Visuel de couverture ANALYSE DU MARCHÉ DES LOCAUX D ACTIVITÉS EN ILE-DE DE-FRANCE ET DE L IMMOBILIER LOGISTIQUE EN FRANCE 18 octobre 2013
SOMMAIRE 1 Locaux d activités (toutes surfaces) et petit entreposage (< 5 000 m²) en Ile-de de-france 3 2 Zoom parcs d activités en Ile-de de-france 17 17 3 Logistique (> 5 000 m²) en France 31 31 4 Investissements en France 47 47 - P. 2
LOCAUX D ACTIVITÉS (TOUTES SURFACES) ET PETITS ENTREPÔTS (< 5 000 M²) EN ILE-DE-FRANCE OCTOBRE 2013 - P. 3
DEMANDE EXPRIMÉE* 2 500 000 m² 2 232 500 m² 2 293 900 m² 2 000 000 m² 1 500 000 m² - 6 % 1 566 500 m² 1 000 000 m² 500 000 m² 0 m² 2009 2010 2011 2012 2013 1T 2T 3T 4T * Entrées de demandes CBRE - P. 4
MOTIVATION DE LA DEMANDE EXPRIMÉE* - 9M 2013 Location / Achat 15 % Achat 37 % Location 48 % RÉPARTITION DE L OFFRE IMMÉDIATE AU 1 ER OCTOBRE 2013 Location / Vente 18 % Vente 19 % Location 63 % * Entrées de demandes CBRE du 1 er janvier au 30 septembre 2013, hors renégociations de baux - P. 5
MOTIVATION DE LA DEMANDE EXPRIMÉE* Création / Nouvelle implantation 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 9M 2010 9M 2011 9M 2012 9M 2013 Extension Déménagement * Entrées de demandes CBRE du 1 er janvier au 30 septembre 2013 chaque année, hors renégociations de baux - P. 6
DÉLAI MOYEN DE TRANSACTIONS* PAR TRANCHE DE SURFACES 500 jours 450 jours 439 jours 400 jours 350 jours 300 jours 250 jours 200 jours 150 jours 100 jours 50 jours 173 jours 131 jours 110 jours 228 jours 167 jours 0 jours 2007 2008 2009 2010 2011 2012 9M 2013 < 1 000 m² 1 000-3 000 m² 3 000-5 000 m² * Entre la date d expression de la demande et la date de signature de la transaction, en jours, transactions CBRE - P. 7
DEMANDE PLACÉE ET OFFRE IMMÉDIATE BONNE RÉSISTANCE DE LA DEMANDE PLACÉE EN 2010, 2011 ET 2012 MAIS BAISSE DE - 30 % ENTRE SUR LES 9M 2013 PAR RAPPORT AUX 9M 2012 TAUX DE VACANCE AU 1 ER OCTOBRE 2013 : 8,2 % 3 000 000 2 500 000 2 469 000 m² 2 000 000 1 500 000 1 000 000 Moyenne annuelle : 955 000 m² 980 000 m² 967 200 m² 970 800 m² 750-800 000 m² 500 000 516 300 m² 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T 2T 3T 4T Perspective fin d'année Offre immédiate - P. 8
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) 9M 2012 9M 2013 25 % 31 % 24 % 30 % 21 % 17 % 19 % 18 % 18 % 21 % 16 % 18 % 36 % 31 % 41 % 34 % Offre immédiate Demande placée - P. 9
DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) PAR TYPE DE CONTRAT 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 32 % 35 % 36 % 46 % 39 % 43 % 37 % 0 % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 9M 2013 Vente Location - P. 10
VALEURS LOCATIVES FACIALES AU 1 ER OCTOBRE 2013 - P. 11
HISTORIQUE DES VALEURS LOCATIVES FACIALES MOYENNES INTRA A86* 110 Nord Ouest Sud Est 100 98 90 80 88 85 80 70 60 50 40 janv-02 janv-03 janv-04 janv-05 janv-06 janv-07 janv-08 janv-09 janv-10 janv-11 janv-12 janv-13 avr-13 oct-13 * Valeurs locatives faciales moyennes HT HC/m²/an estimées pour des locaux d activités PME/PMI (proportion activités/bureaux 70/30), situés sur le marché intra A86 - P. 12
PRIX DE VENTE AU 1 ER OCTOBRE 2013 - P. 13
RÉFÉRENCE DE TRANSACTION À LA VENTE ZI DES VIGNES BOBIGNY Acquéreur : SCI David et Lévi Propriétaire : David Olivier Surface : activités : 10 754 m² Prix de vente : 650 HT HD/m² Date : septembre 2013 - P. 14
RÉFÉRENCE DE TRANSACTION À LA VENTE 48 RUE DE FREGY FONTENAY-TRESIGNY Preneur : SCI Bosite Vendeur : Comtra Surface : activités : 1 230 m² Prix de vente : 554,87 HT HD/m² Date : septembre 2013 - P. 15
RÉFÉRENCE DE TRANSACTION À LA VENTE 9 RUE GUTENBERG - BONDOUFLE Preneur : Groupe Stratégie Elaboration Ingénierie Vendeur : Poste Immo Surface : activités : 9 576 m² & bureaux : 2 237 m² Prix de vente : 169,31 HT HD/m² Date : septembre 2013 - P. 16
ZOOM PARCS D ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE OCTOBRE 2013 - P. 17
PARCS D ACTIVITÉS Ensemble clos et délimité Existence d une «communauté d intérêts» (services communs, équipements et/ou prestations) entre les propriétaires et/ou les occupants 8 lots minimum 3 000 m² minimum BASE D ÉTUDE 156 parcs d activités existants en Ile-de-France 2,3 millions de m² RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES PARCS D ACTIVITÉS EXISTANTS (EN VOLUME) AU 1 ER OCTOBRE 2013 Entre A86 et la Francilienne 48 % Au-delà de la Francilienne 8 % Intra A86 44 % - P. 18
DEMANDE PLACÉE VOLUME EN BAISSE DE - 19 % ENTRE LES 9M 2012 ET 9M 2013 160 000 m² 140 000 m² 120 000 m² 100 000 m² 137 900 m² 158 200 m² 146 400 m² 138 200 m² Moyenne annuelle : 131 000 m² 119 000 m² 109 900 m² 107 100 m² 100 000 m² 80 000 m² 60 000 m² 68 000 m² 40 000 m² 20 000 m² 0 m² 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 9M 2013 1T 2T 3T 4T Perspective fin d'année - P. 19
DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) PAR TYPE DE CONTRAT 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 14 % 16 % 16 % 10 % 11 % 0 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 9M 2013 Location Vente - P. 20
OFFRE IMMÉDIATE PAR TYPE DE CONTRAT AU 1 ER OCTOBRE 2013 Location / Vente 16 % Vente 3 % Location 81 % Variations par rapport au 1 er octobre 2012 - P. 21
TRANSACTIONS (EN NOMBRE) PAR TRANCHE DE SURFACES 9M 2012 90 transactions 9M 2013 92 transactions < 500 m² 44 % < 500 m² 57 % > 5 000 m² 1 % 3 000-5 000 m² 3 % 1 000-3 000 m² 19 % 500-1 000 m² 33 % > 5 000 m² 1 % 3 000-5 000 m² 1 % 1 000-3 000 m² 18 % 500-1 000 m² 23 % - P. 22
OFFRES CERTAINES ET PROBABLES AU 1 ER OCTOBRE 2013 Offre immédiate Taux de vacance Évolution* Intra A86 107 800 m² 11 % + 28 % Entre A86 et la Francilienne Au-delà de la Francilienne 141 800 m² 13 % - 14 % 23 200 m² 13 % + 23 % Total 272 800 m² 12 % + 1 % Offres «en blanc» Offres «en gris» Projets 8 900 m² 84 400 m² 129 000 m² * Évolution de l offre immédiate par rapport au 1 er octobre 2012 - P. 23
TAUX DE VACANCE AU 1 ER OCTOBRE 2013 10 % 25 % 16 % 13 % 8 % 25 % 15 % 8 % 8 % 14 % 10 % Intra A86 Entre l A86 et la Francilienne Au-delà de la Francilienne - P. 24
HISTORIQUE DES VALEURS LOCATIVES FACIALES MOYENNES* 95 Nord Ouest Sud Est 90 85 89 87 85 82 80 75 70 65 60 janv-10 janv-11 janv-12 janv-13 oct-13 * Valeurs locatives faciales moyennes HT HC/m²/an estimées dans des parcs d activités - P. 25
RÉFÉRENCE DE TRANSACTION PARCS D ACTIVITÉS PARC D ACTIVITÉS DU VAL DE SEINE CHOISY LE ROI Preneur : EDIMETA Bailleur : SIRIUS Surface : activités : 3 201 m² Loyer : 100 HT HC/m²/an Date : avril 2013 - P. 26
RÉFÉRENCE DE TRANSACTION PARCS D ACTIVITÉS CENTRAL PARC VILLEPINTE Preneur : CNIM Bailleur : CBREI Surface : activités : 850 m² & bureaux : 200 m² Loyer : 80 HT HC/m²/an Date : juin 2013 - P. 27
RÉFÉRENCE DE TRANSACTION PARCS D ACTIVITÉS PARC DE L ÉTOILE VILLENEUVE LA GARENNE Preneur : ARC UNIFORMES Bailleur : Amundi Immobilier Surface : activités : 1 293 m² Loyer : 85,07 HT HC/m²/an Date : juillet 2013 - P. 28
Nous allons maintenant nous intéresser à l analyse du produit. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo. Synthèse et perspectives du marché de l Activité - P. 29
SYNTHÈSE ET PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ 2013 sera la première année de baisse des volumes transactés depuis 2009 À la torpeur du marché locatif s est ajoutée la baisse des volumes de ventes Les délais restent longs Un marché porté par les petites et moyennes surfaces Les raisons d y croire : Redressement de la demande exprimée (en grandes surfaces notamment) Un stock de demande élevé, un stock d offre important Des valeurs souvent réalistes La reprise des visites - P. 30
LOGISTIQUE (> 5 000 M²) EN FRANCE OCTOBRE 2013 - P. 31
DEMANDE PLACÉE* EN FRANCE 3 000 000 m² 2 948 300 m² 1T 2T 3T 4T Perspective fin d'année 2 962 200 m² 2 500 000 m² 2 000 000 m² 2 099 600 m² 2 336 600 m² 2 169 400 m² Entre 2 et 2,2 millions m² 1 500 000 m² 1 689 600 m² 1 000 000 m² + 5 % 500 000 m² 0 m² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 * Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie), en m² Sources : CBRE et Immostat - P. 32
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE* EN FRANCE Sur les 9M 2013 : 1 689 600 m² dont 56 % sur l axe Nord/Sud** * Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie), en m² ** Nord-Pas de Calais, Picardie, Ile-de-France, Rhône-Alpes, PACA Sources : CBRE et Immostat - P. 33
Zoom Ile-de-France - P. 34
DEMANDE EXPRIMÉE EN ILE-DE-FRANCE* REPRISE DES DEMANDES EXPRIMÉES À PARTIR DU 2T 2013 VOLUME EN HAUSSE DE + 38 % ENTRE LES 9M 2012 ET 9M 2013 2 000 000 m² 1 780 300 m² 1 500 000 m² 1 226 500 m² 1 207 000 m² 1 000 000 m² 500 000 m² 0 m² 2009 2010 2011 2012 9M 2013 * Entrées de demandes CBRE 1T 2T 3T 4T - P. 35
DEMANDE PLACÉE* EN ILE-DE-FRANCE BAISSE DE - 21 % DE LA DEMANDE PLACÉE ENTRE LES 9M 2012 ET 9M 2013 2 000 000 m² 1S 2S Perspective fin d'année Transactions signées en cours d'instruction 1 500 000 m² 1 231 200 m² 1 176 400 m² 1 000 000 m² 814 500 m² 758 100 m² 500 000 m² 622 100 m² 613 000 m² 530 400 m² 450 000 m² 400 000 m² 336 800 m² 0 m² 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 9M 2013 2014 et plus * Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie) Sources : CBRE et Immostat - P. 36
TRANSACTIONS (EN NOMBRE) PAR TRANCHE DE SURFACES 9M 2013 105 TRANSACTIONS FRANCE : 1 689 600 m² 30 TRANSACTIONS ILE-DE-FRANCE : 336 800 m² 5 000-10 000 m² 43 % 45 transactions 5 000-10 000 m² 60 % 18 transactions > 50 000 m² 4 % 4 transactions 20 000-50 000 m² 20 % 21 transactions 10 000-20 000 m² 33 % 35 transactions 20 000-50 000 m² 10 % 3 transactions 10 000-20 000 m² 30 % 9 transactions Sources : CBRE et Immostat - P. 37
DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) PAR ÉTAT DES LOCAUX 9M 2013 105 TRANSACTIONS FRANCE : 1 689 600 m² 30 TRANSACTIONS ILE-DE-FRANCE : 336 800 m² Existant neuf/restructuré/ rénové 11 % Existant neuf/restructuré/rén ové 24 % Existant état d'usage 42 % Existant état d'usage 68 % Clés-en-main 47 % Clés-en-main 8 % Sources : CBRE et Immostat - P. 38
DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) PAR TYPE D ACTEURS 9M 2013 105 TRANSACTIONS FRANCE : 1 689 600 m² 30 TRANSACTIONS ILE-DE-FRANCE : 336 800 m² Prestataires logistiques 31 % Prestataires logistiques 40 % Grande distribution et commerce spécialisé 31 % Chargeurs industriels 38 % Grande distribution et commerce spécialisé 12 % Chargeurs industriels 48 % Sources : CBRE et Immostat - P. 39
OFFRES IMMÉDIATES* EN FRANCE 1 er er octobre 2012 1 er er octobre 2013 Évolution Stock immédiat 3 423 300 m² 3 537 600 m² + 3 % dont classe A 50 % 50 % = * Toutes classes (A, B, C, frigorifique et messagerie) - P. 40
OFFRES IMMÉDIATES* EN ILE-DE-FRANCE 1 er er octobre 2012 1 er Stock immédiat er octobre 2013 Évolution 910 800 m² 1 013 200 m² + 11 % dont neuf 260600 m² 164200 m² -37% dont classe A 586700 m² 759600 m² + 29 % Taux de vacance au 1 er octobre 2012 5,4 % (stock de classes A, B, frigorifiques, messageries) Taux de vacance au 1 er octobre 2013 6 % (stock de classes A, B, frigorifiques, messageries) Parc d entrepôts > 5 000 m²** 17 millions de m² * Entrepôts de classes A et B, messageries et frigorifiques ** Estimation CBRE d après données 2009 Sitadel enquête Oblog - P. 41
OFFRES IMMÉDIATES* EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2013 54 OFFRES IMMÉDIATES : 1 013 200 m² Nord : 239 000 m² Est : 218 800 m² Sud : 441 100 m² Ouest : 114 300 m² RÉPARTITION DE L OFFRE IMMÉDIATE (EN VOLUME) Nord 24 % Ouest 10 % Est 22 % Sud 44 % * Entrepôts de classes A et B, messageries et frigorifiques - P. 42
VALEURS LOCATIVES FACIALES* EN FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2013 * en HT HC/m²/an, classe A neuf ** hors 1 ère couronne - P. 43
VALEURS LOCATIVES FACIALES* EN ILE-DE-FRANCE AU 1 ER OCTOBRE 2013 * en HT HC/m²/an N.S. : Non significatif - P. 44
SYNTHÈSE Un marché encore très impacté par la crise : Demande placée historiquement basse à Paris et en France (même si stable par rapport à 2012) Un stock qui augmente en volume et diminue en qualité Des valeurs locatives qui ne redécollent pas Très peu d appels d offres des principaux prestataires Des circuits de décision de plus en plus longs - P. 45
PERSPECTIVES Néanmoins, quelques signaux positifs : 400 000 m² de projets clés-en-main signés et en cours d instruction en Ile-de-France Un volume des demandes exprimées en hausse sur les 9 premiers mois de 2013 Une tendance marquée à la recherche de bâtiments XXL Un appétit des différents acteurs à monter de nouvelles opérations 2014 devrait donc marquer un rebond - P. 46
INVESTISSEMENTS EN FRANCE OCTOBRE 2013 - P. 47
ENGAGEMENTS PATRIMONIAUX FRANCE ENTIÈRE 3 ANS DE STAGNATION SUR LE MARCHÉ GLOBAL DIFFICULTÉS À DÉPASSER LA MOYENNE HISTORIQUE 30 Mds 9M 2013 : 10,7 Mds / 9M 2012 : 9,3 Mds 25 Mds 20 Mds Moyenne annuelle : 15,8 Mds 15-16 Mds 15 Mds 10 Mds 5 Mds 0 Mds 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 9M 2013 Sources : CBRE et Immostat Bureaux Commerces Industriel / Logistique Perspective fin d'année - P. 48
ENGAGEMENTS EN INDUSTRIEL / LOGISTIQUE FRANCE ENTIÈRE CROISSANCE PERMANENTE DEPUIS LA CRISE STAGNATION DES VOLUMES LOGISTIQUES AU PROFIT DE L INDUSTRIEL 4 Md 9M 2013 : 1,2 Md / 9 M 2012 : 885 M => + 37 % 3 Md 2 Md Moyenne annuelle : 1,5 Md 1,6 Md 1 Md 983 M 1,3 Md 1,2 Md 0 Md 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 9M 2013 Sources : CBRE et Immostat Industriel Logistique Perspective fin d'année - P. 49
TYPOLOGIE DES PRODUITS UN REGAIN DE PARTS DE MARCHÉ DU SEGMENT, LE RATTRAPAGE DE LA CRISE SEMBLE TERMINÉ 2012 9M 2013 21,6% 19,1% 8,1% 70,3% 11,4% 69,5% Bureaux Activités / logistique Surfaces commerciales Sources : CBRE et Immostat - P. 50
STRUCTURE DES ENGAGEMENTS EN INDUSTRIEL / LOGISTIQUE + DE 50 % DES TRANSACTIONS LOGISTIQUES EN PROVENANCE DE CLÉS-EN-MAIN LOCATIFS PLUS DE PORTEFEUILLES EN LOCAUX D ACTIVITÉS NATURE DES CESSIONS RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE 100 % 90 % 80 % 100 % 90 % 80 % 3,2% 26,4% 70 % 60 % 50 % 84,8% 74,9% 70 % 60 % 50 % 62,0% 39,8% 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % IDF 51 % 5,3% 3,2% 19,8% 12,0% 2012 9M 2013 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 34,8% 33,8% 2012 9M 2013 Clés-en-main locatifs Sale & lease back Arbitrages Ile-de-France Régions Portefeuilles non localisés - P. 51
SÉLECTION DE TRANSACTIONS 2013 LOGISTIQUE - BORDEAUX - CESTAS Vendeur : AEW Acheteur : AMUNDI Prix : 17 M Surface : 30 000 m² 9 ans ferme - C DISCOUNT Taux : 7,25 % - P. 52
SÉLECTION DE TRANSACTIONS 2013 ACTIVITÉ - PARIS SAINT-DENIS Vendeur : ALLIANZ Acheteur : INVESTISSEUR PRIVÉ Prix : 15 M Surface : 13 500 m² 23 locataires Taux : 10 % - P. 53
LES ACTEURS D IMPORTANTES LEVÉES DE FONDS EN PROVENANCE DU MONDE ENTIER 8 Mds d à investir en Europe DES PRISES DE PARTICIPATION POUR CONTRER LE MANQUE DE PRODUITS Des investissements indirects qui triplent les volumes d engagements 10 % 10 % 33 % 26 % 54 % 67 % Asie Etats-Unis Europe Océanie Investissements indirects (2 Mds ) Investissements directs (1 Md ) - P. 54
TAUX DE RENDEMENT «PRIME*» 3T 2013 3T 2012 Perspective Bureaux Paris QCA 4,25 % - 5,00 % 4,50 % - 5,25 % = Bureaux La Défense 6,00 % - 7,25 % 6,25 % - 7,50 % = Bureaux Régions 5,70 % - 8,00 % 5,95 % - 8,00 % = Logistique classe A 7,25 % - 8,00 % 7,25 % - 8,25 % = Locaux d activités 8,50 % - 12,00 % 8,50 % - 12,00 % = Parcs d activités 8,25 % - 10,00 % 8,50 % - 10,00 % = Centres commerciaux 4,75 % - 7,75 % 4,75 % - 7,50 % = Magasins centre-ville (emplacements n 1) 4,00 % - 7,00 % 4,15 % - 7,00 % = Retail parks 5,85 % - 9,50 % 5,65 % - 9,50 % = * Actifs bien situés, loués aux conditions de marché Grille établie en partie à dire d experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu il n existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie - P. 55
www.cbre.fr Didier Malherbe Global Logistic Services didier.malherbe@cbre.fr 01 53 64 37 10 Elvire Remars Activités et Logistique Ile-de-France Sud elvire.remars@cbre.fr 01 53 64 33 09 François Le Levier Global Logistic Services francois.lelevier@cbre.fr 01 53 64 34 06 Jean-Marie Jacquet Activités et Logistique Ile-de-France Est jm.jacquet@cbre.fr 01 53 64 34 37 Pierre-Louis Dumont Activités et Logistique Ile-de-France Nord et Ouest pl.dumont@cbre.fr 01 53 64 33 27 Erika Léonard Études et Recherche erika.leonard@cbre.fr 01 53 64 34 84