Techniques de l immobilier

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1 Serge Bettini Sophie Bettini Techniques de l immobilier > Transaction > Techniques du bâtiment > Gestion de copropriété > Gestion locative

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3 Table des matières LA transaction 1 Les agences immobilières 2 1 Le fonctionnement de l agence immobilière 2 2 Le personnel de l agence immobilière 4 3 Les honoraires 5 4 La prospection 5 2 Les mandats 9 1 Les différents mandats 9 2 Les obligations de l agence 10 3 Les documents à collecter 11 3 L approche du client 16 1 L analyse du client 16 2 L argumentation du bien 17 3 Les objections 17 4 La réponse aux objections 18 5 La réfutation des objections 18 6 La décision d achat 19 iii 4 Les promesses 20 1 L avant-contrat sous-seing privé 20 2 L avant-contrat sous forme authentique 20 3 La forme des avant-contrats 21 5 Le notaire 26 1 L acte notarié 26 2 Le rôle du notaire 27

4 Table des matières 6 L estimation 32 1 Méthode par la valeur antérieure 32 2 Méthode par le revenu (ou par la valeur locative) 33 3 Méthode par la surface 33 4 Méthode par comparaison 33 5 Méthode de la valeur à neuf 33 7 Le financement de l opération 35 1 Le budget prévisionnel 35 2 Une simulation des frais 36 3 Calcul de la mensualité de remboursement 36 4 Les critères de l emprunteur 36 5 L offre de prêt 37 8 Les différents prêts 41 1 Les prêts aidés par l État 41 2 Les prêts classiques 45 iv 9 Le plan de financement 47 1 L analyse du projet 47 2 Le projet est-il réalisable? Les sûretés et les garanties à la construction 53 1 Les sûretés personnelles 53 2 Les sûretés réelles 54 3 Les garanties à la construction Les diagnostics et les classements énergétiques 58 1 Les diagnostics 58 2 La performance énergétique du logement 59 3 Le coût de l énergie 60 4 Le label BBC-Effinergie Le domicile principal 61 1 L habitation principale et la vente 61 2 L habitation principale et l achat 61 3 L habitation principale et la fiscalité 61 4 L habitation principale du locataire 62

5 Table des matières 13 Acheter 63 1 Acheter un logement à deux sans être mariés 63 2 Acheter en viager 66 3 Acheter aux enchères 67 4 Acheter un lot en copropriété 68 5 Acheter sur plan ou en VEFA (vente en l état futur d achèvement) La fiscalité immobilière 74 1 Fiscalité de la résidence principale ou secondaire 74 2 L impôt sur la fortune (ISF) 75 3 Fiscalité du logement mis en location 76 4 La plus-value et la fiscalité lors de la vente La défiscalisation Loi Pinel 79 1 La loi Pinel 79 2 Le crédit d impôt développement durable (CIDD) 81 3 L éco PTZ Investir 82 1 Le régime Duflot 82 2 Le régime Malraux 83 3 Le régime Censi-Bouvard 84 v 17 La revente à moins de 5 ans et les plus-values 87 1 Les règles en La revente 87 3 La plus-value et la fiscalité lors de la vente 87 4 La surtaxe Le fonds de commerce 92 1 L exploitation du fonds de commerce 93 2 La propriété commerciale 93 3 Singularité du régime français L estimation du fonds de commerce 96 1 Estimation d après le chiffre d affaires 96 2 L estimation d après le bénéfice reconstitué 96 3 Le droit d entrée 97

6 Table des matières 20 Le loyer et les charges en bail commercial 99 1 La surface pondérée 99 2 La valeur locative 99 3 Le loyer et son indexation Les charges Le bail commercial : nouvelle réglementation Un nouvel indice : l ILAT La cession d un droit au bail La vente du pas-de-porte s impose La recherche de l acquéreur 109 LES Techniques du bâtiment vi 22 Construire Le terrain PLU et cos L achat du terrain Le permis de construire La demande de permis La réforme de Le formalisme Comment construire? LE CCMI Contrat de construction de maisons individuelles Assurances et garanties Lire un plan La cotation Coupes et élévations L orientation Le gros œuvre Les fondations Les murs La dalle 124

7 Table des matières 4 La charpente La toiture L isolation thermique La réglementation thermique Les labels L isolation acoustique Classification des bruits Travaux d amélioration dans l ancien Le second œuvre Les cloisons Les fermetures Plomberie sanitaire Escaliers et ascenseurs Principaux types d escaliers La préfabrication L ascenseur 152 vii 30 Les énergies renouvelables Les différentes énergies renouvelables Le solaire La géothermie Le vent La biomasse L eau Production et revente 156 La gestion locative 31 La recherche d un bien Le régisseur La prospection La concurrence Le rachat de régies 159

8 Table des matières 32 La recherche d un locataire La législation L offre locative Le dossier du candidat Les ressources L emploi stable La garantie des loyers impayés La signature du bail La location nue Baux en loi du 6 juillet 1989 modifiée Loi ALUR Les honoraires de location Le bail Les honoraires dus par le locataire 166 viii 34 Fixer le loyer en L encadrement des loyers (loi ALUR du 27 mars 2014) Plafonds de loyers et de ressources des locataires pour les baux issus de l investissement locatif Le loyer libre Loi de Habitation en loi de Sortie de la loi de L habitation principale meublée Le régime La durée de location Le dépôt de garantie Les charges Le loyer Le congé La colocation Les règles à respecter Les normes La clause de solidarité Le loyer Les charges et les assurances 176

9 Table des matières 38 La loca tion sai son nière La législation de base L offre L état descriptif La réservation arrhes et acompte L arrivée, l état des lieux Le dépôt de garantie Le classement L agence spécialisée La reddition des comptes La provision sur charges Les charges récupérables La reddition des comptes au bailleur Le congé Baux d habitation Bail professionnel Logement de fonction Les autres baux Bail commercial 188 ix 41 Les autres baux et indices Les locaux de bureaux Les garages, parkings, remises, entrepôts Location meublée secondaire (art et suivants Code civil) Le bail emphytéotique Le bail à construction Le logement social Le rôle des communes L intervention de l État L importance du parc locatif Les organismes HLM 194

10 Table des matières 43 Les conditions d accès au logement social et la constitution du dossier La demande de location d un logement HLM Les plafonds de ressources La loi DALO du 5 mars Le bail social Le bail La résiliation Le loyer et le surloyer en logement social Le loyer Le surloyer Les aides au logement La politique d aide au logement Les aides personnalisées au logement 202 x 47 L achat d un logement HLM La fixation du prix L acquisition L accession à la propriété 204 La gestion de copropriété 48 L organisation de la copropriété La copropriété Le syndicat des copropriétaires Le conseil syndical Le syndic La gestion de copropriété : le syndic Le statut du syndic Le rôle du syndic 215

11 Table des matières 50 L assemblée générale des copropriétaires La convocation La tenue de l assemblée Les majorités La majorité simple (art. 24) La majorité renforcée (art. 25) La double majorité (art. 26) L unanimité Le plan comptable de la copropriété Les cinq tableaux Dispositions générales Les gros travaux Les travaux de gros entretien Les travaux rendus obligatoires Les travaux d amélioration La gestion du personnel Le personnel La classification et la rémunération La prime d ancienneté Les autres éléments de la rémunération 248 xi 55 La fiche de paye Le plafond Sécurité sociale Congés payés Les cotisations Exemple de bulletin de paie catégorie B Enregistrement comptable La fin de contrat d un gardien/concierge La démission du salarié Le départ à la retraite Le licenciement La suppression du poste de concierge 257

12 Table des matières 57 La taxe sur les salaires La déclaration La base imposable Le taux d imposition salaires en 2015 payable en Décote et franchise Règlement 259 xii Boîtes à outils 1 Offre d achat Ventes de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives Reçu Registre répertoire Contrat de location ou de colocation de logement nu Liste entretien et réparations locatives et charges récupérables État des lieux Engagement de caution solidaire Contrat de location ou de colocation de logement meublé en résidence principale État descriptif et conditions de location Location saisonnière Mandat de gestion Location saisonnière Contrat de location, habitation meublée (ne constituant pas la résidence principale du locataire) 302 Index 307 Modèles de documents Les Éditions Préférence ont mis à notre disposition, à titre de spécimens, des documents professionnels consultables dans la partie 5 Boîte à outils et en ligne sur le site : Ils sont mentionnés dans les fiches concernées. Toute reproduction totale ou partielle est bien entendu interdite sous peine de poursuites. L agent immobilier soucieux de la qualité de travail n utilisera sur le terrain que les formulaires originaux. Pour tous renseignements : Éditions Préférence BP Grenoble cedex.

13 Partie 1 LA Transaction Les agences immobilières Les mandats L approche du client Les promesses Le notaire 6 L estimation Le financement de l opération Les différents prêts Le plan de financement Les sûretés et les garanties à la construction Les diagnostics et les classements énergétiques 12 Le domicile principal 13 Acheter La fiscalité immobilière La défiscalisation Loi Pinel 16 Investir La revente à moins de 5 ans et les plus-values Le fonds de commerce L estimation du fonds de commerce Le loyer et les charges en bail commercial La cession d un droit au bail

14 1 Les agences immobilières Le logement tient une place importante dans la vie quotidienne des français. Près de 36 % du budget familial lui est consacré. Les loyers augmentent chaque année, comme les charges, les prix de vente élevés rendent périlleuses les transactions entre particuliers. La majorité des particuliers ne connaissent pas ou peu la réglementation de l immobilier et ce qu ils encourent en cas de faute ou de tromperie. Il faut pour cela s adresser à des professionnels : les agences immobilières. Toute agence est soumise à une législation stricte encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d application du 20 juillet Le marché immobilier est très complexe et très varié : la transaction, la location, la gestion locative, le syndic, la promotion Chacune de ces activités est réglementée et évolue constamment, au niveau tant juridique que technique. Le personnel doit donc être compétent dans chacun de ces domaines. 2 1 Le fonctionnement de l agence immobilière Une agence peut être franchisée (Century 21, Laforêt ), appartenir à un réseau (Vendôme Rome, ORPI ) ou indépendante. Pour créer une agence, il faut réunir plusieurs éléments : avoir une compétence (l aptitude) ; souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle ; avoir une garantie professionnelle ; posséder la carte professionnelle. A L aptitude professionnelle Pour obtenir la carte professionnelle et pouvoir gérer son agence, l agent immobilier doit être titulaire d un BTS professions immobilières, d un diplôme de l ICH (1), d une licence de droit, d un bac et justifier de 3 ans de travail en agence en tant que salarié ou de 10 ans d expérience s il ne possède pas de diplôme, ramenés à 4 ans s il est cadre. L agent commercial ne peut profiter de ces avantages. B L assurance professionnelle Le futur agent immobilier doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle auprès d une compagnie de son choix pour couvrir d une part les éventuels dommages qu il peut causer à des clients, et d autre part les dommages et intérêts s il est condamné par un tribunal à indemniser des clients. 1. ICH : Institut de la construction et de l habitat.

15 Les agences immobilières 1 C La garantie financière Il faut qu une banque, une assurance, une fédération (FNAIM) se porte garant dans le cas où le futur agent immobilier ne parviendrait pas à payer ses dettes. Pour les agences de transaction, le montant est de minimum ; les fonds reçus sont déposés sur un compte séquestre. La loi du 23 juillet 2010 dispense l agent de souscrire une garantie financière s il s engage à ne pas recevoir de fonds. Remarque Le compte séquestre est un compte bancaire bloqué qui permet aux agences immobilières d encaisser les acomptes versés lors des compromis. Les agences qui n ont pas de compte séquestre font établir le chèque d acompte à l ordre du notaire rédacteur de l acte. Pour les agences de gestion locative ou syndic, la garantie minimum est de Une agence franchisée sera aidée par le franchiseur qui lui apportera des conseils, des aides, des formations moyennant un droit d entrer et un pourcentage du chiffre d affaires selon les franchises. D La carte professionnelle Son obtention nécessite la capacité (c est-à-dire être majeur et ne pas être sous un régime de protection), l aptitude professionnelle, l assurance professionnelle et la garantie financière. Lorsque ces quatre conditions sont remplies, l agent immobilier peut demander sa carte professionnelle auprès de la Chambre de commerce. De plus, il doit avoir un casier judiciaire vierge, ne pas avoir d interdiction de gérer, ne pas exercer en même temps une autre profession incompatible. La carte est délivrée pour 10 ans et précise les activités de l agence T ou G (1). En plus de l obtention de la carte, l agent immobilier est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). 3 Dunod Toute reproduction non autorisée est un délit. E Les autres obligations de l agent immobilier L agent immobilier doit tenir sa comptabilité (livre journal, grand livre, registre du personnel, etc.) et aussi : afficher le tarif de ses prestations en vitrine et à l intérieur de l agence ; afficher ses caisses de garantie dans l agence avec leurs montants, numéro de carte ; posséder et tenir livre des mandats, registre répertoire, carnet de reçus Ses documents commerciaux rapelleront ses références : RCS, numéro de la carte, nom et adresse de la caisse de garantie et son montant ; ainsi que son adresse avec téléphone, fax, site internet, si besoin son inscription à telle fédération ou à un groupement, une franchise, etc. Enfin ses panneaux et annonces doivent sans ambiguïté indiquer le nom de l agence. 1. T = transaction immobilière et vente de fonds de commerce. G = gestion immobilière et spécifique «SYNDIC».

16 1 Les agences immobilières 2 Le personnel de l agence immobilière L agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a le droit de faire travailler sous sa responsabilité autant de négociateurs qu il le souhaite. Ceux-ci peuvent avoir deux statuts différents : salarié ; négociateur indépendant. 4 Cadre juridique Contrat Autonomie Rémunération Prise en charge des frais Salarié Indépendant Code du travail règles du Code civil sur le convention collective des mandat métiers de l immobilier loi ENL du 13 juillet 2006 contrat de travail contrat de mandat mandant : agence mandataire : négociateur s inscrire à l URSSAF pour créer sa propre structure lien de subordination autonomie complète (autorité) dans l organisation du travail (pas d horaires, pas de permanence, pas de réunion imposée, pas d objectif) salaire (SMIC + commission) droit au chômage prise en charge par l agence (employeur) des frais de déplacement mise à disposition de locaux, (frais de publicité, téléphone ) commission (sur facture) 50 % ou plus pas droit au chômage, il cotise lui-même pour son statut social (maladie, vieillesse, URSSAF, environ 45 %) prise en charge des frais par le négociateur indépendant Les négociateurs sont recrutés selon leurs qualités (psychologiques, humaines, intellectuelles et physiques), leurs connaissances et leur motivation professionnelle. Pour cela le responsable d agence immobilière a plusieurs possibilités pour motiver son personnel : la commission : elle est variable selon le travail et le secteur, ainsi que le grade, l ancienneté et la compétence. Lorsque c est la seule rémunération, cela peut être dangereux car il faut continuer à payer les cotisations même en période de vaches maigres ; le salaire fixe : il peut être plus ou moins important et ne prend pas en compte les efforts commerciaux ; il est souvent accompagné d un pourcentage de commissions ou primes ;