Panorama bureaux Lyon

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1 Panorama bureaux Lyon I 1 On Point I 4 ème trimestre 2014 Source : Sogelym Dixence

2 I 2 Le fait marquant de 2014 Coup double sur la tour Incity Le promoteur lyonnais Sogelym Dixence et JLL ont trouvé un acheteur pour la tour Incity. La Caisse d Epargne Rhône-Alpes a non seulement acquis la totalité de l édifice représentant m², mais y installera également son siège sur les m² encore vacants en regroupant quelques 700 collaborateurs d ici la fin d année La future tour Incity, dont la construction a débuté en avril 2013, a atteint le 39ème étage courant du mois d octobre. Cette étape importante marque la fin du rythme d élévation ainsi que du gros œuvre de la tour. L ensemble sera normalement livré en décembre Elle sera dès lors la plus haute tour de Lyon avec ses 200 mètres de hauteur. Second quartier d affaires français avec un loyer près de deux fois moins élevé qu à la Défense, Lyon peut prétendre intéresser l installation d un siège national dans son quartier d affaires. La construction de cette nouvelle tour devrait également permettre à Lyon de s affirmer un peu plus dans le paysage européen. Les valeurs locatives restent très attractives et Lyon peut rivaliser avec des villes telles que Barcelone, Milan ou Francfort. L affirmation de sa skyline permettra d accroître son «aura» au niveau européen.

3 I 3 En direct du marché Le marché lyonnais retrouve ses grands utilisateurs L activité de la région Rhône-Alpes peine à repartir franchement. Cependant, son dynamisme ne se dément pas, et plusieurs indicateurs sont mieux orientés dans la région qu au niveau national. Dans un contexte économique difficile, le marché tertiaire se comporte bien et enregistre un bon résultat en Les grands utilisateurs ont été actifs sur le marché lyonnais Bien qu en léger retrait de 4%, la demande placée atteint plus de m² et se place au-dessus de la moyenne de cette dernière décennie. Après un début 2014 manquant clairement de mètres carrés, la seconde moitié d année a été dynamisée par les grandes transactions. En effet, bien que le nombre global de transactions soit moins important, le nombre de grandes surfaces commercialisées est quant à lui supérieur. On dénombre à la fin de l année 45 transactions de plus de m², contre 41 en 2013 et 33 en Les grands utilisateurs, absents sur les premiers mois de l année, ont signé en plus grand nombre, notamment depuis le mois d avril. Le secteur de Gerland sort grand gagnant de cette reprise puisqu il réunit 35% des grandes surfaces commercialisées en 2014 contre 14% en moyenne sur les 7 dernières années. Les petites surfaces de moins de 500 m² restent un socle du marché lyonnais et représentent 77% du nombre de transactions réalisées sur le territoire lyonnais. Leur impact sur le volume reste important et représente en moyenne un tiers de l activité annuelle depuis 6 ans. Ce segment reste un baromètre du dynamisme de l économie locale. 27% des surfaces ont été commercialisées sur la périphérie lyonnaise. L attrait pour ces territoires reste important, notamment sur le secteur Est et Nord-Ouest de l agglomération. Demande placée Sources : JLL/CECIM m 2 Nombre de transactions Sources : JLL/CECIM > 1 000m < 500m

4 I 4 Les valeurs locatives prime stables et en hausse dans le seconde main Dans l ensemble, les valeurs locatives prime se maintiennent sur les secteurs disposant d un bon équilibre entre l offre et la demande. Loyer prime ( /m2/an) Source : JLL Le loyer prime de la Part-Dieu reste sur des bases de 300 HT/m²/an, correspondant à la valeur locative d un espace de première catégorie sur la meilleure localisation de Lyon. Cependant, nous retenons également la valeur de 270 HT/m²/an sur des immeubles non IGH. Les loyers de seconde main ont connu une augmentation d environ 7% sur la plupart des secteurs : 6 ème arrondissement, Part-Dieu, Gerland, Confluence et Vaise. Seuls les secteurs de Presqu Ile, Nord-Ouest et Villeurbanne ont connu des réajustements à la baisse. L offre de seconde main de qualité est plébiscitée et les valeurs locatives s en ressentent. La Part-Dieu 270 Fin Fin 2014 * Valeur IGH L offre disponible en progression Sur un an, l offre de seconde main progresse de 18% pour un volume de m². La stratégie de rationalisation des surfaces opérées par la plupart des utilisateurs ainsi que des récentes libérations expliquent en partie ce phénomène. L offre neuve, quant à elle, progresse de 5% pour atteindre un total de m². Les livraisons d opérations significatives des derniers trimestres maintiennent le stock à un bon niveau, permettant de répondre en partie aux besoins des utilisateurs. Cependant, tous les secteurs ne sont pas égaux face aux disponibilités de surfaces neuves : le stock est inexistant sur le secteur du 6 ème alors qu il représente 70% des disponibilités sur Vaise. Taux de vacance Source : JLL / CECIM hausse Fin 2013 Fin ,0 % Les taux de vacance restent contrastés d un secteur à l autre. La périphérie se situe en moyenne à un niveau de vacance un peu plus important avec 6,7% contre 5,6% pour l intramuros. Le secteur de La Part Dieu, sous-offreur depuis plusieurs semestres, avec un taux de vacance autour de 3%, sort peu à peu de sa situation critique de pénurie. Son taux de vacance atteint aujourd hui 4,2%. Les livraisons des deux opérations neuves «Equinox» ( m² dont m² disponibles) et «Be» ( m² dont m² disponibles) ont apporté un peu de fluidité sur le marché et pourraient susciter l intérêt d utilisateurs à la recherche d opportunités disponibles à court terme sur ce secteur. A ce jour, on compte m² de projets en cours de construction dans l agglomération et livrables d ici % de ces surfaces sont d ores et déjà précommercialisées, ce qui démontre s il le fallait encore, l intérêt des grands utilisateurs pour les surfaces neuves. Immeubles neufs en cours de construction livrables dans les 3 ans m 2 en hausse Source : JLL 57 % pré-loués

5 I 5 Lyon : un marché immobilier sécurisé pour les investisseurs Le total des volumes investis en régions est estimé autour de 4,5-4,6 milliards d euros, dont 785 millions dans le Grand Lyon. Lyon reste un marché à part en régions puisqu il représente 17% des volumes investis en France (hors IDF). Un recul est à noter pour 2014, où il représentait près d un quart les années précédentes s expliquant essentiellement par des transactions de grande envergure en commerce. Avec 785 millions d euros, le marché lyonnais de l investissement affiche un bon niveau de volume investi sur l ensemble de l année. Malgré une baisse de 13% par rapport à 2013, il reste cependant sur des bases solides. Le marché s est construit en majorité sur le segment des opérations de taille moyenne : trois transactions sur quatre se sont réalisés sur des montants inférieurs à 15 millions d euros, pour 30 % des volumes investis. Les arbitrages plus importants cumulent 555 millions d euros en 16 transactions. La vente la plus importante de l année 2014 est celle de la tour Incity. La Caisse d Epargne Rhône-Alpes l a acquise pour son propre usage et aura la SNCF comme locataire. Cette dernière avait signé un BEFA en février 2013 pour m² de surfaces locatives. Le montant de cette transaction reste confidentiel. Le marché de l investissement, traditionnellement diversifié en termes de typologie d actifs, se concentre principalement sur les actifs tertiaires pour 74% du volume, suite notamment aux grandes transactions actées pendant l année La part des actifs logistiques revient à 18% du total, notamment grâce à la cession de portefeuilles. La part des VEFA revient à un bon niveau en transactions ont été réalisées sur des actifs en cours de développement, dont 4 immeubles tertiaires. Nb. de transactions M 166,38 M 254,3 M hausse Volume d investissement par type d actifs 584,3 M Source : JLL 2014 Bureaux 139,9 M Entrepôts 31,3 M Commerces 74% des volumes investis se concentrent sur des actifs entièrement loués avec des baux sécurisés ce qui reste supérieur à la part de ces 10 dernières années, même si certains tentent d avoir des stratégies plus opportunistes pour faire face à la pénurie de produits. 26,8 M 3,2 M Locaux d activités Mixte : Bureaux - Commerces Le marché est à 81% essentiellement animé par des acquéreurs français, dominé par les SCPI, les compagnies d assurances et les investisseurs privés ; quelques investisseurs allemands continuent à faire des propositions d acquisition sur les immeubles de la Part Dieu. C est la première année depuis 10 ans qu il n y a eu aucun investissement d origine allemande à Lyon. Notons également l arrivée sur le marché de nouveaux actifs liés à la santé. En l espace d une dizaine d années, les fonds d investissement sont devenus des acteurs incontournables du secteur privé de la santé. L arbitrage de deux cliniques dont celle du Parc dans le 6ème arrondissement de Lyon a représenté, en 2014, 86,4 millions d euros (non comptabilisés dans les volumes globaux). Taux de rendement prime bureaux Source : JLL QCA Part-Dieu 5,40 % - 5,70 %

6 I 6 Les transactions notables Parmi les principales transactions de référence, on peut retenir : L acquisition par la caisse d Epargne Rhône-Alpes de la Tour Incity à la Part-Dieu d une surface de m². L acquisition par ANF groupe Eurazeo d un immeuble de bureaux à la Part-Dieu d une surface de m², pour un montant de 87,9 millions d euros. L acquisition par UNOFI d un immeuble de bureaux sur le secteur de Villeurbanne la Soie sur m², pour un montant de 49,7 millions d euros. L acquisition par BNP Paribas REIM d un immeuble de bureaux à St Priest d une surface de m², pour un montant de 45,6 millions d euros. > 40 M 4 Transactions Source : Sogelym Dixence

7 I 7 Perspectives 2015 Après trois années d espoirs déçus, on retiendra qu en 2014 la croissance sera probablement légèrement positive en France après 2 ans de stagnation. Aujourd hui, les espoirs se portent vers l année qui débute avec des perspectives qui restent très raisonnables entre 0,8 et 0,9% de croissance. En ce début d année, trois éléments positifs pourraient bien apporter du combustible à l activité française. Tout d abord la baisse de l euro face au dollar restaure les capacités d exportation de notre économie ; et cette baisse pourrait perdurer car les Etats-Unis, qui ont besoin de contrôler le rythme de croissance de leur économie laissent le cours de leur monnaie remonter. Ensuite, le cours du pétrole a fortement baissé, ce qui gomme le principal inconvénient de la baisse du cours de l euro sur les importations de pétrole. Enfin, le panorama économique global devrait être plus favorable avec un renforcement de la croissance aux Etats-Unis et en Grande-Bretagne, et une amélioration dans la zone Euro, résultant dans une demande internationale plus forte. Les freins à une franche reprise restent aujourd hui très franco-français avec un climat des affaires encore faible, une pression fiscale élevée et des marges des entreprises qui doivent être renforcées : 2015, année de convalescence à prévoir pour l économie nationale avant la consolidation en Marché locatif : optimisme de mise Le marché immobilier lyonnais est, depuis plus d une décennie, le premier marché régional français, que ce soit en termes de demande placée ou de volumes d investissements ne sera pas une année record, mais l optimisme reste tout de même de mise. JLL comptabilise plus de m² de grandes demandes sur l agglomération pour les années à venir, dont la moitié devrait vraisemblablement se concrétiser sur Côté offre, l écart se creuse entre les secteurs tertiaires recherchés et les secteurs dits «secondaires» etc. Cette tendance devrait se confirmer dans les prochains mois. En matière de livraisons, plus de mètres carrés de bureaux devraient sortir de terre sur l agglomération lyonnaise en La livraison la plus importante est celle de la «Tour Incity», à Part-Dieu avec ses m² de bureaux. Dans le contexte où la demande pour le neuf demeure soutenue et où l offre reste maîtrisée dans les secteurs tertiaires les plus recherchés, les valeurs locatives faciales sur des produits neufs devraient se maintenir. Qui plus est, l agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de développement tertiaire autour de grands projets urbains, complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation avec les attentes des utilisateurs. Marché de l investissement Dans un contexte de rendements faibles des OAT européennes et de fonds disponibles pour l investissement, le marché de l immobilier continuera à capter de nombreux capitaux. Lyon, en raison de sa taille et de l attractivité de ses taux de rendement restera bien placée pour capter cette demande. La performance à venir restera une fois de plus conditionnée par la disponibilité de l offre. Ce qui restera d autant plus vrai pour les investisseurs internationaux qui sont à la recherche d actifs de grande taille.

8 I 8 Bloc-notes ICC, ILAT et ILC : des indices en hausse Après avoir enregistré une baisse de près d 1% au 2 ème trimestre, l ICC enregistre une progression au 3 ème trimestre En effet, il a augmenté de 0,93% en glissement annuel pour atteindre points. En parallèle, l ILAT a également été publié, et pour la première fois cette année, il voit son rythme de croissance annuelle augmenter avec une progression de 0,43% sur un an. Ainsi, l indice s établit à 107,62 au 3 ème trimestre Pour terminer, concernant les baux de commerces, l ILC reste de nouveau stable à 108,52 au 3 ème trimestre Depuis plus d 1 an, l indice des loyers de commerces est resté dans une zone comprise entre 108,46 et 108,53 points. Comparaison de l évolution de l ICC, l ILAT et l ILC Source : INSEE

9 I 9 Lyon French Tech À l initiative du gouvernement, la French Tech est un mouvement national de mobilisation pour la croissance et le rayonnement des startups numériques françaises, visant à favoriser l émergence des futurs champions internationaux. Fort de la solidité de sa filière et de son poids économique avéré (4 000 entreprises numériques, emplois et 3,5 milliards d euros de chiffre d affaires), Lyon représente le 2ème pôle numérique français et accueille déjà de nombreux talents d ampleur nationale et internationale. Les acteurs de l écosystème lyonnais rassemblés sous la bannière Lyon French Tech se mobilisent en faveur de cette démarche. L ambition est de créer sur le territoire les conditions favorables à l émergence, la pérennisation et le développement de startups numériques. La secrétaire d Etat au Numérique vient d annoncer les villes ayant obtenu le label French Tech décerné aux écosystèmes de startups les plus dynamiques et les plus prometteurs. Lille, Lyon, Grenoble, Aix-Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes : ce sont les neuf métropoles ayant obtenu le label French Tech, décerné aux écosystèmes de startups «les plus dynamiques et les plus prometteurs» en région, afin de les rendre «identifiables à l international» et de constituer «l équipe de France» des écosystèmes numériques autour de la locomotive et capitale de facto de la French Tech, Paris. Ce label vise à distinguer les territoires les plus favorables au développement des startups, jeunes pousses du numérique mais aussi des biotech, cleantech et autres medtech, des métropoles porteuses d un écosystème numérique de niveau international et d un projet ambitieux et fédérateur de croissance de cet écosystème, avec une véritable stratégie de développement à 10 ans. Pour les premières villes labellisées, un nouvel audit sera conduit en 2015 avant une attribution du label pour une durée de trois ans. Les métropoles labellisées pourront utiliser la marque French Tech à l étranger afin de gagner en visibilité et bénéficier d «opérations d attractivité internationale», notamment lors de grands salons comme le CES (Consumer Electronics Show) de Las Vegas: un budget de 15 millions d euros, géré par l Agence française pour les investissements internationaux (AFII), y sera consacré. En outre, BpiFrance investira 200 millions d euros dans des programmes privés d «accélération» de startups, et ce principalement (à 80%) dans les métropoles French Tech. Tous les financements s inscrivent dans le Programme d Investissements d Avenir.

10 I 10 Lyon Confluence acte 2 La première phase du quartier Confluence à Lyon est réalisée à 80 %. Place désormais à la phase 2 toute aussi ambitieuse puisqu elle vise à la création de m2 de logements, bureaux et commerces. Aucun immeuble architecturalement décalé n est prévu comme ceux situés le long de la Saône. Cette partie du quartier de Confluence, même si elle se veut empreinte de modernité, affichera une architecture plus sage. Elle sera dotée de deux parkings de voitures et d équipements publics dont la future Maison de la Danse. Le projet urbain de la ZAC 2 a été conçu par l agence Herzog & de Meuron et le paysagiste Michel Desvigne. Sa morphologie a pour objectifs d accueillir une programmation mixte et équilibrée et de faciliter les circulations douces. C est pourquoi, au-delà de la conception du quartier du Marché et du «Champ», l aménagement de la ZAC 2 sera accompagné par la création de liens supplémentaires pour toujours mieux connecter La Confluence au reste de la ville. Depuis février 2014, le pont Raymond Barre prolonge le tramway jusqu au métro B, et à l avenir, celui des Girondins reliera Gerland à La Confluence. Enfin, la transversale, nouvel axe urbain réservé aux modes doux, enjambera Rhône et Saône. Le long de l esplanade François Miterrand, le futur programme Ynfluences Square, programme immobilier mixte à énergie positive sera composé de 8 bâtiments dont 2 bâtiments tertiaires. L immeuble FACTORY, par exemple, proposera plus de m² de bureaux et 510 m² de commerces. Source : Icade

11 I 11 Loi de finance, l immobilier n est pas oublié Le vote de la loi de finances rectificative 2014 et du projet de loi de finances 2015 n ont de nouveau pas oublié l immobilier. Deux nouvelles taxes sont créées en Ile-de-France pour financer les dépenses d investissement en transports (art 77 du PLF 2015) : 1. La première s applique aux parkings selon les mêmes critères que la Taxe Annuelle sur les bureaux, commerces et entrepôts. Les tarifs seront de 4,22 /m² pour la 1 ère circonscription, de 2,42 /m² pour la 2 ème circonscription et de 1,22 /m² pour la 3 ème circonscription. 2. Une taxe additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la cotisation foncière des entreprises est également créée. Son produit sera de 80 millions d euros et sera réparti proportionnellement aux recettes que les deux taxes ont respectivement procuré l année précédente. Le projet de loi de finances 2015 entérine définitivement la hausse de 0,70% de la Taxe de Publicité Foncière (art 116 du PLF 2015). Alors que l autorisation donnée aux Conseil Généraux d augmenter la TPF avait une fin programmée en 2016, la nouvelle loi de finances fait tout bonnement disparaître cette échéance. Le taux normal demeure bien à 3,80% mais la modification du 2 ème alinéa de l article 1594-D du Code Général des Impôts permet désormais aux Conseil Généraux d augmenter le taux à 4,50% sans limite de temps. La loi de finances rectificative 2014 (art 46) acte par ailleurs une hausse de 50% de la taxe sur les commerces de détail ayant une surface de vente supérieure à m². On retiendra toutefois une évolution positive qui concerne la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France. En effet, les députés sont revenus sur certaines dispositions de la réforme de 2011 dans la loi de finances rectificative pour L exonération de redevance est de nouveau applicable aux opérations de reconstruction (art 45 de la LFR 2014). Alors que la loi de 2011 avait prévu la disparition de l exonération de la redevance pour les opérations de reconstruction à partir du 1 er janvier 2014 (art L520-8 du code de l Urbanisme), la loi de finances rectificative revient sur cette disposition et complète l article actuel (en rouge) «Les opérations de reconstruction d un immeuble pour lesquelles le permis de construire est délivré avant le 1 er janvier 2014 ou pour lesquels l avis de mise en recouvrement prévu à l article L520-2 est émis à compter du 1 er décembre 2014, ne sont assujetties à la redevance qu à raison des mètres carrés de surface utile de plancher qui excèdent la surface de construction de l immeuble avant reconstruction». 2. Les conditions de lissage de la hausse de la redevance pour les bureaux sont simplifiées avec un seul abattement d un tiers (art 27 de la LFR 2014) ; 3. Le barème de la redevance pour les locaux de stockage est ramené pour toute l Ile-de-France au tarif de la 3 ème circonscription à 14,03 /m² (art 27 de la LFR 2014). Le vote de la loi de finances 2015 et de la loi de finances rectificative 2014 est intervenu à peine quelques jours après la signature par Bercy d une «Charte de non rétroactivité fiscale» par laquelle l Etat s engage à ne pas modifier, par exemple, l impôt sur les sociétés payé l an prochain sur les bénéfices réalisés en Si ce document n a pas de valeur juridique, espérons que cette bonne volonté affichée s applique également à l immobilier à l avenir.

12 I 12 Paris 40-42, rue La Boétie Paris T : F : La Défense «Coeur Défense» esplanade Charles de Gaulle Paris La Défense Cedex T : F : Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP Le Plessis-Robinson T : F : Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis T : F : Lyon 55, avenue Foch Lyon T : F : Marseille 2, place Sadi-Carnot Marseille T : F : Magali Pousson Consultante Etudes & Recherche - Lyon T : magali.pousson@eu.jll.com Virginie Houzé MRICS Directeur Etudes & Recherche Etudes & Recherche Paris T : virginie.houze@eu.jll.com Laurent Vallas Directeur JLL Lyon T : laurent.vallas@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.