ZONE DE VELIZY Étude statistique sur le marché des bureaux Clamart, Meudon, Le Plessis Robinson, Vélizy-Villacoublay
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Sommaire Note Méthodologique p.4 Données Immostat p.6 1- Présentation de la zone 1-1 Le parc p.7 1-2 Présentation des principales données de la zone p.8 1-3 Présentation de l offre de la zone p.9 1-4 Présentation de la demande placée de la zone p.10 1-5 Présentation des loyers de la zone p.11 1-6 Présentation des investissements de la zone p.13 1-7 Cadrage socio-économique p.14 1-8 Analyse de la zone p.15 2- Clamart p.17 3- Meudon p.23 4- Le Plessis Robinson p.30 5- Vélizy Villacoublay p.36 Lexique et note méthodologique p.43 Page 3
Note méthodologique puis 2001, le GIE Immostat, constitué à l initiative d AtisReal, CB Richard Ellis, DTZ Thouard et Jones Lang Lasalle, s attache à améliorer la qualité des statistiques immobilières et la transparence du marché. Dans cet esprit, un certain nombre de bases de données statistiques ont été mises en commun, à différents niveaux, au sein de l unité distincte que constitue le GIE Immostat. Il en découle certaines précautions quant à l utilisation des chiffres Immostat. Les données relatives aux transactions utilisateurs sur le marché des bureaux et aux investissements (> 4M unitaire) en Ile-de- France proviennent d une mise en commun détaillée des bases. Ces données sont donc partagées et communes à tous les membres du GIE (sous réserve du respect des règles de confidentialité). Les disponibilités immédiates sont calculées par secteurs géographiques Immostat à partir de moyennes. Les bases ne sont donc pas mises en commun de façon détaillée. Les zones analysées dans nos études ne correspondent pas forcément au découpage géographique Immostat. Pour cette raison, nous conserverons dans nos études les chiffres d offre immédiate de CB Richard Ellis à l échelle communale. Il est donc possible que, sur certains secteurs, nos données diffèrent légèrement de celles d Immostat. Afin de vous transmettre l ensemble des données, vous trouverez sur la page suivante le détail des indicateurs Immostat par secteurs géographiques. Page 4
Note méthodologique Découpage Immostat Page 5
Données Immostat Données Immostat mises à jour au 1 er juillet 2008 : Zone Immostat 2007 2008 Disponibilité immédiate mande placée Disponibilité immédiate mande placée Paris Quartier Central des Affaires (QCA) 221 00 486 70 223 00 179 30 Paris Centre Ouest (hors QCA) 60 00 121 00 59 00 39 20 Paris Centre Ouest 281 00 607 70 282 00 218 50 Paris 5/6/7 24 00 23 50 26 00 17 00 Paris 12/13 38 00 57 00 35 00 23 80 Paris 14/15 57 00 99 60 55 00 26 00 Paris Sud 119 00 180 10 116 00 66 80 Paris 3/4/10/11 37 00 58 10 39 00 25 30 Paris 18/19/20 63 00 20 10 61 00 15 30 Paris Nord Est 100 00 78 20 100 00 40 60 La Défense 142 00 268 60 114 00 159 10 Boucle Nord 157 00 188 20 173 00 33 60 Neuilly / Levallois 77 00 107 70 64 00 50 20 Péri Défense 135 00 118 20 149 00 135 70 Boucle Sud 126 00 279 20 130 00 79 10 Croissant Ouest 495 00 693 30 516 00 298 60 1 ère Couronne 378 00 369 10 389 00 187 00 2 ème Couronne 908 00 552 90 1 062 00 204 90 Total 2 423 00 2 749 90 2 579 00 1 175 50 Page 6
1-1 Le parc La zone de Vélizy est composée des communes suivantes : Répartition du parc par commune Nom de la commune Parc Clamart 170 00 Le Plessis Robinson 169 70 Meudon 168 10 Vélizy Villacoublay 564 10 Total du parc : 1 071 90 Soit 2,13% du parc total Francilien Source ORIE 2006 NB : Parc Ile-de-France : 50 331 00 Vélizy Villacoublay 52% Clamart 16% Meudon 16% Le Plessis Robinson 16% Evolution du parc depuis 1998 1 200 00 4,0 % 1 000 00 3,0 % 2,0 % 800 00 600 00 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1,0 % 0,0 % * Le parc de la zone a progressé de 23 % depuis 1998. Parc Poids dans le parc francilien Page 7
1-1 Les principales données 2005 2006 2007 2T 2008 L'offre Offre Immédiate Future certaine > 5 00 Taux de vacance mande placée Volume Progression annuelle ( année glissante ) Disponible à 12 mois Disponible à plus d'un an Immédiate Future certaine Future probable Zone Velizy Ile - de - France Volume total Progression annuelle ( année glissante ) > 5 00 79 70 102 85-46,5 % + 29,0 % 29 20 57 95 59 20 11 00 51 10 35 50 54 40 112 60 82 30 67 80 70 50 84 40 185 60 116 60 47 60 8,3 % 9,6 % 52 00 122 40 118 90 165 20 144 50 + 60,6 % - 0,7 % 29 00 77 90 15 70 96 90 123 80 15,4 % 13,5 % 5,7 % 5,2 % 4,8 % 5,1 % 24 60-54,7 % + 135,4 % - 2,9 % - 69,7 % 25 30 99 10 86 60 7 00 Montant global Taux de rendement * * Voir définition p. 43 Part neuf / restructuré 70,8 % 64,7 % 100,0 % 0,0 % Valeurs locatives faciales Neuf - Restructuré 150 / 250 150 / 280 150 / 390 150 / 390 Seconde main 100 / 170 100 / 170 100 / 270 130 / 270 Investissement 492 M 497 M 464 M 23 M 6 % - 8,6 % 6 % - 8 % 5,25 % - 7,25 % 6 % - 7,75 % Page 8
1-2 L offre Evolution de l offre immédiate par tranches de surfaces 120 00 Echelonnement des offres certaines par état des locaux 100 % 90 00 75 % 60 00 50 % 95 % 100 % 30 00 25 % 43 % 65 % 2004 2005 2006 2007 2T 2008 < 50 500-1 00 1 000-3 00 3 000-5 00 > 5 00 Echelonnement des offres > 5 00 150 00 0 % Immédiate 2008 2009 2010 2011 et + Neuf / Restructuré Rénové Seconde main Echelonnement des offres probables > 5 00 150 00 120 00 90 00 100 00 60 00 50 00 30 00 Immédiate 2008 2009 2010 2011 et + Eventuelle 2008 2009 2010 2011 et + Certaine Probable Probable Prêt à démarrer Libération Permis de construire déposé Projet Page 9
1-3 La demande placée Historique de la demande placée Répartition de la demande placée par tranches de surfaces 100 00 120 00 75 00 80 00 50 00 40 00 25 00 1S 2004 2S 2004 1S 2005 2S 2005 1S 2006 2S 2006 1S 2007 2S 2007 1S 2008 2004 2005 2006 2007 1S 2008 < 50 500-1 00 1 000-3 00 3 000-5 00 > 5 00 Répartition des transactions par état des locaux 100 % Répartition de la demande placée > 1 00 par motivation du mouvement Extension 35 % 75 % 50 % 25 % 96 % 92 % 63 % 87 % 89 % 0 % 2004 2005 2006 2007 1S 2008 Neuf - Restructuré - Rénové Ancien - Récent Déménagement 65 % Page 10
1-4 Les loyers Evolution des loyers (en fin de période) * 800 772 600 400 200 477 331 331 231-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 1S 2008 Loyer moyen Zone Velizy Loyer "prime" Paris QCA Loyer moyen Paris Loyer moyen Région IDF * Le loyer moyen de la zone est calculé pour des immeubles neufs, restructurés ou rénovés, hors taxes, hors charges par m² et par an. Page 11
1-4 Les loyers Dispersion des transactions en fonction de la surface et du loyer * 12 00 8 00 4 00 0 50 100 150 200 250 300 * 1 point par transaction renseignée 2007 2008 Evolution des quartiles, médiane depuis 2004 ** 400 300 200 Au 1 er semestre 2008, 50 % des transactions se sont signés entre 121 et 181 HT HC / m² / an. 100-2004 2005 2006 2007 1S 2008 1er quartile Médiane 3ème quartile ** Les statistiques ci-contre sont calculées à partir des valeurs faciales signées quels que soient la surface ou l état du bien. Page 12
1-5 L investissement Montants investis depuis 2004 20 000 M 16 000 M 17 556 M 17 226 M Taux de rendement de la zone : 6 % - 7,75 % * 12 000 M 8 000 M 4 000 M 0 M 9 400 M 9 824 M 3 000 M 3 964 M 5 263 M 6 154 M 407 M 492 M 497 M 464 M 4 189 M 1 028 M 23 M 2004 2005 2006 2007 1S 2008 2T 1S 2008 * Il s'agit de taux de rendement net immédiats pour des immeubles en bon état (neufs, restructurés ou rénovés) loués aux conditions de marché. Le bas de la fourchette peut être assimilé au taux «prime» et le haut à une moyenne pour ce type d actifs dans le secteur considéré. Selon la conjoncture, et en l absence de transaction représentative, ces taux peuvent être estimés. IDF Paris Zone Velizy Exemples de références de ventes investissement > 10 M Date Nom de l'immeuble Adresse Ville Vendeur Acquéreur Surface totale Montant janv-08 7, rue Paul Dautier Velizy Villacoublay Windsor Promotion Edissimmo (CAAM RE) 4 90 19 M Page 13
1-6 Cadrage socio-économique Secteurs d'activité Population Taxes (en %) Commune Habitation Professionnelle Foncière sur les Propriétés Bâties Foncière sur les Propriétés Non Bâties Clamart 21,0 24,4 22,5 31,8 Le Plessis Robinson 19,7 24,2 27,0 123,9 Meudon 20,7 25,1 17,7 30,7 Nombre d'établissements Part (en %) Paris Rive Gauche Ile-de-France Industries (dont Energie) 4 247 6,4 % Population en 2006 704 313 11 425 334 Construction 2 674 4,0 % Evolution 1999-2006 2,0 % + 4,3 % Commerce 14 619 21,9 % Pop. active 2006 407 443 11 425 334 Transports 1 610 2,4 % Emplois totaux 2007 467 381 5 513 548 Activités Immobilières 2 804 4,2 % Nb. de chômeurs 2006 27 541 508 896 Services 32 531 48,8 % Taux de chômage 2006 6,8 % 7,8 % Education, santé, action sociale 8 187 12,3 % nsité de Pop. 2006 23 389 946 Taille des entreprises Total 66 672 100 % Nombre d'établissements Part (en %) 2008-2013 2013-2018 0 salarié ou effectif inconnu 44 877 67,3 % Population -0,41 % -0,47 % 1 à 9 salarié(s) 18 505 27,8 % Emploi +0,35 % -0,03 % 10 à 49 salariés 2 800 4,2 % PIB +2,21 % +1,92 % 50 à 199 salariés 359 0,5 % 200 à 499 salariés 87 0,1 % Supérieur à 500 salariés 44 0,1 % Croissance annuelle Sources : Batifiscalite.com / Experian Business Strategies / INSEE Page 14
1-7 Analyse de la zone Le parc tertiaire de la zone de Vélizy atteint 1 071 90. Le secteur est composé des communes de Clamart, Meudon, Le Plessis Robinson et Vélizy Villacoublay. Cette dernière représente à elle seule plus de la moitié des surfaces de bureaux. L offre immédiate de la zone reste conséquente à 144 50, mais enregistre une contraction de 12 % par rapport au trimestre précédent. Plus de 40 % du stock se localisent à Vélizy Villacoublay. Les surfaces restantes se répartissent de manière assez homogène entre les autres communes de la zone. 43 % des surfaces vacantes sont neuves ou restructurées. s offres de plus de 5 00 sont disponibles de suite dans toutes les communes. L immeuble Crystalis (av. Morane Saulnier) à Vélizy Villacoublay propose 19 60 neufs pour un loyer présenté à 225 HT HC/m²/an. Astrale (av. Réaumur) au Plessis Robinson offre 17 30 neufs assortis d un loyer de 235 HT HC/m²/an. Par ailleurs, une surface neuve de 11 00 est libre à Clamart. La zone compte en outre 5 surfaces rénovées ou restructurées de grande taille, ainsi qu une surface de seconde main. L offre future certaine s élève à 93 60 (toutes surfaces), dont 83 % seront disponibles dans les 12 prochains mois. Près de la moitié des stocks futurs certains se trouve à Clamart. Une surface neuve de 42 20 sera effectivement disponible dans cette commune au 2 ème trimestre 2009. Le loyer est présenté à 235 HT HC/m²/an. Il s agit de la plus grande offre d Ile-de-France disponible avant un an. 5 40 restructurés seront libérés avant la fin de l année à Vélizy Villacoublay. Par ailleurs, une libération de 26 00 en seconde main interviendra début 2009 au Plessis Robinson. 123 80 probables répartis uniquement entre Clamart (3 permis de construire déposés) et Vélizy Villacoublay (3 offres, dont 2 prêtes à démarrer de 27 00 chacune) pourraient prochainement alimenter le marché. Toutes ces offres seraient livrées en 2010 au plus tôt. Avec 24 60 placés au 1er semestre, la zone enregistre un volume de commercialisation en repli de 70 % par rapport au 1 er semestre 2007. L année précédente avait il est vrai été dopée par la transaction de Bouygues Télécom (54 00 à Meudon). Clamart et Meudon n ont placé à elles deux que 3 00. Signalons néanmoins la performance du Plessis Robinson, avec 8 40 placés. 13 20 ont été commercialisés à Vélizy Villacoublay. Yokogawa France y a pris 7 00 rénovés en début d année. Les valeurs locatives faciales restent quasi inchangées par rapport au début d année, avec néanmoins un phénomène de hausse de la tranche basse. Elles sont comprises entre 170 et 390 HT HC/m²/an pour les surfaces neuves ou restructurées. Le loyer moyen est en baisse et atteint désormais 231 HT HC/m²/an. Seulement 23 millions d euros ont été engagés dans la zone depuis le début de l année, contre 329 millions d euros l année dernière à la même période. 2 opérations significatives sont intervenues à Vélizy Villacoublay et à Meudon. Les taux de rendement nets immédiats oscillent désormais entre 6 % et 7,75 % pour les meilleurs actifs, selon localisation en hausse, comme sur toute l Ile-de-France. Page 15
Analyse 2- Clamart p.17 3- Meudon p.23 4- Le Plessis Robinson p.30 5- Vélizy Villacoublay p.37 Page 16
2-1 Principales données Clamart 2005 2006 2007 2T 2008 Offre Immédiate Future certaine > 5 00 mande placée Volume Progression annuelle ( année glissante ) Disponible à 12 mois Disponible à plus d'un an Immédiate Future certaine Future probable Volume Progression annuelle ( année glissante ) Part du neuf / restructuré 15 10 14 10-37,6 % - 6,6 % + 3,5 % + 62,8 % 15 11 00 42 20 13 10 9 40 9 40 17 30 11 00 53 20 87 00 14 60 23 90 11 70 45 80 42 20 76 00 7 00 56 20 8 00 3 30 11 70 1 60 + 25,0 % - 58,8 % + 254,5 % - 84,8 % 0 % 76 % 85 % 81 % Valeurs locatives faciales Neuf - Restructuré 150 / 250 150 / 280 150 / 300 150 / 300 Investissement * Voir définition p. 43 Seconde main 100 / 150 100 / 150 100 / 220 100 / 220 Montant global 0 M 96 M 0 M Taux de rendement * 6 % - 8,6 % 6 % - 8 % 5,5 % - 7,25 % 0 M 6,5 % - 7,75 % Page 17
2-2 L offre Clamart Evolution de l offre immédiate et du taux de vacance 30 00 18 % Répartition de l offre immédiate par tranches de surfaces 24 00 20 00 10 00 12 % 6 % 18 00 12 00 6 00 2004 2005 2006 2007 2T 2008 0 % 2004 2005 2006 2007 2T 2008 Offre Immédiate Taux de vacance < 50 500-1 00 1 000-3 00 3 000-5 00 > 5 00 Echelonnement des offres futures > 5 00 60 00 40 00 20 00 Progression des disponibilités immédiates sous l impulsion des surfaces de plus de 5 00 Un des plus grands programmes d Ile-de-France : Le Newton (42 20-2 ème trimestre 2009) 3 permis de construire déposés livrables au plus tôt en 2010 (dont une surface de 31 00). 2008 2009 2010 2011 et + Eventuelle Certaine Probable Eventuelle Page 18
Pierre 2-3 Les offres certaines Clamart Références des offres certaines supérieures à 5 00 n 2 1 2 3 C o Nom de l'immeuble Surface Disponibilité - Le Panoramic - 2, av. Du Général Gaulle - Le Pentagone Plaza - 381, av.du Général Gaulle - Le Newton - 1, av. Newton Loyer de présentation HT HC/m²/an Etat des locaux 11 00 Immédiate 260 Neuf 6 30 Immédiate 230 Rénové 42 20 2 ème trim. 2009 235 Neuf Surface totale 59 50 Localisation des offres Gabriel Péri Stalingrad Grande Rodin Quai Brossolette Verdun s Gardes Forêt Fausses Reposes Pierre Camelinat Paris s Gardes Stalingrad Stalingrad Fleury Le Corbeiller Henri Barbusse Jaurès Roger Salengro Dormoy Marx 2 Pavé Gardes Paris Victor Hugo N118 Du s Jaurès Schneider Royale Henri Ravera Châtillon Forêt Domaniale Meudon Perrotin Brossolette Verdun Ledru Rollin D'Estienne D'Orves Général Bois Du Pont Colbert 3 Victor Hugo Bois L'Homme Mort Bois Du Loup Pendu Forêt Verrieres Bois--Clamart Bois--La-Garenne Les Galvants Les Sablons Boucicaut Gaulle Baptiste Clément Lombart Moulin La Porte Trivaux E D53 Bourg La Reine Perrin Du D57 Paul Langevin Morane Saulnier Charles Gaulle Paul Langevin DuPavé Blanc Galilée L'Europe Colbert Houdan A86 Fernand Fourcade 30 Du Bois Aérodrome Vélizy-Villacoublay Sevres R.G Les Moulineaux Bellev ue Meudon-Sur-Seine Meudon Meudon Val-Fleury 3 2 Issy Clamart 1 Robinson Vanves-Malakoff Fontenay-Aux-Roses Sceaux Bourg La-R N118 Parc Sceau Page 19
Pierre 2-4 Les offres probables Clamart Références des offres probables supérieures à 5 00 (hors libérations) n 2 Nom de l'immeuble Surface Disponibilité Loyer de présentation HT HC/m²/an 1 379, av. Du Général Gaulle 20 00 4 ème trim. 2010 N.D Neuf 2 - Solaris - 6 av. Réaumur 31 00 2 ème sem. 2010 270 Neuf 3 77, av. Du Général Gaulle 5 20 2 ème sem. 2010 N.D Restructuré Etat des locaux Classification Permis de construire déposé Permis de construire déposé Permis de construire déposé Surface totale 56 20 Hors libérations Localisation des offres Gabriel Péri Stalingrad Grande Rodin Quai Brossolette Verdun s Gardes Forêt Fausses Reposes Pierre Camelinat Paris s Gardes Stalingrad Stalingrad Fleury Le Corbeiller Henri Barbusse Jaurès Roger Salengro Dormoy Marx 2 Pavé Gardes Paris Victor Hugo N118 Du s Jaurès Schneider Royale Henri Ravera Châtillon Verdun Ledru Rollin D'Estienne D'Orves Général Bois Du Pont Colbert 3 Victor Hugo Bois L'Homme Mort Forêt Domaniale Meudon Perrotin Brossolette Bois Du Loup Pendu Forêt Verrieres Bois--Clamart Bois--La-Garenne Les Galvants Les Sablons Boucicaut Gaulle Baptiste Clément Lombart Moulin La Porte Trivaux E D53 Bourg La Reine Perrin Du D57 Paul Langevin Morane Saulnier Charles Gaulle Paul Langevin DuPavé Blanc Galilée L'Europe Colbert Houdan A86 Fernand Fourcade 30 Du Bois Aérodrome Vélizy-Villacoublay Sevres R.G Les Moulineaux Bellev ue Meudon-Sur-Seine Meudon Meudon Val-Fleury 1 2 Issy Clamart Robinson Vanves-Malakoff Fontenay-Aux-Roses Sceaux N118 Page 20 Bourg La-R Parc Sceau Hors libérations
2-5 La demande placée Clamart Répartition de la demande placée par tranches de surfaces 12 00 8 00 4 00 Faible niveau de commercialisation (1 60) toutefois supérieur à celui du 1 er semestre 2007 Loyers faciaux concentrés dans la tranche 150 à 300 HT HC/m²/an 2004 2005 2006 2007 1S 2008 < 50 500-1 00 1 000-3 00 3 000-5 00 > 5 00 Historique des transactions par tranches de loyer 100 % Répartition de la demande placée par type d activité du preneur Juridique - Conseil 7 % 75 % 50 % 25 % 0 % 2004 2005 2006 2007 1S 2008 < 150 150-300 300-450 450-600 > 600 Industries 93 % Page 21
Pierre 2-6 Les transactions Clamart Références de transactions > 5 00 signées depuis 2006 Date Nom du Preneur Adresse Surface Nature du contrat Type de transaction Loyer HT HC/m²/an Etat des locaux juin-07 ELA MEDICAL - SORIN GROUP 8, av. Reaumur 10 00 Clé en main Précommercialisation 235 Neuf / Restructuré Surface totale : 10 00 Localisation des transactions signées au 1 er semestre 2008 (toutes surfaces confondues). Gabriel Péri Stalingrad Grande Brossolette Rodin Verdun s Gardes Forêt Fausses Reposes Camelinat Paris s Gardes Pierre Stalingrad Fleury 2 Pavé Gardes Royale Verdun Ledru Rollin D'Estienne D'Orves Général Bois Du Pont Colbert 3 Victor Hugo Bois L'Homme Mort Forêt Domaniale Meudon Bois Du Loup Pendu Forêt Verrieres Bois--Clamart Bois--La-Garenne Les Galvants Les Sablons Lombart Morane Saulnier Le Corbeiller Marx Dormoy Henri Barbusse Jaurès Roger Salengro Châtillon Perrotin Victor Hugo N118 Du s Jaurès Schneider Henri Ravera Boucicaut Baptiste Clément Moulin La Porte Trivaux E D53 Bourg La Reine Perrin Du D57 Charles Gaulle Paul Langevin DuPavé Blanc Galilée Colbert Houdan A86 Fernand Fourcade 30 Aérodrome Vélizy-Villacoublay Sevres R.G Les Moulineaux Quai Bellev ue Meudon-Sur-Seine Stalingrad Meudon Paris Meudon Val-Fleury Issy Clamart Brossolette Gaulle Paul Langevin L'Europe Robinson Vanves-Malakoff Fontenay-Aux-Roses Sceaux Page 22 Bourg La-R 1T 2008 2T 2008 Du Bois N118 Parc Sceau