LES MATINÉES DE L IMMOBILIER. Valeur d usage, l immobilier un puissant vecteur de valeur ajoutée. Daniel Rousselot / SEMAPA

Transcription

1 LES MATINÉES DE L IMMOBILIER Valeur d usage, l immobilier un puissant vecteur de valeur ajoutée Daniel Rousselot / SEMAPA 22 octobre 2013

2 Les Matinées de l Immobilier 22/10/13 SFL Programme

3 «Valeur d usage, l immobilier un puissant vecteur de valeur ajoutée» Dimitri BOULTE - Directeur Général Adjoint, Société Foncière Lyonnaise Alexia ABTAN - Directrice Marketing, Société Foncière Lyonnaise Julien EYMERI - Associé, Quartier Libre Clément BERARDI - Associé, Quartier Libre Michel LAGRAVE - Directeur du Développement, Jones Lang LaSalle Flore PRADERE - Responsable Recherche Entreprises, Jones Lang LaSalle Les Matinées de l Immobilier 22/10/13 SFL

4 Posi%onnement SFL: l immobilier «prime» Près de 4 Mds de patrimoine sous ges1on 82% concentré sur Paris QCA (Quar1er Central des affaires) Selon l INSEE, 15% du temps de travail quo1dien est passé dans les transports 80% de bureaux et 19% de commerces 18 sites à Carré Edouard VII, Washington Plaza, Louvre / St- Honoré, Galerie des Champs Elysées Des clients renommés et exigeants

5 Posi%onnement SFL: l immobilier «prime» - Ashurst - Bird & Bird - Freshfields - SJ Berwin - Hudson - LEK Consulting - Mysis - Spencer Stuart - Valtech - GAP - Hugo Boss - H&M - Louis Vuitton - Morgan - Promod - Zara - Aberdeen - Ateac - CBRE Investors - FRG - Klépierre - LaSalle - Orion - Regus - Facebook - Lagardère - TV5 Monde - Universal - CCR AM - Cinven - Citibank - Comgest - Dexia AM - GIE Carte Bancaire - Natixis - AG2R La Mondiale - C.C.Réassurance - RSA - Zurich - Barilla - Constellium - Dalkia - ESMA - GE Energy - Générale de Santé - Moneygram

6 Une approche globale tournée vers nos clients SFL, créateur de solu%ons (B to B to C) plus qu un simple fournisseur de m² (B to B) COMMODITY MANAGEMENT à SOLUTION SUPPLIER Comprendre et mieux connaître nos clients au quo1dien Faire de l immobilier un ou%l de management et un moteur de la performance Faire de l immobilier de bureaux un levier pour atrer, fidéliser et manager durablement les talents

7 Play%me (Jacques Ta1, 1967) VS Zurich 112 Wagram

8 Une approche globale tournée vers nos clients EQUIPE ASSET EQUIPE COMMERCIALE EQUIPE TECHNIQUE SATISFACTION CLIENTS EQUIPE MARKETING EQUIPE PROPERTY

9 Une approche globale tournée vers nos clients Adéqua%on produits / besoins clients - Architecture / design - Accessibilité - Efficacité plateaux - Transparence - Horizontalité - Lumière naturelle - Environnement urbain - Services adéquats BIEN- ÊTRE AU TRAVAIL CONFORT D USAGE PRODUCTIVITÉ / PERFORMANCE

10

11 Une approche globale tournée vers nos clients

12 Une approche globale tournée vers nos clients Enquête de sa1sfac1on menée en 2011 auprès de nos occupants avec la JE HEC. Objec1f: mieux appréhender la sa1sfac1on des occupants du patrimoine de la SFL au travers de nombreux critères intrinsèques et extrinsèques aux locaux 460 ques1onnaires traités, 30 sociétés et 8 ac1fs représentés

13 Une approche globale tournée vers nos clients Satisfaction globale de l immeuble 68 % Satisfaction globale des locaux 60 % 14 % 15 % 3 % 19 % 18 % 3 % Très satisfait Satisfait Plutôt insatisfait Insatisfait Très satisfait Satisfait Plutôt insatisfait Insatisfait Plus de 80 % des répondants sont satisfaits voire très satisfaits de l immeuble dans lequel ils travaillent. L appréciation de l immeuble se mesure surtout par sa localisation et les services intégrés. Près de 80 % des répondants sont satisfaits voire très satisfaits des locaux dans lesquels ils travaillent. L appréciation des locaux se mesure surtout la qualité des espaces de travail. Points forts du lieu de travail 42 % Localisation de l'immeuble 16 % Qualité architecturale de l'immeuble 19 % Qualité et efficacité des espaces de travail 10 % 10 % Qualité des parties communes Qualité des services intégrés 3 % Aucun 0 % Autre Les trois points fort du patrimoine SFL: localisation (42%), qualité des espaces de travail (19%) et qualité architecturale (16%). L amélioration de la qualité des parties communes et des services intégrés pourrait être un axe de réflexion intéressant pour SFL. Moins de 3 % des répondants ne trouvent pas satisfaction dans leur lieu de travail.

14 Retour d expérience 2010: Zurich quipe son immeuble obsolète de Levallois pour s installer av. de Wagram (coût/m² supérieur) à Améliora1on de la performance ter1aire des équipes «Centralité, accessibilité et qualité incomparables», «Réduc8on significa8ve de l absentéisme», «gain en fluidité et en convivialité pour les collaborateurs et les visiteurs», «50% de nos clients viennent désormais sur notre immeuble» «nos commerciaux peuvent en moyenne rencontrer deux fois plus de clients», «capacité accrue à aerer les jeunes talents, à recruter, à mo8ver et à fidéliser le personnel, ainsi que la consolida8on de la fierté d appartenance à une société qui prend soin de ses employés»

15 Illustra%on

16 Notre approche Postulat : l immobilier peut être vertueux pour certaines entreprises et leurs collaborateurs. à Mais dans quelle mesure? à Comment l appréhender et le mesurer? à Comment les entreprises abordent- elles ces ques1ons?

17 Interviews de dirigeants, DRH et directeurs immobilier d une trentaine d entreprises de tailles, secteurs, contextes différents

18 Réalisa%on d une enquête en ligne auprès de 200 cadres franciliens (Février 2013)

19 Réalisa%on d une enquête sur les lieux d habita%on et de travail d anciens élèves de grandes écoles parisiennes et franciliennes 3 promo : 1990, 2000 et 2012"

20 Regard d experts français et étrangers Ingrid Nappi- Choulet (ESSEC) " Catherine Gall (Steelcase)" Wim Pullen (Center for People and Buildings)" Marwan Sinacoeur (INSEAD)"

21 Analyse documentaire (une cinquantaine d études françaises et interna%onales)

22 Note d étonnement 1. Un très grand intérêt des dirigeants pour la question soulevée 2. Si la question immobilière relève bien du dirigeant, la prise de décision n est pas exempte de rationalité limitée 3. Des directions des ressources humaines intéressées à ces questions mais encore peu claires sur leur champ d intervention 4. Peu ou pas de vision globale de l ensemble des enjeux de performance rattachés à la question de l immobilier dans l entreprise 5. Le développement durable peu présent dans les échanges 6. Une très forte hétérogénéité dans la maturité des entreprises rencontrées sur la question immobilière avec, pour certains, des réflexions intéressantes autour de sujets comme l expérience collaborateur ou l entreprise éclatée

23 L immobilier de bureau : une réponse aux enjeux de performance des entreprises Les cinq enjeux majeurs de performance 1. Renforcer leur performance opérationnelle 2. Développer leur capacité d innovation 3. Maintenir et développer le capital humain 4. Renforcer leurs marques et faire face aux enjeux sociétaux et environnementaux 5. S adapter aux nouveaux modes de travail

24 L immobilier de bureau : une réponse aux enjeux de performance des entreprises Les espaces de travail facteurs de création de valeur La localisation et accessibilité comme contribution à la performance économique de l entreprise Les services comme levier d intensification du temps productif Des espaces facilitant les rencontres, les collaborations, les ouvertures propices à la production de idées neuves Paradigme même du bureau à repenser pour intégrer un nouveau rapport sociétal au travail et les technologies mobiles L accessibilité, le confort des espaces de travail, les services offerts et l implantation dans des environnements de mixité comme facteurs de bienêtre des collaborateurs et avantages concurrentiels dans la «guerre des talents» Le bureau un puissant véhicule d image de l entreprise en tant qu incarnation de sa stratégie aux yeux des clients comme ceux des collaborateurs

25 Le modèle d évalua%on de la contribu%on de l immeuble de bureau à la performance Les grands principes du modèle Une valeur d usage qui s évalue par intercomparaison entre deux immeubles Une valeur d usage par nature relative selon de grandes typologies d entreprises (7 types intégrés au modèle) D un point de vue quantitatif, la valeur d usage est égale aux gains de productivité ramenés à la valeur ajoutée par tête

26 Les modèles d évalua%on de la contribu%on de l immeuble de bureau à la performance ACCESSIBILITE CLIENTS -PARTENAIRES FREQUENCE, PROXIMITE RELATIONNELLE ACCESSIBILITE DOMICILE -TRAVAIL MAXIMISATION DU TEMPS PRODUCTIF EFFICACITE DE LA RELATION CLIENT CONFORT AMENAGEMENT SERVICES BIEN-ËTRE BUREAU = CREATEUR DE VALEUR ARTICULATION STRATEGIE D IMAGE / STRATEGIE IMMOBILIERE SINGULARISATION / LEGITIMATION INCARNATION / STANDARDISATION MIXITE URBAINE HERITAGE / RUPTURE EFFICACITE ORGANISATIONNELLE FACILITE D ACCES AUX SAVOIRS & A L INFORMATION PRISE EN COMPTE IMPACT ENVIRONNEMENTAL DEVELOPPEMENT DE LA CREATIVITE DEVELOPPEMENT DU TRAVAIL COLLABORATIF SOCIALISATION PRISE EN COMPTE ECLATEMENT DES TEMPS/ESPACES DE TRAVAIL

27 Synthèse des impacts - Illustra%on Gain poten%el en valeur ajoutée par m2 pour chaque type d entreprise et par levier Maximisation du temps productif - Accessibilité domicile travail : réaffectation de 50% du gain de temps de transport pour les collaborateurs non soumis aux 35h (forfait heure) - Accessibilité clients partenaires : réaffectation de 100% du gain de temps de transport et ce en fonction de l intensité des relations externes Illustration de l impact pour un siège social d une grande entreprise avec un effectif de moins de 1000 collaborateurs regroupant les fonctions têtes de groupe - Hypothèses : - réduction de 10 minutes aller retour en temps de trajet quotidien domicile travail - réduction de 10 minutes aller retour en temps de trajet bureau clients / partenaires Gains liés à une meilleure accessibilité domicile travail : 95 euros par m2 et par an Gains liés à une meilleure accessibilité clients-partenaires : 75 euros par m2 et par an

28 Synthèse des impacts - Illustra%on Gain poten%el en valeur ajoutée par m2 pour chaque type d entreprise et par levier Bien-être - Les leviers majeurs : accessibilité, confort/aménagement, services et mixité urbaine - Le principe fixé : une grille d évaluation de l immeuble de l immeuble pour chacun de ces leviers (4 niveaux) - Un gain potentiel de productivité de 3 à 4% Illustration de l impact pour un siège social d une grande entreprise avec un effectif de moins de 1000 collaborateurs regroupant les fonctions têtes de groupe - Hypothèses : - Amélioration du bien-être axée sur les services et le confort d aménagement (équivalent à un tiers du gain maximum de productivité lié à des espaces de travail permettant un meilleur bien-être) Gains liés à un meilleur bien-être : 105 euros par m2 et par an

29 Synthèse des impacts - Illustra%on Gain poten%el en valeur ajoutée par m2 pour chaque type d entreprise et par levier Efficacité organisationnelle - Les leviers majeurs : facilité d accès au savoir et à l information, développeme,t de la créativité, développement du travail collaboratif, socialisation, prise en compte de l éclatement du temps/espace de travail, prise en compte de l efficacité environnementale - Le principe fixé : une grille d évaluation de l immeuble pour chacun de ces leviers (4 niveaux) - Un gain potentiel de productivité de 2,5% Illustration de l impact pour un siège social d une grande entreprise avec un effectif de moins de 1000 collaborateurs regroupant les fonctions têtes de groupe - Hypothèses : - Amélioration de l efficacité organisationnelle en fonction des enjeux prioritaires de performance (équivalent à un tiers du gain maximum de productivité lié à des espaces de travail permettant une plus grande efficacité organisationnelle Gains liés à un meilleur bien-être : 75 euros par m2 et par an

30 Synthèse des impacts - Illustra%on Gain poten%el en valeur ajoutée par m2 pour chaque type d entreprise et par levier (en ) Services de back office d un grand groupe avec un effectif de plus 2500 collaborateurs Siège social d une grande entreprise avec un effectif de moins de 1000 collaborateurs regroupant les fonctions têtes de groupe

31 Synthèse des impacts - Illustra%on Gain poten%el en valeur ajoutée par m2 pour chaque type d entreprise et par levier (en %) Services de back office d un grand groupe avec un effectif de plus 2500 collaborateurs Siège social d une grande entreprise avec un effectif de moins de 1000 collaborateurs regroupant les fonctions têtes de groupe

32 Applica%on du modèle : la typologie des organisa%ons concernées E1 Services de back office d un grand groupe avec un effec%f de plus 2500 collaborateurs E2 E3 E4 Siège social d une grande entreprise avec un effec%f de plus 2500 collaborateurs regroupant direc%on générale, direc%ons na%onales mé%ers et fonc%ons supports (back- office important) Filiale mé%er d une grande entreprise française avec un effec%f de 1000 à 2500 collaborateurs Grande entreprise de services BtoB (SSII, audit, ) de plus de 1000 collaborateurs E5 E6 Siège social d une grande entreprise avec un effec%f de moins de 1000 collaborateurs regroupant les fonc%ons têtes de groupe Filiale française d un groupe interna%onal de moins de 1000 collaborateurs E7 Entreprise de services spécialisés à très haute valeur ajoutée de moins de 500 collaborateurs

33 Zoom sur la recherche prospec1ve JLL : Changement de regard sur les bureaux

34 Un constat: l op1misa1on des m² a apeint ses limites? 70 s 25 m² / pers. 80 s 90 s 2000 s 2010 s 15 m² / pers. Remise en cause du bureau traditionnel + Invention de nouvelles façons de travailler Création de valeur

35 On assiste aujourd hui à une double prise de conscience 1. Le capital humain et social est au cœur de la performance de l entreprise à Capacité à évoluer et à innover dans un environnement économique incertain 2. Les projets immobiliers sont créateurs de valeur à Ils sont donc hautement stratégiques

36 L environnement de travail, levier insuffisamment exploité Enquête ACTINEO 2011 : L environnement de travail est devenu l un des critères fondamentaux du choix de l employeur par les candidats au recrutement

37 L immobilier devient un ou%l de management (1/3) Travail collabora%f Produc%vité

38 L immobilier devient un ou%l de management (2/3) Bien- être Diminu1on de l absentéisme

39 L immobilier devient un ou%l de management (3/3) Aprac1on/ Réten1on des talents Image / Vitrine de la société

40 Nouvelles ques1ons

41 Zoom sur notre Enquête «Projets Transformants» Périmètre : projet immobilier > m² au cours des 5 dernières années Perspective 360 RH / immobilier Dispositif d écoute approfondi par entretien qualitatif (45 min) + de m² de bureaux couverts + de collaborateurs concernés

42 Le projet immobilier : entre stratégie et improvisa%on - Temps fort de la vie de l entreprise - Dépassant les enjeux purement logis1ques, - Décrit comme un «chapitre humain». - Objec1fs pas toujours pensés en amont; - Bénéfices «non apendus» ; - Rarement soumis à évalua1on. MESURER LA PERFORMANCE = TOP 4 DES DIFFICULTÉS

43 Une grille d analyse complexe, mais riche de poten%alités Les Coûts Réduc1on, Ra1onalisa1on Connus et mesurés Le Management Organisa1on du travail, Synergies, Travail collabora1f Les Ressources humaines Bien- être, Aprac1on / Réten1on, Talents Pressen%s, pas de mesure objec%ve La Produc%vité Condi1ons de travail et d équipement, Déplacements L Image Valeurs, Ambi1on, Sen1ment d appartenance, Aprac1vité

44 De nouvelles réponses immobilières à trouver

45 L offre actuelle : Regards croisés Locataires / Bailleurs Stratégie immobilière Localisa1on LOCATAIRES Maitrise des coûts Recherche d opportunités Concilier CT business et LT immo. Op1on 1 : Barycentre u1lisateurs Op1on 2 : «Délocalisa1on» Portefeuille Valorisa1on Arbitrages Marché Valeurs BAILLEURS Aménagement & Qualité des presta1ons Critère secondaire Critère différenciant HQE Exploita1on HQE Un plus, mais pas déterminant Cible pour ra1onaliser les charges Incontournable / recherche de perfec1on Cau1on pour la pérennité et la vie des équipements Préserva1on du label

46 Nouvelles asentes : Regards croisés Locataires / Bailleurs LOCATAIRES BAILLEURS Enjeux stratégiques Bureaux adaptés aux évolu1ons de l entreprise Entretenir le parc immobilier Assurer les évolu1ons Inconnu de la réglementa1on Enjeux RH Aprac1on et fidélisa1on des talents Rester à l écoute du marché et des tendances Enjeux financiers Ges1on + dynamique du coût global immobilier Recherche de montages Financiarisa1on de l immobilier Maîtrise de la rentabilité Apporter des solu1ons innovantes

47 En synthèse : les bureaux du futur LOCATAIRES Nouveaux partenariats, vers + de flexibilité BAILLEURS An1ciper les besoins des entreprises & les accompagner sur le long terme PERFORMANCE / «JUSTE PRIX» / FLEXIBILITE

48 L enjeu pour demain : Poursuivre la révolu1on managériale, pour révolu1onner l immobilier

49 L immobilier devient un ou%l de management En France Ailleurs (Allemagne, Etats- Unis ) Contexte Crise : enjeux de compé11vité, de complexité, de transforma1on Vision Logique de survie : ne pas perdre Court terme / Réduc1on des coûts Produc%vité Logique d ambi1on : préparer l avenir Long terme / Inves1ssement Rentabilité Ou1ls Tableaux de bord Logique de contrôle Enquêtes engagement / sa%sfac%on Allier efficacité économique et sociale

50 Et ainsi mener de front les révolu%ons managériale et immobilière Produc%vité Performance Performance managériale Management par la vue Tâches / Produc%vité Supervision / Repor%ng Management par la confiance Idées / Innova%on Coaching / Collabora%on Performance immobilière Approche direc1ve, centrée sur les coûts Approche matricielle, centrée sur l humain Etudes transports Mesure des taux d occupa%on Sondages collaborateurs

51 A vous la parole! Contacts: Flore Pradere- Saulnier, Responsable Recherche Entreprises Michel Lagrave, Direc1on du Développement

52 Merci de votre asen%on

53 Conclusion Claude PRALIAUD Directeur Direction de l Urbanisme de la Ville de Paris Les Matinées de l Immobilier 22/10/13 SFL

54 L étude porte essen1ellement sur les grandes entreprises implantées en Ile- de- France Moderniser les environnements Favoriser l innova1on et la créa1vité Travailler les stratégies d images Assurer le bien- être des salariés Mais, les grands u%lisateurs publics sont aussi confrontées aux mêmes défis Environnementaux et sociétaux De modernisa1on D op1misa1on des processus décisionnels

55 Paris est le lieu évident pour le développement des nouvelles stratégies d entreprise Paris, ville ac%ve Paris, ville innovante Paris, ville touris%que Paris, ville mixte et inscrite dans sa métropole Paris mène une poli1que ac1ve grâce Aux normes environnementales Au PLU Aux secteurs d aménagement

56 Les prix des énergies ont un fort impact sur la compé%%ve des entreprises. La par1cipa1on à la lupe contre le dérèglement clima1que représente donc un double intérêt : maintenir la compé11vité développer l aprac1vité. C est par1culièrement le cas du Grand Ter1aire, auquel la Ville de Paris propose de s associer à la dynamique du Plan Climat Energie en signant une charte partenariale d engagement.

57 Trois grands objec1fs Améliorer le cadre de vie à Paris pour ceux qui y habitent et/ou ceux qui y travaillent Nouvelle approche en ma1ère de déplacements Développement des espaces verts Préserva1on du patrimoine architectural et urbain Réduire les inégalités pour un Paris solidaire Créa1on d équipements de proximité Adapter le temps de la ville au temps qui rythment la vie des citadins Défendre le commerce de proximité et la diversité commerciale Développer la coopéra1on intercommunale et affirmer les fonc1ons de Paris métropole au cœur de son aggloméra1on

58 Plan Local d Urbanisme 58

59 La ville propose en collabora1on avec ses SEM des immeubles dans des opéra1ons d aménagement permepant de mepre en évidence les nouvelles stratégies évoquées dans l étude SFL Plus de 70 opéra%ons d aménagement à ce jour, représentant 10% du territoire parisien, soit près de hectares.

60 A Paris, des projets urbains au cœur du dynamisme métropolitain, 940 hectares en renouvellement urbain 10% du territoire en chan%er Des territoires de développement 60

61 Promoteur : Icade Promotion (signature avec un investisseur imminente) Architecte : Marc Mimram Programme : m², dont : m² de bureaux m² de commerces Etat du projet : PC déposé en mai 2013 Livraison 2017 Lot T6C La structure de l immeuble en métal et méthodologie de construction constituent une prouesse technique encore jamais réalisée en Europe. La composition structurelle permet d offrir des volumes intérieurs sans contrainte prolongés par des espaces extérieurs uniques adressés au paysage urbain environnant : balcons filants, terrasses

62 Programme d'aménagement global d'un Eco- quar1er U%lisateur BNP Paribas Corporate Investment Banking Programme m² SHON de bureaux m² de logements Le Paris de demain s y dessine aujourd hui, Ancré dans la tradi1on par sa diversité urbaine Qualité de son cadre de vie Résolument contemporain dans son architecture Très hautes exigences environnementales.

63 Lot O5 Opérateur Sefri Cime Inves1sseur AG2R / La Mondiale Architectes Viguier et Associés + Agence Search Bureaux m² Commerces / services m² associa1on d un complexe de bureaux tradi1onnels et des usages atypiques de grande qualité hall d accueil prolongé par un parvis s ouvre largement sur l espace public. Aménagement pour des espaces de convivialité, et des lieux d échange et de travail. business center aménagé au RDC avec ses cafétérias, lieux de réunions informelles et formelles. Les bureaux situés au R+1 et R+2 sont des espaces dits «nomades», espaces avec des disposi1ons variables, adaptés au rythme de travail d aujourd hui. Dématérialisa1on de l espace de travail / grande flexibilité des espaces pour répondre aux nouveaux modes de travail

64 au cœur du quar1er Tolbiac de Paris Rive Gauche aménagé par la SEMAPA Ouverture en 2016 offre de m² des1nés aux entreprises innovantes) épicentre urbain contribuant au renouveau du quar1er nouvelles rues bordées de commerces traversées piétonnes restaurant ouvert 24h/24 créa1on d un jardin, d un équipement spor1f et de logements sociaux. des espaces de travail collabora1f pour travailleurs nomades (coworking spaces) un centre de prototypage rapide et de fabrica1on (Fab Lab) des espaces d exposi1on pour que les entreprises mepent en valeur leurs travaux.

65

66 Votre contact à Paris Développement Karine BIDART Directeur Général Tel. +33 (0)