MARKETBEAT TOULOUSE BUREAUX 4 ème Trimestre 2018 Le neuf fait recette!
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée 3 03 Valeurs locatives 4 04 Offre immédiate et future 5 05 Définitions 6
CONTEXTE ÉCONOMIQUE CLIMAT SOUS HAUTE TENSION Rebond avant contestations L amélioration du pouvoir d achat français aux 2ème et 3ème trimestres 2018 (+0,4%, après +0,8%) et le retour à la normale des transports ont contribué à stimuler la consommation des ménages au 3ème trimestre 2018 (+0,4% après -0,2%). Couplée à des investissements toujours conséquents et une balance commerciale nette positive de +0,7%, elle a permis à la croissance française de rebondir de +0,2% au 2ème trimestre à +0,4% au 3ème trimestre 2018. Cette embellie a cependant été rapidement balayée par la crise des «gilets jaunes» avec un effet immédiat tangible quant à la consommation des ménages en pleine période de fêtes. Les perturbations liées à ces contestations devraient ainsi amputer de 0,1 point la croissance en fin d année. Pourtant réputée pour son dynamisme, l activité du 4ème trimestre atteindrait cette année tout juste +0,2%, portant la croissance prévisionnelle de 2018 à seulement 1,5%, après +2,3% en 2017. Depuis Janvier, moral des ménages et climat des affaires sont d ailleurs tous deux orientés à la baisse : -12 et -8 points respectivement. Le premier indicateur rend directement compte du climat lié aux contestations sociales; le second, pour sa part, laisse présager un ralentissement du commerce mondial sur fond de nouvelles pressions protectionnistes et d incertitudes politiques en Europe (modalités incertaines du Brexit, budget italien, prolongation de la crise française). Doucement mais surement Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois s est opérée en 2018 : +107 000 à comparer à +341 000 en 2017. Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle. A partir du 1er semestre 2019, l emploi salarié non marchand devrait, pour sa part, profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». En 2019, OXFORD ECONOMICS prévoit ainsi un taux de chômage de 8,9% en France métropolitaine - et 7,8% pour l Ile-de-France - des chiffres en baisse par rapport aux 9,4% relevés en 2017 (resp. 8,7%). Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage reste donc toujours de mise en 2018 et ce, pour la 3ème année consécutive. Fait également inédit depuis 2016, la baisse du nombre de demandeurs d emploi de catégorie A (-52 600 entre janvier et novembre 2018). Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics 2
AGGLOMERATION DE TOULOUSE DEMANDE PLACÉE Demande placée : final en fanfare Au terme d un 4 ème trimestre quasi anthologique - il faut remonter à 2010 pour retrouver un volume de transaction supérieur - le marché des bureaux de l agglomération toulousaine affiche une demande placée de 178 000 m², dont près de 64 00 m² traités au cours des 3 derniers mois. Ce dynamisme des transactions permet au marché toulousain d afficher une croissance de 9% en un an, un niveau 30% supérieur à sa moyenne décennale. Toulouse conforte donc son statut de 3 ème marché en régions, avec une séquence 2016-2018 qui a vu la demande placée scorer nettement au-dessus des 160 000 m² et se rapprocher des 170 000 m² consommés. Succès du neuf toulousain La bonne dynamique des transactions en 2018 a été soutenue par l écoulement des bureaux neufs ou restructurés, en progression de 29% en un an pour atteindre 95 500 m², un niveau inédit depuis 2016. Les entreprises ont massivement porté leur choix sur cette qualité de surface pour leurs mouvements d implantation les plus significatifs. Citons les opérations réalisées en compte propre par AIRBUS DEFENSE AND SPACE sur plus de 14 200 m² à Montaudran et LYRA NETWORK sur 4 000 m² sur Labège Enova. Sur des schémas plus classiques de prise à bail, les signatures les plus emblématiques de l année 2018 ont concerné LATECOERE (autour de 12 000 m²) sur le secteur de la Roseraie et ECA GROUP ou encore ALTEN, tous les deux à Saint-Martin-du-Touch. Les tendances sont contrastées selon la qualité des surfaces considérées : les niveaux d activité pour les bureaux de première main surperforment tandis qu au fil des années les volumes transactionnels s effritent du côté de la seconde main, passés de 89 000 m² placés en 2017 à seulement 82 500 m² en 2018. Un marché relativement équilibré entre les pôles tertiaires de l agglomération Demande placée de bureaux dans l agglomération de Toulouse, en milliers de m² Demande placée de bureaux dans l agglomération de Toulouse, en milliers de m² Demande placée de bureaux dans l agglomération de Toulouse en 2018, en milliers de m² Les mouvements d entreprises se sont répartis assez harmonieusement en 2018 sur les différents pôles tertiaires de l agglomération. Trois secteurs se démarquent cependant par des volumétries plus importantes, de l ordre de 38 000 à 40 000 m² : l Est et le Sud Est, emmenés par quelques grands mouvements d entreprises de l aéronautique, mais aussi le Nord-Ouest où la zone de l aéroport continue de capter une part significative de la demande tant dans le neuf que pour des surfaces de seconde main. 3
AGGLOMERATION DE TOULOUSE VALEURS LOCATIVES Valeurs locatives : de 125 /m²/an pour la seconde main à 160 /m²/an pour le neuf Valeurs locatives de transactions dans l agglomération de Toulouse, en /m²/an Les valeurs locatives de transactions de bureaux neufs ou restructurés (première main) sont restées stables d une année sur l autre et affichent en 2018 une moyenne de 160 /m²/an, tandis que le prime se positionne à 220 /m²/an. Selon les micro-marchés considérés, les loyers observés pour des signatures récentes peuvent varier dans une fourchette assez large : 140-145 /m²/an à Montaudran, Basso-Combo ou encore Saint-Martin Ramassiers alors qu en Centre Ville les valeurs locatives s approchent en moyenne de la barre symbolique des 200 /m²/an. On remarquera le positionnement médian des secteurs Borderouge ou Balma Gramont, où les prises à bail de 2018 se sont signées pour une valeur faciale moyenne de 160 /m²/an. Les loyers de seconde main font également montre de stabilité, avec une valeur moyenne de 125 /m²/an qui s articule autour d un plus haut en Centre Ville (170 /m²/an) et des valeurs plancher autour de 115-125 /m²/an relevées sur les secteurs de Montaudran Palays et Basso-Cambo. La zone aéroportuaire, la plaine Sud-Est et Balma Gramont affichent, quant à elles, des loyers intermédiaires entre 125 et 150 /m²/an. Valeurs locatives de transactions par secteur dans l agglomération de Toulouse - En 2018, en /m²/an Secteur 1 ère main 2 nde main Borderouge 160 ND Balma-Gramont 160 135 Centre-Ville Compans 195 170 La Plaine Sud-Est 155 125 Montaudran Palays 140 100 Labège Enova ND 110 Basso-Cambo 145 120 St Martin Ramassiers 145 120 Blagnac - Zone Aéroportuaire 160 125 Tous secteurs 160 125 4
AGGLOMERATION DE TOULOUSE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : léger repli! Depuis son incursion sous le seuil des 200 000 m² en 2012-2013, l offre immédiate de bureaux à Toulouse s est peu à peu alourdie pour totaliser plus de 240 000 m² fin 2017. L année 2018 semble marquer un retournement de tendance, avec une légère décrue des disponibilités immédiates estimées à 219 000 m² début 2019 (-9% en un an). Ce stock vacant se caractérise par son très faible niveau de surfaces neuves, qui totalisent à peine 15% du parc vacant. Le Sud-Ouest, l Est et le Nord-Ouest de l agglomération concentrent l essentiel de ces disponibilités de classe A, tandis que l offre neuve est extrêmement faible - voire inexistante - sur les autres pôles tertiaires. Le choix des utilisateurs est nettement plus ouvert concernant les bureaux de seconde main qui totalisent plus de 185 000 m² immédiatement disponibles. Le Grand Ouest (Nord-Ouest et Sud-Ouest réunis) s affirme actuellement comme le pôle tertiaire le plus offreur avec près de 125 000 m² de surfaces vacantes. C est quasiment deux fois le volume de demande placée enregistré en 2018. Vient ensuite le Sud-Est, où la volumétrie de l offre immédiate - estimée à quelques 35 000 m² - est davantage en adéquation avec le rythme des commercialisations. Les secteurs du Nord et du Centre-Ville se caractérisent, quant à eux, par des volumes de disponibilités très faibles, de 5 000 et 15 000 m² respectivement. Offre immédiate dans l agglomération de Toulouse, en milliers de m² Source : Cushman & Wakefield Offre immédiate de bureaux par secteur dans l agglomération de Toulouse, en milliers de m², début 2019 Offre à un an : peu de neuf mais un peu de seconde main dans le Nord-Ouest Selon nos estimations, un peu moins de 50 000 m² de bureaux viendront alimenter l offre à horizon 12 mois sur l agglomération toulousaine. Les surfaces neuves vont continuer d être sous tension, comme en attestent les 11 500 m² de bureaux de première main identifiées sur l Est et le Nord-Ouest. L essentiel du renouveau des disponibilités est donc assuré par des libérations de surfaces de seconde main, essentiellement localisées dans le Nord-Ouest de l agglomération. A plus long terme, c est-à-dire au-delà d un an, on recense d ores-et-déjà 85 000 m² d offres futures, principalement des projets de développement de bureaux neufs dans le Sud-Ouest et l Est, deux secteurs où cette qualité de surfaces fait aujourd hui défaut. Source : Cushman & Wakefield Offre de bureaux à un an sur l agglomération de Toulouse, en milliers de m² Source : Cushman & Wakefield 5
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 6
AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Directeur Général Jean Bergougnan Directeur Agence Toulouse Head of Agency Office & Industrial +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com +33 (0)5 61 23 30 47 jean.bergougnan@cw-toulouse.fr Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2019 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés