Rapport. Scot Rives du Rhône APPROCHE SUR LES CAPACITES DE MARCHE ET LA DENSITE DANS LE SCOT RIVES DU RHONE.

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1 Scot Rives du Rhône APPROCHE SUR LES CAPACITES DE MARCHE ET LA DENSITE DANS LE SCOT RIVES DU RHONE Rapport Décembre Siège (Lyon) Agence de Montpellier Agence de Nantes Agence de Nice Espace Eiffel rue Tronchet 133, rue Olof Palme - Tournezy 1, allée Cassard 23, rue Jean Canavèse Lyon Montpellier Nantes Nice Tél fax Tél fax Tél Tél fax

2 ADEQUATION EN BREF OBSERVATOIRES ET BANQUES DE DONNÉES A la source des données que nous publions et analysons, nous sommes présents sur tous les segments de marché : Logements neufs, libres ou sociaux Lots à bâtir Logements anciens Immobilier d entreprise et d activités Commerces Nous collectons périodiquement des données utiles à la compréhension des enjeux de ces différents marchés dans une quarantaine d agglomérations françaises pour répondre aux besoins de nos clients. Nous animons ainsi des observatoires créés selon les souhaits de nos donneurs d ordre. Pour créer ces applications spécifiques, le pôle «systèmes d information» nous permet de développer en parfaite autonomie les outils nécessaires à l exploitation de ces observatoires immobiliers. Les informations restituées sont donc adaptées : aux attentes de chacun : données brutes ou prétraitées selon le cahier de charges, aux usages de chacun : outils de restitution qui vont de la publication périodique de notes de conjoncture à la possibilité de réaliser des analyses statistiques en ligne par connexion à un site dédié, sécurisé et personnalisé. PROPRIETE INTELLECTUELLE Ce document est protégé par le copyright Il est destiné au seul usage du Scot Rives du Rhône Il ne peut être diffusé auprès de personnes physiques ou morales extérieures à l entreprise sans notre accord exprès. Les méthodologies d intervention, les mises en œuvre s ensuivant et les techniques d investigation sont la propriété d Adéquation. AUTEURS Cette mission a été conduite par Marc BARRIAU, Consultant A collaboré à sa réalisation Hélène BENASSY, Chargée d études Pour toute information au sujet de cette mission, nous nous tenons à votre disposition au ETUDES ET CONSEIL STRATÉGIQUES Notre démarche est fondée pour l essentiel sur la découverte des besoins de nos clients car nous savons, après plus de 20 ans d expérience, que les attentes de chacun sont uniques. Pour chaque mission, notre approche repose donc sur : Un cadrage précis des besoins exprimés. Une participation de notre pôle «Méthodes et Qualité» pour créer et faire vivre nos outils de travail : études statistiques et abaques, techniques d analyses des faits et des données, mise en œuvre de nos expertises «métiers». Une attention portée aux étapes clefs de la réalisation des missions : - Lancement, «points étapes», conclusions, rédaction et restitution. - La contribution des meilleures compétences dans la formulation de nos recommandations. - Le management des projets et des équipes fondé sur le partage des expériences, le soutien et le contrôle interne des procédures. VALEURS Responsabilité : au regard du rôle que nous jouons dans notre secteur d activité et dans le respect de l éthique de notre métier Anticipation : dans l exercice de nos activités, comme dans les moyens uniques dont nous disposons Loyauté : dans la manière dont nous envisageons les rapports humains, au sein de l entreprise comme à l extérieur Exigence : en plaçant nos clients et ce que nous leur recommandons, au centre de nos préoccupations Engagement : sur la qualité de nos sources d informations, nos analyses, nos conseils et recommandations

3 Lexique du marché immobilier Le marché de la promotion immobilière L observation du marché immobilier se fait par l observation de trois critères permettant de comprendre l état du marché immobilier : Les mises en vente : Les mises en vente correspondent aux logements neufs mis en commercialisation dans les programmes de promotion Immobilière. Ainsi on retrouve les logements proposés à la vente à des propriétaires occupants ou investisseurs, en résidence principale ou secondaire. Les ventes en bloc, intervenant en logement libre auprès des bailleurs institutionnels privés ou en locatif social auprès des bailleurs sociaux ou des Associations Foncières Logement, ne sont pas comptabilisées. Les logements en résidence (étudiants, séniors, EHPAD, affaires, tourisme) en sont également exclus. Les ventes : Les ventes correspondent aux réservations, nettes de désistements. Il peut s agir de ventes à investisseurs ou de ventes à occupants L offre commerciale (stock) : Dans les programmes de promotion immobilière, les logements font le plus souvent l objet de ventes en l état futur d achèvement (VEFA). Ils sont proposés à la réservation avant même la mise en chantier du programme et jusqu à la livraison. L offre disponible à la vente peut donc être composée de logements : sur plan (avant la mise en chantier), en chantier (entre la date de mise en chantier et la date de livraison), et livrés (encore disponibles après livraison du programme). Lorsqu Adéquation ne possède pas d observatoire, les données utilisaient sont les données de l Enquête sur la Commercialisation des Logements Neufs (ECLN) collectées par l Etat. A la différence des données Sitadel (transmises également par l Etat, mais qui concerne les logements autorisés et commencés via le recensement des Permis de construire), la base de données ECLN concerne les logements mis en commercialisation par les opérateurs mais non nécessairement commencés (en cours de chantier) ou même autorisés (accordés dans le cadre d un PC) dans certains cas. Les formes urbaines : Une distinction est faite entre les programmes réalisés en promotion immobilière (promoteurs et/ou constructeurs) : - D'une part, le collectif qui regroupe dans un bâtiment au moins deux logements dont certains ne disposent pas d un accès privatif, incluant l'habitat intermédiaire (entrée privative, pas de parties communes, annexes à vivre, grande terrasse ou jardinet, garage indépendant du logement, en sous-sol, en front de rue ) ; - D'autre part, l'individuel groupé qui a fait l objet d un permis de construire relatif à la construction de plusieurs logements individuels ou d un permis mixte et qui est réalisé par un promoteur Et l individuel pur qui se divise sous 2 formes : - Le lotissement avec travaux de viabilisation (conduit par des aménageurs /lotisseurs) produisant des lots à bâtir qui seront acquis par des particuliers maîtres d ouvrage de leur maison pour laquelle ils feront appel à un constructeur de maison individuelle ou à un maître d œuvre ; - La construction à l unité en diffus par des particuliers, faisant appel également à un constructeur de maison individuelle ou à un maître d œuvre, mais sur un terrain non aménagé (mais situé en bordure de voie) qu ils auront acquis directement auprès d un propriétaire. Il peut s agir également des constructions réalisées suite à une division foncière. Les prix aidés : Les prix sont systématiquement encadrés et inférieurs au marché et le profil des acquéreurs généralement soumis à plafonnement de ressources. Il existe différents dispositifs permettant de faciliter l accession à la propriété. Selon les dispositifs, le taux de TVA applicable peut-être plein ou réduit : - Accession Sociale, PSLA (coopératives HLM, bailleurs sociaux et sociétés de crédit immobilier) - Périmètre PNRU/QPV - Prix Maîtrisés (dispositif négocié entre aménageur/collectivité et promoteur assimilé à de la primo-accession) 3

4 Les différentes formes urbaines et acteurs de l immobilier (1) Collectif : un seul bâtiment de deux logements et plus / une entrée collective / R+3 et plus Promoteur / constructeur Bailleur > à 50 logs/ha Semi-collectif : un seul bâtiment de deux logements et plus / une entrée collective / R+1 à R+3 Promoteur / constructeur Bailleur +/- 40 logs/ha Intermédiaire : un seul bâtiment de deux logements et plus / des entrées individuelles / R+1 à R+2 Source : Promoteur / constructeur Bailleur +/- 30 logs/ha 4

5 Les différentes formes urbaines et acteurs de l immobilier (2) Individuel groupé : plusieurs logements individuels dans un même permis de construire Promoteur / constructeur Bailleur De 20 à 30 logs/ha Lot à bâtir : un logement individuel par permis de construire Lotisseur/aménageur Constructeur de maison individuelle Dense : +/- 20 logs/ha Source : Diffus: un logement individuel par permis de construire Propriétaire foncier Constructeur de maison individuelle - de 15 logs/ha 5

6 Les différents temps de l étude 1 Quelle est l attractivité du territoire vis-à-vis des ménages et quels sont leurs budgets et leurs attentes? 2 Quelle est la dynamique du marché immobilier visà-vis des objectifs du Scot? 3 Quels sont les freins à la densification au sein des opérations de constructions sur le territoire? 6

7 Le Scot Rives du Rhône, un territoire structuré autour de la vallée du Rhône et de sept intercommunalités, soit 127 communes et habitants en 2011 Périmètre du nouveau Scot Rives du Rhône au 1 er janvier 2014 Chiffres clés : habitants (2011) 7 intercommunalités 127 communes Taux de croissance démographique entre 1962 et 2011 : SMRR (+ 53%) Bourgs-centres/village(+86%) Agglomérations/villes (+35%) + 16% de surfaces urbanisées entre 1990 et logements dont 8%de vacants 2,46 personnes par ménage 76% de ménages propriétaires Une concentration de l activité économique sur la vallée du Rhône et la rive gauche Source carte : Map Info 7

8 Les profils des communes établis par le Scot Rives du Rhône Périmètre du Scot approuvé en 2012 Polarités extrapolées aux nouveaux territoire du Scot 8

9 PHASE 1 : Quelle est l attractivité du territoire vis-à-vis des ménages et quels sont leurs budgets et leurs attentes? Adéquation Adéquation - Approche Approche sur les sur capacités les capacités de marché de marché et la densité et la densité dans le dans SCOT le des Scot Rives des Rives du Rhône du Rhône Décembre Novembre

10 Une population et des emplois localisés majoritairement le long de la vallée du Rhône et sur sa rive gauche CC de la Région de Condrieu habitants emplois Evolution nb d'emplois* : + 7% Part de ménages actifs : 63% CC du Pilat Rhodanien habitants emplois Evolution nb d'emplois* : + 7% Part de ménages actifs : 60% CC Vivarhône habitants emplois Evolution nb d'emplois* : + 29% Part de ménages actifs : 60% AnnonayAgglo habitants emplois Evolution nb d'emplois* : + 1% Part de ménages actifs : 56% Source carte : Map Info / Source : INSEE RGP 2010 * Evolution du nombre d emplois entre 1999 et 2009 Nombre d habitants par commune en 2010 ViennAgglo habitants emplois Evolution nb d'emplois* : + 14% Part de ménages actifs : 61% CC du Pays Roussillonnais habitants emplois Evolution nb d'emplois* : + 14% Part de ménages actifs : 61% CC Porte de DrômArdèche habitants emplois Evolution nb d'emplois* : + 15% Part de ménages actifs : 55% Ce qu il faut retenir - Au total, le Scot Rives du Rhône regroupe habitants en L analyse de la répartition de la population montre néanmoins un territoire structuré autour de la vallée du Rhône et de quelques pôles de vie (Vienne, Roussillon, Annonay, Saint-Vallier, Pélussin, Saint Rambert d Albon). - La rive gauche du Rhône ( habitants) concentre une population plus importante que la rive droite ( habitants). Le développement urbain de la rive gauche du Rhône se fait de manière plus étalé que la rive droite. - Seules deux villes dépassent le seuil de habitants, Vienne avec habitants et Annonay avec habitants en Par la suite, on retrouve une dizaine de communes entre et habitants, avec Roussillon qui concentre la part la plus importante (7.983 habitants). - Au niveau de la répartition des emplois, le constat est le même que la population, les emplois sont concentrés sur la rive gauche du Rhône : emplois contre emplois sur la rive droite, soit plus du double. - Au niveau de l évolution du nombre d emplois, la rive gauche du Rhône est dynamique avec une évolution de l ordre de 14 à 15%. La rive droite présente une situation plus contrastée : Annonay Agglo affiche un taux d évolution de 1%, alors que la CC VivaRhône dispose d une croissance de 29% à relativiser néanmoins avec le faible volume initial d emplois. 10

11 Des intercommunalités qui ont une croissance faible avec des centres qui stagnent au profit de la périphérie Evolution annuelle de la population entre 1999 et 2010 ViennAgglo hab mén hab / an mén / an Croissance démo annuelle : 0,5 % Ce qu il faut retenir - A l exception de la CA ViennAgglo et d Annonay Agglo, les intercommunalités ont une croissance démographique annuelle supérieure à 1%, entre 1,3% et 2%, allant de 149 hab./an à 679 hab./an. - Alors que la CC de la Région de Condrieu, du Pilat Rhodanien et du VivaRhône ont une croissance portée par les communes de la vallée du Rhône et de la périphérie, la CC Porte de Drômardèche et du Pays Roussillonnais se développent principalement en périphérie de la vallée du Rhône, à l exception de Saint- Rambert-d Albon. - ViennAgglo a une croissance démographique faible (0,5% entre 1999 et 2010), avec un gain d habitants moins important que la CC du Pays Roussillonnais et de la Porte de Drômardèche (+ 333 hab./an). Alors que Vienne perd des habitants (plus de 50 hab./an), la périphérie gagne entre 20 à 50 hab./an pour les communes les plus attractives. - Pour la CA du Bassin d Annonay, le constat est le même que ViennAgglo avec néanmoins un gain d habitants relativement faible par rapport à la CC VivaRhône par exemple, en partie expliqué par une part moindre de ménages familiaux, et une périphérie moins dynamique. AnnonayAgglo hab mén hab / an mén / an Croissance démo annuelle : 0,4 % Source carte : Map Info Source : INSEE RGP CC Porte de DrômArdèche hab mén hab / an mén / an Croissance démo annuelle : 1,7 % 11

12 Des pôles urbains dont la population vieillit en raison d une redistribution des ménages familiaux en périphérie Taux de couples avec enfants en 2010 Ce qu il faut retenir - Alors que les ménages d Annonay et Vienne concentrent moins de 25% de couples avec enfants, ces derniers représentent dans leurs périphéries 25% à plus de 45% des ménages. De plus, l indice de jeunesse de ces deux communes corrobore ce constat avec une population plus jeune en périphérie (présence des enfants) et une population vieillissante ou jeunes actifs en centre-ville. Les pertes d habitants sur ces deux villes-centres observées précédemment s expliquent donc en partie par une redistribution des ménages familiaux en périphérie des villes-centres. Un phénomène qui est moins visible sur les autres intercommunalités. - L analyse met également en évidence les parcours résidentiels des ménages, avec des jeunes ménages (seul ou en couple sans enfants) et des séniors qui se situent en centre-ville, et des ménages familiaux avec enfants qui privilégient la périphérie avec une offre mieux adaptée à leurs besoins et leurs budgets (maisons individuelles, prix unitaires plus avantageux que le collectif à surface équivalente). - Le vieillissement démographique et la perte d habitants sur Vienne et Annonay mais également sur d autres communes amène à se poser également la question du devenir du parc existant la plupart du temps ancien par rapport à la production neuve. Indice de jeunesse en

13 A partir de 25 ans, pratiquement 50% des ménages sont propriétaires de leurs logements au sein desquels ils emménagent Type de logement 20 à 24 ans 25 à 39 ans 40 à 54 ans 55 à 64 ans 65 à 79 ans 80 ans ou plus Total général CC DE LA REGION DE CONDRIEU Gratuit 4% 3% 1% 6% 0% 0% 3% Loc Libre 76% 45% 44% 36% 59% 20% 46% Loc meublé 7% 0% 1% 0% 4% 0% 1% Loc social 3% 8% 12% 8% 4% 20% 9% Propriétaire 10% 44% 42% 50% 32% 61% 41% CC DU PAYS ROUSSILLONNAIS Gratuit 4% 4% 4% 4% 2% 7% 4% Loc Libre 72% 33% 40% 26% 31% 58% 37% Loc meublé 2% 1% 0% 0% 2% 14% 1% Loc social 10% 10% 9% 8% 13% 0% 9% Propriétaire 12% 52% 47% 63% 52% 21% 48% CC DU PILAT RHODANIEN Gratuit 4% 2% 4% 0% 4% 0% 2% Loc Libre 68% 43% 41% 19% 27% 0% 40% Loc meublé 4% 2% 3% 2% 9% 83% 5% Loc social 16% 7% 8% 12% 9% 17% 9% Propriétaire 8% 47% 44% 66% 50% 0% 44% CC PORTE DE DROMARDECHE Gratuit 6% 4% 1% 3% 2% 17% 3% Loc Libre 74% 42% 46% 33% 36% 66% 45% Loc meublé 3% 2% 0% 0% 1% 0% 1% Loc social 7% 10% 8% 10% 9% 17% 10% Propriétaire 11% 42% 44% 55% 52% 0% 41% VIENNAGGLO Gratuit 3% 3% 1% 2% 2% 5% 3% Loc Libre 66% 42% 38% 28% 33% 36% 42% Loc meublé 7% 2% 2% 1% 4% 5% 3% Loc social 18% 14% 14% 8% 14% 8% 14% Propriétaire 6% 38% 46% 61% 48% 46% 39% CA DU BASSIN D'ANNONAY ANNONAYAGLLO Gratuit 2% 3% 2% 2% 0% 0% 2% Loc Libre 72% 43% 44% 32% 50% 56% 46% Loc meublé 7% 2% 1% 3% 0% 5% 2% Loc social 10% 12% 14% 8% 13% 25% 12% Propriétaire 10% 41% 38% 55% 37% 13% 37% CC VIVARHONE Gratuit 0% 3% 2% 0% 0% 0% 2% Loc Libre 69% 38% 36% 12% 50% 0% 39% Loc meublé 5% 0% 2% 0% 0% 0% 1% Loc social 16% 5% 4% 0% 0% 0% 6% Propriétaire 10% 54% 55% 88% 50% 100% 52% Total général 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Source carte : Map Info / Source : Insee Migrations résidentielles Ce qu il faut retenir - Le parcours résidentiel des ménages est sensiblement le même entre les intercommunalités. - Ainsi, environ 70% des ménages entre 20 et 24 ans emménagement en tant que locataire en libre. On retrouve néanmoins des disparités entre les territoires concernant le logement social aux regards de la localisation et du volume de l offre de logements sociaux par EPCI (de 3% pour la CC de la Région de Condrieu à 18% pour ViennAgglo). - Ensuite, dès 25 ans, pratiquement 50% des ménages emménagent en tant que propriétaire de leurs logements. - Une situation qui se confirme jusqu à 80 ans. - Par la suite, à l exception de la CC de la Région de Condrieu et de ViennAgglo, la majorité des ménages se tournent vers la location, avec pour certains des territoires une grande part de locations meublées (CC du Pays Roussillonnais, CC du Pilat Rhodanien, ViennAgglo, CA du Bassin d Annonay). Une partie de ces ménages se tourne en effet vers les résidences à destination des personnes âgées (résidence sociale, résidence services privés ou établissement médicalisé). - Sur la base d un sondage IPSOS 2011, les français deviennent propriétaires pour la 1 er fois à 32 ans, ce qui semble être plus âgé que la moyenne sur le Scot. Exemple de lecture : 44% des ménages qui ont entre 25 et 39 ans sont propriétaires de leurs logements lorsqu ils ont emménagé sur le territoire entre 2003 et

14 Un parcours résidentiel dans lequel la majorité des ménages quitte les villes-centres dès 25 ans pour une maison individuelle en périphérie en accession à la propriété Type de logement Statut d'occupation Type de logement Statut d'occupation Type de logement Statut d'occupation Les emménagés récents par type de logement et statut d occupation CC de la Région de Condrieu Périphérie Condrieu Maison 57% 36% Appartement 43% 64% Propriétaire 41% 29% Locataire parc libre 49% 51% Locataire parc HLM 6% 14% Autres 4% 6% CC du Pilat Rhodanien Périphérie Pélussin Maison 70% 51% Appartement 30% 49% Propriétaire 41% 42% Locataire parc libre 45% 34% Locataire parc HLM 5% 19% Autres 9% 5% CC Vivarhône Périphérie Peaugres Maison 71% 74% Appartement 29% 26% Propriétaire 45% 60% Locataire parc libre 45% 29% Locataire parc HLM 6% 11% Autres 4% 0% Type de logement Statut d'occupation Type de logement Statut d'occupation ViennAgglo Périphérie Vienne Maison 65% 13% Appartement 35% 87% Propriétaire 51% 24% Locataire parc libre 36% 55% Locataire parc HLM 10% 18% Autres 3% 3% CC Pays Roussillonais Périphérie Roussillon Maison 70% 49% Appartement 30% 51% Propriétaire 48% 30% Locataire parc libre 39% 50% Locataire parc HLM 9% 13% Autres 4% 7% Ce qu il faut retenir - Dans les EPCI les plus urbains (CC de la Région de Condrieu, ViennAgglo, CC du Pays Roussillonais et Annonay Agglo), les ménages s orientent vers l individuel en accession à la propriété en périphérie des villes-centres. - En revanche dans les EPCI dits «ruraux» (CC du Pilat Rhodanien, CC Vivarhône, et la CC Porte Drômardèche), les emménagés récents choisissent en majorité la maison en accession à la propriété que ce soit en périphérie ou dans les villes-centres. - A noter que le parc locatif privé est un segment largement présent et ce même en périphérie des EPCI «ruraux» (entre 40 et 45% des emménagés récents optent pour un logement dans le parc locatif libre). Exemple de lecture : 65% des ménages de 2003 à 2008 emménagent dans une maison en périphérie de Vienne. Type de logement Statut d'occupation AnnonayAgglo Périphérie Annonay Maison 76% 21% Appartement 24% 79% Propriétaire 50% 21% Locataire parc libre 40% 55% Locataire parc HLM 6% 17% Autres 4% 6% Type de logement Statut d'occupation CC Porte de DrômArdèche Périphérie St Rambert d'albon Maison 61% 64% Appartement 39% 36% Propriétaire 40% 50% Locataire parc libre 45% 42% Locataire parc HLM 10% 5% Autres 5% 3% Source carte : Map Info / Source : Insee Migrations résidentielles

15 Des ménages plus aisés au nord du Scot Rives du Rhône, avec des communes urbaines qui concentrent les ménages aux revenus les plus faibles Carte des notoriétés résidentielles Croisement entre la part des CSP + et les revenus médians CC de la Région de Condrieu Revenu médian net /mois CC du Pilat Rhodanien Revenu médian net /mois CC du Vivarhône Revenu médian net /mois ViennAgglo Revenu médian net /mois CC du Pays Roussillonnais Revenu médian net /mois Ce qu il faut retenir La carte ci-dessous compare l ensemble des communes du Scot entre elles par la combinaison de deux critères : les revenus nets médians des ménages, et la part de Catégories Socio-Professionnelles (CSP) supérieures (les artisans commerçants et les cadres). Il s agit de comprendre avant tout quels sont les secteurs prisés par les ménages les plus aisés pour mieux aborder les inégalités socio-spatiales. Il y a un fort contraste entre les ménages du nord et du sud du territoire. La grande majorité des ménages de la CA du Bassin d Annonay et de la CC Porte de DrômArdèche ont des revenus peu élevés et une faible part de CSP+, que ce soit les communes rurales ou urbaines. Quelques communes se distinguent néanmoins avec des profils variés (Hauterives, Beausemblant, Ratières, Vernosc-lès- Annonay, Saint-Clair et Savas). Les pôles urbains (Vienne, Roussillon, Annonay, Pélussin, Condrieu, etc.) concentrent les ménages aux revenus les plus faibles, qui s expliquent en grande partie par la concentration du parc locatif sur ces secteurs (libre et social). Les intercommunalités au nord suivent davantage la dichotomie «communes rurales versus communes urbaines», ce qui est flagrant sur ViennAgglo où la périphérie concentre la majorité des propriétaires. Revenus médians des ménages élevés et part élevée de CSP+ AnnonayAgglo Revenu médian net /mois Source carte : Map Info / Source : Insee DGI 2011 et INSEE RGP2010 CC Porte de DrômArdèche Revenu médian net /mois Revenus médians des ménages faibles et part de CSP+ limitée 15

16 Une augmentation des revenus médians généralisée sur la totalité du Scot qui ne permet pas de gommer le fort contraste entre le nord et le sud du territoire Evolution des revenus médians nets par intercommunalité entre 2001 et 2011 Source : Insee DGI Evolution 20% 29% 29% 35% 29% 34% 28% 28% Ce qu il faut retenir Le revenu médian net du Scot a connu une hausse importante en 10 ans (+28%), et ce pour l ensemble des intercommunalités (entre 20 et 35% d augmentation). La CC du Pilat Rhodanien a connu la plus forte augmentation (+35%). Elle tend ainsi vers les revenus observés sur la CC Vivarhone. Cette hausse globale n a pas creusé plus d écart entre les deux extrêmes, restant sensiblement équivalentes (26% d écart en 2011 contre 24% en 2001). Le contraste entre le sud et le nord du territoire n est pas récent. La tendance s est confirmée entre 2001 et

17 La répartition de la demande en logements neufs vers les différents marchés immobiliers et dispositifs actuels d aide d accès aux logements Ce qu il faut retenir : La demande des ménages pour un logement se dirige vers : - Plusieurs marchés immobiliers : le marché de la promotion immobilière avec le collectif et l individuel groupé, le marché du lot à bâtir, le marché du diffus, le marché de la revente et le marché locatif ; - Plusieurs dispositifs d aide à l accession (accession abordable sécurisée type PSLA ou non sécurisée type accord de prix maitrisé, PTZ+, etc.), ou à la location (locatif social, locatif intermédiaire, etc.) 5% de la demande en promotion immobilière 50% de la demande en promotion immobilière 40% de la demande en promotion immobilière 5% de la demande en promotion immobilière 1 er décile de revenus 2 ème décile de revenus 3 ème décile de revenus 4 ème décile de revenus 5 ème décile de revenus 6 ème décile de revenus 7 ème décile de revenus 8 ème décile de revenus 9 ème décile de revenus 10 ème décile de revenus 30% 20% 30% 20% Location Locatif social / Ancien à bas loyer Locatif social / Ancien et neuf à loyer intermédiaire Ancien et neuf à loyer de marché Minoritairement, ancien à loyer élevé Accession Marginalement accession abordable Accession abordable / Ancien et neuf à prix intermédiaire Ancien et neuf à prix de marché Majoritairement, ancien à prix élevé Capacités financières des ménages locaux : note méthodologique : Pour la grande majorité des communes de plus de habitants, la statistique INSEE DGI actualise régulièrement le revenu mensuel net par déciles de population des ménages. La population des ménages est ainsi répartie en tranches de 10% (les déciles). Le revenu médian (soit le 5 ème décile) est le revenu qui scinde l échantillon en 2 parts égales, de telle façon que 50% des ménages ont un revenu net plus élevé à ce seuil et 50% un revenu net plus faible. On regroupe communément ces déciles de revenus en 3 classes : Revenus «modestes», du 1er au 3 ème décile de population des ménages, soit 30% Revenus «moyens», du 4 ème au 7 ème décile de population des ménages, soit 40% Revenus «aisés», du 8 ème au 10 ème décile de population des ménages, soit 30% 17

18 Le cœur de la demande en promotion immobilière dispose d un budget compris entre 119K et 240K sur la base de 10% d apport Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d endettement, permettant d assurer le remboursement des mensualités d un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, de 3,96% (source : au 01/07/2014) sur une durée de 25 ans, avec un apport de 10% pour chaque décile. Un apport de 10% correspond au minimum actuellement exigé par les établissements bancaires. En effet, si les taux d intérêt connaissent actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent apporter a minima 10% du montant de l acquisition pour pouvoir prétendre à un emprunt immobilier. Ventilations des ménages du Scot Rives du Rhône par tranche de revenus SCOT RIVES DU RHONE Classes modestes Classes intermédiaires Classes aisés Fourchette de revenus* Location Loyer maximum Mensualité maximum Accession Budget moyen** Budget plafond** 1er décile < ème décile ème décile ème décile Médiane ème décile ème décile ème décile ème décile ème décile > 5200 > 1300 > 1710 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10%. Cœur de la demande en promotion immobilière A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 175K est accessible à partir du 6 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 149K est accessible à partir du 5 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 117K est accessible à partir du 4 ème décile. Exemple de lecture : Un couple sans enfant gagne /net par mois. Le couple souhaite se loger sur l agglomération Viennoise et dispose d un budget de 175K pour une première acquisition avec 10% d apport (soit ). Il peut également louer un appartement pour un montant maximum de 620 /mois. Cf page 53 annexes : Les capacités budgétaires des ménages sont détaillées par intercommunalité. 18

19 PHASE 2 : Quelle est la dynamique du marché immobilier vis-à-vis des objectifs du Scot? Adéquation Adéquation - Approche Approche sur les sur capacités les capacités de marché de marché et la densité et la densité dans le dans SCOT le des Scot Rives des Rives du Rhône du Rhône Décembre Novembre

20 Les années 2008 à 2014 : une période de référence pour l analyse de l évolution du marché immobilier Avertissement méthodologique : L étude prend en compte le nouveau territoire du Scot Rives du Rhône pour analyser les différents indicateurs statistiques dans un souci de cohérence. Pour le besoin de l étude, l armature urbaine a donc été extrapolée en dehors du périmètre approuvé sur la base d une hypothèse de travail (cf introduction). Evolution de la construction neuve (logements commencés) sur le nouveau territoire du Scot Rives du Rhône et le Scot approuvé De 1998 à logs en moyenne par an (Nouveau territoire) De 2008 à logs en moyenne par an (Nouveau territoire) Source : Sitadel Acquisition Amélioration +Neuf De 2004 à logs en moyenne par an (Nouveau territoire) Ce qu il faut retenir Depuis 1998, trois grandes périodes se sont succédées : - De 1998 à 2003, la production se maintenait à logements par an en moyenne avec tout de même des disparités entre les années, où notamment les années 1998 et 2002 ont connu un fort fléchissement de la production, en grande partie expliqué par la seule baisse de l individuel pur ces années là. - De 2004 à 2007, la production a été fortement dynamisée avec près de logements en moyenne par an qui s explique par l accroissement du collectif et de l individuel groupé. Le pic de production en 2005 est dû à une augmentation significative de l individuel pur sur cette année précise. - Depuis 2008, la production totale atteint en moyenne logements par an sur le Scot Rives du Rhône, revenant sur des taux comparables à la période avec une part bien moindre d individuel pur et une part plus importante de collectif et d individuel groupé. 20

21 Depuis 2008, le collectif et l individuel groupé représentent près de la moitié de la production alors que sur la précédente période 65% était en individuel pur Evolution de la construction neuve (logements commencés) par forme urbaine sur le nouveau territoire du Scot Rives du Rhône 1998/2014 Moyenne de la production annuelle entre sur le nouveau Scot Rives du Rhône Source : Sitadel Acquisition Amélioration +Neuf Total sur le Scot Rives du Rhône Bourgs-centres et villages du Scot Rives du Rhône Communes d Agglomérations et villes du Scot Rives du Rhône Ce qu il faut retenir - L individuel pur a toujours dominé la construction neuve au sein du Scot Rives du Rhône même si l on constate que depuis 2008, la production est passée en dessous de 800 logements/an pour la première fois, avec une chute importante en 2010 et en 2014 en-dessous de 600 logs/an. - Entre 1998 et 2003, le collectif restait à un volume constant de +/- 250 logements. A partir de 2004, la production passe à +/- 400 logements jusqu en 2010 où la production dégringole. Depuis, la production de logements collectifs est en dent de scie avec néanmoins une année 2013 «exceptionnelle» portée en grande partie par la promotion immobilière sur la CA ViennAgglo (194 logements) et dans une moindre mesure par la CC de Région de Condrieu (82 logements). - L individuel groupé est resté une forme urbaine peu développée jusqu en 2005 où la production passe la barre des 200 logements. Depuis 2011, l individuel groupé augmente d année en année en prenant une place importante dans la production (pratiquement ¼ de la production). 21

22 Une production neuve qui ne répond que partiellement aux objectifs que le Scot Rives du Rhône s est fixés par territoire Ce qu il faut retenir - Objectif Scot logements en moyenne par an entre 2008 et 2014 sur la base des enjeux de croissance démographique. - Constructions réalisées sur le Scot logements en moyenne par an entre 2008 et 2014 résultant des marchés immobiliers du territoire. Avertissement méthodologique : L étude a pris volontairement le partie d extrapoler les objectifs du Scot sur les années précédentes (sur la base d une moyenne annuelle 2008/2014) afin de comprendre la répartition de la production passée. Production moyenne annuelle (logements commencés) par EPCI ( ) confrontée aux objectifs Scot ( ) Source : Sitadel Acquisition Amélioration +Neuf Ce qu il faut retenir La production se fait de manière inégale avec des productions excédentaire sur certains territoires dans les bourgs centres et les villages, comme la CC Porte DrômArdèche (Laveyron, Saint-Sorlin-en-Valoire, Hateurives et Châteauneuf-de-Galaure, etc.) et la CC Vivrarhône (Charnas et Félines)... - Alors qu elle est déficitaire dans les communes d agglomérations et les villes pour les deux plus grandes intercommunalités, la CA de ViennAgglo (Vienne, Pont-Evêque et Chasse-sur-Rhône) et la CC du Pays Roussillonnais (Roussillon, Le Péage-de-Roussillon et Saint-Maurice-l Exil). - La CC de la région de Condrieu et du Pilat Rhodanien ont des volumes de constructions comparables aux objectifs du Scot, avec tout de même pour la Région de Condrieu un rattrapage à effectuer sur la commune de Condrieu (Loire-sur-Rhône et Sainte-Colombe sont au-dessus de leurs objectifs). - La production annuelle moyenne de la CA du Bassin d Annonay est légèrement supérieure à la production du Scot, notamment sur les bourgs centres et les villages (Vernosclès-Annonay et Saint-Clair ont largement produit par rapport aux objectifs). 22

23 Des centres urbains qui connaissent des croissances inférieures à 1% avec moins de 2 logements pour habitants Ratio de production neuve pour hab. (moy. annuelle ) Evolution annuelle de la population entre 1999 et 2010 CC de la Région de Condrieu 5,2 logs / hab habitants Croissance démo annuelle : 1,4% emplois Evolution nb d'emplois* : + 7% CA ViennAgglo 4,1 logs / hab habitants Croissance démo annuelle : 0,5% emplois Evolution nb d'emplois* : + 14% CC du Pilat Rhodanien 6 logs / hab habitants Croissance démo annuelle : 1,8% emplois Evolution nb d'emplois* : + 7% CC du Pays Roussillonnais 4,6 logs / hab habitants Croissance démo annuelle : 1,3% emplois Evolution nb d'emplois* : + 14% CC Vivarhône 8,1 logs / hab habitants Croissance démo annuelle : 2% emplois Evolution nb d'emplois* : + 29% CC Porte de DrômArdèche 7,4 logs / hab habitants Croissance démo annuelle : 1,7% emplois Evolution nb d'emplois* : + 15% AnnonayAgglo 6,4 logs / hab habitants Croissance démo annuelle : 0,4% emplois Evolution nb d'emplois* : + 1% > 16 logt pour 1000 hab. > 12 logt pour 1000 hab. > 8 logt pour 1000 hab. > 6 logt pour 1000 hab. > 4 logt pour 1000 hab. > 2 logt pour 1000 hab. < 2 logt pour 1000 hab. Source carte : Map Info 23

24 Des situations d équilibre différentes suivant la taille des communes qui montrent de forts développements résidentiels sur des communes de petites tailles Hypothèses de travail 0-2 logts pour hab. 2-4 logts pour hab. 4-6 logts pour hab. 6-8 logts pour hab logts pour hab logts pour hab. > 16 logts pour hab. < habitants Equilibre à habitants - Equilibre à habitants -- - Equilibre Plus de habitants Equilibre Ce qu il faut retenir La construction neuve permet d accompagner la croissance démographique mais une part significative permet également de compenser les besoins liés au desserrement des ménages. Ainsi les situations à l équilibre permettent de répondre au desserrent des ménages tout en répondant pour une petite part aux besoins en logements des nouveaux habitants. Le desserrement des ménages entraine une diminution de la taille des ménages, il est lié à trois phénomènes sociologiques : - La décohabitation des jeunes (quittant le domicile parental) - La décohabitation des couples (divorces, célibat, familles monoparentales) - Le vieillissement de la population (décès, veuvage, sur-occupation des logements) Pour loger le même nombre d habitants, le parc de logements a besoin d un nombre plus important de résidences principales. Avec le desserrement, trois autres facteurs peuvent contribuer à l accroissement des besoins en logements : - Le renouvellement du parc : les logements démolis ou ayant changés d usage doivent être compensés. - L évolution du nombre de logements vacants : une augmentation du nombre de logements non occupés contribue à l accroissement des besoins. - L évolution du nombre de résidences secondaires : une augmentation du nombre de logements ne servant pas à accueillir une population comptabilisée sur la commune peut également contribuer à l accroissement des besoins. Inversement, une diminution de ces phénomènes provoque une diminution des besoins. 24

25 Des constructions neuves qui sont portées suivant les territoires par des formes urbaines très différentes Production moyenne annuelle de logements par forme urbaine suivant les profils de commune par EPCI ( ) Source : Sitadel Acquisition Amélioration +Neuf Ce qu il faut retenir - La CC Vivarhône et la CC du Pilat Rhodanien ont des volumes de constructions comparables aux objectifs du Scot, mais elles produisent principalement en individuel pur dans les bourgs-centres et les villages (respectivement 72% et 74% de la production totale). - La CC de la région de Condrieu et du Bassin d Annonay qui répondent aux objectifs du Scot produisent 53 à 54% en individuel pur dans les bourgscentres et les villages, soit des taux comparables à la CA de ViennAgglo (47%) et la CC du Pays Roussillonnais (52%) mais qui ont du mal à répondre aux objectifs du Scot. - La CC Porte DrômArdèche, qui répond nettement aux objectifs fixés par le Scot, produit 63% des logements en individuel pur, essentiellement dans les bourgs-centres et les villages. Part de la production moyenne annuelle par EPCI ( ) par forme urbaine Lotissement Individuel diffus Individuel groupé 25 Collectif TOTAL CC de la région de Condrieu 11% 39% 19% 31% 100% ViennAgglo 12% 32% 23% 32% 100% CC du Pays Roussillonnais 13% 33% 24% 30% 100% CC Porte DrômArdèche 25% 34% 20% 21% 100% Annonay Agglo 15% 37% 24% 25% 100% CC Vivarhône 7% 59% 27% 6% 100% CC du Pilat Rhodanien 21% 48% 17% 14% 100% Total SCOT 16% 37% 22% 25% 100%

26 Un marché de la promotion immobilière en collectif et individuel groupé qui reste très faible en volume Evolution des volumes en promotion immobilière Nouveau Scot Rives du Rhône Individuel groupé et collectif Simulation réalisée sur la période sur le nouveau territoire du Scot Rives du Rhône emménagements annuels (interne/externe) Source : Données ECLN retravaillées Adéquation logements produits en neufs par an Soit 20% des emménagements annuels 200 mises en vente en promotion immobilière (à titre de comparaison, la ville de Bron comptabilise 277 mises en ventes en 2014) Soit 3% des emménagements annuels Ce qu il faut retenir - L analyse du marché de la promotion immobilière (logements à la vente) confirme bien les pics de production sur la période et sur l année 2013 observés en collectif et en individuel groupé à partir des données Sitadel (logements mis en chantier). Le volume de ventes en promotion reste tout de même très faible par rapport aux marchés de la revente et du lot à bâtir très concurrentiels alors même qu elles permettent de produire des formes urbaines plus denses. - Alors que le marché avait une bonne élasticité avec des ventes qui suivaient globalement les mises en vente, la forte alimentation du marché en 2013 n a pas entrainé une augmentation des ventes. - Ainsi, on retrouve un volume record de logements disponibles à la vente (près de 300 logements) concentré sur la CA ViennAgglo (130), la CC du Pays Roussillonnais (93) et la région de Condrieu (45), qui était à relativiser par une commercialisation récente des logements et une concentration autour des grandes agglomérations. L année 2014 n a néanmoins pas permis de baisser significativement l offre de logements disponibles car le volume de ventes n a pas augmenté. Il faudra sans doute minimum une année pour abaisser le volume de logements disponibles. - Un dispositif de défiscalisation presque absent sur le territoire qui n influence pas aujourd hui la production en promotion immobilière, néanmoins le passage de quelques communes en zonage B2 (essentiellement autour de Vienne) avec le dispositif Pinel devrait davantage influencer le marché. 26

27 Seule l intercommunalité de ViennAgglo dépasse les 30 ventes par an en promotion immobilière depuis 2005, et elle est inexistante pour certaines intercommunalités Prix en promotion immobilière par territoire CC de la Région de Condrieu 25 ventes / an* 3160 /m²** CC du Pilat Rhôdanien 4 ventes / an* NC NS Vivarhône NC ViennAgglo 86 ventes / an* 2860 /m²** CC du Pays Roussillonais 23 ventes / an* 2545 /m²** Ce qu il faut retenir - À L exception de Vienne Agglo, on dénombre moins de 30 ventes par an en moyenne sur l ensemble des EPCI qui composent le Scot. - L activité en promotion immobilière est quasiment inexistante au sein de la CC du Pilat Rhodanien et de la CC Vivarhône. Elle est très insuffisante au sein de la CC du Bassin d Annonay (Annonay, la ville-centre compte plus de habitants, il s agit de la deuxième ville du Scot). - Des prix compris entre et /m² hors PKG à l exception de Condrieu qui a vu son prix moyen des opérations augmenter en 2013 (3.300 /m² hors PKG) alors que ce dernier était à /m² hors PKG en Une évolution du prix qui s explique en partie par la situation de ce territoire aux portes de l agglomération lyonnaise et très bien connecté. AnnonayAgglo 17 ventes / an* NC CC Porte de DrômArdèche 17 ventes / an* 2475 /m²** Source carte : Map Info Source : ECLN * Moyenne annuelle des ventes ** Prix moyen / m² hors PKG

28 La promotion immobilière se développe sur les territoires les plus tendus, là où elle trouve sa place en termes de prix par rapport à l individuel pur CC de la Région de Condrieu Collectif T3 : K T4 : K Individuel groupé - Individuel pur 5P : > 230* Prix terrain > 115K CC du Pilat Rhodanien Collectif - Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix terrain K CC Vivarhône Collectif - Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix Terrain K Marchés immobiliers du neuf par territoire à partir du recensement des programmes en cours de commercialisation au 2T2014 ViennAgglo Collectif T3 : K T4 : K Individuel groupé 5-6 P : K Individuel pur 4-5P : K * Prix terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K CC du Pays Roussillonnais Collectif T3 : K Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K Ce qu il faut retenir - Alors que l ensemble des intercommunalités est en mesure de proposer des biens en individuel pur, seules la CC de la Région de Condrieu, la CA de ViennAgglo et le CC du Pays Roussillonnais sont en capacité de proposer à l heure actuelle une offre en collectif. L individuel groupé est présent seulement sur le territoire de ViennAgglo. - Des prix unitaires en collectif bien trop élevés en concurrence directe avec l offre en maison individuelle diffus. Ainsi, les maisons sont accessibles à partir de 170K en diffus alors que les T3/T4 recensés sur le territoire sont proposés sur des prix similaires. - Des prix de terrain entre 50 et 100 K, à l exception des intercommunalités du nord du territoire qui passent au-delà des 100K, seuls territoires qui proposent d ailleurs du collectif compte tenu des prix plus élevés en individuel pur. CC Porte de DrômArdèche - Les fourchettes de prix indiquées sont Collectif - des grandes tendances à l échelle des Individuel groupé - intercommunalités. L existence d écart Individuel pur 5P : K * de prix entre différentes communes et quartiers est à prendre en compte dans AnnonayAgglo Prix terrain 50-95K le positionnement de chaque projet. Collectif - Prix mentionnés stationnement inclus Budget du 3ème au K Source carte : Map Info Individuel groupé - Source : piges internet début 2014 Définition des formes 6ème décile (Seloger Neuf, les Terrains.com) Individuel pur 4-5P : K * urbaines (voir page 3) * Estimation prix terrain + maison (entre Prix terrain K 90 et 100 m²) avec un coût de Budget du 3ème au construction de /m² + 10K pour K 6ème décile les frais d aménagement 28

29 Ainsi, si le cœur de la demande en promotion a un budget plafond de 240K, il est parfois limitée à K sur certains territoires, soit là où commence l offre en lot à bâtir Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d endettement, permettant d assurer le remboursement des mensualités d un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, de 3,96% (source : au 01/07/2014) sur une durée de 25 ans, avec un apport de 10% pour chaque décile. Un apport de 10% correspond au minimum actuellement exigé par les établissements bancaires. En effet, si les taux d intérêt connaissent actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent apporter a minima 10% du montant de l acquisition pour pouvoir prétendre à un emprunt immobilier. Ventilations des ménages du Scot Rives du Rhône par tranche de revenus SCOT RIVES DU RHONE Classes modestes Classes intermédiaires Classes aisés Fourchette de revenus* Location Loyer maximum Mensualité maximum Accession Budget moyen** Budget plafond** 1er décile < ème décile ème décile ème décile Médiane ème décile ème décile ème décile ème décile ème décile > 5200 > 1300 > 1710 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10%. Cœur de la demande en promotion immobilière A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 175K est accessible à partir du 6 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 149K est accessible à partir du 5 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 117K est accessible à partir du 4 ème décile. A partir de K, on peut accéder à une maison individuelle en neuf sur certains territoires! Exemple de lecture : Un couple sans enfant gagne /net par mois. Le couple souhaite se loger sur l agglomération Viennoise et dispose d un budget de 175K pour une première acquisition avec 10% d apport (soit ). Il peut également louer un appartement pour un montant maximum de 620 /mois. Cf page 53 annexes : Les capacités budgétaires des ménages sont détaillées par intercommunalité. 29

30 Une inadaptation des valeurs proposées en promotion immobilière par rapport aux budgets du cœur de la demande, et une concurrence de l individuel sur les grandes typologies en collectif CC de la Région de Condrieu Collectif T3 : K T4 : K Individuel groupé - Individuel pur 5P : > 230* Prix terrain > 115K Budget du 3ème au 6ème décile K K CC du Pilat Rhodanien Collectif - Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K CC Vivarhône Collectif - Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix Terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K AnnonayAgglo Collectif - Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K Synthèse de l offre immobilière en neuf avec les budgets de la demande Prix mentionnés stationnement inclus Définition des formes urbaines (voir page 3) CC du Pays Roussillonnais Collectif T3 : K Individuel groupé - Individuel pur 4-5P : K * Prix terrain K Budget du 3ème au 6ème décile K CC Porte de DrômArdèche Collectif - Individuel groupé - Individuel pur 5P : K * Prix terrain 50-95K Budget du 3ème au 6ème décile K Ce qu il faut retenir - L analyse du budget des ménages du 4 ème au 6 ème décile, c est-à-dire 30% des ménages pour +/- 70% de la demande en promotion immobilière, montre qu une grande partie des ménages ne sont pas desservis par l offre immobilière. - Ainsi, si l on prend le 5 ème décile de ViennAgglo, où les ménages ont un budget compris entre 148 et 176K, ils ne peuvent pas accéder à un T3 en collectif ou à un T4 en individuel. Or une grande partie des ménages du 5 ème décile sont des ménages familiaux. - De plus, à partir du T4 en collectif, les prix unitaires sont en concurrence directe avec l individuel groupé et pur. Les T2 et T3 trouvent généralement preneur car les surfaces habitables moins importantes permettent d avoir des prix unitaires inférieurs à l individuel groupé et pur, et ne touchent pas la même cible de clientèle (jeunes primo-accédants, célibataires, couples majoritairement sans enfants, personnes âgées). Source carte : Map Info Source : piges internet (Seloger Neuf, les Terrains.com) * Estimation prix terrain + maison (entre 90 et 100 m²) avec un coût de construction de /m² + 10K pour les frais d aménagement 30

31 Une production neuve depuis 2008 qui se diffuse depuis la vallée du Rhône en périphérie Nombre de logements moyen par an par commune ( ) Ce qu il faut retenir - La carte ci-contre montre des communes où la production de logements neufs est très faible voir inexistante dans certains cas, avec moins de 5 logements par an en moyenne depuis 2008, toutes formes urbaines confondues. - Au-delà des quelques communes isolées qui ne produisent que très peu de logements (à l image de Saint-Sorlin-de-Vienne, Roisey, Moras-en-Valloire, etc.), de grands secteurs se dégagent (cf cercle sur la carte) où le volume de constructions est faible. - L ensemble de ces secteurs ont pour point commun de se situer à l écart des axes routiers structurants. - L évolution depuis 1998 de la construction neuve totale et par forme urbaine se trouve en annexe du dossier. Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 31

32 La production de logements collectifs est très concentrée le long du couloir Rhodanien sur les communes d agglomération et les villes Nombre de logements moyen par an en collectif par commune ( ) Ce qu il faut retenir La production de logements neufs en collectif se concentre autour des communes d agglomération et des villes : - Vienne avec habitants en 2011, habitants et emplois pour la communauté d agglomération ; - Roussillon avec en habitants en 2011, habitants et emplois pour la communauté de communes ; - Annonay avec habitants en 2011, habitants et emplois pour la communauté d agglomération ; - Saint-Vallier, Saint Rambert d Albon, Sarras, Châteauneufde-Galaure et Saint-Sorlin-en-Valloire au sein de la communauté de communes de la Porte DrômArdèche qui comptabilise habitants et emplois. A l exception de la CA du Bassin d Annonay et de la Porte DrômArdèche, la production se concentre le long du couloir Rhodanien. La production rayonne également autour des villescentres, de manière plus ou moins forte suivant l attractivité de la ville-centre, à l image de Vienne ou d Annonay. De manière générale, la localisation à proximité des commodités, des transports et des pôles d emplois ainsi que la notoriété du secteur sont des critères décisifs pour l implantation de logements collectifs, forme urbaine la plus éloignée des attendus des ménages. Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 32

33 L individuel groupé se diffuse un peu plus largement que le collectif jusqu aux bourgscentres le long des axes structurants Nombre de logements moyen par an en individuel groupé par commune ( ) Ce qu il faut retenir - L individuel groupé, forme individuelle dense, se diffuse un peu plus largement que le collectif en première couronne d agglomération à partir des villes-centres et par les axes structurants. - Forme urbaine peu développée jusqu en 2011, elle se réalise aujourd hui sur les communes d agglomération, les villes et jusqu aux bourgs-centres. Elle reste très faible sur les villages. - En matière de répartition spatiale, l individuel groupé se distingue du lot à bâtir par un développement plus important sur la CC du Pays Roussillonnais, AnnonayAgglo, la CC Vivarhône ou encore ViennAgglo. Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 33

34 Le lot à bâtir reste plus concentré que l individuel groupé du fait de la difficulté de venir concurrencer l offre de terrains à bâtir en diffus Nombre de logements moyen par an en lotissement par commune ( ) Ce qu il faut retenir - La production en lot à bâtir est aujourd hui concentrée seulement autour de quelques communes, à l image de l individuel groupé sur la dernière période. - Ainsi, les parts des productions de logements en individuel groupé (22%) et en lot à bâtir (16%) sur la production totale entre 2008 et 2014 sont similaires, et bien plus faible que la production de terrains à bâtir en diffus ( 37%). En effet, le diffus concurrence fortement le développement d une offre en individuel groupé et même en lot à bâtir qui ont des frais supplémentaires à couvrir à surface équivalente (frais de regroupement et de viabilisation, etc. cf conclusion). - En matière de répartition spatiale, le lot à bâtir se distingue de l individuel groupé par un développement plus important sur la CC Porte de DrômArdèche et la CC du Pilat Rhodanien. Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 34

35 L individuel diffus est la forme urbaine la plus répandue sur l ensemble des profils des communes Nombre de logements moyen par an en diffus par commune ( ) Ce qu il faut retenir - Ce sont des communes d agglomération et des villes qui arrivent en tête avec Vienne, Annonay, Chasse-sur-Rhône, Saint Rambert d Albon ou encore Vernosc-lès-Annonay. - Puis la production de logements diffus se développe sur des faibles volumes mais sur l ensemble des commune (une seule commune sans construction). - Le diffus est l une des formes les moins soumises à la localisation du terrain, car les ménages sont prêts à parcourir des distances importantes pour trouver des grands terrains sur lesquels ils pourront faire construire une maison individuelle. - Néanmoins, la présence de diffus sur des secteurs urbains montre que le territoire est peu tendu, laissant difficilement la place à des formes urbaines plus denses qui ne correspondant pas directement aux attendus de la majorité des ménages. Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 35

36 PHASE 3 : Quels sont les freins à la densification au sein des opérations de constructions sur le territoire? Adéquation Adéquation - Approche Approche sur les sur capacités les capacités de marché de marché et la densité et la densité dans le dans SCOT le des Scot Rives des Rives du Rhône du Rhône Décembre Novembre

37 Rappel de la méthodologie Sept opérations ont été sélectionnées et privilégient la diversité des situations : renouvellement ou en extension, en agglomération ou en village, opération en Chaque opération fait l objet d un entretien avec le(s) porteur(s) (promoteurs, aménageurs, lotisseurs, collectivités). L analyse de chaque opération est découpée en quatre temps : Les détails de l opération (nombre de logements, prix unitaires, rythmes d écoulement, etc.) ; L analyse du site par l étude de sa localisation et de son environnement afin de déterminer son attractivité résidentielle ; La synthèse de l offre du projet vis-à-vis de la concurrence et de la demande ; et ce qu il faut retenir au regard de notre problématique. L analyse doit permettre de comprendre : Les éléments ayant influés sur les choix de formes urbaines/typologies d'habitat ainsi que les causes des difficultés rencontrées ou ressenties par les opérateurs ayant engagé ces programmes : commercialisation difficile, sous densité de lotissement avérée, écoulement des programmes, Le positionnement des porteurs des projets au regard du cadre dans lequel ils se positionnaient : attentes de la collectivité, contraintes de formes urbaines, son analyse du marché et du potentiel de clientèle. Au final, à quel rythme le programme s écoule-t-il, à quel prix et auprès de quelle clientèle? >> Pour être en mesure d appréhender les freins à la densification dans la production de logements neufs 37

38 Les opérations analysées «Les Terrasses de Néron» - Groupement d entreprises EPCI : ViennAgglo Commune : Saint-Romain-en-Gal Mode de production : collectif en diffus Forme urbaine : collectif (100%) Profil de commune : commune d agglomération Nombre de logements : 40 logements «Les Allées Vertes» - ONYX Promotion EPCI : ViennAgglo Commune : Septème Mode de production : diffus Formes urbaines : individuel groupé (40%) / intermédiaire (60%) Profil de commune : bourg-centre Nombre de logements : 100 logements «Les domaines des Vergers» - Nexity / Bouygues Immobilier EPCI : CC du Pays Roussillonnais Commune : Saint-Maurice-l Exil Mode de production : aménageurs privés Formes urbaines : collectif / individuel / intermédiaire Profil de commune : commune d agglomération Nombre de logements : +/- 135 logements «Le Clos Fontaine» - Développement Aménagement Terrains (Groupe Valrim) EPCI : CC du Pays Roussillonnais Commune : Agnin Mode de production : lotissement privé Forme urbaine : individuel (100% - parcelles denses) Profil de commune : village Nombre de logements : 7 logements Quartier Fontanes Ville d Annonay EPCI : CA du bassin d Annonay Commune : Annonay Mode de production : Reconstruction sur l existant Formes urbaines : collectif et intermédiaire Profil de commune : commune d agglomération Nombre de logements : 29 à 39 logements 38

39 Les opérations analysées ZAC de Notre Dame Groupement d entreprises EPCI : CC du Pilat Rhodanien Commune : Pélussin Mode de production : Aménageurs privés Forme urbaine : Lot à bâtir / individuel groupé / collectif Profil de commune : Ville Nombre de logements : 62 logements Les Terrasses du Centre Particulier EPCI : ViennAgglo Commune : Luzinay Mode de production : Promoteur Forme urbaine : Collectif Profil de commune : bourg-centre Nombre de logements : 16 logements Le Parc de Galaure Particulier EPCI : CC Porte de DrômArdèche Commune : Châteauneuf-de-Galaure Mode de production : Promoteur / lotisseur Forme urbaine : Collectif / Lot à bâtir Profil de commune : bourg-centre Nombre de logements : 37 logements Les Jardins Fleuris - Régionale de construction EPCI : CA du bassin d Annonay Commune : Davézieux Mode de production : Promoteur Forme urbaine : Collectif Profil de commune : commune d agglomération Nombre de logements : 30 logements 39

40 «Les Terrasses de Néron» à Saint-Romain-en-Gal : une opération de logements collectifs en centre-urbain qui bénéficie de la qualité intrinsèque du site Source : Google Maps Saint-Romain-en-Gal P Programmation actuelle Etat d avancement Promoteur 40 logements collectifs En cours de construction Particulier Date mises en vente Décembre 2012 Date de livraison Décembre 2014 Demande exprimée - Rythme de commercialisation 2,4 ventes / mois Taux d écoulement 6% Prix moyen hors PKG PU hors PKG Vienne /m² T2 (45-48 m²) : K T3 (59-71 m²) : K T4 ( m²) : K T5 ( m²) : K Analyse du site : Une localisation centrale et fonctionnelle (proximité services, commerces, équipements, gare) et facilement accessible (A7, N7, bus) Un site qualitatif en centre ville avec un environnement urbain amené à muter Un projet bénéficiant de belles prestations (jardins, grandes terrasses, garages ) Synthèse de l offre du projet vis-à-vis de la concurrence et de la demande : Un prix en adéquation avec le prix du marché : entre et /m² hors PKG pour des opérations localisées à Vienne. Des prix unitaires pour les T3,T4 et T5 en concurrence directe avec les biens proposés en individuel groupé (à partir de 210K ) et en lot à bâtir (cœur d offre entre 230 et 280 K ) au sein de la CA de ViennAgglo mais dont la localisation centrale et fonctionnelle du programme permet de les proposer; Une offre de logements accessible à partir du T3 jusqu aux ménages du haut de la classe moyenne du territoire de ViennAgglo (à partir du 6 ème décile) avec un budget plancher de 189K avec parking. Un programme qui se commercialise sur de très bons rythmes de ventes. Ce qu il faut retenir : La réussite d un programme immobilier en collectif est en grande partie expliquée par la qualité intrinsèque du site, liée ici à sa localisation à proximité des commodités et des transports structurants, ainsi que de son accessibilité. Sur des sites qualitatifs dans les centres urbains, le facteur prix est moins important que pour des sites dans les communes périphériques moins structurées. En effet, sur ces secteurs, les ménages recherchent généralement des produits en individuel, seul un prix inférieur à une maison et aux prix pratiqués dans les centres urbains permet de capter des ménages en début de parcours résidentiel avec de faibles budgets, profil de clientèle dominant en collectif en périphérie. L apparition de produit atypique en collectif sur les grandes typologies (T5 de plus 130 m² à partir de 500K ) permet d attirer une clientèle aisée plus généralement attirée par la maison individuelle, néanmoins dans des volumes très limités. Prestations au sein du programme Terrasses et balcons (> 20m² jusqu à 100m² pour les T5) Jardins privatifs au R+1 (de 24 à 38m²) Possibilité de garages sous-sol Localisation : 15/20 Environnement : 13,5/20 40

41 La tranche 3 de «Les Allées Vertes» à Septème : un programme mixte (intermédiaire et individuel groupé) en périphérie qui propose des prix attractifs par rapport à l individuel pur Analyse du site : Source : Google Maps Source : Google Map Vienne Programmation actuelle Promoteur Etat d avancement Date de mises en vente 16 logs intermédiaires et 5 maisons groupées Onyx Promotion Septème (Tr. 1 et 2 : livrées) Tr. 3 : en cours de commercialisation (Tr. 1 et 2 : juillet 2008) Tr. 3 : novembre 2012 P Une localisation périphérique accessible principalement en voiture à proximité de commerces, services et équipements de proximité en centre-bourg. Un environnement naturel calme et préservé (champs agricoles, espaces verts). Un projet architecturale classique en extension du centre-bourg propice à accueillir de l intermédiaire et de l individuel groupé (100 logements au total). Synthèse de l offre du projet vis-à-vis de la concurrence et de la demande : Des prix en intermédiaire à +/ / m² (entre 160 et 185K pour des T3) légèrement en deçà des prix proposés en collectif à Vienne (entre 180 et 210K pour un T3). Des prix qui restent dans le cœur d offre pour les maisons individuelles groupées ( K pour la 3 ème tranche) mais sur la fourchette basse des prix que l on retrouve pour des maisons en individuel diffus dans le secteur. Une opération s adressant que partiellement à la classe moyenne (absence d offre pour le 6 ème décile avec un budget compris entre 190K et 230K ). Une offre de logements T3 en intermédiaire qui s adresse aux ménages à partir du 5 ème décile dont le budget maximum est de 180K, et des maisons groupés 4P accessibles qu à partir du 7 ème décile qui ont un budget allant jusqu à 270K. Un programme qui affiche un bon taux d écoulement mais à relativiser au regard du faible volume à écouler. L opération a su trouver une clientèle auprès des jeunes ménages familiaux locaux et pour une faible part auprès de quelques ménages lyonnais. Date de livraison Tr. 3 : décembre 2014 Demande exprimée Jeunes ménages familiaux Taux d écoulement Entre 5 et 8% Rythme de commercialisation Prix moyen hors PKG PU hors PKG TR 1 et 2 0,4 vente /mois pour les maisons 0,8 vente / mois pour les appartements /m² T2 (45-52 m²) : K T3 (65-72 m²) : K T4 (88 m²) : 189K Maisons 5P (91-110m²) : K Ce qu il faut retenir : Une opération qui a su attirer une clientèle en début de parcours résidentiel essentiellement sur les formes intermédiaires. Une opération qui pourrait connaitre des rythmes de commercialisation plus élevés si elle proposait une offre abordable à l ensemble des ménages en intermédiaire ou maisons, notamment pour le 6 ème décile composé de primoaccédants avec des budgets compris entre 190K et 230K, qui se dirige de fait vers l individuel en lotissement sur des petites surfaces (entre 300 et 500 m² à moins de 230K ). L intermédiaire et l individuel groupé sont des formes urbaines qui disposent de caractéristiques proches de l individuel pur permettant, à condition d être moins chères et de répondre à l ensemble des ménages, de concurrencer ces dernières. PU hors PKG TR 3 Prestations au sein du programme T3 (66-72 m²) : K Maisons 4P (86-94 m²) : K Intermédiaire : terrasses et rez-de-jardin Maisons groupées : terrains (320 à 400 m²) Localisation : 12/20 Environnement : 15/20 41

42 «Le domaine des Vergers» à Saint-Maurice-l Exil : une opération mixte (collectif, individuel groupé et lots à bâtir) dont sa réussite dépend de la prise en compte du marché de l individuel pur Source : Google Maps P Localisation : 13/20 Environnement : 12/20 Programmation actuelle Etat d avancement Saint-Maurice-l Exil Le Péage-de-Roussillon 135 logements environ Collectif (30) / maisons en bandes (20) / maisons jumelées (25) / individuel diffus (50) Dépôt de PC à l état de projet Roussillon Analyse du site : Une localisation centrale puisqu il est raccroché au Péage-de-Roussillon, à moins de 2 km de la gare en voiture ou en bus (reliant Lyon et Valence) et de ses commerces, services et équipements de proximité, ainsi qu à proximité des commodités du centre de Saint-Maurice-l Exil. Un site bénéficiant également du dynamisme économique de la région structuré autour de plusieurs grands pôles d emplois (centrale nucléaire, zone d activité Rhône-Vazère, Plein Sud, ZA Champs Rolland) et de projets (développement de la zone portuaire de Salaise-Sablons). Un environnement qualitatif avec un bâti environnant composé pour l essentiel de maisons individuelles de bonne qualité, et des espaces de verdure et de vergers. Un projet qui propose une offre diversifiée de logements en termes de formes urbaines (collectif, maisons en bande ou jumelées, lots à bâtir) et de destinations (accession sociale ou abordable, locatif social, accession libre). Synthèse de l offre du projet vis-à-vis de la concurrence et de la demande : Des prix concurrentiels entre 150K et 200K par rapport à l individuel diffus qui se structure à partir de 190K et jusqu à 270K. Le marché de l individuel groupé propose aujourd hui que très peu d offres sur la CA du Pays Roussillonnais alors qu elle permet une forme alternative à la construction pour soi ou au collectif, ce que fait le projet. Le promoteur n envisage pas en dehors du logement social de marché en collectif dans les secteurs périphériques comme Saint- Maurice-l Exil. Un programme permettant de desservir une grande partie de la classe moyenne grâce à une offre de maisons en bande (en accession sociale ou abordable), et en maisons jumelées, accessible aux primo-accédants à partir du 5 ème décile (budget plafond à 185K ). Les lots à bâtir visent principalement les ménages plus aisés de la classe moyenne à partir du 6 ème décile (>200K ). Promoteur PU hors parking (en cours de réflexion) Prestations au sein du programme Nexity Collectif (logement social) Maisons en bande (4P à 80m²): Maisons jumelées (terrain +/- 300m² à +/- 50K ) : K Lots à bâtir (terrain à +/- 460m² à +/- 70 K ) : K Plantations / minimum d une place de stationnement sur chaque parcelle et des places de stationnement le long de l axe principal et des voies secondaires Ce qu il faut retenir : Une opération encore au stade du projet mais dont la diversité des formes urbaines, des prix et des segments permet de capter une très large clientèle du territoire. Une stratégie qui vise à assurer la réussite commerciale d une opération qui n est pas localisée dans un secteur résidentiel affirmé (pas située en hyper-centre) mais qui bénéficie de quelques atouts (axes de transport, gare, école ) favorables à une opération dense de logements. Néanmoins, dès lors qu on envisage du collectif, l offre n est plus concurrentielle en termes de prix (T3 de 65 à 70 m² compris entre 150K et 210K ) et de prestations par rapport à des maisons jumelées ou en bande. 42

43 «Le Clos Fontaine» à Agnin : un lotissement sur parcelles denses en périphérie, qui n arrive pas à attirer des ménages aisés, concurrencé par l individuel pur plus attractif dans le secteur Roussillon Le Péage-de-Roussillon Analyse du site : Une localisation périphérique au Péage-de-Roussillon au sein d une commune rurale peu structurée, avec peu de commerces et d équipements de proximité, nécessitant la voiture pour accéder aux commodités (territoire quasiment pas desservi par les TC). Un environnement rural qui bénéficie de nombreux espaces verts et naturels conférant au projet un atout pour capter des ménages familiaux à la recherche de calme. Un programme de lotissement qui propose des parcelles inférieures à 600 m² contrairement à la plupart des lotissements présents sur le territoire (entre 600 et m² de surface de terrain). Source : Google Maps Programmation actuelle Promoteur Etat d avancement 6 parcelles Lotissement DAT (groupe Valrim) En cours de commercialisation Date de mises en vente Octobre 2012 Demande exprimée - Rythme de commercialisation Toutes les parcelles sont encore à la vente Surface moyenne : +/- 536 m² Prix / m² moyen +/- 160 /m² P Agnin Synthèse de l offre du projet vis-à-vis de la concurrence et de la demande : Des prix unitaires terrain + maison autour de 200K qui se situent sur la fourchette basse des prix en individuel diffus présents sur le territoire (entre 190K et 270K ) grâce à des parcelles de petites tailles. Des prix concurrentiels par rapport à la promotion immobilière en collectif sur le Péage-de-Roussillon (T3 entre 150 et 210K et des T4 entre 210 et 285K ). Une offre qui permet de capter les ménages à partir du 6 ème décile (haut de la classe moyenne) de la CC du Pays Roussillonnais avec un budget qui démarre à partir de 200K. Ce qu il faut retenir : Une opération qui connaît un faible succès commercial par la présence d une offre en diffus de parcelles plus grandes dans le secteur à des prix proportionnellement plus avantageux et donc davantage prisée par le haut de la classe moyenne qui est la cible de clientèle du projet (budget compris entre 200 et 265K ). En effet, plus on s éloigne de la ville-centre, plus le prix des parcelles en diffus est inférieur au prix de revient des parcelles en lotissement (frais de regroupement et de viabilisation, marge bénéficiaire inclus). Le même opérateur réalise une opération («Amphithéâtre II») à Anneyron (commune d agglomération) où il propose des parcelles entre 360 et 550 m² entre 51 et 72K. Seules les petites parcelles (< 420 m²) ont trouvé preneur pour l instant grâce à des prix plus compétitifs (entre 51 et 59K soit un terrain + maison entre 169 et 177K ) qui permettent de toucher des primo-accédants à partir du 5 ème décile avec des budgets entre 160 et 185K. PU (terrains viabilisés) m² : 78-90K Prix terrain + maison* K * Hypothèse pour une maison de 90 m² avec un coût de construction de /m² + 10K frais d aménagement du terrain Localisation : 10/20 Environnement : 15/20 43

44 Le quartier Fontanes à Annonay : une opération de renouvellement urbain à proximité immédiate du centre-ville qui cumule de nombreuses difficultés Source : Google Maps Annonay Roiffieux P Localisation : 10/20 Environnement : 13/20 Davézieux Analyse du site : Un quartier pâtissant de sa mauvaise image résidentielle malgré une localisation au cœur du centre historique, à +/- 15min à pied des commerces, services et équipements du centre-ville, ainsi qu à proximité d un collège et d un tissu associatif. L accès y est difficile avec son fort dénivelé et ses passages étroits. De plus, seule une ligne de bus dessert le site avec un cadencement de 1 bus par heure. Un bassin d emplois polarisant employés accueillant des équipements importants, tels que l hôpital (+/ emplois) et plusieurs entreprises structurantes (France Télécom, Excelvision, etc). La position du projet, en surplomb, est l un de ses atouts permettant de bénéficier d un important dégagement avec un site entouré de verdure. Un bâti environnant composé pour l essentiel de maisons individuelles de qualité moyenne mais typiques des années Un projet qui se situe sur un ancien site industriel présentant de nombreuses contraintes de sol (pollution, cavités sous-terraines) et de topographie affectants l équilibre financier de l opération. Synthèse de l offre du projet vis-à-vis de la concurrence et de la demande : La ville d Annonay n a plus connu d opérations privées importantes depuis quelques temps, seul le secteur social alimente l offre en collectif ou individuel groupé. La construction se développe en périphérie en individuel pur qui propose une offre importante entre 190 et 235K. L offre de logements à la revente est volumineuse, majoritairement ancienne et abordable, tirant les prix de marché vers le bas (entre 60 et 130K du T2 de 40 m² au T4 de 110 m²). Le cœur de la demande en primo-accession a des budgets compris entre 100 et 170K. Le projet souhaite attirer deux cibles de clientèle : des jeunes ménages en primo-accession avec des T2 et des T3 entre 88 et 140 K via des dispositifs d accession sociale (accord de prix maitrisés, PSLA), et des ménages séniors avec des T3 et des T4 entre 166 et 227K. Programmation actuelle Etat d avancement 23 à 39 logements en collectif et intermédiaire A l état de projet (PC non déposé) Promoteur - PU hors parking (en cours de réflexion) Libre : ST de 35 m² au T4 de 83 m² entre 100K à 215K Abordable : T2 de 45m² au T3 de 63 m² entre 105 et 140K Accession sociale : T3 de 66 m² au T4 de 78m² entre 134 et 152K Ce qu il faut retenir : Un projet qui cumule aujourd hui des difficultés. Les dépenses liées à la remise en état du sol sont très importantes (démolition, dépollution) au regard des recettes foncières que le projet peut apporter. Le marché à faible potentiel (marché détendu) et le site de gamme moyenne laissent très peu de place aux logements libres, or ils permettent des recettes foncières plus importantes à l inverse de l accession sociale sécurisée ou non sécurisée ou encore du locatif social. Le volume de logements a été revu à la baisse compte tenu des contraintes du site, essentiellement en collectif et en intermédiaire. Le site permet de toucher qu une cible de clientèle très restreinte, les ménages primo-accédants qui ont des budgets faibles. Ainsi, le collectif en logement libre pourra difficilement voir le jour dans le schéma classique de la promotion immobilière. L accession sociale sécurisée (PSLA) ou non sécurisée, les accords de prix maitrisés ou l habitat participatif sont des possibilités pour permettre d amorcer le projet. 44

45 Analyses complémentaires d opérations ZAC Notre-Dame (Groupement d entreprises) - Pélussin La ZAC de Notre Dame est en plein cœur de la ville de Pélussin. L aménagement a été confié à un groupement d entreprises via une concession d aménagement. Elle a commencé en 2004 et elle est toujours en cours de réalisation. Au total, une soixantaine de logements ont été livrés aujourd hui dont : o 20 logements en collectif réalisés par Cité Nouvelle en logement social ; o 21 lots à bâtir de 500 m² à 900 m² à +/- 90 /m², soit des terrains + maisons de 90 m² entre 160 et 200K, qui se sont très bien écoulés ; o 21 maisons en bande en individuel groupé de 90 m² à 200K sur des parcelle de 350 m² qui ont eu des difficultés à s écouler en partie à cause de prix unitaires élevés. Une tentative de vente de maisons en PSLA a été réalisée par Cité Nouvelle (Construire) pour des prix autour de K mais des difficultés internes à l entreprise n ont pas permis une bonne commercialisation des lots. Un programme de 20 logements en collectif restant n arrive pas à sortir de terre en raison de charges foncières élevées et de réglementations contraignantes (R+3, 2 places de stationnement par logement) qui ne permettent pas d atteindre des prix de sortie de logement raisonnables par rapport au marché. Les Terrasses du centre (Particulier) - Luzinay L opération se situe dans le centre-ville de Luzinay, à proximité des commerces et des services de proximité, avec de beaux dégagements sur les environs. L opération souhaite toucher une clientèle «haut de gamme» avec entre autres des surfaces de terrasse généreuses, des jardins pour les logements en rez-de-chaussée et des stationnements en sous-sol. A /m² avec parking, soit environ /m² hors parking, elle se positionne sur la fourchette haute des prix actuellement pratiqués en périphérie de Vienne, pour atteindre des prix similaires aux communes de la vallée du Rhône (Saint-Romain-en-gal, Vienne, etc.). L opération connaît néanmoins un succès puisqu en moins d un an la moitié des logements a été vendue (8 logements sur 16) et va permettre de lancer bientôt le chantier. Les profils des acquéreurs sont principalement des jeunes couples d actifs ou des personnes âgées, qui sont déjà localement implantés. Le panel des typologies est large et permet donc de toucher un plus grand nombre de clientèle (du T1 au T4). L opérateur a émis des réserves quand à la capacité du marché local à absorber un volume plus important de logements à ce prix. 45

46 Analyses complémentaires d opérations Le Parc de Galaure (Châteauneuf-de-Galaure) Particulier L opération Le parc de Galaure est ancienne puisqu elle a commencé en 2007/2008. Deux bâtiments en collectif d une vingtaine de logements chacun étaient prévus initialement, mais seulement un bâtiment a vu le jour en raison des difficultés de commercialisation du premier bâtiment. Le programme se compose donc aujourd hui de 17 lots libres et d un seul collectif regroupant 20 logements : o o Le collectif a fini par «sortir de terre» en touchant des ménages âgés grâce à la proximité du Foyer de Charité et des commerces et services du centre-ville (notamment médicaux). Les prix étaient peu élevés par rapport au marché de la promotion avec des surfaces habitables spacieuses mais la crise de 2008, la faible attractivité du secteur et la concurrence de l individuel ont rendu difficile la commercialisation de cette opération. Des investisseurs se sont positionnés sur la moitié des logements de l opération. Cela a permis de proposer une offre locative sur la commune qui est occupée aujourd'hui essentiellement par des jeunes couples. Les 17 lots libres sont toujours en cours de commercialisation. Les parcelles sont de 450 à 800 m² avec des prix oscillant autour de 100 /m², soit des terrains + maisons de 90 m² entre 160 et 200K. L opérateur a choisi de diviser les lots afin de proposer des prix unitaires plus attractifs face à la difficulté de vendre les grands lots. Photo Scot Rives du Rhône Les Jardins Fleuris (Davézieux) - Régionale de construction Les Jardins Fleuris, en plein cœur du centre de Davézieux, regroupe 30 logements récemment livrés avec des locaux commerciaux en rez-de-chaussée, dont un cabinet médical qui s est installé. L opération a connu un véritable succès avec un prix moyen de l opération à /m² hors parking, soit par exemple des T2 de 56 m² à 150K, des T3 de 80 m² à 205K et des T4 de 97 m² à 265K. Sa localisation a beaucoup joué sur la réussite de la commercialisation. 70% des acquéreurs sont des investisseurs, la plupart du temps des personnes âgées qui achètent mais louent dans un premier temps avant de devenir propriétaires occupants par la suite. Des jeunes couples se sont également positionnés. L opération était néanmoins accessible qu aux ménages du haut de la classe moyenne et reste donc possible très ponctuellement sur un volume limité. 5bef-5a a7efd15.htm?pushcontact=4 46

47 Retours des promoteurs sur la promotion immobilière sur le Scot Rives du Rhône La mixité des formes urbaines permet de diversifier les prix et les cibles de clientèle, et donc de faciliter la commercialisation de l opération. Le marché pour le collectif reste le plus souvent cantonné à des secteurs en hypercentre et/ou haut de gamme. Lorsque le site est proche de la gare, des axes de transport, ou des commerces et équipements structurants, il y a du potentiel pour des formes urbaines denses avec en majorité de l individuel dense. Les procédures réglementaires restent lourdes et pèsent fortement sur les opérations en promotion immobilière. Les collaborations entre bailleurs et promoteurs permettent dans certains cas de faciliter la sortie des opérations. L accession sociale est un bon outil pour baisser les prix de sortie des logements, il est d ailleurs le seul dispositif en dehors des PNRU à permettre d obtenir la TVA réduite. Les contraintes opérationnelles d une opération en promotion immobilière sont encore mal connues de tous. Ainsi, les réglementations liées aux stationnements et à la hauteur des opérations ont parfois de très fort impact sur l équilibre d une opération. La vente en VEFA et le respect de 50% de pré-commercialisation sont souvent très contraignants car les futurs acquéreurs ont du mal à attendre parfois plus de deux ans entre la réservation et la livraison des logements. Le regroupement de quelques investisseurs patrimoniaux permet de réaliser parfois des petites opération de 5 à 10 logements et in fine de toucher des propriétaires occupants. Le faible volume de logements d une opération en collectif permet d attendre plus rapidement les 50% de pré-commercialisation, sans toutefois mettre en péril l équilibre de l opération (économie d échelle) avec un trop faible volume de logements. 47

48 Conclusion Approche par forme urbaine Adéquation Adéquation - Approche Approche sur les sur capacités les capacités de marché de marché et la densité et la densité dans le dans SCOT le des Scot Rives des Rives du Rhône du Rhône Décembre Novembre

49 L articulation entre les formes urbaines, les gammes de prix et les dispositifs d aide permet de proposer une densification cohérente en fonction du profil type de clientèle Les jeunes primo-actifs ans Recherchent un logement en collectif T2 /T3, ou en individuel dense, en location comme en accession Revenus : entre et 2;500 /mois (20% des ménages) budget : K MAX à l acquisition /mois MAX à la location Les jeunes déco habitants, retraités, ménages modestes, le plus souvent ménages d une personne Recherchent un logement collectif T1 / T2 en location, principalement en logs social Revenus : jusqu à /mois (30% des ménages) 420 /mois MAX à la location Les ménages familiaux ans Recherchent un logement en accession en collectif/intermédiaire en T3/T4 ou en individuel pur Revenus : entre et /mois (30% des ménages) budget : K MAX à l acquisition /mois MAX à la location Ménages plus aisés (45-55 ans avec enfants, CSP+ et secundo accédants) Recherchent marginalement des T3/T4 en collectif sur des produits atypiques ou en individuel neuf en diffus. Majoritairement ancien. Revenus : > à /mois (20% des ménages) budget : supérieur à 287K 49

50 Le lot à bâtir : un premier «niveau» d optimisation de la consommation foncière mais très vite concurrencé par l individuel diffus en périphérie des villes-centres Des avantages pour les ménages Un produit qui présente des atouts non négligeables pour les ménages : - Un produit représentant l idéal pour la majorité des ménages avec des grands jardins, des garages et des surfaces habitables généreuses - La possibilité de personnaliser son logement lors de la construction de la maison à l initiative de l acquéreur du lot - Une souplesse liée au choix de la taille de la parcelle ainsi que de la construction permettant une meilleure adaptation au budget de la clientèle ciblée. Economie de l opération - Des économies de prix de sortie par rapport à un montage en individuel groupé : achat direct par le futur occupant d un terrain aménagé + coût d une maison individuelle à son initiative dans le cadre d un contrat de CMI, avec des coûts de construction modérés qui ne demandent ni une main d œuvre importante ni des matériaux très onéreux - Mais plus on s éloigne des centres urbains, plus le prix des parcelles en diffus est inférieur au prix de vente des parcelles en lotissement, et donc insuffisant pour rémunérer le travail d un lotisseur qui doit exposer des frais de regroupement et de viabilisation et réaliser une marge bénéficiaire. Les seuls lotissements possibles sont alors les lotissement communaux. - Une maîtrise possible de la qualité du programme grâce à un cahier de prescriptions architecturales et une optimisation du foncier tout de même limitée car les parcelles doivent comporter des marges de manœuvre pour accueillir des maisons de conception et de tailles différentes. Une forme constituant un «premier niveau» d optimisation de la consommation foncière tout en étant vigilant à la concurrence rapide de l individuel diffus à l image du «Clos Fontaine» à Agnin. Qualité d adresse * «Bel Horizon» à l Andancette (26 - DAT) Localisation ** Environnement *** «Résidence des Bruyères» à Chessy (69 BCI) 50 Important Important Important * Notoriété résidentielle de la commune et du quartier ** Commerces/services, accès/transport, dynamisme économique ** Bâti environnant, Environnement paysager, naissances, vue/vis-à-vis

51 L habitat individuel groupé : un produit complémentaire à l individuel pur (lots à bâtir et diffus) en périphérie des villes-centres à condition d être moins cher que ce dernier Des avantages pour les ménages Une offre résidentielle qui se substitue facilement à la maison isolée à travers des prestations similaires : - Entrée individuelle : facilite l appropriation du projet par les ménages - Jardin : une surface moyenne de 150 m² qui suffit à combler les attentes des ménages Possibilité de proposer des logements plus compacts de 3 pièces, permettant de compléter l offre de maison individuelle sans pour autant entrer en concurrence avec celle-ci. Economie de l opération «Le Clos Pauline» - Villette-de-Vienne (38-3JCI) - Des coûts de construction nettement moins élevés que pour d autres formes de logements groupés (collectif, intermédiaire) du fait entre autres d un étagement limité (maximum R+1), de l absence de parties communes et de stationnements en sous-sol. - Néanmoins, des coûts de construction plus élevés que l individuel pur (diffus ou lot à bâtir) car elle demande une main d œuvre plus qualifiée (+/- 40% du coût), des matériaux et marchandises plus onéreuses (+/- 40%), ainsi que des coûts plus élevés d installation de chantier ou encore de location de machines. «Les Vergers du Centre» - Reventin- Vaugris (38 AST Promotion) L offre individuelle groupée procure des caractéristiques très proches de la maison en diffus ou en lotissement. Elle convient tout particulièrement aux sites bien localisés en périphérie des villes-centres, à l image de l opération «Le domaine des Vergers» à Saint-Maurice-l Exil, sans toutefois être très sensible à l environnement du site; Elle peut par ailleurs, sur un site de taille importante, permettre d enclencher une amorce progressive du marché. Qualité d adresse Localisation Environnement «Les Allées Vertes» - Septème (38 Onyx Promotion) 51 Important Important Important * Notoriété résidentielle de la commune et du quartier ** Commerces/services, accès/transport, dynamisme économique ** Bâti environnant, Environnement paysager, naissances, vue/vis-à-vis

52 L habitat intermédiaire : une réponse aux attentes des ménages sur l individuel tout en procurant des possibilités de densité, mais particulièrement sensible à la qualité du site Des avantages pour les ménages L habitat intermédiaire présente certaines caractéristiques proches des attendus de la maison individuelle - Entrée individuelle : accroit le sentiment d indépendance et comble les attentes d individualisation du logement - Espace extérieur privatif : terrasse ou petit jardin - Limitation de la promiscuité par le biais d opérations à taille humaine sans en avoir les inconvénients : - Moins d entretien des espaces extérieurs - Des prix d acquisition et des charges moins élevées, liés à la compacité de l offre. Economie de l opération - Une densité bâtie qui peut être similaire à celle de l habitat collectif - Des coûts de construction maitrisés par rapport au collectif par l absence de stationnement en sous-sol et d ascenseur ainsi qu un étagement limité (jusqu à R+2). L habitat intermédiaire convient aux sites ayant une bonne localisation ainsi qu un environnement de qualité à l image de l opération «Les Allées Vertes» à Septème d Onyx promotion. «Les Allées Vertes»-Septème (38 Onyx Promotion) Qualité d adresse Important Localisation Environnement Important Important * Notoriété résidentielle de la commune et du quartier ** Commerces/services, accès/transport, dynamisme économique ** Bâti environnant, Environnement paysager, naissances, vue/vis-à-vis 52

53 L habitat collectif : une solution efficace en termes de densité, mais une attractivité fortement liée aux caractéristiques procurées par les sites des projets Des avantages pour les ménages Une attractivité davantage liée aux caractéristiques du site plus qu au produit en lui-même : - La possibilité d accéder à des logements de plus petites typologies que pour les autres formes urbaines (à partir du T1/T2) et donc plus accessibles financièrement pour des ménages de petites tailles - Mais des surfaces habitables généralement compactes et standards (T2 de 40 à 45m², T3 de 60 à 65 m², etc) où l augmentation des surfaces induit automatiquement une augmentation des prix unitaires qui rentrent ainsi en concurrence directe avec les formes individuelles - Et des surfaces annexes généralement de petites tailles du fait de la morphologie des bâtiments, des coûts de constructions et du foncier qui induisent une augmentation significative des prix de sortie. «L Ouest» au Péage-de- Roussillon «Les Terrasses de Néron» à Saint-Romain-en-Gal Economie de l opération - Un coût de construction élevé liés notamment à la main d œuvre (+/- 40%) et aux matériaux et marchandises (+/-40%) qui en dessous de /m² hors parking est difficilement envisageable - mais des possibilités d économies grâce à l identification de plusieurs leviers : - Un programme à dominante T3 et T4 qui permet de réduire les coûts de construction et ainsi d optimiser les charges foncières ; - Des parkings hors sol ou semi enterrés, et/ou des petits collectifs en R+2 sans ascenseur ; - Des montages opérationnels innovants (habitat participatif, bail emphytéotique, etc.) ; - Des accords de prix maitrisés permettant de limiter les prix de sortie des logements en baissant les charges foncières ; - Positionnement d un bailleur social sur la partie sociale et/ou libre afin de contourner le besoin de 50% de pré-commercialisation ; - Constitution d un groupement d investisseurs (seul ou en SCI) pour acquérir quelques logements et faciliter la pré-commercialisation - Une plus grande densité bâtie par rapport l individuel isolé permettant d amortir les charges foncières élevées par l augmentation de la SDP. L offre en collectif est la plus éloignée des attendus spontanés en termes de logements, elle connaît ainsi une attractivité plus liée aux caractéristiques procurées par le site, que par le produit en luimême. L exemple de Saint-Romain-en-Gal est particulièrement révélateur de ce phénomène. Qualité d adresse Localisation Environnement Important Important Important * Notoriété résidentielle de la commune et du quartier ** Commerces/services, accès/transport, dynamisme économique ** Bâti environnant, Environnement paysager, naissances, vue/vis-à-vis 53

54 Quelles sont les marges de manœuvres opérationnelles pour faciliter la sortie de logements neufs? Regarder globalement les projets pour faire coïncider les objectifs de développement et les moyens pour y répondre par rapport aux caractéristiques et potentiels de chaque site Comprendre un bilan de promotion immobilière et les marges de manœuvre qu il contient et raisonner à rebours en collaboration avec l opérateur : La charge foncière : de quel montant a-t-on besoin pour le programme de logements? A-t-on besoin de recettes foncières supplémentaires au risque d augmenter les prix pour les acquéreurs? Le coût de construction : règles de stationnement, formes urbaines, densité, qualité environnementale influent sur le coût où placer le curseur en connaissance de cause? Le prix de vente : peut-on le transformer en objectif de départ à partir d un public cible? 54

55 Les dix postes majeurs dans un bilan d une opération de promotion immobilière Le bilan se fait toujours à rebours, c est-à-dire que l on détermine en premier lieu le prix de vente du programme, pour en déduire celui de la charge foncière admissible, en fonction des postes de dépenses. La simulation se fait à partir d une opération de 30 logements collectifs avec parking complet en sous-sol, proposée à /m² (hors stationnement). 1- Le prix de revient HT Terrain + Travaux représente 58% du prix de vente TTC Les 2 variables principales d un bilan sont le prix du foncier ( HT /m² de SDP) et le coût de construction ( HT/ m² de SHAB, parking inclus). Additionnés, ils forment ce qu on appelle communément le prix de revient où les poids relatifs du foncier et du coût de construction sont variables. Dans une structure de bilan classique de vente en TVA 20%, ce prix de revient pèse 58% du prix de vente TTC. Ainsi, le prix du foncier HT peut représenter entre 5% et 20 % du prix de vente TTC. Plus le prix est bas, plus la part du foncier est faible. 2- Des honoraires, des assurances et des frais de vente pesant 15% du prix de vente TTC Les honoraires techniques et assurance dommage ouvrage représentent environ 10% du montant HT des travaux et 4% du prix de vente TTC Les honoraires de maîtrise d ouvrage rémunèrent la prestation de service du promoteur, à hauteur de 5% du chiffre d affaire TTC. Les frais de commercialisation rémunèrent soit le promoteur s il a recours à sa propre force de vente, soit un agent immobilier tiers ; ils représentent 4% du chiffre d affaire TTC, dans le cas le plus courant de vente «assise», plus en cas de vente par réseaux. Enfin, 1 à 2% du chiffre d affaire TTC sont dépensés en frais de publicité. 3 - Frais financiers et GFA pour 3%, et 8% de marge rémunérant les fonds propres investis 16% 8% 1% 2% 6% 5% 4% 41% 11% % Le poste «marges et aléas», rémunère les fonds propres qui sont apportés en garantie du crédit d accompagnement. Le ratio usuel est d apporter 1 de fonds propres pour garantir 4 d emprunt. Ces fonds propres, qui capitalisent la SCI ou la SCCV, sont apportés pour une partie plus ou moins importante par le promoteur, au côté d autres investisseurs, dont les banques. Ces investisseurs demandent un taux de rendement interne (TRI) de leurs fonds propres compris entre 25% et 30%, en contrepartie du risque encouru. Ce risque est rémunéré par la marge de l opération, qui représente 8% du chiffre d affaire TTC. 10 octobre % %

56 L articulation entre les formes urbaines, les gammes de prix et les montages/dispositifs d aide permet de proposer une densification cohérente pour chaque ménage et pour chaque territoire L écart de coût de construction est significatif entre le logement collectif et des formes intermédiaires ou individuelles denses marges de manœuvre sur le prix de vente du logement ou sur la charge foncière Un prix de revient et un mode d habiter plus adaptés au logement familial Typologie Coût de construction ( HT/m² shab) Collectif sur sous-sol Intermédiaire hors sous-sol Maison jumelée ou en bande Charge foncière viabilisée ( HT/ m² SDP) Prix de vente TVA 20% ( TTC/m² shab)

57 L articulation entre les formes urbaines, les gammes de prix et les montages/dispositifs d aide permet de proposer une densification cohérente pour chaque ménage et pour chaque territoire Collectif libre Collectif aidé Intermédiaire libre Intermédiaire aidé Individuel libre Individuel aidé < /m² X /m² X X X /m² X X X X /m² X X X /m² X A charge foncière équivalente, les prix sont inférieurs d environ 300 /m², entre le collectif sur sous-sol et l intermédiaire, entre l intermédiaire et l individuel, en raison de coûts de construction plus bas (structure moins coûteuse, peu ou pas de parties communes, parking hors sol, absence d ascenseur ). Existence de marges de manœuvre dans les projets sur les prix de vente des logements ou sur les charges foncières Analyse à croiser avec la localisation du site qui déterminera au regard de l offre et de la demande le prix de vente Plus le logement est grand, plus le prix au m² doit être bas, pour entrer dans le budget des ménages. Logement intermédiaire et individuel groupé sont donc des formes urbaines à privilégier pour le logement familial. Ces formes urbaines correspondent également mieux au désir d habiter des ménages concernés. Le logement aidé est celui qui bénéficie d un ou plusieurs leviers permettant de minorer les prix : TVA minorée en prêt social locatif-accession (PSLA) ou périmètres ANRU, bail emphytéotique ou brilo, accord de prix maitrisés avec charge foncière minorée. 57

58 Les pistes, pour parvenir à diversifier l offre neuve et recréer une offre abordable Bien définir les équilibres de programmation en logement libre par les gammes de prix, les ménages ciblés, les typologies et les surfaces (avoir un panel large / 38 / 43 / 47 / 52 / 57 m² ) et éviter les effets pervers des péréquations ; Permettre la sortie de grands logements grâce à des regroupements d appartements lors de la commercialisation (T3 + T2 = T5, T2 + T1 = T3), sans forcement les proposer essentiellement en attique avec des prix généralement plus élevés ; Ajuster le nombre et la gestion des stationnements : les stationnements hors sous-sol (c est-à-dire en RDC d un immeuble ou en surface) peuvent diminuer le coût de construction et permettent soit une baisse des prix de vente, soit une amélioration des charges foncières à prix de sortie équivalent ; Mixer les formes urbaines dans un objectif global d intensité urbaine et laisser des marges de manœuvre aux opérateurs : le logement intermédiaire et la maison de ville en complément du collectif ; Pour les opérateurs privés, définir des allotements de taille critique adaptée à leur structure (moins de 30 logements pour un opérateur local, plus de 50 pour un opérateur national) mixant éventuellement les formes urbaines et, si c est opportun, offrant des possibilités de cession en bloc ; Favoriser l initiative en matière de qualité architecturale et environnementale ; Proposer un objectif et des règles d encadrement de la charge foncière dans la consultation (valeur plancher pour l aménageur, valeur plafond pour éviter la surenchère foncière, valeur pivot) ; Partager avec l opérateur un objectif de prix unitaires, plutôt que de prix au m² (cf. schéma ci-après) ; Discuter préalablement les objectifs et les modalités de la consultation avec les opérateurs ; Les programmes en habitat participatif : les futurs propriétaires s associent en Société Civile Immobilière d attribution (SCIA), achètent seulement le foncier et passe un contrat de promotion immobilière (CPI) avec un opérateur (8 à 10% d économie sur le prix de vente et un risque limité). De nouvelles structures apparaissent pour accompagner ce type de projet ; Opérations d aménagement mixant lots à bâtir et droits à construire. Des T3 à (en TVA 20%, pour un immeuble collectif R+4 ) 60 m² 63 m² 66 m² / m² /m² /m² 58

59 Conclusion Approche par territoire Adéquation Adéquation - Approche Approche sur les sur capacités les capacités de marché de marché et la densité et la densité dans le dans SCOT le des Scot Rives des Rives du Rhône du Rhône Décembre Novembre

60 Les différentes clefs de lecture de la densification par la planification Territoire Offre foncière Montage opérationnel Offre immobilière Demande Une entrée territoriale : La réponse en termes d offre n est pas la même à proximité d un centre-ville ou en périphérie, à Vienne ou à Annonay. La densité est le résultat d un processus. Elle est générée par la valeur et ce n est pas elle qui génère la valeur, au contraire. Elle va de pair avec la proximité d accès aux services par exemple. Une entrée immobilière : Entre collectif et individuel diffus, il existe d autres formes urbaines (individuel groupé, semicollectif, intermédiaire, ). Néanmoins, le prix d entrée pour une maison individuelle dans chaque zone de chalandise détermine la valeur de ces autres produits (collectif, etc.), qui sont différents suivant les qualités intrinsèques de chaque site. Une entrée par la demande : Chaque forme urbaine correspond à des étapes du parcours résidentiel et doit être ainsi adaptée aux attentes et budgets des cibles identifiées. Le prix est le premier critère de choix d un logement. Une entrée foncière : Le foncier est le support nécessaire à la production de logements, mais sa mobilisation doit être en cohérence avec les besoins du territoire, l offre concurrente et la demande, notamment dans le cas de foncier de renouvellement urbain. Le repérage des fonciers mobilisables pourrait permettre d enclencher une dynamique de projets afin de répondre aux objectifs territorialisés de la production de logements et de maitriser les prix du foncier dans la mesure du possible. Les différents leviers opérationnels et dispositifs d aide doivent permettre aux projets de voir le jour en s éloignant de la promotion immobilière dite «classique» lorsqu elle n est pas envisageable. 60

61 Profil 1 : une production majoritairement collective Profils immobiliers * Des villes-centres qui peuvent porter des opérations denses en collectif avec des T2, T3 et T4 sur des surfaces standards et plus ponctuellement spacieuses compte tenu des exigences de la clientèle pour ces produits en marché détendu. Il est important de proposer des produits en cohérence avec les capacités budgétaires des ménages locaux où le cœur de la demande en promotion immobilière est composé à 90% de la classe moyenne (du 3 au 7 ème décile). En proposant un produit tous les 5 à 6 mètres carrés, il serait possible de toucher davantage ces ménages en répondant à la diversité des demandes. Des étagements possibles au-delà de 3 étages, avec des stationnements en soussol, commercialisés en VEFA avec 50% de pré-commercialisation. La possibilité d attirer quelques investisseurs avec le nouveau zonage Pinel va permettre de faciliter les commercialisations des opérations, et de proposer une nouvelle offre locative neuve sur le territoire. Des enjeux d intégrer des formes urbaines denses en intermédiaire ou en individuel sur de grandes typologies (à partir du T3) permettant d accueillir et/ou de maintenir des familles dans les villes-centres avec des prix/m² moins élevés que le collectif et d être plus en phase avec les attentes des familles se dirigeant habituellement en périphérie en individuel. Vienne, Saint-Romain-en-Gal et Sainte-Colombe : Tout l enjeu est de maintenir la production en promotion immobilière sur des prix adaptés qui a été fortement dynamisée sur l année 2013 par le succès de quelques opérations. Roussillon et le Péage-de- Roussillon : Quelques opérations ponctuelles sont possibles, mais leurs positionnements doivent en cohérence avec les prix de l individuel à proximité immédiate de la ville-centre qui représente une forte concurrence. Légende : Profil immobilier Rang 1 Profil immobilier Rang 2 Profil immobilier Rang 3 * Les profils immobiliers permettent de comprendre ce qui peut être envisageable dans les années à venir au regard de l état des différents marchés immobiliers actuels. Profil immobilier Rang 4 Source carte Mapinfo / Expertise Adéquation 61

62 Profil 2 : une production mixte et dense Profils immobiliers La production mixte en termes de forme urbaine permet de répondre à un plus grand nombre de ménages et donc de commercialiser plus facilement les opérations tout en gardant des niveaux de densité relativement élevés. La part de chaque forme urbaine varie en fonction de la qualité du site, de l offre et de la demande actuelle, ainsi que de l équilibre financier de l opération (dépenses/recettes). Quelques opérations en collectif classique peuvent voir le jour sur des sites d exceptions (en plein centre-ville par exemple). Les formes semi-collectives ou intermédiaires peuvent encore être envisagées par la mise en place de leviers identifiés dans la présente étude (cf page 43), avec des produits allant du T2 au T4 pour le cœur de l offre, tout en étant vigilant au positionnement des grandes typologies par rapport à l individuel. Elle doit constituer une offre alternative entre le collectif et l individuel diffus et permettre d accueillir également des ménages familiaux. Ces communes sont également les lieux privilégiés pour des formes urbaines en individuel dense, que cela soit en promotion immobilière (individuel groupé) ou en lotissement (lot à bâtir sur parcelles denses). La périphérie de Vienne : Elle se positionne comme un territoire de détente de Vienne et bénéficie du dynamisme du pôle métropolitain. Les prix du foncier sont ainsi les plus élevés du Scot, ce qui laisse plus de place à la promotion immobilière. Les opérations sont néanmoins déjà en concurrence avec l individuel diffus sur les communes un peu plus éloignées de Vienne. Annonay et Davézieux : Alors qu Annonay souffre d une très faible attractivité résidentielle (seul le logement social porte les formes collectives), Davézieux localisée sur les hauteurs, accueille des opérations en libre. Saint-Rambert-D Albon et Saint-Vallier : Quelques opérations sont possibles mais sur des volumes très limités du fait d un marché peu tendu. * Les profils immobiliers permettent de comprendre ce qui peut être envisageable dans les années à venir au regard de l état des différents marchés immobiliers actuels. Légende : Profil immobilier 1 Profil immobilier 2 Profil immobilier 3 Profil immobilier 4 Source carte Mapinfo / Expertise Adéquation 62

63 Profil 3 : une production principalement en individuel dense Profils immobiliers Des opérations qui proposent majoritairement une offre en individuel dense, soit en individuel groupé, soit en lot à bâtir. La diversité des tailles des parcelles doit permettre de toucher une clientèle large. Une grande partie sera constituée de jeunes actifs en primo-accession privilégiant des lots de petites tailles (200 à 500 m²) à condition de proposer des prix terrain + maison plus attractifs. Une offre complémentaire en lot à bâtir avec des parcelles standards ( m²) peut également être intéressante pour faciliter la commercialisation de l opération en cas de difficulté. L offre en individuel dense doit donc impérativement prendre en compte les valeurs pratiquées sur le marché de la revente en individuel et du marché de l individuel pur (valeur plafond à ne pas dépasser) pour estimer le potentiel de développement pour chaque projet. L intermédiaire et/ou le collectif peuvent parfois voir le jour, grâce parfois à l utilisation des leviers identifiés dans la présente étude (cf page 57). La périphérie éloignée de Vienne : Si ces communes ne peuvent pas accueillir des opérations aussi denses que les communes de profil 2, elles peuvent développer des opérations en individuel dense bénéficiant du dynamisme du pôle métropolitain. Alors que l agglomération de Vienne laissait la place à l existence de quatre profils «immobiliers», les autres territoires proposent que trois profils * Les profils immobiliers permettent de comprendre ce qui peut être envisageable dans les années à venir au regard de l état des différents marchés immobiliers actuels. Légende : Profil immobilier 1 Profil immobilier 2 Profil immobilier 3 Profil immobilier 4 Source carte Mapinfo / Expertise Adéquation 63

64 Profil 4 : une production ponctuelle Profils immobiliers Des territoires où l offre en individuel diffus monopolise encore la demande qui s exprime en logement neuf Le prix des parcelles en diffus est inférieur aux prix de revient des parcelles en lotissement qui comptent les frais de regroupement et de viabilisation. L enjeu est triple : freiner le développement de l individuel diffus par les documents d urbanisme (SCOT, PLH, PLU, etc.), développer des petits projets en lot aménagé, et revitaliser les centre-bourgs via la réhabilitation du patrimoine en ancien. Il s agit d être très vigilant aux prix unitaires à proposer (terrains + maisons) et donc aux tailles des parcelles, afin de ne pas rentrer en concurrence avec l individuel diffus qui propose de plus grandes surfaces à des prix avantageux. Par ailleurs, «l évasion» résidentielle ne s arrête pas aux frontières du Scot Rives du Rhône. Il faut également travailler avec les territoires voisins pour limiter le développement en individuel diffus afin de proposer les conditions nécessaires à tout développement résidentiel plus dense. Ces territoires, symbolisés par des tracés noirs en pointillé, montrent bien un développement résidentiel concentré sur la vallée du Rhône. A l exception de la CC VivaRhône, moins de 5 logements par an sont construits sur chaque commune mais consomme une grande partie du foncier. Ce sont des territoires peu tendus où le marché de la promotion immobilière n a pas sa place pour l'instant au regard de la faible tension, qui se traduit par des prix très compétitifs en individuel diffus ou sur le marché de la revente. * Les profils immobiliers permettent de comprendre ce qui peut être envisageable dans les années à venir au regard de l état des différents marchés immobiliers actuels. Légende : Profil immobilier 1 Profil immobilier 2 Profil immobilier 3 Profil immobilier 4 Source carte Mapinfo / Expertise Adéquation 64

65 Annexes Adéquation Adéquation - Approche Approche sur les sur capacités les capacités de marché de marché et la densité et la densité dans le dans SCOT le des Scot Rives des Rives du Rhône du Rhône Décembre Novembre

66 Le zonage Duflot : seules deux communes sont concernées par le zonage B1 en marge de l agglomération lyonnaise (Chasse-sur-Rhône et Loire-sur-Rhône) 66

67 Le zonage Pinel : vers la création d un zonage B2 sur les communes du Scot Rives du Rhône Source : MAJ 18/11/

68 Le cœur de la demande en promotion immobilière dispose d un budget compris entre 119K et 210K avec 10% d apport Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d endettement, permettant d assurer le remboursement des mensualités d un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, de 3,96% (source : au 01/07/2014) sur une durée de 25 ans, avec un apport de 10% pour chaque décile. Un apport de 10% correspond au minimum actuellement exigé par les établissements bancaires. En effet, si les taux d intérêt connaissent actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent apporter a minima 10% du montant de l acquisition pour pouvoir prétendre à un emprunt immobilier. CA Vienne Agglomération Ménages modestes Ménages intermédiaires Ménages aisés Ventilations des ménages de ViennAgglo par tranche de revenus Fourchette de revenus* Location Loyer maximum 1er décile < e décile e décile Mensualité maximum Accession Budget moyen** Budget plafond** Catégories de ménages non éligibles à l'accession libre neuve 4e décile Médiane e décile e décile e décile e décile e décile > 5600 > 1400 > 1850 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10 % Cœur de la demande en promotion immobilière A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 175K est accessible à partir du 6 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 150K est accessible à partir du 5 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 117K est accessible à partir du 4 ème décile. A partir de 190 K, on peut accéder à une maison individuelle en neuf! 68

69 Le cœur de la demande en promotion immobilière dispose d un budget compris entre 126K et 210K avec 10% d apport Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d endettement, permettant d assurer le remboursement des mensualités d un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, de 3,96% (source : au 01/07/2014) sur une durée de 25 ans, avec un apport de 10% pour chaque décile. Un apport de 10% correspond au minimum actuellement exigé par les établissements bancaires. En effet, si les taux d intérêt connaissent actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent apporter a minima 10% du montant de l acquisition pour pouvoir prétendre à un emprunt immobilier. Ventilations des ménages de la CC du Pays Roussillonnais par tranche de revenus CC du Pays Roussillonnais Ménages modestes Ménages intermédiaires Ménages aisés Fourchette de revenus* Location Loyer maximum 1er décile < e décile e décile Mensualité maximum Accession Budget moyen** Budget plafond** Catégories de ménages non éligibles à l'accession libre neuve 4e décile Médiane e décile e décile e décile e décile e décile > 5200 > 1290 > 1700 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10 % Cœur de la demande en promotion immobilière A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 182K est accessible à partir du 6 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 156K est accessible à partir du 5 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 123K est accessible à partir du 4 ème décile. A partir de 190 K, on peut accéder à une maison individuelle en neuf! 69

70 Le cœur de la demande en promotion immobilière dispose d un budget compris entre 133K et 217K avec 10% d apport Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d endettement, permettant d assurer le remboursement des mensualités d un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, de 3,96% (source : au 01/07/2014) sur une durée de 25 ans, avec un apport de 10% pour chaque décile. Un apport de 10% correspond au minimum actuellement exigé par les établissements bancaires. En effet, si les taux d intérêt connaissent actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent apporter a minima 10% du montant de l acquisition pour pouvoir prétendre à un emprunt immobilier. Ventilations des ménages de la CC du Pilat Rhodanien par tranche de revenus CC du Pilat Rhodanien Ménages modestes Ménages intermédiaires Ménages aisés Fourchette de revenus* Location Loyer maximum 1er décile < e décile e décile Mensualité maximum Accession Budget moyen** Budget plafond** Catégories de ménages non éligibles à l'accession libre neuve 4e décile Médiane e décile e décile e décile e décile e décile > 5400 > 1340 > 1770 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10 % Cœur de la demande en promotion immobilière A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 188K est accessible à partir du 6 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 162K est accessible à partir du 5 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 130K est accessible à partir du 4 ème décile. A partir de 180 K, on peut accéder à une maison individuelle en neuf! 70

71 Le cœur de la demande en promotion immobilière dispose d un budget compris entre 133K et 273K avec 10% d apport Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d endettement, permettant d assurer le remboursement des mensualités d un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, de 3,96% (source : au 01/07/2014) sur une durée de 25 ans, avec un apport de 10% pour chaque décile. Un apport de 10% correspond au minimum actuellement exigé par les établissements bancaires. En effet, si les taux d intérêt connaissent actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent apporter a minima 10% du montant de l acquisition pour pouvoir prétendre à un emprunt immobilier. Ventilations des ménages de la CC de la région de Condrieu par tranche de revenus CC de la Région de Condrieu Ménages modestes Ménages intermédiaires Ménages aisés Fourchette de revenus* Location Loyer maximum 1er décile < e décile e décile Mensualité maximum Accession Budget moyen** Budget plafond** Catégories de ménages non éligibles à l'accession libre neuve 4e décile Médiane e décile e décile e décile e décile e décile > 5900 > 1480 > 1950 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10 % Cœur de la demande en promotion immobilière A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 195K est accessible à partir du 6 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 162K est accessible à partir du 5 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 130K est accessible à partir du 4 ème décile. A partir de 230 K, on peut accéder à une maison individuelle en neuf! 71

72 Le cœur de la demande en promotion immobilière dispose d un budget compris entre 140K et 224K avec 10% d apport Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d endettement, permettant d assurer le remboursement des mensualités d un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, de 3,96% (source : au 01/07/2014) sur une durée de 25 ans, avec un apport de 10% pour chaque décile. Un apport de 10% correspond au minimum actuellement exigé par les établissements bancaires. En effet, si les taux d intérêt connaissent actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent apporter a minima 10% du montant de l acquisition pour pouvoir prétendre à un emprunt immobilier. CC Vivarhône Ménages modestes Ménages intermédiaires Ménages aisés Ventilations des ménages de la CC VivaRhône par tranche de revenus Fourchette de revenus* Location Loyer maximum 1er décile < e décile e décile Mensualité maximum Accession Budget moyen** Budget plafond** Catégories de ménages non éligibles à l'accession libre neuve 4e décile Médiane e décile e décile e décile e décile e décile > 5300 > 1320 > 1750 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10 % Cœur de la demande en promotion immobilière A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 195K est accessible à partir du 6 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 169K est accessible à partir du 5 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 143K est accessible à partir du 4 ème décile. A partir de 200 K, on peut accéder à une maison individuelle en neuf! 72

73 Le cœur de la demande en promotion immobilière dispose d un budget compris entre 112K et 189K avec 10% d apport Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d endettement, permettant d assurer le remboursement des mensualités d un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, de 3,96% (source : au 01/07/2014) sur une durée de 25 ans, avec un apport de 10% pour chaque décile. Un apport de 10% correspond au minimum actuellement exigé par les établissements bancaires. En effet, si les taux d intérêt connaissent actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent apporter a minima 10% du montant de l acquisition pour pouvoir prétendre à un emprunt immobilier. Ventilations des ménages de la CC de la Porte DrômArdèche par tranche de revenus DROMARDECHE Ménages modestes Ménages intermédiaires Ménages aisés Fourchette de revenus* Location Loyer maximum 1er décile < e décile e décile Mensualité maximum Accession Budget moyen** Budget plafond** Catégories de ménages non éligibles à l'accession libre neuve 4e décile Médiane e décile e décile e décile e décile e décile > 4600 > 1150 > 1520 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10 % Cœur de la demande en promotion immobilière A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 162K est accessible à partir du 6 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 130K est accessible à partir du 5 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 110K est accessible à partir du 4 ème décile. A partir de 170 K, on peut accéder à une maison individuelle en neuf! 73

74 Le cœur de la demande en promotion immobilière dispose d un budget compris entre 112K et 217K avec 10% d apport Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d endettement, permettant d assurer le remboursement des mensualités d un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, de 3,96% (source : au 01/07/2014) sur une durée de 25 ans, avec un apport de 10% pour chaque décile. Un apport de 10% correspond au minimum actuellement exigé par les établissements bancaires. En effet, si les taux d intérêt connaissent actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent apporter a minima 10% du montant de l acquisition pour pouvoir prétendre à un emprunt immobilier. Ventilations des ménages d AnnonayAgglo par tranches de revenus AnnonayAgglo Ménages modestes Ménages intermédiaires Ménages aisés Fourchette de revenus* Location Loyer maximum 1er décile < e décile e décile Mensualité maximum Accession Budget moyen** Budget plafond** Catégories de ménages non éligibles à l'accession libre neuve 4e décile Médiane e décile e décile e décile e décile e décile > 4700 > 1170 > 1540 > * Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus», avant tout abattement. **Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 3,96% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10 % Cœur de la demande en promotion immobilière A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 162K est accessible à partir du 6 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 130K est accessible à partir du 5 ème décile. A /m² en surface habitable hors parking, le T3 de 65 m² à 110K est accessible à partir du 4 ème décile. A partir de 190 K, on peut accéder à une maison individuelle en neuf! 74

75 Une production neuve depuis 2008 qui se diffuse depuis la vallée du Rhône en périphérie Nombre de logements moyen par an par commune ( ) Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 75

76 Evolution de la construction neuve entre 1998 et 2014 Nombre de logements moyen par an par commune ( ) Nombre de logements moyen par an par commune ( ) Nombre de logements moyen par an par commune ( ) Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 76

77 La production de logements collectifs est très concentrée le long du couloir Rhodanien sur les communes d agglomération et les villes Nombre de logements moyen par an en collectif par commune ( ) Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 77

78 Evolution de la construction neuve en collectif entre 1998 et 2013 Nombre de logements moyen en collectif par an par commune ( ) Nombre de logements moyen en collectif par an par commune ( ) Nombre de logements moyen en collectif par an par commune ( ) Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 78

79 L individuel groupé est aussi concentré que le collectif sur les communes d agglomération et les villes Nombre de logements moyen par an en individuel groupé par commune ( ) Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 79

80 Evolution de la construction neuve en individuel groupé entre 1998 et 2013 Nombre de logements moyen en individuel groupé par an par commune ( ) Nombre de logements moyen en individuel groupé par an par commune ( ) Nombre de logements moyen en individuel groupé par an par commune ( ) Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 80

81 L individuel pur (lotissement + diffus) se diffuse sur l ensemble du territoire, sur des communes rurales ou urbaines Nombre de logements moyen par an en lotissement par commune ( ) Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 81

82 Evolution de la construction neuve en individuel pur entre 1998 et 2013 Nombre de logements moyen en individuel pur par an par commune ( ) Nombre de logements moyen en individuel pur par an par commune ( ) Nombre de logements moyen en individuel pur par an par commune ( ) Source : Sitadel Neuf + Acquisition Amélioration / Traitement Mapinfo 82