L UTILISATION DU MURABAHA TAWARRUQ COMME METHODE DE FINANCEMENT/REFINANCEMENT ISLAMIQUE

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1 L UTILISATION DU MURABAHA TAWARRUQ COMME METHODE DE FINANCEMENT/REFINANCEMENT ISLAMIQUE Séminaire annuel du COFFIS Marc Mariani 8 octobre 2010 # Baker & McKenzie SCP est membre de Baker & McKenzie International. Les membres de Baker & McKenzie International sont des cabinets d'avocats présents dans différents pays à travers le monde. Conformément à la terminologie usuelle utilisée par les sociétés de services professionnelles, la référence à un "associé" désigne un associé de l un de ces cabinets d avocats et la référence à un "bureau" désigne un bureau de l un de ces cabinets d avocats.

2 Murabaha La Murabaha est l opération par laquelle un vendeur cède pour un prix déterminé un actif à un intermédiaire (appelé le Financier) qui le revend à un investisseur/le client final moyennant un prix fixe payable à terme (vente à tempérament) majoré d une marge (le profit du Financier) intégrée dans le prix d achat de l actif et négociée à l'avance. Généralement, la marge est toutefois déterminée sur la base d'un taux d'intérêt interbancaire. Peut permettre de réaliser des investissements ou être un outil de financement et porter sur des titres cotés ou non, («Share Murabaha») ou sur des matières premières («Commodities Murabaha»). Tiers / Vendeurs Transfert de la propriété de l actif Paiement au Comptant (100) Intermédiaire Financier Paiement a terme (100+x, marge) Transfert de la propriété de l actif Clients / Acheteurs Garantie de rachat de l actif en cas de Shares ou Commodities Murabaha avec paiement comptant Formalisme de l opération à respecter (cf. instruction fiscale du 23 juillet FE/S2/10 - BOI du 24 août 2010 n 78) 2

3 Murabaha sur titres (non cotés) de société immobilière VENDEUR Côté conventionnel de la structure Côté Shariah FONDS ISLAMIQUE Contrat de cession des titres de la société cible Prêt intra-groupe (equity) 100 % BANQUE Prêt bancaire SOCIETE ORPHELINE (MDB) Crédit-vendeur Paiement à terme du prix d acquisition SPV Remboursement du prêt bancaire Créance de prêt d associé 100 % garanties SOCIETE CIBLE 3

4 Les inconvénients des structures de financement «Murabaha» pour le financement immobilier - Mise en place des structures «Murabaha» plus difficile et plus coûteuse: Obstacles à la mise en place de PPD ou hypothèques: Coûts: TPF (0,715 %) et autres coûts fiscaux, honoraires additionnels (notaire, et autres conseils), marges des banques, intervention nécessaire de plusieurs structures - Droit de préemption urbain (DPU) applicable à la cession d un immeuble ou de + de 50% des parts d une SCI détenant un immeuble - Incertitudes quant : aux règles des délais de paiement (loi LME du 4 août 2008) aux règles du monopole bancaire (projet d instruction fiscale) garanties des vices cachés - Difficultés rencontrées pour refinancer ces structures liées : à la nature même des structures utilisées (conformité à la Charia) : prorogation, augmentation de l effet de levier, amortissement de la dette, aux difficultés du marché immobilier et financier 4

5 Exemple d utilisation du reverse Murabaha (Tawarruq) comme technique de refinancement compatible avec la Charia Structure après refinancement Junior Murabaha PIG SPONSOR HOLDING LUXEMBOURG POOL DE BANQUES FILIALE AGENT (Financier) Prêt bancaire garanti par cession Dailly de la créance de Murabaha (+ suretés y attachées) Junior Shareholder Loan HOLDCO UL Murabaha sur titres financiers cotés (Share Murabaha) PROPCO Hypothèque PIG: Prêt intra-groupe Senior Murabaha Junior Loan & Murabaha Upstream loan 5

6 Exemple d utilisation du reverse Murabaha (Tawarruq) comme technique de refinancement compatible avec la Charia (suite) Mécanisme de share Murabaha tawarruq (sur titres cotés) POOL DE BANQUES Prêt Bancaire Titres financiers FILIALE DE L AGENT (Financier) Contrat de Commissionnaire BROKER 1 Dow Jones Islamic Market Contrat de Murabaha Titres financiers MANDATAIRE (Sponsor) PROPCO CLIENT/EMPRUNTEUR Contrat de Commissionnaire (Engagement de Ducroire) Titres financiers BROKER 2 Dow Jones Islamic Market Remboursement dette antérieure 6