MARKETBEAT 2ÈME COURONNE BUREAUX

XXX XXX MARKETBEAT 2ÈME COURONNE BUREAUX 4ème Trimestre 2017 XXX Du mieux mais pas partout!

SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Deuxième Couronne 3 03 Deuxième Couronne Sud 5 04 Pôle de Roissy 7 05 Marne-la-Vallée 9 06 Saint-Quentin-en-Yvelines 11 07 Définitions et sectorisation 12

CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des réformes sur fond de reprise économique Croissance du PIB en France, % Après un début d année ponctué par les incertitudes électorales (présidentielles puis législatives), le 3 ème trimestre 2017 sonne l heure des premières réformes : signature des ordonnances de la loi travail, plan budgétaire et projet de loi de finances pour 2018 (réforme de l ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière). Ces changements sont plutôt bien accueillis par les chefs d entreprises (en un trimestre hausse de 2 points de l indice du climat des affaires) mais ils suscitent mécontentements et inquiétudes au sein de la population française (chute de 7 points de l indice de moral des ménages). Grèves générales et protestations sont autant de signes que la mise en œuvre du programme du nouveau Président ne sera pas un long fleuve tranquille. INSEE Le gouvernement possède néanmoins un atout majeur par rapport à ces prédécesseurs : une reprise économique mondiale durable basée sur des fondamentaux robustes. Pour l année 2017, l INSEE prévoit une croissance de +1,8% en France (versus +2,2% en zone euro), un record depuis 2011 (+2,1%). Les taux d intérêts bas constituent le principal moteur de cette reprise française. En effet, ils permettent de soutenir, d une part les investissements des entreprises et d autre part ceux des ménages avec notamment l achat de logements neufs, un élément favorable au secteur de la construction. Enquêtes de conjoncture, indices Dynamique économique porteuse pour l emploi L augmentation du nombre total de créations d entreprises, (+6,2% en France au 1 er trimestre 2017 versus +13,1% en Ile-de-France) couplée à la baisse du nombre de défaillances d entreprises (-9,3% au 1 er trimestre 2017 en France versus -6,7% en Ile-de-France) rend compte d une dynamique porteuse pour l emploi. Il en résulte une création nette d emplois supérieure à l augmentation de la population active, et une probable inflexion durable de la courbe du chômage. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Ainsi, Oxford Economics prévoit une baisse du taux de chômage d une année sur l autre de 50 pdb (prévision de 9,5% fin 2017). Cette embellie sur le marché de l emploi et le regain d inflation initient également une pression haussière sur les salaires du secteur marchand : +1,9% en 2017 après +1,2% en 2016. Cette hausse généralisée au secteur public par l augmentation du point d indice soutiendra le pouvoir d achat et la consommation. Oxford Economics 2

DEUXIÈME COURONNE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : un 2 nd semestre dynamique Le 3 ème trimestre de l année 2017 avait marqué le début du redressement de l activité transactionnelle sur le marché des bureaux de la Deuxième Couronne; cette tendance s est confirmée au 4 ème trimestre avec 102 400 m² de surfaces commercialisées. Ce bon résultat permet au marché de clôturer l année sur un volume de 284 300 m², en léger repli (3%) d une année sur l autre. En dépit de ce redressement des transactions observé en 2 ème partie de l année, le marché tertiaire de ce secteur reste à l écart de la bonne dynamique affichée par la région Ile-de-France (+8%) et demeure assez loin de sa moyenne décennale (368 900 m² par an entre 2007 et 2016). La Deuxième Couronne Sud, locomotive traditionnelle du secteur, enregistre une année assez faible en termes de commercialisations (83 600 m² seulement à comparer à 146 400 m² placés en moyenne au cours des 10 dernières années) alors que, dans le même temps, Saint-Quentinen-Yvelines renoue avec des plus hauts historiques et score au-delà de 73 000 m² en 2017. Le ralentissement du marché des bureaux en Deuxième Couronne est surtout sensible sur le segment des petites et moyennes surfaces avec des reculs de 20% et 23% respectivement en un an. L activité a, en revanche, été plus porteuse pour les grands gabarits qui totalisent à la fin de l année près de 107 000 m² placés. Citons pour les signatures du 4 ème trimestre : BMW à Montigny-le- Bretonneux, RENAULT à Vélizy-Villacoublay, CREDIT AGRICOLE DE LA BRIE à Chessy, tous ces mouvements ayant porté sur des surfaces de 1 ère main. Demande placée en Deuxième Couronne, Demande placée en Deuxième Couronne par tranche de surface En 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 99 400 35% -20% De 1 000 à 5 000 m² 76 400 27% -23% Plus de 5 000 m² 108 600 38% +53% Surface totale 284 300 100% -3% Stable pour la première main, hausse modérée pour la seconde main Valeurs locatives en Deuxième Couronne, /m²/an Le loyer prime reste inchangé à 230 /m²/an, cet immobilisme s observe depuis 2012. Les loyers moyens de transactions des bureaux de première main (surfaces neuves ou restructurées) en Deuxième Couronne sont également stables et se positionnent à 190 /m²/an en moyenne. A contrario, les valeurs locatives moyennes des prises à bail de bureaux de seconde main s élèvent, quant à elles, à 150 /m²/an sur l ensemble de l année 2017, contre 140 /m²/an en 2016. L écart de loyer se resserre selon les différentes qualités de surfaces transactées. Note : Les loyers s entendent HT et HC 3

DEUXIÈME COURONNE OFFRES ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : Un petit million de m² vacants Offre immédiate en Deuxième Couronne, Les disponibilités immédiates de bureaux en Deuxième Couronne affichent un repli de 6% d une année sur l autre; elles s élèvent, fin 2017, à un petit million de m². Ce volume d offre, moins haut que dans les années 2009-2012 reste cependant trop important compte tenu d une activité transactionnelle stable depuis 5 ans mais à un niveau assez faible (291 000 m² en moyenne par an). Ce stock représente en effet plus de 3,5 années de transactions au rythme actuel. La partie Sud du secteur concentre plus de 40% de l offre disponible en Deuxième Couronne avec plus de 424 000 m² vacants (-10% en un an). Marne-la-Vallée représente la 2 ème poche d offres en Deuxième Couronne, et voit son stock s alourdir de 6% en un an pour atteindre 150 000 m². La tendance est inverse à Saint-Quentin-en-Yvelines où les bons résultats de commercialisation de l année sont venus grignoter l offre qui s établit à 104 000 m² fin 2017. Taux de vacance en Deuxième Couronne Taux de vacance : pas de deux! La Deuxième Couronne offre un double visage avec d un coté le Pôle de Roissy et Saint-Quentin-en-Yvelines, positionnés autour de 7% de taux de vacance, et, de l autre, Marne-la-Vallée et la Deuxième Couronne Sud, où l offre immédiate représente entre 10% et 11% du parc existant. Ces taux sont nettement supérieurs à celui observé sur l ensemble de l Ile-de-France (6,2%) mais restent inférieurs à ceux de certains secteurs de la Première Couronne ou du Croissant Ouest. Cushman & Wakefield Des projets nombreux, toujours peu de concrétisations Livraisons d immeubles de plus de 5 000 m² en Deuxième Couronne, Les années 2017 et 2018 (sur la base des projections des chantiers aujourd hui en cours) devraient marquer des points bas dans l évolution des livraisons de bureaux neufs ou restructurés en Deuxième Couronne, avec à peine 72 000 m² livrés et 77 000 m² livrables en 2018. La moitié de cette production future a d ores et déjà été précommercialisée (3M à Cergy, THALES à Vélizy- Villacoublay, entre autres). L offre future en chantier livrable en 2018 repose sur des gabarits de bureaux compris entre 5 000 et 11 000 m². Les projets non encore mobilisés mais dotés d une autorisation de construire sont toujours très nombreux sur ce secteur et représentent 157 200 m² en 2019 et 776 400 m² en 2020. Cushman & Wakefield 4

DEUXIÈME COURONNE SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : retour de la décroissance En dépit d un léger mieux au 4 ème trimestre (33 300 m² placés), le marché des bureaux de la Deuxième Couronne Sud termine l année 2017 sur un volume de transactions de l ordre de 83 600 m², en baisse de 43% d une année sur l autre. Vélizy est le seul secteur à avoir fait jeu égal d une année sur l autre (48 000 m² transactés) alors que les marchés de Massy et d Orly affichent des performances parmi les plus basses de la dernière décennie. A l image de la Deuxième Couronne, le Sud n a pas su tirer profit de la bonne dynamique du marché francilien et retrouve le niveau faible qu elle affiche depuis 2013, exception faite de l année 2016 boostée par les résultats du marché de Massy. Baisse généralisée sur tous les segments de surfaces En Deuxième Couronne Sud, tous les segments de surfaces affichent des baisses de leur volumes de commercialisations dans des proportions allant de 22% à 68%. Les grands mouvements d utilisateurs, absents depuis la fin de l année 2016, ont fait leur retour au 2 nd semestre et se sont concentrés sur le marché de Vélizy- Villacoublay : SIEMENS sur 7 000 m² de bureaux restructurés au 3 ème trimestre et RENAULT sur 13 700 m² en fin d année. Le repli des commercialisations de petites surfaces est à relativiser, la baisse de 23% d une année sur l autre est en fait un retour au niveau moyen observé au cours des dix dernières années. La situation est plus préoccupante sur le segment des bureaux de taille intermédiaire (de 1 000 à 5 000 m²) : principal moteur de la dynamique du marché en 2017, son volume de commercialisations (32 700 m² en 2017) est de 20% inférieur à sa moyenne décennale. Loyers de seconde main : hausse à Massy et Orly, correction à Vélizy Demande placée en Deuxième Couronne Sud, Source: Demande placée en Deuxième Couronne Sud par tranche de surface En 2017 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives moyennes de seconde main en Deuxième Couronne Sud, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 30 200 36% -23% De 1 000 à 5 000 m² 32 700 39% -22% Plus de 5 000 m² 20 700 25% -68% Surface totale 83 600 100% -43% La faiblesse des volumes traités depuis le début de l année doit inciter à la prudence dans l analyse des variations des loyers de bureaux de seconde main en Deuxième Couronne Sud. Ces valeurs locatives sont orientées à la hausse sur le marché d Orly (+20% en un an et une moyenne de 180 /m²/an) et à Massy (+11% et une moyenne de 170 /m²/an). A l inverse, la tendance haussière des loyers sur le secteur de Vélizy s inverse en 2017; la moyenne des loyers de transactions observées au cours de l année s établit à 150 /m²/an, en baisse de 10% d une année sur l autre. Note : Les loyers s entendent HT et HC 5

DEUXIÈME COURONNE SUD OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate encore élevée : baisse de 10% mais Offre immédiate en Deuxième Couronne Sud, L offre immédiate de bureaux atteint, en Deuxième Couronne Sud, 424 000 m² à la fin de l année 2017, soit une baisse de 10% en un an. Pour autant, ce stock vacant reste par trop important par rapport aux volumes de commercialisations observés tant en 2017 qu au cours des 5 dernières années, autour de 102 000 m². Ce déséquilibre offre / demande est commun à l ensemble des secteurs de la Deuxième Couronne Sud mais est davantage saillant sur le marché de Massy, qui clôt l année sur une mauvaise performance alors que le stock y est conséquent (190 000 m²). L offre immédiate sur ce secteur est principalement composée de surfaces de grande taille (242 000 m² au total) avec une vingtaine d immeubles, essentiellement de seconde main, proposant des surfaces de plus de 5 000 m². Dans ce contexte particulier, les taux de vacance observés à la fin de l année 2017 suivent des trajectoires opposées : en baisse à Vélizy où il se positionne autour de 12%, un niveau comparable à celui observé à Massy. A l inverse, le marché d Orly n en finit plus de voir son taux de vacance grimper; il atteint aujourd hui 9,1%, un plus haut historique. Taux de vacance en Deuxième Couronne Sud Offre future : en attendant 2019 ou pas! L année 2018 ne verra la livraison que de 25 000 m² de bureaux neufs en Deuxième Couronne Sud dont 11 000 m² restent à commercialiser. C est dire la prudence des promoteurs et des investisseurs quant à l initiation de nouveaux projets dans un secteur où les résultats de 2017 n ont pas vraiment convaincus en particulier sur le segment des grandes surfaces ( 2 signatures pour un total de 20 700 m²). Il faudra donc attendre 2019 et 2020 pour espérer retrouver des niveaux de livraisons supérieurs à 100 000 m². Les marchés de Vélizy et Massy foisonnent de projets dotés d autorisation de construire. En 2019, 5 projets (2 à Massy et 3 à Vélizy) pourraient voir le jour, sur des gabarits compris entre 15 000 m² et 25 000 m². En 2020, l offre future neuve va aussi concerner le marché de Massy (94 000 m²) mais aussi celui d Orly (118 000 m² au total). Ces opérations ne seront mises en chantier que si les conditions de marché se sont améliorées. L autre point de vigilance vient du projet du Grand Paris Express, dont la réalisation de la ligne 18 au Sud de la région est aujourd hui sujet à beaucoup d incertitudes (exécution, tracé et timing). Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, Cushman & Wakefield 6

POLE DE ROISSY DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : 2017, année noire Peu de changements sont à signaler d un trimestre sur l autre sur le marché des bureaux du Pôle de Roissy qui achève l année 2017 sur un volume de transactions de l ordre d à peine 1 900 m² au 4 ème trimestre. Au cumul de l année, les transactions de bureaux n ont pas dépassé les 8 800 m², signant ainsi le plus mauvais score de tous les temps. Le contraste est saisissant avec la séquence 2014-2016 où plus de 24 000 m² étaient commercialisées par an sur ce même marché. Cette contre-performance s inscrit dans une dynamique de marché de la Deuxième Couronne où la demande placée est restée quasi stable d une année sur l autre (294 500 m² en 2016 et 284 300 m² en 2017). L absence de grandes transactions n est pas une nouveauté sur le Pôle de Roissy; le plus inquiétant est l effondrement des mouvements sur le segment des surfaces de 1 000 à 5 000 m² où la demande placée est tombée à 1 100 m² (1 signature) en 2017, à comparer à 11 700 m² relevés en 2016 et une moyenne de 9 600 m² par an au cours de la dernière décennie. Par comparaison, le recul affiché par les petites surfaces (7 700 m² et -28% en un an) paraitrait presque mesuré. Hausse du loyer moyen de seconde main Le loyer prime reste inchangé depuis 2010, stable à 200 /m²/an ; de même, le loyer moyen de bureaux neufs et restructurés n évolue pas, toujours positionné à 180 /m²/an depuis 2014. Le loyer moyen de transactions de bureaux de seconde main - qui portent l essentiel de l activité transactionnelle de ce marché - s établit, quant à lui, à 130 /m²/an, sans évolution d une année sur l autre. C est la valeur locative la plus faible rencontrée sur les différents micro-marchés de la Deuxième Couronne. La majorité des transactions locatives se traite sur le Pôle de Roissy dans une amplitude de valeurs comprises entre 100 et 150 /m²/an. Demande placée sur le Pôle de Roissy, Demande placée par tranche de surface sur le pôle de Roissy En 2017 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives sur le Pôle de Roissy, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 7 700 88% -28% De 1 000 à 5 000 m² 1 100 13% -91% Plus de 5 000 m² 0 0% ND Surface totale 8 800 100% -61% Note : Les loyers s entendent HT et HC 7

POLE DE ROISSY OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : toujours orientée à la hausse surtout entre 1 000 et 5 000 m² Offre immédiate sur le Pôle de Roissy, L offre immédiate de bureaux en Pôle de Roissy reste accrochée à des niveaux très élevés, de l ordre de 82 000 m² vacants recensés à la fin du 4 ème semestre 2017. Le décalage se creuse entre une offre que l on peut légitimement qualifier de pléthorique et le volume de la demande placée, en chute libre en 2017. L augmentation des disponibilités est surtout sensible sur le segment des petites surfaces (+55% en un an pour 11 500 m² vacants). Le créneau des surfaces de taille intermédiaire est aujourd hui ultra-dominant sur le Pôle de Roissy, avec 43 900 m² de bureaux vides à commercialiser. Les disponibilités sont nombreuses dans le parc ICADE de Paris Nord 2, s agissant aussi bien de bâtiments d activités tertiaires que de bureaux purs, pour lesquels les valeurs locatives de présentation s échelonnent de 100 à 200 /m²/an. Taux de vacance, Pôle de Roissy Le stock de surfaces de plus de 5 000 m² n enregistre pas de changements significatifs et compte près de 27 000 m² de bureaux vacants. Parmi les principaux immeubles proposant des surfaces, «Le Panoramique» (9 500 m²) à Tremblay-en-France, et «Art Val» (5 900 m²) à Villepinte attendent toujours leurs locataires. Ils sont rejoints par «Baikal» un immeuble neuf qui vient d être livré. Taux de vacance en hausse Le taux de vacance des bureaux du Pôle de Roissy est resté quasi stable d une année sur l autre, conséquence directe de la faible activité transactionnelle du marché. A 6,8% à la fin du 4 ème trimestre 2017, il se situe au-dessus du taux moyen enregistré en Deuxième Couronne et en Ile-de-France (tous les deux à 6,2%). Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables sur le Pôle de Roissy, Offre future : un lancement en blanc La commune de Roissy-en-France reste le principal pôle d attraction en termes de renouvellement de l offre neuve du secteur à l horizon 2020. Les projets potentiels, concernant les immeubles «Parc Mail» (36 600 m²) et «International Trade Center» ( 24 900 m²) attendent toujours un preneur sur toute ou partie de ses surfaces avant de lancer leur construction. Notons que certains propriétaires ont choisi la voie de la rénovation de leur ensemble tertiaire, une stratégie plus légère et moins couteuse que la restructuration. Cushman & Wakefield 8

MARNE-LA-VALLÉE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : une fin d année en fanfare! Demande placée à Marne-la-Vallée, L année 2017 se termine sur une note positive sur le marché des bureaux à Marne-la-Vallée avec un volume de plus de 18 000 m² placés au 4 ème trimestre. Ce très bon résultat permet au marché d afficher une performance annuelle de l ordre de 39 700 m², en hausse de 76% par rapport à une année 2016 - il est vrai - calamiteuse, et un volume assez proche de sa moyenne décennale. Pour autant, ce marché tertiaire peine à retrouver sa dynamique porteuse telle qu observée en 2007 avec un volume de transactions supérieur à 80 000 m². Segment de surfaces : des hauts bas! et des Dans un environnement francilien où les grandes transactions de bureaux ont dominé le marché, le secteur de Marne-la-Vallée a accueilli deux mouvements de ce gabarit : l URSSAF sur 8 200 m² dans l immeuble «M Campus», situé dans le parc de la Haute Maison de la Cité Descartes à Champs-sur-Marne et le CREDIT AGRICOLE DE LA BRIE dans une opération clé en mains développée à Chessy. Hors ces mouvements d envergure, la dynamique du marché de Marne-la-Vallée aura surtout été portée par des bureaux de taille intermédiaire, de l ordre de 15 800 m², soit un niveau supérieur à la moyenne décennale, alors que les petites surfaces enregistrent un véritable coup d arrêt. Les signatures ont été divisées par deux en un an et n auront représenté que 6 700 m² de bureaux commercialisés en 2017 (20 signatures). Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Marne-la-Vallée En 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 6 700 17% -49% De 1 000 à 5 000 m² 15 800 40% +67% Plus de 5 000 m² 17 300 44% ND Surface totale 39 700 100% +76% Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, /m²/an Loyers prime et de première main stables, baisse pour la seconde main Le loyer moyen de première main reste stable à 210 /m²/an, tout comme celui de la valeur prime. Coté surfaces de seconde main, l heure est au redressement des valeurs locatives, dont la moyenne s est établie en 2017 à 160 /m²/an, en hausse sensible par rapport aux 130 /m²/an relevés en 2016. Le loyer moyen des transactions est plus faible sur les secteurs 2 et 3 tandis que les valeurs les plus élevées sont à chercher dans les secteurs 1 (Noisy-le-Grand) et 4 (Chessy et Serris). Note : Les loyers s entendent HT et HC 9

MARNE-LA-VALLÉE OFFRE ET TAUX DE VACANCE L offre immédiate: au plus haut! Depuis 2015, l heure est à la hausse en ce qui concerne l offre immédiate de bureaux à Marne-la-Vallée; elle représente aujourd hui 150 000 m², soit un taux de vacance de 10,3%. Cet alourdissement de la vacance est surtout sensible sur le segment des grands gabarits d immeubles (+42% en un an). Quelques opérations neuves («Ywood Business» à Serris ou encore le «Carré Haussmann» à Jossigny) sont venues s ajouter à une poignée d immeubles de seconde main, pour la plupart localisés à Noisy-le-Grand. Sur les surfaces de plus petite taille, le stock s est réduit (de -13% à -22% selon les surfaces considérées) mais reste cependant encore élevé compte-tenu de l absorption du marché : 77 000 m² immédiatement disponibles quand le volume placé sur ce même gabarit n aura représenté que 22 000 m² en 2017. Offre immédiate à Marne-la-Vallée, Taux de vacance à Marne-la-Vallée La hausse du taux de vacance continue L ascension du taux de vacance de Marne-la-vallée s est donc accélérée en 2017, passant de 10% fin 2016 à 10,3% fin 2017. Cette trajectoire haussière fait décrocher ce marché de la moyenne observée en Deuxième Couronne (5,8%) et à l échelle francilienne (6,2%). Offre future neuve : pas de chantier en cours mais de nombreux projets! Il n y a pour l heure aucune opération en cours de construction sur le marché de Marne-la-Vallée. Pour autant, les projets sont nombreux sur ce secteur, dédié à l accueil de grandes entreprises cherchant à allier qualité des implantations et couts d occupation maitrisés. Un peu plus de 220 000 m² de bureaux pourraient ainsi être construits à horizon 2021, dans une rythmique de marché qui pourrait s accélérer en 2020, date prévisionnelle de la livraison de l opération «Université» à Montévrain. Cette horizon reste bien évidemment à confirmer; son lancement est conditionné à une précommercialisation toute ou partie. Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Marne-la-Vallée, Cushman & Wakefield 10

SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : SQY is back! L accélération du marché perceptible au 3 ème trimestre sur le marché des bureaux de Saint-Quentin-en-Yvelines 2017 s est confirmée au 4 ème trimestre, enchainant ainsi 2 trimestres à plus de 20 000 m² de surfaces commercialisées. Ces très bons résultats permettent à ce secteur de mettre fin à la spirale descendante observée depuis 2012 avec seulement 27 100 m² de bureaux placés en 2016. Un an plus tard, le marché retrouve un niveau de commercialisations supérieur à 73 000 m², qui rappelle les plus hauts observés sur ce secteur en 2007-2008 et 2011. Demande placée à Saint-Quentin-en-Yvelines, Les grands mouvements sauvent l année Cette embellie du marché tertiaire de Saint-Quentin-en- Yvelines repose principalement sur le retour de quelques grandes transactions : au 1 er trimestre, le DEPARTEMENT DES YVELINES avait ouvert la voie en louant un immeuble existant à Guyancourt, suivi par ASSYSTEM qui confirme son ancrage sur ce marché avec la prise à bail du «Carré», une restructuration de près de 19 000 m² de bureaux à Montigny-le-Bretonneux. En cette fin d année, ce sont SOCOTEC à la location et BMW dans une opération clé-en-main, une nouvelle fois à Montigny-le- Bretonneux. En contrepoint de cette tendance positive, les petites et moyennes surfaces affichent, quant à elles, des baisses significatives : -21% d une année sur l autre pour les bureaux inférieurs à 1 000 m² (31 signatures) et -48% pour ceux de taille intermédiaire (seulement 6 transactions). Demande placée par tranche de surface à Saint-Quentinen-Yvelines En 2017 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 11 000 18% -21% De 1 000 à 5 000 m² 7 800 11% -48% Plus de 5 000 m² 54 300 71% ND Surface totale 73 100 100% +127% Baisse du loyer prime Valeurs locatives à Saint-Quentin-en-Yvelines, /m²/an Le loyer prime baisse de 4% en un an et se positionne à 220 /m²/an. Il tend à rejoindre le loyer moyen de première main, qui reste stable à 200 /m²/an. Après un léger fléchissement en 2016, le loyer de seconde main retrouve son niveau antérieur pour se positionner à 140 /m²/an. L amplitude des loyers est relativement large, avec des valeurs allant de 110 /m²/an pour les prises à bail de surfaces anciennes en état d usage à 170 /m²/an en moyenne pour des bureaux rénovés proches d un centre-ville et d une gare RER. Note : Les loyers s entendent HT et HC 11

SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : nouvelle baisse! La tendance baissière de l offre immédiate observable sur le marché des bureaux de Saint-Quentin-en-Yvelines depuis 2013 s est poursuivie en 2017; les disponibilités ont ainsi reculé de 4% en un an pour se stabiliser autour de 106 000 m² début 2018, soit un taux de vacance de 7,1%. Tous les segments de surfaces enregistrent une contraction de l offre disponible avec une mention spéciale pour les surfaces inférieures à 1 000 m² (-12% en un an) qui ne représentent plus qu un stock de 14 000 m², soit un peu plus d un an de commercialisation au rythme actuel. Sur le segment des bureaux de taille intermédiaire, l offre qui avait culminé à plus de 78 000 m² en 2012, s est, depuis lors, contractée de façon significative; elle compte aujourd hui 42 000 m² de bureaux disponibles immédiatement répartis sur une vingtaine d immeubles, pour l essentiel de seconde main. Les surfaces supérieures à 5 000 m² qui ont animé le marché en 2017, voient aussi leur stock vacant se réduire : 5 immeubles pour un total de 47 500 m². Offre immédiate à Saint-Quentin-en-Yvelines, Taux de vacance à Saint-Quentin-en-Yvelines Offre future : allure mesurée en 2018 un potentiel important en 2020 Les livraisons de bureaux se réalisent au compte-goutte sur le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines; les précommercialisations sont de mise sur ce marché dont la demande placée commence tout juste à se redresser après une séquence 2013-2016 agitée. Dans ce contexte, l offre neuve est très réduite et se résume à seulement 16 200 m² attendus en 2018, à travers 2 projets développés à Guyancourt : «Proxima V» de CFC DEVELOPPEMENT et «L Albero», une restructuration portée par B&C qui vient d être signée par AKKA TECHNOLOGIES. Les projets qui disposent d un permis de construire représentent environ 90 000 m² livrables à horizon 2020-2021, en majorité situés à Montigny-le-Bretonneux. Ils viendront alimenter l offre neuve ou restructurée de ce secteur avec des gabarits d immeubles plus grands que ceux actuellement en cours de livraison, de l ordre de 10 000 à 20 000 m². Citons à titre d exemple «Seven» (7 800 m²) de LINKCITY, et «Imagine» (13 700 m²), développé par SERCIB. Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, Cushman & Wakefield 12

DÉFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 13

AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2018 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés