MARKETBEAT AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE BUREAUX

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1 MARKETBEAT AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE BUREAUX 3ème trimestre 2018 Un nouvel espoir!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Aix-Marseille 3 03 Agglomération de Marseille 4 04 Pays d Aix 6 05 Définitions 9

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE INCERTITUDES PESANTES MAIS PAS FATALES Retour à la moyenne La hausse d à peine 0,2% du Produit Intérieur Brut (PIB) français au 1 er trimestre 2018 contraste avec le pic de croissance de l année 2017 (+2,3% en un an). Bien qu attendu, ce ralentissement a toutefois surpris par son ampleur. Des facteurs tant nationaux (consommation des ménages atone, stabilisation des investissements en logements) qu internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) ont jeté une ombre sur l environnement économique. Les récentes positions de l insaisissable président américain et les conséquences des élections italiennes obscurcissent les prévisions de croissance européenne pour la fin d année. En France, le climat des affaires et le moral des ménages ont chacun chuté de respectivement 5,6 et 7 points en 6 mois. Conséquence directe des taxes commerciales américaines, prémices d une «guerre USA-Chine», les entreprises s inquiètent d une dégradation de leurs carnets de commandes. Le pouvoir d achat des ménages français est pour sa part pénalisé par un regain d inflation induit entre autres par une hausse des prix du baril de pétrole, chahuté par les tensions géopolitiques au Moyen Orient et le retrait américain de l accord sur le nucléaire Iranien. La consommation et l investissement des ménages devraient ainsi rester modérés : +1,0% et +1,6% attendus sur l ensemble de l année Ralentissement en perspective Depuis le début de l année, le nombre d entreprises créées chaque mois a explosé : en 2018 à comparer à en La simplification du statut de micro entreprise via la loi de finance 2018 a ainsi eu l effet escompté notamment sur les secteurs du transport et de l entreposage ( créations par mois). Résultat d une croissance moins soutenue, les créations d emplois toujours dynamiques ( emplois salariés marchands au 1 er semestre 2018) actent cependant une nette décélération ( au 1 er semestre 2017). Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre l essentiel des créations de postes alors que l interim s essouffle et l industrie reste en zone rouge. Bien que toujours orienté à la baisse ( ) l emploi salarié non marchand devrait dès le prochain trimestre profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences». Le taux de chômage devrait, selon Oxford Economics, à nouveau se contracter et ce, pour la 3 ème année consécutive. Il s établirait ainsi en fin d année à 8,9% au niveau national et 8,2% en Ile-de-France (à comparer respectivement à 9,4% et 8,7% pour l année 2017). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

4 SYNTHESE AIX-MARSEILLE DEMANDE PLACEE Demande placée de bureaux : rebond au 3 ème trimestre Demande placée de bureaux à Aix-Marseille, Après un 2 ème trimestre assez morose, le marché des bureaux de la métropole Aix Marseille Provence relève la tête au 3 ème trimestre 2018 où près de m² de surfaces tertiaires ont été commercialisés, portant le volume annuel à m². La comparaison de ce résultat avec une année 2017 exceptionnelle ( m²) révèle un repli de 16% d une année sur l autre dans un contexte de raréfaction de l offre neuve, moteur principal des mouvements de grand gabarit. Au terme du 3 ème trimestre de l année, on peut estimer que le cru 2018 devrait donc se situer certes en deçà de 2017 mais dans l épure de la moyenne décennale, de l ordre de m² placés. Aix-Marseille : vents contraires Le 3 ème trimestre 2018 aura été marqué par le retour des grands mouvements - ceux portant sur une surface supérieure à m² - avec 6 signatures de ce type pour un total de m². Elles auront boosté la demande placée à Aix ( m² sur les 9 premiers mois de l année, et une progression de 23% d une année sur l autre) et permis à l agglomération phocéenne de combler une partie de son retard pris au 2 ème trimestre. Sur le marché marseillais, un peu plus de m² de surfaces tertiaires auront été commercialisés, soit un repli de 28% en un an mais un volume supérieur de 11% par rapport à la moyenne de 10 ans. Demande placée de bureaux à Aix-Marseille, Offre immédiate : neuf, où es-tu? La tendance baissière de l offre immédiate de bureaux qui avait caractérisé le marché des bureaux d Aix-Marseille en 2017 s est inversée ce trimestre; elle affiche désormais une très légère hausse (+2%) pour atteindre m², soit un taux de vacance toujours aussi faible de 3,3%. Offre immédiate de bureaux à Aix-Marseille, La contraction de l offre neuve est toujours de mise (-24% depuis fin 2017) que ce soit à Aix (-28%) ou à Marseille (-22%). On ne compte aujourd hui que m² de bureaux de première main, un chiffre inédit depuis 10 ans. A l inverse, les bureaux de seconde main sont nettement plus nombreux, surtout à Marseille ( m²). 3

5 AGGLOMERATION DE MARSEILLE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : Retour en force des transactions au 3 ème trimestre Demande placée de bureaux à Marseille, L été aura été favorable au marché des bureaux de l agglomération de Marseille où l accélération des transactions permet à la demande placée d atteindre m² au 3 ème trimestre, son meilleur résultat depuis le début de l année, et m² au cumul de l année. Le repli de l activité est important d une année sur l autre (-28%) mais elle reste cependant supérieure de 11% à la moyenne décennale ( m²). Les signatures de grande taille, qui avaient manqué au 1 er semestre, sont revenues en force avec 14 transactions portant sur des surfaces supérieures à 500 m² enregistrées au 3 ème trimestre, soit autant qu au cours des 6 premiers mois de l année. Cette recomposition de la demande placée permet donc aux grands mouvements - ceux supérieurs à m² - de reprendre une certaine consistance et de concentrer 1/3 du volume total, un ratio en-deçà de ses temps de passage usuels (45% en moyenne sur 10 ans). Le secteur Euroméditerranée 1 continue de pâtir d un manque d offres neuves, d où un volume de demande placée de l ordre de m² depuis le début de l année, soit 43% du chiffre total. C est Euroméditerranée 2 qui crée aujourd hui l événement avec 2 transactions majeures (celle de SNEF et de PHINELEC) dans l ensemble «Smartseille» dans le 15 ème arrondissement. L activité a aussi été plus dynamique sur le secteur Sud ( m² placés depuis le début de l année ) avec 2 prises à bail de plus de 500 m² au 3 ème trimestre, dont celles, entre autres, de la SOCOTEC et de MAZARS. Valeurs locatives : hausse sur le neuf mais baisse en 2 nde main Demande placée de bureaux à Marseille par tranche de surface Evolution des valeurs locatives de bureaux à Marseille, /m²/an La trajectoire haussière des valeurs locatives de transactions des bureaux de première main est toujours d actualité; elles s établissent en moyenne à 250 /m²/an, en progression de 9% en un an, avec une amplitude assez large selon les secteurs, une moyenne de 150 à 285 /m²/an à Euroméditerranée ( /m²/an dans la tour «La Marseillaise». A l inverse, le repli de 3% des loyers de seconde main /m²/an - est à relier à une concentration des prises à bail hors du secteur Euroméditerranée (200 /m²/an), où les valeurs sont plutôt comprises entre 110 et 140 /m²/an. 4

6 AGGLOMERATION DE MARSEILLE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : retournement de tendance On compte à la fin du 3 ème trimestre 2018 un peu moins de m² de bureaux vacants sur l agglomération marseillaise, un volume en hausse de 4% depuis fin Selon les gabarits de surfaces les tendances sont opposées : très largement orientées à la baisse pour celles inférieures à m² avec des reculs de 7 à 30%, mais en augmentation de 4% pour des bureaux de plus de m², avec près de m² immédiatement disponibles, soit plus de 70% du volume global, un ratio inédit. Ces grands gabarits (45 immeubles) se composent en majorité de bureaux de seconde main (85% du total) concentrés principalement à Euroméditerranée 1 et 2 ( m² en cumulé dont aucun neuf ou restructuré), mais aussi au Sud et au Nord (entre et m² disponibles). Dans ce contexte, le taux de vacance des bureaux remonte; il évolue ainsi de 3,4% relevé fin 2017 à 3,5% à la fin du 3 ème trimestre Offre immédiate de bureaux à Marseille, Taux de vacance des bureaux à Marseille Production neuve : petite voilure En dépit d un ratio très faible d offre immédiate de première main - à peine 12% du volume total - les chantiers de nouvelles opérations tertiaires restent timides dans la cité phocéenne. On dénombre à peine m² de surfaces neuves ou restructurées en chantier ou disposant d une autorisation de construire livrables d ici la fin La taux de pré commercialisation des immeubles attendus en de l ordre de 80%- devrait pourtant inciter promoteurs et investisseurs à démarrer la construction de leur opération. En dépit de cette faible volumétrie, Euroméditerranée tient son rôle de pôle tertiaire majeur en concentrant près de 50% des surfaces à venir sur le marché. Le phasage de ces opérations devrait voir inaugurer m² de bureaux en 2019 dans le quartier d affaires, dont m² restent à commercialiser : m² dans «Eko Active» et près de m² dans le «Castel Office», pour les plus importantes. Pour 2020, 3 opérations d un gabarit entre et m² sont annoncées à Euroméditerranée pour un total de m², auxquels s ajoutent 2 projets dans le Sud de l agglomération (8 ème et 9 ème arrondissements). Disponibilités de première main (de plus de m²) en chantier ou autorisées à Marseille, Citons enfin pour 2021 le projet de restructuration du 19 H. Barbusse mené par ARKADEA, qui proposera un gabarit de m² de bureaux. 5

7 PAYS D AIX DEMANDE PLACÉE Demande placée : sursaut estival Le 3 ème trimestre 2018 voit la demande placée de bureaux sur l agglomération aixoise retrouver une meilleure tenue, comme en attestent les m² commercialisés au cours de l été. Ce résultat porte à m² le volume des transactions enregistrées sur ce marché depuis le début de l année, en progression de 23% par rapport à la même période en Le nombre des signatures (33) du trimestre est pourtant orienté à la baisse par rapport au début de l année (38 au 1 er trimestre et 37 au 2 ème ), un repli compensé par une taille moyenne en hausse. Ainsi, 3 réalisations ont signé le retour des transactions supérieures à m² au cours du trimestre, pour un total de m² (dont m² pour l extension d ATOS BULL sur le parc «Artéa»). Ce rééquilibrage de la demande placée en faveur des gabarits de grande taille permet au marché aixois de se rapprocher de sa structuration habituelle. Le segment des grandes surfaces est un peu moins dynamique que par le passé, avec seulement 27% du total transacté. Il est aujourd hui surclassé par les bureaux compris entre 200 et 500 m² qui représentent quelques m² commercialisés, soit le tiers de la demande placée depuis le début de l année. Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix, Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix par tranche de surface, en % des surfaces Le pôle d activité concentre près de 60% des surfaces placées La structuration du marché aixois autour du pôle d activité reste une constante sur les 3 premiers trimestres de Au 3 ème trimestre, il aura, à nouveau, accueilli 2 des 3 plus grandes signatures du trimestre et une petite dizaine de transactions entre 200 et m². Vient en 2 ème position le secteur Sud Rives Etang de Berre (18% du volume placé), qui prend aujourd hui l avantage sur le centre de l agglomération (15%). Dans le détail, ces deux secteurs font quasiment jeu égal tant en nombre de transactions qu en volume s agissant des surfaces inférieures à 500 m²; passé ce seuil, le Sud Rives Etang de Berre apparait comme le plus dynamique avec 4 mouvements totalisant m². Demande placée de bureaux dans le Pays d Aix par secteur T1-T3 2018, en % des surfaces Le secteur Est vient compléter ce panorama avec 9% des transactions, principalement signées sur des surfaces inférieures à 500 m² (8 sur les 10 enregistrées depuis le début de l année). 6

8 PAYS D AIX VALEURS LOCATIVES Valeurs locatives : de 135 /m²/an pour la seconde main à 145 /m²/an pour le neuf Valeurs locatives de transactions dans le Pays d Aix, en /m²/an Les valeurs locatives de transactions de bureaux neufs ou restructurés (1 ère main) sont orientées à la baisse d une année sur l autre, avec une moyenne de 145 /m²/an relevée depuis le début de l année 2018 sur l ensemble du Pays d Aix. Le repli des loyers est de 6% en un an sur le pôle d activité (155 /m²/an) et de 16% sur le secteur Sud + REB + Ouest, où les valeurs sont passées de 145 /m²/an en 2017 à 130 /m²/an cette année. La moyenne de 160 /m²/an relevée dans l Est doit être relativisée, celle-ci portant sur des micro surfaces. Les loyers de seconde main, qui avaient enregistré une progression de 4% en 2017, se stabilisent autour de 135 /m²/an en Les valeurs de transactions relevées dans le Centre de l agglomération se positionnent à un niveau nettement plus élevé (autour de 170 /m²/an) quand à l inverse le secteur Sud + REB + Ouest affiche des loyers compris entre 90 et 120 /m²/an. Le Pôle d Activité, moteur de l activité transactionnelle, conserve ainsi son rôle médian avec des loyers de l ordre de125 /m²/an pour des surfaces de seconde main. Valeurs locatives de transactions par secteur dans le Pays d Aix - T1-T3 2018, en /m²/an Secteur 1 ère main 2 nde main Aix Centre Pôle d activité Sud + REB + Ouest Secteur Est Tous secteurs

9 PAYS D AIX OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate : de moins en moins de neuf.de plus en plus de seconde main! Offre immédiate dans le Pays d Aix, Les disponibilités immédiates de bureaux sont restées quasi stables sur le marché aixois, où l on dénombre quelques m² vacants à la fin du 3 ème trimestre Au-delà du volume global, la qualité de cette offre interroge, avec une tendance très nettement orientée à la baisse (-28% en 9 mois) pour les surfaces de première main (neuves ou restructurées) qui ne comptent plus que pour m². Du coté des bureaux de seconde main, le stock vacant a, quant à lui, augmenté de 5% pour s élever à m². Offre à un an : l écart se resserre entre le pôle d activité et le secteur Sud-REB-Ouest Si le pole d activité est aujourd hui le poumon transactionnel du marché tertiaire aixois, ce leadership pourrait évoluer à court terme à en juger par la répartition de l offre à un an. Il est aujourd hui très nettement concurrencé par le Sud-Rives Etang de Berre-Ouest qui concentre 37% des disponibilités immédiates et à un an, un ratio assez proche de celui relevé pour le pôle d activité (44% du volume total). Le développement de quelques opérations neuves à Vitrolles, Marignane et Martigues pour un total de m², crée, à cet égard, de nouvelles opportunités d implantation d entreprises sur ce secteur. Le pôle d activité compte, quant à lui, sur son stock existant mais sans ajout massif de nouvelles surfaces (2 500 m² de bureaux neufs attendus au cours des 12 prochains mois). Offre de bureaux à un an par secteur dans le Pays d Aix, en m², Octobre 2018 Offre future : Sud-REB-Ouest en La relance de la production neuve sur le marché du Pays d Aix est bienvenue compte-tenu de la faiblesse de l offre immédiate pour cette qualité de surfaces, à peine m² recensés à la fin du 3 ème trimestre Les opérations en chantier représentent aujourd hui un volume total de m² de bureaux, dont un peu plus de m² restent à commercialiser. D ici la fin de l année 2018, signalons la livraison de «Cap Horizon» à Vitrolles et «Angle Ouest» dans le Centre. Offre immédiate et future de bureaux de 1 ère main (supérieurs à m²) par secteur dans le Pays d Aix, L année 2019 sera celle du secteur Sud-REB-Ouest avec la réalisation d «Hubside» à Vitrolles et de l opération de la ZI de Figuerolles à Martigues pour un total de m². Dans le pôle d activité, les livraisons de 2019 ont déjà fait l objet d une pré commercialisation et il ne reste que m² à placer dans «Le Rifkin» et «Le Carré de l Enfant». 8

10 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 9

11 AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency Office & Industrial +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Eric Costamagno Head of Agency Office & Industrial Marseille / Aix-en-Provence +33 (0) eric.costamagno@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés