Rapport d activité 2014

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1 Rapport d activité

2 Sommaire Contexte immobilier 3 L année 2014 en quelques chiffres 4 Origine de la demande Composition familiale Type d hébergement au moment de la demande Situation professionnelle 9 Age Secteurs d activités Ressources 10 Types d appartements Secteurs géographiques Loyers Répartition des bailleurs 13 Les garanties 14 Plafonds de ressources Réactivité 15 La caution solidaire 15 Actions de communication 16 2

3 Le mot du Président L année 2014 s est déroulée dans la continuité des années précédentes avec une équipe inchangée. Toutefois les résultats sont en légère baisse, conséquence principalement des effets de la loi DUFLOT. Sa discussion au parlement au 2ème trimestre 2014 a conduit à un attentisme des bailleurs pendant quelques mois, déprimant le marché de la location du parc privé. Ce marché s effrite par ailleurs avec la diminution de la demande solvable et malgré une stagnation constatée du niveau des loyers. Si le plafonnement réglementé des loyers a peu d impact sur Lyon, le plafonnement des honoraires des régies a permis à certaines d augmenter considérablement le prix de leurs prestations. Ceci est sensible surtout sur les moyens et grands logements. Notre public évolue peu, principalement des primo-locataires, majoritairement des jeunes. L équilibre est souvent difficile à trouver entre un salaire de première embauche, un emploi souvent à durée limitée et la solidité financière recherchée par les bailleurs. Les garanties institutionnelles ne concernent que moins de la moitié des baux signés! On continue à constater un turn over important dans ce public dont la durée de location est bien inférieure à celle constatée par les observatoires. La création de la METROPOLE nous a conduits à nous rapprocher à plusieurs reprises des collectivités locales pour élaborer le budget Compte tenu de nos résultats nous avons reçu des assurances sur le maintien des subventions sans que nos partenaires puissent s engager sur le délai de décision et de versement. Nous devrions rencontrer prochainement le nouveau vice-président chargé du logement. Les résultats financiers, malgré la hausse de la masse salariale compensée partiellement par quelques économies, sont corrects. Je remercie l équipe des salariées toujours enthousiastes, attentives et réceptives aux changements de tous ordres et le conseil d administration pour sa confiance et ses conseils. Bernard PIN, Président de l ALSR 3

4 Contexte mobilier En 2014 le parc privé a continué de jouer un rôle essentiel dans l accueil des ménages modestes qui ne parviennent pas à accéder au parc locatif social, compte tenu de la forte demande et d une faible rotation du parc. Ainsi dans un contexte locatif toujours tendu, l Agence Locative a réussi à maintenir son activité malgré un début d année difficile. En effet, la mise en place de la loi DUFLOT a certainement contribué au ralentissement de l activité immobilière au 2 ème trimestre De nombreux propriétaires inquiets de la mise en place de nouvelles mesures ont préféré garder leurs logements vacants ou durcir leurs conditions d accès, ce qui a largement pénalisé les candidats précaires qu accompagne l agence. Finalement la loi DUFLOT n est aujourd hui que partiellement mise en place. Seuls quelques décrets sont appliqués : Encadrement des loyers Depuis le 1er août 2012 le décret précise qu'à la relocation et au renouvellement du bail dans les zones considérées comme tendues, les propriétaires ne pourront pas revaloriser le loyer de leur bien au-delà de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Depuis la mise en place de ce décret 13 ménages ont pu bénéficier de logements qui reviennent à la location à des loyers très attractifs. La réduction du préavis ramené à 1 mois en zone tendue, ce qui va grandement faciliter la mobilité des familles aux faibles ressources. La GUL quand à elle, ne sera pas mise en place, mais devrait être remplacée par la «caution solidaire» (page 12). Cependant nous constatons les effets pervers de cette reforme qui avait pour objectif d encadrer les frais d accès au logement. Ainsi la loi plafonne les honoraires à 10 par m² et 3 pour les états des lieux. 4

5 Nous avons pu constater qu un grand nombre des professionnels de l immobilier à Lyon pratiquent le tarif maximum. Aujourd hui à partir de la location d un logement de 40 m² les honoraires sont supérieurs au loyer hors charges. Ce qui était rarement le cas auparavant. Seuls les honoraires des petites surfaces ont été diminués presque de moitié. Cette mesure a surtout été bénéfique pour la région parisienne, mais cela a entrainé sur Lyon une augmentation des frais d agence pour les grandes surfaces. Exemples : Pour un T2 de 50 m², loyer 550 hors charges. Auparavant les honoraires ne dépassaient pas 550, désormais les agences peuvent légalement facturer jusqu à 650! Pour un T3 de 65m², loyer 650 hors charges les honoraires vont jusqu à 845! Ce qui représente 130% du loyer. Ces tarifs élevés freinent considérablement l accès au parc privé des familles modestes. 5

6 L année 2014 en quelques chiffres Cette baisse d activité s explique : Plus de 1440 ménages ont pris contact avec l agence, soit 120 contacts par mois (téléphone, mail, contact direct au bureau). 405 dossiers enregistrés, soit 34 dossiers par mois, ce qui est équivalent à ménages relogés par notre intermédiaire soit une baisse de 39 baux par apport à Tout d abord, par la mise en place de la loi DUFLOT qui a généré beaucoup d inquiétudes auprés des propriétaires freinant ainsi l activité immobilière, et l asence d une salariée durant cette même période. (L agence compte 2 salariés : 1ETP et 0.8 ETP) Durant le 2 ème semestre l activité à repris sont rythme normal et l année 2014 s est terminée sans que le retard ne soit rattrapé. 23 agences immobilières privées ont été mobilisées 15 particuliers 2 associations 6

7 Origine de la demande 24 % sont orientés par les associations d aide au logement 44 % Bouche à oreille 20 % sont orientés par les MDR, CCAS, Mairie. 9 % sont orientés par le site internet, les plaquettes, le panneau extérieur. D é j à 4 La situation économique et sociale des pays d Europe poussent de plus 7 en plus de personnes 5 à quitter leur pays pour venir tenter leur chance en France. A noter de f plus en plus de migrants d Europe du sud (Espagne, Italie, Portugal) déjà g originaires de pays étrangers. Avec la crise h économique, ces étrangers g qui travaillent souvent dans le bâtiment et le transport se voient f contraints de migrer vers les pays les moins touchés par le chômage. h jf g L agence à reçu en jf2014 une quarantaine de candidats italiens, espagnols et portugais. s g Nous sommes également h régulièrement contactés par des chômeurs de longue durée qui souhaitent f s installer à Lyon pour donner plus de chance à leur recherche emploi. g Cependant sans contrat de travail signé nous ne h pouvons les accompagner. f La seule solution pour eux est de venir s installer à Lyon en r étant hébergés à l hôtel ou chez des tiers, trouver un emploi pour ensuite e pourvoir accéder à un logement autonome. l o 3 s d f d g f r 3 % déjà relogés 7

8 Composition familiale 44 %. 18% des familles monoparentales 44 % 42 % Des ménages sont des personnes seules.. 18% des couples avec enfants 17 % des couples sans enfants. 5 % colocation L évolution des modes de vie et le recul du modèle familial traditionnel engendrent une évolution de la demande qui est plus complexe à gérer. A l agence nous recevons une demande de plus en plus forte de familles monoparentales et rencontrons de grandes difficultés pour faire aboutir leurs dossiers. Notamment pour les papas qui bien souvent n obtiennent qu un droit de visite de leurs enfants. Ainsi, une fois la pension alimentaire déduite de leurs revenus déjà faibles, l accès à un T3 ou à un T2 devient impossible sur le parc privé. Seul le parc social peut leur apporter une solution, mais qui mettra du temps à aboutir. 8

9 Type d hébergement au moment de la demande 30% des demandeurs sont hébergés chez une tierce personne, 29% sont locataires du parc privé mais dans une situation peu tenable (surpeuplement, logement indécent, vente), 17% sont hébergés par un parent, 10% en foyer, 9% sont locataires du parc public mais dans des conditions inadaptées (surpeuplement, insécurité), 4% sont en situation d urgence (hébergement d urgence ou à la rue). Le 1% restant sont propriétaires mais n arrivent plus à assumer leurs charges, souvent lors d une séparation. Situation professionnelle 1% des ménages sont au chômage 62 % CDI ou fonctionnaires 1% des ménages sont des retraités 3% des ménages sont auto entrepreneurs 7% des ménages bénéficiaires de l AAH, invalidité 9% des ménages sont intérimaires 16% des ménages sont en CDD 9

10 Age L Agence Locative continue de loger majoritairement des jeunes de moins de 30 ans, 59 en 2014 soit 52%. 46% des ménages ont entre 31 et 59 ans 2% des ménages ont 60 ans et plus. Secteurs d activité L agence locative continue de recevoir et de reloger des salariés exerçant les emplois les plus précaires (emploi à temps partiel, horaires décalés ou décousus, faible rémunération ). 12 % Métiers du bâtiment 10 % Agent d entretien 15 % Hôtellerie, restauration 10% Gestion, administration 8 % Agents de sécurité, médiation 7 % Ouvriers 7 % Auxiliaires de vie, garde d enfants 5 % Transport, logistique 10

11 Ressources 44 % des ménages relogés perçoivent moins de 1500 par mois. Les ménages qui perçoivent plus de 1500 sont presque exclusivement des salariés intérimaires, des couples ou des familles monoparentales qui touchent des prestations CAF et ou des pensions alimentaires. 84% des moins de 30 ans gagnent moins de 1500, et 52% d entre eux gagnent moins de 950 par mois. Types d appartements 55 % des locations réalisées sur des petits logements : studio, T1, T2. La location de T3 est constante : 34 ménages 10% des ménages sont relogés sur des grands logements 11

12 Secteurs géographiques En 2014 comme en 2013 Villeurbanne reste le secteur ou l agence locative a relogé le plus grand nombre de ménages (18%). Comme en 2013, 17% des ménages ont été relogés dans la 1 ère couronne lyonnaise, l aménagement des transports facilitant l accès du domicile au lieu de travail. Locations à Lyon par arrondissements : 7% de ménages relogés 3% de ménages relogés 2% de ménages relogés 1 % de ménages relogés 10.5 % de ménages relogés 11.5% de ménages relogés 6% de ménages relogés 7% de ménages relogés 10% de ménages relogés 12

13 Loyers Le prix au m² des loyers mobilisés par l Agence Locative est relativement stable par rapport à Prix au m² Selon les derniers chiffres de l'observatoire Clameur, Lyon a connu en 2014 une hausse des loyers de 1,8%. Villeurbanne, de son côté, affiche une augmentation encore plus importante à + 4%. Sur l'ensemble du territoire, la tendance est légèrement à la hausse (1,1%) alors que les loyers diminuent dans 30% des villes de plus de habitants. La plus forte baisse a été enregistrée à Saint-Etienne (-4,7%). Marché locatif morose : L observatoire Clameur pointe également un taux de déménagement très faible (23,8%), conséquence directe de la montée du chômage et des incertitudes pesant sur le pouvoir d achat. Conséquence : les locataires conservent leur logement, diminuant ainsi le nombre d appartements remis sur le marché de la location. 13

14 Répartition des bailleurs 25% ménages relogés sur le parc privé des bailleurs sociaux 59 % Régies privées 13% ménages relogés avec des particuliers 3 % ménages relogés sur le parc social Les garanties 24.5% des ménages ont présenté un garant physique 15% des ménages ont bénéficié de la garantie LOCA PASS 29% Sans aucune garantie 11.5% des ménages ont bénéficié de la GLI 8 % des ménages ont bénéficié de la garantie ACAL 3 % des ménages ont bénéficié de la GRL 2 % des ménages ont bénéficié de l assurance MACIF 1 % Garantie Bancaire 1 % FASTT 14

15 Plafonds de ressources 61 ménages éligibles aux conditions d attribution des logements «PLAI» des bailleurs sociaux ont pu accéder à un logement sur le parc privé. 27 % PLUS 66% PLAI 7 % PLS Réactivité 12% 2 mois 76% Moins d 1 mois 12 % + 3mois Le point fort de l agence reste sa réactivité, 80 ménages ont été relogés en moins d un mois dont 36 en 2 semaines. 15

16 La caution solidaire Le ministère du Logement voudrait supprimer le projet de la garantie universelle des loyers (GUL) mesure phare de la loi «accès au logement et urbanisme rénové» «ALUR» de Cécile DUFLOT et la garantie des risques locatifs (GRL) pour la remplacer par une caution solidaire applicable dès septembre Dans le cadre de l effort d accompagnement du parcours résidentiel et professionnel des salariés, en particulier des jeunes actifs, la convention prévoit un «nouveau dispositif de sécurisation locative», en remplacement de la GUL et de la garantie des risques locatifs (GRL), dispositif destiné à faciliter l accès au logement des locataires en situation précaire et financé par l'etat et les assureurs. Concrètement, la nouvelle caution solidaire, dont l entrée en vigueur est prévue «au plus tard au 1er janvier 2016», s adressera à un public plus ciblé : les jeunes de moins de 30 ans, les précaires (CDD, intérim et apprentissage) ainsi que les salariés en CDI, uniquement durant la période d essai. Quant au financement, le dispositif sera supporté par les fonds du «1% Logement» (Action Logement) et le redéploiement des ressources affectées aujourd hui à la GRL (environ 70 M ), pour un coût total estimé de près de 120 M par an. A noter que l Etat n exclut pas un «élargissement ultérieur» du dispositif aux personnes en recherche d emploi effectuant une mobilité géographique. 16

17 Actions de communication Il a été décidé et approuvé en Assemblée Générale de modifier le nom de l association. Ainsi le S de Sociale à été changé au profit de Solidaire. Cette modification permet moins de discrimination de la part des Bailleurs, est moins stigmatisante pour les demandeurs et évite toute confusion avec le parc social. Le logo et la plaquette de l agence ont également été modernisés. 17

18 L Agence a participé pour la 5ème année consécutive au 6 ème Salon du Logement des Jeunes, organisé par le CLLAJ de Lyon et la mission locale de Vénissieux qui a rassemblé cette année 1000 visiteurs. Cet événement annuel est devenu incontournable au fil des années, il permet de rassembler un grand nombre d acteurs œuvrant dans le domaine du logement. C est une journée d échange importante à la fois avec les jeunes mais également avec les partenaires. Nous avons effectué plusieurs interventions au CLLAJ lors d «Ateliers logements» organisés pour les jeunes de moins de 30 ans. Nous apparaissons pour la 3 ème consécutive dans le magazine lyonnais «Le petit paumé» ainsi que sur leur site internet : une page entière nous y est consacrée. 18

19 Agence Locative Solidaire du Rhône 250, rue de Créqui Lyon