Catalogue des journées de formation

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1 Catalogue des journées de formation années boulevard des Brotteaux LYON CEDEX 06 Téléphone : Télécopie : : conseils@cridon-lyon.fr

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3 Les conférences sont proposées à l échelon départemental ou régional. Merci de contacter : Monsieur ABRY, Directeur Général, pour toutes demandes d information Mademoiselle BACHET, Assistante de Direction, pour toutes demandes de planification Téléphone : : c.bachet@cridon-lyon.fr Les conférences sont en principe prévues pour la journée. 3

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5 Sommaire DROIT CIVIL Réf Titre de la formation Juriste(s) Page 1 La vente amiable de l immeuble saisi Françoise DELATTRE 9 2 Crédit et sûretés : actualité et questions pratiques Françoise DELATTRE Le notaire et les procédures fiscales d exécution Jean-Jacques BOURDILLAT 10 6 Le notaire et les mesures d expulsion Jean-Jacques BOURDILLAT 11 7 Les saisies de créances de sommes d argent Jean-Jacques BOURDILLAT 12 8 Ventes de l immeuble hypothéqué et de l immeuble saisi Jean-Jacques BOURDILLAT Le notaire face au droit pénal et à la procédure pénale et face au droit disciplinaire et à la procédure disciplinaire Le notaire et la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme La nouvelle saisie immobilière : pratiques notariale et procédurale Jean-Jacques BOURDILLAT 13 Jean-Jacques BOURDILLAT 13 Jean-Jacques BOURDILLAT La responsabilité civile professionnelle notariale Jean-Jacques BOURDILLAT 14 3 Les nouvelles règles du partage judiciaire Bruno LAGARDE 15 4 L immeuble hypothéqué Bruno LAGARDE 15 DROIT FISCAL Réf Titre de la formation Juriste(s) Page 40 La réforme de la TVA immobilière Service de droit fiscal Variations fiscales sur les locations immobilières : locations en meublé, locations d immeubles professionnels François FAURE Fiscalité de la transmission d entreprise François FAURE Les plus-values immobilières des particuliers Valérie BOUÉ-PANAROTTO Les non résidents et leurs investissements immobiliers en France (aspects juridiques et fiscaux) 19 Fiscalité internationale des successions et des donations Valérie BOUÉ-PANAROTTO & Guy DURANTON Valérie BOUÉ-PANAROTTO & Guy DURANTON 14 Actualité fiscale de l assurance vie Ingrid RENAUD Questions d actualité sur les sociétés civiles Jean-Marie ROY

6 DROIT DE LA CONSTRUCTION ET DE L URBANISME Réf Titre de la formation Juriste(s) Page 24 Ventes à problèmes : le vice juridique de l immeuble Antoine LONGUÉPÉE La pratique notariale de la copropriété Antoine LONGUÉPÉE La réforme des autorisations d urbanisme de nouveaux principes, un nouveau projet Antoine LONGUÉPÉE La vente du lot de copropriété Antoine LONGUÉPÉE Montage en volumes et copropriété Antoine LONGUÉPÉE De la vente d immeuble à construire à la vente d immeuble à rénover Les vérifications d ordre juridique et technique, cas particuliers et précautions Le changement d utilisation des immeubles bâtis au regard du droit de l urbanisme, de la construction et de la copropriété François TEPPE 22 François TEPPE 23 Matthieu PLAIDY Le droit de préemption urbain après la réforme Laurence LEGRAIN La prise en compte des règles et autorisations d urbanisme lors de la vente d immeubles François TEPPE & Matthieu PLAIDY 42 Les opérations d aménagement d ensemble Christine WIELS Le contentieux de l urbanisme Christine WIELS DROIT COMMERCIAL Réf Titre de la formation Juriste(s) Page 29 Actualité juridique des baux commerciaux Bénédicte HUMBLOT- CATHELAND 30 Le fonds de commerce Guy DURANTON La cession des commerces réglementés Guy DURANTON Le notaire et l agent immobilier Guy DURANTON La location-gérance et la franchise (aspects juridiques, comptables et fiscaux) 25 Guy DURANTON 27 6

7 DROIT INTERNATIONAL PRIVÉ Réf Titre de la formation Juriste(s) Page La transmission des patrimoines dans un contexte international Pratique notariale et droit international des contrats et des sociétés Problèmes juridiques et fiscaux spécifiques aux acquisitions immobilières réalisées par des ressortissants britanniques Formation en droit étranger sur les différents aspects de la pratique notariale Le couple en droit international privé et la pratique notariale Les régimes matrimoniaux en droit international privé et la pratique notariale Les principes fondamentaux du droit international privé utiles dans la pratique notariale Guy DURANTON 28 Guy DURANTON 28 Guy DURANTON 29 Marjorie DEVISME 29 Marjorie DEVISME 30 Marjorie DEVISME 30 Zoé ANCEL-LIOGER Les incapacités en droit international privé Zoé ANCEL-LIOGER 31 DROIT DES COLLECTIVITÉS LOCALES Réf Titre de la formation Juriste(s) Page 46 VEFA au profit d une collectivité locale, copropriété, volumes Laurence LEGRAIN Contrats immobiliers des collectivités locales Laurence ORY 32 DROIT RURAL Réf Titre de la formation Juriste(s) Page 48 Servitudes Voies privées Mitoyenneté Usucapion Michel CURTIL 33 7

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9 DROIT CIVIL 1. La vente amiable de l immeuble saisi Francoise DELATTRE, Diplômée notaire La procédure de saisie immobilière a été réformée par l ordonnance n du 21 avril 2006 (articles 2190 à 2216 C.civ) et son décret d application n du 27 juillet La réforme, entrée en vigueur le 1 er janvier 2007, a un fort impact pour les notaires. En effet, le saisi peut, sous certaines conditions, échapper à la vente aux enchères publiques, en étant autorisé par le juge de l exécution, à vendre l immeuble saisi à l amiable, par acte notarié. Cette vente engendre un certain nombre de questions : - Jusqu à quel stade de la procédure, l autorisation peut-elle être sollicitée? - Peut-on signer une promesse de vente sous condition d autorisation du Jex? - Faut-il obtenir la mainlevée du commandement? - La vente emporte-t-elle purge? - Où le prix doit-il être consigné? - A qui incombe sa distribution entre les créanciers? - Que recouvrent les frais de poursuite taxés à la charge de l acquéreur et quid des frais d avocat? - Le constat de la vente par le Jex est-il une condition de validité de ladite vente? - Comment obtenir la radiation des inscriptions? Par ailleurs, d autres dispositions issues de la réforme ont une incidence sur la pratique notariale. Ainsi, désormais, l impossibilité pour l adjudicataire en l absence de vente amiable de revendre l immeuble avant d avoir payé les frais de l adjudication et son prix. Egalement concernant les adjudications judiciaires renvoyées devant notaire, lesquelles sont soumises, du fait du renvoi opéré par certains textes les régissant, à certaines dispositions du décret du 27 juillet 2006 (par exemple, le remplacement, lors de l audience d adjudication, des bougies par un moyen sonore ou visuel, l obligation pour les candidats aux enchères de fournir une caution bancaire irrévocable ou de remettre un chèque de banque). Ce sont ces aspects que traite cette formation. 9

10 2. Crédit et sûretés : Actualité et questions pratiques Francoise DELATTRE, Diplômée notaire Ce thème traitera de la réforme du crédit opérée par la loi du 1 er juillet 2010 et de la fiduciesûreté. Il traitera aussi d un certain nombre de questions fréquemment posées : - Offre de prêt «Scrivener» (opérations imposant ou non une offre préalable, nécessité d une offre à la personne hypothéquant un immeuble en garantie de la dette d un tiers ) ; - TEG (éléments à prendre en compte, quid en cas de taux d intérêt variable), - Cautionnement (offre de prêt, bail d habitation, procuration, mentions manuscrites, disproportion, communauté) ; - Privilège de prêteur de deniers (acquisition en indivision, acquisition en instance de divorce ) ; - Privilège du syndicat des copropriétaires (conditions de mise en œuvre, créances garanties ) ; - Hypothèque judiciaire provisoire (l immeuble grevé d une telle hypothèque peut-il être vendu? Comment en obtenir la mainlevée? Peut-on se contenter de «bloquer» une somme correspondant au montant de son inscription?). 12. Le notaire et les procédures fiscales d exécution Jean-Jacques BOURDILLAT, Docteur en droit Au côté des procédures civiles d exécution de droit commun, il existe des procédures fiscales d exécution réservées aux seuls comptables publics, des procédures qui, le plus souvent, sont dérogatoires de ce droit commun. Le notaire doit mieux les connaître afin de répondre au plus tôt et au mieux aux exigences de l administration d abord ; il doit aussi les maîtriser pour être à même ensuite d éclairer dans les limites de son ministère ceux que ces procédures visent. Au travers de cette journée de formation, le notaire approfondira ses connaissances sur : - Les différentes administrations ou les établissements publics qui suivent des procédures de recouvrement exorbitantes du droit commun (quelle différence y a-t-il entre un comptable du Trésor et un receveur des impôts? Pourquoi les différencier? Un OPHLM est-il doté d un comptable public?...) ; - La procédure d avis à tiers détenteur et autres mesures de saisie de créance de sommes d argent (un avis à tiers détenteur adressé par lettre simple est-il valable? Un avis à tiers détenteur peut-il être adressé «à titre conservatoire»? Un inspecteur du Trésor peut-il dresser un procès-verbal de saisie-attribution?...) ; - Les conflits de saisies ; - Le contentieux du recouvrement fiscal et assimilé (quelle différence y a-t-il entre l opposition à poursuites et l opposition à contrainte? Comment contester un avis à tiers détenteur fondé sur une créance prescrite? Comment contester un avis à tiers détenteur utilisé pour recouvrer une amende pénale impayée? Le recours préalable est-il toujours obligatoire?...). 10

11 6. Le notaire et les mesures d expulsion Jean-Jacques BOURDILLAT, Docteur en droit La procédure d expulsion qui vise un immeuble loué, un immeuble squatté, un fonds de commerce ou un fonds artisanal constitue un souci pour le propriétaire qui, la plupart du temps, ignore à quel stade elle en est. Une décision de justice a été rendue qui lui donne satisfaction mais les lieux ne sont toujours pas libérés. Au cours de cette journée de formation, le notaire acquerra suffisamment d éléments propres à renseigner sa clientèle habituelle ou occasionnelle sur : - Les conditions générales des mesures d expulsion (un acte notarié peut-il fonder l expulsion d un appartement? une ordonnance de référé frappée d appel peut-elle permettre l expulsion d un magasin?...) ; - Les mesures d expulsion et la vente d immeuble (une procédure d expulsion «en cours» est-elle susceptible de retarder la vente de l immeuble concerné? Qui doit alors poursuivre la procédure d expulsion : le vendeur, l acquéreur?...) ; - Les modalités de l expulsion consensuelle (l huissier de justice chargé d une expulsion entend que le demandeur à la procédure fournisse un local pour entreposer le mobilier : est-ce fondé? ; Si oui, pendant combien de temps le mobilier va-t-il rester dans ce local?...) ; - Le concours de la force publique (pourquoi les forces de police ou de gendarmerie n interviennent-elles pas pour expulser? Qu attend l huissier de justice pour les requérir?...) ; - La responsabilité pécuniaire de l Etat (voilà un an que l expulsion est retardée par le préfet, l Etat n est-il pas responsable? Comment engager sa responsabilité? Pendant cette procédure, puis-je transiger avec l occupant des lieux?...). Pour le notaire, élu local ou conseiller de proximité des communes de son ressort territorial immédiat, sera également développée la nouvelle procédure contentieuse et administrative d expulsion concernant les gens du voyage et issue de la loi n du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance et du décret n du 14 juin 2007 modifiant la partie règlementaire du Code de justice administrative. 11

12 7. Les saisies de créances de sommes d argent Jean-Jacques BOURDILLAT, Docteur en droit Entrée en application le 1 er janvier 1993, la réforme des procédures civiles d exécution touche le notaire dans son quotidien. Nombreux sont les créanciers institutionnels ou privés qui tentent de saisir ou saisissent entre les mains de cet officier public et ministériel les créances de sommes d argent que celui-ci détient ou est censé détenir pour le compte de débiteurs ou supposés tels. A l occasion de cette journée de formation seront notamment abordés ces points que chacun a déjà rencontré, croit connaître et que sont : - Le notaire et la recherche des informations (que répondre à une demande de communication d adresse faite par un huissier de justice, l urssaf?) ; - Les diverses saisies de créances (saisie-attribution, saisie conservatoire de créances, avis à tiers détenteur, opposition à tiers détenteurs ) ; - Les conflits de saisies (deux procès-verbaux de saisie-attribution peuvent-ils être signifiés le même jour, l avis à tiers détenteur prime-t-il une saisie conservatoire de créance du même jour ) ; - Le notaire et le juge de l exécution (en cas de difficultés d exécution le notaire peut-il s adresser lui-même à cette juridiction, comment? Assigné devant-elle, le notaire doit-il comparaître, si oui, comment?). 8. Ventes de l immeuble hypothéqué et de l immeuble saisi Jean-Jacques BOURDILLAT, Docteur en droit Après la réforme des sûretés et de la saisie immobilière, qu en est-il aujourd hui de la pratique notariale lors de la vente d un immeuble hypothéqué ou lors de la vente d un immeuble saisi? Ce module permet d aborder les principales questions que se pose le notaire face à la purge des privilèges et des hypothèques, et de cerner les réponses qu il doit y apporter (est-il toujours nécessaire de purger, quand purger, qui doit purger, comment?...). Comment les inscriptions qui subsistent doivent-elles être radiées, quand, par qui? La radiation judiciaire est-elle toujours nécessaire? Comment le notaire doit-il réagir face à la saisie d un bien immobilier qui est l objet d une vente? Si le bien immobilier peut être l objet d une vente amiable sur autorisation judiciaire de quoi l officier public et ministériel doit-il s assurer en octroyant son ministère? En dehors de la vente amiable autorisée par le juge de l exécution juge de la saisie immobilière, la vente conventionnelle de gré à gré demeure-t-elle toujours réalisable? Dans quelles conditions et avec quelles garanties pour les parties concernées, vendeur, acquéreur, créancier saisissant et, parfois, créancier(s) inscrit(s)? 12

13 9. Le notaire face au droit pénal et à la procédure pénale et face au droit disciplinaire et à la procédure disciplinaire Jean-Jacques BOURDILLAT, Docteur en droit A tout instant le notaire, en sa qualité d officier public et ministériel, est susceptible d être confronté au droit pénal et à la procédure pénale. Si la plupart du temps ces procédures visent des clients de l office qui sont l objet d une enquête ou d une mesure d instruction, de façon plus exceptionnelle, elles peuvent le viser, lui, personnellement. Dans d autres hypothèses, et en raison de la même qualité, le notaire peut aussi être l objet du droit disciplinaire et de sa procédure spéciale. Enfin, droit pénal et droit disciplinaire peuvent se cumuler et les deux procédures être conduites de front. Ce module de formation spécifique consacrée à des matières jugées particulières est autant destiné aux notaires qu aux membres de leur Chambres professionnelles ou à ceux qui s apprêtent à y siéger. Il s articule essentiellement sur une actualisation législative et jurisprudentielle sur : - La responsabilité pénale notariale (organisation frauduleuse d insolvabilité, complicité, ) ; - La responsabilité disciplinaire. 11. Le notaire et la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme Jean-Jacques BOURDILLAT, Docteur en droit A l occasion de l octroi de son ministère, le notaire voit transiter de nombreux capitaux. Il en reçoit et il les restitue. En aucun cas il ne peut et ne doit rester neutre face à ces capitaux et de nombreuses obligations pèsent dès lors sur lui. La seule obligation de contrôle qui porte sur ces fonds peut dériver sur une obligation de déclaration de soupçon, une déclaration de soupçon dont le champ d application est étendu par l ordonnance n du 30 janvier 2009 relative à la prévention de l utilisation du système financier aux fins de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme. Sur ces questions récurrentes de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, quelles sont les obligations du notaire, quand et comment s exécutent-elles et sous quelles sanctions? C est à l ensemble de cette problématique que répond cette intervention. 13

14 10. La nouvelle saisie immobilière : pratiques notariale et procédurale Jean-Jacques BOURDILLAT, Docteur en droit Si les articles 673 à 717 du Code de procédure civile consacrés à la saisie immobilière furent abrogés et remplacés une première fois par le décret n du 1 er mars 1967, cette abrogation resta lettre morte, le décret d application fixant son entrée en vigueur n ayant jamais été pris. Près de quarante années après cette vraie-fausse sortie, le réformateur prend enfin ses responsabilités puisque les titres VI, XII, et XIV du livre V de la première partie du code précité sont abrogés et remplacés une seconde fois par l ordonnance n du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière. Cette ordonnance est dûment complétée par le décret n du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d un immeuble. Rien n étant parfait de nos jours, de nouvelles dispositions furent encore introduites dans cette procédure par le décret n du 12 février 2009 pris pour l application de l ordonnance n du 18 décembre 2008 portant réforme du droit des entreprises en difficulté et modifiant les procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d un immeuble. Cette formation d une journée permet au notaire de connaître de façon transversale ce qu est depuis le 1 er janvier 2007 son rôle effectif tout à la fois dans : - La procédure de saisie immobilière proprement dite (comment et quand peut désormais intervenir le notaire? quel est le rôle du juge de l exécution?...) ; - La distribution du prix d un immeuble (comment s opère-t-elle maintenant?...). Elle permet de façon plus générale à cet officier public et ministériel de renseigner celui qui l interroge, que ce dernier soit le saisi, un candidat acquéreur au bien visé par la procédure de saisie ou un créancier titulaire d une sûreté inscrite sur le bien de la cause : comment commence la procédure de saisie immobilière, comment se déroule-t-elle et comment se termine-t-elle? 13. La responsabilité civile professionnelle notariale Jean-Jacques BOURDILLAT, Docteur en droit Cette intervention sur la responsabilité civile professionnelle notariale est une conférence d actualisation dont le matériau de fond est directement apporté par la jurisprudence du moment, publiée ou inédite, de la Cour de cassation ou des principales cours d appel. Au travers ces décisions, leur analyse et leur commentaire, c est un parcours pluridisciplinaire qui permet de cerner les problèmes soulevés afin, en amont, de les prévenir. 14

15 3. Les nouvelles règles du partage judiciaire Bruno LAGARDE, Diplômé notaire La loi n du 23 juin 2006 avec son décret sur la procédure du 23 décembre 2006 est la première réforme d envergure en la matière depuis celles de 1841 et Il s agit d une réforme en profondeur qui repense les notions de partage amiable et de partage judiciaire et refond les mécanismes. Elle modifie de manière conséquente la procédure du partage judiciaire qui était jusqu au 1 er janvier 2007, à peu de chose près, celle issue du Code de procédure civile du 1 er janvier En principe, depuis le 1 er janvier 2007, ce sont donc les nouveaux articles 840 à 842 et 1359 à 1378 du Code de procédure civile qu il y a lieu de mettre en œuvre. La mission du notaire comporte, comme dans le droit antérieur trois objets : dresser un état liquidatif, établir un procès-verbal de difficulté reprenant les dires respectifs des parties et le cas échéant, procéder au tirage au sort. Cependant par rapport au droit antérieur, l ordre de ces opérations est inversé. Auparavant, la procédure était la chose des parties, le notaire se contentant d instruire le litige ; il appartenait aux parties de formuler leurs prétentions, le notaire se contentant de les mettre en ordre dans le cadre d un procès-verbal de difficulté. Les principes dispositif et du contradictoire dominaient le procès en partage. Aujourd hui, plus rien de tout cela. C est au notaire d assumer l entière tâche de ce qui était auparavant dévolu aux parties. La procédure est inversée. Le notaire doit non seulement s acquitter des charges processuelles des parties, mais également faire le travail du tribunal puisqu on lui demande de dresser un état liquidatif avant toute contestation. Cette nouvelle mission est examinée au regard du rôle dévolu au juge. Certaines constantes demeurent, état liquidatif, formation des lots homologation et tirage au sort, mais elles s articulent désormais différemment. Sera également abordé le rôle du notaire désigné en qualité d expert dans la procédure de divorce. 4. L immeuble hypothéqué Bruno LAGARDE, Diplômé notaire La remise du prix de vente au vendeur d immeuble est loin d être une opération simple ; dans la vente d immeuble c est même l une des opérations les plus techniques. Elle suppose de connaître avec précision la situation hypothécaire de l immeuble et, par conséquent, de déterminer si des créanciers du vendeur ont pu procéder à une inscription d hypothèque. En effet, le défaut de prise en compte de telles inscriptions peut exposer l acquéreur à un risque d expropriation en raison du droit de suite conféré à l hypothèque dont bénéficie le créancier inscrit. C est du reste l une des raisons pour laquelle la responsabilité du notaire peut être recherchée. Préciser les droits des créanciers hypothécaires sur le prix de vente de l immeuble est donc indispensable ; cela permet par la suite d organiser la distribution de ce prix en fixant les créances à distribuer et en organisant la suppression matérielle de chaque inscription. 15

16 DROIT FISCAL 40. La réforme de la TVA immobilière Service de droit fiscal L article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 (n du 09/03/2010 publiée au JO du 10/03), redéfinit les règles applicables en matière de TVA aux opérations immobilières à compter du 11 mars Les nouvelles dispositions sont applicables dès le lendemain de la publication de la loi au JO soit le 11 mars, mais cependant avec des mesures transitoires favorables commentées par l instruction du 15/03/2010 (BOI I 3A-3-10). Les conséquences de la réforme sont les suivantes : Le régime spécifique de la TVA immobilière est supprimé. Le régime spécifique de la TVA sur marge des marchands de biens est supprimé. Ces régimes se fondent désormais dans le droit commun de la TVA. Entrent désormais dans le champ de la TVA l ensemble des livraisons de biens meubles ou immeubles. Le terme livraison désigne désormais : les cessions, les apports, ou les ventes. L évolution la plus importante de la réforme est sans doute la ligne de partage qu elle institue entre les opérations immobilières réalisées : dans le cadre d une activité économique ; et celles réalisées en dehors d une activité économique. Les opérations réalisées dans le cadre d une activité économique s appliquent à l ensemble des assujettis sans distinguer les professionnels de l immobilier (lotisseurs, aménageurs, marchands de biens ) et les autres assujettis dont l activité se déploie hors du secteur de l immobilier mais qui réalise néanmoins des opérations portant sur ces immeubles. L objectif de la journée est de mettre en place une nouvelle méthodologie. Ainsi, il conviendra de définir la qualité d assujetti qu il s agisse du vendeur ou de l acquéreur, le vendeur assujetti étant soumis de plein droit ou sur option à la TVA sur marge ou sur prix total, l acquéreur assujetti pouvant quant à lui bénéficier d engagements spéciaux (de construire, de revendre), au regard des droits d enregistrement. Nous examinerons donc les opérations portant sur différents biens (immeubles bâtis, terrains à bâtir ) que seront amenées à réaliser les opérateurs : livraisons de biens (ou cessions), mais également les opérations particulières (le crédit bail, le bail à construction ). Ces opérations seront examinées au regard de la TVA mais également au regard des droits d enregistrement. Nous déterminerons les modalités d imposition, ferons le point sur le régime des marchands de biens, et enfin commenterons les mesures transitoires. La journée sera enrichie selon notre date d intervention des commentaires qu aura pu faire l administration sur tel ou tel point. 16

17 15. Variations fiscales sur les locations immobilières : locations en meublé, locations d immeubles professionnels François FAURE, École nationale des impôts La partie consacrée à la location en meublé est la plus importante de cette formation. Après avoir abordé le régime juridique de la location à usage d habitation meublée, le traitement fiscal de cette location est développé sous ces divers aspects, impôt sur le revenu et taxe sur la valeur ajoutée plus particulièrement. A cet égard, il est insisté sur le régime spécial des «loueurs en meublés professionnels», ses avantages et inconvénients. Les modalités diverses de mise en œuvre de ces régimes : résidences-services, résidences-étudiants, résidences de tourisme sont évidemment présentes. La seconde partie de cette formation est consacrée à l application de la TVA sur les locations d immeubles à usage professionnel. Elle a pour objet de faire le point sur les conditions de l assujettissement des loyers à cette taxe, sur les obligations formelles et strictes qui y sont attachées ainsi que sur ses avantages et conséquences. 16. Fiscalité de la transmission d entreprise François FAURE, École nationale des impôts Cette «formation» sur une journée a pour objet de faire le point sur les divers régimes d imposition ou d exonération totales ou partielles des plus-values «professionnelles» réalisées à l occasion de la transmission d entreprises exploitées en «direct» ou sous couvert de sociétés : mutation à titre gratuit ou à titre onéreux, mises en société, cession en vue de la retraite de l exploitant ou du dirigeant, cas des cessions par les petites entreprises. Après l exposé des principes généraux qui régissent la réalisation et la détermination des «plus-values professionnelles», les divers régimes d imposition ou d exonération sont examinés à la lumière des modifications récentes. 17

18 17. Les plus-values immobilières des particuliers Valérie BOUÉ-PANAROTTO, DESS droit fiscal La loi de finances pour 2004 a considérablement modifié le régime des plus values immobilières des particuliers en mettant à la charge du notaire l obligation de prélever l impôt de plus-value. Cette formation a pour objectif de permettre aux participants de consolider leurs connaissances au moyen d exemples ainsi que d aborder des points qui peuvent poser problèmes : le démembrement, les sociétés, les non-résidents, etc. Nous aborderons également les nombreuses instructions et réponses ministérielles qui depuis 2004 tentent de répondre aux nombreuses questions des praticiens sur la détermination des plus-values immobilières des particuliers. 18. Les non résidents et leurs investissements immobiliers en France (aspects juridiques et fiscaux) Valérie BOUÉ-PANAROTTO, DESS droit fiscal Guy DURANTON, DES droit privé (Paris I), DES droit public (Paris II) Les investissements réalisés en France par les non résidents soulèvent de plus en plus de questions complexes tant du point juridique que fiscal. A titre d exemples : Quels sont les documents que doivent demander les notaires quand un non résident veut acheter en France? Comment garantir un prêt consenti par un établissement étranger? Peut-on acheter en trust? Un PPD peut-il être accordé? Les dispositions de la loi SCRIVENER sont-elles applicables? Comment faire intervenir des parties qui ne se déplacent pas depuis la suppression des attributions notariales des consuls de France? Faut-il faire traduire les actes? Comment sont taxés les revenus générés par ces biens en France et perçus par des non résidents? L ISF leur est-il applicable? Y a-t-il des taxations spécifiques pour les non résidents? Autant de points qui seront abordés et développés au cours de ce stage. 18

19 19. Fiscalité internationale des successions et des donations Valérie BOUÉ-PANAROTTO, DESS droit fiscal Guy DURANTON, DES droit privé (Paris I), DES droit public (Paris II) Les questions relatives à la taxation des dévolutions successorales et des donations en droit international privé ont connu un accroissement fulgurant depuis moins de dix ans. Elles deviennent de plus en plus pointues et techniques. Elles révèlent une inquiétude croissante dès lors qu il existe un facteur d extranéité. Il peut s agir de biens immobiliers situés à l étranger dépendant de la succession d une personne domiciliée en France. La détention de biens en territoire français par des personnes résidant à l étranger les amène à s interroger sur leur imposition de leur mutation à titre gratuit. De manière assez générale, il doit être constaté une approche souvent inexacte des conventions fiscales bilatérales conclues par la France dans ces domaines. L objet de la conférence est d abord de prendre en considération la taxation des mutations à titre gratuit en France et dans les principaux pays étrangers avant de décrire les solutions dégagées du côté français en l absence d application d une convention fiscale bilatérale. Le jeu de certaines conventions bilatérales sera examiné. Le mécanisme du taux effectif moyen sera décrit avec précision. La déduction des dettes devra être examinée avec soin. Il sera abordé le problème de l opposabilité des actes conclus à l étranger et portant sur des biens situés en territoire français. Les thèmes abordés et développés ne s adressent pas à des personnes débutantes dans la profession. 14. Actualité fiscale de l assurance vie Ingrid RENAUD, DESS droit fiscal L objectif de la conférence est d exposer le régime fiscal de l assurance vie à la lumière des très récentes actualités en particulier concernant les évolutions sur les contrats non dénoués, la prise en compte des contrats dans le bouclier fiscal, le calcul des rachats et le traitement liquidatif des contrats en cas de décès ou de divorce. Seront également abordés la situation particulière des non résidents, les contrats de capitalisations, les montages envisageables au regard de l abus de droit et de la requalification en donation indirecte ; la clause bénéficiaire démembrée etc. 20. Questions d actualité sur les sociétés civiles Jean-Marie ROY, DES droit privé Au cours de la journée seront abordées les questions d actualité d ordre juridique et fiscal qui se posent aux Notaires à l occasion de la constitution d une société civile (principalement de gestion d immeubles) de son fonctionnement, de sa dissolution. 19

20 DROIT DE LA CONSTRUCTION ET URBANISME 24. Ventes à problèmes : le vice juridique de l immeuble Antoine LONGUÉPÉE, Docteur en droit Droit de l urbanisme - La construction édifiée, modifiée ou aménagée sans contrôle de l administration - La condition suspensive d un permis devenu définitif - Le droit acquis à reconstruire - Lotissement et permis de construire valant division Droit de la construction - Vente en état futur et permis attaqué - L absence d assurance dommage ouvrage Droit de la copropriété - Copropriété sans EDD - Le lot modifié ou à modifier - La copropriété sans syndic - Le payement des charges : la convention des parties 26. La pratique notariale de la copropriété Antoine LONGUÉPÉE, Docteur en droit La copropriété existante dépourvue d EDD («la cave sous la maison voisine») L établissement de l EDD : - Nature et consistance des lots - Les tantièmes de copropriété. Principes et exemples Le règlement de copropriété : - calcul des charges : principes Le rôle du notaire au moment de la vente des lots : - Renseigner l acquéreur - Le payement des charges : article 20 de la loi de Notification de l article 6 du décret de 1967 Modifications de l EDD et du règlement : - Publicité foncière La purge des droits de préemption liés au régime de la copropriété : - Article 10 de la loi du 31 décembre Article 18-1 de la loi du 10 juillet

21 25. La réforme des autorisations d urbanisme de nouveaux principes, un nouveau projet Antoine LONGUÉPÉE, Docteur en droit - Certificat d urbanisme - Construire et aménager - Déclarations préalables et permis - Instruction : nouvelles formes, nouveaux délais - Achèvement, contrôle - Commercialisation d un lotissement - Loi du 4 août 2008 : la réforme de l urbanisme commercial Informer l acquéreur Informations générales sur l immeuble - EDD ; - Règlement ; - Diagnostic technique ; - Carnet d entretien ; Information sur le lot vendu - Destination ; - Loi Carrez ; - L état daté : les charges Les droits du syndicat 27. La vente du lot de copropriété Antoine LONGUÉPÉE, Docteur en droit Les pouvoirs de contrôle de l assemblée générale : changement de destination, travaux division de lot Le payement des charges - L opposition du syndic ; - La convention des parties La vente de parties communes Droits de préemption spécifiques - DPU - Loi du 31 décembre 1975, articles 10 et

22 28. Montage en volumes et copropriété Antoine LONGUÉPÉE, Docteur en droit Historique Définition et charges d application Exemples pratiques Document - EDD - cahiers des charges Gestion - en cours de construction - servitudes - ASL La copropriété inscrite dans un volume - spécificités 21. De la vente d immeuble à construire à la vente d immeuble à rénover François TEPPE, Diplômé notaire Au cours de cette journée sont détaillés et confrontés les statuts de la vente d immeuble à construire et de la vente d immeuble à rénover de manière à rappeler leurs régimes juridiques, mais aussi pour mettre l accent sur leur différences qui font que la vente à rénover n est pas véritablement le prolongement ou la transposition d une vente en l état futur d achèvement. - Domaine d application et particularités de la vente d immeuble à construire et de la vente d immeuble à rénover ; - Détermination du secteur protégé ; - Les obligations du vendeur d immeuble à construire et du vendeur d immeuble à rénover ; - Les garanties d achèvement dans la vente en l état futur d achèvement et la VIR ; - L autorisation d urbanisme dans la VIR ; - La protection de l accédant dans la vente d immeuble à construire et de l acquéreur dans la vente d immeuble à rénover : les actes et leur contenu ; - Les contrats situés «aux confins» de la vente dans le secteur protégé. 22

23 22. Les vérifications d ordre juridique et technique, cas particuliers et précautions François TEPPE, Diplômé notaire Cette journée a pour objectif de faire le point sur les différentes législations auxquelles le notaire est confronté dans la rédaction de l acte de vente d immeuble. Le point de départ c est la conception de la vente dans le Code civil, les droits et obligations des parties. Après quoi sont passés en revue les différents diagnostics techniques, de l amiante à l assainissement individuel. Enfin sont envisagées à la lumière de la jurisprudence les vérifications d ordre juridique : le mesurage du lot de copropriété et son interprétation par la jurisprudence, la situation du vendeur à l égard du syndicat des copropriétaires, le bornage du terrain à bâtir, la construction sans permis de construire ou sans respecter le permis ou dépourvue d assurance construction par exemple. Autant de contrôles dans la préparation et la rédaction de l acte de vente qui imposent au notaire de prendre des précautions. - Retour sur quelques obligations des parties dans la vente ; - les vérifications d ordre technique préalables à la vente et point de vue sur les précautions rédactionnelles ; - la purge des droits de préemption : cas particuliers ; - les vérifications d ordre juridique ; - les contraintes liées à l environnement de l immeuble vendu. 5. Le changement d utilisation des immeubles bâtis au regard du droit de l urbanisme, de la construction et de la copropriété Matthieu PLAIDY, DEA droit public Le changement de l utilisation des immeubles bâtis peut relever de différentes législations dont l application est appréciée et contrôlée de façon autonome, quand bien même il s agit de réaliser une même opération. Lors d une vente notamment, lorsqu il s agit, pour l un de ses clients, de modifier l utilisation d un bien immobilier, le notaire doit ainsi être en mesure de déterminer l ensemble des réglementations applicables, à savoir : - Le changement de destination en droit de l urbanisme ; - Le changement d usage en droit de la construction ; - Le changement d affectation en droit de la copropriété. 41. Le droit de préemption urbain après la réforme Laurence LEGRAIN, Diplômée notaire Les évolutions du droit de préemption urbain après le vote de la loi annoncée. 23

24 23. La prise en compte des règles et autorisations d urbanisme lors de la vente d immeubles François TEPPE, Diplômé notaire Matthieu PLAIDY, DEA droit public Lors de la vente de l immeuble, la prise en compte des règles et autorisations d urbanisme s avère indispensable pour la sécurité juridique des parties. Le notaire, de par son devoir d information et de conseil, est ainsi amené à vérifier certains points. Il sera d abord rappelé les principes généraux relatifs à l origine des règles d urbanisme et aux opérations et autorisations qui sont l occasion de leur application : - les règles relatives aux travaux et occupations des sols ; - la légalité et l opposabilité des règles d urbanisme ; - champ d application et régime des autorisations de construction ; - champ d application et régime des autorisations de lotissement. Seront ensuite examinées, d un point de vue plus pratique, les précautions à prendre lors de la vente de l immeuble non bâti ou de l immeuble bâti : - l obtention des renseignements d urbanisme ; - l obtention de l autorisation d urbanisme ; - le contrôle de la régularité de la construction vendue ; - le projet de modification de la construction vendue. 42. Les opérations d aménagement d ensemble Christine WIELS, DESS administration des entreprises Nous examinerons la procédure de lotissement telle que résultant de la réforme des autorisations d urbanisme de 2007, après plus de deux années d application pleines de contradictions et incertitudes. Cette formation s accompagnera d un rapprochement avec le permis groupé et s étendra à la complexe procédure de ZAC. 43. Le contentieux de l urbanisme Christine WIELS, DESS administration des entreprises Nous étudierons d une part les difficultés liées à l obtention du caractère définitif du permis de construire (retrait, contrôle de légalité, recours administratif et contentieux), et d autre part les risques liés à la réalisation du projet de construction (contentieux judiciaires, pénal ou civil lié à la violation ou à l absence de permis), dans le prolongement de la réforme des autorisations d urbanisme. 24

25 DROIT COMMERCIAL 29. Actualité juridique des baux commerciaux Bénédicte HUMBLOT-CATHELAND, DEA droit civil Deux aspects sont abordés. Tout d abord la mise à jour législative (réforme de la loi LME, la loi de sauvegarde des entreprises ) et jurisprudentielle, toujours abondante en la matière. Puis le rôle du notaire est examiné à chaque étape de la vie du bail commercial : circonscrire son champ d application lors de la conclusion du bail et comment éviter les contraintes du statut, anticiper les difficultés par des clauses adaptées, garantir la cession de ce bail, conseiller les parties sur l évolution du loyer, choisir la meilleure voie pour sanctionner les infractions du preneur, et informer le bailleur face à la procédure collective de son preneur. 30. Le fonds de commerce Guy DURANTON, DES droit privé (Paris I), DES droit public (Paris II) L année 2009 a permis de célébrer le centenaire de la loi fondamentale du 17 mars 1909 (dorénavant fondue dans le Code de commerce). Les propositions votées lors du dernier congrès des notaires à Lille ont créé une vague de fond auprès des pouvoirs publics, de la doctrine et des professionnels concernés. L avenir nous dira ce qu elles adviendront. Il est utile actuellement de revenir à l examen de ce qu est en droit un fonds de commerce quant à sa nature juridique et à sa composition. Ceci doit permettre de limiter les pratiques abusives étendant l application des dispositions légales en dehors de leur champ. L examen se poursuit par les différentes opérations à observer jusqu à la distribution du prix de cession. Il sera particulièrement développé l examen des délais à observer de manière à permettre d envisager la répartition amiable du prix. Le classement des créanciers admis à cette répartition est également abordé de manière pratique. Les problèmes examinés au cours de la présente journée sont dégagés en fonction des interrogations parvenues au Cridon. 25

26 31. La cession des commerces réglementés Guy DURANTON, DES droit privé (Paris I), DES droit public (Paris II) La cession des fonds de commerce constitue le rendez-vous de très nombreuses et variées chausses trappes. Si l activité poursuivie dans le fonds relève de la catégorie des commerces réglementés, ces difficultés sont multipliées. La notion de commerce réglementé s avère en pratique très vague. Il convient d abord de recenser ce qu elle recouvre en examinant les nombreuses obligations imposées à l exercice de certaines activités réglementées commerciales, artisanales ou civiles. Il est ensuite procéder l examen de certains commerces spécifiques à propos desquels les interrogations au Cridon sont les plus fréquentes (pharmacies ; débits de tabac ; débits de boissons ; taxis ; auto-écoles ; coiffeurs ; esthéticienne ; agences immobilières ; agences matrimoniales ). 32. Le notaire et l agent immobilier Guy DURANTON, DES droit privé (Paris I), DES droit public (Paris II) 28 situations pratiques ont été dégagées par le conférencier regroupant des interrogations téléphoniques émanant de notaires s étant trouvés impliqués à l occasion de l entremise effectuée par un agent immobilier. Dans chaque cas, il convient de dégager une conclusion pratique en considération des dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 (dite Loi Hoguet) et de jurisprudences volumineuses, draconiennes et tatillonnes. - Qui doit être titulaire de la carte professionnelle lorsque l agence immobilière est la propriété d une personne morale? ; - En cas de cession d une agence immobilière, les mandats sont-ils transmis au successeur? Quid des commissions en cours? ; - L agent immobilier peut-il encore rédiger des actes? ; - La règlementation sur le démarchage est-elle applicable à l agent immobilier faisant signer des mandats et des actes au domicile ou le travail? ; - Un marchand de biens peut-il concurrencer l agent immobilier au moyen de l exercice d une faculté de substitution prévue dans les promesses ; - Un agent immobilier peut-il faciliter l obtention d un crédit au profit d un candidat acquéreur? ; - L agent immobilier doit-il vérifier les pouvoirs et la capacité de son mandant (en cas d indivision ou au regard de son régime matrimonial)? ; - Le mandant semi-exclusif est-il licite et sans dangers? ; - Est-ce que tout mandat donné à un agent immobilier doit être limité dans le temps? ; - Les parties peuvent-elles s entendre pour éluder la commission? L agent immobilier peut-il demander une rémunération si l affaire projetée n est pas couronnée de succès? ; - Le montant de la commission peut-il être librement fixe? Peut-il être révisé? Doit-il être mentionné dans les actes préparatoires et dans l acte constatant la cession? ; - Y-a-t-il des dangers à verser une commission à un agent immobilier étranger? - La liste complète est transmise sur simple demande. 26

27 33. La location-gérance et la franchise (aspects juridiques, comptables et fiscaux) Guy DURANTON, DES droit privé (Paris I), DES droit public (Paris II) François FAURE, École nationale des impôts La mise en location-gérance d un fonds de commerce peut renfermer des pièges pour les praticiens (l activité poursuivie dans le fonds n interdit-elle pas la mise en gérance libre ; le bail également ; faut-il radier le bailleur de son immatriculation au RCS ; quelles sont les limites de la solidarité pour dettes ). Les questions qui seront abordées ne le seront que dans une optique de pratique notariale. Il en ira de même en ce qui concerne les difficultés liées aux contrats de franchise. Cette formation traitera également des aspects comptables et fiscaux de la franchise et de la location-gérance. En particulier, le régime des plus-values professionnelles réalisées dans le cadre de la location-gérance et des contrats comparables sera présenté de manière développée avec les possibilités limitées de leur exonération. 27

28 DROIT INTERNATIONAL PRIVÉ 34. La transmission des patrimoines dans un contexte international Guy DURANTON, DES droit privé (Paris I), DES droit public (Paris II) L activité principale du service de droit international privé du Cridon Lyon est représentée par des interrogations relatives aux transmissions successorales ainsi que la préparation programmée de ces dernières. Il convient de décrire les règles juridiques actuellement applicables du côté français avant d envisager les projets de réforme actuellement en cours d élaboration au niveau communautaire. L incidence de la liquidation préalable du régime matrimonial sera étudiée avant d examiner certaines difficultés spécifiques à l activité notariale (établissement des qualités héréditaires à l étranger ; pièces d état civil provenant de l étranger ; légalisation de ces documents). Il sera insisté sur les difficultés issues du morcellement de l option successorale, du morcellement de la réserve héréditaire, de la mise en possession des héritiers ou légataires ou celles provenant de la perturbation créée par l action en prélèvement. Les difficultés liées aux donation-partages et aux donations entre époux hors de France seront abordées ainsi que l effet en France des trusts successoraux érigés à l étranger. Une partie importante de la journée sera consacrée à des problèmes de taxation des transmissions successorales ainsi que celles à titre gratuit entre vifs. Les difficultés rencontrées au niveau fiscal sont relatives à la répartition des biens (détermination de la masse taxable ; évaluation des actifs successoraux) ; au passif déductible ; à l imputation des impôts acquittés hors de France ; au rappel des donations antérieures ; au bénéfice des abattements et réductions de droits ; aux formalités spécifiques applicables aux non-résidents ; aux garanties prévues en faveur du fisc français en présence de non-résidents (CGI, art. 803 ; 806 ; 807 ; 1827) ; à la taxation des partages englobant des biens à l étranger et en France L examen de la règle dite du taux moyen ou du taux effectif qui soulève tant d interrogations sera particulièrement abordé. 35. Pratique notariale et droit international des contrats et des sociétés Guy DURANTON, DES droit privé (Paris I), DES droit public (Paris II) Les contrats internationaux dans la pratique notariale : procurations, vente d immeubles, et de fonds de commerce, prêts, garantie des prêts, sociétés. Les thèmes de droit international des affaires seront déterminés avec la chambre départementale souhaitant la tenue de la formation. 28

29 36. Problèmes juridiques et fiscaux spécifiques aux acquisitions immobilières réalisées par des ressortissants britanniques Guy DURANTON, DES droit privé (Paris I), DES droit public (Paris II) Même si la crise mondiale a ralenti le volume des acquisitions immobilières en France réalisées par des ressortissants britanniques, elles ne manquent pas de soulever des difficultés particulières. L ignorance dans les droits anglo-saxons de la notion de régime matrimonial, de réserve héréditaire, de l acte authentique ne manque pas de créer des anicroches du côté français qu il est possible de solutionner mais également ultérieurement de modifier pour satisfaire les souhaits d une clientèle britannique. Cette dernière exprime fréquemment des besoins de transmission programmée de leurs actifs français à leur décès. Le recours à la société civile immobilière préconisée du côté français peut avoir des conséquences fiscales désagréables du côté anglais. Il en va plus particulièrement de même des opérations réalisées en territoire française en démembrement de propriété par des personnes possédant leur domicile fiscal en Angleterre. Il conviendra tout spécialement d aborder les problèmes liés aux revendications de trustees ou d executors anglais, à la situation de mineurs possédant leur résidence habituelle en Angleterre et propriétaires de biens immobiliers en territoire français. Les questions juridiques abordées le seront de même que leurs aspects fiscaux. 37. Formation en droit étranger sur les différents aspects de la pratique notariale Marjorie DEVISME, Docteur en droit (Déterminer le régime matrimonial et en changer, comprendre le fonctionnement du régime légal, régler une succession sur le plan civil et fiscal, établir les procurations, procéder au partage après divorce, etc.). A titre indicatif : - Droit anglais/droit italien ; - Droit anglais/droit des pays d Europe du Nord (Danemark, Suède, Norvège) ; - Droit anglais/droit néerlandais ; - Droit allemand/droit suisse. Mais d autres combinaisons sont possibles. 29

30 38. Le couple en droit international privé et la pratique notariale Marjorie DEVISME, Docteur en droit Cette formation théorique et pratique portera sur les questions relatives : - Au mariage célébré à l étranger : problèmes de la validité du mariage (formalités préalables et postérieures à la célébration), l établissement d un contrat de mariage ; - Aux partenariats étrangers ainsi qu aux mariages homosexuels ; - A la désunion/divorce/séparation de corps (loi applicable, compétence des tribunaux, exécution des décisions étrangères sur les biens des époux). 39. Les régimes matrimoniaux en droit international privé et la pratique notariale Marjorie DEVISME, Docteur en droit Cette formation à la fois théorique et pratique portera sur : - L établissement d un contrat de mariage dans un contexte international ; - La détermination (à défaut de contrat) et le changement de régime matrimonial dans un contexte international ; - L étude des règles de droit commun et de la convention de la Haye du 14 mars 1978 ; - Les cas de mutabilité automatique du régime matrimonial et les solutions pour l éviter ; - Les formalités à accomplir lors d un changement de loi applicable au régime. 44. Les principes fondamentaux du droit international privé utiles dans la pratique notariale Zoé ANCEL-LIOGER, DEA de Droit International Privé (Paris II), CAPA Le but de cette intervention est de rappeler ou d expliquer les bases juridiques des conflits de lois et de juridictions et d étudier leur application dans la pratique notariale. Il s agit plus particulièrement d identifier les éléments utiles pour mener à bien un dossier comportant des éléments d extranéité : savoir poser les bonnes questions aux clients, savoir où chercher les premières réponses et se constituer sa «boîte à outils» juridique pour aborder de telles affaires. Les applications pratiques se situent dans tous les domaines de la pratique notariale : successions, régimes matrimoniaux, filiation, sociétés C est une conférence destinée aux clercs et notaires non confirmés en droit international privé ayant besoin soit d acquérir des connaissances soit de les rafraîchir. 30