Les Clés du Marché ILE-DE-FRANCE T1 2015 Démarrage difficile... 7 Avril 2015 Données Ile-de-France T1 2015 : Demande placée : 372 700 m² Loyer moyen de première main : 565 Loyer moyen de seconde main : 320 Offre immédiate : 3 976 000 m² Taux de vacance : 7,6% Pour mémoire T1 2014 : Demande placée : 506 900 m² Loyer moyen de première main : 364 Loyer moyen de seconde main : 314 Offre immédiate : 3 911 000 m² Taux de vacance : 7,5% Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 (0)1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research Directrice des Etudes France +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Clés du marché des bureaux en Ile-de-France au 1er trimestre 2015 Difficile démarrage pour le marché des bureaux en Ile-de-France... Sitôt le 4ème trimestre 2014 achevé avec plus de 500 000 m² commercialisés, la demande placée retombe à un niveau relativement bas, de l'ordre de 372 700 m². C'est la plus mauvaise performance pour un 1er trimestre depuis 10 ans. Les raisons de ce ralentissement sont de deux ordres : - Les grands mouvements sont aux abonnés absents. Seulement 11 transactions sur une surface supérieure à 5 000 m² pour un volume total de 92 000 m² ont été enregistrées ce trimestre. Ce segment de surfaces recule de 54% alors que les surfaces intermédiaires sont aussi à la peine avec un recul des commercialisations de l'ordre de 21%. - Les baisses d'activité transactionnelle ont principalement touché le Croissant Ouest (-44%) et les Couronnes (-58%). A l'inverse le marché parisien, avec à sa tête le Quartier Central des Affaires, voit son volume de transactions progresser d'une année sur l'autre (+16%). Cette configuration de marché très centrée sur le marché parisien a pour effet direct une hausse du loyer moyen de première main en Ile-de-France, passé de 364 /m²/an au 1er trimestre 2014 à 565 /m²/an en 2015. Là encore, les tendances sont contrastées entre le QCA de Paris où les valeurs se tiennent et les autres marchés périphériques, orientés à la baisse. Les valeurs locatives de transactions de bureaux de seconde main sont moins volatiles; elles sont stables en périphérie et en hausse (+3% en un an) à Paris. Notons que ces observations portent sur des loyers faciaux accompagnés à hauteur de 19% en moyenne. L offre immédiate de bureaux repasse sous la barre des 4 millions de m² aujourd hui disponibles en Ile-de-France, pour un taux de vacance de 7,6%. Selon les marchés, ce taux de vacance varie dans une fourchette très large : de 5,1% à Paris à 11,9% à La Défense et 13% dans le Croissant Ouest. La Défense commence à voir son stock de bureaux dégonfler (-11% en un an) alors qu'à Paris le mouvement est inverse, en hausse de 5%. La composition de cette offre reste globalement inchangée avec une prédominance des surfaces supérieures à 5 000 m² (1,8 million de m² dont plus de la moitié dans des immeubles de seconde main). Les surfaces intermédiaires sont la deuxième grande poche d'offres immédiatement disponibles, avec un total de 1,5 million de m² à l'échelle de l'ile-de-france, dont 355 000 m² vacants dans le seul Croissant Ouest et 260 000 m² sur le marché parisien. Les livraisons de bureaux devraient approcher 1,1 million de m² en 2015, un chiffre en progression de plus de 30% par rapport à 2014. Largement pré commercialisées, ces livraisons futures de bureaux comptent encore quelques 370 000 m² à placer, essentiellement à Paris (150 000 m²), dans le Croissant Ouest et en Deuxième Couronne (environ 100 000 m² chacun). Le pipeline de projets d'immeubles futurs est très important, avec près d'un million de m² en chantier livrables en 2016 et 2017. Les résultats de commercialisation de cette offre conditionnent le lancement de nouveaux développements tertiaires. Plus de 3 millions de m² de bureaux ont été autorisés et attendent d'être lancés et 2,6 millions de m² sont en attente d'un permis de construire.
Demande placée & Taux de rotation Demande placée Secteur Immostat 2013 2014 Evol. T1 2014 T1 2015 Evol. N-1 PARIS 703 400 m² 823 000 m² +17% 178 400 m² 207 000 m² +16% k LA DEFENSE 105 500 m² 237 500 m² +125% 15 000 m² 16 900 m² +13% k CROISSANT OUEST 589 600 m² 555 900 m² -6% 120 700 m² 67 400 m² -44% m PREMIERE COURONNE 198 900 m² 235 800 m² +19% 100 200 m² 29 400 m² -71% m DEUXIEME COURONNE 272 800 m² 316 700 m² +16% 94 700 m² 52 000 m² -45% m ILE-DE-FRANCE 1 870 200 m² 2 168 900 m² +16% 509 000 m² 372 700 m² -27% m Sources : Immostat / Taux de rotation* Secteur Immostat 2013 2014 Evol. PARIS 4,3% 5,0% +17% LA DEFENSE 3,3% 7,2% +117% CROISSANT OUEST 7,5% 6,9% -7% PREMIERE COURONNE 3,4% 3,9% +17% DEUXIEME COURONNE 1,4% 1,7% +16% ILE-DE-FRANCE 3,6% 4,1% +16% Sources : Immostat / * taux de rotation = demande placée / parc
Loyers prime Secteur Immostat T1 2014 T1 2015 Evol. PARIS 330-745 420-790 +7% k LA DEFENSE 560 540-4% m CROISSANT OUEST 370-580 370-580 -3% m PREMIERE COURONNE 310-360 310-360 +0% g DEUXIEME COURONNE 200-235 200-235 +0% g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source :
Loyers de première main & seconde main Loyer de première main Secteur Immostat 2013 2014 Evol. T1 2014 T1 2015 Evol. PARIS 500 530 +4% 640 610-5% m LA DEFENSE 430 470 +9% ND 420 ND k CROISSANT OUEST 390 370-5% 288 395 +37% k PREMIERE COURONNE 280 290 +4% 259 215-17% m DEUXIEME COURONNE 200 190-5% 209 150-28% m ILE-DE-FRANCE 360 370 +3% 364 565 +55% k Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Loyer de seconde main Secteur Immostat 2013 2014 Evol. T1 2014 T1 2015 Evol. PARIS 400 390-3% 380 390 +3% k LA DEFENSE 400 420 +5% 420 430 +2% k CROISSANT OUEST 280 270-4% 290 290 +0% g PREMIERE COURONNE 220 220 +0% 230 240 +4% k DEUXIEME COURONNE 140 150 +7% 140 140 +0% g ILE-DE-FRANCE 310 310 +0% 320 320 +0% g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Sources : Immostat /
Offre immédiate & taux de vacance Offre immédiate Secteur Immostat T4 2013 T4 2014 Evol. T1 2014 T1 2015 Evol. N-1 PARIS 803 000 m² 849 000 m² +6% 797 000 m² 834 000 m² +5% k LA DEFENSE 401 000 m² 409 000 m² +2% 438 000 m² 390 000 m² -11% m CROISSANT OUEST 1 094 000 m² 1 030 000 m² -6% 1 063 000 m² 1 041 000 m² -2% m PREMIERE COURONNE 542 000 m² 571 000 m² +5% 553 000 m² 551 000 m² -0% g DEUXIEME COURONNE 1 085 000 m² 1 165 000 m² +7% 1 060 000 m² 1 160 000 m² +9% k ILE-DE-FRANCE 3 925 000 m² 4 024 000 m² +3% 3 911 000 m² 3 976 000 m² +2% k Sources : Immostat / Taux de vacance Secteur Immostat T4 2013 T4 2014 T1 2014 T1 2015 Evol. N-1 PARIS 4,9% 5,2% +5% 4,8% 5,1% +4% k LA DEFENSE 12,7% 12,5% -2% 13,8% 11,9% -14% m CROISSANT OUEST 13,9% 12,8% -8% 13,5% 13,0% -4% m PREMIERE COURONNE 9,2% 9,5% +4% 9,4% 9,2% -2% m DEUXIEME COURONNE 5,7% 6,1% +6% 5,6% 6,1% +9% k ILE-DE-FRANCE 7,5% 7,6% 7,5% 7,6% +2% k Sources : Immostat /
Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, 7 019 000 m² à la 7 location 019 000 ou m² à la vente, réalisées par 7 030 des 000 utilisateurs m² finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. 1 484 000 m² 1 484 000 m² 1 484 000 m² Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné. 1 235 000 m² 1 235 000 m² 1 235 000 m² Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions 1 896 de premièree 000 m² main 1 904 (surfaces 000 m² neuves ou restructurées). 1 904 000 m² 1 879 000 m² 1 904 000 m² 1 904 000 m² Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions 1 611 de seconde 000 m² main 1 611 (hors 000 surfaces m² neuves ou restructurées). 1 611 000 m² Loyer prime : Le loyer prime correspond 1 143 000 à la m² moyenne 1 143 du 000 premier m² quartile des valeurs 1 les 143 plus 000 élevées m² après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Carte des secteurs Immostat DTZ est l'un des cofondateur du Groupe d'intéret Economique IMMOSTAT fondé en 2001. Il contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs en leur permettant de disposer d indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s agit de produire des indicateurs statistiques sur l état du marché de l immobilier de bureaux, des entrepôts et de l investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document sont propres à.
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