MARCHÉ IMMOBILIER DE BUREAUX PERSPECTIVES CONJONCTURE ÉCONOMIQUE LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE 3 e Trimestre 2012
PERSPECTIVES Un marché morose L offre se maintient à un niveau élevé (4,5 millions de m²), mais la part du neuf et du restructuré diminue. La quasi absence de lancement de nouveaux programmes «en blanc» limite les volumes de livraison à moyen terme. La recherche d économies constitue aujourd hui le principal moteur du marché tertiaire en Ile-de-France. Ce moteur devrait perdurer tant qu il n y aura pas de signes tangibles de reprise de l activité économique. Un comportement volontariste des bailleurs, qui sont prêts à consentir d importants efforts pour conserver leurs locataires et sécuriser l occupation de leurs immeubles. Une situation économique particulièrement difficile et dégradée : la croissance économique nulle, les destructions d emplois, l absence de visibilité en termes de perspectives pèsent très fortement sur les prises de décisions des entreprises. La demande placée de bureaux enregistre une baisse significative (- 19 %), par la diminution du nombre de très grandes transactions (> 20 000 m²), mais également par un repli du marché des petites et moyennes surfaces. Les bailleurs anticipent ainsi un an, voire deux ans, avant l échéance du bail de leurs locataires en leur proposant de renégocier leurs conditions d occupation par une baisse de loyer et/ou la prise en charge des travaux en contrepartie d un réengagement dans l immeuble. Les utilisateurs sont très sélectifs dans leurs choix immobiliers et font preuve d opportunisme. Ils sont extrêmement attentifs à la justesse du loyer et des charges d un immeuble, ainsi qu à la cohérence entre le prix demandé, la qualité d un immeuble et sa desserte par les transports en commun. 2
PERSPECTIVES Des opportunités pour les utilisateurs Le marché des bureaux franciliens est marqué par un repricing des valeurs de présentation des immeubles, phénomène observé depuis un an mais qui s est intensifié au cours des derniers mois. Cette baisse des valeurs de présentation des immeubles offre des perspectives aux utilisateurs qui peuvent se positionner sur des immeubles neufs dans des secteurs tertiaires bien connectés avec la capitale tout en réduisant leurs coûts immobiliers. Sur une vision à plus long terme et compte tenu de la réduction des mises en chantier, des solutions sont également à trouver dans la recherche de foncier et le montage d opérations clés-en-main avec les promoteurs et les investisseurs. Ceci est d autant plus vrai que dans les secteurs où l offre de bureaux est abondante, ce repricing des valeurs de présentation reste combiné à des avantages commerciaux conséquents. En période de crise, une certaine érosion de l écart des valeurs entre les secteurs de périphérie est observée. Les utilisateurs peuvent ainsi trouver dans les quartiers d affaires de première couronne des immeubles à des conditions financières plus favorables et n ont pas à s éloigner dans des secteurs de périphérie moins bien desservis pour réduire leurs coûts. Aujourd hui le marché de l offre permet des solutions alternatives : immeubles neufs labellisés dans des secteurs de périphérie, immeubles récents non labellisés pour lesquels des négociations sont à mener avec les propriétaires pour la prise en charge de travaux de rénovation. 3
CONJONCTURE ECONOMIQUE Economie : la France frôle la récession Une situation économique particulièrement difficile et dégradée La situation économique en Europe demeure très mal orientée et la zone Euro devrait connaître un retour en récession en 2012. En France, si la récession est évitée de justesse, la croissance est au point mort depuis 3 trimestres et les prévisions pour l année 2012 ne dépassent pas les + 0,2 % (contre + 1,7 % en 2011). La barre symbolique des 3 millions de chômeurs a été dépassée et ce nombre va encore progresser compte tenu des défaillances d entreprises et des plans sociaux annoncés. avec peu de perspectives de redressement en 2013 La baisse du pouvoir d achat des ménages ne laisse pas augurer une reprise de la consommation. La situation des entreprises s assombrit avec des perspectives d activité en baisse pour beaucoup de secteurs, des marges qui se réduisent et des trésoreries tendues. 3 300 3 100 2 900 2 700 2 2 300 2 100 1 900 120 110 100 90 80 Evolution du nombre de demandeurs d emplois de catégorie A (1) août-96 août-97 août-98 août-99 août-00 août-01 août-02 août-03 août-04 août-05 août-06 août-07 août-08 août-09 août-10 août-11 août-12 (1) Demandeurs d emploi, sans activité, tenus de faire des actes positifs de recherche d emploi Indice synthétique du climat des affaires et de la confiance des ménages (100 = moyenne) Climat des affaires Moral des ménages Moyenne de long terme L attentisme des entreprises devrait perdurer compte tenu du peu de visibilité sur la durée de la crise économique. 70 60 sept-02 mai-03 janv-04 sept-04 mai-05 janv-06 sept-06 mai-07 janv-08 sept-08 mai-09 janv-10 sept-10 mai-11 janv-12 sept-12 Source : INSEE 4
CONJONCTURE ECONOMIQUE Economie et marché immobilier Traditionnellement, le marché des bureaux est tiré par les créations d emploi, qui sont aujourd hui au point mort en Ile-de-France. 3 Croissance du PIB (%) Croissance de l emploi salarié en IDF (%) Demande placée de bureaux (milliers m 2 ) 5% 3 000 4% 2 3% 2 000 2% 1% 1 0% 1 000-1% -2% 0-3% 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 5
LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Une demande qui s est affaiblie Demande placée en baisse, malgré un 3 e trimestre mieux orienté Certes, le 3 e trimestre a enregistré le meilleur niveau d activité depuis le début de l année 2012. Mais la demande placée comptabilisée en 9 mois demeure en net retrait comparé à la même période en 2011 : - 19 % avec un volume qui atteint 1,6 million de m². Milliers de m 2 3 000 2 2 000 1 1 000 Evolution de la demande placée par trimestres 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre Projection fin 2012 Quelques grands deals qui ne suffisent pas à combler la baisse d activité 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Moyenne annuelle des transactions sur 10 ans Sources : MBE, IPD-Immostat Le meilleur niveau de transactions enregistré au 3 e trimestre s explique par la concrétisation de quelques très grands clés-en-main. Toutefois, la baisse des volumes des très grandes transactions observée au 1 er semestre demeure une donnée importante du marché. A l inverse, le segment des surfaces comprises entre 10 000 et 20 000 m² enregistre depuis le début de l année un niveau d activité supérieur à 2011. Les petites et moyennes surfaces sont toujours en repli, même si celui-ci a été moins marqué au 3 e trimestre. Milliers de m 2 2 100 1800 1 1200 900 600 300 0 Evolution de la demande placée par tranches de surfaces 2002 < 5 000 m 2 5 000 à 10 000 m 2 10 000 à 20 000 m 2 Plus de 20 000 m 2 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 6
LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Un marché qui permet d améliorer son implantation sans s éloigner La plupart des secteurs géographiques sont impactés par la baisse d activité A Paris la baisse de la demande placée atteint - 26 %. Dans le QCA, cette baisse est davantage liée à des valeurs qui ont augmenté, alors que dans les pôles tertiaires le déficit d offre est la principale raison. Milliers de m 2 600 400 300 200 Evolution de la demande placée par secteurs géographiques 2010 2011 2012 Dans les quartiers d affaires de l Ouest, la Défense connaît une situation particulièrement difficile avec 4 années de baisse consécutives. Le Croissant Ouest enregistre une reprise liée à un repricing des valeurs de présentation des immeubles. Le reste de la périphérie diminue en raison de l absence de très grandes transactions. 100 0 Paris QCA Paris Pôles 3aires Autres Paris La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Sud Boucles Nord 2 ème érie Mouvements des entreprises (transactions > 5 000 m² en 2012) Des mouvements plutôt endogènes Dans un contexte de marché offreur et où les marges de négociation sont importantes, les entreprises ont tendance à trouver des solutions immobilières dans un périmètre géographique proche de leur site de départ. Paris La Défense Croissant Ouest 1 ère Est 1 ère Nord 1 ère Sud Paris 7 1 2 3 1 La Défense 2 2 ème Est 2 ème Nord Croissant Ouest 4 1 2 2 ème Ouest 2 ème Sud Tout en améliorant la qualité de leurs implantations et leurs coûts immobiliers, elles y voient l avantage de ne pas perturber les habitudes de leurs salariés dans un contexte social souvent tendu. Les transferts géographiques s observent surtout dans le cadre de projets de regroupements de sites ; les secteurs de périphérie offrant de grands immeubles modernes à des prix réduits étant souvent privilégiés. 1 ère Est 1 1 ère Nord 2 1 ère Sud 2 ème Est 2 1 2 ème Nord 2 2 ème Ouest 1 6 2 ème Sud 1 1 Source : AOS Studley 7
LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Grande stabilité du côté de l offre Une offre qui se maintient à des niveaux élevés Aussi bien l offre immédiate que l offre à un an ont peu évolué depuis le début de l année. Au total, l offre à moins d un an avoisine les 4,5 millions de m². Sur ces 4,5 millions de m², seuls 25 % sont des surfaces neuves ou restructurées, proportion qui était de 35 % en 2008. Ceci illustre le décalage entre l état de l offre disponible et les demandes des utilisateurs, principalement orientées vers des surfaces de qualité. Milliers de m 2 5 000 4 4 000 3 3 000 2 2 000 1 1 000 0 Evolution de l offre immédiate et de l offre à un an Disponible immédiatement Disponible à 1 an 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3T2012 Sources : MBE, IPD-Immostat De forts contrastes géographiques Le taux de vacance moyen en Ile-de-France s établit à 6,5 %, soit un niveau reflétant une bonne fluidité du marché. Toutefois, cette moyenne masque des écarts de taux de vacance très larges selon les secteurs géographiques. Ainsi, le stock parisien se réduit avec certains secteurs en situation de pénurie (autres pôles tertiaires). A l inverse, le secteur des Boucles Nord se caractérise par une situation de suroffre. Evolution des taux de vacance Au 30 septembre 2012 Variation / 31 décembre 2011 Paris 4,4 % = La Défense 7,0 % = Croissance Ouest 9,0 % = 1 ère Couronne Nord 13,6 % + 1 ère Couronne Est 9,1 % - 1 ère Couronne Sud 7,6 % + Boucles Nord 14,1 % = 2 ème périphérie 7,4 % - Moyenne Ile-de-France 6,5 % = 8
LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Une offre future mesurée Une offre future sous contrôle La quasi absence de lancement de nouveaux programmes «en blanc» limite les volumes de livraison à court et moyen termes. D ici fin 2013, 1 140 000 m² de surfaces de plus de 5 000 m² neuves ou restructurées seront disponibles de manière certaine en Ile-de-France (immeubles livrés et chantiers démarrés). Ce volume est à mettre en regard des 950 000 m² de grandes surfaces transactées sur des immeubles neufs ou restructurés au cours des 18 derniers mois. Certes, l offre future demeure contenue, mais suffisante pour répondre au niveau d activité dans la conjoncture économique actuelle. Milliers de m 2 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Offre future d immeubles neufs de plus de 5 000 m² Livré PC obtenu ou déposé avec investisseur Chantier démarré PC obtenu ou déposé sans investisseur Projet < 1 an 2013 2014 2015 2016 2017 et + Projet Offre future d immeubles neufs de plus de 5 000 m² par secteurs géographiques (Chantiers démarrés ou PC avec investisseurs) mais des équilibres géographiques contrastés L offre future est inégalement répartie en Ile-de-France, avec certains secteurs où la pénurie de locaux devrait perdurer (Paris, premières couronnes Est et Sud) et d autres qui risquent une situation de suroffre si les grandes transactions ne prennent pas le relais (La Défense et le Croissant Ouest en particulier). Milliers de m 2 700 600 400 300 200 100 0 < 1 an 2013 2014 2015 2016 et + Paris QCA Paris Pôles 3aires Autres Paris La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne Est 1 ère Couronne Nord 1 ère Couronne Sud Boucles Nord 92 2 ème 9
LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Un repricing des valeurs de présentation Des bailleurs qui revoient leurs positions On assiste depuis quelques mois à un phénomène de repricing des valeurs de présentation de certains immeubles positionnés à des valeurs trop élevées par leurs propriétaires, pouvant atteindre plus de 10 % de baisse. Ce phénomène touche en particulier les immeubles situés dans un environnement fortement concurrentiel ou les immeubles qui peinent à se commercialiser. Néanmoins, dans certains secteurs, et à Paris en particulier, les valeurs restent orientées à la hausse du fait de la rareté des locaux. HT HC / m 2 / an 800 700 600 400 300 200 100 Evolution des loyers moyens faciaux immeubles neufs 1998 1999 Paris QCA Paris Pôles tertiaires Croissant Ouest érie 732 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3T2012 520 452 281 et consentent toujours des avantages commerciaux conséquents Les bailleurs sont toujours prêts à consentir d importants efforts commerciaux pour louer leurs immeubles. Dans le cadre d engagements sur des baux long terme, il est aujourd hui couramment négocié au minimum 2 mois de franchise de loyer par année d engagements, voire 3 à 4 mois. HT HC / m 2 / an 600 400 300 200 Evolution des loyers moyens faciaux immeubles de seconde main Paris QCA Paris Pôles tertiaires Croissant Ouest érie 545 458 378 199 100 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3T2012 10
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