Le marché des bureaux 1er trimestre 2009 Avril 2009 Paris Nord-Est (18-19-20)
Chiffres clés et marché de l'investissement Le marché de Paris Nord-Est (18-19-20) au 1er trimestre 2009 : - Une absence d'investissement, - Une demande placée en forte hausse, 18 ème 19 ème 20 ème - Des valeurs locatives moyennes et prime en légère baisse, - Des disponibilités en hausse, - Un renouvellement de l'offre neuve à partir de 2011. Investissement : aucune opération au premier trimestre 2009 Difficultés de financement et inadéquations entre les attentes des acquéreurs et des vendeurs en matière de prix pénalisent un marché de l'investissement francilien en net repli : au 1er trimestre 2009, seuls 395 millions d'euros ont été engagés. Le ralentissement du marché, enclenché en 2008 (8,4 milliards d'euros contre 20,38 milliards en 2007), s'est donc poursuivi au cours des trois premiers mois de 2009. Dans le secteur de Paris Nord-Est (18-19-20), l'étroitesse du parc de bureaux et la typologie même des propriétaires des immeubles sont autant d'éléments additionnels pénalisant l'investissement. Ainsi, alors qu'en 2008, seulement 7 millions d'euros ont été engagés sur ce secteur (contre 11 millions en 2007), aucun investissement n'a été réalisé au premier trimestre 2009. Le taux de rendement prime s'établit aujourd'hui sur le secteur de Paris Nord-Est (18-19-20) à 7,50%, enregistrant ainsi en un an une correction de 125 points de base. Chiffres clés du marché des bureaux Paris Nord-Est (18-19-20) Indicateurs 2008 T1 2009 Evol. Demande placée 42 200 m² 17 800 m² Offre immédiate (au 31/03) 54 000 m² 63 000 m² Taux de vacance (au 31/03) 5,3% 5,9% Investissement 7 M 0 M Taux de rendement prime 7,00% 7,50% Disponibilités de première main (2009-2012) au 31/03/2009 Certaine 22 900 m² Probable 93 200 m² Potentielle 49 000 m² Montants investis 2008 T1 2009 Evol. Ile-de-France 8 448 M 395 M Paris Nord-Est (18-19-20) 7 M 0 M Taux de rendement prime T4 2008 T1 2009 Evol. Paris Nord-Est (18-19-20) 7,00% 7,50-8,00% Première Couronne Nord 6,50% 7,00-7,50% Première Couronne Est 6,75% 7,25-7,75% 10% 8% 6% Evolution des taux de rendement prime Paris Nord-Est (18-19-20) 1ère Couronne Nord 1ère Couronne Est 4% 2% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 T1 2009
Demande placée et valeurs locatives Une demande placée en forte hausse au premier trimestre grâce à une transaction hors norme En Ile-de-France, le rythme des commercialisations au cours du premier trimestre 2009 a poursuivi le mouvement de décélération engagé depuis plusieurs mois. En un an, la demande placée a enregistré un repli de 25%, pour s'établir à la fin du premier trimestre 2009 à 439 400 m². Cette tendance générale à la baisse n'est pas confirmée sur l'ensemble du secteur de Paris Nord-Est, qui affiche au contraire un volume de commercialisations en hausse, avoisinant à la fin du premier trimestre 2009 les 31 000 m². Cette bonne performance résulte d'une importante transaction sur le secteur de Paris 18-19-20, à savoir la prise à bail des NMPP de 11 800 m² de bureaux dans l'immeuble neuf "Le Vitalys", localisé dans le 19ème arrondissement. Cette seule transaction représente les deux tiers de la demande placée sur le secteur de Paris 18-19-20. Une autre transaction significative a animé le marché de cet arrondissement : la location de près de 2 500 m² de surface tertaire dans "Le Millénaire" par SAINT LOUIS SUCRE en provenance du Paris QCA. Avec ces deux transactions, le 19ème arrondissement accueille près de 90% de la demande placée de Paris 18-19-20 au premier trimestre 2009. Le loyer prime et moyen en légère baisse Suite aux transactions enregistrées sur des locaux de première main en ce début d'année, le loyer prime de Paris Nord-Est (18-19-20) s'est légèrement déprécié; il se positionne desormais à 325 /m²/an, contre 330 /m²/an au trimestre précédent. Ile-de-France Demande placée (en m²) Paris Nord-Est (18-19-20) Première Couronne Nord Première Couronne Est En m² 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Moins de 1 000 m² Plus de 5 000 m² Tranche de surface De 1 000 m² à 5 000 m² Surface totale Evolution de la demande placée à Paris Nord-Est 18-19 19-20 2008 T1 2009 Evol. 2 372 700 439 400 42 200 17 800 150 200 4 600 180 000 26 600 T1 T2 T3 T4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Loyers prime T1 2009 3 500 m² 2 500 m² 11 800 m² 17 800 m² Secteur Immostat T1 2009 Paris Nord-Est (18-19-20) Paris Nord-Est (3-4-10-11) Première Couronne Nord 9 400 17 800 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 % 20% 14% 66% 100% 325 380 310 Evolution des loyers moyens Evol. Source: DTZ Research Paris Nord-Est (18-19-20) 1ère Couronne Nord Paris Nord-Est (3-4-10-11) Le loyer moyen de seconde main enregistre également une très légère baisse, pour s'établir à 234 /m²/an. Cette correction s'explique essentiellement par un nombre important de transactions sur des locaux de qualité moyenne. En /m²/an HT-HC 400 300 200 100 294 234 190 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 T1 2009
Offre immédiate et production neuve Des disponibilités en hausse Les disponibilités de bureaux en Ile-de-France auront enregistré une hausse de 21% en un an, avec plus de 2,9 millions de m² immédiatement disponibles à la fin du premier trimestre 2009, soit un taux de vacance de 5,8%, contre 4,9% un an plus tôt. Offre immédiate (en m²) T1 2008 T1 2009 Tx vacance Ile-de-France 2 452 000 2 961 000 5,8% Paris Nord-Est (18-19-20) 54 000 63 000 5,9% Première Couronne Nord 148 000 204 000 10,2% Première Couronne Est 70 000 74 000 5,1% Sur le secteur de Paris Nord-Est (18-19-20), les disponibilités ont également augmenté de plus 16% en un an, représentant à la fin du premier trimestre 2009 un stock de 63 000 m² disponibles, pour un taux de vacance de 5,2%. Ce stock est constitué à plus de 75% d'offres de surfaces tertiaires supérieures à 5 000 m² et localisées dans le 18ème et le 19ème arrondissement de la Capitale. L'une d'elle concerne "Le Parc du Millénaire", qui propose plus de 23 000 m² de bureaux neufs. L'offre immédiatement disponible concerne à 60% de l'offre neuve et des surfaces supérieures à 5 000 m², ce qui témoigne du renouveau de ce territoire. Son positionnement loyer attractif pourrait favoriser les reports des utilisateurs amplement engagés dans des stratégies de rationalisation de leurs coûts immobiliers. 20% 16% 12% 8% 4% 0% Evolution du taux de vacance Paris Nord-Est (18-19-20) Paris Nord-Est (3-4-10-11) Première Couronne Nord Ile-de-France 10,2% 5,8% 5,2% 3,2% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 T1 2009 Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables en Ile-de de-france Paris La Défense Croissant Ouest Un renouvellement important de l'offre neuve à partir de 2011 En 2009 et 2010, aucune production neuve ne viendra alimenter l'offre. En 2010, l'offre neuve sera très réduite, avec pour seule livraison, les 10 700 m² de l'opération réalisée par EUROEQUIPEMENT rue de Magenta. En 2011, COGEDIM devrait livrer 5 200 m² de bureaux dans la ZAC Pujol du 18ème arrondissement. Par ailleurs, ICADE pourrait livrer le "Paris Pyrénées" rue des Pyrénées dans le 20ème arrondissement, immeuble tertiaire développant 39 000 m² de bureaux. A l'horizon 2012, l'offre neuve devrait être nettement plus conséquente avec, entre autres, l'aménagement de la ZAC Claude Bernard (41 000 m²) et la poursuite du programme du "Parc du Millénaire" (48 000 m²), développé par ICADE. En milliers de m² 1 000 800 600 400 1ère Couronne 2ème Couronne Sud Autres Probables Probables Probables 200 0 T2-T4 2009 2010 2011 2012 Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) à Paris Nord-Est 18-19 19-20 En m² 18ème 19ème 20ème 150 000 125 000 121 900 100 000 75 000 44 200 50 000 25 000 0 T2-T4 2009 2010 2011 2012
Tableau de bord Secteur Immostat Demande placée T1 2009 Offre disponible au 31/03/2009 Taux de vacance au 31/03/2009 Loyer moyen T1 2009 Paris QCA 41 100 m² 326 000 m² 4,6% 473 Paris Centre Ouest (hors QCA) 13 000 m² 85 000 m² 5,9% 406 Paris Sud 30 300 m² 168 000 m² 3,4% 409 Paris Nord Est 30 900 m² 116 000 m² 4,0% 264 La Défense 84 600 m² 126 000 m² 3,9% 474 Croissant Ouest 102 500 m² 623 000 m² 8,6% 280 Première Couronne Est 26 600 m² 74 000 m² 5,1% 220 Première Couronne Nord 4 600 m² 204 000 m² 10,2% 190 Première Couronne Sud 28 300 m² 194 000 m² 10,0% 216 Deuxième Couronne Sud 34 600 m² 361 000 m² 10,2% 142 Pôle de Roissy 4 200 m² 79 000 m² 7,8% 136 Deuxième Couronne Autres 14 500 m² 367 000 m² 3,2% 172 Marne-la-Vallée 14 900 m² 88 000 m² 6,5% 134 Saint-Quentin-en-Yvelines 9 500 m² 150 000 m² 10,9% 116 Total Ile-de-France 439 400 m² 2 961 000 m² 5,8% 313 Sources: Immostat, DTZ Research Cette note de conjoncture est déclinée sur plus de 20 micromarchés : pour les recevoir, merci de contacter Magali MARTON par téléphone : 01 49 64 49 54 par email : magali.marton@dtz.com Quelques études à paraître prochaînement : "Le marché de l'investissement: retour sur une année 2008 agitée", DTZ Insights : "Une histoire de crises". Quelques études à paraître : "Bilan 2008 sur le marché des bureaux en régions", "Retour sur 10 ans d'investissement immobilier en France". Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Availabilities New supply (2009-2012) as at December 31st 2008 Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Joa Scetbon Chargé d études +33 (0)1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com +33 (0)1 49 64 46 29 joa.scetbon@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Investissement - Asset management Expertise - Consulting - Aménagement Avec plus de 12 500 collaborateurs opérant dans 150 villes et 45 pays, et 20 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Email : dtz.neuilly@dtz.com +33 (0)1 49 64 49 64 www.dtz.fr