DTZ Research. Property Times Première Couronne T Un bilan mitigé. 15 Juillet Sommaire. Auteur. Contacts

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1 Property Times Première Couronne T2 214 Un bilan mitigé 15 Juillet 214 Sommaire Contexte économique 2 Première Couronne 3 Première Couronne Est 5 Première Couronne Nord 7 Première Couronne Sud 9 Définitions 11 Auteur Massinissa Fedala Chargé d études +33 () massinissa.fedala@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Avec 124 m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre 214, le marché des bureaux de la Première Couronne voit son volume d activité progresser de 43% en un an. L essentiel de ce volume aura été traité au 1 er trimestre 214 (98 m²) alors qu au 2 ème trimestre, les transactions auront à peine dépassé les 26 m². Ce bon résultat doit être pondéré, à la fois, par une année de référence morose, mais aussi par quelques transactions exceptionnelles qui sont venues relever un bilan mitigé quant à la commercialisation des bureaux de petites et moyennes surfaces. La transaction la plus importante du semestre a été le fait de VEOLIA ENVIRONNEMENT qui s est engagé sur un ensemble à construire de 45 m² à Aubervilliers, en Première Couronne Nord. Aucune transaction de bureaux d une surface supérieure à 5 m² n aura été enregistrée au cours du 2 ème trimestre. C est là un fait assez rare pour ce marché, très largement porté par la dynamique des grands mouvements d entreprises. Avec 566 m² immédiatement disponibles fin juin 214, soit un taux de vacance de 9,6%, le stock d offre reste quasiment stable depuis plus de 3 ans. Il se partage essentiellement entre les secteurs Nord et Sud, avec respectivement 23 et 212 m² vacants. L essentiel de ces surfaces (284 m²) porte sur des gabarits supérieurs à 5 m², dont une majorité de bureaux de seconde main. Malgré une dizaine d offres de première main de grand gabarit déjà disponibles, les projets de bureaux neufs continueront d alimenter le marché à partir de 215, avec 97 m² disponibles sur les 556 m² aujourd hui en chantier sur l ensemble de la Première Couronne. La valeur locative de seconde main a subi une légère correction à la baisse, à 219 /m²/an en moyenne, alors que celle de première main fait le chemin inverse, en hausse de 6% en un an, à 33 /m²/an. Des signatures d envergure sur des immeubles en cours de construction à des valeurs comprises entre 32 et 35 /m²/an expliquent cette progression. DTZ Research

2 Première Couronne T2 214 Contexte économique Une sortie de crise sans cesse repoussée Avec une croissance nulle au 1 er trimestre, la reprise, maintes fois annoncée, tarde à produire ses effets. L économie française reste engluée, depuis maintenant deux ans, dans un cycle de croissance atone (graphique 1). Les différents moteurs de la croissance semblent se gripper les uns après les autres. La demande adressée aux entreprises françaises est en berne avec une consommation des ménages en recul de,5% sur le 1 er trimestre, malgré une inflation au plus bas. La baisse est même de,7% pour les produits manufacturés. Le moral des ménages reste morose, évoluant depuis 6 ans bien en-deçà de sa moyenne de longue période (graphique 2). Les chefs d entreprises ne sont pas beaucoup plus optimistes. L indicateur du climat des affaires stagne depuis septembre 213 (graphique 2). Les taux de marge remontent après le point bas historique de 213, et la mise en place du crédit d impôt compétitivité emploi (CICE), ainsi que l allégement des cotisations sociales ne suffisent pas à faire repartir l investissement des entreprises hors du secteur financier, en recul de,5% sur le 1 er trimestre. L INSEE et le FMI, qui ont publié à quelques jours d intervalle leurs prévisions de croissance pour l année 214, se rejoignent sur une hausse limitée, de,7% pour l année 214, en dessous des 1% retenus par le gouvernement. Un chômage préoccupant Au mois de mai, 24 8 nouveaux chômeurs sont venus garnir les rangs des, désormais, près de 3,4 millions de demandeurs d emploi (graphique 3). Les records tombent tristement les uns après les autres avec cette 7 ème hausse consécutive. Après un ralentissement fin 213, l afflux de nouveaux chômeurs est reparti fortement à la hausse avec 84 nouveaux demandeurs d emploi depuis le début de l année. Le gouvernement, qui avait fait de l inversion de la courbe du chômage son principal cheval de bataille, revoit désormais ses ambitions à la baisse. Il vise le maintien du taux de chômage sous la barre des 1% d ici à la fin de l année (9,7% actuellement). L absence de reprise économique ne laisse pas présager d amélioration à court terme sur le front de l emploi. Dans ses dernières prévisions, l assurance chômage table sur une hausse de chômage de plus de demandeurs d emploi en 214, puis 6 en 215, avant un hypothétique retournement. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages Source : INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, milliers, catégorie A Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Première Couronne T2 214 Première Couronne Un semestre mi-figue, mi-raisin Avec 124 m² commercialisés au 1 er semestre 214, le marché des bureaux de la Première Couronne voit son volume d activité progresser de 43% en un an. La Première Couronne Nord conserve son leadership avec 62 m² placés, soit un volume d activité équivalent à ceux des secteurs Sud et Est cumulés (graphique 4). Ce bon résultat, à mettre en perspective avec une année de référence, 213, particulièrement morose, doit également être pondéré par la multiplication de transactions d envergure qui viennent adoucir un bilan peu flatteur sur les segments des petites et moyennes surfaces. En effet, 69 9 m² ont été commercialisés sur des surfaces supérieures à 5 m², un volume en hausse de 161% en un an après une année 213 particulièrement calme sur ce segment de surfaces. Chacun des secteurs de la Première Couronne a enregistré au moins une transaction d envergure ce semestre, avec NEOPOST sur 7 3 m² à Bagneux pour le Sud, la BRED sur 17 6 m² à Joinville-le- Pont pour l Est, et enfin, VEOLIA ENVIRONNEMENT sur 45 m² à St-Denis pour le Nord. Le bilan est plus mitigé sur les segments des petites et moyennes surfaces avec respectivement 22 m² et 32 m² commercialisés en 6 mois, des volumes bien endeçà de leurs moyennes historiques. Remontée des valeurs de première main Le loyer moyen de seconde main, peu volatile, est néanmoins en léger recul, à 219 /m²/an. Bien que la valeur moyenne ait significativement baissé à l Est (-17% en un an), les loyers restent relativement homogènes sur l ensemble de Première Couronne, de 197 /m²/an à l Est à 23 /m²/an, au Sud. La valeur moyenne des transactions de bureaux de première main (33 /m²/an) enregistre, quant à elle, une hausse de 6% en un an. Cette progression s explique principalement par les signatures de VEOLIA ENVIRONNEMENT à 35 /m²/an au Nord et celle de NEOPOST à 32 /m²/an au Sud, sur des surfaces d envergure en cours de construction. Graphique 4 Evolution de la demande placée en Première Couronne, en milliers de m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée en Première Couronne par tranche de surface Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 22 m² 18% +13% De 1 à 5 m² 32 m² 26% -2% Plus de 5 m² 69 9 m² 56% +161% Surface totale 124 m² % +43% Graphique 5 Première Couronne Est Première Couronne Sud Valeurs locatives en Première Couronne, /m²/an Loyer prime Loyer moyen 2nde main Source : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research Première Couronne Nord Offre immédiate Loyer moyen 1ère main Property Times 3

4 Première Couronne T2 214 Des offres de grand gabarit au Nord et au Sud Avec 566 m² immédiatement disponibles fin juin 214, le stock d offre immédiate est resté quasi stable depuis plus de 3 ans. L offre se partage essentiellement entre les secteurs Nord et Sud, avec respectivement 23 et 212 m² immédiatement disponibles, quand le secteur Est ne propose «que» 124 m² de surfaces vacantes. Le secteur Sud, qui a enregistré plusieurs livraisons de programmes lancés en blanc, est le seul à voir son offre immédiate sensiblement progresser sur un an (+14%). Le segment des grandes surfaces concentre plus de la moitié du stock vacant sur l ensemble de la Première Couronne, avec 27 offres pour près de 285 m² immédiatement disponibles. Une large part de cette offre est constituée de surfaces de première main avec une dizaine de disponibilités pour 11 m². Les communes de St-Denis et de St-Ouen, en Première Couronne Nord, proposent, à elles seules, 5 grandes offres de bureaux neufs. A 9,6% fin juin 214 (graphique 7), le taux de vacance de la Première Couronne est supérieur à la moyenne régionale (7,4%) et même deux fois plus élevé que celui de Paris intra muros (4,9%). Chute des livraisons avant un pic attendu en 215 L année 214 restera comme un point bas dans le cycle des livraisons de nouvelles surfaces tertiaires en Première Couronne avec seulement 29 m² inaugurés au 1 er semestre, auxquels viendront timidement s ajouter 37 9 m² en cours de construction et attendus d ici à la fin de l année (graphique 8). Après cette pause, les livraisons reprendront de plus belle en 215 et 216 avec respectivement m² et 21 9 m² d ores et déjà en chantier. Les lancements en blanc sont restés nombreux avec pas moins de 97 m² encore disponibles sur les 556 m² actuellement en chantier sur l ensemble de la Première Couronne. A plus long terme, 71 m² de surfaces de bureaux disposent de leurs autorisations administratives et seront susceptibles d alimenter le marché d ici à 217. Graphique 6 Evolution de l'offre immédiate en Première Couronne, en milliers de m² Source : DTZ Research Graphique 7 Evolution du taux de vacance en Première Couronne 2% 15% 1% 5% % Graphique 8 Première Couronne Est Première Couronne Sud Première Couronne Est Première Couronne Sud Première Couronne Nord Première Couronne Nord Ile-de-France Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² en Première Couronne, Source: DTZ Research Livrés En chantier Permis obtenus Property Times 4

5 Première Couronne T2 214 Première Couronne Est Un marché sans relief Après 28 3 m² commercialisés sur l ensemble du 1 er semestre, la Première Couronne Est reste le parent pauvre du marché des bureaux de la Première Couronne. Après un 1 er trimestre record, l activité a été atone au 2 ème trimestre avec seulement 3 m² de demande placée (graphique 9). L acquisition, par la BRED, d «Urbagreen», un immeuble de 17 7 m² livré en février 214 à Joinville-le-Pont, a eu un impact significatif sur le volume de demande placée. La banque y regroupera ses salariés aujourd hui dispersés sur deux sites datant des années 197 situés à Créteil. Le segment des petites surfaces reste désespérément calme avec seulement 2 5 m² placés, soit le volume semestriel le plus faible jamais observé sur ce secteur. A l inverse, celui des surfaces intermédiaires retrouve des couleurs après une année 213 sans relief, avec 8 m² transactés ce semestre. Montreuil, habituel centre de gravité du marché tertiaire de l Est parisien, est frappé de plein fouet par le ralentissement de l activité avec seulement 3 transactions en 6 mois, pour un volume de 1 m² placés, loin de la trentaine de signatures annuelles habituellement enregistrées sur cette commune. Une nouvelle référence de première main En référence à la signature d un établissement financier sur une surface de première main de 4 m² à Bagnolet, le loyer de première main de la Première Couronne Est se positionne désormais à 241 /m²/an. La valeur moyenne de seconde main repasse, quant à elle, sous la barre des /m²/an, en baisse de 17% en un an. Si une transaction s est signée à 25 /m²/an sur un bien atypique situé en bord de Marne à Joinville-le-Pont, le reste des transactions de seconde main s est conclu pour des valeurs comprises entre 15 et 19 /m²/an selon les localisations. Graphique 9 Demande placée en Première Couronne Est, 5 Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Première Couronne Est Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 2 5 m² 9% -51% De 1 à 5 m² 8 m² 29% +47% Plus de 5 m² 17 7 m² 62% - Surface totale 28 3 m² % +165% Graphique 1 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives en Première Couronne Est, /m²/an Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 5

6 Première Couronne T2 214 Une offre limitée Avec 124 m² disponibles fin juin 214, le stock d offre immédiate a progressé de 19% en 6 mois (graphique 11). Il reste, néanmoins, deux fois moins important que sur les marchés de la Première Couronne Nord ou du Sud. Le stock se répartit équitablement entre petites, moyennes et grandes surfaces. Les disponibilités ont été divisées par deux en 18 mois sur le segment des grandes surfaces. A l inverse, elles ont, dans le même temps, doublé sur celui des petites surfaces. L immeuble «T9», livré en blanc en 21 à Montreuil reste la dernière offre de première main disponible sur le marché de la Première Couronne Est avec 27 7 m² vacants. Le reste de l offre est constitué de surfaces de seconde main, dont les 13 8 m² disponibles sur les tours «Mercuriales» à Bagnolet sont les plus importantes. A 7,7% fin juin 214, la Première Couronne Est possède l un des taux de vacance les plus faibles de la banlieue parisienne (graphique 12). A titre de comparaison, les taux de vacance sont supérieurs à 1% sur les secteurs Nord et Sud de la Première Couronne. Les communes de Montreuil, Bagnolet et Fontenay-sous- Bois concentrent 9% des disponibilités. L offre de bureaux reste marginale sur les autres communes de la Première Couronne Est. Un secteur boudé par les opérateurs Malgré une pénurie d offre évidente, les opérateurs, qui ont sûrement encore en mémoire les difficultés, voire les échecs de commercialisation de grands ensembles livrés en blanc à la fin des années, restent prudents. Alors que les chantiers ont été bon train sur les autres secteurs de la Première Couronne, avec plus de 3 m² livrés en 212 et 213, la Première Couronne Est est restée à l écart de cette dynamique avec un seul programme de 12 m² livré sur la même période. Un état de fait qui semble parti pour durer avec seulement 95 m² aujourd hui en chantier l immeuble «Urbagreen» de Joinville-le-Pont et le «Campus Société Général» de Fontenay-sous-Bois, alors que plus de 5 m² sont en cours de construction sur le reste de la Première Couronne. Néanmoins, les projets existent, avec plus de 9 m² dotés de leurs autorisations administratives et prêts à être lancés (graphique 13). Graphique 11 Offre immédiate à Première Couronne Est, 5 Graphique 12 Taux de vacance 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 13 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en première Couronne Est, Première Couronne Est Ile-de-France Première Couronne T3-T Bagnolet Charenton-le-Pont Fontenay-sous-Bois Joinville-le-Pont Montreuil Nogent-sur-Marne Saint-Mandé Saint-Maurice Vincennes Source : DTZ Research Property Times 6

7 Première Couronne T2 214 Première Couronne Nord Coup de frein Après un démarrage en trombe, le freinage a été brutal au 2 ème trimestre, avec seulement 8 7 m² placés, un point bas de 5 ans. Malgré tout, avec 62 m² de demande placée sur l ensemble du 1 er semestre 214, le marché des bureaux de la Première Couronne Nord voit son activité doubler en un an (graphique 14). Ce très bon résultat doit être tempéré par la transaction exceptionnelle de VEOLIA ENVIRONNEMENT sur 45 m² à construire sur l ensemble des «Portes de Paris» à Aubervilliers. Une quinzaine de filiales, aujourd hui disséminées en Ile-de-France, seront ainsi regroupées à horizon 216 sur ce site unique. Cette transaction confirme le fort développement de cette zone, en bordure du périphérique, qui a bénéficié de l arrivée de la ligne T3 du tramway et du prolongement de la ligne 12 du métro. En une dizaine d années, près de m² de surfaces tertiaires ont été livrées sur ce secteur. Les autres segments de surface n ont pas connu la même réussite avec des volumes d activité en baisse de 26% en un an pour les surfaces intermédiaires et même de 43% pour les petites surfaces avec un maigre volume de 3 3 m² transactés en 6 mois. Transaction de VEOLIA ENVIRONNEMENT mise à part, la commune de St-Denis reste le centre névralgique du marché tertiaire de la Première Couronne Nord, avec près de 9 m² commercialisés et la moitié des transactions du secteur. Hausse du loyer de première main Comme depuis plusieurs années, la valeur locative moyenne de seconde main reste stable, tournant autour de 23 /m²/an. Les valeurs se distribuent entre 14 /m²/an sur des surfaces en état d usage à St-Denis et plus de 24 /m²/an sur le parc des «Portes de Paris», livré en 1 sur la commune d Aubervilliers. La valeur moyenne de première main a sensiblement progressé, passant de 35 /m²/an en 213 à 35 /m²/an au 1 er semestre 214. En effet, la transaction de VEOLIA ENVIRONNEMENT à cette valeur fait office de nouvelle référence sur le secteur. Graphique 14 Demande placée en Première Couronne Nord, Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Première Couronne Nord Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 3 3 m² 5% -43% De 1 à 5 m² 13 9 m² 22% -26% Plus de 5 m² 45 m² 73% +543% Surface totale 62 m² % +96% Graphique 15 Evolution des valeurs locatives en Première Couronne Nord, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 7

8 Première Couronne T2 214 Une offre en ligne avec la demande sur ce marché Avec 23 m² disponibles fin juin 214 sur l ensemble de la Première Couronne Nord, le stock d offre immédiate reste stable (graphique 16). Les disponibilités se concentrent essentiellement sur le segment des grandes surfaces avec plus de 127 m² vacants sur 13 offres, dont 5 de première main. La quasitotalité de ces offres de grand gabarit se concentre sur les communes de St-Denis et de St-Ouen. A l inverse, l offre est quasiment inexistante sur le segment des petites surfaces, avec seulement 15 7 m² disponibles, essentiellement sur des surfaces de seconde main. Cette composition de l offre est en ligne avec une demande qui émane principalement de grands groupes engagés dans des processus de rationalisation de leur outil immobilier. Ils recherchent de grandes surfaces de facture récente en proche banlieue à des prix moitié moins chers qu à Paris. A 1,3% au 1 er semestre 214, le taux de vacance de la Première Couronne Nord se stabilise après 3 années de baisse. Il tangente désormais le taux moyen de l ensemble de la Première Couronne après s en être écarté depuis 211 (graphique 17). Pic de livraisons attendus en 215, mais peu de disponibilités Après le rebond de 213, où plus de 11 m² de nouvelles surfaces tertiaires avaient été inaugurés, 214 ne devrait pas être prolifique en nouvelles livraisons avec seulement 2 m² attendus d ici à la fin de l année. Le premier semestre avait déjà été particulièrement calme avec seulement une livraison de 5 8 m², occupés par la CITE REGIONALE DE L ENVIRONNEMENT à Pantin. Cette année de pause sera suivie d un pic de livraisons avec 194 m² actuellement en chantier et attendus d ici à la fin de l exercice 216. Si les chantiers sont nombreux, les opérations en blanc restent rares avec seulement 38 8 m² encore disponibles. Au-delà, le potentiel de nouvelles surfaces est important avec 313 m² dotés de leurs autorisations administratives et susceptibles de venir alimenter le marché dans les trois ans à venir. La commune de St-Denis concentre à elle seule près de deux tiers du potentiel de nouvelles surfaces susceptibles de venir alimenter le marché de la Première Couronne Nord d ici à 217 (graphique 18). Graphique 16 Offre immédiate en Première Couronne Nord, Graphique 17 Taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 18 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Première Couronne Nord, 5 Source : DTZ Research Première Couronne Nord Ile-de-France Première Couronne T3-T Aubervilliers Bobigny Le Pré Saint Gervais Les Lilas Pantin Saint-Denis Saint-Ouen Property Times 8

9 Première Couronne T2 214 Première Couronne Sud Un marché de petites surfaces Avec seulement 33 5 m² de demande placée au 1 er semestre, le marché des bureaux de la Première Couronne Sud enregistre une baisse d activité de 24% en un an, après une année 213 pourtant déjà morose (graphique 19). Les grandes transactions, qui représentaient un volume annuel d activité de 8 m² entre 3 et 213, ont quasiment disparu des radars au 1 er semestre. La signature de NEOPOST sur «Résonance», un immeuble de 7 3 m² à construire à Bagneux, reste la seule transaction d envergure enregistrée depuis le début de l année sur le marché de la Première Couronne Sud. A l inverse, le segment des petites surfaces fait preuve d un dynamisme inédit avec déjà 16 m² commercialisés sur l ensemble du 1 er semestre, soit un volume d activité multiplié par deux en un an. Les entreprises de service, ainsi que les petits cabinets de conseil ont été particulièrement actifs sur ce segment de surfaces, privilégiant les communes d Ivry-sur-Seine et de Montrouge. La ville d Ivry-sur-Seine prend un poids croissant sur le marché des bureaux de la Première Couronne Sud, bénéficiant à la fois de sa proximité avec Paris, de sa desserte en transports en commun et de la requalification de plusieurs quartiers. Avec déjà 7 m² placés depuis le début de l année, le volume de commercialisation de 213 a, d ores et déjà, été multiplié par deux. Légère remontée des valeurs de première main La signature de NEOPOST sur un immeuble à construire à une valeur de 32 /m²/an explique la hausse de la valeur de première main, stable depuis deux ans, à 29 /m²/an. La valeur moyenne de seconde main reste inchangée depuis plusieurs années, tournant autour de 23 /m²/an. L échelle des valeurs reste relativement homogène ; les valeurs les plus basses se situent entre 13 et /m²/an sur de petites surfaces en état d usage à Ivry-sur-Seine et à Arcueil, et les plus élevées entre 23 et 27 /m²/an pour des surfaces récentes ou rénovées, principalement sur la commune de Montrouge. Graphique 19 Evolution de la demande placée en Première Couronne Sud, Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Première Couronne Sud Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 16 m² 48% +94% De 1 à 5 m² 1 m² 3% -36% Plus de 5 m² 7 3 m² 22% -63% Surface totale 33 5 m² % -24% Graphique 2 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives en Première Couronne Sud, en /m²/an HT-HC Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main Property Times 9

10 Première Couronne T2 214 Des offres de grand gabarit encore disponibles Avec 212 m² vacants fin juin 214, soit un taux de vacance de 1,3%, l offre disponible reste à son plus haut historique sur le secteur de la Première Couronne Sud (graphique 21). Le volume global est resté stable au cours du 1 er semestre 214 mais la composition de l offre a fortement évolué. En effet, les disponibilités sur le segment des surfaces supérieures à 5 m² sont passées, en deux ans, de moins de 5 m² à m². Les projets spéculatifs, rares sur les autres secteurs de la Première Couronne, ont été particulièrement nombreux au Sud avec plus de 67 m² livrés en blanc depuis 212. Si une part significative de ces surfaces a été commercialisée, il reste 4 offres de première main de plus de 5 m² encore disponibles sur le marché. Dernier en date, «Le Fairway», un immeuble de 15 7 m² livré sur la commune de Montrouge au 1 er trimestre 214, entièrement disponible. En ligne avec une demande moins concentrée géographiquement, l offre est plus éclatée en Première Couronne Sud que sur les autres secteurs de la Première Couronne. Montrouge, Châtillon et Ivry-sur-Seine concentrent, néanmoins, près de deux tiers du stock disponible. Graphique 21 Evolution de l offre immédiate en Première Couronne Sud, 25 5 Graphique 22 Taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Coup de frein sur les chantiers L abondance d offres de première main de grand gabarit déjà disponibles a incité les opérateurs à retarder la réalisation de leurs projets de bureaux neufs. Ainsi, après un pic en 212, avec 9 m² livrés en une seule année, les inaugurations de nouvelles surfaces se sont raréfiées, avec même un point bas attendu en 214, où aucune autre livraison n est attendue en dehors du «Fairway». Après cette pause salutaire, les inaugurations repartiront de plus belle avec 249 m² actuellement en chantier et dont la livraison est attendue d ici à la fin de l exercice 216. Mais, avec seulement 58 m² encore disponibles sur ces surfaces en chantier, les opérations en blanc ont laissé place à des comptes-propres ou des clé-en-main locatifs. Ainsi, quasiment aucune nouvelle surface ne devrait alimenter le marché sur les 18 mois à venir. A plus long terme, 36 m² de surfaces de bureaux disposent de leurs autorisations administratives. Ivry-sur-Seine concentre près de la moitié de ces surfaces. Graphique 23 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Première Couronne Sud, 25 5 Source : DTZ Research Première Couronne Sud Ile-de-France Première Couronne T3-T Arcueil Bagneux Cachan Châtillon Gentilly Ivry-sur-Seine Le Kremlin-Bicêtre Malakoff Montrouge Vanves Villejuif Property Times 1

11 Première Couronne T2 214 Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. Property Times 11

12 Première Couronne T2 214 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 214 Insight European Transaction Based Index Q1 214 Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 German Open Ended Funds March 214 China Investment Market Sentiment Survey - January 214 China The Technology Sector - January 214 Czech Republic Green buildings - December 213 UK secondary market pricing - October 213 Quantitative Easing - UK Regions September 213 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 12

13 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 () DTZ Business Contacts Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: +33 () Head of Strategy Research Nigel Almond Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 () delphine.mahe@dtz.com mail Head of Greater China Research David Ji nic.brown@dtz.com Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 () john.forrester@dtz.com DTZ France Antoine Derville Phone: +33 () antoine.derville@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Phone: + 33() jean-louis.guilhamat@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33 () nils.vinck@dtz.com Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 () john.forrester@dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 () jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Phone: + 33 () alban.liss@dtz.com Agence Phone: + 33() Phone: +33 () marchenri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33() jeanphilippe.carmarans@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Juillet Property Times 13