MARKETBEAT FRANCE INVESTISSEMENT COMMERCES SPECIAL MAPIC

Transcription

1 MARKETBEAT FRANCE INVESTISSEMENT COMMERCES SPECIAL MAPIC 2017 en demi-teinte mais croissance des volumes attendue en 2018!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 3 02 Volume d investissement 4 03 Typologie d actifs transactés 5 04 Perspectives

3 CONTEXTE ECONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des réformes sur fond de reprise économique Perspectives générales d activité et climat des affaires du commerce de détail, indice Après un début d année ponctué par les incertitudes électorales (présidentielles puis législatives), le 3 ème trimestre 2017 sonne l heure des premières réformes : signature des ordonnances de la loi travail, plan budgétaire et projet de loi de finances pour 2018 (réforme de l ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière). Ces changements sont plutôt bien accueillis par les chefs d entreprises (en un trimestre hausse de 2 points de l indice du climat des affaires) mais ils suscitent mécontentements au sein d une partie de la population française (chute de 7 points de l indice de moral des ménages). Grèves générales et protestations sont autant de signes que la mise en œuvre du programme du nouveau Président ne sera pas un long fleuve tranquille. INSEE Le gouvernement possède néanmoins un atout majeur par rapport à ses prédécesseurs : une reprise économique mondiale durable basée sur des fondamentaux robustes. Pour l année 2017, l INSEE prévoit une croissance de +1,8% en France (versus +2,2% en zone euro), un record depuis 2011 (+2,1%). Les taux d intérêts bas constituent le principal moteur de cette reprise française. En effet, ils permettent de soutenir, d une part les investissements des entreprises et d autre part ceux des ménages avec notamment l achat de logements neufs, un élément favorable au secteur de la construction. Croissance trimestrielle du PIB en France, % Dynamique porteuse pour l emploi L augmentation du nombre total de créations d entreprises, (+6,2% en France au 1 er trimestre 2017) couplée à la baisse du nombre de défaillances d entreprises (-9,3% sur la même période) rend compte d une dynamique porteuse pour l emploi. Il en résulte une création nette d emplois supérieure à l augmentation de la population active, et une probable inflexion durable de la courbe du chômage. INSEE Dépenses de consommation des ménages, évolution sur 12 mois, en % Ainsi, Oxford Economics prévoit une baisse du taux de chômage d une année sur l autre de 50 pdb (prévision de 9,5% fin 2017). Cette embellie sur le marché de l emploi devrait soutenir durablement le pouvoir d achat et la consommation des ménages qui repart à la hausse depuis juillet, notamment en produits manufacturés et équipement du logement. La reprise de l indice de climat des affaires du commerce de détail ainsi que les perspectives générales d activité s inscrivent dans la même tendance et affichent un léger regain d optimisme pour cette rentrée INSEE MarketBeat France Investissement Commerces 3 ème trimestre

4 VOLUME D INVESTISSEMENT FIN DES ANNÉES RECORD? Bureaux, Logistique et commerces. Un peu plus de 14 milliards d euros ont été investis sur le marché français de l investissement en immobilier d entreprise banalisé sur les 9 premiers mois de l année Ce volume s inscrit en repli d une année sur l autre avec une contraction observée tant en volume (-9%) qu en nombre de transactions (-4%). Sans réelle surprise, le compartiment «bureau» continue de drainer la très grande majorité des capitaux engagés, avec 9,5 milliards de transactions depuis le début de l année. Plus surprenante est la montée en puissance des actifs logistiques (2,8 milliards d euros investis) dont les volumes dépassent pour la 1 ère fois ceux placés dans des actifs commerciaux (2 milliards d euros). Volume d investissement en immobilier d entreprise banalisé en France, milliards d euros Commerces : fin de la parenthèse enchantée? Volume d investissement en commerces en France, milliards d euros et % du volume total Depuis le point haut atteint en 2014 (6,4 milliards d euros de cessions), la tendance est clairement au ralentissement sur le marché de l investissement en commerces. Ce mouvement est observable depuis 2015 mais s est très nettement accentué en 2017 : ainsi au terme du 3 ème trimestre, on ne compte que 2 milliards d euros d acquisitions, soit 14% du volume total investi. Ce ratio tranche très nettement avec la moyenne de 22% relevée entre 2009 et Il faut dire que les fonds d investissement et grandes foncières - détentrices de centres commerciaux et d actifs de centres ville - en ont terminé avec leur plan d arbitrage et que le marché n est donc plus alimenté que par la rotation naturelle des actifs détenus par les fonds d investissement et par les livraisons de nouveaux actifs (centres commerciaux, retail parks ou encore magasins d usines) développés par les promoteurs. Les doutes sur les capacités de réemploi du fruit d éventuelles cessions dans un contexte de marché relativement sous-offreur freinent à l évidence les arbitrages potentiels. Citons enfin quelques marketings avortés pour lesquels les aspirations des vendeurs en termes de prix n ont pas rencontré l adhésion des candidats acquéreurs, pourtant encore nombreux sur le segment des commerces. Investissement en commerce, milliards d euros L ensemble de ces facteurs explique la contraction des volumes des opérations de cessions réalisées depuis le début de l année. Le 4 ème trimestre, bien que promettant un sursaut d activité, ne pourra renverser cette tendance; l année 2017 devrait donc s achever sur un montant total d investissement voisin de 3 milliards d euros, ramenant le marché à sa performance de MarketBeat France Investissement Commerces 3 ème trimestre

5 TYPOLOGIE D ACTIFS TRANSACTÉS PAS DE GRANDS VOLUMES, MOINS DE MALLS Disparition des grands volumes Le marché de l investissement en commerces a conservé tout son dynamisme sur le segment des actifs unitaires de moins de 50 millions d euros. A la fin du 3 ème trimestre, les temps de passage moyens sont respectés sur l ensemble de ces petits volumes. Il en va différemment pour les actifs commerciaux d un montant supérieur à 50 millions d euros dont le nombre de cessions marque un ralentissement très net cette année : l effet est d autant plus spectaculaire que la tranche de montant unitaire est élevée. On comptait ainsi encore une quinzaine de cessions d actifs de plus de 100 millions d euros en 2014 et 2015; elles sont tombées à 9 en 2016 et seulement 3 depuis le début de l année 2017 : «Le Queen» sur les Champs-Elysées acquis par AEW EUROPE, le portefeuille de retail parks IKEA cédé à PRADERA et le portefeuille de commerces de centre ville «Solstice» acquis par AMUNDI IMMOBILIER. Investissement en commerces par montant unitaire, millions d euros Investissement en commerces par type d actifs, millions d euros Moins de centres commerciaux plus de retail parks Selon les années, les volumes d investissement les plus importants ont concerné alternativement les actifs de centre ville ou les centres commerciaux. Ces derniers viennent généralement abonder les volumes via des cessions de grande ampleur. Depuis 2016, les centres commerciaux ont cédé leur place aux retail parks qui auront ainsi représenté 1,3 milliard d euros de cessions en 2016 et déjà près de 545 millions d euros cette année, soit 28% du volume total tant en 2016 qu en Une nouvelle génération de parcs arrive sur le marché depuis quelques années; ils attirent les enseignes avec des architectures soignées et des concepts innovants proposés à des loyers et des niveaux de charge maitrisés. Il n en fallait pas moins pour emporter l adhésion des investisseurs, assez confiants dans le devenir sur le moyen / long terme de ces nouveaux formats de commerce. Taux de rendement prime commerces, % Taux de rendement au niveau plancher Face à une offre de qualité de plus en plus rare, les taux prime se maintiennent à un niveau historiquement bas sur toutes les catégories de commerces. Une légère remontée des taux prime sur les actifs de centre-ville est à prévoir à court terme alors que, sur les autres classes d actifs commerciaux, la persistance de taux bas des OAT tant en 2018 qu en 2019 devrait maintenir les taux de rendement des actifs prime à ces niveaux records. MarketBeat France Investissement Commerces 3 ème trimestre

6 PERSPECTIVES 2018 UNE ANNEE QUI S ANNONCE ACTIVE Reprise des volumes d investissement attendue en 2018 Investissement en commerces en France, milliards d euros Quelques cessions d actifs commerciaux emblématiques vont venir dynamiser l activité du marché de l investissement au 4 ème trimestre, portant ainsi le volume total au terme de l année 2017 à près de 3 milliards d euros. Le cru 2017 ne restera donc pas dans les annales des meilleures années sur le marché de l investissement; cependant des éléments permettent d être confiants quant à une nouvelle accélération du marché en 2018, sans pour autant pouvoir rivaliser avec le niveau record de Selon nos premières estimations, le volume d investissement pourrait dépasser les 4 milliards d euros en 2018, avec un retour en force des cessions de centres commerciaux. Quelques fonds d investissement arrivent en effet à leur terme et s apprêtent donc à arbitrer leur patrimoine, composé de centres commerciaux pour l essentiel. Il en va de même pour quelques foncières qui ont acté pour 2018 la cession d actifs emblématiques. Quatre actifs de ce type représentant un volume plus d un milliard d euros sont aujourd hui en phase initiale de commercialisation pour un closing attendu au 1 er semestre Sur ce type d actif immobilier, les quelques marketings avortés au cours de l année 2017 devraient amener les vendeurs à raison garder : les acquéreurs sont aujourd hui davantage prudents dans leur approche des valeurs locatives et des taux d effort supportables par les enseignes, en particulier pour les centres commerciaux de centre ville. L engouement des investisseurs pour les retail parks mais également pour les magasins d usine devrait soutenir les volumes d acquisitions en 2018, et ce malgré une compression continue des taux de rendement prime pour cette typologie d actifs. Les investisseurs sont d ailleurs toujours nombreux s intéresser aux actifs de commerces : tant français qu européens mais aussi nord-américains ou asiatiques, tant fonds d investissements qu OPCI-SCPI, tous les 2 déjà détenteurs d une part de marché de plus de 30% en MarketBeat France Investissement Commerces 3 ème trimestre

7 AUTEURS Typhaine Gaillard Chargée d Etudes Senior +33 (0) typhaine.gailllard@cushwake.com Magali Marton Head of Research France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Nils Vinck Head of French Capital Markets +33 (0) nils.vinck@cushwake.com Vanessa Zouzowsky Head of Retail - French Capital Markets +33 (0) vanessa.zouzowsky@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés