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1 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 214 Accelerating success.

2 perspectives Entre prudence et opportunisme > Après un premier semestre actif, la demande placée de bureaux a connu un ralentissement au troisième trimestre. > L année 214 devrait néanmoins terminer sur un volume de transactions supérieur à 213, grâce à la concrétisation de grandes signatures, qui avaient particulièrement fait défaut en 213. > Cette tendance devrait se poursuivre dans les mois qui viennent, avec des conditions de marché qui resteront favorables aux utilisateurs. Dans un contexte économique durablement incertain, qui pousse les entreprises à agir avec prudence, l assouplissement des conditions locatives joue comme un véritable levier dans les décisions des entreprises. > Les entreprises évoluent dans un contexte économique toujours difficile et dont les perspectives d amélioration sont sans cesse repoussées. Les anticipations d un retour de la croissance française pour 214 ne sont plus à l ordre du jour. Les économistes tablent désormais sur une évolution du PIB pour 214 qui sera, au mieux, identique à 213 (+,4 %), et ont revu d un demi-point à la baisse leur prévision pour 215 (+ 1 %). > Dans ce contexte, la prudence des acteurs reste de mise. Les processus de décision au sein des entreprises sont souvent longs et non linéaires. > Sur le marché immobilier, les projets mettent du temps à aboutir, voire pour certains sont mis en sommeil. Toutefois, les transactions qui se sont concrétisées en 214 sont le signe d un certain dégel des projets immobiliers des entreprises, pour lesquelles il devient stratégique de se réorganiser et de rationaliser leurs implantations. > Les conditions de marché attractives pour les utilisateurs (offre de qualité abondante dans certains secteurs et pression à la baisse des valeurs) ont incité certains grands groupes à concrétiser des projets immobiliers. 2 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 214

3 la conjoncture économique L économie française patine Des prévisions de croissance corrigées à la baisse > L économie française est en panne depuis le début de l année avec une croissance nulle au cours des deux premiers trimestres. > Les annonces faites fin 213 par le Gouvernement d un redressement de l économie en 214 ne sont plus d actualité. Le Fonds Monétaire International a récemment corrigé ses prévisions de croissance pour la France à +,4 % en 214 et + 1 % en 215 (comparé à respectivement + 1 % et + 1,5 % de croissance estimée début 214). > La France devrait donc se situer en-dessous de la croissance de la zone Euro, pour laquelle les prévisions ont également été revues à la baisse. Progression de l emploi salarié en Ile-de-France > La situation apparaît un peu moins déprimée en Ile-de-France qu au niveau national, où la courbe de l emploi salarié progresse. 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5-1, 11 1 Evolution du PIB (variation annuelle en volume - %) Zone Euro France (p) 215 (p) Sources : Xerfi et FMI pour les prévisions (p : prévision) Evolution de l emploi salarié (données cvs indice base 1 au 2T 28) Ile-de-France France métropolitaine > Cette progression est essentiellement soutenue par la croissance du secteur tertiaire marchand, les autres secteurs (industrie, construction, intérim) enregistrant des baisses de l emploi salarié. > En 214, l Ile-de-France devrait gagner 1 postes, ce qui ne suffira toutefois pas à soutenir la demande des entreprises en surfaces nouvelles de bureaux. 3 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre T 28 4T 28 2T 29 4T 29 2T 21 4T 21 2T 211 4T 211 2T 212 4T 212 2T 213 4T 213 2T 214 Source : INSEE

4 le marché de bureaux en ile-de-france L activité s essouffle au 3 ème trimestre Un 3 ème trimestre moins bien orienté > Après deux premiers trimestres en progression, le 3 ème trimestre 214 a connu une baisse d activité, avec un volume de transactions de seulement 369 m² (- 17 % par rapport au 3 ème trimestre 213). > Sur 9 mois, la demande placée reste néanmoins orientée à la hausse, atteignant 1,5 million de m², soit + 13 % par rapport à la même période en 213. > Le 4 ème trimestre devrait confirmer la meilleure performance du marché en 214, après une année 213 en net retrait. Le volume global de demande placée devrait dépasser le seuil des 2 millions m² et dépendra de la concrétisation de quelques grands mouvements d ici la fin de l année Evolution de la demande placée (milliers m²) 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre Prévision fin Source : Immostat Les grandes transactions guident l orientation du marché > Les grandes transactions ont marqué leur retour en 214 et jouent un rôle moteur dans les tendances du marché d un trimestre à l autre. > La signature de très grandes transactions (supérieures à 2 m²) a dynamisé l activité au 1 er semestre. Ces très grandes transactions ont été en revanche moins présentes au 3 ème trimestre, expliquant la baisse des volumes placés. Répartition de la demande placée par tranches de surfaces (milliers m²) < 5 m² 5 à 1 m² 1 à 2 m² Plus de 2 m² > Ce retour des grandes transactions marque un certain dégel des projets immobiliers Source : Colliers International France, d après Immostat 4 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 214

5 Les quartiers d affaires et les immeubles neufs sont privilégiés Attractivité des zones d affaires traditionnelles > Paris arrive en tête des secteurs géographiques avec 38 % de la demande placée au cours des 9 premiers mois de l année, dont 23 % dans Paris Centre Ouest. > Dans le Quartier d Affaires de Paris, les grandes transactions ont été actives avec 9 signatures de plus de 5 m², tout comme les autres segments de surfaces. > La Périphérie Ouest (La Défense et Croissant Ouest) se place en seconde position avec 31 % de la demande placée. L abondance de l offre disponible dans ces secteurs a permis aux utilisateurs d obtenir des conditions économiques avantageuses, tout en optant pour des immeubles de qualité et bien desservis. le marché de bureaux en ile-de-france % Répartition géographique de la demande placée (milliers m²) Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1 ère Périph. Nord 1 ère Périph. Est 1 ère Périph. Sud Boucle Nord 2 ème Périph. Source : Immostat Répartition de la demande placée > 5 m 2 selon l état des locaux Pré-commercialisation Clés-en-main Neuf / restructuré existant Rénové Etat d usage 71 % des grandes transactions portent sur des immeubles neufs 8% > Les entreprises qui déménagent optent en majorité pour des immeubles neufs ou restructurés, afin d améliorer et d optimiser leurs implantations. 6% 4% > La part des opérations clés-en-main a nettement diminué au profit des immeubles existants ou en chantier. Ceci est probablement lié au nombre important d immeubles de qualité disponibles dans certains secteurs, mais également aux entreprises qui, après plusieurs semestres d attentisme, saisissent les opportunités offertes par le marché pour concrétiser des projets immobiliers. 2% % Source : Colliers International France 5 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 214

6 le marché de bureaux en ile-de-france Des volumes d offres toujours conséquents Baisse de l offre neuve, hausse de l offre de seconde main > Après un mouvement de hausse entre 212 et 213, l offre immédiate reste stable depuis le début de l année 214 à 3,9 millions de m². Evolution de l offre immédiate et de l offre à un an (milliers m²) Disponible immédiatement Disponible à 1 an 5 4 > L offre disponible à moins d un an diminue légèrement (- 3 % en 9 mois) pour s établir à 4,85 millions de m². > La progression des volumes commercialisés n a donc pas eu d impact sur le volume d offre, mais plutôt sur sa qualité. En effet, les entreprises puisent majoritairement dans les immeubles neufs, restructurés ou rénovés, et libèrent des locaux de seconde main, qui viennent alimenter l offre disponible. Des taux de vacance qui s échelonnent entre 5 % et 13 % > Le taux de vacance moyen francilien s établit à 7,4 %, avec des disparités géographiques qui perdurent. > Le niveau de vacance le plus faible concerne Paris avec 4,9 %, illustrant une certaine tension entre l offre et la demande. > La Périphérie Ouest, malgré une amélioration de la demande placée, conserve des niveaux de vacance élevés, du fait de nombreux immeubles disponibles, aussi bien neufs que de seconde main T 214 Taux de vacance en Ile-de-France (%) 3T 213 3T 214 Paris La Défense Croissant Ouest Marché offreur Marché fluide Marché tendu 1 ère Périph. Nord 1 ère Périph. Est Sources : Immostat, BNP PRE 1 ère Périph. Sud 2 ème Périph. Source : données DTZ Research, retraitées par Colliers International France 6 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 214

7 Les lancements en blanc se font rares le marché de bureaux en ile-de-france Des surfaces disponibles à court terme, mais plus incertaines à moyen terme > L offre certaine de grands immeubles de qualité, composée des opérations livrées ou en chantier, reste stable à 1,2 million de m². A court terme, ce volume semble suffisant pour répondre à la demande, au regard des rythmes de commercialisation observés sur ce type de surfaces au cours des dernières années. > A partir de 216, les dates de livraison des projets sont plus aléatoires. Il s agit en effet d opérations dont les démarches administratives sont en cours (permis de construire déposés), ou sont finalisées (permis de construire obtenus), mais dont le lancement est conditionné à l engagement préalable d un utilisateur. La répartition géographique des grandes offres est stable > La Périphérie Ouest demeure toujours très offreuse, avec les volumes d offre certaine les plus élevés. Toutefois, depuis le début de l année, les transactions enregistrées sur ce secteur ont amorcé un lent mouvement de résorption de cette offre. > Dans les secteurs où l offre est faible (Premières Périphéries Nord et Est en particulier), l absence de lancements en blanc devrait maintenir une situation de pénurie de grands immeubles de qualité Offre immédiate et future > 5 m² (milliers m²) immeubles neufs et restructurés ou rénovés avec certifications environnementales Livré Chantier démarré PC obtenu PC déposé Immédiate 4T Source : Colliers International France Répartition géographique de l offre immédiate et future > 5 m² (milliers m²) immeubles neufs et restructurés ou rénovés avec certifications environnementales Livré Chantier démarré PC obtenu PC déposé Paris Centre Ouest Paris Sud Paris Nord Est La Défense Croissant Ouest 1 ère Périph. Nord 1 ère Périph. Est 1 ère Périph. Sud Boucle Nord 2 ème Périph. Source : Colliers International France 7 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 214

8 La baisse des valeurs : facteur d attractivité des utilisateurs Des bailleurs toujours prêts à consentir des efforts importants > La situation des valeurs locatives a peu évolué au cours du 3 ème trimestre. La pression demeure forte dans les secteurs offreurs avec des bailleurs qui actent des baisses de valeurs faciales pour faciliter la commercialisation de leurs immeubles. > Dans les secteurs où l offre est moins élevée, les valeurs faciales, après une phase de baisse en 213, se stabilisent. > Les mesures d accompagnement consenties par les propriétaires demeurent importantes et maintiennent un écart toujours significatif entre les valeurs faciales et les valeurs économiques. le marché de bureaux en ile-de-france Loyers faciaux de transactions ( HT HC/m²/an) Locaux neufs ou restructurés Les entreprises saisissent les opportunités du marché Locaux de seconde main > La baisse des valeurs locatives a permis de déclencher des mouvements de grandes entreprises. Celles-ci ont profité des efforts consentis par les bailleurs pour écouler des immeubles de qualité dans des secteurs très concurrentiels en termes d offres. > Le regain d activité du quartier de la Défense est ainsi clairement lié à cet assouplissement des conditions locatives. Source : Colliers International France 8 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 214

9 485 bureaux dans 63 pays sur 6 continents Europe et Moyen-Orient : 84 Etats-Unis : 146 Canada : 44 Amérique du Sud : 25 Asie-Pacifique : 186 Raphaële GARRIGOUX Directeur du Pôle Conseil Immobilier Téléphone : Portable : Laurence BOUARD Directeur Etudes et Recherche Téléphone : Portable : Colliers International France 41 Rue Louise Michel Levallois Perret, France Tél SAS au capital de Euros RCS Nanterre 1,54 milliard d euros de chiffre d affaires 136 millions de m² gérés 15 8 collaborateurs A propos de Colliers International Colliers International est l un des leaders mondiaux des services en immobilier d entreprise, avec plus de 15 8 collaborateurs dans plus de 485 bureaux et 63 pays. Filiale de FirstService Corporation (holding financière), Colliers s attache à accélérer le succès de ses clients en leur proposant une offre de services complète. En France, nos experts en stratégie immobilière, gestion de projet, aménagement de bureaux et en conseil en environnement de travail accompagnent nos clients dans la mise en place d espaces de travail performants et flexibles ou dans leur stratégie d optimisation des coûts. En 213, Colliers International France comptait plus de 2 collaborateurs pour un chiffre d affaires de 43 millions d euros. Accelerating success.

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