GROUPE TREVI Etude sur les charges de copropriété Synthèse

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1 TREVI Services S.A. Av. Léopold Wiener 127 Téléphone +32 (0) Facsimilé +32 (0) GROUPE TREVI Etude sur les charges de copropriété Synthèse Quelles est le niveau des charges moyennes pour un appartement à Bruxelles et en Brabant-Wallon? Le Groupe TREVI, en sa qualité d acteur majeur sur le marché de la gestion de copropriétés d immeubles résidentiels et de bureau, a souhaité répondre au nombre croissant de demandes émanant de sa clientèle soucieuse de disposer d un indicateur sur le niveau moyen des charges en copropriété. Les éléments présentés dans ce document sont donc un guide précieux destiné à l ensemble de la population (croissante) vivant en copropriété. Les résultats présentés correspondent à des moyennes et ne livrent donc qu une indication générale ne pouvant certainement pas correspondre à toutes les réalités vécues in situ par les propriétaires du seul fait des spécificités de chaque immeuble telles que : - Son âge et celui de ses installations communes ; - Le nombre et taille des appartements ; - La configuration de l immeuble ; - La localisation du bien ; - Les exigences de confort des usagers Cette analyse a pu être réalisée par l utilisation d un plan comptable standardisé pour la tenue des comptabilités des copropriétés dont TREVI assure la gestion quotidienne. L instauration d un plan comptable standardisé de répartition des frais pour la tenue des comptes de copropriétés et l'utilisation d'un outil informatique adapté est destinée à assurer un contrôle interne indispensable et garantir une lisibilité et une transparence des comptes pour chacun de nos clients. Ce mode de fonctionnement est selon nous la meilleure garantie d une gestion professionnelle des copropriétés qui nous font confiance et dont nous assurons la gestion quotidienne.

2 1. Catégories de charges communes Afin d obtenir une image réaliste du niveau moyen des charges, il nous est paru indispensable de faire une différenciation entre les charges dites «discrétionnaires» et «nondiscrétionnaires». a. les charges non-discrétionnaires Les charges qualifiées de «non-discrétionnaires» ou «récurrentes» sont celles qui sont indépendantes de l intensité d usage du logement, ce sont donc les frais «incontournables» de la copropriété : - de part leur caractère obligatoire tel que l assurance du bâtiment ou le contrôle périodique des ascenseurs ; - de part la logique de maintien en état du bâtiment et des équipements indispensable (travaux d entretien récurrents et entretien des ascenseurs) ; - de fait, étant donné que l ensemble des bâtiments de notre échantillon disposent d un syndic professionnel. Ces charges ont donc un caractère récurrent et sont généralisées dans la très grande majorité des bâtiments de l échantillon. b. Les charges discrétionnaires Les autres charges, dites «discrétionnaires» sont des dépenses liées à l intensité d usage du logement et/ou au niveau de qualité et de confort de l immeuble. Sont classés dans cette catégorie, les frais tels que les frais de chauffage, les frais de personnel, d entretien des espaces verts. Ces charges sont donc variables d immeuble à immeuble en fonction du degré d exigence et de confort des occupants et des équipements (ex : piscine) ou d espaces mis à leur disposition et nécessitant un entretien (ex : parcs ou espaces verts). Par leur nature, le poids de ces charges dans les frais de copropriété peut varier de 1 à 10 en fonction du niveau et de la taille des équipements communs. 2. des charges annuelles de copropriété par appartement (moyenne mobiles sur 3 ans) Charges non- discrétionnaires 05/06/07 06/07/08 Var Administration 246,1 247,4 0,5 Assurances 182,2 183,65 0,8 Entretien & travaux ascenseurs 222,62 237,87 6,9 Entretiens, nettoyage et 338,91 347,61 2,6 dépannages équipements communs Electricité des communs 105,97 116,65 10,1 (ascenseurs, garages, hall d entrée,...) Charges non-discrétionnaires 1.095, ,18 3,4 2/5

3 Charges discrétionnaires 05/06/07 06/07/08 Var Quote-part du chauffage collectif 645,5 737,89 14,3 Quote-part travaux et entretien 78,58 89,59 14 chauffage commun Conciergerie 544,34 567,5 4,3 Frais parkings (nettoyage, porte 36,77 40,33 9,7 garage,...) Entretien des espaces verts ,64 5,1 Les chiffres ci-dessus sont volontairement lissés sur les 3 derniers exercices afin de donner une indication de l évolution moyenne des charges sur plusieurs exercices et de réduire tant l impact de certaines hausses excessives - et espérons-le - non-durable de certaines charges (cf : Poste «Energie» en 2008) que les valeurs aberrantes dans notre échantillon statistique. Sans conteste, le poste «énergies» du bâtiment est le premier poste en importance dans les charges de copropriété. Son importance sera naturellement d autant plus grande que la chaudière est ancienne et que le bâtiment souffre d un manque d isolation. 3. Evolution sur 1 an L analyse de l évolution des charges sur 1 an marque naturellement des évolutions plus contrastées. Charges non- discrétionnaires Var Administration 246,6 251,3 1,9 Assurances 186,71 185,03-0,9 Entretien & travaux ascenseurs 225,75 253,29 12,2 Entretiens, nettoyage et 349,94 359,68 2,8 dépannages équipements communs Electricité des communs 108,59 130,5 20,2 (ascenseurs, garages, hall d entrée,...) Charges non-discrétionnaires 1.106, ,73 5,5 Charges discrétionnaires Var Quote-part du chauffage collectif 594,14 779,87 31,3 Quote-part travaux et entretien 82,08 98,88 20,5 chauffage commun Conciergerie 565,23 588,50 4,1 Frais parkings (nettoyage, porte 39,63 44,29 11,8 garage,...) Entretien des espaces verts 136,10 143,94 5,8 Sans surprise, le poste des charges ayant connu la plus forte augmentation est le poste du chauffage collectif, fortement influencé par l augmentation ininterrompue des produits 3/5

4 pétroliers jusqu en août 2008 à des niveaux jamais atteints précédemment. Sur une base annuelle, ce poste a augmenté de plus de 31, passant de 594 en 2007 à 780 en 2008 par appartement. La facture énergétique globale des bâtiments a également été influencée par l augmentation des tarifs électriques sur l exercice écoulé : le poste électricité des communs a connu au cours de l année 2008 une augmentation de 20 dans notre échantillon. Ce constat confirme donc les analyses déjà réalisées sur l'évolution des prix énergétiques domestiques par certains économistes au cours de l'année écoulée. ( le_gaz_et_l'electricite_vises art) Le poste «ascenseurs» a également connu au cours de l année 2008 une augmentation non négligeable, passant en moyenne de 225,75 en 2007 à 253,29 en 2008, soit une augmentation de 12. Le principal facteur d augmentation de ce poste est lié aux travaux de mise en conformité des installations existantes. Ce facteur continuera d influencer à la hausse ce poste au cours des années à venir. Néanmoins, de nombreuses copropriétés ont déjà pris les devants en intégrant cette dépense dans les charges courantes et en constituant progressivement une provision pour ces travaux de mise en conformité. Les autres postes de charges ont connu dans leur ensemble une hausse modérée en ligne avec l évolution générale des prix (inflation Belgique décembre 2008 sur 1 an : 2,63). Cette évolution est essentiellement liée à l indexation annuelle des prestations des fournisseurs des copropriétés. Soulignons également le fait que si les charges liées à la présence d un concierge peuvent être considérées comme importantes, il faut prendre en considération que ce coût est généralement compensé par une absence de personnel d entretien externe. 4. Perspectives en matière de charges - Perspectives 2009 : Face à l augmentation des charges en 2008 et malgré la baisse des charges liées aux énergies escomptée en 2009, de nombreuses copropriétés doivent faire face à des impayés de plus en plus nombreux. Ce phénomène est naturellement lié à l augmentation du coût de la vie pour les ménages et au ralentissement économique qui touche l ensemble de la population. Face à ce phénomène, il est important de rappeler le principe de solidarité des copropriétaires vis-à-vis des tiers et principalement d un point de vue financier : les copropriétaires sont financièrement solidaires des dettes de la copropriété. De ce fait, le défaut de paiement de l un ou l autre copropriétaire peut mettre en péril l équilibre financier des comptes de la copropriété et alourdir la note pour les bons payeurs. Face à des fournisseurs de plus en plus attentifs aux délais de paiement, il est donc impératif de veiller aux arriérés de paiement et à leur recouvrement. Il est d ailleurs à noter que des produits d assurances sont actuellement disponibles afin de couvrir les frais que peuvent engendrer des procédures de recouvrement longues et généralement coûteuses. Ces assurances garantissent donc une certaine sérénité dans la copropriété et immunisent l ensemble des copropriétaires contre les coûts de recouvrement onéreux et pas toujours couronnés de succès. A noter également qu en 2008, quelques copropriétés ont décidé de procéder à des études de faisabilité en matière d installation de panneau photovoltaïque. Ces études sont en cours 4/5

5 d évaluation mais la question du financement reste bien souvent l obstacle majeur à la réalisation de tels projets. Malgré la «viabilité» financièrement de cet investissement sur un horizon à plus de 5 ans, les intérêts individuels l emportent souvent sur l intérêt commun. Nous espérons très sincèrement que la concrétisation de certains projets sera le catalyseur du développement du photovoltaïque en copropriété. Etude sur les charges de copropriétés - Période étudiée : 2005, 2006, 2007 et Echantillon : 290 immeubles représentant appartements situés en région de Bruxelles-Capitale et en Brabant-Wallon (échantillon 2008) - Procédure de recueil des informations : Données comptables structurées selon le plan comptable normalisé établi par Groupe TREVI pour l établissement des comptes de copropriété pour les années 2005, 2006, 2007 et Ages des bâtiments étudiés : 1930 à Méthodologie : arithmétique des charges d immeubles par nombre d'appartements existants dans l immeuble - Taille des immeubles en nombre de lots : de 4 à 190 lots par immeuble 5. A propos de Groupe TREVI - Groupe TREVI est une société belge de services immobiliers active en vente/location, gestion d'immeubles de bureaux et résidentiels - Plus d information : - Contact : Monsieur Olivier REYE Administrateur Groupe TREVI Av. Léopold Wiener 127, oreye@trevi.be Monsieur Thomas WILLEMS Directeur Syndic Av. Léopold Wiener 127, twillems@trevi.be 5/5