Le traitement des expulsions locatives

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1 L traitmnt ds xpulsions locativs n io nt s til v ré p d t n am m t ai p n nd a m om r ay td m Tr C l ab i u O COMPTE RENDU DU SÉMINAIRE DU 10 SEPTEMBRE 2012 u n io at j n c sti n g ssi A c in d Au ui q nt d ux s li l r tt m nd mma Co lsion Expu la d s r u o Conc publiqu forc AGENCE DEPARTEMENTALE D INFORMATION SUR LE LOGEMENT DU LOIRET PRÉFET DU LOIRET AGENCE DEPARTEMENTALE D INFORMATION SUR LE LOGEMENT DU LOIRET

2 introduction : Magali BERTRAND, Dirctric d l ADIL - Espac Info Énrgi du Loirt. C séminair st organisé dans l cadr du Plan Solidarité Logmnt 45, outil co-piloté par l État t l Consil général dont l objctif st d contribur notammnt, au maintin dans l logmnt ds prsonns n difficulté. Prévnir ls xpulsions locativs constitu l un ds njux majurs d c Plan. C sujt st résolumnt snsibl tant pour ls propriétairs-baillurs, qui très légitimmnt spèrnt prcvoir un loyr pour rmboursr un crédit ou parc qu il constitu un complémnt d rvnu indispnsabl, mais égalmnt pour ls locatairs, pour qui l xpulsion constitu souvnt un factur d xclusion t d ruptur social. C st d aillurs la raison pour laqull la loi d lutt contr ls xclusions d 1998 a profondémnt réformé la procédur d xpulsion n intégrant un logiqu d traitmnt social t prévntif ds impayés d loyrs. Nul dout qu ls actions prévntivs miss n plac ont contribué à diminur l nombr d xpulsions : n 2011, 1250 assignations n impayés d loyrs ont été délivrés, t au final 181 xpulsions ont ffctivmnt été réalisés après concours d la forc publiqu. Entr ls assignations t ls 181 xpulsions réalisés après concours, il s put qu ds arrangmnts amiabls aint été trouvés, qu il y ait u ds départs volontairs pndant la procédur, put-êtr mêm qulqus départs à la cloch d bois mais surtout qu tous ls dispositifs xistants ont été mis n plac afin d assainir la situation. Toutfois, compt tnu du contxt économiqu actul difficil avc corrélativmnt un hauss d la précarité ds ménags, la situation pourrait malhurusmnt s aggravr. L objctif d c séminair st d réxpliqur la procédur d xpulsion t d analysr commnt concilir droit au logmnt pour l locatair t droit à la propriété pour ls propriétairs-baillurs. 2

3 SOMMAIRE 1 Ls outils d prévntion Ls dispositifs d garanti d paimnt ds loyrs Ls aids au logmnt 2 L traitmnt amiabl d l impayé Fixr un plan d apurmnt avc son locatair L impact d un impayé sur ls aids au logmnt 3 L traitmnt judiciair d l impayé L commandmnt d payr L assignation à comparaitr t l audinc La décision du jug 4 L xpulsion L commandmnt d quittr ls liux L xpulsion Ls locaux abandonnés L concours d la forc publiqu L sort ds mubls 3

4 1 Ls outils d prévntion Ds dispositifs d sécurisation puvnt êtr mobilisés n amont afin d protégr l propriétair comm l locatair. Cs garantis n sont pas systématiqumnt souscrits par ls baillurs. Un nquêt réalisé au sin d l ADIL montr qu un baillur privé sur dux n prnd aucun garanti au motif qu il fait confianc à son futur locatair. L contxt économiqu actul, t notammnt la précarisation du marché du travail, doit incitr à la prudnc, quand bin mêm l locatair srait totalmnt d bonn foi. Ls dispositifs d garanti d paimnt ds loyrs : Virgini CHAUMEREUIL, chargé d étuds Plan Départmntal d Action pour l Logmnt ds Prsonns Défavorisés (PDALPD) à l ADIL - Espac Info Énrgi du Loirt Lors d la signatur du contrat d location, crtains précautions contribunt à limitr ls risqus d impayés. Ls dispositifs d sécurisation varint slon qu l propriétair st un prsonn physiqu ou un prsonn moral : > L propriétair st un prsonn physiqu (propriétair privé, SCI familial...) : La caution d un tirs put êtr xigé par l propriétair. La prsonn qui s port caution s ngag à payr n liu t plac du locatair, l loyr t ls chargs au cas où c drnir n frait pas fac à ss obligations. La loi BOUTIN du 25 mars 2009 a institué un règl d non-cumul : l propriétair baillur qui a souscrit un assuranc loyrs impayés n put pas dmandr la caution d un tirs sauf si l locatair st étudiant ou apprnti. La rédaction d l act d cautionnmnt st strictmnt réglmnté. L cautionnmnt fait parti du bail. Il st donc important d utilisr l bon formulair pour la rédaction du bail t d rspctr l formalism sous pin d nullité d l ngagmnt. Si l locatair n put présntr la caution d un tirs, l propriétair put souscrir un Garanti Loyrs Impayés (GLI) auprès d la compagni d assuranc d son choix ou auprès d l administratur d bins qui gèr l logmnt. Ctt assuranc sécuris ls rvnus du propriétair t l garantit contr ls risqus locatifs : impayés d loyrs t d chargs, dégradation du logmnt, frais d contntiux, voir mêm parfois l départ prématuré du locatair. Ls modalités d pris n charg t l coût varint d un compagni d assuranc à un autr. L coût moyn pour un contrat individul st compris ntr 2,75 % t 4,5 % du montant annul du loyr t ds chargs. Pour un contrat group, l coût moyn st compris ntr 1,5 % t 3 %. C dispositif s adrss à ds prsonns solvabls n raison ds critèrs d éligibilité fixés : l locatair doit disposr d rssourcs ntts au moins égals à trois fois l montant du loyr t ds chargs. Lorsqu l locatair n répond pas aux conditions d solvabilité d la GLI, l propriétair put souscrir un Garanti Univrsll ds Risqus Locatifs (GRL). C dispositif, mis n plac par l État t Action Logmnt, vis à favorisr l accès au logmnt d un plus grand nombr. Ls critèrs d éligibilité sont plus soupls qu cux d la GLI puisqu l taux d ffort du locatair n doit pas dépassr 50 %. Lors d la mis n plac d c dispositif, trois compagnis d assuranc avaint adhéré à la GRL : l group DAS MMA, la CGAIM t la Mutull Alsac Lorrain. L group DAS MMA fortmnt impliqué dans l dispositif, s n st finalmnt rtiré récmmnt. L coût moyn vari ntr 2,5 % t 3,2 % n fonction ds options souscrits. La GRL dans l Loirt : Mutull Alsac Lorrain : DEEVEA Consils Sarl au (possibilité d souscription jusqu dans ls 14 jours suivant la dat d pris d fft du bail). CGAIM : SACAPP Assururs au ou (l bail n doit pas êtr signé au momnt d la souscription). Ls prims d assuranc d la GLI t d la GRL sont déductibls ds rvnus foncirs sauf si l propriétair a opté pour l régim du micro-foncir. 4

5 Pour ls prsonns qui n puvnt présntr la caution d un tirs, t lorsqu aucun assuranc n st souscrit, il xist un dispositif d drnir rcours : l cautionnmnt du loyr t ds chargs du Fonds Unifié Logmnt. C dispositif st piloté par l Consil général du Loirt t vis à favorisr l accès t l maintin dans l logmnt ds populations qui rncontrnt ds difficultés. Parmi ls aids à l accès, l Fonds Unifié Logmnt put garantir l paimnt du loyr t ds chargs à hautur d 9 trms impayés (déduction fait ds aids au logmnt) sur ls 12 prmirs mois du contrat d location initial. Ls critèrs d éligibilité sont fixés par l règlmnt intériur du Fonds Unifié Logmnt. Pour sollicitr ctt aid l locatair doit rncontrr un travaillur social d un Maison du Départmnt, d un Cntr Communal d Action Social ou d un association agréé par l Consil général. > L propriétair st un prsonn moral (un baillur social par xmpl) : L cautionnmnt n put êtr dmandé qu s il st apporté par l Fonds Unifié Logmnt ou par la garanti LOCA-PASS d un collctur d Action Logmnt. L collctur garantit au baillur social, l paimnt d 9 trms impayés (déduction fait ds aids au logmnt) sur ls trois prmièrs annés du bail initial. Si l locatair st un étudiant n disposant d un bours d nsignmnt supériur, l baillur social put dmandr la caution d un tirs. L aid MOBILI-JEUNE : Gnvièv GENESSAY, rsponsabl d pôl Locatif Mobilité Assistanc au CIL Val d Loir C dispositif s adrss aux juns d moins d 30 ans n formation profssionnll (apprntissag, contrat d altrnanc ou d profssionnalisation) dans un ntrpris du sctur privé non agricol. Ctt aid rvêt la form d un subvntion d un montant maximum d 100 par mois pour l paimnt du loyr ou d la rdvanc, déduction fait ds aids au logmnt. Ctt subvntion put s échlonnr ntr 6 t 18 mois slon l pourcntag du SMIC brut qu prçoit l jun n formation. La périod pndant laqull l dossir put êtr déposé st limité : pour ls cycls d formation ayant commncé n sptmbr 2012, l jun n a qu 3 mois pour fair la dmand. L logmnt occupé doit êtr lié à la périod d formation. La colocation st possibl. Ctt aid st cumulabl avc l avanc LOCA-PASS qui prmt d financr l dépôt d garanti. Ell put égalmnt êtr couplé avc la garanti LOCA-PASS si l jun st locatair du sctur social. Ls aids au logmnt : François GAUDRON, rsponsabl du pôl logmnt à la Caiss d Allocations Familials du Loirt Il st important d s assurr d la solvabilité du locatair avant qu il n rntr dans l logmnt. Un évaluation d son droit à un aid au logmnt put êtr réalisé sur l sit intrnt caf.fr (pas d évaluation par téléphon). Ctt démarch prmt d calculr l rst à charg, déduction fait ds aids au logmnt. L montant d l aid vari n fonction d la situation familial, ds rssourcs, d la situation profssionnll, du montant du loyr t du typ d logmnt. Ctt prstation st très snsibl aux modifications qui intrvinnnt dans la situation d la prsonn t put donc varir. Pour bénéficir d ctt aid, l locatair n doit pas avoir d lin d parnté avc l propriétair. L logmnt doit constitur la résidnc principal du locatair t il doit êtr occupé au moins 8 mois dans l anné. Il doit répondr à crtains norms minimals d confort, d sécurité t d suprfici. Dès qu un aid au logmnt st vrsé, la CAF a la possibilité d fair vérifir sur plac si cs conditions sont bin réunis. La dmand d aid au logmnt doit êtr fait dès l ntré dans ls liux. L propriétair put dmandr l vrsmnt n tirs payant d l aid au logmnt sans obtnir l accord du locatair. Si l locatair n a pas bénéficié d un aid au logmnt l mois précédnt l ntré dans l logmnt, un mois d carnc lui st appliqué. 5

6 2 L traitmnt amiabl d l impayé Fixr un plan d apurmnt avc son locatair : Virgini CHAUMEREUIL, chargé d étuds Plan Départmntal d Action pour l Logmnt ds Prsonns Défavorisés (PDALPD) à l ADIL - Espac Info Énrgi du Loirt Lorsqu un propriétair ou un locatair contact l ADIL pour un impayé d loyr, il st consillé dans la msur du possibl, d favorisr l traitmnt amiabl d l impayé. L locatair n a pas payé son loyr : il put s agir d un simpl oubli ou put êtr rncontr-t-il ds difficultés momntanés. Dès l prmir impayé d loyr, l locatair t l propriétair doivnt ntrr n contact par tous moyns (rlancs téléphoniqus, courrirs, visits à domicil). L montant d la dtt n étant pas ncor trop élvé, il st possibl d trouvr un arrangmnt amiabl notammnt la signatur d un plan d apurmnt qui prmt un étalmnt d la dtt sur plusiurs mois. Un information ds dispositifs d aids au maintin st égalmnt donné au locatair comm au propriétair parmi lsquls : - l CIL PASS assistanc : srvic proposé par ls collcturs d Action Logmnt n favur ds salariés qui rncontrnt ds difficultés à payr lur loyr suit à un évènmnt imprévisibl t difficil. Il consist n un écout prsonnalisé, la mis n œuvr d partnariats t d dispositifs adaptés comm par xmpl l allègmnt tmporair d loyrs : l collctur avanc l loyr pndant 12 mois maximum à un taux zéro. - l Fonds Unifié Logmnt put prndr n charg, dans ls conditions fixés par son règlmnt intériur, ls loyrs impayés t ls dtts locativs. Cs dispositifs doivnt êtr sollicités par l locatair. Si c drnir n répond pas aux différnts tntativs d règlmnt amiabl ou n s mobilis pas, la procédur contntius doit êtr mis n œuvr rapidmnt afin d évitr qu la dtt n s aggrav. Plus ll sra élvé, plus ll sra difficil à apurr. L impact d un impayé sur ls aids au logmnt : François GAUDRON, rsponsabl du pôl logmnt à la Caiss d Allocations Familials du Loirt Si l locatair n pai plus son loyr, il convint d distingur slon qu l propriétair prçoit dirctmnt l aid au logmnt ou non : > L propriétair prçoit dirctmnt l aid au logmnt : L impayé st constitué si l locatair n pai plus la quot-part d loyr rstant à sa charg dpuis au moins 3 mois consécutifs ou lorsqu l montant d la dtt st égal à 2 fois l montant brut du loyr t ds chargs. Dès qu l impayé st établi, l propriétair dispos d un délai d 3 mois pour l signalr à la CAF. L allocation logmnt continura à êtr vrsé pndant 6 mois. Durant ctt périod, l propriétair doit mttr n plac un plan d apurmnt avc l locatair. Si au trm ds 6 mois, aucun plan n st fourni, l vrsmnt d l aid au logmnt pourra êtr intrrompu. La CAF du Loirt put prolongr l vrsmnt d l aid au logmnt pndant 6 mois supplémntairs si l locatair rprnd l paimnt régulir d son loyr (au moins 3 mois d quot-part). A l issu d ctt nouvll périod, sans récption d un plan d apurmnt, l aid n sra plus vrsé. > L locatair prçoit dirctmnt l aid au logmnt : L impayé st constitué lorsqu l montant d la dtt st au moins égal à 2 fois l montant mnsul du loyr t ds chargs. L propriétair doit l signalr à la CAF. Si un aid au logmnt st vrsé t qu la CAF a connaissanc ds coordonnés bancairs du propriétair, il st procédé au vrsmnt dirct d l allocation logmnt sur son compt. Si ls coordonnés bancairs du propriétair n sont pas connus : la CAF nvoi un courrir à c drnir pour la mis n plac du tirs-payant. L propriétair dispos d 3 mois pour donnr son accord t transmttr ss coordonnés bancairs. 6

7 L propriétair doit égalmnt mttr n plac un plan d apurmnt dans ls 6 mois à comptr du signalmnt d l impayé. Si à la fin ds 6 mois, aucun plan n st fourni, l vrsmnt d l aid au logmnt st intrrompu. Lorsqu l propriétair signal un impayé d loyr, il doit précisr ls coordonnés du locatair, ls loyrs ds mois non réglés ainsi qu l montant total d la dtt. L plan d apurmnt doit tnir compt ds capacités d rmboursmnt du locatair par rapport aux rssourcs d son foyr. Il doit êtr signé par ls dux partis. La CAF appréci la viabilité du plan au vu d la situation social t ds capacités financièrs d l allocatair. La duré maximal du plan st d 8 ans. Afin d assurr l suivi du plan, la CAF intrrog tous ls 6 mois, l propriétair afin d savoir si l locatair pai son loyr mnsul t s il rspct l xécution du plan d apurmnt. Si l allocatair st n situation d surndttmnt t qu son dossir a été déclaré rcvabl par la Banqu d Franc, la CAF doit rétablir l vrsmnt d l aid au logmnt si clui-ci avait été suspndu (pour l APL, l bail n doit pas avoir été résilié). L plan d apurmnt css d êtr rmboursé n attndant la décision d la Banqu d Franc. Toutfois, l locatair doit payr régulièrmnt son loyr. Si tl n st pas l cas, l vrsmnt d l aid au logmnt sra à nouvau suspndu. L propriétair doit déclarr chaqu anné l montant du loyr du mois d juillt afin d calculr l montant d l aid au logmnt pour l locatair dès l mois d janvir d l anné suivant. Il doit égalmnt signalr l déménagmnt d son locatair dans ls millurs délais afin d avoir à rmboursr l aid au logmnt vrsé à tort. INTERVENTIONS DE LA SALLE Dominiqu TRIPET, administratric CNL chz LogmLoirt L CIL Val d Loir a fixé ds critèrs d éligibilité pour ls prsonns qui n travaillnt pas dans un ntrpris cotisant. Ainsi ls prsonns dont ls suls rvnus sont issus d aids socials n puvnt bénéficir d la garanti LOCA-PASS. L montant d l aid au logmnt n st pas rcalculé lorsqu l allocatair connait un changmnt d situation profssionnll. La frmtur d la CAF ls vndrdis constitu un ruptur du srvic public t n facilit pas ls démarchs n vu d l ouvrtur ds droits. Madam GAUDRON précis qu la CAF n st pas frmé l vndrdi mais rçoit uniqumnt ls allocatairs sur rndz-vous afin d étudir ls dossirs complxs. La CAF put rvalorisr ls droits aux prstations n fonction d l indmnisation ou non au chômag. L aid au logmnt st rvalorisé à condition qu ls rssourcs d l anné N-2 soint ds rvnus salariaux. Dans c cas, un abattmnt d 30 % st appliqué. Michl RICOUD, rsponsabl d la CNL t élu ds locatairs à l OPH d Orléans L mois d carnc pour l vrsmnt ds aids au logmnt st problématiqu pour ls ménags à faibls rssourcs. La suspnsion ds aids au logmnt aggrav la situation ds prsonns n impayés d loyrs. Fac à la situation social t économiqu t à l augmntation ds procédurs d xpulsion, ls réponss apportés par l État doivnt êtr différnts d clls qui xistnt aujourd hui. Monsiur VENNEKENS, conciliatur d justic Qu fair lorsqu l propriétair rfus d déclarr l montant du loyr du mois d juillt ayant pour conséqunc la suspnsion ds aids au logmnt pour l locatair? Madam GAUDRON indiqu qu à titr très xcptionnl, la CAF rprnd l montant du loyr du mois d juillt d l anné précédnt. Lorsqu l aid au logmnt st vrsé n tirs-payant au baillur, un lttr rcommandé lui st nvoyé afin d lui rapplr ss obligations nvrs la CAF t notammnt l nvoi d ctt déclaration. 7

8 3 L traitmnt judiciair d l impayé L commandmnt d payr : Maîtr Olivir ROCHOUX, Présidnt d la Chambr ds huissirs du Loirt t Maîtr Jan-Michl DEPOND, huissir Il st possibl d prévoir dans l bail un claus résolutoir pour ls motifs suivants : défaut d paimnt du loyr t ds chargs, défaut d paimnt du dépôt d garanti t défaut d assuranc. L commandmnt d payr visant la claus résolutoir st un act délivré par huissir d justic. C documnt mt n dmur l locatair d payr ls loyrs impayés dans un délai d 2 mois. C délai st réduit à 1 mois si la claus résolutoir vis uniqumnt l défaut d assuranc. Si l locatair st absnt lors d la signification du commandmnt d payr, l act st rmis à tout prsonn présnt au domicil. S il n y a prsonn, un avis d passag inform l locatair d la mis à disposition d l act original à l étud d l huissir. Un copi d l act st adrssé par courrir simpl l jour mêm ou l 1 r jour ouvrabl suivant. L commandmnt d payr st soumis à un formalism : il doit indiqur ls référncs ds txts légaux protégant l locatair, ls délais, l adrss t ls coordonnés du Fonds Solidarité Logmnt. L huissir d justic agit slon l mandat qui lui a été donné par l propriétair baillur. Si l mandat st général, l huissir d justic st habilité à rcvoir ls fonds si un plan d apurmnt a été signé avc l propriétair. À c stad d la procédur, l locatair put saisir l jug du tribunal d instanc pour obtnir ds délais d paimnt dans l hypothès où l propriétair n lui n accord pas. Dans l cadr du Plan Solidarité Logmnt, un plaqutt intitulé «il n st pas trop tard pour réagir!» a été élaboré afin d snsibilisr ls locatairs n situation d impayés sur la nécssité d ntrprndr ds démarchs l plus tôt possibl t d n pas rstr passif fac à ss difficultés. Ell présnt par arrondissmnt, ls contacts utils pour obtnir un information sur la procédur d xpulsion, sur ls aids au logmnt, pour bénéficir d un suivi social, pour constitur un dossir d surndttmnt. Ctt plaqutt fra l objt d un larg diffusion auprès ds partnairs du Plan t sra égalmnt joint au commandmnt d payr n partnariat avc la Chambr ds Huissirs du Loirt. L assignation à comparaitr t l audinc : Maîtr Antonio DA COSTA, avocat à la Cour d Orléans L propriétair assign son locatair ou ss locatairs n cas d colocation. L assignation n référé du propriétair par l locatair n vu d obtnir ds délais st rlativmnt rar à c stad d la procédur. L propriétair doit assignr l locatair auprès du tribunal d instanc du liu où s situ l immubl. Lorsqu l bail st écrit t contint un claus résolutoir, l assignation s fait n référé. Lorsqu il n y a pas d bail ou lorsqu l bail écrit n comport pas d claus résolutoir, l assignation s fait au fond afin d obtnir la résiliation judiciair. L jug dispos d un pouvoir d appréciation important. L assignation st souvnt rédigé par l huissir d justic, plus rarmnt par l avocat. Un fois qu ll a été délivré au locatair, l huissir d justic doit la notifir au Préft par lttr rcommandé avc accusé d récption, 2 mois minimum avant la dat d audinc. C délai doit prmttr la réalisation d un nquêt social par ls travaillurs sociaux qui sra transmis au jug afin d fair rmontr un crtain nombr d informations. Ctt nquêt social doit êtr contradictoir. Ls argumnts qui puvnt êtr opposés par l baillur sont sa situation financièr : la défaillanc du locatair mt n péril sa propr situation, l importanc du montant d l arriéré, la mauvais foi du locatair S agissant ds locatairs, ls délais d la procédur sont utilisés au maximum n ssayant d accrochr slon l momnt d l anné la trêv hivrnal. Sont miss n avant ls causs ds impayés d loyrs (survnanc d un événmnt imprévu t difficil ; maladi, séparation, prt d mploi), la situation familial t évntullmnt 8

9 d surndttmnt, t ls offrs d règlmnt d l arriéré locatif. Si l locatair n put fair fac à ss obligations t rmboursr l arriéré locatif, un délai pourra êtr dmandé afin d quittr l logmnt dans d bonns conditions. La présnc ds partis à l audinc n st pas util lorsqu lls sont rprésntés par un avocat sauf si la situation a récmmnt évolué. Si lls n sont pas rprésntés par un avocat, lur présnc st vivmnt rcommandé. La décision du jug : François FINON, Magistrat auprès du Tribunal d Instanc d Montargis > La résiliation du bail : Il s agit ici du contntiux l plus abondant traité par ls tribunaux d instanc qui ont à connaîtr ds litigs opposant baillurs t locatairs. L action n résiliation du bail constitu n fft un moyn d corcition souvnt pérmptoir ntr ls mains du baillur puisqu sa conséqunc put aboutir à privr l locatair d son logmnt. C st pourquoi, l législatur a ncadré la résiliation du bail dans ds règls qui s sont rnforcés au fur t à msur, d manièr à améliorr la protction apporté au locatair. Lorsqu il st saisi d un assignation n résiliation d bail t xpulsion pour non-paimnt du loyr t ds chargs, l jug, après avoir vérifié la régularité d la procédur, notammnt au commandmnt d payr t à l information du préft, t n cas d non régularisation d la situation par l locatair dans l délai d dux mois, dispos d un marg d manœuvr limité. En fft, il n put tout d abord qu constatr la résiliation du bail, par l fft d l application d la claus résolutoir. Ctt claus résolutoir n put pas êtr apprécié par l jug. Dans sa décision, l jug constat donc l acquisition d la claus résolutoir du bail, à l xpiration du délai du commandmnt d payr t ordonn l xpulsion du locatair dvnu occupant sans droit ni titr ainsi qu la condamnation d clui-ci au paimnt d un indmnité d occupation, généralmnt égal au montant du loyr t ds chargs t c, jusqu à son départ ffctif. > L octroi d délais pour quittr ls liux : Dans la décision d xpulsion, l jug put accordr ds délais au locatair pour quittr ls liux. Ils sont généralmnt d dux mois. Dès lors qu un décision mportant résiliation du bail a été prononcé t qu ll ordonn l xpulsion, l jug d instanc css d êtr compétnt pour connaîtr d un évntull dmand d sursis à l xpulsion. En fft, c st l jug ds référés qui st compétnt pour accordr ds délais n favur du locatair jusqu à la signification du commandmnt d avoir à quittr ls liux t l jug d l xécution qui st compétnt à partir d la signification d c commandmnt. > L octroi d délais pour l règlmnt d la dtt : En tnant compt d la situation du débitur (d où l utilité d l nquêt social qui constitu un élémnt supplémntair d informations principalmnt lorsqu l locatair s contnt d simpls déclarations à l audinc, sans fournir d élémnts justificatifs sur sa situation) t ds bsoins du créancir, l jug put accordr ds délais, voir ordonnr l rport du paimnt d la dtt pndant un duré qu il fix t c, dans la limit d dux annés. Ctt possibilité st donc offrt au jug sur dmand du locatair malgré l xpiration du délai d dux mois dpuis la délivranc du commandmnt mais il put égalmnt s prononcr d offic, c st-à-dir n dhors d tout dmand du locatair. Ls ffts d la claus résolutoir sont ainsi suspndus. Si l locatair s libèr dans l délai, la claus d résiliation d plin droit st réputé n avoir jamais joué. Dans l cas contrair (n cas d défaillanc du locatair pndant l xécution d l échéancir fixé), cll-ci rprndra son plin t ntir fft. En parill hypothès, t afin d garantir d manièr égalitair ls droits d chacun ds partis n présnc, dont ls intérêts puvnt êtr à l évidnc divrgnts, il st donc nécssair d prévoir, dans l dispositif d la décision, un échéancir clairmnt énoncé d manièr détaillé n y insérant xprssémnt un claus d déchéanc du trm t n rapplant ss ffts quant au ju d la claus résolutoir. 9

10 > La conciliation n audinc : D un commun accord, ls partis puvnt décidr à l audinc d s concilir t d fixr un échéancir à rspctr par l débitur. La présnc du débitur à l audinc, ou sa rprésntation, st donc très important. Il st indispnsabl d s munir d un pouvoir d rprésntation n cas d absnc d un ds dux co-locatairs. Cla put évitr un prt d tmps par un rnvoi d l affair à un autr audinc pour régularisation d un pouvoir. Ls ffts d ctt conciliation sont ls mêms qu n cas d délais d paimnt accordés par l jug : suspnsion ds ffts d la claus résolutoir pndant l xécution d l échéancir t rpris ds poursuits n cas d inxécution d ct échéancir. L procès-vrbal d conciliation a la mêm valur qu un jugmnt. Il prmt n outr l obtntion immédiat d un titr xécutoir (cla évit n fft d attndr la notification du jugmnt qui st rndu, qulqus smains après l audinc). Cla signifi qu n cas d non-rspct d c procès-vrbal d conciliation, t après un commandmnt d avoir à quittr ls liux, l xpulsion put donc êtr poursuivi. > Ls msurs contraignants d accompagnmnt social : La loi n du 5 mars 2007, qui a réformé la protction juridiqu ds majurs, a créé plusiurs msurs gradués d accompagnmnt ds prsonns connaissant ds difficultés socials t budgétairs importants. Cs msurs d accompagnmnt ont, suls, vocation à s appliqur à ds prsonns n présntant aucun altération d lurs facultés prsonnlls. L prmir instrumnt créé par ctt loi st un véritabl innovation consistant n un contractualisation d un accompagnmnt ntr l départmnt t l bénéficiair d prstations socials : il s agit d la msur d accompagnmnt social prsonnalisé (MASP) dans laqull l jug n intrvint pas. L jug rtrouv cpndant un rôl lorsqu ctt msur non contraignant attint ss limits. En fft, l jug d instanc du liu où dmur l bénéficiair ds prstations socials put intrvnir lorsqu c drnir s mt n dangr par sa mauvais gstion d clls-ci, rfus l contrat d accompagnmnt social qui lui st proposé par l départmnt ou son délégatair, ou alors, qu il n a accpté ls clauss mais n l rspct pas. L Présidnt du Consil général put dmandr au jug d instanc qu, chaqu mois, il soit procédé au vrsmnt dirct, au baillur, ds prstations socials dont l intérssé st bénéficiair, à hautur du montant du loyr t ds chargs locativs dont il st rdvabl. Pour êtr mis n œuvr, ctt procédur nécssit un impayé locatif d au moins dux mois. L jugmnt, rndu dans un délai maximum d un mois après l audinc, fix ls prstations socials qui sront dirctmnt vrsés au baillur pour un duré maximal d dux ans. L rnouvllmnt d ctt msur put êtr ordonné suivant la mêm procédur t pour un duré global d 4 ans maximum. Lorsqu la MASP, l cas échéant avc vrsmnt dirct du loyr au baillur, n a pas prmis à son bénéficiair d surmontr ss difficultés d gstion ds prstations socials t qu sa santé ou sa sécurité st toujours compromis, l Présidnt du Consil général put transmttr au Procurur d la Républiqu du domicil d l intérssé un rapport circonstancié d évaluation (comprnant un volt social, un volt pécuniair t un bilan ds actions prsonnalisés mnés dans l cadrs d la MASP). Il y joint égalmnt ls informations dont il dispos sur la situation médical du bénéficiair ds prstations socials. Au vu d cs documnts t après avoir rcuilli, l cas échéant, d autrs élémnts sur la situation, l Procurur d la Républiqu put décidr d saisir l jug ds tutlls, soit aux fins d ouvrtur d un msur d accompagnmnt judiciair (MAJ) si l intérssé n présnt pas d altération d ss facultés prsonnlls, soit n vu d un msur d protction judiciair (sauvgard d justic, curatll ou tutll). 10

11 4 L xpulsion L commandmnt d quittr ls liux : Maîtr Olivir ROCHOUX, Présidnt d la Chambr ds huissirs du Loirt t Maîtr Jan-Michl DEPOND, huissir L huissir d justic signifi par un mêm act l jugmnt prononçant l xpulsion t l commandmnt d quittr ls liux. C commandmnt d quittr ls liux indiqu ntr autr, la dat à partir d laqull ls locaux doivnt êtr libérés. Il st précisé qu il pourra êtr procédé à l xpulsion du débitur ainsi qu d tout occupant d son chf à comptr d ctt dat. Un copi du commandmnt d quittr ls liux st notifié au Préft, accompagné d un fich d rnsignmnts sur la situation d l occupant (composition familial, âg ds nfants, rvnus, ndttmnt...). L jug d l xécution put accordr ds délais d grâc à l occupant pour s rlogr, dès lors qu son rlogmnt n put intrvnir dans ds conditions normals. Cs délais puvnt varir ntr 1 mois minimum t 1 an maximum. Ls locaux abandonnés : Maîtr Olivir ROCHOUX, Présidnt d la Chambr ds huissirs du Loirt t Maîtr Jan-Michl DEPOND, huissir L débitur dispos d un délai d 2 mois à comptr d la signification du commandmnt pour quittr ls liux. Il arriv qu pndant c laps d tmps, ls locaux soint abandonnés. Dpuis la loi du 22 décmbr 2010, précisé par décrt du 10 août 2011 modifié par l décrt du 30 mai 2012, un procédur vis à favorisr la rpris ds locaux abandonnés par l locatair. Cll-ci put êtr mis n œuvr n dhors d tout procédur d xpulsion ou dans l cadr d un tll procédur. Lorsqu ds élémnts laissnt supposr qu l logmnt st abandonné, l baillur put dmandr à un huissir d justic d mttr l locatair n dmur d justifir qu il occup l logmnt. Un mois après la signification, à défaut pour l locatair d justifir d son occupation, l huissir put ntrr dans l logmnt afin d constatr l état d abandon du domicil. Il constat par procès-vrbal qu l logmnt st abandonné t drss l invntair ds mubls laissés sur plac. L baillur doit nsuit saisir l jug d instanc par rquêt afin d constatr la résiliation du bail, d autorisr la rpris du logmnt, d condamnr l occupant au paimnt ds somms dus t d statur sur l sort du mobilir. S il rssort manifstmnt ds élémnts fournis qu l bin a été abandonné par ss occupants, un ordonnanc du jug constat la résiliation du bail t ordonn la rpris ds liux. L ordonnanc rvêtu d la formul xécutoir doit êtr signifié par l baillur au locatair. L locatair ou tout occupant d son chf, put formr un opposition à la décision du jug dans l mois suivant sa signification. S il n y a pas d contstation, l ordonnanc a la mêm valur qu un jugmnt t l baillur put rprndr son bin suivant un procédur d xpulsion simplifié. L xpulsion : Maîtr Olivir ROCHOUX, Présidnt d la Chambr ds huissirs du Loirt t Maîtr Jan-Michl DEPOND, huissir La trêv hivrnal n intrrompt pas la procédur mais mpêch uniqumnt l act d xpulsion. Ainsi, ll n put s ffctur ntr l 1 r novmbr t l 15 mars d l anné suivant. Lorsqu l occupant st présnt t accpt d libérr ls liux, l huissir drss un procès-vrbal d xpulsion, signé par touts ls prsonns présnts. Lorsqu l occupant st absnt ou rfus l xpulsion, l xpulsion n put avoir liu. L huissir n put pénétrr dans l logmnt t drss un procès-vrbal d tntativ d xpulsion t sollicit auprès du Préft l concours d la forc publiqu. 11

12 L concours d la forc publiqu : Étinn GENET, scrétair général adjoint à la Préfctur du Loirt L État intrvint au titr d la prévntion ds xpulsions locativs au sin d un politiqu partnarial. L assignation dvant l tribunal ainsi qu l commandmnt d quittr ls liux sont transmis par l huissir au Préft. En parallèl, un courrir st adrssé par la Dirction Départmntal d la Cohésion Social (DDCS) au locatair afin d l orintr vrs ls srvics sociaux du Consil général. Au stad du concours d la forc publiqu déposé par l huissir auprès d la DDCS, sont sollicités pour avis l Mair d la commun, l Présidnt du Consil général, ls forcs d l ordr. L locatair st informé d sa possibilité d saisir l Droit au Logmnt Opposabl (DALO). Dux commissions sont miss n plac par l État n vu d réglr ls difficultés n amont : - la commission d conciliation ds xpulsions locativs qui s réunit un fois par an pndant la trêv hivrnal afin d abordr ls différnts dossirs avc l nsmbl ds acturs. - la commission d coordination ds actions d prévntion ds xpulsions qui s réunit un fois par an t constitu un liu d échangs ntr ls différnts partnairs concrnés. Différnts dispositifs gravitnt autour d la procédur d xpulsion : - la commission d surndttmnt présidé par l Préft ou un d ss rprésntants, qui a la possibilité d saisir l jug d l xécution pour dmandr ds délais. - l contingnt préfctoral qui prmt d affctr ds logmnts à ds prsonns qui répondnt à crtains critèrs sociaux. - la commission d médiation DALO qui put déclarr la situation du rquérant urgnt t son rlogmnt prioritair. L État intrvint égalmnt au momnt d la réquisition du concours d la forc publiqu. La dmand n st rcvabl qu après un délai d 2 mois suivant la notification d la copi du commandmnt d libérr ls liux au Préft t après un tntativ d xpulsion fait par l huissir. La qustion d la séparation ds pouvoirs ntr l autorité judiciair t l État st l cadr juridiqu d la décision du Préft. À partir d la réquisition, l Préft dispos d un délai d 2 mois pour s prononcr. Au trm d c délai, s il n s prononc pas, la décision st réputé comm étant négativ. L rfus du concours doit n princip rstr xcptionnl. Il n put êtr accordé qu pour ds considérations d ordr public t non socials ou humanitairs. Lorsqu l dossir arriv à la Préfctur via ls srvics d la DDCS, ls élémnts concrnant la situation familial, l état d la dtt, ls évaluations socials, l adhésion au suivi social prmttnt d prndr un décision viabl t la plus adapté à la situation ds prsonns. Un fois l concours d la forc publiqu accordé, clui-ci st notifié à l occupant par courrir avc copi aux srvics sociaux, à la DDCS, au propriétair, à l huissir t aux forcs d l ordr. Il put êtr accordé immédiatmnt ou avc un délai lorsqu ds démarchs d rlogmnt sont n cours. L courrir adrssé à l occupant mntionn ls coordonnés du Srvic Intégré d Accuil t d Orintation (SIAO) afin d sollicitr n fonction d l urgnc social d la situation t ds placs disponibls un hébrgmnt. Il appartint au propriétair par l biais d son huissir d mttr à xécution l concours d la forc publiqu. Si l concours st rfusé, la rsponsabilité d l État st ngagé. L propriétair a la possibilité d récupérr auprès d l État un indmnisation d son préjudic. Ctt rsponsabilité put êtr suspndu n cas d : - signatur d un protocol d accord Borloo pour ls baillurs sociaux ; - délai d grâc accordé par l jug d l xécution : la rsponsabilité d l État n put êtr réngagé qu n cas d nouvll réquisition d la forc publiqu par l huissir ; - manifstation écrit par l baillur ou par l huissir d sa décision d rnoncr à procédr à l xpulsion : la rsponsabilité d l Etat put êtr ngagé à nouvau n cas d nouvll réquisition d la forc publiqu par l huissir. L indmnisation couvr l nsmbl ds impayés d loyrs ainsi qu ls chargs constatés pndant la périod. Ell n couvr pas la dtt antériur. 12

13 L sort ds mubls : Ls mubls présnts dans l logmnt doivnt êtr nlvés. Si ls mubls ont fait l objt d un saisi antériur à la procédur d xpulsion, ils sont indisponibls. Toutfois, il n st drssé un invntair dans l procès-vrbal d xpulsion avc mntion du liu où ils sront déposés. S ils n ont pas fait l objt d un saisi antériur, ils sont transportés, aux frais d l xpulsé, soit dans un liu qu il désign, soit laissés sur plac, soit dans un liu plus approprié. La prsonn xpulsé dispos d un délai d un mois pour rtirr ss mubls à comptr d la signification du procès-vrbal d xpulsion. À défaut, l jug d l xécution décid du sort ds mubls. Il autoris la vnt aux nchèrs ds bins non rtirés ou décid d ls déclarr abandonnés s ils n ont aucun valur marchand. Ls papirs t autrs documnts d natur prsonnll sont consrvés par l huissir d justic sous nvlopp scllé pndant un délai d 2 ans. À l xpiration d c délai, ils sont détruits t l huissir drss un procès-vrbal ds documnts détruits. INTERVENTIONS DE LA SALLE Monsiur VENNEKENS, conciliatur d justic Au cours d un procédur d xpulsion, d un duré moynn d 2 ans, crtains propriétairs baillurs s rtrouvnt dans un situation financièr difficil car ils n puvnt rmboursr l crédit n cours ou parc qu ls loyrs constitunt un complémnt d rvnu indispnsabl. Dominiqu TRIPET, administratric CNL chz LogmLoirt Tous ls locatairs n sont pas d mauvais foi. Crtains prsonns xpulsés s rtrouvnt à la ru avc ds nfants car il n y a pas d plac au SIAO. Thirry SOLER, Consillr général Il srait intérssant d connaitr l nombr d commandmnts d payr délivrés chaqu anné t combin ont ffctivmnt abouti à l xpulsion. 13

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