a densification résidentielle

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1 l a densification résidentielle études de cas Projets réalisés CO-OPÉRATIVE D HABITATION DU COUVENT DE SAINT-HENRI Montréal, (Quebec) 990, Rue du Couvent Promoteur Groupe des ressources techniques (GRT) Bâtir Son Quartier Date d'achèvement 2000 Superficie du terrain 0,31 ha (0,8 acre) Nombre et type de logements 48 logements locatifs Superficie habitable 59 m 2 à 149 m 2 (634 pi 2 à pi 2 ) -- (moyenne de 90 m 2 ) (973 pi 2 ) Densité résidentielle brute 155 logements/ha Pourcentage d'utilisation du site 53 % Espaces paysagers 627 m 2 (6 750 pi 2 ) Hauteur maximale Quatre étages Stationnement 11 places de stationnement à l'intérieur, 5 places à l'extérieur Espaces non résidentiels 23,2 m 2 (250 pi 2 ) de bureau pour la coopérative et 111 m 2 (1 200 pi 2 ) d'espace collectif Usage antérieur Établissement d'enseignement vacant Loyers De 334 $ à 692 $ par mois Figure 1: Façade arrière de l'ensemble auquel des balcons ont été ajoutés La coopérative d habitation Du Couvent de Saint-Henri résulte de la transformation d un ancien établissement d enseignement désaffecté en un immeuble de quatre étages regroupant 48 logements locatifs abordables. L ensemble est situé dans un quartier diversifié comportant des usages industriels et résidentiels, et où les problèmes de contamination du site sont importants. On a trouvé notamment de l amiante dans l immeuble et des hydrocarbures et des métaux lourds dans le sol. L ensemble a pu être produit grâce à du financement de la province de Québec et à une subvention de la municipalité. C-1

2 de fenêtre ont été conservées afin de laisser pénétrer un maximum de lumière naturelle dans chaque logement, mais les vitres ont été remplacées pour accroître l efficacité énergétique. Outre les 48 logements, on trouve également un petit bureau que la coopérative utilise à des fins administratives et un espace commun de 111 m 2 (1 200 pi 2 ) pour l usage de tous les membres. On compte 16 places de stationnement, 11 à l intérieur et 5 à l extérieur. Figure 2 : Une autre vue de la rue Aperçu La coopérative Du Couvent de Saint-Henri est un bâtiment transformé, dont la construction remonte à 1967, et qui abritait alors une annexe du collège Dawson et l Institut technique Aviron de Montréal. Resté inoccupé, après sa fermeture en 1994, l établissement a été repris par la Ville pour défaut de paiement des taxes. Le projet a pu être réalisé grâce à AccèsLogis, un programme de subvention de logement du gouvernement québécois. Le versement de ces fonds était assujetti à une contribution provenant d autres sources et des subventions s élevant à plus de $ ont également été octroyées par la Ville de Montréal. Le sol de ce terrain de 0,31 ha (0,8 acre) était contaminé par des hydrocarbures et des métaux lourds, et l immeuble renfermait de l amiante. Les coûts d assainissement du sol et de l enlèvement de l amiante dans le bâtiment ont atteint $, mais 50 % de cette somme ont été remboursés dans le cadre du programme provincial Revi-sols. Pour connaître tous les détails au sujet de ce Programme, se reporter à l étude de la SCHL «Études de cas sur la densification résidentielle : Initiatives municipales». Le bâtiment est situé dans un ancien quartier diversifié, comprenant des usages industriels, commerciaux et résidentiels. Des balcons et des puits de fenêtre ont été ajoutés pour rehausser l aspect de l immeuble et améliorer la qualité des logements. Les larges baies L ensemble est situé à proximité des écoles primaires et secondaires, d une banque, d une église, d un centre communautaire, d un bureau de poste et de magasins. Un arrêt d autobus est prochede l immeuble et le métro se trouve à quelques minutes de marche. Les logements ont une superficie de 59 m 2 (634 pi 2 ) à 149 m 2 (1 600 pi 2 )et comptent en moyenne 90 m 2 (973 pi 2 ). Un grand nombre d entre eux se trouvent sur deux étages. Certains ont été adaptés pour les personnes ayant un handicap physique. On a conservé des caractéristiques d origine, telles que les plafonds en béton et les baies de fenêtre. La cour arrière de l immeuble, d une superficie de 627 m 2 (6 750 pi 2 ), a été aménagée à l intention des résidents, au moyen de pelouses, de buissons, d arbres et d une clôture. Des arbres d origine ont été conservés. de vue du promoteur Ce projet a permis d offrir des logements à des personnes et ménages à revenus faibles et modestes. Cinquante pour cent (50%) des logements sont occupés par des personnes admissibles au supplément au loyer (un versement permettant de réduire leur loyer à 25 % de leur revenu). Janine Dufault, agente de projet La coopérative d habitation Du Couvent de Saint-Henri a pu être produite grâce au financement provenant de sources diverses. Les subventions du gouvernement du Québec et de la Ville de Montréal (qui a fait don du terrain et de l immeuble) ont été combinées à des subventions de logement et du financement bancaire, un ensemble de financement qui a permis d offrir du logement abordable aux personnes à revenu faible ou modéré. C-2

3 Coûts et financement Coûts d aménagement Terrain Don de la ville de Montréal Construction $ de l immeuble Infrastructure et $ coûts accessoires Total 4,02 M$ Voici la répartition des sources de financement : Financement Gouvernement du Québec (SHQ) $ Ville de Montréal $ Collecte de fonds et $ autres initiatives Prêts hypothécaires $ Une partie du budget 1998 de la Ville de Montréal a été réservée spécialement à cette initiative. Le projet n aurait sinon pu être mené à bien. Commercialisation et rentabilité Tout profit était exclu, puisque le but était de créer une coopérative. Comme c est le cas pour toutes les coopératives, les futurs locataires ont été choisis à partir d une liste de demandeurs par un comité de sélection formé à cette fin. L ensemble de 4 M$ a été loué en moins d un mois, car les demandeurs attendaient depuis longtemps un logement abordable dans le quartier. Cinquante pour cent des logements sont occupés par des personnes admissibles à un supplément de loyer (un paiement permettant de réduire leur loyer à 25 % de leur revenu). Les subventions ont permis de procurer du logement abordable, sans prévoir de hausses de loyer pendant quelques années. Obstacles Le financement qu il fallait trouver pour aménager des logements abordables représentait un obstacle majeur, auquel s ajoutaient des problèmes de contamination du site et de l immeuble. L amiante utilisée dans la construction d origine a dû être enlevée. Le coût de cette opération s est élevé à plus de $. Le sol de l emplacement était contaminé par des hydrocarbures et des métaux lourds résultant d usages industriels antérieurs. Il a donc fallu le remplacer par plus de tonnes de terre saine. Des réservoirs de stockage hors sol et des ballasts de lampes fluorescentes ont également dû être gérés de façon sécuritaire. Les coûts afférents aux travaux correctifs ont atteint $; mais des subventions octroyées aux termes du programme Revi-sols ont heureusement permis de payer 50 % des coûts d assainissement. Soutien municipal La municipalité a prêté son concours en accordant une subvention et en faisant don du terrain et de l immeuble. Leçons retenues Les logements abordables sont difficiles à produire même sur un emplacement non contaminé. Lorsque le sol renferme plusieurs contaminants, les coûts de l ensemble peuvent augmenter de façon disproportionnée. Dans le cas présent, seules les subventions généreuses octroyées par les paliers de gouvernement provincial et municipal ont permis de réaliser l ensemble. Figure 3 : Intérieur de l'un des logements donnant une idée de la grandeur des fenêtres. de vue des résidents Oui, tous mes besoins sont comblés car tout est près... Le métro est très utile et très accessible... (Résident) C-3

4 Abordabilité Le loyer des logements de la coopérative d habitation Du Couvent de Saint-Henri se situe entre 334 $ par mois pour un logement de 59 m 2 (634 pi 2 ) (1 chambre) et 692 $ par mois pour un logement de 149 m 2 (1 600 pi 2 ) (4 chambres) sur deux étages. En 2002, la moyenne des loyers dans ce quartier oscillait entre 459 $ et 548 $ pour des logements de une à trois chambres et plus. 1 Les résidents qui ont répondu au sondage considéraient que leur loyer représentait un bon rapport qualité-prix et un grand nombre d entre eux recevaient un supplément au loyer. Caractéristiques de conception Les résidents étaient pleinement satisfaits de la taille de leur logement, bien que l un d entre eux ait indiqué que les appareils de chauffage prenaient trop de place. Les résidents ont accès à un jardin semi-privé, jugé être d une bonne taille pour ce secteur de Montréal. On considère que la vue que l on a des logements est belle, même si elle est quelque peu obstruée par les arbres pendant l été. Les résidents ont indiqué qu ils étaient très satisfaits des grands balcons. Malgré le petit nombre de places de stationnement (16 pour 48 logements), les résidents jugeaient que cela suffisait et ils appréciaient avoir la possibilité de choisir entre des places à l intérieur ou à l extérieur, louées à part, au coût de 15 $ par mois. Le quartier et les transports Les résidents s estimaient satisfaits d habiter à proximité de toutes les commodités, notamment des magasins (à quelques pâtés de maisons), des écoles (les écoles primaires et secondaires sont très proches de l ensemble), de la banque, de l église, du parc, du centre communautaire et de la poste. Le quartier diversifié, qui comporte des usages résidentiels, industriels et commerciaux, semble satisfaire les résidents qui aiment le dynamisme qu engendre cette diversification. Les résidents se réjouissent en outre du caractère coopératif de l ensemble et de pouvoir participer au processus de prises de décisions et de gestion de l ensemble. L arrêt d autobus est à quelques mètres de l ensemble et le métro, à moins de cinq minutes de marche.trois des quatre résidents interrogés qui travaillent ont indiqué se rendre au travail en autobus, et l'autre, en voiture. Un résident est à la retraite. Cette situation est comparable à celle que l on remarque dans la région métropolitaine de recensement de Montréal où 27 % des gens se rendent au travail par les transports en commun, à bicyclette ou à pied. 2 Les résidents vont à pied faire leurs achats dans les magasins locaux mais préfèrent se rendre en voiture au supermarché une fois par semaine. Pour aller au restaurant ou au spectacle, le mode de transport variait selon la distance. de vue de l urbaniste municipal Le projet a permis de répondre à la demande de logements abordables à l intention de ménages à faible revenu tout en permettant le recyclage d un immeuble vacant, qui constituait une nuisance pour le quartier. Pierre Fontaine, architecte, ville de Montréal. Opposition ou soutien du quartier La Ville n a reçu aucune observation du public pendant la période réservée à la communication d opinions. Objectifs de planification L ensemble a permis de répondre au besoin de logements abordables dans un quartier où les habitants disposent d un faible revenu. Par la même occasion, un immeuble inoccupé qui posait problème dans le quartier a pu être réutilisé. La Ville a pour ligne de conduite de vendre des terrains municipaux à des coopératives d habitation ou à des organismes sans but lucratif qui bénéficient d aide financière pour la réalisation de leur projet; le programme Revi-sols apporte une aide additionnelle si le terrain se révèle contaminé. Comment l ensemble s intègre-t-il dans le quartier? L ensemble issu de la transformation d un immeuble désaffecté existant s intègre bien dans le quartier environnant diversifié. 1 SCHL, Centre d analyse de marché du Québec 2 Statistique Canada, Recensement 2001 C-4

5 Règlements et approbations Le processus d approbation était très complexe puisque l ensemble se trouve dans un secteur où seuls les industries, les entrepôts et les commerces de gros étaient autorisés. Une utilisation résidentielle pour ce bâtiment était donc contraire aux usages visant ce secteur. Le nombre de places de stationnement (16) était inférieur aux normes minimales requises, soit 24 places (c.-à-d. une place par deux logements). Des places de stationnement extérieur se trouvaient à l avant de l immeuble, ce qui est contraire aux règlements. La Ville a assoupli ces exigences pour permettre la réalisation de l ensemble. La Commission Jacques Viger (la commission d urbanisme de la Ville chargée d examiner les propositions qui s écartent des normes de zonage) avait émis plusieurs réserves au sujet de la proposition d origine qui comprenait plusieurs logements en soussol et des dispositions de stationnement inutilisables. Cependant, grâce à la révision de la proposition, on a pu surmonter ces obstacles, en réaménageant l espace réservé au stationnement et en veillant à ce que les trois appartements de sous-sol donnent sur le jardin pour un maximum de lumière naturelle et offrir à leurs occupants une vue sur de l espace vert. RENSEIGNEMENTS ADDITIONNELS On peut obtenir d autres renseignements en communiquant avec : Promoteur : Janine Dufault, agente de projet, Groupe des ressources techniques (GRT) Bâtir Son Quartier Tél.: (514) Courriel : charge@batirsonquartier.com Municipalité : Pierre Fontaine, architecte, Direction de l habitation, Service du développpement économique et du développement urbain, ville de Montréal. Tél.: (514) Courriel : pfontaine_2@ville.montreal.qc.ca Planificateur municipal : Ronald Delcourt, Service du développement économique et du développement urbain, de planification de la ville de Montréal Architecte : Laverdière et Giguère Architecte paysager : Laverdière et Giguère Malgré les quelques déficiences qui subsistent en matière de réglementation, la municipalité a approuvé la réalisation de l ensemble, en raison des avantages incontestables que représente le logement abordable si nécessaire. Leçons retenues La coopérative d habitation Du Couvent de Saint-Henri est un exemple d ensemble de logements abordables, issu de la transformation d un établissement d enseignement inoccupé. Plusieurs obstacles entravaient la réalisation de cet ensemble, notamment les règlements locaux et la contamination du site par les usages industriels précédents. La Ville et la province ont rendu possible la réalisation de cet ensemble grâce à diverses subventions et à une interprétation plus souple de certains de ces règlements. L ensemble aurait sinon été irréalisable. Figure 4 : Plan de l emplacement NOTRE ADRESSE SUR LE WEB : Bien que ce produit d information se fonde sur les connaissances actuelles des experts en habitation, il n a pour but que d offrir des renseignements d ordre général. Les lecteurs assument la responsabilité des mesures ou décisions prises sur la foi des renseignements contenus dans le présent ouvrage. Il revient aux lecteurs de consulter les ressources documentaires pertinentes et les spécialistes du domaine concerné afin de déterminer si, dans leur cas, les renseignements, les matériaux et les techniques sont sécuritaires et conviennent à leurs besoins. La Société canadienne d hypothèques et de logement se dégage de toute responsabilité relativement aux conséquences résultant de l utilisation des renseignements, des matériaux et des techniques contenus dans le présent ouvrage. C-5