PROPERTY TIMES 1 er trimestre record! 12 Avril 2016 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Le marché de bureaux de La Défense semble tourner la page des années noires et les bons résultats observés fin 2015 (55 000 m² de bureaux placés au 4 ème trimestre) se sont confirmés au cours du 1 er trimestre 2016 avec 74 000 m² de bureaux commercialisés. Quelques grandes transactions DELOITTE et IMS HEALTH - sont venues animer le marché de La Défense qui peut aussi compter sur une bonne dynamique sur le segment des surfaces intermédiaires où l attraction du secteur d affaires de La Défense est manifeste. Le loyer prime du marché de bureaux de La Défense s est maintenu d une année à l autre, se positionnant à 540 /m²/an au 1 er trimestre 2016. Le choix des entreprises de surfaces tertiaires dans des immeubles neufs fait grimper la valeur locative moyenne de première main, qui s établit à 480 /m²/an, en hausse par rapport aux 440 /m²/an observé en 2015, où les prises à bail s étaient majoritairement réalisées sur des surfaces restructurées, moins chères. Coté seconde main, la qualité des surfaces fait aussi varier les valeurs locatives avec une moyenne à 410 /m²/an (420 /m²/an pour les transactions de 2015). Le dynamisme des transactions sur des immeubles existants vient entamer le stock des immeubles vacants, passé de 362 000 m² fin 2015, à 310 000 m² au terme du 1 er trimestre 2016, soit un taux de vacance de 9,5%. Rappelons que ce même taux culminait à 12,7% fin 2013. Ce recul des disponibilités concerne les surfaces de grand gabarit, aujourd hui majoritairement constituées de bureaux de seconde main. L offre de bureaux neufs ou restructurés à La Défense va continuer d être réduite en 2016 avec seulement deux projets en cours de réalisation totalisant 20 000 m² de bureaux. L année 2017 verra la livraison de «Window», un projet de 38 500 m² de bureaux en cours de commercialisation. Il faudra attendre 2019 pour voir la production neuve augmenter significativement, avec «Trinity» dont le chantier vient de démarrer. Contacts David Bourla Head of Research - France +33 (0)1 53 76 91 91 david.bourla@cushwake.com Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@cushwake.com Graphique 1 Taux de vacance des bureaux à La Défense 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Source: Immostat / Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1
Contexte économique Confiance dans la reprise en 2016 L économie française aura finalement fait mieux que les anticipations avec un taux de croissance du produit intérieur brut (PIB) de 0,3% au 4ème trimestre 2015. Sur l'ensemble de l année, la croissance s'élève donc à +1,1 % en 2015 après un petit +0,2 % en 2014. Bien qu en repli au 4ème trimestre (+0,2% contre 0,5% au 3ème trimestre) la consommation des ménages aura accéléré de 1,4% en 2015 après +0,6 % en 2014, portée par une amélioration globale du pouvoir d achat. Il s agit de la plus forte augmentation depuis 2010. La consommation reste le moteur de la croissance française, alors que l activité des entreprises reste en deçà de sa moyenne de long terme quel que soit le secteur d activité considéré. L impact des attentats de janvier et novembre aura finalement été limité, et n aura entrainé un ralentissement que sur certains secteurs des services marchands. Les prévisions de croissance pour 2016 indiquent une progression du PIB de 0,4% pour le 1er trimestre et entre 1,3% et 1,5% pour l ensemble de l année 2016 selon les organismes consultés. Indicateurs de confiance : mieux pour les affaires, moins bien pour les ménages Depuis l été, l indicateur du climat des affaires oscille autour de. Il évolue d un ou deux points à la hausse ou à la baisse selon les secteurs considérés. Le secteur du bâtiment est le seul à afficher un indicateur autour de 90, reflet des difficultés chroniques de ce secteur depuis quelques années. Globalement, le sentiment est meilleur pour les entreprises de services et moins bon pour l activité industrielle. Dans sa dernière note sur la situation des entreprises en Ile-de-France, la Banque de France anticipe une amplification de la croissance de l activité dans les services marchands et identifie le conseil et l ingénierie informatique et technique comme les secteurs les plus porteurs. Elle est nettement plus conservatrice quant aux perspectives du secteur industriel dont l activité devrait être stable en 2016. La confiance des ménages a, quant à elle aussi, enregistré deux baisses consécutives en février et mars 2016. Cet indicateur atteint ainsi son point le plus bas depuis août 2015 et s'écarte un peu plus de sa moyenne de longue durée. Un taux de chômage toujours élevé Le taux de chômage a enregistré une baisse au 4ème trimestre 2015 mais reste globalement élevé (10,5%). En France métropolitaine, le nombre de chômeurs diminue de 47 000, à 2,9 millions de personnes, auxquelles il convient d ajouter les 600 000 personnes sans emploi comptabilisées par POLE EMPLOI. En Ile-de-France, le taux de chômage reste élevé (plus de 9%) et les perspectives de croissance des effectifs (+2,2% anticipés pour les services marchands) devraient se matérialiser par le moindre recours à l intérim. La situation économique n est donc pas encore créatrice d emplois et de besoins immobiliers supplémentaires. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices 110 90 80 70 60 Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11,0 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 Source: BIT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2
Demande placée et valeurs locatives Meilleur démarrage depuis 2009 L année 2016 démarre sur les chapeaux de roue pour le marché des bureaux à La Défense, profitant ainsi la tendance porteuse observée fin 2015. Plus de 74 000 m² de bureaux ont été commercialisés au cours du 1 er trimestre, signant la meilleure performance de ce marché pour un trimestre d ouverture depuis 2009. Ces très bons résultats du marché de La Défense s expliquent par la réalisation de 4 mouvements sur des surfaces de plus de 5 000 m² dont la prise à bail de près de 30 500 m² par DELOITTE dans la tour «Majunga», propriété d UNIBAIL. Citons aussi la location de plus de 11 000 m² de bureaux par IMS HEALTH dans la tour «D2» de SOGECAP. La Défense retrouve donc le rang qui était le sien dans les choix immobiliers des grands groupes. La dynamique continue aussi d être porteuse pour les surfaces de bureaux de taille intermédiaire (de 1 000 à 5 000 m²) avec 9 transactions relevées au cours du 1 er trimestre 2016 pour un volume total de 16 700 m². Fait intéressant, la moitié de ces mouvements sont des déménagements d entreprises installées dans les secteurs périphériques de La Défense. Ils attestent de l attractivité retrouvée de ce secteur, grâce au réajustement des valeurs locatives. L amélioration globale du marché locatif de La Défense devrait se poursuivre au cours de l année 2016, dans l attente de l obtention du permis de construire de la future Tour Saint- Gobain. Les transactions de bureaux neufs font monter la valeur de la première main Le loyer prime se maintient à 540 /m²/an (valeur faciale) au cours du 1 er trimestre 2016 (graphique 6). Le retour des prises à bail sur des immeubles neufs fait grimper la valeur moyenne du loyer de transactions des bureaux de première main, positionnée à 480 /m²/an au 1 er trimestre 2016, en hausse par rapport aux 440 /m²/an relevés en 2015. Le différentiel est important entre le positionnement des valeurs entre les immeubles restructurés et ceux réellement neufs avec des loyers faciaux nettement supérieurs à 500 /m²/an. La valeur moyenne des transactions de bureaux de seconde main se positionne, quant à elle, à 410 /m²/an, en légère baisse par rapport à 420 /m²/an pour l ensemble des prises à bail de 2015. Cette moyenne cache là encore des différences importantes selon la qualité des surfaces transactées : loyers faciaux supérieurs à 450 /m²/an sur le «Triangle de l Arche», «Opus 12», ou encore «CB21», de 315 à 370 /m²/an sur la «Tour Franklin» ou «La Grande Arche». Graphique 5 Demande placée à La Défense, en milliers de m² Source: Immostat Tableau 1 Demande placée par tranche de surface, T1-2016 TRANCHE DE SURFACE Moins de 1 000 m² De 1 000 à 5 000 m² Plus de 5 000 m² EN M² PART EVOL SUR UN AN 2 600 3% -42% 16 700 23% 75% 55 74% NS Surface totale 74 400 % NS Source: Immostat Graphique 6 Valeurs locatives de transactions à La Défense, /m²/an 600 500 400 300 300 250 200 150 50 0 Loyer moyen de 2nde main Loyer prime T1 T2 T3 T4 Loyer moyen de 1ère main Source: Immostat, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HC HT cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3
Offre La baisse de l offre immédiate s accélère La tendance baissière de l offre immédiate observée fin 2015 s est confirmée en s amplifiant au cours du 1 er trimestre 2016, avec 310 000 m² de bureaux vacants recensés début avril 2016, soit un taux de vacance de 9,5%. Rappelons que l offre immédiatement disponible avait culminé à plus de 409 000 m² fin 2014. L essentiel de cette offre se concentre, sans surprise, sur des surfaces de plus de 5 000 m² qui représentent près de 277 000 m² de bureaux vacants, en baisse de 18% en 3 mois. Les prises à bail de DELOITTE et IMS HEALTH sont venues entamer les disponibilités de première main (113 000 m²) devenues minoritaires dans la composition de l offre de grand gabarit. Sur le segment des surfaces intermédiaires (de 1 000 à 5 000 m²), l offre est stable, autour de 28 000 m² immédiatement disponibles, un volume relativement faible si l on considère le rythme moyen de transactions observé au cours des 5 dernières années (44 000 m²). On ne compte que 10 000 m² de surfaces tertiaires additionnelles pouvant venir abonder l offre immédiate au cours des 12 prochains mois ; le marché est donc nettement sous-offreur sur ce segment de surfaces. Disette d offre neuve ou restructurée d ici 2019 Autre élément militant pour la contraction de l offre immédiate, l offre future de bureaux de première main qui reste assez faible tant en 2016 qu en 2017/2018. A peine 20 000 m² de bureaux encore disponibles à la commercialisation seront livrés en 2016 via la restructuration des immeubles «Ampère +» et «Les Villages 3 et 4». En 2017, l offre neuve se limitera aux seuls 38 500 m² développés par GROUPAMA dans le projet «Window», dont la livraison est annoncée en fin d année. L année 2018 devrait, quant à elle, voir la réalisation de la tour «Trinity», 48 900 m² de bureaux neufs développés par UNIBAIL, dont le chantier a démarré au 1 er trimestre. Pour 2019 et sous réserve que les plannings de livraison aujourd'hui communiqués soient respectés, l offre future de bureaux neufs ou restructurés pourrait être nettement plus abondante : une dizaine d opérations livrables entre 2019 et 2025. Graphique 7 Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² 500 400 300 200 0 Source: Immostat, Cushman & Wakefield Graphique 8 Taux de vacance 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Source: Cushman & Wakefield Graphique 9 Moins de 1 000 m² De 1 000 à 5 000 m² Plus de 5 000 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² 150 125 75 50 25 0 La Défense Paris QCA Ile-de-France 2016 2017 2018 2019 Courbevoie Puteaux Nanterre Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4
Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5
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