DÉMONTER LE MYTHE : CAPACITÉ DES LOCATAIRES DE TORONTO, D EDMONTON ET DE VANCOUVER DE DEVENIR PROPRIÉTAIRES

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1 DÉMONTER LE MYTHE : CAPACITÉ DES LOCATAIRES DE TORONTO, D EDMONTON ET DE VANCOUVER DE DEVENIR PROPRIÉTAIRES JUILLET 2011

2 SOMMAIRE Dans le secteur du placement immobilier tout comme dans la société en général, au moins deux mythes perdurent au sujet des locataires : 1. Tous les locataires aspirent à devenir propriétaires 2. La plupart des locataires ne peuvent pas se permettre d acheter une maison Ces deux énoncés sont faux. Les données recueillies en vue de la rédaction du présent rapport montrent qu un pourcentage substantiel de locataires de, d et de pourraient acquérir un domicile dans la région métropolitaine où ils habitent (au cœur de la ville ou en banlieue). Tableau 1 Pourcentage de locataires qui auraient pu acquérir une propriété dans la région métropolitaine où ils habitaient en % 50% 58% Contrairement à plusieurs études qui utilisent le revenu médian de tous les ménages et le prix médian de toutes les maisons vendues pour déterminer l abordabilité de l accession à la propriété, le présent rapport tient compte du revenu des ménages locataires et des données relatives aux ventes réelles du produit de choix des accédants à la propriété, soit l appartement en copropriété. Une part importante des ménages qui disposent d un revenu suffisant pour devenir propriétaires sont tout de même locataires. Cela laisse présumer que l achat d un domicile ne constitue probablement pas une priorité pour eux. La location leur permet peut-être de répondre à d autres besoins personnels ou liés à leur style de vie, lesquels ne sont pas nécessairement très bien compris par les propriétaires d immeubles d appartements. Le choix des locataires peut s expliquer comme suit, notamment : Les locataires décident parfois de louer dans un lieu en particulier (où ils n ont pas les moyens d acheter) plutôt que d être propriétaires ailleurs dans la région Rôle de la réglementation des loyers Dans les régions où les loyers sont fortement réglementés, certains locataires qui habitent le même appartement depuis plusieurs années peuvent également y demeurer parce qu ils profitent ainsi d un loyer mensuel peu élevé. S ils déménageaient que ce soit pour louer ou pour acheter cela leur coûterait beaucoup plus cher par mois pour se loger. 2 Démonter Le Mythe : Capacité Des Locataires de, D et de de Devenir Propriétaires

3 Les locataires peuvent choisir de consacrer moins de temps à leurs déplacements en louant un appartement (les statistiques montrent que le trajet quotidien des locataires est plus court) La location permet à certains d épargner, que ce soit pour accumuler un acompte, acquitter des dettes ou effectuer, à leur guise, des dépenses non essentielles Les locataires peuvent apprécier le fait qu un appartement loué exige peu d entretien et offre beaucoup de souplesse il suffit de payer le loyer et quelqu un d autre s assure de l entretien de l immeuble et de l appartement; de plus, en cas de changement d emploi, il est facile de déménager Il est important de comprendre ce qui pousse les particuliers à revenu moyen et élevé à louer ou à acheter pour élaborer une stratégie de gestion et de placement immobiliers. PORTÉE Les investisseurs, les promoteurs et les autres acteurs qui participent à la conception et à l entretien des logements locatifs ont tendance à considérer que tous les locataires font partie de la même catégorie, c est-à-dire celle des gens qui ne sont pas capables d acheter ou qui ne sont pas prêts à le faire, dans le cas des nouveaux arrivants dans la ville. La nouvelle recherche réalisée par Conseillers immobiliers GWL inc. (CIGWL) suggère que la décision des locataires est fondée sur des motivations plus complexes. Pour être fructueuse, une stratégie de gestion d immeubles d appartements, en particulier dans le secteur des propriétés récentes et à loyer élevé, doit toujours tenir compte du fait que les locataires ont le choix. Ainsi, les propriétaires d appartements et les promoteurs immobiliers doivent s assurer que leurs immeubles sont attrayants pour les locataires, maintenant et à l avenir. Une recherche effectuée précédemment par CIGWL, comprenant un sondage Harris/Décima réalisé auprès de personnes en novembre 2009, a révélé l importance relative pour les locataires d habiter à proximité des bassins d emploi, des transports et des commodités. Un immeuble situé dans un tel emplacement attirera et retiendra probablement davantage les locataires qui sont capables de payer un loyer supérieur pour être proches de tout ce dont ils ont besoin et prêts à le faire. Nombre de ces emplacements comptent des appartements en copropriété, mais la location permet souvent d y vivre pour moins cher par mois, quelquefois beaucoup moins cher. Démonter Le Mythe : Capacité Des Locataires de, D et de de Devenir Propriétaires 3

4 MÉTHODOLOGIE CALCULER L ABORDABILITÉ DE L ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ POUR LES LOCATAIRES Le rapport habituel de comparaison des prix médians au revenu médian ne fonctionne pas L utilisation du prix médian des maisons et du revenu médian des ménages d une ville ou d une région métropolitaine donnée ne fournit pas beaucoup d information sur l abordabilité de l accession à la propriété pour les locataires (même si ce rapport est largement utilisé pour évaluer l abordabilité). Comme l a révélé et expliqué la société de conseil Urban Futures, le prix médian de vente est dévié par le pourcentage élevé de maisons qui sont achetées par des ménages qui sont déjà propriétaires et qui ont recours à leur avoir net. Par conséquent, le prix de ces maisons n est pas pertinent pour les accédants à la propriété potentiels qui sont actuellement locataires. De plus, le revenu médian des ménages est assez peu utile puisqu il englobe le revenu de propriétaires et de locataires, de même que d étudiants ou d autres personnes qui vivent avec leurs parents pas seulement celui des locataires. Une meilleure approche Pour comprendre la capacité des locataires d accéder à la propriété et les possibilités qui s offrent à eux, et pour savoir si ces données se sont améliorées ou détériorées au cours des dernières années, CIGWL a fait appel à Urban Futures qui a examiné la question. Urban Futures s est servi du revenu réel des ménages qui louent leur logement et du prix réel de vente des propriétés habituellement choisies par les accédants soit les appartements en copropriété dans les régions métropolitaines de, de et d. Cela a permis d obtenir une perspective plus significative quant à l abordabilité de l accession à la propriété pour les locataires. Analyse du prix de vente des appartements en copropriété Les appartements en copropriété sont un des produits de choix des accédants dans les grandes villes canadiennes, ce qui en fait évidemment le type de produit à prendre en considération pour établir l abordabilité de l accession à la propriété. Urban Futures a obtenu les données concernant le prix de vente de la chambre d immeuble de et d, et de la société Landcor Data Corporation pour. Urban Futures a ensuite divisé en déciles (dixièmes) les prix de vente des appartements en copropriété pour chaque ville en Par exemple, 10 % des appartements en copropriété vendus dans la région métropolitaine de ont coûté moins de $. On peut donc se demander quel est le pourcentage de locataires qui pourraient se permettre d acheter une maison de $ ou moins. La réponse est 50 %, compte tenu du revenu des ménages qui sont locataires. 4 Calcul du revenu des ménages locataires Urban Futures a commencé par se servir des résultats du recensement de 2006 relativement au revenu dans les régions métropolitaines de, de et d ; le recensement permet de distinguer les ménages qui sont locataires de ceux qui sont propriétaires. Le revenu de 2006 a été majoré en fonction de l Enquête sur la population active mensuelle, qui présente un taux de rémunération hebdomadaire moyen, pour correspondre à la situation en En se fondant sur le pourcentage de différence de rémunération de 2006 à 2010, Urban Futures a estimé la variation de revenu des locataires. 1 Pour des exemples d utilisation des prix et revenus médians pour calculer l abordabilité, voir les données de Recherche économique RBC (2011), de la Cité de (2011) et d Hulchanski (2006). Démonter Le Mythe : Capacité Des Locataires de, D et de de Devenir Propriétaires

5 Estimation de la capacité à acheter une maison à partir du revenu Ensuite, Urban Futures a calculé le revenu nécessaire pour acquérir une propriété dont le prix se situe dans le décile (dixième) le moins élevé pour tous les appartements en copropriété vendus, en se fondant sur les hypothèses suivantes. Tableau 2 Paramètres du prêt hypothécaire Variable Amortissement brut de la dette Quotité de financement Acompte Amortissement (années) Taux d intérêt fixe pendant 5 ans Valeur 27% 90% 10% % Amortissement brut de la dette: L analyse présume que 27 % du revenu des ménages est alloué aux paiements hypothécaires ordinaires. Quotité de financement et acompte: Les locataires versent un acompte correspondant à 10% de la valeur de la propriété qu ils souhaitent acquérir, ce qui représente une quotité de financement de 90 %. Amortissement: Les acheteurs acquittent leur prêt hypothécaire sur une période de 30 ans. Taux d intérêt: Un taux d intérêt hypothécaire fixe de 5,65 % pendant cinq ans est utilisé dans l analyse pour 2010 (un taux de 6,64 % a été utilisé pour 2006). Prenez note que les hypothèses ci-dessus pourraient être considérées comme plutôt prudentes. Les banques offrent souvent des prêts correspondant à un amortissement brut de la dette pouvant atteindre 40 % et un bon négociateur peut probablement obtenir un taux d intérêt inférieur à celui indiqué ou choisir un prêt hypothécaire à taux variable. Cela dit, certains locataires peuvent avoir d autres dettes à rembourser comme un prêt étudiant. Les hypothèses sont un moyen adéquat, mais simplifié d estimer le revenu nécessaire pour être propriétaire de son domicile. Mesure du changement en matière d abordabilité Urban Futures a également eu recours à la même méthodologie ainsi qu aux hypothèses précitées pour calculer les possibilités d accès à la propriété en 2006, sauf pour le taux hypothécaire, qui était de 6,64 % à ce moment-là. Fait à noter, l abordabilité de l accession à la propriété s est améliorée pour les locataires de, et pour ceux de et d elle n a que quelque peu diminué (voir le tableau 3). 5 Démonter Le Mythe : Capacité Des Locataires de, D et de de Devenir Propriétaires

6 Tableau 3 Sommaire de l abordabilité de l accession à la propriété pour les locataires Région Premier décile du prix de vente des appartements en copropriété Ménages locataires qui ont les moyens d acheter Premier décile du prix de vente des appartements en copropriété Ménages locataires qui ont les moyens d acheter <$213,900 37% <$161,000 40% <$152,500 58% <$105,000 63% <$165,300 50% <$142,400 46% Avertissements: Les calculs effectués donnent une perspective statistique différente quant aux options des locataires. Évidemment, ce ne sont pas tous les ménages locataires ayant un revenu élevé qui pourraient obtenir un prêt hypothécaire, pour différentes raisons. Certains ont peut-être une mauvaise cote de crédit en raison de cartes de crédit impayées ou d autres choix financiers. Le ménage pourrait également être composé d un ou deux nouveaux immigrants qui ne sont pas admissibles à un prêt hypothécaire tant qu ils n ont pas obtenu leur résidence permanente (ou la citoyenneté). Un membre du ménage a peut-être récemment déclaré faillite. Tableau 4 Région métropolitaine Revenu annuel du ménage nécessaire pour acheter une maison bon marché (2010) 38,585 $ 49,563 $ 35,563 $ Certains acheteurs potentiels pourraient également avoir un revenu légèrement moins élevé que les seuils indiqués au tableau 4, mais disposer d économies ou d un héritage leur permettant de verser un acompte plus important. L objectif du présent rapport ne consiste pas à déterminer le nombre exact de locataires en mesure de devenir propriétaires, mais à montrer que la location constitue souvent un choix, et ce, bien plus fréquemment qu on le présume. Comprendre la situation du marché de la location en milieu urbain sous cet angle a des répercussions considérables sur la stratégie de placement (ainsi que sur la politique du logement). Démonter Le Mythe : Capacité Des Locataires de, D et de de Devenir Propriétaires 6

7 LISTE DE BUREAUXS 650 West Georgia Street Suite 3000, BC V6B 4N7 Tel: Fax: Calgary 700 9th Ave SW Suite 2700 Calgary, AB T2P 3V4 Tel: Fax: Commerce Place nd Street Suite 208, AB T5J 4G8 Tel: Fax: Winnipeg 433 Main Street Suite 800 Winnipeg, MB R3B 1B3 Tel: Fax: Corporate Office 330 University Avenue Suite 300, ON M5G 1R8 Tel: Fax: Yonge Street Suite 300, ON M5E 1G4 Tel: Fax: Mississauga Sussex Centre 90 Burnhamthorpe Rd. W Suite 500 Mississauga, ON L5B 3C3 Tel: Fax: Markham Trillium Executive Centre 675 Cochrane Drive Suite 101, West Tower Markham, ON L3R 1B8 Tel: Fax: Ottawa 255 Albert Street Suite 502 Ottawa, ON K1P 6A9 Tel: Fax: Montreal 2001 University Street Suite 1820 Montreal, PQ H3A 2A6 Tel: Fax: Halifax Purdy s Wharf Upper Water Street Halifax, NS B3J 3N3 Tel: Fax: (Multi-Residential) 200 University Avenue 9th Floor, ON M5H 3C9 Tel: Fax: Questions, comments or additional information: Wendy Waters, Ph.D. Director Portfolio Analysis & Research Services wendy.waters@gwlra.com GWL Realty Advisors Inc. Amy Vandervelde Manager Portfolio Analysis & Research Services amy.vandervelde@gwlra.com GWL Realty Advisors Inc. Please direct all media inquires to: Michele Walkau Vice President, Corporate Resources GWL Realty Advisors Inc michele.walkau@gwlra.com