GESTION. Barème indicatif : DOSSIER 1 : GESTION DE COPROPRIÉTÉ : 13,5 points 1ère partie : 6,5 points 2 ème partie : 7 points

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1 GESTION Barème indicatif : DOSSIER 1 : GESTION DE COPROPRIÉTÉ : 13,5 points 1ère partie : 6,5 points 2 ème partie : 7 points DOSSIER 2 : GESTION LOCATIVE : 16,5 points 1 ère partie : 10 points 2 ème partie : 6,5 points Matériel autorisé : calculatrice Tous les calculs devront être justifiés. Ce sujet comporte 12 pages : - un énoncé de 3 pages - 8 pages d'annexes numérotées de 1 à 10 Les annexes 1, 3 et 8 sont à rendre avec la copie. Remarque : Vous traiterez chacun des dossiers sur une copie bien distincte. Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 1/12

2 Présentation de l agence CÉZALLIER IMMO Située à Allanche dans le Cantal, cette agence créée par Madame RIVA il y a maintenant vingt-deux ans, bénéficie d une situation un peu particulière puisque c est la seule installée sur le territoire de la communauté de communes du Cézallier. L agence CÉZALLIER IMMO offre à sa clientèle une gamme complète de services (transaction, gestion, syndic). Malgré le fait que le volume d affaires traité soit relativement restreint, Madame RIVA souhaite recruter à temps partiel une personne de confiance à qui elle pourra confier une partie de ses tâches quotidiennes. Vous postulez pour ce poste, aussi décide-t-elle de tester vos compétences sur des dossiers courants. DOSSIER 1 : GESTION DE COPROPRIÉTÉ (13,5 points) 1 ère partie Copropriété «L Opaline» L une de vos futures missions consistera à assister Madame RIVA lors de la tenue des assemblées générales. Madame RIVA vous remet la feuille de présence et d émargement de la copropriété «L Opaline» (ANNEXE 1) dont l assemblée générale a récemment eu lieu. Elle a volontairement escamotée une partie des informations qu elle contient afin que vous les retrouviez. Madame RIVA vous demande également de compléter la 4 ème résolution du procès-verbal (ANNEXE 3) portant sur l approbation des comptes Lors du vote Monsieur LAMBERT s est prononcé contre en son nom et en celui de Monsieur ULMANN, Monsieur RIGGI s est abstenu et Messieurs LECOUTRE et BILAL ont voté pour. Travail à faire : 1. Complétez les zones grisées de l ANNEXE 1 (à rendre avec la copie) qui permettent de déterminer les différentes majorités requises selon la nature de la résolution à prendre. Vous disposez en ANNEXE 2 d un rappel sur les différentes majorités. Tous les calculs explicatifs seront portés sur la copie. 2. Complétez l ANNEXE 3 (à rendre avec la copie) afin de déterminer si les comptes 2010 ont pu être approuvés par l assemblée générale. 2 ème partie Copropriété «Les Cerisiers» Madame RIVA souhaite à présent que vous vous penchiez sur la comptabilité de la copropriété «Les Cerisiers». Un certain nombre de pièces comptables (ANNEXE 4) sont en Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 2/12

3 attente d enregistrement. Vous disposez en ANNEXE 5 d un extrait du plan des comptes de la copropriété. Travail à faire : 1. Enregistrez toutes les opérations de l ANNEXE 4 dans le journal de la copropriété «Les Cerisiers». DOSSIER 2 : GESTION LOCATIVE (16,5 points) 1 ère partie Régularisation des charges et révision du loyer Madame RIVA vient de recevoir les comptes 2010 d une copropriété, établis par un confrère. Dans cette copropriété se trouve un appartement que gère l agence. Il appartient à Monsieur KALMAN et les locataires sont Madame et Monsieur PÉLISSE qui occupent ce logement depuis le 1 er mai Travail à faire : 1. À partir de l ANNEXE 6 et des renseignements fournis en ANNEXE 7, présentez le décompte des charges qui sera envoyé le 15 juin 20 aux époux PÉLISSE (ANNEXE 8 à rendre avec la copie). 2. La provision sur charges est-elle suffisante? Justifiez votre réponse. 3. Procédez à la régularisation des charges 2010 pour les époux PÉLISSE. Cette régularisation est-elle en leur faveur ou non? Une année s est écoulée depuis la signature du bail. Vous décidez de procéder à la révision du loyer. L indice de référence figurant dans le bail était celui du 1 er trimestre 2010 (ANNEXE 9). Travail à faire : 4. Procédez à la révision du loyer. Vous le ferez en utilisant d abord l I.R.L. puis en vérifiant votre calcul en utilisant le pourcentage de variation annuelle de l I.R.L. 5. Le bailleur souhaitant ajuster la provision pour charges, calculez le montant payé chaque mois par les époux PÉLISSE à compter du 1 er juillet 20. Vous arrondirez le montant de la provision à l euro le plus proche. Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 3/12

4 2 ème partie Réparations locatives Voter future responsable vous confie maintenant le dossier du client MOUKI. À la suite de la comparaison entre l état des lieux de sortie (établi le 01/06/20) et l état des lieux d entrée (établi le 01/06/2006) du logement occupé par Monsieur DUBOIS, Madame RIVA a constaté un certain nombre de dégradations. Elles sont dues à un défaut d entretien et à la négligence du locataire. Il s agit de changer les dalles en PVC de la cuisine qui ont été en partie arrachées : 10 m², elles avaient été posées en juin Le bac de douche, fendu, doit être remplacé. Il avait été installé lors de la construction du logement en février Le store extérieur est hors d usage, il était pour ainsi dire neuf car installé voilà à peine 12 mois. Vous avez reçu différents devis pour le remplacement de ces éléments : - Receveur de douche : 275 TTC - Dalles PVC : 460 TTC - Store extérieur : 293 TTC Travail à faire : 1. En utilisant la grille de vétusté utilisée par l agence CIS (ANNEXE 10), vous justifierez les sommes retenues sur le dépôt de garantie. 2. Sachant que le dépôt de garantie s élevait à un mois de loyers, soit 810, quel sera le montant restitué au locataire? Quel est le délai de restitution de ce dépôt de garantie? Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 4/12

5 ANNEXE 1 (à rendre avec la copie) Feuille de présence et d émargement Syndicat de copropriété : L Opaline Nombre total de copropriétaires : 8 Assemblée générale du : 06 juin 20 Nombre total de voix : Propriétaire Nom et prénom Adresse Monsieur Ulmann Rue de la Liberté Saint Flour Monsieur Lambert Rue de la Tour Saint Flour Madame Riggi Rue du Fossé Brioude Monsieur Zug Rue du Château Murat Monsieur Lecoutre Grand Rue Saint Flour Madame Lamy Rue des Pères Massiac Monsieur Frey Rue du Muota Massiac Monsieur Bilal Rue du Bouton Saint Flour Mandataire Nom et prénom Adresse Monsieur Lambert Rue de la Tour Majorité des membres Tantièmes présents ou représentés Tantièmes absents Vote possible article 24 Vote possible article 25 Vote possible article 26 Unanimité Certifié conforme à la date du 17 mai 20 Le président N du lot Millièmes charges communes Pilotage national Session 20 SUJET Émargement copropriétaires présents Lambert Riggi Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 5/12 Émargement mandataire Lambert Absent Lecoutre Absente Absent Bilal Oui / Non (1) Oui / Non (1) Oui / Non (1) Oui / Non (1) Oui / Non (1) (1) Rayer la mention inutile

6 ANNEXE 2 MAJORITÉ SIMPLE de l article 24 : Les majorités Abstentions non prises en compte, majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. MAJORITÉ ABSOLUE de l article 25 : Majorité des voix de tous les copropriétaires (même absents). Si l assemblée générale n a pu dégager une décision à la majorité de l article 25, deux situations sont à envisager : - soit le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut se prononcer à l occasion d un nouveau vote à la majorité de l article 24, - soit le projet n a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans le délai de trois mois peut décider à la majorité de l article 24 (article 25-1). MAJORITÉ de l article 26 : Majorité en nombre des membres du syndicat + majorité des deux tiers des voix du syndicat. Si approbation des travaux prévus à l article 26 c par la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés lors d une première assemblée, une nouvelle assemblée statue à la majorité des 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés. Unanimité de tous les copropriétaires Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 6/12

7 ANNEXE 3 (à rendre avec la copie) 4 ème résolution : approbation des comptes de l exercice écoulé (art. 24) L assemblée générale approuve le budget d un montant de 8 677,45 sur un an pour la période allant du 01/01/2010 au 31/12/2010. Ont voté contre : Noms. soit Millièmes Ont voté pour : Noms. soit Millièmes En vertu de quoi cette résolution est : - adoptée dans les conditions de majorité de l article 24 (1) - refusée dans les conditions de majorité de l article 24 (1) (1) Rayer la mention inutile Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 7/12

8 ANNEXE 4 25 juin 20 : Réception de la facture n 124 de la société de nettoyage PRESTONET, pour l entretien des parties communes de la copropriété pour le 2 ème trimestre. Montant : 450 HT ; TVA au taux normal 19,6 %. 27 juin 20 : Envoi du chèque n à PRESTONET en règlement de la facture n juin 20 : Enregistrement de l Appel provisionnel pour le 3 ème trimestre 20. Les trois copropriétaires, Messieurs LAMBERT, GUSTAVE et PONCHER doivent respectivement 430, 510 et juillet 20 : Réception du chèque n de Monsieur GUSTAVE. ANNEXE 5 Extrait du plan comptable de la copropriété «Les Cerisiers» Classe 4 : Copropriétaires et tiers 40 Fournisseurs 401 Factures parvenues 408 Factures non parvenues 409 Fournisseurs débiteurs 44 État et collectivités territoriales 441 État et autres organismes 442 État Impôts et versements assimilés 45 Collectivité des copropriétaires Copropriétaires Budget prévisionnel Copropriétaire Lambert Copropriétaire Gustave Copropriétaire Poncher Classe 5 : Comptes financiers 51 Banques 512 Banques 53 Caisse Classe 6 : Comptes de charges 61 Services extérieurs 6 Nettoyage des locaux Classe 7 : Comptes de produits 70 Appels de fonds 701 Provisions sur opérations courantes 702 Provisions sur travaux de l article 24 Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 8/12

9 ANNEXE 6 Agence Lamy St Flour, le 28 mai 20 Monsieur KALMAN 8, rue Victor Hugo St Flour Exercice du 01/01/2010 au 31/12/2010 Lot n 4 Appartement T3 7 de la rue Kageneck St Flour Bâtiment A Décompte de charges de copropriété Charges à répartir Charges générales Charges Bâtiment A Eau froide Ascenseur Montant à répartir ,90 815, , ,00 Tantièmes Quote-part Locataire 14/ / / / ,73 36,68 134,89 313,15 1,08 33,30 134,89 269,95 Total 681,45 549,22 Provisions versées 640,00 Solde en votre faveur 41,45 ANNEXE 7 Le lot géré se trouve dans le bâtiment A au 7 de la rue Kageneck. Le propriétaire, Monsieur KALMAN possède 14/1000 de la masse générale ainsi que 45/1000 de la masse du bâtiment A. Il participe pour 48/1000 à la masse ascenseur de leur bâtiment. La consommation d eau du lot s est élevée à 98 m 3 pour l année Le logement, un T3 était vacant depuis le 30 novembre La consommation d eau froide répartie s établit comme suit : bâtiment A : m 3 bâtiment B : m 3 Il faudra également tenir compte de la taxe d enlèvement des ordures ménagères d un montant de 95 (montant correspondant à la période de présence des époux RIOUX dans les lieux). À la signature du bail, le loyer mensuel s élève à 810, la provision pour charges à 50 par mois. Les époux PÉLISSE sont à jour de règlement. Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 9/12

10 ANNEXE 8 (à rendre avec la copie) DÉCOMPTE DE CHARGES LOCATIVES Du 01/05/2010 au 31/12/2010 Monsieur et Madame PÉLISSE Charges Base Quote-part ou durée d occupation Montant Charges générales Charges Bâtiment A Charges Ascenseur Charges Eau froide Total Autres charges récupérables : - Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 10/12

11 ANNEXE 9 Historique de l indice de référence des loyers Tableau des valeurs de l indice de référence des loyers base 100 au 4 ème trimestre 1998 Période 2 ème trimestre 20 1 er trimestre 20 4 ème trimestre ème trimestre ème trimestre er trimestre ème trimestre ème trimestre ème trimestre er trimestre ème trimestre ème trimestre ème trimestre er trimestre 2008 Date de parution au Journal Officiel Indice de référence des loyers 22/07/20 120,31 1,73 % 16/04/20 9,69 1,60 % 16/01/20 9,17 1,45 % 16/10/2010 8,70 1,10 % 22/07/2010 8,26 0,57 % 16/04/2010 7,81 0,09 % 17/01/2010 7,47-0,06 % 16/10/2009 7,41 0,32 % 25/07/2009 7,59 1,31 % 17/04/2009 7,70 2,24 % 17/01/2009 7,54 2,83 % 21//2008 7,03 2,95 % 17/07/2008 6,07 2,38 % 19/04/2008 5,12 1,81 % Variation annuelle en % Source : INSEE Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page /12

12 ANNEXE 10 Grille de vétusté Rappel : l usure normale d un bien est à la charge du propriétaire. Franchise : Période de la durée de vie théorique pendant laquelle le bien conserve l intégralité de sa valeur. Valeur résiduelle : Part de la valeur du bien restant à la charge du locataire lorsque la durée de vie effective du bien dépasse la durée de vie théorique. Abattement après franchise : % de dépréciation annuel du bien pendant sa durée de vie théorique (hors franchise). Cette dépréciation résulte de l usure normale et est à la charge du propriétaire. Exemple : Le meuble sous évier de la cuisine doit être remplacé en raison de la négligence du locataire. Le coût de remplacement du meuble s élève à 300. Ancienneté : 8 ans. Puisque l usure normale est à la charge du propriétaire, l usure anormale doit être supportée par le locataire. Calculs : La durée de vie normale de ce meuble est de 10 ans. Au cours des 8 années d utilisation, il a donc perdu 60 % de sa valeur (8 ans 2 ans de franchise = 6 ans * 10 % par an = 60 %). L usure anormale est donc de 40 % (100 % - 60 %) du coût de remplacement du meuble : elle est à la charge du locataire. Soit 300 * 40 % = 120. Pilotage national Session 20 SUJET Durée : 2 heures Coef. : 5 Page 12/12