignes 2 et 6 du tramway). Sans préjuger de leur ampleur, la transmission à l économie réelle de la crise de la dette souveraine et des difficultés de financement pourraient cependant compromettre la concrétisation de nouvelles opérations de bureaux, dans un contexte où les objectifs de rendement des investisseurs sont déjà malmenés par l intégration des normes de construction durable sur les coûts de travaux et la hausse de la fiscalité immobilière liée au Grand Paris 2. L avenir reste donc largement incertain, et seule la moitié du volume des mètres carrés de bureaux neufs-restructurés annoncés pour 2013 étant sécurisés, devrait continuer de jouer en faveur de l offre de seconde-main de qualité. 2 Augmentation de la redevance pour création de bureaux en particulier. photographie de l offre à venir à l horizon 2014 eqwater issy-les-moulineaux (92) Volume d offres certaines > m² Volume d offres probables > m² Moyenne du volume placé > m² (5 dernières années) Moyenne du volume placé > m² (5 dernières années) 24

25 Le marché des bureaux d Île-de-France perspectives Après une année 2010 de reprise, 2011 a marqué une nouvelle amélioration du marché des bureaux d Île-de-France, illustrée par la décrue progressive de l offre disponible et le franc rebond de la demande des utilisateurs. Les prochains mois devraient toutefois compromettre ce redressement, douchant les espoirs de démarrage d un nouveau cycle immobilier. Le retour des destructions d emplois et l aggravation de la crise de la dette souveraine ont de fait assombri l horizon économique et, exacerbant la prudence des entreprises, devraient peser sur l évolution de la demande placée en Contraints de poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, plusieurs grands utilisateurs continueront toutefois d absorber les bureaux neufs ou de seconde-main de qualité d Île-de-France, au profit des marchés les plus établis qui offrent encore quelques rares opportunités ou des marchés tertiaires disposant de bureaux neufs bien reliés aux transports. transactions significatives en 2011 SECTEUR IMMEUBLE / VILLE PRENEUR SURFACE (M²) NORD Siège SFR Saint-Denis (93) SFR PARIS CENTRE EST Le Lumière Paris 12 ème (75) MINISTÈRE DE L INTÉRIEUR AUTRES SECTEURS Start Guyancourt (78) EGIS PARIS RIVE GAUCHE Farman Paris 15 ème (75) SYSTRA QAO Le Madone Puteaux (92) HAVAS MEDIA / EURO RSCG PARIS QCA 5 Kléber Paris 16 ème (75) SCOR LA DÉFENSE Tour First Courbevoie (92) EULER HERMES SFAC QAO Quai 33 Puteaux (92) GRAS SAVOYE PARIS RIVE GAUCHE Carré Suffren Paris 15 ème (75) AON SUD OUEST Îlot 10 Issy-les-Moulineaux (92) AUDIOVISUEL EXTÉRIEUR DE LA FRANCE SUD OUEST Sereinis Issy-les-Moulineaux (92) VEOLIA TRANSDEV BOUCLE DE SEINE Perspective Défense Colombes (92) SOCIÉTÉ GÉNÉRALE PARIS QCA 8 rue de Londres Paris 8 ème (75) GOOGLE PARIS CENTRE EST Central Seine Paris 12 ème (75) GIEPROD / ALCARA PARIS RIVE GAUCHE Modul 19 Paris 13 ème (75) EAU DE PARIS indicateurs du marché des bureaux dans les différents secteurs d île-de-france SECTEUR DEMANDE PLACÉE (M²) LOYER PRIME ( /M²/AN) VACANCE (%) PARIS QCA PARIS CENTRE EST PARIS RIVE GAUCHE LA DÉFENSE QAO BOUCLE DE SEINE SUD OUEST EST NORD SUD TOTAL PARIS / ÎLE-DE-FRANCE

26 2012 Les marchés immobiliers français le marché français des grands entrepôts introduction Après deux années de ralentissement, le marché français des grands entrepôts a renoué avec la croissance en 2011, avec m² d entrepôts loués ou vendus aux utilisateurs 1 contre m² l année précédente. Pour partie liée à la reprise de l économie au début de 2011, cette bonne performance résulte avant tout de mouvements mis en œuvre par les entreprises pour rationaliser leur chaîne d approvisionnement. Les chargeurs de la distribution en particulier ont continué de soutenir l activité, notamment en région parisienne mais aussi dans des pôles qui avaient marqué le pas en 2010 comme Marseille ou le nord de la France. Le climat économique national et international s est toutefois progressivement dégradé, ce qui, tout en incitant les utilisateurs à poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, devrait peser sur l activité du marché dans les prochains mois. évolution du contexte économique national et international Le début de 2011 a été marqué par la croissance vigoureuse de l économie mondiale et par la confirmation de la reprise du commerce international. Mais le climat s est progressivement détérioré, en particulier en Europe où l activité s est nettement étiolée au fil des mois. L exacerbation de la crise de la dette souveraine a notamment contraint plusieurs pays de l Union à adopter de sévères mesures d austérité qui ont plombé leur demande intérieure et assombri les perspectives de production du secteur manufacturier. Si sa situation semble plus favorable que celle de certains de ses voisins, la France a vu fléchir plusieurs de ses indicateurs économiques. Après un rebond de 0,3 % au troisième trimestre 2011, le PIB devrait au mieux stagner en La consommation des ménages et la production industrielle continuent en outre de faire du surplace, tandis que le taux de chômage, reparti à la hausse, pourrait de nouveau frôler les 10 %. Si l on est encore loin des niveaux de 2008, l augmentation des cours du pétrole a par ailleurs enchéri les coûts de transport, pesant sur la rentabilité de logisticiens dont l activité devrait également pâtir de l alourdissement de la fiscalité et de l intégration de normes environnementales plus contraignantes (écotaxe poids lourds notamment). Ce climat instable pourrait favoriser de nouveaux mouvements dans le secteur des transports et de la logistique, confirmant une concentration de la filière notamment illustrée en 2011 par la reprise des activités de Mory Logidis par ID Logistics. 1 Transactions > m² incluant clés-en-main et comptes-propres. demande des utilisateurs Motivations et caractéristiques de la demande placée m² d entrepôts ont été loués ou vendus aux utilisateurs dans l Hexagone en La demande placée est en hausse de 34 % par rapport à 2010 et de 29 % par rapport à la moyenne annuelle enregistrée entre 2001 et Ces chiffres témoignent d une activité bien orientée, alors même que les conditions de marché ont semblé défavorables. Ce décalage entre les bonnes performances du marché français et la dégradation du climat économique est pour partie imputable au délai de réalisation de transactions initiées depuis plusieurs mois, à une époque où nombre d acteurs pensaient que le pire de la crise était passé. Mais il tient également à la volonté des utilisateurs d accélérer la rationalisation de leur immobilier. Ainsi, le vif appétit des chargeurs et des prestataires pour de grandes plateformes neuves ou récentes bien situées ne s est pas démenti, montrant que les utilisateurs continuaient de moderniser leur outil immobilier et confirmant l importance d une localisation au plus proche des grands axes de communication pour réaliser d indispensables économies de transport. parc prologis clesud miramas (13) Les caractéristiques de la demande placée reflètent donc tout à la fois la volonté des utilisateurs de maîtriser leurs coûts tout en adaptant leurs sites à de nouvelles contraintes techniques ou règlementaires. Ainsi, la part importante des clés-en-mains dans la demande placée totale illustre la nécessité de répondre aux enjeux d une logistique plus sophistiquée et plus exigeante s agissant de la sécurité, de la qualité et de la traçabilité des biens pris en charge. Illustrée par quelques transactions dans le secteur pharmaceutique, 26

27 Le marché des grands entrepôts en France comme cet entrepôt de m² développé pour Baxter près de Lyon, cette évolution explique également l activité soutenue des chargeurs de la grande distribution. Ces derniers ont été l un des premiers soutiens de la demande du fait de la volonté de grandes enseignes de la distribution de rationaliser la gestion de leurs stocks à l échelle régionale ou nationale. Plusieurs mouvements (Système U Sud à Clermont-l Hérault, Boulanger à Beaulieu-sur- Layon) ont ainsi confirmé le rôle stratégique de la logistique comme levier d innovation et de réduction des coûts et permis aux chargeurs de consolider leur part dans la demande placée totale (53 % en 2011 contre 55 % en 2010). transactions significatives réalisées en 2011 VILLE UTILISATEUR SURFACE (M²) Hénin-Beaumont (59) Boulanger Le Coudray-Montceaux ND Logistics (91) Fos-sur-Mer (13) Maisons du Monde Lesquin (59) Grimonprez Logistique Saint-Georgesd Espéranche Conforama (38) Brébières (62) ID Logistics Combs-la-Ville (77) Ludendo Lauwin-Planque (59) Gifi Mitry-Mory (77) Eurodep Le dynamisme des chargeurs de la distribution devrait se prolonger en 2012 et continuer de refléter l évolution rapide des modes de consommation. Après une année 2011 marquée par quelques prises à bail significatives, la demande soutenue des acteurs du e-commerce demeurera, en particulier, l un des grands agents de modernisation du parc français des grands entrepôts. En progression constante, avec un chiffre d affaires estimé à 37 milliards d euros pour 2011 (+ 19 % par rapport à 2010) 2, ce secteur est de fait soumis à de fortes contraintes, notamment liées à l efficacité de la préparation de commandes. Au-delà du e-commerce, dont l essor leur a également profité, les prestataires ont cherché à diminuer leurs coûts immobiliers et les risques associés à leur activité. Ainsi, la tendance à la mutualisation ne s est pas démentie, avec des entrepôts multi-clients autorisant le regroupement de plusieurs contrats sur un même site pour optimiser le chargement des camions. Cette évolution explique la massification des sites de certains logisticiens, qui leur permet de diminuer leurs coûts logistiques tout en fiabilisant les délais de livraison pour des activités qui y sont particulièrement sensibles. 2 Source : Fevad. Répartition géographique de la demande placée La répartition géographique de la demande placée a confirmé en 2011 la domination des quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon et Marseille) et les atouts des pôles logistiques disposant de vastes bassins de consommation et d emplois et d une excellente desserte. Ces quatre marchés demeurent logiquement les plus prisés, au détriment des secteurs moins adaptés aux stratégies d optimisation des utilisateurs. Concentrant 78 % du volume des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs en 2011 dans l Hexagone contre 72 % l année précédente, leur part dans la demande placée totale s est accrue du fait des bonnes performances de pôles qui avaient marqué le pas en 2010 comme Marseille ou Lille. La demande placée a, dans ces deux marchés, connu un rebond spectaculaire. Après une très mauvaise année 2010 et une succession de conflits sociaux qui ont écorné son image, Marseille a notamment renoué avec le succès m² y ont été placés contre à peine plus de m² l an passé, principalement concentrés à Fos-sur-Mer qui ne s était pas attiré les faveurs d aussi grands groupes depuis la décision d IKEA d y installer une plateforme en Outre les projets de Mediaco Vrac et GCA (Groupe Charles André), la décision de Mattel d y loger sa logistique pour la France et le sud de l Europe à Fos-Distriport et le renforcement de la présence de Maisons du Monde ont consolidé la position de Marseille dans un contexte de forte concurrence entre grands ports méditerranéens. Le nord de la France a également connu une excellente année, avec m² loués ou vendus aux utilisateurs, principalement situés près de Lille. Après le creux de 2010 ( m² placés), la concrétisation de grandes transactions et le rôle actif de grands chargeurs de la distribution (Boulanger, Gifi, 3 Suisses) lui ont notamment permis de retrouver sa place de deuxième marché français après l Île-de-France. 72% 78% Part des quatre pôles de la dorsale Nord-Sud dans la demande placée totale en France 27

28 2012 Les marchés immobiliers français Améliorant les excellents résultats de 2010, l Île-de-France est restée en 2011 le premier pôle logistique de l Hexagone. Avec m² loués ou vendus aux utilisateurs en 2011, la demande placée y a enregistré une augmentation de 31 % par rapport à la moyenne de la demande placée des dix dernières années. La répartition géographique de la demande a connu quelques évolutions significatives. Ainsi, en dépit de la prise à bail par Eurodep de m² à Mitry-Mory, l activité a ralenti dans le nord de l Île-de-France après une année 2010 marquée par plusieurs mouvements à Saint-Mard et Vémars. L année 2011 a en revanche confirmé l essor de la demande dans le sud de l Île-de- France, dont les bonnes performances ont été soutenues par le succès de grandes zones logistiques (Geodis sur m² à Brétigny-sur-Orge ou Ludendo sur m² à Combs-la-Ville) et la poursuite du développement de nouveaux sites (ND Logistics au Coudray-Montceaux). D autres marchés se sont distingués : les projets d implantation se sont par exemple multipliés à Ferrièresen-Brie, dans le secteur de Marne-la-Vallée (Décathlon, Sunclear, Kuehne + Nagel, etc.). demande placée en île-de-france (m²) de la grande distribution (Carrefour/LCM 3 sur m² à Saint- Vulbas) et du dynamisme du e-commerce (Morin Logistic sur m² à Saint-Quentin-Fallavier). Plus de la moitié de l activité du pôle lyonnais s est concentrée dans le nord de l Isère, où la concrétisation de quelques grandes transactions a confirmé l attrait d une offre disponible conséquente et de qualité. Ainsi, Conforama a pris à bail m² dans le Parc de Lafayette à Saint-Georges d Espéranche en 2011, après la location par Transalliance de m² d entrepôts sur le même site en En dépit d un léger recul de la demande placée en dehors de la dorsale nord-sud, quelques marchés secondaires sont restés dynamiques. Porté par la demande de producteurs locaux (Kermené près de Rennes) et d enseignes désireuses de rationaliser leur distribution à l échelle régionale (Mr Bricolage à Cahors, Les Mousquetaires près de Rennes), le Grand Ouest s est encore illustré. La bonne performance des marchés du Havre et de Rouen a par ailleurs rappelé le rôle décisif d une implantation aux portes d entrée du territoire pour l activité d entreprises orientées à l exportation. Ce dynamisme pourrait s accentuer dans les années à venir, comme l indiquent les investissements récemment réalisés dans ces marchés (Eurasia au Havre) et la volonté de l État d accélérer le développement de la vallée de la Seine dans le cadre du projet de Grand Paris. bâtiment manutan gonnesse (95) offre disponible et future Évolution de la demande placée en Île-de-France Moyenne de la demande placée L évolution du marché lyonnais est sans doute la moins frappante des quatre pôles de la dorsale nord-sud. Pourtant, la demande placée a atteint m² en 2011 soit une hausse de 39 % par rapport à 2010 ( m²). Reflétant les tendances à l œuvre sur l ensemble du territoire français, ce marché a tiré parti de la rationalisation de la gestion des stocks d enseignes «traditionnelles» Évolution de l offre disponible Totalisant 3,5 millions de mètres carrés disponibles en France à la fin de 2011, le volume de l offre a diminué de près de 15 % sur un an. Les régions de Paris et de Lyon représentent la moitié de ce volume, notamment concentré dans le sud de l Île-de-France et le nord de l Isère, tandis que la reprise de la demande dans les marchés lillois et marseillais y a sensiblement réduit le nombre d opportunités. Le vif appétit des utilisateurs pour des bâtiments 3 Logidis Comptoirs Modernes, branche logistique du groupe Carrefour. 28

29 Le marché des grands entrepôts en France leur permettant de rationaliser leur outil immobilier a de fait absorbé une partie de l offre neuve mais également contribué à l écoulement du stock de bâtiments de seconde-main répondant aux normes. Surtout, liée à la prudence des investisseurs et à d évidentes difficultés de financement, l absence de reprise des lancements de projets en blanc a contribué au net ralentissement du rythme des livraisons dans l Hexagone. Les incertitudes du climat économique, la tendance des locataires à renégocier leur bail plutôt qu à déménager et le nombre important de clés-en-mains ou de projets d extension de sites existants devraient cependant limiter l absorption de l offre en Celle-ci continuera en outre d être alimentée par les libérations d actifs inadaptés aux standards de performance et de sécurité les plus récents. Accentuée par le renforcement de la règlementation des ICPE et les exigences d une logistique plus sophistiquée, cette tendance à l obsolescence reste l une des principales raisons du niveau encore élevé des taux de vacance. Elle pose aussi la question du devenir d actifs inadaptés, dont l opportunité d une remise à niveau peut se heurter à des coûts de travaux prohibitifs du fait de l intégration de nouvelles normes milliers de m² d entrepôts autorisés en île-de-france environnementales et réglementaires. Mais les sites les plus anciens ne sont pas les seuls à subir la désaffection des utilisateurs. De grands bâtiments récents ne bénéficiant pas d une situation géographique optimale souffrent ainsi de la volonté des entreprises de s installer au plus près des grands axes de communication pour réduire leurs coûts de transports. Tendances de l offre à venir La décrue de l offre disponible se prolongera en 2012 en raison d un nombre toujours très faible de projets lancés en blanc. La poursuite de l absorption de l offre de qualité diminuera notamment le nombre d opportunités répondant aux objectifs de rationalisation des grands utilisateurs, laissant augurer une part toujours importante de clés-en-mains dans la demande placée totale. Toutefois, le volume important des projets prêts à démarrer ( m² dans le seul secteur de Roissy) et la rapidité des délais de construction permettent un ajustement rapide de l offre, éloignant le risque d un déséquilibre général du marché français. D autres tendances devraient se dessiner, au-delà du seul rapport entre offre et demande. L intégration des normes du développement durable s accélèrera, après le lancement en 2009 de la certification NF Bâtiments Tertiaires - Démarche HQE appliquée aux entrepôts logistiques et son extension en 2010 aux quais de messageries et entrepôts frigorifiques. Le nombre d opérations certifiées est ainsi passé de m² en 2009 à m² à la fin octobre Les prochains mois verront aussi se multiplier les sites bénéficiant de la certification NF Bâtiments Tertiaires en Exploitation - Démarche HQE, attribuée pour la première fois en 2011 (Magna Park Grand Est, à Gondreville). Répondant au désir des utilisateurs de limiter leurs charges, cette évolution confirmera le potentiel d économies à réaliser au moyen d une meilleure exploitation de leurs bâtiments Paris Seine-et Marne Yvelines Essonne Hauts-de-Seine Seine-et-Marne Val-de-Marne Val-d Oise * M² d entrepôts logistiques certifiés H.Q.E. 4 Source : Certivéa. / * À fin octobre

30 2012 Les marchés immobiliers français La modernisation du parc français des grands entrepôts et la complémentarité entre «petite» et «grande» logistique ne devraient pas non plus se démentir. Ainsi, le développement d entrepôts géants en 2 ème ou 3 ème couronne des villes continuera d accompagner les projets de regroupement et de mutualisation des utilisateurs tandis que l essor d une logistique plus proche des zones urbaines denses répondra au boom du e-commerce. Les prix élevés et la rareté du foncier dans ces zones pourraient toutefois contraindre le développement d une logistique «du dernier kilomètre». En Île-de-France, l équilibre financier de telles opérations semble d autant moins facile à atteindre que la réforme des textes relatifs à la redevance pour création de bureaux (loi de finances du 29 décembre 2010) a récemment étendu son assiette aux locaux de stockage dans le but de trouver de nouveaux financements pour le projet de Grand Paris. loyers prime en france ( /M²/AN) réforme de la taxe sur les bureaux et les locaux de stockage, étendue aux surfaces de stationnement 5, a sensiblement alourdi la fiscalité immobilière. Désireux de limiter la vacance de leurs biens, ces derniers consentent d importantes mesures d accompagnement, sous la forme, principalement, de franchises de loyer comprises en moyenne entre un mois et demi et deux mois par année d engagement. Creusant l écart avec les valeurs économiques, le recours aux mesures commerciales reste par conséquent la condition d une stabilité générale des valeurs faciales. perspectives du marché français En 2011, les bonnes performances du marché français des grands entrepôts sont apparues en complet décalage avec l évolution du climat économique national et international. Cet écart devrait se réduire en 2012, car les incertitudes persistantes de la conjoncture pèseront sans nul doute sur les besoins de stockage des entreprises. Quelques facteurs soutiendront toutefois l activité. Désireux de chercher de nouveaux relais de croissance, de grands prestataires investiront davantage le champ du e-commerce et la distribution de produits à haute valeur ajoutée (produits pharmaceutiques, high-tech, etc.). Cette tendance ne sera pas sans effets sur l évolution de la demande des utilisateurs et de l offre de nouveaux entrepôts, reflétant l essor d une logistique plus sophistiquée, bien éloignée de l image d une activité polluante et peu créatrice de valeur dont elle souffre encore aujourd hui. Pour autant, la mise en place de schémas de distribution plus complexes et innovants ne remettra pas en cause les fondamentaux du marché français des grands entrepôts. Priorité absolue des utilisateurs, l optimisation des coûts logistiques confirmera ainsi l importance de charges maîtrisées et d une excellente desserte dans le succès d un site. 5 Surfaces de stationnement de plus de 500 m² parc de la goële saint-mard (77) évolution des valeurs locatives La poursuite de l absorption de l offre de qualité pourrait à moyen terme exercer une pression à la hausse sur les loyers des meilleurs actifs. En 2011, malgré un rebond de la demande placée, la stabilité des valeurs locatives est toutefois restée la règle avec un loyer prime toujours légèrement supérieur à 50 /m²/an en Île-de-France. Les exigences d utilisateurs avant tout motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers continuent de fait de peser sur l évolution des conditions de négociation avec les bailleurs, d autant que la 30

31 Le marché français des commerces le marché français de l immobilier de COMMERCES introduction Le regain d activité observé à la fin de 2010 s est prolongé au cours d une année 2011 marquée par le dynamisme des grands groupes du luxe, l expansion de plusieurs enseignes internationales et les nombreuses ouvertures de nouveaux entrants. Toutefois, la volonté des enseignes de maîtriser leurs coûts d occupation et les risques inhérents à toute nouvelle implantation n a pas cessé de caractériser le marché français de l immobilier des commerces. Très prudentes, la plupart ont conservé un mode de développement opportuniste, continuant de cibler les meilleurs emplacements de l Hexagone. Le fléchissement de l économie française et l exacerbation de la crise de la dette souveraine augurent sans doute d un ralentissement de l activité en 2012, d autant que les mesures d austérité pèseront sur la consommation des ménages à l approche d échéances électorales importantes. Plusieurs enseignes pourraient ainsi reconsidérer leur stratégie d implantation et, pour certaines, freiner leurs plans d expansion. Le marché français n en sera pas atone pour autant. Les prochains mois pourraient donner lieu à de nouvelles cessions d enseignes. Ils devraient également favoriser la production de nouveaux concepts dans un climat plus concurrentiel lié à l essor du e-commerce et aux incertitudes économiques. environnement économique, juridique et politique Consommation des ménages : le moteur de l économie française se grippe... Ces derniers mois, plusieurs groupes ont annoncé que la hausse des cours des matières premières, et de ceux du coton en particulier, avait pesé sur leurs résultats. Mais les enseignes ont surtout commencé à souffrir de l essoufflement de la croissance économique. Ainsi, le volume des ventes du commerce de détail dans l Union européenne a retrouvé en 2011 la tendance baissière qui avait été la sienne en L exacerbation de la crise de la dette souveraine en particulier a contraint plusieurs pays européens à adopter de sévères mesures d austérité qui ont compromis leur retour à la croissance et freiné leur demande intérieure. La France semble encore relativement épargnée si l on compare sa situation aux catastrophes sociales que connaissent la Grèce ou l Espagne et à l ampleur des politiques de resserrement budgétaire mises en œuvre dans certains pays de l Union. Pourtant, le moteur que constitue traditionnellement la consommation des ménages pour l économie française est bien en train de se gripper. Après une hausse de 1,4 % en 2010, le volume des ventes au détail devrait ainsi stagner en 2011 et Les menaces, de fait, ne manquent pas et pourraient plomber encore davantage une confiance des ménages au plus bas depuis le début de Proche des 10 %, le taux de chômage est reparti à la hausse et devrait peser sur l évolution de la consommation. Rognant le pouvoir d achat des Français, l adoption de nouvelles mesures d austérité illustre aussi l impact négatif que pourrait avoir la détérioration du climat politique et social sur l évolution des ventes au détail à l approche des élections de Dans ce contexte très incertain, les Français devraient logiquement augmenter leur épargne de précaution. Leurs achats procèderont par ailleurs d arbitrages plus décisifs au profit de produits (hygiènesanté-beauté, habillement pour enfants) ou de formats commerciaux (e-commerce, centres de marques) bénéficiant, généralement, de l évolution des modes de consommation. La tendance semble en revanche moins favorable pour d autres secteurs d activités. Celui de l équipement de la maison pourrait par exemple pâtir du blocage du marché de l immobilier résidentiel, que prolongera sans doute le rabotage récent de certaines niches fiscales. Dans le domaine de l équipement de la personne, certains groupes pourraient aussi souffrir de la très forte concurrence que se livrent un nombre croissant d enseignes milieu et bas de gamme. inflation et consommation des ménages (en %) 2,4 1,5 2,8 0, Estimation Inflation 0,2 Source : INSEE/Consensus Forecasts 0,1 1,5 1,4 2,1 0,7 Consommation des ménages 1,6 0, Prévision 31 31

32 2012 Les marchés immobiliers français zoom sur les mesures d austérité du gouvernement La stratégie de réduction de la dépense publique mise en œuvre par le gouvernement français vise la réalisation de plus de 100 milliards d euros d économies afin de ramener le budget de l État à l équilibre dès la fin de Exemples de mesures entrant dans le plan d équilibre budgétaire (plans du 24 août et du 7 novembre 2011) : Gel de la revalorisation des prestations sociales (prestations familiales et aides au logement) en Relèvement de la TVA à taux réduit de 5,5 % à un taux de 7 % (sauf produits de première nécessité). Augmentation des prix du tabac de 6 % en 2011 et en 2012, hausse de la fiscalité et des prélèvements sociaux sur les alcools forts et création d une taxe sur les boissons sucrées. Suppression de niches immobilières (suppression du dispositif Scellier en 2013, réduction de 20 % du crédit d impôt sur le développement durable, etc.). Taxe exceptionnelle sur les très hauts revenus (taxation de 3 % sur le revenu fiscal de référence à partir de euros). Une année pour rien sur le plan règlementaire? L année 2011 a confirmé le ralentissement des réformes destinées à faire évoluer le cadre juridique régissant l implantation des commerces, prolongeant le régime transitoire institué par la loi de modernisation de l économie (LME) et reportant sine die l intégration de l urbanisme commercial dans le droit commun de l urbanisme. L approche des élections de 2012 rend de fait improbable l adoption à court terme du projet de loi Ollier, qui a du reste suscité de nombreuses réserves. Modifié au printemps dernier par la commission des affaires économiques de l Assemblée nationale, celui-ci prévoit notamment d intégrer un document d aménagement commercial (DAC) dans le document d orientation et d objectifs du schéma de cohérence territorial, et la possibilité de déterminer des «centralités urbaines» autres que les centresvilles où les implantations commerciales ne seraient réglementées que par le plan local d urbanisme. D ici l entrée en vigueur éventuelle de ce texte, les dysfonctionnements du droit régissant les ouvertures de commerces continueront donc de poser le problème de l inflation de l offre commerciale, alors même qu un nouveau tassement de la consommation a accru la concurrence entre enseignes. Par ailleurs, la question de l interventionnisme des pouvoirs publics reste posée. À Paris en particulier, la municipalité continue de s opposer aux projets de flagships d enseignes d habillement sur les Champs-Élysées, généralement autorisés en CNAC (Banana Republic, Zara), ne faisant qu allonger leurs délais d ouverture. S il y a toujours peu à attendre de la loi Maillé de 2009, le flou continue également d entourer la gestion de l ouverture dominicale des commerces, comme l indique la dérogation temporaire accordée au centre commercial Le Millénaire à Aubervilliers après le refus opposé quelques mois plus tôt au magasin Castorama de Val d Europe. Cet immobilisme apparent s est accompagné d évolutions plus modestes, susceptibles d impacter plus ou moins directement le marché immobilier des commerces. L Assemblée nationale a par exemple adopté en première lecture le projet de loi Lefebvre «renforçant les droits, la protection et l information des consommateurs». Prolongeant les travaux législatifs menés depuis le début du quinquennat de Nicolas Sarkozy, ce projet contient plusieurs dispositions concernant divers domaines de la consommation courante, l évolution des contrats d affiliation aux réseaux ou encore un plus grand encadrement des ventes sur internet. Arguant de la nécessité de mettre fin aux distorsions de concurrence existantes, le secrétaire d État chargé de la Consommation avait auparavant annoncé l entrée en vigueur immédiate de la loi du 17 mai 2011 de simplification et d amélioration de la qualité du droit, prévoyant la mise en œuvre, pour le commerce électronique, de dates uniques de soldes alignées sur les dates nationales du commerce traditionnel. La volonté de maîtriser le développement du e-commerce s est également exprimée au niveau européen, avec l adoption en juin 2011 d une directive de l Union relative aux droits des consommateurs qui allonge par exemple les délais de rétractation de l acheteur. Il est toutefois peu probable que ces différentes dispositions freinent le volume de ventes sur internet qui en France (+ 19 % en ), comme sur l ensemble du continent, a poursuivi sa croissance. évolution de la demande Une concurrence accrue Après la reprise constatée en 2010, les grandes enseignes internationales ont accéléré leur développement, qu il s agisse d acteurs présents depuis peu dans l Hexagone (Fossil, Desigual) ou de groupes plus établis. Ainsi, H&M a continué d étendre son réseau dans les villes moyennes, ouvert de nouveaux points de vente de son enseigne haut-de-gamme COS (rue de Grenelle à Paris) et annoncé le développement de magasins Cheap Monday et Monki. Mais cette expansion ne s est pas limitée au secteur de 1 Évolution annuelle du chiffre d affaires (source : Fevad - estimation). 32

33 Le marché français des commerces l équipement de la personne, Sephora inaugurant par exemple plusieurs magasins à Paris (Place de la Madeleine) et en province (Place de la République à Lyon). De nouveaux entrants ont également animé le marché français au premier rang desquels des Anglo-saxons, comme Banana Republic et Marks & Spencer sur les Champs-Élysées. Ainsi, l afflux de nouveaux acteurs a illustré l attrait de la place parisienne, confirmé l intérêt porté aux grands centres commerciaux du pays (Hollister dans Carré Sénart, JD Sports dans Lyon Part-Dieu) mais aussi soutenu la commercialisation de nouveaux projets. Diverses enseignes italiennes et espagnoles, inédites dans l Hexagone (OVS, Alcott, Decimas, Marypaz, etc.), se sont par exemple installées dans Le Millénaire. Contribuant au renouvellement de l offre commerciale, l arrivée de nouveaux entrants a cependant accru la concurrence entre enseignes, pressant nombre d entre elles à s adapter. Ainsi, Go Sport, Mexx ou Eurodif ont fait évoluer leur positionnement et Benetton a développé un concept haut-degamme sous la marque George Hogg. D autres opérations de modernisation ont fait suite au rachat de certains groupes, comme la rénovation du flagship Morgan sur les Champs-Élysées, dans le giron de Beaumanoir depuis 2009, ou le nouveau concept ID Kids qui réunit, près de Lille, les différentes marques d ID Group (Okaïdi, Jacadi, Oxybul Éveil et Jeux, etc.). Mais l animation du marché immobilier des commerces ne doit pas masquer la défiance d un nombre croissant d acteurs face à la dégradation du climat économique. La rationalisation de leur réseau de boutiques et la maîtrise de leurs coûts immobiliers restent aux premiers rangs de leurs préoccupations. Cette prudence explique aussi l appétit persistant des enseignes internationales, bien établies ou nouvelles venues en France, pour des sites et emplacements n 1 leur permettant de limiter les risques associés à leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d activités commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bénéficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales métropoles régionales demeurent par conséquent la cible prioritaire des enseignes. Luxe et nouveaux entrants boostent les meilleurs emplacements des rues commerçantes Le marché des rues commerçantes est resté très dynamique, notamment à Paris dans un contexte de forte hausse de la fréquentation touristique. L augmentation du nombre de visiteurs étrangers et l ouverture de palaces ont contribué au succès de certaines zones, comme la rue Saint-Honoré où les arrivées de Chloé et d Armani se sont ajoutées aux ouvertures récentes de DSquared2 et Ports 1961 au pied du Mandarin Oriental. La montée en gamme de cet axe, celle du boulevard Saint-Germain et du banana republic paris (75008) Marais et les ouvertures et projets des marques les plus prestigieuses, à Paris (Ermenegildo Zegna rue du Faubourg Saint- Honoré, Yves Saint-Laurent, Chanel et Fendi avenue Montaigne) comme en province (Louis Vuitton à Marseille, Roberto Cavalli à Cannes), ont du reste confirmé que le luxe restait l un des moteurs du marché français de l immobilier de commerces. Cette tendance pourrait se prolonger en 2012, comme l annoncent les excellents résultats d un secteur récemment animé par d importantes acquisitions (Brioni par PPR), l expansion de nouveaux entrants (Brunello Cucinelli) et la croissance exponentielle des dépenses réalisées en France par les touristes des pays émergents. La vigueur de la demande dans des segments moins haut de gamme ne s est pas non plus démentie et a continué d animer les principales artères parisiennes. Après une année 2010 marquée par l inauguration des flagships Tommy Hilfiger et H&M, les Champs- Élysées sont restés sous les feux des projecteurs avec le retour dans l Hexagone de Marks & Spencer et les ouvertures d Abercrombie & Fitch et de Banana Republic dans le bas de l avenue. Les derniers mois ont également confirmé le retour en grâce de la rue de Rivoli, confortée par le succès d ouvertures récentes et l avancée du projet de rénovation de la Samaritaine. D autres secteurs se sont encore distingués, à l instar du quartier Opéra/Madeleine, dont l attractivité devrait être renforcée par l arrivée de C&A dans Les Trois Quartiers en lieu et place de Madelios. Enfin, le secteur de la Place des Victoires a confirmé son dynamisme, ce dernier gagnant désormais certaines portions de la rue Montmartre après l ouverture de COS. D autres enseignes moyen-haut de gamme ont ouvert sur les principales artères des grandes villes de province (Maje et Sandro rue Emile Zola à Lyon), qui ont également profité de l expansion de nouveaux entrants après de premières ouvertures à Paris (Fossil rue Sainte-Catherine à Bordeaux). De même, quelques villes de première couronne 33

34 2012 Les marchés immobiliers français transactions significatives en rues commerçantes en 2011 ENSEIGNE VILLE ADRESSE SURFACE (M²) BANANA REPUBLIC Paris 8 ème 22 avenue des Champs-Élysées MARKS & SPENCER Paris 8 ème 100 avenue des Champs-Élysées LEVI S Paris 8 ème 76 avenue des Champs-Élysées DSQUARED2 Paris 1 er 247 rue Saint-Honoré 810 COS Paris 2 ème 68 rue Montmartre 740 DESIGUAL Paris 1 er 32 avenue de l Opéra 630 PORTS 1961 Paris 1 er 251 rue Saint-Honoré 525 CHLOÉ Paris 1 er 253 rue Saint-Honoré 450 KENZO Lille 13 rue des Chats Bossus 400 FOSSIL Paris 6 ème 69 rue de Rennes 160 MAJE Lyon 16 rue Émile Zola 150 FOSSIL Bordeaux 105 rue Sainte-Catherine 80 parisienne où résident des populations à fort pouvoir d achat sont de plus en plus prisées par des enseignes dont le réseau dans la capitale est déjà étoffé (Muji ou Bel Air à Boulogne-Billancourt). En dehors des axes n 1, la demande s est limitée à l intérêt montré par de plus petites enseignes amorçant leur développement pour des emplacements n 1 bis proches des artères les plus établies. Quant aux emplacements secondaires, ils sont restés principalement animés par les ouvertures d enseignes de restauration rapide et par la poursuite du développement de petits formats alimentaires de proximité en dépit d un maillage déjà très dense. Centres commerciaux : un bilan en demi-teinte Les difficultés observées l an passé sur le marché des centres commerciaux se sont prolongées en 2011, comme le montre l évolution de l indice de fréquentation du CNCC. Les enseignes d équipement de la personne semblent particulièrement souffrir, dans plusieurs centres, d une saturation de l offre commerciale et des arbitrages croissants des consommateurs. D autres secteurs continuent à l inverse de tirer leur épingle du jeu, comme l indiquent les nombreux mouvements d enseignes françaises et étrangères d hygiène-beauté (Kiko, MAC, The Body Shop ou Sephora). Les contrastes du marché français des centres commerciaux se sont aussi accentués au profit des meilleurs emplacements des centres régionaux d Île-de-France et des grandes métropoles de province, les mieux placés pour tirer parti d une logique de «centres vitrines» qui pousse les enseignes à privilégier les sites les plus établis. La prudence reste en revanche de mise s agissant de nouveaux centres dont le démarrage s avère toujours aussi difficile. Dans ce contexte, l élaboration d un marketing-mix innovant est un atout décisif pour assurer la visibilité d un centre et le différencier de ses concurrents, comme le montre le buzz créé par l arrivée de nouveaux entrants et le soin apporté aux nouveaux flagships de grandes enseignes présentes depuis peu dans l Hexagone. Les plus grands centres français ont, de cette manière, consolidé leur rayonnement (Hollister dans Carré Sénart, Fossil dans Cap 3000, Uniqlo dans Les Quatre Temps). Mais l expansion de nouveaux acteurs étrangers a également permis de faciliter la commercialisation de certains projets en cours de développement comme So Ouest à Levallois-Perret (Marks & Spencer) ou Villeneuve-la-Garenne (JD Sports). indice de fréquentation des centres commerciaux en 2011 (évolution annuelle en % ) Janvier Source : CNCC Mars Mai Juillet Septembre Novembre 34

35 Le marché français des commerces LEs terrasses du port marseille (13) Parcs d activités commerciales : une embellie fragile? Les difficultés de certains formats de centres commerciaux ont contrasté avec le regain du marché des parcs d activités commerciales. En dépit d un ralentissement de l activité depuis l automne, celui-ci a été soutenu en 2011 par une demande tout à la fois plus large et plus équilibrée qu en Quelques acteurs traditionnellement implantés en périphérie y ont ainsi repris leur développement, comme certains cuisinistes (Ixina) ou enseignes d équipement de la personne. Le marché a en outre été animé par le dynamisme d enseignes de puériculture et de prêt-à-porter pour enfants, pour partie lié aux diverses opérations d acquisition menées ces dernières années (ID Group, DPAM ou Sergent Major) et à la volonté de certaines enseignes, présentes en centres commerciaux, de se développer de façon plus équilibrée en privilégiant des sites en périphérie (Tape à l œil). Mais il s agit là d une tendance générale du marché des parcs d activités commerciales, qui a concerné d autres secteurs d activités. Ainsi, la FNAC a lancé un vaste programme d ouvertures en périphérie parallèlement au renouvellement de ses concepts de magasins. Quelques enseignes, habituellement non présentes sur ce type de format, y ont aussi amorcé leur développement au gré des opportunités (Eram). enseignes de rationaliser leurs coûts d occupation. Les zones périphériques les plus établies demeurent logiquement les plus prisées. Quelques projets de qualité, ouverts récemment (Orange Porte Sud) ou en cours de commercialisation (Green Center de Salaise-sur-Sanne), et situés dans des régions non saturées sur le plan de l offre commerciale tirent aussi leur épingle du jeu. green center salaise-sur-sanne (38) La qualité de l offre des parcs d activités commerciales s est par conséquent accrue. Avec des charges moins élevées qu en centres commerciaux, ceux-ci ont également profité de la volonté des 35

36 2012 Les marchés immobiliers français évolution de l offre Parc français de l immobilier de commerces LOCALISATION NOMBRE DE POLES NOMBRE DE MAGASINS SURFACE TOTALE (M²) CROISSANCE DE LA SURFACE TOTALE 2010/2011 (%) PARC DES RUES COMMERÇANTES * Province (0) Île-de-France (0,1) Total (0) PARC DES CENTRES COMMERCIAUX ** Province ,1 (1) Île-de-France ,2 (1,2) Total ,4 (1) PARC DES PARCS D ACTIVITÉS COMMERCIALES *** Province ,8 (1,1) Île-de-France ,8 (0,5) Total ,9 (1) (xx) : croissance 2009/2010. * Site comprenant au moins 50 emplacements/** Centre commercial comprenant au moins 10 emplacements/*** Zone périphérique comprenant au moins 10 emplacements. Source : Cushman & Wakefield (estimation)/ Parc du commerce organisé. Réenchanter la consommation pour contenir la banalisation de l offre Les enseignes peuvent encore profiter, ponctuellement, des cessions d actifs liées aux difficultés de certains groupes et aux opérations menées par quelques acteurs pour rationaliser leur réseau de magasins. De façon générale, les opportunités de locaux prime continuent toutefois de se raréfier, les enseignes internationales ciblant en priorité les emplacements n 1 de l Hexagone au détriment de sites secondaires ou récents qui pâtissent des incertitudes du climat économique. Cette évolution est d autant plus préoccupante que le volume des ouvertures de commerces est resté important passant de m² en 2010 à m² un an plus tard. L afflux de nouveaux centres commerciaux, parcs d activités commerciales et centres de marques continue ainsi de poser la question de la dilution des chiffres d affaires des enseignes. Dans ce contexte très concurrentiel, le principal défi des opérateurs de sites commerciaux est d éviter la banalisation de leur offre, expliquant le soin apporté à l élaboration des nouveaux projets et à l amélioration de l existant au travers d opérations d extension ou de redéveloppement. Au-delà de l arrivée de nouvelles enseignes, le désir de créer du flux passe par une théâtralisation croissante, comme l a par exemple montré le partenariat noué entre le Cirque du Soleil et Unibail-Rodamco dans certains de ses centres commerciaux. Liée aux progrès de la technologie, la convergence accrue entre le commerce physique et le e-commerce reflète également ce souci «d enchanter» la consommation, à l instar de ces miroirs connectés aux réseaux sociaux dans le nouveau flagship Morgan sur les Champs-Élysées. Elle souligne par ailleurs le rôle désormais central du multicanal, illustré par l OPA lancée récemment par Altarea sur le pure player Rueducommerce.com et par l essor de concepts drive qui permettent de rationaliser la logistique des enseignes tout en répondant aux attentes de consommateurs soucieux de mieux gérer leurs déplacements. Ces divers exemples d adaptation et de modernisation de l offre commerciale s accompagnent d une amélioration du cadre d achat. Le soin apporté à l architecture des nouveaux retail parks (concept «greencenter» de Frey) ou aux projets de villages de marques (Nailloux Fashion Village) comme l intégration de nouvelles normes de développement durable ne se démentent pas. De fait, près de m² de commerces sont HQE 2 et plusieurs sites existants ou en projet affichent une certification internationale, comme Le Millénaire à Aubervilliers (Breeam «very good») ou les Docks 76 à Rouen (Breeam «in use, very good») m² à la fin du mois d octobre 2011 contre m² à la fin de source : Certivea. 36

37 Le marché français des commerces Toujours peu d opportunités en rues commerçantes Le renouvellement de l offre en rues commerçantes reste contraint par la pénurie de foncier et les difficultés techniques et administratives d intervention en centre-ville. Le nombre de projets demeure donc limité et procède souvent d opérations de redéveloppement. Dans le centre de Paris, seules deux opérations d envergure seront menées d ici 2014 : les m² du programme Laennec, situés sur le site d un ancien hôpital voisin du Bon Marché et, surtout, la Samaritaine, dont les m² de commerces ont été autorisés en CDAC en juillet dernier. À l exception de ces projets, et au-delà des opportunités créées par les cessions de certains groupes, le renouvellement de l offre dépendra de l émergence de nouvelles polarités commerciales aux marges de la capitale (secteurs Clichy- Batignolles et Paris Nord Est en particulier). opérations attendues d ici 2015 VILLE PROJET SURFACE (M²) Marseille (13) Rue de la République Paris (75) Samaritaine Bordeaux (33) Écoquartier Ginko Lyon (69) Quartier Grolée-Carnot Nantes (44) Carré Feydeau Paris (75) Laennec L inauguration à Nantes du Calvert, ancien immeuble des Galeries Lafayette réhabilité pour accueillir, notamment, la plus grande implantation d un Kiabi en centre-ville, a été l une des opérations les plus significatives de 2011 en province. D ici 2014, la capitale des Pays de Loire verra par ailleurs son offre commerciale renforcée par l extension de Carré Feydeau et du Passage Pommeraye. Dans cette ville comme dans le reste du pays, la poursuite de quelques projets importants continue de s inscrire dans les politiques de dynamisation des centres urbains. C est en particulier le cas à Marseille avec la poursuite de l opération de la Rue de la République et le projet d aménagement des Voûtes de la Major. Elle tient par ailleurs à la création de nouveaux quartiers (Écoquartier Ginko à Bordeaux), dont l offre commerciale doit répondre aux attentes de proximité des consommateurs. Une multiplication de petites et moyennes opérations de centres commerciaux a connu une hausse sensible en 2011 ( m²). Ce regain devrait se prolonger en 2012 faisant de la France, devant l Italie, le pays d Europe de l ouest connaissant le rythme de développement le plus important sur cette période. Pourtant, peu de très grandes opérations ont animé ces derniers mois, à l exception notable des m² du Millénaire, plus grand centre commercial ouvert en France depuis Domus à Rosny-sous-Bois en Il en sera de même en 2012, avec l ouverture des m² de Confluence, complétant l offre commerciale et de loisirs de ce quartier mixte en cours de développement dans l hypercentre de Lyon. L accélération du rythme de production de nouveaux mètres de centres commerciaux tient en effet davantage à la multiplication de petites et moyennes opérations qu au développement de centres régionaux. Modestes en taille, celles-ci n en sont pas moins significatives des tendances du marché français de l immobilier de commerces. Ouverts en 2011, l Espace Saint-Christophe à Tourcoing, la Cour des Capucins à Thionville ou encore Les Halles de Chambéry sont par exemple emblématiques des projets destinés à renforcer l attractivité des centres urbains des villes moyennes. Le volume important d ouvertures en France s explique également par la concrétisation de nombreux projets d extension et de redéveloppement, à l instar de Grand Portet près de Toulouse ou encore de La Valentine à Marseille qui illustre la poursuite du projet de centres commerciaux à l horizon 2015 (m²) Création Extension Après le coup d arrêt observé en 2010 ( m² ouverts), le volume des ouvertures de mètres carrés de centres commerciaux Redéveloppement Transfert - Extension 37

38 2012 Les marchés immobiliers français quelques ouvertures significatives en 2011 CENTRE COMMERCIAL VILLE SURFACE (M²) TYPE DE DÉVELOPPEMENT Le Millénaire Aubervilliers (93) Création My Place Sarcelles (95) Création Plein Air Le Blanc-Mesnil (93) Création Espace Saint-Christophe Tourcoing (59) Création Cour des Capucins Thionville (57) Création quelques ouvertures significatives annoncées pour 2012 Confluence Lyon (69) Création So Ouest Levallois-Perret (92) Extension Grand Angle Montreuil (93) Création Carrefour Claye-Souilly (77) Extension La Rue des Halles Orléans (45) Création parc d activités commerciales Rambouillet (78) Ouvertures de m² de nouveaux centres commerciaux en France passage de nombreux centres Mercialys au concept de l «esprit voisin». Reflet de la maturité du marché français, la tendance à la dynamisation de l offre existante devrait s amplifier dans les années à venir, d autant que ce type d opérations reste prisé par des opérateurs échaudés par le démarrage difficile de nombreux centres ouverts récemment. Une répartition géographique équilibrée des projets de parcs d activités commerciales Les derniers mois ont confirmé les grandes tendances observées l an passé. Ainsi, la production de nouveaux mètres carrés de parcs d activités commerciales continue d accompagner la migration des populations en périphérie et de répondre à leur besoin de proximité. La répartition géographique des ouvertures illustre notamment le renforcement des pôles périphériques établis, parfois au détriment de sites existants, comme en région parisienne. L évolution du parc montre aussi la poursuite du développement de nouveaux projets dans les régions qui devraient connaître, dans les années à venir, une forte croissance démographique. Après celles de 2010 (Orange Porte Sud, Family Village de Limoges), l ouest et le sud de l Hexagone ont encore vu quelques-unes des ouvertures les plus significatives, en taille, de l année, comme celle du Buld Air Shopping Centre près d Avignon. Ce sera encore le cas en 2012 avec l ouverture attendue des m² de l Atoll, près d Angers. 38

39 Le marché français des commerces quelques ouvertures significatives en 2011 PARC D ACTIVITÉS COMMERCIALES VILLE SURFACE (M²) TYPE DE DÉVELOPPEMENT Derrière la ferme Villabé (91) Création Buld Air Shopping centre Vedène (84) Création Champea Shopping Thillois (51) Création My Place Sarcelles (95) Création La Cerisaie Fresnes (94) Extension quelques ouvertures significatives annoncées pour 2012 Atoll Beaucouzé (49) Création Les Quatre Chênes Pontault-Combault (77) Création Les Vergers de la Plaine Chambourcy (78) Création Green Center Salaise-sur-Sanne (38) Création Shopping Parc Lieusaint (77) Extension Le rééquilibrage géographique des ouvertures ne s accompagne pas d une telle évolution s agissant du type d opérations. Si l amélioration de l existant est une caractéristique majeure du marché des centres commerciaux, la tendance est moins marquée en ce qui concerne les parcs d activités commerciales. Toutefois, la part des créations pures a reculé en 2011 par rapport à 2010 (83 % du volume total des ouvertures contre 91 % l an passé) en raison de quelques ouvertures significatives comme le Parc de la Cerisaie à Fresnes, traduisant la volonté des opérateurs de dynamiser certains pôles et d adapter leur offre aux nouvelles tendances de la consommation. projet de PARCS commerciaux à l horizon 2015 (m²) Ouvertures de m² de nouveaux parcs d activités commerciales en France Création Redéveloppement Extension Transfert - Extension 39

40 2012 Les marchés immobiliers français zoom sur les centres de marques La France est l un des principaux marchés européens de centres de marques, avec près de m² majoritairement développés entre le milieu des années 1980 et la fin des années 1990 et principalement situés dans le nord du pays. La répartition géographique de l existant distingue trois marchés principaux, l Île-de-France, l agglomération lilloise et Troyes auxquels s ajoutent plusieurs implantations «isolées» et de taille plus modeste, comme Cholet ou Talange. Cependant, le paysage français des centres de marques a rapidement évolué depuis le début des années 2000, avec l extension de centres existants ou la création de nouveaux ensembles. Pour partie lié à la volonté de capter des flux touristiques ou de passage importants, comme à Calais (Marques Avenue) et Marne-la-Vallée (La Vallée Village), ce regain s est accompagné d une amélioration de l offre et de l architecture des nouveaux centres, parallèlement à l apparition de nouveaux acteurs français et étrangers. Ces différentes tendances devraient encore s accentuer dans les prochains mois. Le contexte actuel reste de fait favorable au format des centres de marques qui apparaît, avec le e-commerce comme l un des grands gagnants de la crise. Par ailleurs, une grande partie du territoire français reste relativement sous-équipée. Si l extension et le redéveloppement des centres existants devraient se poursuivre, plusieurs opérations se situent en effet dans le sud et l ouest de l Hexagone, dans des régions connaissant un potentiel touristique ou démographique important. C est ce qu indiquent l ouverture récente de Nailloux Fashion Village, près de Toulouse, ou la multiplication de projets en Normandie (The Style Outlets, à Honfleur). Cet afflux de nouveaux mètres carrés sur un marché de niche très atypique reste toutefois politiquement sensible, comme l a récemment montré le rejet en CNAC du projet de Mc Arthur Glen près de Vernon. Il pose également le problème d une banalisation de l offre d autant plus préoccupante que certaines enseignes développent une offre d outlet stores en dehors de centres de marques (Nike) et que des centres commerciaux «classiques» devraient passer sous ce format (SQY Ouest). évolution des valeurs locatives L attractivité constante des meilleurs emplacements explique la résistance des valeurs locatives prime des sites stratégiques d Île-de-France ou de province. La stabilité générale constatée sur le marché des rues commerçantes, des centres commerciaux et des parcs d activités commerciales masque toutefois d importants contrastes en fonction du format concerné et de la qualité de l emplacement. Si les valeurs locatives des principales artères n ont guère évolué, la montée en gamme de certains axes très peu offreurs et la forte demande des enseignes internationales expliquent le prix très élevé que certains groupes sont prêts à payer pour s y implanter. La hausse, ponctuellement constatée en province, vaut surtout pour la capitale, à l instar du boulevard Saint-Germain ou du Marais. Ailleurs à Paris, la hausse constatée sur les Champs-Élysées signe le retour en grâce de la plus belle avenue du monde. Récemment animée par plusieurs ouvertures et projets significatifs, celle-ci a franchi le seuil symbolique des /m²/an, confortant son statut d artère commerçante la plus chère d Europe devant New Bond Street à Londres. L année 2011 a en revanche confirmé le durcissement des conditions de négociation entre commerçants et bailleurs de centres commerciaux. Face à des enseignes fragilisées par des taux d effort importants, les propriétaires ont été contraints, pour limiter la vacance de leurs biens, de revoir certaines de leurs valeurs à la baisse et d octroyer davantage de mesures d accompagnement (participations aux travaux, loyers progressifs). Cette tendance a notamment concerné les nouveaux centres, dont les conditions de commercialisation pâtissent encore du démarrage difficile des projets ouverts récemment. À l exception des centres régionaux les plus établis de l Hexagone, dont les valeurs locatives sont élevées et qui restent une étape obligée du développement des nouveaux entrants, les centres commerciaux souffrent généralement de la comparaison avec les parcs d activités commerciales. Ces derniers offrent en effet des coûts d implantation plus réduits au moment où le fléchissement de la consommation soumet les groupes à de plus fortes contraintes de rentabilité. Ce format n en demeure pas moins concerné par la volonté des enseignes de négocier. Les bailleurs ont pu par exemple consentir des clauses de commercialisation, qu il s agisse de centres commerciaux ou de parcs d activités commerciales. 40

41 Le marché français des commerces valeurs locatives prime Des rues commerçantes en france (zone a en /m²/an) VALEUR LOCATIVE 2011 valeurs locatives prime en centre commercial en france ( /m²/an)* TENDANCE 2012 PARIS VALEUR LOCATIVE 2011 TENDANCE 2012 ÎLE-DE-FRANCE Champs-Élysées * / Avenue Montaigne / Rue Saint-Honoré / Boulevard Haussmann / Grands Magasins / Boulevard Saint-Germain / Rue de Rivoli Lille Rue Neuve/Béthune Marseille Rue Saint-Ferréol Bordeaux Rue Sainte-Catherine Nice Rue Jean Médecin Toulouse Avenue Alsace-Lorraine Cannes Croisette Strasbourg Place Kléber Grands centres commerciaux 950 / Centres commerciaux régionaux / Grands centres commerciaux 700 / PROVINCE PROVINCE Lyon Rue de la République Centres commerciaux régionaux *Pour 150 m² très bien placés en équipement de la personne ou services, dans des centres existants, leaders dans leur zone de chalandise. valeurs locatives prime en parc d activités commerciales en france ( /m²/an)* VALEUR LOCATIVE 2011 ÎLE-DE-FRANCE 180 PROVINCE 170 TENDANCE 2012 *Pour m² et des produits neufs et situés sur des emplacements de première catégorie, dans des zones à forte chalandise. *Quelques transactions exceptionnelles (Swatch, Estée Lauder), portant sur de petites surfaces, ont ponctuellement porté la valeur de convenance entre et /m²/an perspectives du marché français des commerces Malgré un début d année dynamique, 2011 aura douché les espoirs d une franche reprise de l économie. Les prévisionnistes s accordant sur une stagnation de l activité économique de la France en 2012, la dégradation du marché de l emploi restera l un des facteurs décisifs pour le marché français de l immobilier de commerces. L impact sur la croissance des mesures d austérité du gouvernement, à l approche d échéances électorales importantes, aura à cet égard son importance. Mais il est certain que ce climat économique influencera les comportements d achat des consommateurs, dont les arbitrages devraient confirmer les atouts des formats prisés depuis le début de la crise (e-commerce, commerce de proximité, etc.). Les enseignes n auront donc d autre choix que de poursuivre l adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu très concurrentiel par l essor du e-commerce et par l arrivée de nouveaux entrants étrangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes accélèreront aussi la rationalisation de leur réseau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunités disponibles sur les meilleurs emplacements de l Hexagone, soucieuses de limiter les risques associés à leurs ouvertures dans un climat peu propice à la consommation. 41

42 Lexique INVESTISSEMENT Actif prime/core Family office Foncière Fonds d investissement Fonds de pension Fonds opportuniste Fonds ouvert Gestionnaire de fonds Investisseurs institutionnels OPCI Projet «en blanc» SCPI Taux de rendement net VEFA Volume d investissement Actif très bien situé, d excellente qualité et offrant les meilleures prestations, et loué selon un ou des engagements locatifs de longue durée ferme. Un «family office» est une structure privée au service de familles fortunées dont le patrimoine personnel nécessite une gestion sophistiquée. L objectif principal est d optimiser, organiser, protéger et faire croître les intérêts de ces familles quelle que soit la nature de leurs actifs. Le capital financier de la société est la propre fortune de la famille, souvent constituée sur plusieurs générations. Une société foncière, plus communément appelée «foncière», est une société commerciale dont l objet est la constitution, la gestion et l exploitation d un portefeuille immobilier afin d en maximiser la rentabilité. Organisme de détention souvent collective (en multipropriété) d actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de gestion). Organisme financier spécialisé dans la collecte de capitaux auprès d épargnants particuliers et chargé de les faire fructifier sur les marchés financiers dans le but de les reverser à ces épargnants pour financer leurs retraites par capitalisation. Ils présentent souvent une certaine aversion au risque. Fonds qui cible les rentabilités les plus élevées, obtenues grâce à une forte valeur ajoutée apportée et/ou une prise de risque significative et/ou un effet de levier élevé. Un fonds est dit ouvert à partir du moment où il n y a pas de limitation dans l émission des parts. Professionnel chargé de créer des fonds d investissement. Il définit une stratégie, la structuration, collecte l argent auprès de ses mandants, et assure le suivi du fonds jusqu à son extinction. Acteurs professionnels gestionnaires d épargne. Ce terme regroupe sous un seul vocable des institutions très diverses : organismes de placement collectif, compagnies d assurance, fonds de pension, banques, sociétés foncières, caisses de retraite, etc. Les Organismes de Placement Collectif Immobilier sont des fonds immobiliers destinés à drainer l épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers. Le patrimoine des OPCI doit être composé d un minimum de 60 % d actifs immobiliers et d au moins 10 % de liquidités ou d instruments financiers. Comme les SIIC, les OPCI sont exonérées d impôt sur les sociétés en contrepartie d obligations de distribution. En revanche, ils ne sont pas cotés en bourse et, de ce fait, ne sont pas soumis de la même manière aux fluctuations des marchés financiers. Bâtiment dont la construction est lancée sans qu il y ait eu, au préalable vente ou location à un utilisateur. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés ayant pour objet exclusif l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être composé d un minimum de 90 % d actifs immobiliers. Leur objet consiste en la vente de parts des immeubles acquis à des associés. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu il perçoit. Taux exprimant, en pourcentage, le rapport existant à un instant «t» entre le revenu de l immeuble net de charges non récupérables et son coût de revient (prix de vente plus frais et droits de mutation) La Vente en l État Futur d Achèvement est la vente d un actif immobilier avant son achèvement. Par ce contrat, le vendeur transfère immédiatement à l acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions au fur et à mesure de leur exécution. Correspond aux transactions supérieures à 1 million euros (y compris ventes utilisateurs) répertoriées par Cushman & Wakefield sur la période étudiée en immobilier d entreprise banalisé (bureaux, centres commerciaux, boutiques de pied d immeuble, parcs d activités commerciales, entrepôts logistiques et locaux d activités). 42

43 Lexique BUREAUX Demande placée ICC (Indice du Coût de la Construction) ILAT (Indice des loyers d activités tertiaires) Loyer moyen Loyer prime Offre disponible Taux de vacance Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs. Indice mesurant chaque trimestre l évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d habitation. Il intervient aussi dans les réglementations concernant les baux commerciaux et reste la référence pour la révision de ces derniers. Calculé par l INSEE sur une base trimestrielle, l ILAT est constitué de trois indices : l indice des prix à la consommation (IPC), l indice du coût de la construction (ICC) et l indice du produit intérieur brut (PIB) en valeur. Ces moyennes périodiques sont utilisées dans les proportions suivantes : 50 % IPC, 25 % PIB et 25 % ICC. Moyenne des valeurs locatives de transactions (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues sur des surfaces rénovées ou de seconde main. Moyenne des cinq transactions les plus élevées en terme de valeurs locatives faciales et dépassant les m². Ensemble des surfaces vacantes disponibles à la location dans les six mois à venir. Rapport entre le volume de l offre disponible à six mois et le parc de bureaux. GRANDS ENTREPÔTS Chargeur Entreprise qui, dans le secteur industriel ou de la distribution, assure la logistique de ses propres produits. Demande placée ICPE (Installation Classée pour la Protection de l Environnement) Prestataire logistique Supply chain (Chaîne d approvisionnement) Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs. Installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou inconvénients. Selon la nature de ces risques, une installation peut être : - Non classée. - Classée soumise à déclaration en préfecture. - Classée soumise à autorisation préfectorale. - Classée soumise à enregistrement en préfecture. Entreprise spécialisée assurant l ensemble de la gamme des opérations logistiques pour le compte d un client souhaitant externaliser la logistique de ses produits. Consiste à optimiser les flux sur la totalité de la chaîne, des fournisseurs aux matières premières jusqu aux clients finaux. COMMERCES CDAC / CNAC Flagship Instituées par la loi de modernisation de l économie (LME, adoptée en 2008) en remplacement des CDEC et CNEC, les commissions départementales et nationales d aménagement commercial sont des instances de décision régulant l implantation des commerces à partir du seuil de m² selon des critères de décision relevant de l aménagement du territoire et du développement durable. Magasin vitrine (littéralement «vaisseau amiral») devant servir l image d une marque ou d une enseigne. Implantés sur les emplacements commerciaux les plus prisés ou stratégiques, les locaux peuvent être de taille variable et concerner l ensemble des secteurs d activités. ILC (Indice des Loyers Commerciaux) Indice constitué de la somme pondérée d indices représentatifs de l évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et du chiffre d affaires du commerce de détail. L ILC peut être utilisé pour la révision des baux commerciaux des locataires exerçant une activité commerciale. 43

44 Contacts Études et Recherche Les équipes Études et Recherche sont présentes dans le monde entier avec une coordination à Londres pour l Europe, l Afrique et le Moyen-Orient, à New York pour le continent américain et à Shanghai pour l Asie-Pacifique. Nous publions de nombreuses études sur les marchés immobiliers de commerces, de bureaux, de l industriel et de l investissement. Ces publications sont disponibles dans la section Études et Recherche de notre site internet : Des missions de conseil et études de marché peuvent également être réalisées au niveau local ou international pour des promoteurs, des enseignes, des utilisateurs ou des investisseurs. David Bourla Directeur Études et Recherche Marie-Laure Herrault Analyste Études et Recherche Vanessa Perdreau Analyste Études et Recherche Pour plus d informations, merci de contacter: David Bourla Directeur Études et Recherche +33 (0) [email protected] 2012 Cushman & Wakefield, Inc. All rights reserved. Cushman & Wakefield 11/13 avenue de Friedland Paris Toute représentation, reproduction ou traduction intégrale ou partielle, faite sans le consentement de Cushman & Wakefield ou de ses ayants droits ou ayants cause est illicite (art.l122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constituerait une contrefaçon sanctionnable par les articles L335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l article L122-5 du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document est non contractuel. Les informations qui y figurent sont fondées sur des éléments que nous pensons être fiables. Par conséquent, Cushman & Wakefield ne saurait être tenu pour responsable en cas d erreur ou inexactitude survenue sur tout ou partie de son contenu. Conception / Rédaction : Département Études et Recherche/ Cushman & Wakefield, Janvier 2012 Crédits photos : Cushman & Wakefield / Zoko Productions / Ludovic Molinier Directeur de publication : Olivier Gérard. 44

45 Transactions significatives réalisées par Cushman & Wakefield en 2011 INVESTISSEMENT River Ouest Bezons (95) m² Centres Comm. Croix Dampierre / Bonneveine Châlons-en-Champagne (51) Marseille (13) m² Bd Malesherbes Paris (75008) m² BUREAUX GIE Prod/Alcara Paris (75012) Central Seine m² Apria RSA Montreuil (93) Terra Nova m² Euroclear Paris (75009) Opéra-Victoire m² INDUSTRIEL Eurocopter Dugny-Le Bourget (93) Recherche de foncier m² Goodman Saint-Mard (77) Parc d activités de la Goële m² Gucci Clichy (92) 8-10 rue Gustave Eiffel m² COMMERCES Banana Republic Paris (75008) 22 av. des Champs-Élysées m² Marks & Spencer Paris (75008) 100 av. des Champs-Élysées m² Chloé Paris (75001) 253 rue Saint-Honoré 450 m² 45

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