guide Logement proprietaires bailleurs

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1 guide Logement proprietaires bailleurs Le guide pratique de votre caisse d allocations familiales Location, impayés de loyer, relations avec la Caf, contacts, infos pratiques

2 introduction... p. 3 Louer votre logement... p. 4 quelques pistes pour chercher un locataire... p. 5 quelques pré-requis pour louer votre logement... p. 5 Les précautions à prendre avant la signature du bail... p. 7 votre locataire et la caf... p. 8 qu est-ce qu une aide au logement?... p. 9 Les différentes aides au logement... p. 9 Les conditions d attribution des aides au logement... p. 9 La colocation... p. 9 L ouverture du droit et les modalités de paiement... p. 10 vous et la caf... p. 12 quittance et attestation de loyer... p. 13 La caf vous demande des informations... p. 13 faire face à un impayé de loyer : quelles incidences, quelles solutions?... p. 14 quand signaler l impayé de loyer à la caf?... p. 14 comment signaler un impayé de loyer?... p. 14 Les conséquences... p. 14 Les solutions pour obtenir le paiement des loyers... p. 15 pour en savoir plus... p. 16 L agence nationale de l Habitat... p. 17 L agence départementale d information sur le logement... p. 17 Les associations de propriétaires... p. 17 Les bureaux d accès au logement... p. 17 annexes... p. 18 2

3 vous êtes propriétaire d un ou de plusieurs logements que vous louez ou souhaitez mettre en location. Ce guide est fait pour vous! Il contient toutes les informations nécessaires pour que les relations entre la Caf et vous-même soient le plus simple possible. Il vous informe sur les différentes aides aux logements existantes, sur les précautions à prendre avant de louer un logement et sur les démarches à réaliser en cas d impayés de loyer. Retrouvez toutes ces informations sur rubrique «Ma Caf». La caisse d Allocations familiales 3

4 votre Logement

5 01. vous êtes propriétaire et vous souhaitez mettre votre logement en location 1. quelques pistes pour chercher un locataire Vous êtes propriétaire d un logement et vous souhaitez le louer. Vous pouvez trouver un locataire de différentes manières. Vous pouvez mettre une annonce dans les journaux, sur des sites internet ou encore en confier la gestion à une agence immobilière. Dans tous les cas, des avantages et inconvénients existent. Si vous vous chargez vous-même des démarches avec votre locataire, vous n aurez que peu de frais mais vous devrez être disponible pour lui. Si vous optez pour la gestion par une agence, cette dernière s occupera d un bon nombre de démarches mais des frais vous seront facturés. 2. quelques pré-requis pour louer votre logement Il existe quelques conditions minimales pour la mise en location de logements. En effet, le logement doit répondre à des normes de décence et de salubrité. De même, il vous est recommandé de prendre quelques précautions avant la signature du bail avec votre locataire : a. Les caractéristiques de décence et de salubrité Depuis la parution de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000, «vous êtes tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort rendant conforme à l usage d habitation» (décret du 30 janvier 2002). Lorsque le logement n est pas conforme aux critères de décence, le versement de l allocation logement au propriétaire par la caisse d Allocations familiales (Caf) n est pas possible. La Caf est habilitée à faire vérifier sur place les critères et le respect des conditions de décence. Par ailleurs, votre locataire a le droit de demander la mise en conformité du logement par voie amiable ou judiciaire. Les caractéristiques de décence répondent à trois séries de critères qui peuvent se résumer ainsi : les conditions relatives à la sécurité et à la santé : bon état du gros œuvre, de la couverture, des escaliers, balcons ; état et nature des canalisations, revêtements, ne présentant pas de risque pour la santé ; conformité aux normes de sécurité et bon état d usage des branchements de gaz, électricité, chauffage, eau chaude ; ventilation et éclairage naturel suffisants. les éléments d équipement et de confort : installation complète permettant un chauffage normal ; installation d eau potable et d évacuation des eaux usées correcte ; cuisine ou coin cuisine avec évier (avec eau froide et eau chaude) ; installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.c. et un équipement toilette comportant douche et baignoire (avec eau froide et eau chaude) ; pour les logements d une seule pièce, l installation sanitaire peut se limiter à un w.c. extérieur au logement, mais situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; réseau électrique suffisant pour l éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers courants. 5

6 les normes minimales d habitabilité : Le logement doit disposer d au moins une pièce ayant : - Soit une surface habitable de 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond, - Soit un volume habitable d au moins 20 m 3 La superficie globale du logement doit au moins être égale à : - 9 m² pour une personne seule, - 16 m 2 pour deux personnes (+9 m² par personne supplémentaire) et dans le cas de l ALF, 70 m² pour huit personnes et plus. Le logement peut être également un meublé, une chambre (avec équipements sanitaires communs). attention : Le logement ne doit pas être frappé d un arrêté d insalubrité ou de péril : dans ce cas, l aide au logement et le loyer sont suspendus et le propriétaire est contraint de reloger, à ses frais, le locataire plaignant. en outre le local ne doit pas être inhabitable par nature (cave, garage, combles ), et doit se conformer au règlement sanitaire départemental. b. votre logement est-il décent? Pour en savoir plus vous pouvez contacter l Agence départementale d information sur le logement (ADIL). Il existe dans le Bas-Rhin un dispositif départemental appelé DDELIND (Dispositif Départemental d Eradication du Logement Insalubre et Non Décent) qui a pour mission de lutter contre le logement insalubre et non décent. Un guide vert d évaluation du logement est disponible sur (rubrique Ma Caf) 6

7 3. Les précautions à prendre avant la signature du bail Quelques précautions peuvent être prises avant la signature du bail avec le locataire pour s assurer de sa solvabilité, contracter une assurance a. vous assurer de la solvabilité du locataire Les documents que vous pouvez demander à votre futur locataire : bulletins de salaire avis d imposition contrat de travail attestation de paiement Caf dernière quittance de loyer Les documents que vous ne pouvez pas demander à votre futur locataire : photo d identité carte d assuré social copie de relevé de compte bancaire ou postal contrat de mariage ou certificat de concubinage b. faire face au risque d impayé de loyer Le garant Pour louer un logement, vous pouvez demander à votre futur locataire une attestation d un garant, c est à dire un tiers qui s engage à faire face aux obligations du bail (régler le loyer, les charges et les réparations diverses) en cas de défaillance du locataire. Le garant est généralement un parent/ami ou une association, un organisme (dispositif FSL, LOCA-PASS). La garantie des risques locatifs (GRL) Il s agit d un dispositif souscrit par vous-même, qui conjugue les avantages d un contrat d assurance, et qui intervient à différents niveaux : Les loyers impayés : La garantie couvre, pendant toute la durée du bail, loyers, charges et taxes locatives comprises impayés, jusqu à la récupération effective du logement, dans la limite d un plafond global de euros. Les dégradations locatives : Travaux de remise en état du bien immobilier suite aux dégradations causées pendant la période d occupation du logement, et constatées au départ du locataire, dans la limite de euros pour les logements non meublés et euros pour les meublés. Les frais contentieux : Frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés et obtenir le remboursement des dégradations locatives dans la limite du plafond global de euros. Cette garantie est accessible pour tous les logements du parc privé, loués nus ou meublés et dont le montant du loyer ne dépasse pas euros mensuel charges comprises. Pour quels locataires? - Tout locataire dont les ressources sont au moins égales au double du montant du loyer, charges comprises (soit un taux d'effort* jusqu'à 50%), même si elles ne résultent pas d un contrat de travail à durée indéterminée. Peuvent être pris en compte : CDD, intérim, allocations, prestations sociales, pensions, etc. - Un locataire déjà en place depuis au moins 6 mois et n ayant pas connu d impayé est également éligible. * Taux d effort : loyer + charges et taxes locatives mensuels / ensemble des ressources mensuelles y compris aide personnelle au logement Comment souscrire à la GRL? Le propriétaire doit s assurer de l éligibilité du candidat locataire au dispositif GRL. L éligibilité du candidat locataire vérifiée, le propriétaire peut se rapprocher d un assureur adhérent pour déposer et valider sa demande. Le coût moyen de la GRL est de 20 euros par mois déductible des impôts fonciers. Le Conseil général du Bas-Rhin et la Communauté urbaine de Strasbourg peuvent prendre en charge une partie des frais liés à la GRL. Renseignez-vous auprès d eux. Les assurances Vous êtes propriétaire d un logement, vous avez la possibilité de souscrire une assurance impayés de loyer auprès d établissements bancaires, d assurances 7

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9 01. votre locataire bénéficie d une aide au logement 1. qu est-ce qu une aide au logement? Si le logement loué est la résidence principale des locataires et si leurs ressources ne dépassent pas un certain montant, une aide au logement peut être attribuée. Ces aides au logement sont accordées sous certaines conditions et ne sont pas cumulables entre elles. 2. Les différentes aides au logement a. L aide personnalisée au logement L Aide Personnalisée au Logement (APL) est attribuée à votre locataire si vous avez signé une convention avec l Etat, ou la Communauté urbaine de Strasbourg, ou le Conseil général, ou l Agence nationale de l habitat (ANAH) pour le logement occupé. attention : si votre logement est conventionné pensez à noter votre numéro de convention sur l attestation de loyer lors de la demande d aide au logement de votre locataire. b. L allocation de logement à caractère familial L Allocation de Logement à caractère Familial (ALF) concerne le locataire qui n entre pas dans le champ d application de l APL et : - qui a des enfants (nés ou à naître), - ou qui sans enfant ou personne à charge est marié depuis moins de 5 ans, le mariage ayant eu lieu avant les 40 ans de chacun des conjoints. c. L allocation de logement à caractère social L Allocation de Logement à caractère Social (ALS) s adresse aux autres locataires. 3. Les conditions d attribution des aides au logement Vous percevez un loyer pour le logement occupé. Le locataire ne doit pas être un de vos parents ou grands-parents, ni un de vos enfants ou petitsenfants (ou conjoint, concubin de ceux-ci). Dans le cas d une SCI (Société civile immobilière), si le locataire est l une des personnes citées ci-dessus, vous ne devez pas posséder plus de 20% du bien loué. Le locataire peut être de nationalité étrangère, titulaire d un titre de séjour ou de tout autre document officiel justifiant la régularité de son séjour en France. Le logement doit répondre à des critères de décence. Les ressources du locataire, de son conjoint ou concubin, des personnes qui vivent sous son toit, sont prises en compte pour le calcul de l aide sous certaines conditions. 4. La colocation La colocation correspond soit à la co-signature d un même bail par plusieurs occupants d un même logement, soit à la signature de plusieurs baux par au moins deux personnes constituant des foyers distincts et occupant le même logement. attention : vous devez indiquer précisément le nombre de co-locataires sur l attestation de loyer que vous devez compléter et joindre à la demande d aide au logement. 9

10 5. L ouverture du droit et les modalités de paiement Pour une première demande d aide au logement, le droit s ouvre à compter du mois suivant la date d entrée dans le logement. Pour bénéficier d une aide au logement, le locataire doit remplir une demande sur (ou télécharger le formulaire «Demande d aide au logement»). L allocataire doit retourner la demande d aide au logement à la Caf, accompagnée des pièces justificatives demandées. En tant que propriétaire bailleur vous devez compléter l Attestation de loyer et éventuellement la Demande de versement direct de l aide au bailleur, appelée également «tiers payant». En optant pour le tiers-payant, l aide au logement vous est directement versée. Dans ce cas, votre locataire ne paye que la différence entre le loyer total et l aide au logement, à savoir la part résiduelle. Pour que l allocation logement soit versée directement au bailleur, il n est plus nécessaire que l allocataire ait donné son accord (art.11 loi n ) attention! c est la date de dépôt de la demande auprès de l organisme payeur qui conditionne l ouverture de droit. il n y a pas de rétroactivité possible il importe donc que le dépôt se fasse le plus rapidement possible. C est la Caf qui déterminera la nature et le montant de l aide au logement. a. L aide personnalisée au logement Elle vous sera versée directement (tiers payant) dans le cadre de la convention que vous avez signée avec l Etat, ou la Communauté urbaine de Strasbourg, ou le Conseil général, ou l Agence nationale de l Habitat (ANAH) si vous possédez au moins 10 logements. Si vous êtes propriétaire de moins de 10 logements, vous pouvez demander à la Caf que l aide soit versée à votre locataire. Si vous ne le précisez pas, le tiers payant sera mis en œuvre d office. Le locataire vous versera la part résiduelle du loyer à la date prévue au bail. b. L allocation de logement (alf ou als) L aide au logement est versée à votre locataire. Elle peut également vous être versée directement. Dans ce cas, comme pour l APL, il vous versera la part résiduelle du loyer (à la date prévue au bail). Les versements, y compris pour le tiers payant, ont lieu mensuellement à terme échu. En pratique, pour une entrée dans les lieux par le locataire en octobre, le droit est ouvert en novembre et payable le 5 décembre. attention! L aide au logement est calculée sur une période de douze mois en fonction de la situation (professionnelle, familiale, ressources) des personnes qui composent le foyer et du montant du loyer. au cours de cette période, si sa situation change, l allocataire peut voir ses droits augmenter ou diminuer. En cas d absence d informations demandées à l allocataire, la Caf peut suspendre le versement de l aide (par exemple : absence de quittance de loyer). 10

11 > TELEDECLARATION DES LOYERS GAGNEZ DU TEMPS SUR Vous êtes propriétaire d un logement que vous louez. Savez-vous que déclarer les loyers de vos locataires, c est pour eux la garantie de percevoir tous leurs droits aux aides au logement versées par la Caf? Pour vous permettre de réaliser cette déclaration rapidement et en toute simplicité, votre Caf vous propose un service exclusif sur son site internet En quelques clics, vous vous identifiez, vous accédez à votre espace personnel et télé-déclarez le montant des loyers versés par l ensemble de vos locataires. Rendez-vous sur 11

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13 01. vos relations avec la caf 1. attestation et quittance de loyer a. L attestation de loyer En tant que propriétaire, vous serez invité à fournir l attestation de loyer lors de la première demande de votre locataire. Si votre locataire n a pas acquitté son loyer, vous devez le préciser sur cette attestation. Attention, cette dernière n est pas une preuve de paiement du loyer. b. La quittance de loyer Chaque année, courant de l été, vous serez invités à fournir par voie dématérialisée via le ou par papier la quittance de loyer du mois de juillet. Si votre locataire n a pas acquitté son loyer, vous devez le préciser sur cette quittance. Si votre locataire demande une ou plusieurs quittance de loyer, vous êtes dans l obligation de la lui fournir. attention! délivrer une quittance de loyer au locataire signifie que le loyer est payé! transmettez au plus vite la quittance de loyer afin d éviter une interruption des droits de votre locataire. 2. La caf vous demande des informations La Caf peut vous demander des informations complémentaires : sur le paiement régulier du loyer, sur la réalité de l occupation du logement ou sur la date exacte de résiliation effective du bail, par exemple. Si vous demandez des informations sur votre locataire à la Caf sachez que les règles du secret professionnel s imposent à nous. En cas d impayés de loyer, la Caf vous précisera si une allocation logement est versée ou non à votre locataire. attention! - vous devez signaler tout changement de situation pouvant impacter les versements d aide au logement (changement d adresse, de domiciliation bancaire, vente du logement, changement de gérance, par exemple). - vous devez signaler le départ du locataire immédiatement. - vous devez également signaler au bout de trois mois d impayés de loyers la situation d impayés à la caf. 13

14 02. faire face à un impayé de loyer : quelles incidences, quelles solutions? En cas d incident de paiement, réagissez rapidement et, en priorité, recherchez une solution amiable avec votre locataire. Dans tous les cas, la reprise du paiement du loyer courant sera un élément important à prendre en compte pour le maintien de l aide au logement, ou la signature d un plan d apurement. attention : en cas de versement en tiers payant, vous avez obligation de signaler l impayé dans un délai de trois mois, à défaut, l aide au logement pourra être suspendue. 1. quand signaler l impayé de loyer à la caf? Votre locataire perçoit une allocation de logement (ALF ou ALS). a. allocation de logement sans tiers payant Le montant de la dette (loyer et/ou charges) doit être au moins égal à deux fois le montant du loyer. Exemple : Pour un loyer de 550 euros, la dette doit être au moins égale à 1100 euros (loyer et/ou charges), pour être considérée comme un impayé par la Caf. b. allocation de logement avec tiers payant Le montant de la dette (loyer et/ou charges) doit être au moins égal à trois loyers résiduels consécutifs (loyer + charges - aide au logement). 2. comment signaler un impayé de loyer? Signalez par écrit (courrier classique ou ) l impayé de loyer à votre Caf. N oubliez pas de préciser les noms, prénoms, adresse, numéro d allocataire de votre locataire (si vous le connaissez) et d indiquer le montant et la période de l impayé. Joignez votre RIP ou RIB à ce courrier, pour mettre en place le tiers payant. Vous pouvez également faire cette démarche lors de l envoi annuel de la quittance de loyer. 3. Les conséquences 14 La Caf accuse réception de votre courrier et signale à votre locataire qu il doit prendre contact avec vous pour mettre en place un plan d apurement visant à rembourser la dette, dans un délai de six

15 mois à compter du signalement d impayé de loyer à la Caf. Passé ce délai, si vous n arrivez pas à vous mettre d accord, l aide au logement sera suspendue. Si le tiers payant est en place, la Caf peut vous réclamer, en totalité ou partiellement, l aide au logement que vous avez perçue depuis le début de la dette. Deux modèles de courrier (impayé de loyer et plan d apurement) sont disponibles en annexes, pages 20 et Les solutions pour obtenir le paiement des loyers a. Le recours à la caution Si votre locataire ne peut pas payer son loyer, vous avez intérêt, dès le premier incident de paiement, à en informer la personne ou l organisme qui s est porté caution au moment de la signature du bail (dispositif FSL, LOCA-PASS). En cas d aggravation de la situation, saisissez la caution. b. Le plan d apurement A partir du moment où l impayé est signalé à la Caf, vous et votre locataire devez signer un plan d apurement dans les 6 mois. Passé ce délai l aide au logement sera suspendue. Le plan d apurement, tant qu il est respecté par le locataire, permet le maintien du versement de l allocation. c. L engagement d une procédure judiciaire Dans ce cas, la Caf n intervient pas dans la procédure. d. Les assurances Si vous avez souscrit une assurance impayé de loyer, vous pouvez la solliciter pour engager une action en justice et prendre le relais sur le paiement des loyers. 15

16 pour en plus...

17 1. L agence nationale de l Habitat (anah) Sous certaines conditions, l ANAH peut subventionner les travaux d amélioration réalisés dans les logements locatifs. Ces travaux doivent être effectués par des professionnels du bâtiment. Sont concernés, les travaux : D amélioration de la sécurité, de la salubrité ou de l équipement de l immeuble et des logements, D élimination ou isolation des matériaux, contenant de l amiante ou du plomb, De traitements préventifs ou curatifs contre les termites et autres insectes xylophages, Relatifs aux économies d énergie, à l isolation acoustique, à l accessibilité des personnes handicapées. 2. L agence départementale d information sur le Logement (adil) 3. Les associations de propriétaires Il existe plusieurs associations qui peuvent vous aider dans vos démarches. En voici deux : UFC que choisir, Confédération Syndicale des Familles (CSF). 4. Les bureaux d accès au logement Ces bureaux d accès au logement vous apportent des réponses et conseils concernant la location de votre bien immobilier. Par exemple : quels sont les dispositifs de garantie locative? quelles réponses me sont apportées en cas de difficultés? Les BAL sont accessibles à toute personne et toute famille qui a un projet de relogement et qui souhaite orienter sa recherche vers le parc locatif privé. L ADIL est un organisme d intérêt public qui informe et conseille gratuitement sur tout ce qui relève de l habitat. Il guide les gens dans leurs projets mais, en aucun cas, il n agit à leur place. En matière de logement, l ADIL propose des conseils complets sur : Les financements (prêts, aides, etc), La fiscalité (impôts locaux, avantages fiscaux, etc), Les contrats (de vente, de construction, etc), Les assurances, Les relations avec les professionnels de l immobilier (notaires, architectes, syndics, etc), La copropriété (charges, participation aux assemblées générales, etc), Les offres (de logements, de terrains). Tout le monde peut, à tout moment, solliciter l ADIL pour une demande quelconque de renseignements ou de conseils. 17

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19 annexe 1 modèle de courrier pour déclarer un impayé de loyer... p. 20 annexe 2 exemple de plan d apurement... p. 21 annexe 3 Lexique et adresses utiles... p. 22 Lexique... p. 22 adresses utiles... p. 23

20 annexe 1 modèle de courrier pour déclarer un impayé de loyer Dénomination du Propriétaire Adresse Lieu, date Caf du lieu de résidence Objet : Impayé de loyer Monsieur le Directeur, Je vous informe du retard de paiement de loyer de mon locataire : Monsieur/Madame : N d allocataire : Demeurant à : A ce jour, les loyers des mois de MM/AAAA à MM/AAAA ne sont pas payés, soit une dette de euros. Je vous remercie de bien vouloir tenir compte de cet impayé de loyer. Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire. Signature 20

21 annexe 2 exemple de plan d apurement 21

22 annexe 3 Lexique et adresses utiles 1. Lexique ADIL : Agence départementale d information sur le logement ALF : Allocation de logement à caractère familial ALS : Allocation de logement à caractère social ANAH : Agence nationale de l habitat APL : Aide personnalisée au logement CAF : Caisse d Allocations familiales CCAS : Centre communal d action sociale FSL : Fonds de solidarité logement GRL : Garantie des risques locatifs SRU : Solidarité et Rénovation Urbaine 22

23 2. adresses utiles Caisse d Allocations familiales du Bas-Rhin 18 rue de Berne STRASBOURG Tél : Agence départementale d information sur le logement 5 rue Hannong STRASBOURG Tél : Courriel : adil.67@wanadoo.fr Confédération Syndicale des Familles 7 rue des grandes arcades STRASBOURG Tél : Courriel : udcsf67@wanadoo.fr UFC - Que Choisir du Bas-Rhin 1 A place des Orphelins STRASBOURG Tél : GRL Gestion Tél : Courriel : contact@grlgestion.fr 23

24 guide Logement proprietaires bailleurs Guide réalisé par la caisse d Allocations familiales du Bas-Rhin Service communication Caf67-10/ màj 04/2014