LES RÉGIMES SPÉCIFIQUES

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1 LES RÉGIMES SPÉCIFIQUES Les régimes spécifiques en matière de revenus fonciers sont nombreux et permettent aux propriétaires une importante défiscalisation en raison de l amortissement (pour un montant réel ou forfaitaire) du bien acheté. Mis en place à partir de 1996, ils concernent principalement des logements neufs (à l exception de quatre dispositifs) et prévoient toujours un engagement de location, avec une durée définie (6 à 9 ans), des plafonds de loyers et parfois de ressources des locataires. L intérêt pour le contribuable de se placer sous ce type de régimes réside dans l amortissement du bien, qui aboutit à la création d un déficit foncier. Ce déficit est ensuite imputable sur le revenu global du contribuable à hauteur de euros 1 et sur les revenus fonciers des dix années qui suivent. Le contribuable, pour bénéficier de ces régimes, doit naturellement respecter les conditions liées au logement, au montant des loyers pratiqués et/ou au montant des ressources du locataire. Il doit également souscrire une déclaration spéciale (n 2044S) avec un engagement écrit la première année au titre de laquelle l amortissement est pratiqué. Il est donc important, pour un investisseur, de diversifier ses placements immobiliers (immeubles neufs ou anciens, achetés en région parisienne ou en province) pour trouver une formule fiscale avantageuse pour chacun d entre eux (chaque régime ayant des conditions différentes liées à l immeuble ou aux loyers pratiqués, l investisseur a le choix de placer ou non son bien sous ce régime spécifique). À compter de l année 2009, les régimes de défiscalisations immobilières ont évolué avec la création des réductions d impôt Scellier, Duflot et Pinel. Les investisseurs qui louent un bien neuf doivent déclarer leurs revenus fonciers selon les règles classiques et déclarent sur leur déclaration d ensemble des revenus la base de leur réduction d impôt. Le montant de la réduction d impôt calculée vient s imputer sur le montant d impôt sur le revenu dû. Exemple Un propriétaire loue à partir de février 2009 un appartement acheté en janvier 2009 pour un prix de euros, qui bénéficie du régime Robien recentré. Il établit sa déclaration comme suit : Recettes : Charges : Amortissement* : Intérêts d emprunt : Déficit : * Amortissement : 6 % du prix d acquisition, soit % = euros Les intérêts d emprunt sont imputés en priorité sur les recettes brutes, soit un déficit provenant à hauteur de des intérêts d emprunt et de des charges. Le déficit provenant des charges pourra être imputé sur le revenu global à hauteur de , il restera donc (part du déficit provenant des charges) et (part du déficit provenant des intérêts d emprunt) à imputer sur les revenus fonciers des dix années qui suivent. Le même investissement, sans le régime Robien : perte de la possibilité d imputation sur le revenu brut euros pour le dispositif Périssol.

2 global de la somme de correspondant à l amortissement du bien. Il établit sa déclaration comme suit : Recettes : Charges : Intérêts d emprunt : Déficit : Les intérêts d emprunt sont imputés en priorité sur les recettes brutes, soit un déficit provenant à hauteur de des intérêts d emprunt et de des charges. Le déficit provenant des charges pourra être imputé sur le revenu global à hauteur de , il restera donc (part du déficit provenant des charges) et (part du déficit provenant des intérêts d emprunt) à imputer sur les revenus fonciers des dix années qui suivent.

3 Tableau Présentation synthétique des régimes spécifiques récents L INVESTISSEMENT LOCATIF DANS LE NEUF Le dispositif Robien «classique» Le régime Robien recentré Le dispositif Borloo neuf Le principe Le principe Le principe Pour un investissement locatif dans le neuf, entre le 1 e r janvier 2003 et le 31 août 2006, amortissement du prix du bien : 8 % par an pendant 5 ans, puis 2,5 % pendant 4, 7 ou 10 ans, soit un amortissement maximum de 65 % de l investissement initial. Le dispositif s applique également dans l ancien, en cas d acquisition d un local suivi de sa transformation en logement, ou lors de l acquisition d un logement non décent suivi de sa réhabilitation. Lorsque le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), les revenus de la location bénéficient, en plus de l amortissement, d une déduction forfaitaire de 26 %. Pour un investissement locatif dans le neuf depuis le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009, amortissement du prix du bien : 6 % par an pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans. Le montant total de l amortissement est donc de 50 % de l investissement initial. Le Robien recentré s applique : aux logements acquis neufs depuis le 1er septembre 2006, ainsi qu à ceux que le contribuable fait construire ; aux locaux acquis depuis le 1 er septembre 2006 que le contribuable transforme en logements, ou aux logements vétustes qui font l objet de travaux de réhabilitation. Le dispositif Borloo neuf est réservé aux contribuables qui optent pour le Robien recentré. Il s applique donc aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.Le contribuable peut pratiquer sur ses revenus, en plus de l amortissement de 6 % pendant 7 ans et de 4 % pendant 2 ans, une déduction forfaitaire spécifique de 30 % (avec possibilité de prolongation du dispositif). Les conditions Les conditions Les conditions Engagement de louer le logement nu à titre de résidence principale, pendant une durée de 9 ans. La location est soumise à un plafond de loyer, déterminé lors de la conclusion du bail selon la localisation géographique du logement. Engagement de louer le logement nu à titre de résidence principale, pendant une durée de 9 ans. La location est soumise à un plafond de loyer, déterminé lors de la conclusion du bail selon la localisation géographique du logement. Engagement de louer le logement nu à titre de résidence principale, pendant une durée de 9 ans. Possibilité de prolongation de son engagement par périodes de 3 ans, dans la limite de 6 ans. Il bénéficie alors d un complément d amortissement de 2,5 % par an, soit un amortissement total de 65 % du montant de l investissement initial. Location soumise à un plafond de loyer et au respect d un plafond de ressources du locataire.

4 Le dispositif Robien «classique» Le régime Robien recentré Le dispositif Borloo neuf La location à un ascendant ou un descendant du propriétaire est possible s il ne fait pas partie de son foyer fiscal. Plafonds mensuels de loyers, charges non comprises, pour les baux conclus en 2015 La location à un ascendant ou un descendant du propriétaire est possible s il ne fait pas partie de son foyer fiscal. Plafonds mensuels de loyers, charges non comprises, pour les baux conclus en 2015 Il n est pas possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant du propriétaire. Possibilité, après 3 ans d application du régime, d en suspendre l application pour une durée maximale de 9 ans, afin de mettre le bien à la disposition d un ascendant ou d un descendant. Plafonds mensuels de loyers, charges non comprises, pour les baux conclus en 2015 Zone A : 23,11 /m 2 Zone A : 23,11 /m 2 Zone A : 18,49 /m 2 Zone B1 : 16,07 /m 2 Zone B1 : 12,86 /m 2 Zone B : 16,07 /m 2 Zone B2 : 13,13 /m 2 Zone B2 : 10,50 /m 2 Zone C : 11,57 /m 2 Ne s applique plus à la zone C depuis mai 2009 Zone C : 7,70 /m 2 Aucun plafond de ressources pour le locataire n est prévu. Aucun plafond de ressources pour le locataire n est prévu. Plafonds de ressources du locataire pour les baux conclus en 2015 : Ressources appréciées par rapport au revenu fiscal de référence de l année N 2, soit les revenus de 2013 pour un bail conclu en 2015.

5 L INVESTISSEMENT LOCATIF DANS L ANCIEN Le dispositif Borloo ancien Le principe Ce nouveau dispositif remplace le Besson ancien pour les baux conclus depuis le 1 er octobre 2006 avec un nouveau locataire. Il prend la forme d une déduction forfaitaire spécifique applicable sur les revenus de la location. Les conditions d application Le dispositif Borloo ancien nécessite la conclusion d une convention avec l Agence nationale de l habitat (ex-anah). Le propriétaire doit prendre l engagement de louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire pendant toute la durée de la convention : 6 ans dans le cas d une convention sans travaux ; 9 ans pour une convention avec travaux subventionnés. Il n est pas possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant du propriétaire, de son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin. Le fonctionnement du dispositif Le dispositif Besson ancien Le principe Il est applicable aux locations conclues entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006 pour des logements anciens non susceptibles d être placés sous un dispositif fiscal d amortissement réel. Les conditions d application Le propriétaire doit s engager à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant au moins 6 ans. Les revenus tirés de la location bénéficient d une déduction forfaitaire spécifique de 26 %. Cette mesure est subordonnée au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire. Il est possible de suspendre le régime au bout de 3 ans d application (mais avant 6 ans), pour louer le bien à un ascendant ou un descendant (suspension de 9 ans au maximum). Le fonctionnement du dispositif Le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers fixés selon la localisation géographique du bien. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par la convention. Le dispositif comporte 3 volets : Dans le secteur intermédiaire (loyers compris entre les prix du marché libre et ceux du secteur social) : l option permet de bénéficier d une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les revenus tirés de la location ; Dans le secteur social et très social : le taux de la déduction forfaitaire spécifique est porté à 60 % ; Possibilité de porter la déduction à 70 % pour les logements loués, dans le secteur intermédiaire ou social, à un organisme public ou privé en vue d une sous-location ou mise à disposition à des personnes défavorisées. Le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers fixés selon la localisation géographique du bien. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par décret.

6 Le dispositif Borloo ancien Plafonds de loyers dans le secteur intermédiaire Plafonds mensuels de loyers pour les baux conclus en 2015 (convention avec l ANHA conclue après le 01/01/2015) : Le dispositif Besson ancien Plafonds de loyers Plafonds mensuels de loyers pour les baux reconduits en 2015 : Zone A bis : 16,82 /m 2 Zone A : 18,48 /m 2 ; Zone A : 12,49 /m 2 Zone B : 12,02 /m 2 ; Zone B1 : 10,06 /m 2 Zone C : 8,75 /m 2. Zone B2 : 8,74 /m² Plafonds de loyers et de ressources dans le secteur social et très social : Types de logements Zone A Zone B1 et B2 Zone C Logements sociaux : normal dérogatoire 6,62 /m 2 9,91 /m 2 6,02 /m 2 8,19 /m 2 5,40 /m 2 6,38 /m 2 Logements très sociaux normal dérogatoire 6,26 /m 2 9,04 /m 2 5,85 /m 2 6,99 /m 2 5,21 /m 2 5,78 /m 2

7 À compter de 2009, les différents régimes de défiscalisation immobilière, avec amortissement du bien acheté ou déduction forfaitaire ont été remplacés par un mécanisme de réduction d impôt. Le contribuable doit déclarer ses revenus fonciers selon les règles classiques et bénéficie d une réduction d impôt (une base un taux) qui viendra directement s imputer sur son impôt sur le revenu. Trois régimes successifs ont été mis en place : le dispositif Scellier concerne les opérations réalisées du 1 er janvier 2009 au 31 décembre 2012 ; le dispositif Duflot concerne les opérations réalisées du 1 er janvier 2013 au 31 août 2014 ; le dispositif Pinel concerne les acquisitions réalisées entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre Cette nouvelle défiscalisation consiste à supprimer, à compter du 1 er janvier 2010, les dispositifs Robien et Borloo pour les remplacer par un avantage sous forme de réduction d impôt basée sur un investissement plafonné à Le dispositif Scellier Cette réduction d impôt sur le revenu s applique aux contribuables qui achètent ou font construire des logements neufs dans certaines zones du territoire, qu ils s engagent à donner en location nue à usage d habitation principale du locataire pour une durée minimale de neuf ans en respectant un plafond de loyers. Au titre d une même année d imposition, un seul logement peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d impôt. La base de la réduction d impôt est constituée du prix de revient du logement, dans la limite annuelle de Les taux de réductions varient en fonction des années d achat de l immeuble de 6 % à 25 %. Elle est répartie sur neuf années, à raison d un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire, le contribuable bénéficie, en plus de la réduction d impôt, d une déduction spécifique fixée à 30 % des revenus bruts tirés de la location du logement. Le dispositif Duflot Le dispositif Duflot consiste, pour les acquisitions de logements neufs entre le 1 er janvier 2013 et le 31 août 2014, en une réduction d impôt répartie sur neuf ans et calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de par m 2 de surface habitable, dans la limite globale de Le taux de la réduction d impôt est de 18 %. Une fois calculée, elle est répartie par parts égales sur neuf années. Seuls les biens immobiliers, appartements ou maisons, situés dans les zones géographiques où il existe un déséquilibre entre l offre et la demande sont éligibles au dispositif Duflot. Exemple Achat en 2013 d un logement neuf de 52m 2 habitable pour un prix total de Calcul du prix de revient maxi : 52 m = Le prix de revient retenu sera le prix payé par l acheteur, soit Calcul de la réduction : % = Calcul de la quotité par année : / 9 = imputable sur l impôt sur le revenu chaque année pendant 9 ans. Pour bénéficier de ce régime, l acheteur d un logement neuf (neuf, en état futur d achèvement, construit par le contribuable, ou réhabilité) bénéficiant du label BBC doit s engager à le donner en location nue, à une personne autre qu un membre de son foyer fiscal, autre qu un ascendant/descendant, à titre d habitation principale, pour une durée de 9 ans. Nouvelles Donnes Grands Déploiements / 108 rue Réaumur, Paris Tél. : + 33 (0) Fax. : + 33 (0) contact@nouvellesdonnes.com - SAS au capital de Euros - RCS Paris NAF 8559 A

8 Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants : Tableau 14.2 Plafonds de loyer mensuel, par m 2, charges non comprises, pour les baux conclus en métropole Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m Zone A bis 16,72 16,82 Zone A 12,42 12,49 Zone B ,06 Zone B2 (sur agrément) 8,69 8,74 Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d un coefficient multiplicateur. Il doit enfin respecter des conditions de ressources des locataires dont le revenu fiscal de référence (RFR) doit être inférieur à des plafonds qui sont revus chaque année. Le dispositif PINEL Le dispositif Pinel consiste, pour les acquisitions de logements neufs entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, en une réduction d impôt répartie sur six ou neuf ans et calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de par m² de surface habitable, dans la limite globale de Le taux de la réduction d impôt est de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans, elle est répartie par parts égales sur la durée d engagement. Le propriétaire bailleur s engage à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans, avec possibilité de renouveler une ou deux fois pour une durée de trois ans, portant ainsi à un maximum de douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d impôt. Le logement doit être loué nu à usage d habitation principale du locataire. Pour les investissements réalisés depuis le 1 er janvier 2015, et contrairement au dispositif d investissement locatif dit «Duflot», la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d impôt. La location est soumise au respect de plafonds de loyers qui sont identiques à ceux du régime Duflot (voir ci-avant). Le propriétaire doit enfin respecter des conditions de ressources des locataires dont le revenu fiscal de référence (RFR) doit être inférieur à des plafonds qui sont revus chaque année. Nouvelles Donnes Grands Déploiements / 108 rue Réaumur, Paris Tél. : + 33 (0) Fax. : + 33 (0) contact@nouvellesdonnes.com - SAS au capital de Euros - RCS Paris NAF 8559 A