UNE PUBLICATION CUSHMAN & WAKEFIELD 2012

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1 les marchés immobiliers français UNE PUBLICATION CUSHMAN & WAKEFIELD 2012

2 2012 Les marchés immobiliers français Olivier Gérard Président Cushman & Wakefield est la plus importante société privée de conseil en immobilier d entreprise dans le monde. Fondée en 1917, forte de collaborateurs, notre société compte 235 bureaux dans 60 pays. Implantés en France depuis 1972, nous assistons nos clients à tous les stades du processus immobilier, en les représentant en matière d acquisition, de vente, de financement, de location, de gestion et d évaluation de biens. ÉDITORIAL 3 ÉCONOMIE 5 MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT FRANCE 6 Volumes investis 7 Acteurs 8 Investissements en bureaux 9 Investissements en commerces 11 Investissements en locaux industriels 13 Taux de rendement 15 Perspectives 16 Thierry Juteau Directeur Général Christian Dubois Directeur Général MARCHÉ DES BUREAUX ÎLE-DE-FRANCE Demande des utilisateurs Valeurs locatives prime 22 Offre disponible à six mois 23 Offre à venir 24 Perspectives 25 MARCHÉ DES GRANDS ENTREPÔTS FRANCE Contexte économique national et international Demande des utilisateurs 26 Offre disponible et future 28 Valeurs locatives prime 30 Perspectives 30 Bruno Ancelin Directeur Investissements Commerces Philippe Guillerm Président Cushman & Wakefield Expertise SAS MARCHÉ DES COMMERCES FRANCE Environnement économique et juridique Demande des enseignes 32 évolution de l offre 36 Valeurs locatives prime 40 Perspectives 41 LEXIQUE 42 CONTACTS 44 Stéphane Bureau Directeur Général Gestion d Actifs Immobiliers Ludovic Delaisse Directeur Bureaux / Pôle Développement TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES CUSHMAN & WAKEFIELD EN

3 Économie éditorial Olivier Gérard Président projets immobiliers afin de profiter de meilleures conditions de bail. Quelques évolutions réglementaires, prévues pour 2012, ne seront pas non plus sans effets sur le marché français. La nouvelle mouture du projet de révision de la norme comptable IAS 17 pourrait par exemple inciter les entreprises à acquérir plutôt qu à louer mais aussi peser sur l ampleur des mesures d accompagnement consenties par les bailleurs et le niveau effectif des loyers. Prévue dans le cadre de la loi «Grenelle 2», la publication du décret d application portant sur l amélioration de la performance énergétique du parc tertiaire existant affectera également les relations entre bailleurs et locataires. Le désarroi des dirigeants européens face à la crise de la dette souveraine et le plus haut historique atteint par le taux de chômage de la zone euro ont clos l année 2011 sur une note bien peu optimiste. La France n a pas échappé à cette dégradation du climat économique, conduisant le gouvernement à revoir ses perspectives de croissance à la baisse et à adopter de sévères mesures d austérité. La bonne tenue du marché français de l immobilier d entreprise en 2011 illustrée par la hausse des montants investis et de la demande placée de bureaux, ou le buzz créé par les ouvertures de nouvelles enseignes peut donc sembler surprenante. Pour partie imputable au délai de réalisation de transactions initiées depuis plusieurs mois, cette évolution était pourtant prévisible. Bien amorcée l année précédente, la décrue de l offre de qualité a en effet conduit les entreprises et les enseignes à saisir en 2011 les meilleures opportunités encore disponibles sur le marché, les logisticiens continuant eux de tirer parti de conditions de négociation avantageuses pour rationaliser leur chaîne d approvisionnement. Enfin, au-delà de l abrogation du dispositif SIIC qui a favorisé la cession de certains actifs, la forte volatilité des valeurs boursières et la baisse de rendement des emprunts long-terme ont fait valoir les atouts du marché français de l investissement auprès de grands institutionnels mais aussi de nouveaux acteurs, fonds souverains en particulier, aux capacités d investissement considérables. Les nuages s amoncelant sur l économie augurent toutefois de lendemains qui déchantent. La dégradation du marché de l emploi en particulier pourrait plomber la consommation des ménages et limiter les mouvements émanant d activités habituellement très consommatrices de surfaces de bureaux. Ce devrait être le cas du secteur financier, dont le rôle sera d autant plus décisif en 2012 que la volatilité des taux d intérêt pourrait encore peser sur les coûts de financement. Mais d autres facteurs auront des incidences sur les stratégies immobilières des utilisateurs et des investisseurs. Ainsi, la poursuite de l assèchement de l offre de qualité favorisera sans doute l attentisme des entreprises, même si ces dernières pourraient également être amenées à anticiper davantage leurs Même si on laisse de côté les spéculations sur un éventuel éclatement, les prochains mois seront décisifs pour l avenir de la zone euro. Ils le seront aussi pour la France, dont l actualité continuera d être dominée par l approche d échéances électorales importantes et la perte de son triple A. Accentuant les incertitudes du climat économique et la prudence des investisseurs, cette évolution pourrait contribuer à un certain blocage du marché lié, en termes d investissements, au décalage grandissant entre les attentes des vendeurs et des acquéreurs. L inadaptation d une part conséquente du parc hexagonal, l évolution des rapports entre propriétaires et utilisateurs et leur impact sur la valeur des actifs comme sur la pertinence d investir ou non en dehors des marchés core feront également de 2012 une année charnière. Il serait trop simple, pourtant, de céder au pessimisme. Les fondamentaux de notre marché immobilier restent sains en dépit de troubles dus, pour l essentiel, aux difficultés du secteur financier. Dans un contexte de redressement progressif des finances publiques, le scénario le plus probable est donc celui d une baisse limitée des volumes investis et des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs, qui ne remettra pas en cause la solidité du marché français de l immobilier d entreprise. Olivier Gérard Président 3

4 2012 En 2011 Les marchés immobiliers français 16,5 milliards d euros investis en France + 50 % * 2,32 millions de m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France + 11 % * 2,36 millions de m² de grands entrepôts loués ou vendus aux utilisateurs en France + 34 % * Valeur locative prime des commerces sur les Champs-Élysées /m²/an 4 * Évolution annuelle.

5 Économie économie L essoufflement de la reprise au troisième trimestre 2010 avait montré, l an passé, les limites du redressement de l économie mondiale et la fragilité du système bancaire international. La menace d un double dip semblait toutefois s éloigner, ce que confirmait quelques mois plus tard l embellie du premier trimestre 2011, notamment illustrée par le retour au vert des résultats des entreprises et le rebond de la production industrielle aux États-Unis et dans l Union européenne. Mais il ne s agit que d un répit de courte durée. Les espoirs d une stabilisation de l économie des pays avancés furent vite déçus au cours d un été particulièrement mouvementé, marqué par la perte du triple A des États-Unis et l exacerbation de la crise de la dette souveraine en Europe. Quelques mois plus tard, la situation des États-Unis demeure préoccupante. Si la plupart des prévisionnistes tablent sur une accélération de la croissance du PIB (2 % en 2012 après 1,7 % en 2011), l amélioration de l économie américaine dépendra pour partie de l issue du bras de fer engagé entre Barack Obama et ses adversaires républicains alors qu approchent les élections présidentielles de C est en Europe que le climat économique paraît toutefois le plus fragile, même si le scénario d un éclatement de la zone euro, prisé par de nombreux commentateurs, n est pas le plus probable. En dépit des menaces qui pèsent encore sur la cohésion politique de l Union, l adoption généralisée de politiques de rigueur laisse de fait entrevoir une correction progressive des déséquilibres budgétaires des pays membres. L Europe est loin, malgré tout, d être tirée d affaire. Conjuguée à la transmission à l économie réelle des difficultés du secteur financier, la mise en place de mesures d austérité sévères devrait affecter la confiance des entreprises et des consommateurs européens et coûter prévisions économiques INDICATEUR (%) ZONE EURO ÉTATS-UNIS JAPON PIB 2011 * 1,6 1,7-0,3 PIB 2012 ** 0,2 2,0 2,0 Chômage 2011* 9,9 9,0 4,6 Chômage 2012** 10,3 8,9 4,5 Solde des administrations publiques 2011*** Solde des administrations publiques 2012*** ,9-2,9-9,3-8,9 * Estimation ** Prévisions *** En pourcentage du PIB. Source : OCDE. quelques points de croissance. Après la stagnation de l activité enregistrée à l automne, celle-ci pourrait ainsi se contracter au cours du quatrième trimestre 2011 (- 0,3 %) et du premier trimestre 2012 (- 0,1 %) 1, entraînant un court épisode récessif qui augure d une stagnation de la croissance du PIB de la zone euro sur l ensemble de 2012 (0,2 % en 2012 après 1,6 % en 2011). Suivant la tendance européenne, le climat économique de la France s est également détérioré après le rebond du troisième trimestre 2011 (hausse de 0,3 % du PIB après une chute de 0,1 % au trimestre précédent), en raison de la progression des exportations. La France devrait désormais traverser une courte période de récession, de moindre ampleur que celle que connaîtront certains pays du continent (Espagne, Italie, etc.), mais sans résister aussi bien que l Allemagne. Contrairement à son voisin d outre-rhin, qui pourrait bénéficier dès le printemps 2012 d une reprise du commerce mondial, l activité de la France sera plus durablement touchée. Elle pâtira en particulier du recul des échanges avec le reste de l Europe, de l atonie de la consommation des ménages (+ 0,7 % en 2011 après 1,4 % en 2010) et du fléchissement des investissements des entreprises, avant de se redresser légèrement au deuxième trimestre. Mais la dégradation du marché de l emploi, avec un taux de chômage de nouveau proche des 10 % 2 et la destruction de postes dans les secteurs marchands entre le second semestre 2011 et le premier trimestre 2012, promet une détérioration du climat politique et social. Accentuée par l adoption de mesures d austérité rognant le pouvoir d achat des Français, celle-ci constituera sans doute un facteur décisif dans un contexte dominé par l approche des élections présidentielles et législatives de Source : Note de conjoncture, 15 décembre 2011, INSEE. 2 France, y compris DOM. activité économique de la france 3,5 2,5 1,5 0,5-0,5-1,5-2, e 2012p PIB (%) Inflation (%) Source : Consensus Forecast. 2,1 1,4 1,6 0,3 5

6 2012 Les marchés immobiliers français le marché de l investissement en france 2011, une embellie fragile? 16,5 milliards d euros ont été investis en France en Le marché de l investissement en immobilier d entreprise est en hausse de 50 % par rapport à 2010 et de 112 % par rapport à Cette augmentation permet de dépasser la moyenne annuelle des dix dernières années (14,75 milliards d euros), en dépit d un environnement économique peu favorable, dominé par l ampleur de la crise de la dette souveraine et les difficultés persistantes du secteur financier. Le décalage entre la bonne tenue du marché de l investissement et la dégradation du climat économique est d autant plus frappant que l essoufflement de la croissance économique a coïncidé avec l augmentation constante des volumes investis. Ainsi, les montants engagés au second semestre sont supérieurs de 130 % à ceux des six premiers mois de l année. Plusieurs facteurs ont permis de soutenir l activité du marché français tout au long de 14,75 Mds L abrogation de certains avantages fiscaux, annoncée pour le dernier jour de l année 2011, a notamment favorisé la cession par les investisseurs d actifs dans le but de bénéficier d une plus faible imposition. Surtout, le marché hexagonal a bénéficié du dynamisme de la demande des utilisateurs et du statut de valeur refuge de la 2,2 11,1 9,8 12,2 17,5 24,4 28,5 13 7, ,5 volumes investis en france (mds ) Moyenne décennale boulevard poissonnière Paris (75009) pierre au détriment de marchés boursiers plus volatils. De grands institutionnels, et quelques grandes compagnies d assurances en particulier, ont par exemple choisi d investir dans l immobilier d entreprise afin de diversifier leur allocation d actifs au-delà des marchés actions et obligataires. Au rôle moteur joué par certains acteurs traditionnels du marché français s est ajouté l appétit de quelques nouveaux entrants aux capacités d investissement considérables, confirmant l attractivité du marché français sur la scène internationale. répartition des volumes investis en france (%) ,75 Mds ,2 11,1 9,8 12,2 17,5 24,4 28,5 13,0 7,8 11,0 16, Île-de-France Province 6

7 Le marché de l investissement en France volumes investis Évolution des volumes investis Seuls 5 milliards d euros ont été investis au cours des six premiers mois de 2011, volume peu ou prou équivalent à celui enregistré l année précédente à la même époque (4,5 milliards). C est au second semestre 2011 que l activité a véritablement décollé. Ainsi, les volumes engagés ont enregistré une nette augmentation au troisième trimestre (4,9 milliards d euros), permettant de porter le total des sommes investies à 11,5 milliards d euros au second semestre. Liée au report de négociations initiées en début d année, cette accélération traduit aussi la concrétisation de très grandes transactions. Celles-ci ont contribué de façon décisive aux bonnes performances de Sur 451 transactions dénombrées en 2011, 43 sont supérieures à 100 millions d euros (contre 21 un an auparavant). Ces grandes transactions totalisent 8,2 milliards d euros (contre 4 milliards d euros en 2010), soit 50 % de l ensemble des montants investis dans l Hexagone. Par ailleurs, 14 transactions de plus de 200 millions d euros ont été signées en 2011 (contre 7 en 2010). La plupart de ces grandes transactions ont porté sur des actifs de bureaux, tranchant avec une année 2010 qui avait vu se concrétiser la vente de très grands actifs de commerce. La principale évolution par rapport à l année précédente a également tenu à l augmentation de la part des portefeuilles, qui ont constitué 18 % de l ensemble des sommes investies dans l Hexagone. En 2011, quelques opérations «atypiques» ont aussi animé le marché avec, notamment, six ventes à utilisateur de plus de 100 millions d euros dont le 5 Kléber à Paris 16 ème acquis par SCOR pour 340 millions d euros transactions par taille en france ou Le Madone à Puteaux vendu à Havas pour 152 millions d euros. Quelques joint-ventures ont en outre été enregistrées, permettant d optimiser les capacités d investissement de certains acteurs, à l instar de l acquisition par Norges Bank, dans le cadre d une jointventure avec Axa Real Estate, d un portefeuille de sept immeubles de bureaux en Île-de-France ou de celle d Europe Avenue à Bois- Colombes par Generali et Predica. Les opérations menées dans le cadre de club deals, à l exemple de l acquisition de River Ouest à Bezons par un consortium de trois investisseurs, devraient également se développer. Répartition géographique Avec 12,6 milliards d euros investis en 2011 et une augmentation de 64 % en un an, l Île-de-France concentre 76 % du total des montants investis en France. Le marché francilien reste dominé par les acquisitions en bureaux, qui ont représenté 87 % des investissements en 2011 contre 85 % l année précédente. L Île-de-France continue ainsi de bénéficier de la taille de son parc de bureaux (52,1 millions de m²) et de l appétit des investisseurs pour ses secteurs tertiaires les plus dynamiques (Paris et quartiers des affaires de l ouest). Les commerces arrivent en deuxième position avec 1,2 milliard d euros, soit 10 % du volume placé en Île-de-France contre 16 % en 2010, avec une seule opération supérieure à 100 millions d euros. Les locaux industriels ne totalisent eux que 383 millions d euros en 2011, volume équivalent à celui de répartition des transactions par types d actifs 100 % > 200 M Bureaux Commerces Industriel 80 % 60 % M 2010 France 61 % 33 % 6 % 40 % M 2011 France 75 % 20 % 5 % 20 % M 2010 Province 18 % 73 % 9 % 1-15 M 2011 Province 33 % 55 % 12 %

8 2012 Les marchés immobiliers français Avec 3,9 milliards d euros, la province concentre 24 % des montants engagés en France et affiche une progression de 18 % par rapport à 2010, pour partie liée à la hausse des volumes investis sur le marché des bureaux et de la logistique dans un contexte de bonne tenue des marchés locatifs. Ainsi, la part des investissements en bureaux s élève à 33 % contre 18 % un an auparavant et celle des actifs industriels à 12 % contre 9 % en La part des investissements en commerces a en revanche diminué, passant de 73 % en 2010 à 55 % un an plus tard. L immobilier de commerces reste malgré tout le moteur de l activité en province, principalement animé en 2011 par des cessions de centres commerciaux de taille moyenne et la vente de grands portefeuilles. acteurs Typologie En 2011, le resserrement des conditions de crédit a favorisé les investisseurs disposant de fonds propres, moins dépendants du marché de la dette. Les conditions de marché sont donc, comme en 2010, restées favorables à ce type d acteurs, qui investissent de manière très sélective et sur le long terme. Les investisseurs les plus actifs et qui disposent d importantes liquidités sont principalement les institutionnels comme les compagnies d assurance et les caisses de retraite (environ 3,5 milliards d euros), qui cherchent à diversifier leur allocation d actifs au-delà des marchés boursiers et obligataires, mais également les fonds souverains. Ces deux types d acteurs sont à l origine des transactions les plus importantes de 2011, acquisitions d actifs de bureaux sécurisés de Paris et des quartiers d affaires de l ouest (Europe Avenue à Bois-Colombes par Generali et Predica ou Sud Pont à Paris 15 ème par la CNP). Par ailleurs, d importantes collectes expliquent l activité soutenue des véhicules non cotés tels que les SCPI (14 % des acquisitions) et les OPCI (4 %). Les investisseurs privés ont également été très actifs, comme l a illustré l acquisition par un investisseur privé français de l immeuble Origami à Paris 8 ème. Aux côtés de ces investisseurs core figurent des fonds d investissement légèrement plus opportunistes et moins opposés aux prises de risque. L une des particularités de 2011 tient, enfin, à la part élevée des acquéreurs-utilisateurs (9 % des acquisitions). Investissant dans l immobilier pour sécuriser leurs placements, ces derniers ont bénéficié d un marché moins compétitif pour se repositionner significativement à l achat en alimentant les volumes avec plusieurs transactions significatives. Cette tendance devrait perdurer en 2012, accentuée par l évolution des normes IFRS. Nationalités L activité du marché hexagonal reste majoritairement dominée par les investisseurs français, qui ont représenté 62 % des montants investis en 2011 contre 56 % l année précédente. La part des investisseurs étrangers est elle passée de 44 % à 38 % des volumes investis dans l Hexagone. Mais les grands acteurs internationaux continuent d apprécier la taille, la stabilité et la lisibilité du marché français. 3-5 boulevard malesherbes paris (75008) nationalités des acquéreurs* 6 % 7 % 5 % 11 % 62 % 9 % France Allemagne États-Unis Norvège Royaume-Uni Autres *En pourcentage du volume total investi en France. 8

9 Le marché de l investissement en France La répartition des investisseurs étrangers est plus équilibrée que l an passé. Le poids des Allemands a diminué, passant de 19 % en 2010 à 9 % en Ils restent néanmoins les étrangers les plus actifs, avec quatre opérations supérieures à 100 millions d euros dont la plus significative est l achat par Deka de l îlot Rocher-Vienne pour 330 millions d euros (Paris 8 ème ). La baisse d activité des investisseurs allemands a été compensée par l apparition de nouveaux entrants, et notamment du fonds souverain norvégien Norges Bank, à l origine de deux des opérations les plus importantes de L acquisition de deux portefeuilles de bureaux situés à Paris et dans les Hauts-de-Seine représentant, au total, près d un milliard d euros, porte ainsi la part de marché de ce pays à 6 %. Acteurs plus traditionnels du marché français, les Britanniques ont représenté 5 % des investissements, majoritairement constitués d actifs de commerces. Privilégiant également le marché des commerces, les Néerlandais arrivent en sixième position. Quant aux Américains, toujours opportunistes et dont une des opérations les plus importantes de 2011 a été l acquisition par Blackstone d un ensemble de bureaux de près de 130 millions d euros dans Paris 9 ème, ils ont représenté 7 % des acquisitions. D autres investisseurs étrangers, les Canadiens et certains Asiatiques notamment, gardent un œil sur le marché français sans pourtant y investir de façon significative faute de produits correspondant à leurs stratégies d investissement. investissements en bureaux Évolution des volumes investis Avec 12,3 milliards d euros investis en bureaux en France en 2011 contre 6,7 milliards l année précédente, cette classe d actif affiche un volume record depuis 2007 et une forte progression de 84 % sur un an. Les bureaux sont ainsi largement privilégiés par les investisseurs, constituant 75 % du volume total investi sur le marché français de l immobilier d entreprise contre 61 % à la même période l an passé. Cette performance tient en grande partie à la hausse du nombre de grandes transactions, 33 des 43 opérations de plus de 100 millions d euros menées en 2011 en France portant sur des actifs de bureaux. Ces transactions, dont six ont été enregistrées au premier semestre (pour un total de 1,3 milliard d euros) et 27 au second semestre (pour un total de 5,3 milliards d euros), comptent pour 54 % des volumes engagés en bureaux en Quelques ventes utilisateurs et ventes de portefeuilles, essentiellement composés d actifs sécurisés (acquis par Norges Bank et Eurosic pour les plus significatives) ont notamment pesé d un poids décisif dans l évolution des volumes. Par ailleurs, les transactions supérieures à 100 millions d euros comportent un nombre croissant, bien qu encore limité, d opérations en blanc, dont la concrétisation traduit les opportunités volumes investis en bureaux en france (MDS ) 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % 9,6 7,7 8 10, ,2 19,5 10,3 5,3 6,7 12, Part % en % (volume total investi en France) que représente la rareté de l offre de bureaux neufs de qualité dans certains secteurs de Paris et des Hauts-de-Seine (Îlot Rocher- Vienne à Paris 8 ème, Noda à Issy-les-Moulineaux). Répartition géographique Totalisant 11 milliards d euros, la région parisienne a capté 89 % des montants investis en bureaux dans l ensemble du pays. Paris intramuros et le département des Hauts-de-Seine concentrent 83 % de ce total, reflétant la concentration dans l ouest de l agglomération de l activité économique et de la demande des utilisateurs. Porté par le prestige de certains de ses immeubles et sa position centrale au cœur de l agglomération, le quartier central des affaires de Paris reste le moteur du marché francilien. Plus de 2,9 milliards d euros y ont été investis en bureaux en 2011, soit 26 % de l ensemble des montants engagés en Île-de-France sur ce segment. Ce volume important tient notamment à la réalisation de plusieurs transactions significatives, à l instar de la vente du 5 Kléber pour 340 millions d euros, de l Îlot Rocher-Vienne pour 330 millions d euros ou du 3-5 Malesherbes pour 134 millions d euros. Bénéficiant d un marché locatif très dynamique, les secteurs parisiens situés en dehors du quartier central des affaires ont aussi tiré leur épingle du jeu. Quelques transactions importantes ont notamment animé les 15 ème (le Viala acquis par HSBC pour environ 130 millions d euros) et 13 ème arrondissements (Îlot Panhard, vendu à Vesta Capital pour 9

10 2012 Les marchés immobiliers français 96 millions d euros), qui jouissent d une offre de bureaux restructurés de qualité. Le lancement de nouveaux projets a également favorisé l augmentation des volumes dans le nord et l est de la capitale (Carré Bréguet, près de la Bastille, Parc du Millénaire 4 et Lot B 2 ZAC Claude Bernard). Le marché d Île-de-France a par ailleurs été animé par l intérêt porté par les investisseurs aux différents secteurs tertiaires des Hauts-de-Seine. Totalisant 3,9 milliards d euros, ce département a capté 35 % du total des montants engagés sur des actifs de bureaux dans la région. Les marchés les plus établis de l ouest parisien ne sont pas restés atones, comme le montre l acquisition par Allianz de deux actifs mitoyens rue Camille Desmoulins à Issy-les-Moulineaux pour 260 millions d euros. Ils n ont pourtant pas concentré l essentiel de l activité. Après un certain regain d activité en 2010, La Défense a par exemple renoué avec les mauvais résultats. Seuls 210 millions d euros y ont été investis en 2011, principalement constitués par la vente de la Tour Chartis à Perella Weinberg pour 110 millions d euros. Le premier quartier d affaires européen, dont la baisse de la demande placée en 2011 traduit une relative désaffection des utilisateurs, souffre notamment de la concurrence de marchés de bureaux voisins (Puteaux, Nanterre, Bois-Colombes, etc.). Dotés d une offre neuve ou récente de qualité, d une excellente accessibilité encore renforcée par les projets d extension de réseaux de transport en commun et de loyers compétitifs, ces marchés s affirment comme des secteurs de report de plus en plus crédibles pour les utilisateurs. Ils attirent également un nombre croissant d investisseurs, comme le montrent la vente d Europe Avenue à Bois-Colombes pour 450 millions d euros, celle de River Ouest à Bezons pour 360 millions d euros, du Madone à Puteaux pour 152 millions ou encore de Via Verde à Nanterre pour 95 millions d euros. Quelques communes, dotées des mêmes atouts et situées à proximité directe de Paris intra-muros, se sont également illustrées, à l instar de Montrouge (Minéralis pour 101 millions d euros, Fairway pour 70 millions d euros) ou de Châtillon (Skalen pour 82,5 millions d euros). D autres départements de première couronne ont trouvé grâce aux yeux d acteurs qui ont élargi leurs critères d acquisition du fait de la forte concurrence que se livrent les investisseurs pour les actifs des secteurs établis. Les immeubles neufs ou récents, bien situés et loués à de grands utilisateurs ont notamment été privilégiés (Eurocrystal à Saint-Ouen, le Balthazar à Saint-Denis). Par ailleurs, les opérations en blanc (B Initial à Montreuil, C2 à Saint-Ouen) ont également fait l objet d un vif intérêt, lié à la pénurie inéluctable de l offre de bureaux neufs de qualité en Île-de-France. Avec 1,3 milliard d euros investis en bureaux en 2011 contre 600 millions en 2010, la province affiche une forte hausse de 116 % des montants engagés, liée à l amélioration de l offre de bureaux, au développement de grands projets urbains et à la stabilité du marché locatif de quelques métropoles régionales. C est en particulier le cas de Lyon, où 450 millions d euros ont été investis en bureaux en 2011, soit 35 % de l ensemble des montants engagés sur ce segment hors de l Île-de-France. Parmi les transactions importantes réalisées dans cette ville figurent l acquisition de Docksite par RREEF pour 46,5 millions d euros ou encore celle du siège de la Cegid par BNP Paribas Reim pour 45 millions d euros. Le marché marseillais tire également parti du développement de nouveaux programmes, comme l a illustré en 2011 la vente de Cœur Capelette à Unofi pour 38 millions d euros après celle du Quai d Arenc en Le marché de l investissement de bureaux en province, essentiellement animé par de petites et moyennes opérations unitaires ne dépassant pas 60 millions d euros, demeure pourtant contraint par la prudence des investisseurs. river ouest bezons (95) 61% 75% Part des montants investis en bureaux en France 10

11 Le marché de l investissement en France Acteurs Les investisseurs français sont traditionnellement les plus actifs sur le marché des bureaux de l Hexagone au travers de foncières, d OPCI, de SCPI, de compagnies d assurance ou d investisseurs privés. Suivent les Allemands, avec des fonds (Deka, RREEF) et des assureurs (Allianz) qui continuent de cibler les actifs les plus liquides du pays. D autres transactions d actifs core sont à mettre à l actif de nouveaux fonds étrangers, tels les Norvégiens de Norges Bank. Les anglo-saxons ont également animé le marché français de l investissement de bureaux, se positionnant en particulier sur des produits offrant un bon potentiel de redéveloppement (Blackstone, Tishman Speyer ou encore Catalyst). exemples d acquisitions d actifs de bureaux en 2011 ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M ) SURFACE (M²) Portefeuille Île-de-France Paris Hauts-de-Seine Axa Norges Bank Europe Avenue Bois-Colombes (92) Beacon Capital Partners Predica Generali River Ouest Bezons (95) HRO Predica Scor CDC Kléber Paris (75016) Beacon Capital Partners Scor Îlot Rocher-Vienne Paris (75008) Nexity Deka Immobilien Portefeuille Île-de-France Paris Boulogne-Billancourt (92) SEB Immobilien Investment Norges Bank Axa Farman Paris (75015) Bouygues CNP CDC Place Vendôme Paris (75001) IVG Emir du Qatar Balthazar Saint-Denis (93) MGPA CGI AEW Europe Les Renardières Courbevoie (92) Union Investment Primonial REIM investissements en commerces Évolution des volumes investis En 2011, 3,3 milliards d euros ont été investis en immobilier de commerces, soit 20 % de l ensemble des montants engagés dans l Hexagone et un volume supérieur de 74 % à la moyenne des dix dernières années (1,9 milliard d euros). L activité a notamment été soutenue par des cessions de portefeuilles et des opérations d externalisation immobilière réalisées par des acteurs soucieux de se recentrer sur leur cœur de métier, comme But qui a vendu pour plus de 200 millions d euros d actifs ou Carrefour Property. Par ailleurs, l abrogation de l article 210 E du Code général des impôts a contribué à un certain regain d activité en fin d année. Si 2011 est la troisième meilleure année de la décennie en termes de volumes investis, ces derniers s inscrivent toutefois en légère baisse de 8 % par rapport à 2010 (3,6 milliards d euros). Six opérations supérieures à 100 millions d euros ont été enregistrées en 2011, traduisant un certain afflux d offres de grande taille, assez inhabituel dans un marché traditionnellement dominé par un nombre limité d acteurs spécialisés peu disposés à vendre des actifs réputés stables et présentant une faible vacance. centre commercial bonneveine marseille (13) 11

12 2012 Les marchés immobiliers français volumes investis en commerces en france (mds ) 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % 0,6 Cependant, la rareté structurelle de l offre ne se dément pas. Elle a en outre été accentuée par les incertitudes du climat économique, qui ont renforcé le désir des propriétaires de conserver leurs actifs de commerces et de ne pas les céder de peur de ne pouvoir réallouer leurs fonds. Pour pallier ce manque d opportunités, certains investisseurs se sont reportés sur d autres types d actifs, à l instar des bureaux, plus liquides. D autres acteurs, investisseurs spécialisés en commerces, ont privilégié des actifs existants à redévelopper et la prise de participation dans des centres commerciaux (NPS, qui a porté sa participation dans O Parinor à 75 %). Produits 0,9 0,8 1,2 1,9 2,3 4,8 1,2 1,9 3,6 3, Part % en % (volume total investi en France) Comme les années précédentes, les investissements ont majoritairement porté sur des galeries et des centres commerciaux, qui ont concentré 45 % des montants engagés en immobilier de commerces en 2011 en France (1,5 milliard d euros). Tranchant avec une année 2010 dominée par la cession de centres commerciaux régionaux (Cap 3000 près de Nice ou l Espace Saint-Quentin, près de Paris), l activité a été soutenue en 2011 par des transactions d actifs de plus petite taille, dans des villes disposant toutefois d un potentiel de consommation important (Metz, avec le centre Saint- Jacques ou Marseille, avec Bonneveine) ou au cœur des principaux quartiers commerçants de la capitale (Galerie Provence Opéra, acquise par Grosvenor pour 21,5 millions d euros). D autres types de biens, situés dans des marchés secondaires, ne cessent en revanche de souffrir des mauvaises perspectives de consommation et de la détermination des enseignes à obtenir de substantielles mesures d accompagnement. Le marché des centres commerciaux doit également affronter la concurrence croissante des parcs d activités commerciales, prisés par des enseignes qui y bénéficient de coûts d occupation moins élevés et des consommateurs qui apprécient la qualité des nouveaux formats de retail parks. Si les externalisations ont pesé pour 66 % du volume total de 2011, la hausse des montants investis en périphérie (711 millions contre 540 en 2010) traduit ce regain d intérêt après la désaffection observée en Les investisseurs n en restent pas moins sélectifs, ciblant en priorité les produits core qui jouissent de vastes zones de chalandise, de la présence d enseignes reconnues et de durées fermes d engagement. Les projets neufs ou récents, situés dans des régions non saturées sur le plan de l offre commerciale, se sont également attirés les faveurs des investisseurs, à l instar de Costières Sud près de Nîmes, vendu à Altarea, ou du Parc des Bouchardes, près de Mâcon, cédé à Ascencio. Avec 1,1 milliard d euros investis en 2011, les montants engagés en rues commerçantes ont affiché une augmentation de 29 % sur un an, reflétant l intérêt des investisseurs pour les meilleurs emplacements de centre-ville. Toutefois, les opportunités sur ce segment restent rares. Nombre de biens sont la propriété d investisseurs long-terme et très peu de grands actifs unitaires sont mis sur le marché, ce qui pèse sur l évolution des montants investis. 3,6 3, Milliards d euros investis en commerces en France Acteurs Les Français ont représenté 61 % des volumes investis en commerces. Mais le vif intérêt des investisseurs étrangers ne s est pas démenti, au premier rang desquels les Britanniques, principalement représentés par Grosvenor, dont les acquisitions ont porté la part de ces acteurs dans l Hexagone à 13 %. Si ces derniers ont ciblé divers types d actifs, le Sud Coréen NPS (acquisition de 24 % d O Parinor pour 160 millions d euros) ou le Néerlandais Corio (acquisition du centre Saint-Jacques à Metz pour 96,4 millions 12

13 Le marché de l investissement en France d euros) se sont essentiellement positionnés sur des centres commerciaux. Ces deux nationalités totalisent 5 % et 4 % des montants investis en commerces en Quant aux Belges, ils représentent 6 % avec notamment l acquisition d un portefeuille d agences MAAF et la vente à Ascensio de plusieurs actifs en périphérie. Les investisseurs institutionnels, SCPI, OPCI et foncières, forts de leur capacité d autofinancement, ont représenté la majeure partie des montants engagés en immobilier de commerces. La demande des investisseurs privés reste relativement soutenue, mais limitée à des actifs dont le prix moyen dépasse rarement les 15 millions d euros. En outre, si la présence des fonds d investissement reste encore limitée, leur part de marché s accroît progressivement. exemples d acquisitions d actifs de commerces en 2011 TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR Mixte Portefeuille Chambolle France Centre Commercial Centre Commercial Boîtes commerciales Centre Commercial Parc d activités commerciales Centre Commercial Rues commerçantes Rues commerçantes Magasins d usine Carrefour Property PRIX (M ) SURFACE (M²) La Française REM O Parinor (24 %) Aulnay-sous-Bois (93) Hammerson NPS Portefeuille QUID 2 - Bonneveine et Croix Dampierre Marseille (13) Châlons-en- Champagne (51) Unibail-Rodamco Grosvenor portefeuilles BUT France BUT SA BNP Paribas REIM Saint-Jacques (75 %) Metz (57) Ensemble de copropriétaires Corio 96, Costières Sud Nîmes (30) Icade Altarea-Cogedim Plein Air Le Blanc-Mesnil (93) Immobilière Frey et SCI Eiffel Molette Henderson Global Investors Portefeuille de 9 boutiques Bordeaux (33) Privé Vastned 30, boulevard Saint- Germain Mac Arthur Glenn Factory Outlet Paris (75006) STAM IVG Roubaix (59) Henderson Global Investors Resolution Property investissements en locaux industriels Évolution des volumes investis Totalisant 854 millions d euros en 2011, les montants investis en immobilier industriel, constitués à 74 % d entrepôts logistiques, ont augmenté de 21 % par rapport à Ce volume reste pourtant inférieur de 43 % à la moyenne des dix dernières années (1,5 milliard d euros). La part de ce marché reste modeste, en province (12 % de l ensemble des volumes investis) comme sur l ensemble du territoire (5 %). En dépit d un marché locatif dynamique, le marché de l immobilier industriel est resté pénalisé par la prudence des investisseurs. Ceux-ci sont toujours échaudés par les risques inhérents à ce type d actifs, qu il s agisse d une forte vacance liée à la précarité des contrats des logisticiens ou d une rapide obsolescence liée à des standards de sécurité très stricts et à des exigences techniques de plus en plus pointues. La modestie des volumes investis tient également à la rareté d actifs prime disponibles, plateformes neuves ou récentes sécurisées et situées au plus près des grands axes de transport. Les produits secondaires continuent par ailleurs de souffrir de la désaffection des investisseurs, même si quelques actifs de ce type ont été échangés dans le cadre de la vente de grands portefeuilles. 13

14 2012 Les marchés immobiliers français L une des caractéristiques de l année 2011 tient ainsi au retour des ventes de portefeuilles. Deux de ces ventes, opérations supérieures à 100 millions d euros, ont constitué 34 % de l ensemble des volumes investis en immobilier industriel (cession de huit plateformes par AEW Europe à GLL Real Estate Partners pour 177 millions d euros, acquisition du portefeuille Gecilog par CarVal Investors pour 114 millions d euros). Quelques opérations de sale & leaseback ont par ailleurs confirmé la tendance à l externalisation d acteurs majeurs de la logistique, à l instar de la vente par FM Logistic à Argan de deux entrepôts pour environ 80 millions d euros. Les ventes d actifs unitaires ont en revanche été peu nombreuses, principalement représentées par la cession de quatre plateformes de classe A pour plus de 20 millions d euros (acquisition par RREEF du site CDiscount, à Cestas, pour 41 millions d euros ou par Cordea Savills d une plateforme louée à Nature & Découvertes, à Trappes, pour 21 millions d euros). volumes investis en locaux industriels en france (Mds ) 100 % 80 % 60 % 40 % Répartition géographique Les quatre principaux marchés de la dorsale nord-sud (Lille, Paris, Lyon et Marseille) et quelques marchés du Grand Ouest (Bordeaux, Nantes, etc.), dopés par forte une demande des utilisateurs, concentrent la majorité des engagements. Se positionner sur les grands axes de communication pour bénéficier d une excellente accessibilité autoroutière demeure l un des critères principaux des utilisateurs, permettant de rationaliser au maximum les déplacements. Les performances de l Île-de-France et de la province restent toutefois inégales. Si les volumes investis sont en hausse sur l ensemble du territoire, c est en dehors de la région parisienne que l augmentation a été la plus marquée. La province a de fait capté 55 % des investissements en 2011 après 47 % en 2010, en raison, notamment, de la vente de grands portefeuilles. 20 % 0 % 1,1 1,1 0,9 0,8 2,6 2,1 3,2 1,5 0,6 0,7 0, Part % Part % en % (volume total investi en France) exemples d acquisitions d actifs industriels en 2011 TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M ) SURFACE (M²) Logistique Portefeuille France AEW Europe GLL Real Estate Partners Logistique Portefeuille France Gecina CarVal Investors Logistique Portefeuille* Longueil-Ste-Marie (60) Fauverney (21) FM Logistics Argan Logistique Plateforme Cestas (33) AEW Europe RREEF Locaux d activités Central Park Villepinte (93) Privé CBRE Investors Logistique Plateforme Trappes (78) Invista Cordea Savills Logistique Clé-en-mains Ferrières-en-Brie (77) - Argan Logistique Plateforme* Paris Nord II (95) Sun City Prologis * Sale and leaseback. 14

15 Le marché de l investissement en France Acteurs Le marché de l immobilier industriel reste majoritairement animé par les investisseurs spécialisés (Argan, Parcolog, Prologis) dont la position a été renforcée par les arbitrages de certains investisseurs «multi-produits» ou de grandes foncières cotées contraintes de se recapitaliser. Cette évolution témoigne de la recomposition du marché de l immobilier industriel, également illustrée par la fusion entre AMB et Prologis. L évolution des montants investis par nationalité montre la domination des acteurs étrangers. Leur part s est accrue du fait du regain d activité de fonds d investissement opportunistes anglo-saxons illustré par l acquisition réalisée par l Américain CarVal. À cette activité s ajoute la présence toujours importante des Allemands, déjà à l origine de transactions significatives en 2010 (acquisition par RREEF d une plateforme de m² à Wattrelos). Ils demeurent les premiers investisseurs étrangers (29 % des montants investis en 2011), avec la plus grande transaction de l année (acquisition par GLL Real Estate Partners d un portefeuille AEW Europe). Quant aux Français, ils totalisent 42 % des engagements du fait de l activité soutenue d Argan, foncière qui ne cible que des biens sécurisés et situés dans les pôles les plus établis de l Hexagone. taux de rendement Après la baisse observée en 2010, les taux de rendement prime sont restés relativement stables en Ils ne devraient pas connaître de nouvelle baisse au cours des prochains mois en raison des difficultés du secteur financier et de la volonté des investisseurs de préserver une prime de risque significative. Une compression ponctuelle et limitée pourrait toutefois affecter quelques actifs «trophés» de la capitale, biens prestigieux de petite taille et très sécurisés. Tranchant avec la stabilité du marché des actifs haut de gamme, le marché secondaire a enregistré une légère correction à la hausse en 2011 qui devrait, elle, se poursuivre en Une nouvelle augmentation des taux de rendement pourrait également affecter les actifs jugés trop chers et retirés du marché en De façon générale, la hiérarchie des taux est de nouveau marquée et conditionnée par la qualité des actifs regardés. Les transactions sur les meilleurs actifs de bureaux font ressortir des taux de rendement compris entre 4,50 % et 5,50 % dans la capitale, et entre 5,50 % et 6,50 % en première couronne. Comme en Île-de-France, les taux sont restés relativement stables tout au long de l année dans les principaux marchés de province. Lyon affiche désormais un taux de rendement prime autour de 6 % tandis que celui de Marseille et Lille s établit à 6,25%. * Points de base. taux de rendement prime en france (%) ÉVOLUTION (EN PDB)* ÉVOLUTION (EN %) JANVIER 2012 JANVIER 2011 BUREAUX Paris QCA 4,50 4, Province 6,00 6, COMMERCES Boutiques de pied d immeuble 4,50 4, Centres Commerciaux 4,75 5, Parcs d activités commerciales 5,75 6, INDUSTRIEL Logistique 7,00 7, Locaux d activités 8,00 8, MOYENNE 5,78 6,

16 2012 Les marchés immobiliers français L appétit des investisseurs pour des actifs de commerces sécurisés a entraîné une stabilisation des taux de rendement prime. À la fin de 2011, leur moyenne s élève ainsi à 5 % contre 5,3 % à la fin Les taux de rendement prime des meilleurs centres commerciaux s établissent à 4,75 % et à 5,75 % pour les parcs d activités commerciales, actifs commerciaux qui ont connu la plus forte compression sur un an (- 50 points de base). Les taux de rendement prime des commerces de pieds d immeuble des principales artères parisiennes s établissent quant à eux à 4,50 %. Les entrepôts logistiques demeurent la classe d actif offrant les rendements les plus élevés. L intérêt des investisseurs pour les plateformes de classe A a cependant entraîné une légère contraction des taux de rendements prime (- 25 points de base sur un an) qui, s établissant à 7 %, semblent désormais avoir atteint un niveau plancher. perspectives En dépit d une nette augmentation des volumes investis en 2011, le marché français de l investissement pourrait souffrir ces prochains mois de la fin de certains avantages fiscaux et des incertitudes persistantes affectant le marché de la gestion de capitaux. Le marché français peut toutefois compter sur plusieurs facteurs susceptibles de soutenir l activité en Ainsi, de grands institutionnels pourraient continuer d investir massivement dans l immobilier, dont le caractère refuge continuera de trancher avec la volatilité des marchés boursiers. Par ailleurs, la cession d actifs distressed et la fermeture programmée de certains fonds, fonds ouverts allemands en particulier, pourraient constituer de nouvelles opportunités pour les investisseurs, limitant les effets de la rareté de l offre sur l évolution des volumes investis. L intérêt d une majorité d acteurs devrait quoi qu il en soit continuer de se porter sur les actifs core, en nombre toujours limité, tandis que le ralentissement de l activité locative, des difficultés de financement et la mise à niveau nécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales pèseront certainement sur la valeur des actifs secondaires. La tendance à l élargissement des critères d acquisition des investisseurs, réelle mais toujours timide, pourrait par conséquent s inverser, faisant peser le risque d une distinction encore plus évidente entre types d actifs. Ces différents éléments nous permettent d anticiper une certaine résistance du marché français, qui restera prisé par les investisseurs internationaux pour sa stabilité et son équilibre en dépit de troubles dus, pour l essentiel, aux marchés financiers. 7 place vendôme paris (75001) 16

17 Le marché des bureaux d Île-de-France Le marché des BUREAUX d île-de-france LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DE BUREAUX D ÎLE-DE-FRANCE Paris Centre Est Boucle de Seine Paris Rive Gauche Nord Paris Quartier Central des Affaires (QCA) Quartier des Affaires de l Ouest (QAO) Est Sud Ouest Roissyen-France A1 La Défense Sud 1 ère Couronne Gonesse Tremblayen France A104 A15 Rueil- Malmaison A12 A86 A14 Nanterre Suresnes Colombes Asnières- Bois- sur- Colombes Seine La Garenne- Colombes Clichy Courbevoie Levallois- La Perret Paris Défense Neuillysur-Seine XVII Puteaux Saint- Cloud Sèvres Bezons A86 XVI Gennevilliers XV Villeneuve- la- Garenne Meudon Boulogne- Billancourt Issy-les Moulineaux La Seine Vanves VIII VII XIV VI Boulevard Périphérique St-Ouen IX I XVIII II A6 St-Denis V IV X III XIII A1 Malakoff Montrouge Gentilly Le Kremlin Arcueil Bicêtre Châtillon Bagneux Cachan Villejuif XI La Courneuve Aubervilliers XIX XII Pantin Le Pré- St-Gervais Les Lilas XX Le Bourget Bagnolet Drancy Bobigny A3 Montreuil Nogentsur-Marne Vincennes St- Mandé Le Blanc- Mesnil A86 A4 Aulnaysous-Bois Charentonle-Pont Ivry-sur-Seine Fontenaysous-Bois A86 A3 Rosnysous-Bois Neuilly- Plaisance Champignysur-Marne Villepinte Neuilly-sur- Marne Noisy-le- Grand introduction 2,32 millions de mètres carrés ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France en 2011, soit une hausse de 11 % par rapport à Ces chiffres attestent d un dynamisme a priori contradictoire, compte-tenu d un climat économique très anxiogène qui, sur fond d exacerbation de la crise de la dette souveraine, a notamment conduit le gouvernement français à revoir ses perspectives de croissance à la baisse. Cette performance n a rien, pourtant, d une divine surprise. Au-delà de l effet calendaire plusieurs grandes transactions conclues en 2011 ayant été initiées à une époque où l on pensait que le pire de la crise était passé elle A10 A6 tient surtout à la volonté des utilisateurs d accélérer la réduction de leurs coûts immobiliers alors que l offre neuve n en finit pas de se raréfier. Cette motivation A86 a de fait conduit les entreprises à saisir les dernières opportunités de bureaux de qualité disponibles dans les secteurs géographiques les plus prisés de région parisienne. Elle devrait favoriser d autres mouvements dans les prochains mois, demeurant ainsi le gage d une certaine résistance du marché des bureaux d Île-de-France. Toutefois, la peur d une nouvelle récession, l annonce par plusieurs groupes de coupes dans leurs effectifs et l approche d échéances électorales majeures apparaissent comme autant de menaces susceptibles de peser, à très court-terme, sur l activité du marché d Île-de-France 17

18 2012 Les marchés immobiliers français évolution de la demande placée en île-de-france 1, , , , , % 44 % 43 % 51 % 42 % 49 % 45 % 51 % 45 % Demande placée (milliers de m²) Demande placée > m² (part en %) Nombre de transactions 2, demande des utilisateurs 1,752 2, , m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en La hausse est de 11 % par rapport à l année précédente et de 13 % par rapport à la moyenne de la demande placée des dix dernières années. Contrastant avec une année 2010 où l activité du marché d Île-de-France avait été principalement soutenue par la réalisation de grandes transactions, celui-ci a bénéficié en 2011 du dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces. Ainsi, le nombre total de transactions a fortement augmenté en 2011 (2 590 contre en 2010) tandis que le volume total des mouvements inférieurs à m² a progressé de 25 % d une année sur l autre. Le rôle décisif des grandes transactions ne s est pas non plus démenti, en dépit du recul de leur part dans la demande placée totale, passée de 51 % en 2010 à 45 % en Un mouvement géant a, en particulier, contribué aux bonnes performances du marché d Île-de-France, celui de l installation prochaine de SFR sur plus de m² à Saint-Denis. Favorisés par la nécessité de réduire leurs coûts immobiliers, d autres projets de regroupement de grandes entreprises devraient animer le marché dans les prochains mois (Veolia, etc.). L augmentation du nombre de ventes utilisateurs, à Paris (Google rue de Londres, SCOR avenue Kléber) comme dans le reste de l Îlede-France (Armand Thierry à Levallois-Perret, Natixis à Charentonle-Pont), est un autre élément marquant de Celles-ci ont totalisé m², soit plus du double du volume enregistré en Plusieurs entreprises devraient continuer de privilégier l acquisition en 2012 du fait de l évolution des normes IFRS et d un climat économique accentuant le caractère refuge de l immobilier. Comme en 2010, l évolution des motivations des utilisateurs a montré le primat donné par les entreprises au regroupement et à la rationalisation de leur immobilier. Ces deux tendances, à l origine de 87 % de la demande placée totale supérieure à m² en 2011 contre 89 % un an auparavant, ont pu prendre diverses formes. Elles ont notamment reflété la réorganisation de grandes administrations centrales (Conseil d État, rue de Richelieu) ou territoriales (Conseil régional d Île-de-France, rue du Général Bertrand) à Paris ainsi que la consolidation par certains utilisateurs de leurs effectifs dans un secteur d implantation «historique» (Havas/Euro RSCG dans le Madone, à Puteaux). Si les incertitudes du climat économique ont conforté la volonté des entreprises de réduire leurs coûts immobiliers, elles ont aussi accéléré leur prise de décision pour saisir les dernières opportunités de grandes surfaces neuves disponibles dans le but de moderniser demande placée par motivations (> m²) 30 % 11 % Regroupement - Consolidation Rationalisation 2 % 57 % Extension Divers 18