Fiscalité/ Investissement immobilier aux Etats-Unis

Transcription

1 Fiscalité/ Investissement immobilier aux Etats-Unis Investir aux Etats-Unis procure une rentabilité globale nette deux fois plus intéressante qu'en France! 1

2 SOMMAIRE I. LE MARCHÉ IMMOBILIER AMÉRICAIN OFFRE DES OPPORTUNITÉS UNIQUES A : subprimes & bulle immobilière B : crise et chute des prix immobiliers C. Depuis 2011 : stabilisation du marché D. Une décote encore importante II. LA FISCALITÉ FRANCO-AMERICAINE A. De nombreux arguments pour investir B. Fiscalité franco-américaine C. Modalités de déclaration des revenus US en France III. INVESTISSEMENTS TYPES A. Les zones d investissement B. Produit type C. Vidéo 2

3 I. LE MARCHÉ IMMOBILIER AMERICAIN A : subprimes & bulle immobilière B : crise et chute des prix immobiliers C. Depuis 2011 : stabilisation et reprise du marché D. Une décote encore importante! 3

4 A : SUBPRIMES ET BULLE IMMOBILIÈRE Boom des mortgage «subprime» Principe : taux fixe pendant quelques années puis taux variable Crédits Subprimes = 24% des crédits immobiliers en Indices des prix de l immobilier aux USA ( ) Conséquences : augmentation des prix de +130% depuis les années L indice Case Schiller passe de 75 à 221 en moins de 10 ans! 50 0 Mar-1996 Mar-1998 Mar-2000 Mar-2002 Mar-2004 Mar-2006 USA USA 10 City Composite Source : S&P Case Shiller Indexes 4

5 B : CRISE ET CHUTE DES PRIX IMMOBILIERS Remontée brutale des taux d intérêt à partir de 2005 sous l impulsion de la FED Les emprunteurs se retrouvent asphyxiés Les prix chutent de plus de 20% à 60% Le poids de l immobilier passe de 6,4% du PIB en 2005 à 2,5% en 2011 Saisies immobilières («foreclosures») par millions Source : S&P Case Shiller Indexes 5

6 C. DEPUIS 2011 : STABILISATION ET REPRISE DU MARCHÉ Source : S&P Case Shiller Index Reprise de l économie américaine Croissance de 2,5% prévue en 2014 Chômage en baisse : 5,9% en sept 2014 (contre 10% en octobre 2009) Hausse des prix de +5% estimée pour 2014 MAIS Source : Realty Trac encore de très nombreuses saisies Entre 3 et 4 fois plus de saisies immobilières qu en 2005 Foreclosures 2014 : environ 1,5 million! Régions les plus touchées : Sud Est (Floride, Georgie, Maryland) et Sud Ouest (Californie, Nevada) Sources : Department of Commerce, US Census Bureau, S&P Case Shiller, National Association of Realtors, National Association of Home Builders 6

7 D. UNE DÉCOTE ENCORE IMPORTANTE Décote par rapport aux indices immobiliers Décote par rapport au ratio revenu des ménages vs prix de l immobilier France USA Source : S&P Case Shiller Index, Notaires de France & INSEE Base 100 : mars 2000 Source : S&P Case Shiller Indexes Source : The Economist Des prix encore inférieurs de 15% à 40% par rapport aux prix d avant crise 7

8 II. LA FISCALITÉ FRANCO-AMÉRICAINE A. De nombreux arguments pour investir B. La fiscalité franco-américaine C. Modalités de déclaration des revenus US en France 8

9 A. DE NOMBREUX ARGUMENTS POUR INVESTIR AUX USA Des prix historiquement bas & un marché haussier Saisies immobilières toujours nombreuses Une très forte demande locative Des millions de propriétaires sont devenus locataires Taux de change Euro /Dollar favorable 1 = $ 1,26 au 20/11/14 Des performances locatives remarquables Rentabilité nette (avant IR) : 5% à 11% Un environnement juridique favorable aux propriétaires Facilité et rapidité des expulsions de locataires Une fiscalité avantageuse Régime réel + amortissement + déductions aux USA Plus-values taxées à 15% en moyenne Crédit d impôt en France & pas de CSG-CRDS 9

10 B. LA FISCALITÉ FRANCO-AMERICAINE (1/3) Situation régie par la convention fiscale franco- américaine Conformément à l article 6 de la convention, les revenus fonciers générés par la location d un bien immobilier situé aux Etats-Unis sont imposables aux Etats-Unis. Cependant, ces revenus immobiliers sont également imposables en France. La double imposition est évitée par l octroi en France d un crédit d impôt égal à l impôt français (article 24). 10

11 B. LA FISCALITÉ FRANCO-AMERICAINE (2/3) Situation régie par la convention fiscale franco- américaine Etats-Unis Paiement des taxes foncières locales Paiement de l impôt sur le revenu auprès des services fiscaux américains (IRS) Base de l imposition = frais réels Nombreux avantages fiscaux Amortissement du prix d achat sur 27,5 ans Déduction immédiate des travaux de maintenance Déduction d un billet AR par an Exemption (équivalent 10% frais réels en France) - $3.900 en 2014 Tranches d imposition progressives aux US : de 10% à 39,5% Plus-value imposée à 15% France Revenus fonciers américains pris en compte dans le calcul de l impôt sur le revenu (IR) français Revenus américains exonérés de l IR français, via un mécanisme de crédit d impôts, égal à l impôt français sur les revenus américains Crédit d impôts sur les prélèvements sociaux (CSG / CRDS) Mécanisme de crédit d impôts sur les plusvalue. Le crédit d impôt est égal à l impôt américain Le patrimoine investi aux USA doit être déclaré en France 11

12 B. LA FISCALITÉ FRANCO-AMERICAINE (3/3) 1. Déclaration et paiement IR aux USA 2. Déclaration en France 3. Crédit d impôt en France Déclaration des revenus fonciers Imposition à l IR selon les tranches d imposition marginales US Amortissement linéaire sur 27,5 ans Personal exemption (abattement de $3,900 / an) Déclaration des revenus US selon les règles fiscales françaises Revenus US s ajoutent à la base imposable française afin de déterminer le taux effectif moyen d imposition Octroi d un crédit d impôt égal à l impôt français Crédit d impôt = revenus US x Taux d imposition effectif global 12

13 C. MODALITES DE DÉCLARATION DES REVENUS US EN FRANCE 1. Déclaration Déclaration Déclaration

14 III. INVESTISSEMENTS TYPES A. Les zones d investissement B. Produit type C. Vidéo 14

15 A. LES ZONES D INVESTISSEMENT (1/3) 6 destinations Atlanta (Georgie) Memphis (Tennessee) Miami (Floride) New York (NY) Orlando (Floride) Tampa (Floride) NYC Des perspectives économiques stables MEMPHIS ATLANTA Forte demande locative Grandes agglomérations FLORIDE Démographie dynamique Sièges de société Fortune 500 Opérations sur des biens aux enchères ou en foreclosures 15

16 A. LES ZONES D INVESTISSEMENT (2/3) ATLANTA TAMPA MEMPHIS Prix d achat* : $ *Avant frais d avocat Prix d achat* : $ *Avant frais d avocat Prix d achat* : $ *Avant frais d avocat Rendement net** : 8% **Avant imposition sur le revenu Rendement net** : 10,5% **Avant imposition sur le revenu Rendement net** : 9,5% **Avant imposition sur le revenu 16

17 A. LES ZONES D INVESTISSEMENT (3/3) ORLANDO MIAMI NEW YORK Prix d achat* : $ *Avant frais d avocat Prix d achat* : $200,000+ *Avant frais d avocat Prix d achat* : $ *Avant frais d avocat Rendement net** : 6% **Avant imposition sur le revenu Rendement net** : 3,5% **Avant imposition sur le revenu Rendement net** : 2,5% **Avant imposition sur le revenu 17

18 B. PRODUIT TYPE 4 chambres, 2 salles de bain, 2 garages Construite en 2002 Surface habitable : 248 m 2 Surface terrain : 1 052m 2 Rénovation complète Localisation : quartier recherché en banlieue est d Atlanta Loyer : $1.350 /mois Prix $139,500 ( ) Rendement : 8,2% net avant impôts 18

19 C. VIDÉO Visionnez la vidéo (cliquez sur l image) 19