ÉVALUATION FONCIÈRE DE TERRAINS À DES FINS DE CONSERVATION 12 OCTOBRE 2012

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1 ÉVALUATION FONCIÈRE DE TERRAINS À DES FINS DE CONSERVATION 12 OCTOBRE 2012 PRÉSENTATION DE Jack Miller, AACI, Président du Comité d'examen des évaluations Programme des dons écologiques Luc Robillard, Environnement Canada

2 OBJECTIF DE L'ÉVALUATION DÉTERMINER LA JUSTE VALEUR MARCHANDE Le prix le plus probable que devrait rapporter un bien à une date donnée dans un marché libre et concurrentiel, dans toutes les conditions nécessaires à une vente équitable, l acheteur et le vendeur agissant avec prudence et de manière avisée, en supposant que le prix n est pas indûment stimulé. Cette définition sous-entend que la vente doit se produire à une date précise et qu il y a transfert du titre du vendeur à l acheteur, dans les cas où : 1) l acheteur et le vendeur sont généralement motivés;

3 2) les deux parties sont bien informées et bien conseillées, et agissent dans ce qu elles jugent être leurs meilleurs intérêts; 3) la période de mise en vente sur le marché libre est raisonnable; 4) le paiement est versé en espèces (dollars canadiens) ou selon des modalités financières comparables; 5) le prix représente la contrepartie normale versée pour le bien vendu, libre de toute concession spéciale ou inédite en matière de vente ou de financement que pourrait accorder une personne associée à la vente.

4 L'ÉVALUATEUR QUALIFIÉ Un évaluateur est considéré qualifié s'il répond aux critères suivants : Il affiche publiquement sa profession; Il est qualifié pour évaluer le type de bien foncier examiné; et

5 Il n'est : Ni propriétaire ou contribuable faisant la demande de déduction; Ni partie engagée dans l'acquisition de la propriété; Ni employé par ou apparenté aux personnes suivantes : le propriétaire, le contribuable faisant la demande de déduction, une partie engagée dans l'acquisition, ou le détenteur de la servitude.

6 L'évaluateur a reçu son titre d'un organisme professionnel reconnu; et Il effectue régulièrement des évaluations pour lesquelles il reçoit une rémunération; Il a reçu une formation vérifiable et fait preuve d'expertise dans l'évaluation du type de bien foncier examiné.

7 LE CHOIX D'UN ÉVALUATEUR Exigences fondamentales : Les exigences sont celles des Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada ou, au Québec, des Normes de pratique professionnelle des évaluateurs agréés. Tous les évaluateurs, qu'ils soient ou non membres de l'institut canadien des évaluateurs (ICÉ) ou de l Ordre des évaluateurs agrées du Québec (OÉAQ), sont tenus de les connaître. Un exemplaire imprimé des Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation au Canada peut être commandé par la poste à l'icé. Ce document peut aussi être téléchargé gratuitement sur le site de l'institut : Les normes de pratique de l'oéaq sont également disponibles sur son site :

8 Lorsque vous songez à engager un évaluateur, vous devez considérer soigneusement les facteurs suivants : 1. Ses qualifications professionnelles doivent correspondre à vos besoins; 2. Sa disponibilité doit lui permettre de s acquitter de sa tâche dans les délais requis par le client;

9 3. Il doit posséder une connaissance du marché immobilier local et, plus particulièrement, avoir de l'expérience dans l'évaluation de propriétés du même type. Vous devez vous assurer que l'évaluateur comprend bien l'objectif de l'évaluation et que celle-ci sera utilisée pour confirmer la valeur du don selon les termes de la Loi de l'impôt sur le revenu, ou pour appuyer une offre d'achat.

10 RENSEIGNEMENTS À FOURNIR À L'ÉVALUATEUR Les renseignements que le client doit fournir à l'évaluateur dépendent du type de bien foncier mais aussi du type de transaction envisagée : est-ce une transaction en fief simple ou d un intérêt partiel dans les terres tel qu'une servitude de conservation? Cependant, plus les renseignements seront complets, plus le processus d'évaluation sera efficace et économique.

11 L'évaluateur a besoin d'un certain nombre de renseignements pour pouvoir faire son travail. Si le client est en mesure de les fournir, ils permettront de procéder à une évaluation approfondie et exacte qui économiseront sans doute temps et argent. Certains de ces renseignements sont peut-être disponibles dans des registres publics, mais le processus sera plus efficace s'ils sont mis d'emblée à la disposition de l'évaluateur.

12 Après avoir sélectionné un évaluateur, le client devra lui fournir les renseignements suivants avant qu il ne commence sa tâche : nom au complet et adresse de chaque propriétaire déclaré;

13 Coordonnées de chaque propriétaire déclaré et de chaque détenteur de servitude; noms et numéros de téléphone des contacts qui permettront l'accès à la propriété pour inspection; description civique de la propriété avec adresse postale complète;

14 emplacement de la propriété et directives pour s'y rendre, le cas échéant; désignation cadastrale complète de chaque parcelle de la propriété; une copie du certificat de titre de chaque parcelle attestant de tous les droits de charges enregistrées sur la propriété;

15 des copies des charges enregistrées, avec les plans en pièce jointe, le cas échéant; la superficie de la propriété; une brève description physique de la propriété et de toute amélioration qui y a été apportée;

16 une carte, un plan, un levé topographique ou un croquis des limites de la propriété, indiquant les améliorations identifiées; des documents graphiques, des photos, des photographies aériennes ou des schémas montrant toute caractéristique importante;

17 les renseignements nécessaires pour obtenir un rapport sur les caractéristiques physiques et écologiques de la propriété, si celui-ci est disponible; tout autre renseignement sur la propriété que vous jugez important à l'évaluation.

18 Si l évaluation porte sur une servitude de conservation, le client devrait fournir à l'évaluateur une copie de la version finale du document. Si cette dernière n'est pas encore disponible, il devrait lui fournir une copie de l'ébauche, avec indication de la date de celle-ci.

19 Lorsque l'accord final de servitude de conservation devient disponible, le client est tenu de le fournir à l'évaluateur pour que celuici puisse estimer si des changements à cet accord ont altéré la valeur immobilière.

20 S il est prévu que le propriétaire du terrain y conserve un intérêt partiel après la transaction, tel qu'un droit d usage viager, il devra fournir à l'évaluateur une copie de la version finale du document indiquant le bien cédé et le bien gardé.

21 Si cette dernière n'est pas encore disponible, il devrait lui fournir une copie de l'ébauche, avec indication de la date de celle-ci. Lorsque le document final devient disponible, le client est tenu de le fournir à l'évaluateur pour que celui-ci puisse estimer si des changements à l'accord ont altéré la valeur marchande.

22 LE RAPPORT Le client devrait préciser à l'évaluateur combien d'exemplaires de son rapport il est tenu de remettre. Avant de finaliser l'accord, afin qu'il n'y ait pas de malentendu possible entre les deux parties sur les termes du projet, le client devrait demander à l évaluateur de lui fournir par écrit :

23 1. Une estimation de tous les honoraires et débours nécessaires à l accomplissement de sa tâche; ceci devrait comprendre le temps requis pour répondre aux questions s'il est nécessaire d'expliquer l'opinion de l'évaluateur sur la valeur immobilière durant l'étude effectuée par le Comité d'examen d'évaluation s il s agit d un don écologique; et 2. la date prévue pour la remise du rapport d'évaluation.

24 LETTRE D'ENGAGEMENT Lorsqu'ils sont parvenus à un accord sur le projet, le client devrait remettre une lettre d'engagement à l'évaluateur.

25 EXAMINER L'ÉBAUCHE DE L'ÉVALUATION Lettre d'accompagnement signée Sommaire des faits importants et des conclusions Objectif et utilisation de l'évaluation Portée de l'évaluation

26 Désignation cadastrale / Propriétaire déclaré Recherche de titre Documentation sur les dépenses engagées Droits de propriété évalués Date d'entrée en vigueur de l'évaluation Problèmes et préoccupations liés aux délais

27 Date de l'inspection Date du rapport Historique des ventes Conditions hypothétiques

28 Hypothèses extraordinaires Définition de la valeur marchande Mise sur le marché / Moment opportun Données sur la région ou la localité de la propriété

29 Description de la propriété Usage le meilleur et le plus profitable Méthodes d'évaluation Méthode de comparaison de ventes directes

30 Preuves de ventes comparables Documentation Topographie / Photos Analyse Conclusion / Estimation de valeur marchande Hypothèses et conditions limitatives

31 Certification de l'évaluateur Qualification de l'évaluateur Addenda Titres de propriété Documents de servitude de conservation

32 QUESTIONS