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1 I Définitions et principes de procédure généraux Valeur marchande Autres valeurs immobilières Valeur de nantissement Valeur de continuation Valeur d assurance Valeur de jouissance (Value in Use) Valeur de jouissance alternative (Alternative Use Value) Valeur de rendement agricole Valeur affective Valeur de liquidation Valeur fiscale Valeur de vente forcée Objets évalués Immeubles (art. 655 du Code civil suisse) Biens-fonds Droits distincts et permanents Mines Parts de copropriété d immeubles / propriété par étages Droits de jouissance liés à un immeuble Choses liées à un immeuble Constructions mobilières Constructions durables sur fonds d autrui Parties intégrantes et accessoires Parties intégrantes Accessoires Distinction entre bâtiment et mobilier Droits et charges Servitudes Servitudes foncières Servitudes personnelles Droits distincts et permanents Annotations Mentions Charges foncières Subventions Plan de l estimation Déroulement de l estimation Formulation du mandat Mandat Date déterminante de l estimation Honoraires Rapport d estimation Bases de l estimation USECE + CSE/SVIT

2 4.4.1 Extrait du registre foncier Bases légales relatives aux constructions Plans divers Rapports de location Valeurs de l assurance immobilière Visite de l objet Inventaire des sites contaminés Carte des dangers Objets à protéger Copropriété / propriété par étage Droit de superficie Autres bases d évaluation Description générale de l objet Description de la parcelle Description du bâtiment Evaluation Evaluation et commentaire final Responsabilité de l expert Responsabilité contractuelle Validité juridique du registre foncier Validité négative du registre foncier (art. 971 al. 1 CCS) Force obligatoire positive du registre foncier (art. 970 al. 4 CCS) Devoir de diligence / responsabilité Règles de déontologie II Méthodes d'évaluation Méthode de détermination de la valeur dans la pratique d évaluation Choix de la méthode Aperçu des méthodes d estimation immobilière les plus courantes Caractéristiques des diverses méthodes d estimation Estimation de biens immobiliers selon les normes comptables Genres d objets Motif d acquisition de biens immobiliers Durée d utilisation restante Aperçu des méthodes d évaluation de la valeur et des types d objets Procédés d estimation spéciaux Expropriation Expertise judiciaire Méthode des valeurs comparatives Principes de la méthode des valeurs comparatives Champs d application Obtention de la valeur marchande à partir de la valeur comparative Exemple de calcul pour la méthode des valeurs comparatives directe Méthode de la valeur réelle Principes de la méthode de la valeur réelle USECE + CSE/SVIT 2012

3 3.1.1 Terrain (eccc-bât A, CCC 0) Travaux préparatoires (eccc-bât B, CCC 1) Bâtiment (eccc-bât C-G, CCC 2) Installations spécifiques / Équipements d exploitation (eccc-bât H, CCC 3) Abords de bâtiments, aménagements extérieurs (eccc-bât I, CCC 4) Frais secondaires à la réalisation (eccc-bât W, CCC 5) Champs d application Dépréciation Obtention de la valeur marchande à partir de la valeur réelle Exemple de calcul Notation de la valeur réelle (Méthode de la notation) Principes de la méthode de la notation Champs d application Méthode de la valeur de rendement Principes de la méthode de la valeur de rendement La valeur locative Critères de calcul Les frais d administration Provisions 0,2 % - 1,0 % ou 4 % - 15 % La valeur locative nette Le taux d intérêt de base Champs d application Dépréciation Obtention de la valeur marchande à partir de la valeur de rendement Capitalisation du rendement (méthode classique) Exemples de calcule Méthode de la valeur actuelle Principes de la méthode de la valeur actuelle L horizon économique (Horizon de planification) La période d observation Les frais d administration Frais pour rénovations cycliques Exemples de calcule Méthode du Discounted Cash Flow Principes de la méthode DCF Champs d application Références Inflation Taux d escompte Exemples de calcul Dérivé de la valeur immobilière Méthode de la valeur mixte Principes de la méthode de la valeur mixte Champs d application Déduction de la valeur marchande à partir de la valeur mixte USECE + CSE/SVIT

4 5.3.1 Influences sur le coefficient de pondération Objets avec une durée d utilisation restante courte Objets transformés ou rénovés Taux de vacance Défaut d entretien Exemple de calcul Autres méthodes de calcul de la valeur Détermination de la valeur du terrain à l aide de la méthode de la valeur résiduelle Détermination de la valeur du terrain à l aide de la méthode des classes de situation Principes de la méthode des classes de situation Champs d application Méthodes auxiliaires pour le calcul de la valeur du terrain Dépréciation Dépréciation de 1 er type Dépréciation de 2 e type Dépréciation linéaire (courbe proportionnelle) Dépréciation selon Ross (courbe progressive) Dépréciation selon Vogels (courbe progressive et dégressive ) Méthode de dépréciation mathématique financière (courbe dégressive/progressive) Aperçu des différents procédés de dépréciation de 2 e type Dépréciation via le taux de capitalisation Dépréciation des frais secondaires (eccc-bât 2009 W / CCC 5) Détermination de l âge des constructions architecturales Détermination de l âge extrapolée par groupe de composants pondérés Détermination de l âge extrapolée par groupe de composants Détermination de l âge différencié par composant III Autres aspects influençant la valeur Détermination de la valeur des droits et charges Droit de passage Restriction de construction Report d'utilisation Usufruit Droit d habitation Droit de superficie Valeur marchande du droit de superficie exercé (constructions achevées) Valeur marchande du fonds grevé d un droit de superficie Cas spéciaux de droit de superficie Dépréciation en raison de bien-fonds présentant des défauts Défauts d origine géologique Contaminations Dangers naturels Autres aspects déterminants pour la valeur Aspects de durabilité spécifiques aux questions énergétiques USECE + CSE/SVIT 2012

5 3.2 Profit temporaire moindre ou supplémentaire Émissions spéciales Matériaux et substances nocifs pour la santé IV Aspects spécifiques à l'objet Bien-fonds non bâtis Maisons individuelles Propriétés par étages Bases légales Évaluation Fonds de rénovation Vérification des quotes-parts Logements locatifs Bâtiments commerciaux et bâtiments artisanaux Hôtellerie et restauration Instructions relatives à l estimation Autres valeurs et méthodes Valeur de nantissement SCH Valeur de nantissement des banques Forces hydrauliques Détermination de la valeur marchande avec la méthode de notation Détermination de la valeur marchande avec la méthode de la valeur actuelle Approvisionnement en eau Bâtiments publics Instructions pour la détermination de la valeur selon des méthodes courantes Détermination de la valeur selon la méthode de notation Stations service Installations de transport Détermination de la valeur marchande avec la méthode de notation Détermination de la valeur marchande avec la méthode de la valeur actuelle Grands bâtiments artisanaux et bâtiments industriels Détermination de la valeur marchande avec la méthode de la valeur mixte Valeur marchande selon la méthode de la notation Détermination de la valeur marchande avec la méthode de la valeur actuelle Rectifications de valeurs Bâtiments historiques Terrains de golf Gravières, carrières et décharges Immeubles agricoles Principes légaux Champs d application de la loi fédérale sur le droit foncier rural Restriction de la valeur marchande des immeubles agricoles Partage successoral, art. 11 à 35 LDFR Fin de la propriété collective fondée sur un contrat, art. 36 à 39 LDFR Contrats d'aliénation, art. 40 à 57 LDFR USECE + CSE/SVIT

6 16.2 Évaluation V Annexe Statistiques Frais de démolition Prix indicatifs pour la détermination de la valeur à neuf des constructions Autres prix Pourcentage des coûts du bâtiment Clé de répartition des classes de situation Habitations Bâtiments commerciaux / bâtiments artisanaux / bureaux/ vente Industrie Part de la valeur du terrain Durée de vie des matériaux Surfaces utiles Unités de locaux (UL) Pièces d habitation/chambres Cuisines Salles d eau Norme WC (WC et lavabo simple) Suppléments et déductions sur la valeur locative de base Situation de l habitation Genre de construction Âge économique pour la valeur locative Aménagement Distribution Genre de chauffage Situation par étage d habitation Constructions incorporées et installations supplémentaires Facteurs de correction pour le calcul de la valeur locative Valeur locative en pourcent du chiffre d affaires Espérance moyenne de vie (Mortalité) Taux de capitalisation pour immeubles locatifs, d habitations et commerciaux Pondération de la valeur de rendement pour immeubles locatifs, d habitations, commerciaux etc Taux de capitalisation pour maisons individuelles Pondération de la valeur de rendement pour pour les maisons individuelles et les propriétés par étages Indice Indice suisse des prix de la construction bâtiment Indice zurichois du coût de construction de logements Indice bernois du coût de construction de logements Indice genevois du coût de construction de logements Indice des prix des loyers Indice suisse des prix à la consommation USECE + CSE/SVIT 2012

7 3 Principes mathématiques de l estimation immobilière Calcul de l intérêt composé Calcul de la rente Statistiques Répartition normale standard Loi t de Student Table de Fischer Snedecor (Loi de Fischer) Conversion en taux de capitalisation Tableau de dévalorisation Facteur d actualisation des rentes à terme échu Facteurs d escompte Surfaces et volumes selon SIA Esquisses SIA 416 et SIA 116 comparées Directives de mesure selon la SIA 416 resp. selon SIA Glossaire Index alphabétique Références bibliographiques Liste des illustrations Liste des tableaux USECE + CSE/SVIT