PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT

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1 PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT Fiches Actions Franconville Eaubonne GUY TAÏEB CONSEIL GTC SIEGE SOCIAL : 20 BL DE SEBASTOPOL PARIS TEL : TELECOPIE : gtaieb@teaser.fr AGENCE DE BLOIS : 2 BIS RUE GAMBETTA BLOIS TEL : TELECOPIE : gtcblois3@wanadoo.fr 1

2 L AGGLOMERATION DE CORBEIL CENTRE ESSONNE : QUELS AXES DOMINANTS POUR LA STRATEGIE HABITAT? Le diagnostic a rappelé les lignes de force de la situation et de l évolution de la CA Seine-Essonne, ses handicaps et ses atouts: Le parc social est très abondant dans la ville centre, sa valorisation partielle et sa mutation sont en cours au travers des opérations soutenues par l ANRU. Les communes soumises à l article 55 de la loi SRU et celle qui atteint les 20% engagent les opérations propres à répondre à ses dispositions, elles règlent au cas par cas les modalités de leur mise en œuvre. La population aisée trouve des solutions à ses besoins en logement, malgré la hausse rapide des prix du marché privé grâce, en particulier aux nouvelles opérations mises sur le marché Les jeunes ménages constitués (3/4 personnes) sont nombreux à quitter la Communauté, vers des secteurs géographiques où les prix sont plus proches de leurs capacités financières, mettant ainsi en danger l équilibre social et démographique local. Ce déficit important peut aussi peser à terme sur la pleine occupation des équipements publics, notamment scolaires, des communes. EST-CE QUE CETTE SITUATION EST SPECIFIQUE EN ILE DE FRANCE? Rappelons d abord que la production de logements récente en Ile de France ne couvre que 75% des besoins estimés (45000 par an pour 60000), ce qui, d une part, alimente la tension du marché par insuffisance d offre et, d autre part, conduit au débordement de la réponse nécessaire sur les franges franciliennes extérieures (Loiret, Eure et Loir, Oise notamment). Le mouvement de déficit migratoire ciblé est donc général en Ile de France mais il concerne aussi beaucoup de secteurs dont les taux de logements sociaux sont bas, ce qui impose des efforts collectifs de rattrapage du niveau requis par les dispositions de l art 55 de la loi SRU qui mobilise l énergie et les moyens financiers des collectivités dans le cadre du PLH. Ici, la réponse «SRU» n est pas marginale et les contraintes de solidarité traduites par le Plan de Cohésion Sociale sont acceptées mais elle pèse moins qu ailleurs sur la stratégie globale de l Agglomération, les communes les prenant en charge. Il reste donc trois volets à traiter : Le tissu existant dégradé : les opérations ANRU, qui sont assumées par la ville centre, l amélioration du tissu bâti ancien privé, par la lutte contre la vacance, la remise aux normes des logements anciens et la requalification des secteurs dévalorisés Le développement d une accession sociale à la propriété, dont la structure intercommunale pourrait soutenir la part destinée aux jeunes ménages primo accédants et / ou ceux qui sortent du parc HLM, libérant ainsi un logement pour un ménage en attente d une solution. Le développement durable en acquisition amélioration, réhabilitation et construction neuve. Cet arbitrage opérationnel dont l objectif est social est celui qui paraît le plus efficace par son «effet levier», compte tenu des capacités financières limitées de la CA Seine-Essonne. 2

3 FICHES ACTIONS L actualisation du diagnostic, à partir de l examen des sources accessibles et des données récentes, a permis d ajuster les grands axes de la politique publique de l agglomération en matière d habitat. Le programme d actions a été établi sur la base des orientations retenues par les élus, et sur un travail de recensement des dispositifs juridiques et opérationnels existants - ou à créer avec les partenaires institutionnels. Le programme d actions est composé de fiches dont l ensemble forme un dispositif cohérent. Il constitue la feuille de route de l agglomération en matière d habitat pour ces 6 prochaines années. Chaque fiche comprend les éléments suivants : o Le constat concernant le thème traité, o L objectif de l action, o Le contenu de l action et les moyens adaptés, o Les impacts financiers pour la collectivité, o Les partenaires à mobiliser pour contribuer à sa mise en œuvre, o Et enfin les indications propres à assurer l évaluation de sa réussite. Avis du Conseil de Développement : Le plan de financement de ce Programme Local de l Habitat Intercommunal établi à un instant donné peut être évolutif et sa montée en puissance pourra être prévue en fonction des capacités financières de la Communauté d Agglomération Seine-Essonne. 3

4 SOMMAIRE 1 Régénération du tissu bâti dévalorisé / diversification des formes d habitat Intervenir sur la vacance dans une action plus globale de requalification du tissu ancien déprimé Rechercher de nouveaux produits de logements et répondre aux besoins des jeunes ménages et des catégories intermédiaires Mieux répartir et diversifier l offre locative sociale Assurer l équilibre de peuplement du parc locatif social Une politique foncière offensive en renouvellement urbain comme en extension urbaine Améliorer la connaissance sur les copropriétés et traiter les copropriétés fragilisées Adapter les logements existants des personnes âgées et créer les structures d hébergement pour leurs besoins spécifiques Créer les conditions d une mobilité résidentielle par la mise en place de produits ou de structures d hébergements spécifiques Appliquer le schéma d accueil des gens du voyage Constituer un observatoire, instrument de pilotage et d animation de la politique locale de l habitat

5 ACTION 1 Régénération du tissu bâti dévalorisé / diversification des formes d habitat Constats - Historique : le tissu urbain est composé de formes d habitat exclusives (lotissements, grands ensembles...), selon les phases d urbanisation : il en résulte une urbanisation tranchée, opposant le grand ensemble au pavillonnaire. - Prospectif : le parc privé potentiellement indigne (PPPI) concerne les centres anciens de Corbeil et d Essonnes et le secteur de la gare de Corbeil-Essonnes. La Route Nationale 7 est composée d un tissu hétéroclite, peu dense et comportant des activités pouvant faire l objet d un déplacement; sa mutation est entamée, la succession des opérations immobilières s y déroulant depuis 10 ans le prouve. Cadre législatif - Article 15 ENL (Droit de priorité) : Création d un Droit de Priorité pour communes et EPCI titulaires du DPU sur les terrains de l Etat et ses Etablissements publics. - Article 21 ENL (Fiscalité) : Transmission, par l administration fiscale, des informations relatives aux valeurs foncières déclarées. - Dans le cadre du Plan de cohésion sociale, l objectif minimum que l Etat souhaiterait voir se concrétiser sur le bassin d habitat dont la CA Seine-Essonne fait partie, se situe entre 43 et 46 sorties de vacances et 190 et 220 loyers maîtrisés. Enjeux - objectifs - Préparer l évolution des formes urbaines et anticiper l enjeu métropolitain sur le secteur, compte tenu de la desserte en transports (routier et ferroviaire). - Constituer une offre alternative au lotissement pavillonnaire (maisons de ville et petits collectifs) et travailler sur la diversité des produits en matière de logement afin de faciliter les parcours résidentiels. Potentialités de reconquête du tissu et de densification au sein des tissus existants «déprimés». Les moyens actuels : - Zones d aménagements concertées, - OPAH renouvellement urbain : l actuelle OPAH peut être réorientée vers du renouvellement urbain sur certains secteurs, pour du curetage d îlots avec financements accrus de l ANAH et de l Etat. - Zone franche urbaine. Moyens Les moyens nouveaux : - Mise à jour le cas échéant des documents d urbanisme pour favoriser le développement, dans certains secteurs, notamment au sein du tissu pavillonnaire de ces trente dernières années, de morphologies urbaines plus compactes, en particulier les maisons de ville. Ces opérations permettent d envisager une programmation plus diversifiée, avec une gamme de logements répondant aux besoins des jeunes, des primo accédants, des personnes âgées - Positionnement de la collectivité au travers d un plan de référence devant servir de cadre à la négociation : produits à créer, formes urbaines, qualité du bâti... - Lancement d un SCOT (voir le territoire pertinent et la structure porteuse). 5

6 Partenaires - DDE : tableau de bord de l offre foncière + étude à venir sur la comparaison des densités réelles et réglementaires dans les îlots, en concertation avec les élus. - Audeso : études sur le quartier de la gare de Corbeil-Essonnes et sur les sites de projets majeurs dans le cadre de la contribution à la révision du SDRIF. - Conseil Général : - Fond départemental d amélioration de l habitat (FDAH), - Financement en complément de l ANAH de la réhabilitation de logements conventionnés ou à loyers maîtrisés : 30% du montant des travaux plafonnés à TTC/ logement pour un conventionnement social ou très social. 15% du montant des travaux plafonnés à /logement pour de l intermédiaire. - Une prime supplémentaire du CG91 de 1500 est donnée pour l accueil de jeunes ménages de moins de 30 ans (somme des âges du couple de moins de 60 ans). - Financement des Agences immobilières à vocation sociale (AIVS), pour prospecter auprès des bailleurs privés. - ANAH (cf action 7) Coûts - Néant. En continu pendant toute la durée du PLH. Echéancier Evaluation - En partenariat entre l observatoire de la CA Seine-Essonne et l observatoire foncier de la DDE. Liens avec les autres actions 2. Intervenir sur la vacance dans une action plus globale de requalification du tissu ancien déprimé 6. Une politique foncière offensive en renouvellement urbain comme en extension urbaine. Indicateurs de suivi Quantification du foncier en réserve et de la consommation foncière. 6

7 ACTION 2 Intervenir sur la vacance dans une action plus globale de requalification du tissu ancien déprimé Constats - Globalement, la vacance est composée d une part significative de logements très anciens (un logement sur deux date d avant 1915) et 44% d entre eux sont vacants depuis plus d un an ; Ce parc, qui est localisé essentiellement dans le centre historique de Corbeil (sections AE, AH, AL et BV) et d Essonnes (section BO), connaît une vacance qui, en grande partie, n est pas liée à la nécessaire fluidité des échanges. - La ville de Corbeil-Essonnes a porté son attention sur la situation de la vacance dans les secteurs de la rue Notre Dame, Saint Spire et rue de Paris. Beaucoup des logements vacants de ces 3 rues sont situés au dessus des commerces. La 4ème OPAH de la ville, dont le diagnostic est en cours d affinement, vise les logements vacants. Cadre législatif - Article 45 de l ENL : possibilité donnée au bailleur de reprendre les locaux d habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux, s ils ne sont pas affectés à cet usage d habitation. - L article 47 de l ENL donne la possibilité aux communes non concernées par la TLV de soumettre à la taxe d habitation des logements vacants depuis plus de 5 ans, au premier janvier de l année d imposition. - Dans le cadre du Plan de Cohésion Sociale, l objectif minimum que l Etat souhaiterait voir se concrétiser sur le bassin d habitat dont la CA Seine-Essonne fait parti, se situe entre 43 et 46 sorties de vacances. Enjeux - objectifs - Au total, c est environ 3 à 400 logements qui pourraient être concernés par une incitation plus ou moins forte à la remise sur le marché. Ces logements, par leur concentration spatiale montrée par le traitement cartographique réalisé, pourraient en cas de réhabilitation, participer fortement du processus souhaitable de revalorisation du patrimoine ancien et de l attractivité des centralités de l agglomération. De plus, cette action permet de réduire d autant le besoin en logements neufs et donc la consommation foncière. Moyens - La ville de Corbeil-Essonnes a engagé sa 4ème OPAH sur tout son territoire. Elle pourrait s intégrer dans une démarche globale mais quelque peu complexe de revalorisation du tissu historique combinant tous les outils du renouvellement urbain. Cela irait de la démolition à la réhabilitation lourde, de la construction en «dent creuse» à l aménagement d espaces publics dispositif dans lequel l action portant sur la vacance prendrait sa place en bénéficiant de la dynamique ainsi créée. Cette transformation de la 4ème OPAH en OPAH RU pourrait également permettre d utiliser un dispositif spécifique pour créer des accès indépendants aux logements au dessus des commerces. - Inciter les propriétaires à traiter les façades, au travers de l animation de l OPAH et des financements complémentaires de la collectivité. - Financement à la sortie de vacance (voir ci-dessous) 7

8 Partenaires - Primes de l ANAH de par logement pouvant être attribuée si les 3 conditions suivantes sont remplies : - Durée minimale de vacance de 12 mois consécutifs avant le dépôt du dossier ; - Montant minimum de travaux subventionnables de par logement. - Obligation de loyers maîtrisés (convention LI, LS ou TS). - Des primes ANAH supplémentaires peuvent être attribuées pour installation de matériels visant les économies d énergie (1 800 pour un système solaire ou un système géothermique ). - Conseil Général : - Fond Départemental d Amélioration de l Habitat (FDAH), - Financement en complément de l ANAH de la réhabilitation de logements conventionnés ou à loyers maîtrisés : 30% du montant des travaux plafonnés à TTC/ logement pour un conventionnement social ou très social. 15% du montant des travaux plafonnés à /logement pour de l intermédiaire. - Une prime supplémentaire du CG91 de 1500 est donnée pour l accueil de jeunes ménages de moins de 30 ans (somme des âges du couple de moins de 60 ans). - Le PDALPD préconise la mise en place d un groupe de travail qui aboutirait à l élaboration d un guide à l usage des maires sur l habitat insalubre. Coûts - Objectif : Soutien à la sortie de vacance pour les logements inoccupés depuis 2 ans et +, si occupation à titre de résidence principale = pour 9 logements, soit ; = pour 25 logements/ an = par an; = pour 40 logements/ an = par an. En continu pendant toute la durée du PLH. Echéancier - La mutation de la 4 ème OPAH de Corbeil-Essonnes en OPAH RU est prévue dans son règlement. - Le bureau d étude Citémétrie doit perfectionner son repérage pour avoir une idée plus précise du parc ciblé et des mécaniques à l œuvre, l articulation entre le diagnostic PLH et OPAH devant se faire avant la fin de l année Obj. : 25 log./an Obj. : 40 log./an Liens avec les autres actions 1. Régénération du tissu bâti dévalorisé et diversification des formes d habitat. Indicateurs de suivi Nb de logements remis sur le marché et Evolution du taux de vacance du parc privé. 8

9 ACTION 3 Rechercher de nouveaux produits de logements et répondre aux besoins des jeunes ménages et des catégories intermédiaires. Constats - Le diagnostic a montré que, comme dans la plupart des territoires de ce type, la Communauté souffre d un départ important de ménages jeunes avec enfants que l offre actuelle de logement ne peut satisfaire (vers Sénart et les frontières est et sud de la Seine-et-Marne). Les revenus de ces ménages leur permettent, pour une grande part d entre eux, d aspirer à des logements en accession à la propriété, ou à d autres formes d habitat orientées vers les catégories intermédiaires. - Cette difficulté, très prégnante à Corbeil-Essonnes, est en faible partie compensée par un apport de ménages constitués, dans les autres communes de l agglomération. Cadre législatif - Les nouveaux dispositifs d accession sociale mis en place par l ENL : - Le nouveau Prêt à Taux Zéro (majoration de dans le neuf pour des ménages < plaf.hlm, si la collectivité locale apporte une aide) - Acheter en deux temps avec le PSLA (location accession) ou avec l achat du foncier différé (terrain mis à disposition par la commune ou un opérateur au moyen d un bail à construction assorti d une option d achat), ou les SCI d accession progressive à la propriété privée. Enjeux - objectifs - Ce qui est en cause, ce n est pas le niveau démographique de la CA Seine-Essonne, voire même son déficit migratoire de plus en plus important, mais l équilibre de ses structures démographique et sociale, sa capacité à financer les politiques publiques et la pleine occupation des équipements mis à la disposition de la population. - Avis du Conseil de Développement : Il s agira par le biais de cette action de maintenir sur note territoire une population jeune, nécessaire au développement économique de notre territoire. - Si les logements locatifs sociaux «intermédiaires» (PLS) constituent une partie de la réponse à l objectif évoqué ci-dessus, l essentiel de l orientation réside dans la recherche de produits en accession immédiate ou différée à un prix supportable. Rappelons que les revenus médians des ménages de la CA Seine-Essonne sont d environ par an pour des familles de 3 à 4 personnes, ce qui correspond à une capacité d emprunt de l ordre de sur 20 ans, soit une acquisition autour de soit /m2. Moyens - Plusieurs moyens peuvent être combinés : Le développement de l accession à coût maîtrisé : la négociation avec les promoteurs sur la base du PLH qui préciserait que 1/4 environ des logements en accession devraient être mis sur le marché à un prix maximum de /m2. Cette négociation est d autant plus aisée à mener que la collectivité maîtrise le foncier soit directement, soit au travers de son document d urbanisme (zones AU strictes), le développement de la location-accession : le PSLA (location accession) constitue 9

10 une opportunité insuffisamment utilisée sur le territoire. La CA Seine-Essonne pourrait rechercher avec les bailleurs comment développer ce type de produit sur la Communauté d agglomération. Une part de PSLA pourra être demandée dans la programmation hors ANRU. Aide directe aux jeunes ménages (voir Coûts). Partenaires - ADIL pour diffuser l information auprès des accédants. - Le Conseil Général de l Essonne aide financièrement les opérations permettant un premier logement autonome en location, dans le parc social et privé, par la création de T1-T2 (7600 maximum par logement dans le parc social, et 1500 dans le parc privé). Les opérations de rescindement de grands logements sont financées : maximum par logement dans le parc social et 4500 par logement dans le parc privé. Coûts - Abondement de l apport personnel à hauteur de (ménages de 3 personnes et moins) ou (ménages de 4 personnes et plus) pour jeunes ménages primo accédants (sortant du parc social : somme des âges du couple <= 75 ans ; pour les autres : somme des âges du couple <= à 60ans) = = /an Echéancier En continu pendant toute la durée du PLH. Liens avec les autres actions 4. Mieux répartir et diversifier l offre locative sociale Indicateurs de suivi Suivi des permis de construire. Nb de logements produits en accession à coût maîtrisé Nb de PTZ majoré 10

11 ACTION 4 Mieux répartir et diversifier l offre locative sociale. Constats - Le parc social de la CA Seine-Essonne présente une double caractéristique : sa concentration à Corbeil-Essonnes (90% du parc total, 38% des résidences principales) et, de manière moins forte, au Coudray Montceaux (20% des résidences principales), sa fragilité (près d un ménage sur deux à Corbeil à des ressources inférieures à 40% des plafonds HLM). - Cette situation pèse sur l attractivité générale du territoire et sur l image du logement social. - Il importe, en prenant appui sur l opération de renouvellement urbain et sur la programmation du PLH, de modifier profondément cet état de fait. Concernant la reconstitution de l offre locative du programme ANRU sur les Tarterêts et Montconseil, 338 logements restent à localiser. - Obligations SRU : Nb. de log.sociaux (source DDE, fichier AGILOS) % de log. sociaux (source DDE, fichier AGILOS) log.à réaliser pour atteindre 20% d ici à 2022 objectif triennal SRU objectif annuel Corbeil-Essonnes ,2% Le Coudray-Montceaux ,5% Etiolles 4 0,3% St-Germain-Les-Corbeil 144 5,5% Soisy-sur-Seine ,13% CA Seine-Essonne ,10% SRU Source : DDE 91 Deux communes sont en constat de carence pour l obligation triennale : Etiolles et Saint-Germain-Lès-Corbeil. Cadre législatif - Objectifs du plan de cohésion sociale de production pour la CA Seine-Essonne : Pour s inscrire dans la politique nationale de rattrapage et dans le cadre d enjeux franciliens, l objectif de production de logements minimum que l Etat pourrait admettre sur le territoire de la CA Seine- Essonne se situe entre 300 et 400 logements par an, dont 80 à 100 logements locatifs sociaux. Source : Porté à connaissance complémentaire (octobre 2006), DDE91. 11

12 Enjeux - objectifs - L objectif est double : continuer à offrir les logements sociaux nécessaires à la population en place et, notamment, à celle qui est concernée par les opérations de renouvellement urbain, aller progressivement vers plus d équilibre et de diversité dans les localisations et le peuplement de ces logements. - La volonté est d accroître la liberté résidentielle des ménages en conformité avec les dispositions de l article 55 de la loi SRU et de ses modifications dans sa lettre et dans son esprit. La loi en a mis en place des accords collectifs locaux (sortants d hébergement et publics avec des difficultés particulières), qui peuvent être élargis aux bas revenus pour avoir une réflexion sur le patrimoine HLM. - Sur la reconstitution de l offre locative sociale pour les 1700 logements dont la démolition est envisagée, les objectifs suivants sont à prendre en compte : 50% de reconstitution sur site, 25 à 30% hors site mais sur le territoire de Corbeil-Essonnes, 20 à 25% hors commune de Corbeil-Essonnes. Le reste de la CA Seine-Essonne doit contribuer à cette reconstitution au moins à hauteur de 10% (soit 170 logements). Cette reconstitution ne peut se substituer aux obligations des communes au titre de l article 55 de la loi SRU. En matière de programmation locative sociale, les communes de la CA Seine-Essonne sont donc soumises à deux obligations distinctes : SRU et ANRU. Déclinaison de l objectif de construction neuve (CN) et d acquisition amélioration (AA) : Afin de diversifier l offre nouvelle et de l intégrer au mieux dans le tissu existant, il convient de prévoir de petites opérations y compris en acquisitionamélioration en intégrant dans la programmation des logements adaptés (personnes âgées / en situation de handicap). Moyens PROPOSITION RETENUE DE LOCALISATION : Les objectifs du PLH sont une déclinaison communale des objectifs du Plan de cohésion sociale (PCS) inscrits dans le porté à connaissances ; les projets et engagements sont issus des informations des communes, en dehors des engagements communaux ANRU sur les communes d Etiolles, St Germain-les-Corbeil et Soisy-sur-Seine donnés ici à titre indicatif. 12

13 Objectifs de construction de logements locatifs sociaux sur Production de logements PCS neuf PCS Acquis- Amélioration TOTAL Corbeil-Essonnes Le Coudray-Montceaux (44 déjà faits) Etiolles St-Germain-les-Corbeil (1 déjà fait en Anru) Soisy-sur-Seine (les 100 logts scx sont comptés à fin 2007) Total objectifs Logements Locatifs Sociaux pour la CA Seine Essonne sur les 6 ans du PLHI soit 121 logements locatifs sociaux par an PROJETS de logements sociaux repérés dans les monographies ET ENGAGEMENTS à partir de Logements Sociaux Hors ANRU ANRU (1) Projets logts scx connus et engagement ANRU Corbeil-Essonnes Le Coudray-Montceaux (44 déjà faits) Etiolles St-Germain-les-Corbeil (1 déjà fait en Anru) Soisy-sur-Seine (les 100 logts scx sont comptés à fin 2007) Total objectifs Logements Locatifs Sociaux pour la CA Seine Essonne Pour Corbeil-Essonnes, dans l'opération Papeterie, on compte 3 résidences : 1 résidences pour étudiants de 100 T1 1 résidence pour adultes handicapés de 40 T1 1 résidence infirmières de 50 T1 et 50 T2 soit 100 logements Logements ANRU à réaliser sur le bassin d habitat hors CA Seine-Essonne Total PLHI + Fléchage ANRU (1) Pour les 4 villes hors territoire ANRU, il s'agit d'une répartition à titre indicatif, de l objectif de 126 logements assignés par l ANRU dans le cadre de la reconstitution de l offre hors Corbeil-Essonnes, au sein de la Ca Seine Essonne. Au total, les autres communes de la CA Seine-Essonne auront participé à hauteur de 171 logements sur les 1710 à reconstruire Ces 126 logements sont dénommés «fléchage ANRU». Ce sont des objectifs à réaliser. Ils ne sont pas localisés. Ces communes sont tenues de se conformer aux obligations de l article 55 de la loi SRU, prioritaire au «fléchage ANRU» 13

14 Projets de logements privés et sociaux (hors ANRU) repérés dans les monographie Corbeil-Essonnes Production de logements total privé - social (hors ANRU) sociaux autres total Le Coudray-Montceaux Etiolles St-Germain-les-Corbeil Soisy-sur-Seine Total de logements repérés hors ANRU sur en moyenne 766 logements par an -- Remarques : 1- Le fléchage ANRU se reconstitue de la façon suivante : Fléchage ANRU Nombre de logements reconstruits Pourcentage Sur Site % Corbeil-Essonnes hors site % Autres communes de la CA Seine-Essonne % (45 déjà réalisés) Reste du bassin d'habitat 54 3% Total % 2- Les Projets hors-anru Au-delà des projets ANRU, le territoire Seine-Essonne contribue largement à la densification et à la diversification de l offre de logements. Il est prévu une totalité de 5038 logements repérés (tous types de financements confondus), bien au-delà des objectifs quantitatifs annuels de 500 logements. Par ailleurs, les opérations de réhabilitation du tissu bâti devraient permettre de développer un parc en acquisition amélioration, peu présent dans les projets identifiés. PROPOSITION DE REPARTITION DES LOGEMENTS SOCIAUX PAR FINANCEMENTS : PLAI : 15% PLUS : 60% PLS : 25% (hors ANRU) 14

15 Total de logements sociaux à reconstruire 1709 Sur sites 801 Corbeil-Essonnes hors site 683 soit sur Corbeil-Essonnes 1484 Tarterêts 330 La Nacelle 108 Montconseil Ca Seine-Essonne hors Corbeil-Essonnes 171 (45 déjà réalisés) Bassin d'habitat hors CA Seine-Essonne 54 soit hors Corbeil-Essonnes

16 Programme local de l habitat Etiolles Etiolles Soisy-sur-Seine Soisy-sur-Seine Saint-GermainSaint-Germainlès-Corbeil lès-corbeil Localisation des projets connus Les Les Tarterêts Tarterêts 77% 77% avant avant avant2008, 2008, 2008, 77% avant 2008, 77% 77% avant 2008, 23% 23% 23% Horizon Horizon PLH PLH 23% 23% 23% Horizon Horizon Horizon HorizonPLH PLH PLH PLH Corbeil-Essonnes Corbeil-Essonnes Montconseil Montconseil La La Nacelle Nacelle 20% 20% avant avant avant2008, 2008, 2008,80% 80% 80% Horizon Horizon HorizonPLH PLH PLH 20% avant 2008, 80% Horizon PLH 20% 20% avant 2008, 80% Horizon PLH Nombre de logements sociaux prévus dans la programmation PLH Zone urbaine sensible Le Le CoudrayCoudrayMontceaux Montceaux 16

17 - Le Fond d aménagement urbain (FAU), constitué du prélèvement SRU, pour des actions destinées à la réalisation de logements sociaux : La première part du FAU est réservée à des communes dont le taux de construction est supérieur à 6,5log. /1000 hab. La seconde part intéresse les communes concernées par l article 55 de la loi SRU et leurs EPCI ; l aide du FAU est de 50% maximum de la participation de la collectivité publique au financement. Partenaires - Le Conseil Général de l Essonne finance les opérations de logements sociaux selon une modulation qui intègre : le % de logements sociaux dans les communes (>20% pour les PLS), la prise en compte d objectif de réalisation de logements pour les jeunes (5%), mais aussi adaptés au handicap moteur ou au vieillissement (5%), la présence de 10% minimum de PLAI dans les programmes PLUS à partir de 10 logements, une acquisition du terrain préalable d au moins 5 ans (prix de revient global) et le respect des exigences du développement durable et solidaire. Pour les opérations de construction neuve, le montant de la dépense subventionnable est plafonné à euros par logement. Pour les opérations d acquisition amélioration, le montant de la dépense subventionnable est plafonné à par logement. Programme PLS : 1 logement PLS pour 4 PLUS ou 4 PLUS-PLAI = 3% du prix de revient (au prorata des surfaces utiles des logements). L aide du CG91 pour le PLS ne concerne que les communes de plus de 20% de logements sociaux. Programme PLUS : 5% du prix de revient, Programmes mixtes PLUS-PLAI : 5% du prix de revient pour le PLUS et 15% pour le PLAI si au moins 10% de PLAI. Programme PLAI seul : 30% du prix de revient. Surcharge foncière : 10% du dépassement de la charge foncière de référence, sous réserve de l engagement de la collectivité territoriale de prendre en charge un montant minimum de 10% de la valeur de référence (hors ZAC). Coûts - Dans le cadre de la répartition des compétences entre la Communauté d Agglomération et les communes, le fond de soutien à la production de logement social constitué par le versement des prélèvements fiscaux communaux au titre de l article 55 de la loi SRU est géré par la CA Seine- Essonne. - Le versement des communes se fait après déduction des sommes engagées par les communes dans la réalisation de programmes de logements sociaux. - Il n y a donc en principe pas de reliquat, néanmoins un éventuel reliquat pourra servir à financer des opérations dans les communes contributrices pour les aider à répondre aux dispositions des textes en vigueur. 17

18 Echéancier En continu pendant toute la durée du PLH. Liens avec les autres actions 1. Régénération du tissu bâti dévalorisé et diversification des formes d habitat Indicateurs de suivi Nb de logements sociaux et part dans le parc de résidences principales Fichier AGILLOS (DDE91) 18

19 ACTION 5 Assurer l équilibre de peuplement du parc locatif social. Constats - Le parc social de la CA Seine-Essonne présente une double caractéristique : sa concentration à Corbeil-Essonnes (90% du parc total, 38% des résidences principales) et, de manière moins forte, au Coudray Montceaux (20% des résidences principales), sa fragilité (près d un ménage sur deux à Corbeil à des ressources inférieures à 40% des plafonds HLM). - La Communauté d Agglomération de la CA Seine-Essonne a bénéficié d un diagnostic de la CIL dans le cadre élargi du bassin d habitat. La CIL n a pas abouti dans la définition de règles d attribution des logements. - Une collaboration étroite, entre la préfecture et le logement Français et entre la préfecture et I3F, existe sur le contingent préfectoral. Plus généralement, les participants du séminaire ont approuvé la mise en place d une charte, avec des règles d attributions valables pour tous les contingents. Cadre législatif - La loi ENL a supprimé les Conférences intercommunales du logement et les a remplacé par les accords collectifs locaux. Enjeux - objectifs - Aller progressivement vers plus d équilibre, diversité et, selon l avis du Conseil de Développement, de mixité sociale (jeune, actifs, seniors ) dans les localisations et le peuplement de ces logements. - La CA Seine-Essonne doit assumer une réponse satisfaisante à la demande des ménages et, prioritairement, à celle issue des processus de relogement, et tendre vers plus d équilibre dans le peuplement des différents programmes. - La volonté est d accroître la liberté résidentielle des ménages en conformité avec les dispositions de l article 55 de la loi SRU et de ses modifications dans sa lettre et dans son esprit. La loi a mis en place des accords collectifs locaux (sortants d hébergement et publics avec des difficultés particulières), qui peuvent être élargis aux bas revenus pour avoir une réflexion sur le patrimoine HLM. - Avis du Conseil de Développement : Il est en effet primordial que chaque seine essonnien puisse trouver un logement adapté à ses besoins et à ses moyens. Moyens - Pour cela, il convient de mettre en place un observatoire social de l occupation du parc en partenariat étroit avec les bailleurs sociaux : en mobilisant des informations précises par programme de logements, visant à mesurer la fragilité de chacun d entre eux qu il conviendra de vérifier et de qualifier par un entretien avec le bailleur concerné, en élaborant, en accord avec les organismes et les réservataires, la politique de peuplement à mener, en cohérence avec les accords collectifs départementaux déclinés par bassin d habitat et la loi Droit au logement opposable en actualisant régulièrement cet observatoire afin d évaluer la politique menée et être en 19

20 mesure de l ajuster si nécessaire. - Parallèlement il est nécessaire de favoriser les processus d accès au logement en incitant au développement de l accompagnement social chaque fois que cela apparaîtra nécessaire, en partenariat avec les différents intervenants dans le cadre du PDALPD. Partenaires les communes les bailleurs sociaux l ensemble des réservataires Conseil Général (financement d études complémentaires au PLH, 20% d un coût plafonné à ) Services de l Etat (financement d étude complémentaires au PLH, 40% d un coût plafonné à ) associations Coûts - Mise en place et suivi de l Observatoire du peuplement (intégré à l Observatoire général) - Coût possible / Etat des lieux (peut être fait en régie, coût nul) Echéancier En continu pendant toute la durée du PLH. Indicateurs de suivi Observatoire de l occupation du parc social 20

21 PLH de la Communauté d Agglomération de Seine-Essonne ACTION 6 Une politique foncière offensive en renouvellement urbain comme en extension urbaine. Constats - Comme dans toute l Ile-de-France urbanisée, la capacité foncière de la CA Seine-Essonne est limitée, et il convient de ne pas l épuiser dans les 6 années à venir, de façon à préserver les potentialités ultérieures d offre de nouveaux logements. - Beaucoup de documents d urbanisme sont déjà élaborés ou sur le point d être finalisés, avec une stratégie foncière opérante dans les 3 ans à venir. Cependant, s il y a une divergence importante entre les orientations spatiales retenues par les élus dans le cadre du PLH et les PLU en vigueur, il conviendra d adapter ceux-ci dans les 3 ans, pour assurer la compatibilité des documents (loi SRU) et assurer un rythme de développement dans les 6 ans, tout en préservant l avenir. - Le droit de préemption urbain est actif soit sur l ensemble du territoire communal (Corbeil- Essonnes), soit sur les zones U et AU (les autres communes). Cadre législatif - Les PLH ont vocation à décliner le programme d actions par secteurs géographiques et à préciser les incidences de ce programme d actions sur les PLU. Les PLU doivent être compatibles avec les PLH (art. L du code de l urbanisme). Lorsqu un PLH est approuvé après l approbation d un PLU, le PLU doit être mis en compatibilité dans le délai de trois ans fixé par la loi. Le rapport de compatibilité implique qu il n y ait pas d opposition entre les documents, c est à dire que le PLU ne doit pas empêcher la mise en œuvre du PLH. En pratique, il est nécessaire que le PLU favorise explicitement la réalisation des objectifs du PLH. source : Circulaire UHC/PA3 no du 14 février 2006 relative au rôle de l Etat pour favoriser la prise en compte des besoins en logements dans les documents d urbanisme. Enjeux - objectifs - La capacité globale identifiée lors des entretiens en commune en nombre de logements, est de l ordre de dont 80 à 90% dans la ville centre. - L enjeu est double, il porte sur la répartition de l effort de construction et sur la maîtrise des produits offerts, de façon à répondre aux cibles démographiques stratégiques. Le développement de l offre sociale est l un des volets de la diversification des logements dans certaines communes. Moyens Ils sont multiples et complémentaires : - La CA Seine-Essonne peut, sur ses propres moyens, soutenir les communes qui ne peuvent quelquefois être suffisamment réactives lorsqu une acquisition significative apparaît utile et possible. - Il serait souhaitable qu un technicien et, éventuellement, un élu, se spécialisent dans l aide aux communes pour la négociation foncière et le montage du projet. - Un observatoire du Foncier, objectif du projet de territoire de la CA Seine-Essonne, peut être monté en partenariat avec l Audeso et la DDE91. A la base de cette observatoire, l information des DIA en provenance des communes pourrait être centralisée à la CA Seine-Essonne. - Les documents d urbanisme peuvent prévoir deux types d interventions prévues par la loi SRU et 21

22 PLH de la Communauté d Agglomération de Seine-Essonne la loi ENL, afin de mettre en place des opérations mixtes, diversifiées, dans des secteurs prioritaires à définir : Les emplacements réservés par logement (ERL) qui imposent au propriétaire un usage défini, et impliquent un droit de délaissement (Art alinéa b du Code de l Urbanisme), que l EPF francilien peut prendre en charge L obligation de produire un pourcentage à déterminer de logements locatifs, notamment sociaux, dans les opérations de logements importantes (art alinéa d). Partenaires - La région Ile-de-France a mis en place un Etablissement Public Foncier dont la mission consiste à négocier et porter le foncier pour le compte des collectivités locales. L EPFR intervient dans le cadre d un accord formalisé avec les Collectivités locales. - Services urbanisme et foncier des communes. - La caisse des dépôts et des consignations (prêts). - Le Conseil Général de l Essonne finance la surcharge foncière des opérations de logements sociaux : 10% du dépassement de la surcharge foncière, sous réserve de l engagement de la collectivité territoriale de prendre en charge un montant minimum de 10% de la valeur de référence (hors ZAC). Coûts - La CA Seine-Essonne peut décider de mobiliser un fonds d environ pour aider les communes sur des opérations de court terme (un an de portage environ). la politique foncière est à mettre en œuvre dès la première phase du PLH afin de préparer la deuxième phase; la mise en compatibilité des documents d urbanisme avec le PLH pourra se réaliser progressivement sur la durée du PLH. Echéancier objectif Observation - prospection Mise en compatibilité des documents d urbanisme Liens avec les autres actions 1. Régénération du tissu bâti dévalorisé et diversification des formes d habitat Indicateurs de suivi En lien avec l Observatoire foncier de la CA Seine-Essonne : potentiel foncier mobilisable pour le logement à court, moyen et long terme 22

23 PLH de la Communauté d Agglomération de Seine-Essonne ACTION 7 Améliorer la connaissance sur les copropriétés et traiter les copropriétés fragilisées Constats - Les copropriétés fragilisées détectées (au moins un tiers de ménages à faibles revenus et majorité de logements mis en location) sont localisées dans le tissu le plus ancien de Corbeil- Essonnes, en dehors des sites ANRU. Elles sont de petite taille. Quelques copropriétés en difficultés sont localisées en site ANRU (Tarterêts et Montconseil), mais elles sont également de petite taille et la 4ème OPAH est orientée sur cette cible. Cadre législatif - Article 37 de l ENL (missions de l ANAH élargies). - Article 39 de l ENL : conventionnement sans travaux. Le propriétaire peut, sans réaliser de travaux subventionnés par l ANAH, bénéficier d une déduction spécifique de ses revenus fonciers de 30% lorsqu il s agit d engagement de louer à un niveau intermédiaire et de 45% lorsque les ressources des locataires ne dépassent pas les plafonds applicables aux logements conventionnés ouvrant droit à l APL. Ce dispositif fiscal s applique au contribuable ou société propriétaire qui loue un logement nu (neuf ou ancien) à titre de résidence principale pour 6 ans. - Article 79 de l ENL : Conventionnement avec travaux. - Article 43 de l ENL : intervention des communes pour lutter contre insalubrité. - Article 90 et 94 de l ENL Simplification de la comptabilité pour les petites copropriétés. - Droit opposable au logement : les bailleurs qui conventionneront leur logement lors du renouvellement du bail avec un locataire en place, pourront bénéficier de la déduction spécifique de 30 à 45% des revenus fonciers bruts prévue en cas de conventionnement sans travaux dans le cadre du dispositif «Borloo ancien», ce que ne permettait pas jusqu'alors la loi Engagement National sur le Logement (ENL). Enjeux - objectifs - Mener une action préventive sur des copropriétés en danger potentiel afin de préserver l avenir. - Redresser les copropriétés en difficulté. Moyens - Identification des Copropriétés fragilisées en secteur de DPU renforcé par un dispositif de veille et de prévention à la CA Seine-Essonne (fichier des DIA ), en prenant en compte les recommandations de l étude menée par la DDE, qui a choisi Corbeil-Essonnes comme ville test pour son observatoire des copropriétés. - Monter des actions de formation de la CA Seine-Essonne auprès des conseils syndicaux et un partenariat avec les notaires et agents immobiliers pour mieux informer les futurs propriétaires de leur rôle de copropriétaire et aider les conseils syndicaux à négocier les contrats d énergie... - Intervention sur les copropriétés fragilisées Mise en place d un plan de sauvegarde sur les copropriétés de taille conséquente en grande difficulté. Majoration des aides de l ANAH de 5% en cas d abondement de l aide initiale par la commune (10%) et/ou par la CA Seine-Essonne (10%). Afin de contrer les mouvements spéculatifs et enrayer la dégradation des problèmes de gestion, mobiliser Coprocoop Ile de France intervenant dans le cadre de procédures concertées (plan de sauvegarde) en collaboration et en concertation avec l ensemble des 23

24 PLH de la Communauté d Agglomération de Seine-Essonne acteurs engagés et en se positionnant comme outil de portage dans le cadre des stratégies de recomposition des copropriétés en difficulté. La coopérative reste propriétaire des lots sur une période maximum de 5 ans pour les revendre en accession sociale à l issue de cette période, une fois les situations financière et technique de la copropriété redressées. Les logements peuvent être temporairement loués. Inscription du traitement des petites copropriétés dégradées dans le tissu ancien dans un dispositif d OPAH RU ou un PIG. Partenaires - Probabilité de création à court terme d un observatoire régional sur l insalubrité, géré au niveau départemental par la DDASS et la DDE. - Le PDALPD inscrit dans son programme d action la création d un observatoire des copropriétés dégradées et de l habitat indigne. - Conseil Général de l Essonne : Aide départementale aux copropriétés en difficulté faisant l objet d un plan de sauvegarde ou d une OPAH copropriété. Bonification de prêts pour l acquisition d un logement en copropriété par le biais du fonds de requalification des copropriétés (FRC), conditionnée par la mise en place d un observatoire. Conseil Général (financement d études complémentaires au PLH, 20% d un coût plafonné à ) pour le recensement et le classement des immeubles en copropriété selon leur fragilité. - Services de l Etat (financement d étude complémentaires au PLH, 40% d un coût plafonné à ), pour le recensement et le classement des immeubles en copropriété selon leur fragilité. - Agents immobiliers, notaires, syndics, association de copropriétaires,. Coûts - Intervention possible à hauteur de 5% des travaux (5% / commune) plafonnés à soit / logement = 15 logements soit ; = 50 logements / an (2 copro moyennes), soit /an ; = 100 logements / an (4 copro moyennes), soit /an. Indicateurs de suivi Observatoire des copropriétés 24

25 PLH de la Communauté d Agglomération de Seine-Essonne ACTION 8 Adapter les logements existants des personnes âgées et créer les structures d hébergement pour leurs besoins spécifiques. Constats - Une population âgée en forte croissance qui en 2005 est propriétaire occupant pour les 2/3 d entre elle. - Néanmoins une forte proportion de personnes âgées dans le parc locatif social s explique par l ancienneté des logements. - Le point sur l offre existante et sur les projets : Personnes âgées Corbeil-Essonnes Etiolles Le Coudray- Montceaux Saint-Germain les Corbeil Soisy-sur-Seine Etablissements Nombre de places FPA Bernardin de St Pierre 100 Maison d accueil Galignani 110 La Fontaine de Médicis 90 Projets Participe à la création d une MARPA (Maison d accueil rurale pour les personnes âgées sur Tigery). 70 le projet d EPAHD est de 70 lits et une trentaine de studios et 2 pièces en liaison avec les équipements de l EPAHD. Les Hautes Futaies 70 Projet d agrandissement Les Tilleuls 46 Total 416 Enjeux - objectifs - Adapter les logements selon les besoins induits par le vieillissement de la population, avec des objectifs d amélioration du confort, en mobilisant les aides du département et de la région. - Développer la Haute Qualité Environnementale dans les opérations d acquisition amélioration et de réhabilitation des logements. - Avis du Conseil de Développement : une politique de maintien à domicile à conforter et développer par la mise en œuvre d actions d adaptation des logements aux besoins des personnes âgées Moyens - Recenser l offre de logements adaptés existants et des logements adaptables dans le neuf et mettre en place un outil de traçabilité de ces logements. - Monter un groupe de travail avec les différents partenaires (CLIC ) pour mieux évaluer les besoins tant qualitatifs que quantitatifs afin de mieux programmer l offre nouvelle et la nature des produits à mettre en œuvre (logements, maisons relai ). La Communauté d Agglomération lors du bilan du PLHI proposera une programmation de structures d hébergement afin de répondre aux besoins en logements spécifiques des personnes âgées de son territoire. - Mettre en place un Programme d intérêt général (PIG) pour l adaptation des logements privés aux besoins des personnes âgées et des personnes en situation de handicap. - Abondement de l EPCI aux aides accordées par l ANAH et le Conseil Général : prime au maximum de 1000 / logement aidé, soit, pour un objectif de 50 logements/an, soit au maximum / an - Faciliter les échanges de logements dans le parc locatif social (adaptation des logements, 25

26 PLH de la Communauté d Agglomération de Seine-Essonne échanges entre grands et petits logements sans grande variation de la quittance ). - Etudier, dans le cadre du conventionnement global éventuel des programmes de logements sociaux, la possibilité d obtenir des bailleurs une non augmentation des loyers dans le cas d un ré emménagement d une personne âgée dans un logement adapté. La Communauté d Agglomération pourrait alors contribuer aux frais de déménagement. - Intégrer ces besoins dans la programmation de logements neufs. - Le Pact-Arim intervient : auprès des propriétaires occupants à faibles ressources (sollicités par les Caisses de retraites) afin d estimer le montant des travaux et monter le dossier de subvention (aides de l ANAH et du Conseil Général), auprès des locataires du parc social dans le cadre de partenariats régionaux avec des bailleurs (Opievoy, Valestis, OGIF ), selon un tarif de 440 /log : visite technique ayant pour objectif le maintien à domicile (prescriptions techniques pour les travaux, estimation du montant), mobilisation des subventions aux bailleurs (Conseil Régional) ou aux locataires (plafonds PASS). Le Pact-Arim monte à ce titre un fichier des logements adaptés. Partenaires - Le Conseil Général de l Essonne finance les opérations de logements sociaux selon une modulation qui intègre : la prise en compte d objectif de réalisation de logements adaptés au handicap moteur ou au vieillissement (5%), cf action 4. Construction et acquisition amélioration de logements foyers pour personnes âgées et de logements pour personnes handicapées : 15% du prix de revient de l opération plafonné à par logement. Réhabilitation et restructuration de logements foyers pour personnes âgées et de logements pour personnes handicapées : 15% du prix de revient de l opération plafonné à par logement ou en cas de restructuration. Surcharge foncière : cf action 4 et 6. Dans le parc privé, des financements sont possibles dans le cadre d OPAH copropriétés. Il dispose également d une maison départementale des personnes handicapées et d un CLIC personnes âgées. - Le Conseil Général dispose d un Fond départemental d Amélioration de l Habitat : 15% du prix de revient et financement complémentaire pour les structures médicalisées en direction des personnes âgées et handicapées. - Le Conseil Général finance les études complémentaires au PLH, 20% d un coût plafonné à ). - Services de l Etat (financement d étude complémentaires au PLH, 40% d un coût plafonné à ). - Le Conseil Général finance les Maisons Relais pour les situations de handicap physique et mental. Coûts - Structures d hébergement ; adaptation = pour 15 logements soit = pour 50 logements = / an. 26

27 PLH de la Communauté d Agglomération de Seine-Essonne - Le coût d un PIG pour 30 logements par an se situe entre et , dont 35% de subvention de l ANAH. Un PIG ne nécessite pas obligatoirement une étude préalable et pré opérationnelle. Le coût résiduel est de par an. Echéancier En continu pendant toute la durée du PLH Indicateurs de suivi Nb de logements adaptés Suivi de l occupation de ce parc 27