POINT MARCHÉ COMMERCES FRANCE. Une publication Cushman & Wakefield 1T 2015

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1 POINT MARCHÉ COMMERCES FRANCE 1T 2015

2 ÉCONOMIE La croissance du PIB de la France au 1 er trimestre 2015 est estimée par l INSEE à 0,4 %, marquant une accélération sensible par rapport au trimestre précédent (+ 0,1 %). Cette progression justifie le regain d optimisme de l OCDE et du FMI, qui ont récemment rehaussé leurs prévisions de croissance pour la France à plus de 1 % sur l ensemble de La consommation des ménages reste l un des moteurs de l économie française. Elle devrait augmenter de 0,6 % au 1 er trimestre 2015 en raison de la hausse du pouvoir d achat. Les Français bénéficient de fait de la moindre progression des prélèvements obligatoires, mais aussi d une inflation très faible, tirée vers le bas par la chute des cours du pétrole. Si les bons chiffres de la consommation tiennent au net rebond des dépenses d énergie (+ 3,1 %), ils s expliquent aussi par la bonne tenue des dépenses en produits fabriqués (+ 1,0 %), automobiles et biens d équipement du foyer notamment. Dans sa dernière note de conjoncture, l IPEA observe d ailleurs une embellie du marché de l ameublement, dont les chiffres d affaires ont progressé de 1,4 % sur un an à la fin des deux premiers mois de L évolution positive de la conjoncture doit toutefois être nuancée par le bilan morose des soldes d hiver dont le démarrage a pâti des attentats terroristes de janvier et par les difficultés d autres segments de marché. Ainsi, la consommation de textiles et d articles d habillement a, selon l IFM, enregistré un nouveau recul au 1 er trimestre 2015 (-2,1 % en valeur) après une année 2014 déjà difficile. En outre, plusieurs acteurs historiques continuent de souffrir des arbitrages des ménages et d une forte concurrence entre enseignes, à l image des suppressions d emplois récemment annoncées par le groupe Vivarte. Si la consommation devrait progresser en 2015, plusieurs éléments indiquent par conséquent que les premiers signes d amélioration de la conjoncture sont encore loin de profiter à l ensemble des commerces, confirmant en particulier la prudence persistante des ménages en l absence d une amélioration significative du climat économique et du marché de l emploi. INDICATEURS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %) P Croissance du PIB 0,3 0,4 1,1 Prix à la consommation 0,6 0,5 0,2 Taux de chômage¹ 9,6 10,0 10,1 Confiance des ménages² Consommation des ménages 0,3 0,6 1,4 Sources : INSEE, OCDE/P : prévision ¹France Métropolitaine/²Indicateur synthétique fin mars de chaque année

3 COMMERCES MARCHÉ LOCATIF La reprise poussive de l économie n est pas synonyme d absence de mouvements sur le marché français de l immobilier des commerces. Ce dernier reste bien au contraire dynamique, même si la demande des enseignes internationales continue de se porter en priorité sur les meilleurs emplacements de l Hexagone. Les grandes manœuvres se poursuivent en particulier dans le secteur du luxe, même si le contexte paraît moins favorable qu il y a quelques mois en raison, notamment, des difficultés pesant sur les dépenses de certaines clientèles étrangères importantes (Russes, Chinois). Les ouvertures récentes ou à venir confirment ainsi la poursuite des investissements des grands groupes dans la capitale, ce dont témoigne la multiplication des projets recensés dans le secteur de la rue Saint- Honoré (LVMH, Kering/Alexander McQueen, Chanel). Les ouvertures de boutiques Givenchy, Gucci et Fendi rue des Archives ont par ailleurs parachevé la présence ponctuelle du luxe dans le Marais, amorcée avec l ouverture d un magasin Moncler à la fin de Ces deux quartiers restent aussi très prisés par les nouveaux entrants, à l image de l arrivée des Américains J. Crew rue Malher et Coach et Tory Burch rue Saint-Honoré. D autres enseignes étrangères font leur apparition en France (Topshop, Five Guys, etc.), s ajoutant aux projets d expansion d acteurs déjà établis. Ciblant les meilleures artères des plus grandes métropoles comme les centres régionaux les plus fréquentés (Primark à La Part-Dieu, Burger King aux 4 Temps), ils s étendent aussi dans les artères et centres commerciaux des villes moyennes (Pittarosso dans le Ruban Bleu à Saint-Nazaire, Kiko dans Avaricum à Bourges, JD Sport rue de la République à Orléans). INDICES DE FRÉQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% -1,00% -2,00% -3,00% Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août septembre Octobre Novembre Décembre Source : CNCC/Indices mensuels, panel de 140 centres commerciaux en France. Janvier Février Le marché des parcs d activités commerciales reste quant à lui majoritairement animé par des enseignes françaises historiquement établies en périphérie, à l exemple des mégastores récemment ouverts par Intersport à Plan de Campagne ou Pontault-Combault. Mais les projets de retail parks suscitent aussi l intérêt d acteurs moins traditionnels, attirés par des coûts d occupation modérés et les opportunités d implantation que représente le développement de nouveaux équipements bien situés et qualitatifs. C est le cas de H&M qui, pour ses premières boutiques de périphérie, a porté son dévolu sur Waves Actisud, ouvert en 2014 près de Metz, et St Max Avenue, récemment inauguré dans l Oise. Témoignant d une plus grande mixité des enseignes, ce dernier projet confirme aussi la multiplication des opérations de requalification d ensembles situés au sein de grandes zones commerciales existantes. Cette tendance se poursuivra dans les prochains mois, au travers d opérations de taille moyenne (Le Patio à Sainte-Geneviève-des-Bois) ou de projets de plus grande envergure (celui développé par Compagnie de Phalsbourg à Plan de Campagne). Le Patio Sainte-Geneviève-des-Bois (91)

4 COMMERCES MARCHÉ LOCATIF Les nouveaux entrants et les enseignes déjà présentes en France et qui souhaitent y parfaire leur maillage profitent ainsi de la création de centres commerciaux ou de retail parks plus haut-de-gamme (Primark dans Polygone Riviera près de Nice, Cassis dans St-Max Avenue), mais aussi de l extension de centres existants (Primark et Uniqlo dans Val d Europe). Par ailleurs, si elle est traditionnellement assez restreinte, l offre de locaux prime est aujourd hui alimentée par les libérations ou projets de cession de grandes surfaces situées sur quelques axes majeurs ou dans de grands centres régionaux. Cet accroissement ponctuel tient aux arbitrages d enseignes cherchant à revoir leur positionnement, à dégager des liquidités (Benetton boulevard Haussmann), ou à rationaliser leur réseau au détriment de leurs magasins les moins rentables (Galeries Lafayette à Belle Épine). Signe d un renouvellement constant du marché français des commerces, cet afflux d offres illustre aussi les difficultés d acteurs historiques, à l exemple de la reprise par Courir et Etam d une partie des boutiques Bata, ou de l annonce récente de la fermeture de nombreux magasins du groupe Vivarte. VALEURS LOCATIVES PRIME ( /M²/AN) 1T T 2015 RUES COMMERÇANTES* Paris Champs-Élysées Paris Faubourg Saint-Honoré Paris Saint-Germain Paris Haussmann Paris Francs-Bourgeois Paris Rivoli Bordeaux Sainte-Catherine Cannes Croisette Lille Neuve/Béthune Lyon République Marseille Saint-Ferréol Nice Jean Médecin Strasbourg Grandes Arcades Toulouse Alsace-Lorraine Les difficultés du marché des commerces sont davantage ressenties dans les agglomérations moyennes ou dans les petites villes. Les emplacements secondaires subissent plus généralement la désaffection des enseignes, particulièrement marquée dans quelques centres commerciaux où certaines d entre elles n hésitent pas à rendre les clés. Des propriétaires consentent aussi à généraliser les loyers purs afin de limiter la vacance de leur site. Par ailleurs, si l adoption de la loi ACTPE a quelque peu clarifié la répartition des charges, celles-ci demeurent un aspect majeur des relations entre bailleurs et enseignes d autant que l accroissement du risque terroriste et le renforcement du plan Vigipirate ont encore accru le poids. CENTRES COMMERCIAUX Ile-de-France Province PARCS D ACTIVITÉS COMMERCIALES Ile-de-France Province Source : Cushman & Wakefield/*Valeurs zone A. Si les valeurs prime restent orientées à la hausse dans certains quartiers de la capitale, la tendance générale est à la stabilité, qu il s agisse des meilleurs emplacements des grandes artères en province et des centres commerciaux ou des zones de périphérie les plus établis. Toutefois, certaines grandes villes peuvent également souffrir d une baisse de la demande des enseignes, expliquant la pression à la baisse constatée sur quelques artères majeures de grandes métropoles, comme la rue de Béthune à Lille. C est aussi le cas de la rue Saint-Ferréol, confirmant les difficultés des commerces de pied d immeuble du centre-ville de Marseille, pour partie liées à la multiplication des projets commerciaux et au succès des Terrasses du Port.

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6 MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT Après une année 2014 record, le marché français de l investissement en immobilier de commerces est resté très dynamique au 1 er trimestre de Avec 950 millions d euros, les montants engagés sur cette typologie d actif enregistrent ainsi une hausse de 49 % par rapport à la même période l an passé, et représentent 23 % de l ensemble des sommes investies sur le marché français de l immobilier d entreprise. Il s agit d un des meilleurs 1 ers trimestres de la décennie avec celui de Le nombre total de transactions n en reste pas moins limité en raison de la pénurie d offres prime. Les volumes investis en commerces ont de fait été gonflés par la réalisation de deux transactions d envergure portant sur de grands centres commerciaux. La plus importante concerne la vente par Unibail-Rodamco à Allianz pour près de 300 millions d euros de Nice Étoile, l un des centres les plus renommés de la Côte d Azur. L autre porte sur la cession par Orion Capital Managers à Altarea-Cogedim de 50 % des parts de Qwartz, ouvert à Villeneuve-la-Garenne l an passé. D autres transactions significatives ont été réalisées, à l image de l acquisition auprès d AXA par Eurocommercial Properties de 50 % du centre Shopping Etrembières, situé près de la frontière avec la Suisse, pour 43,3 millions d euros. NATIONALITÉ DES INVESTISSEURS* Etats-Unis 13% Pays-Bas 5% Allemagne 38% Grande- Bretagne 3% Autres 2% France 39% Source : Cushman & Wakefield/*Ensemble des montants investis en commerces au 1T Si les volumes investis sur d autres types d actifs commerciaux sont moins importants, la plupart des sites prime restent très prisés : c est le cas des retail parks les plus récents ou disposant d une vaste zone de chalandise, qui devraient faire l objet dans les prochains mois de transactions significatives. C est plus encore le cas des artères les plus renommées de l Hexagone et de la capitale, qui suscitent notamment la convoitise d investisseurs nord-américains. INVESTISSEMENTS EN COMMERCES 8 100% ,9 2,3 4,8 1,2 1,9 3, T ,3 3,6 4,0 7,7 0,95 80% 60% 40% 20% 0% Investissements en commerces (Mds ) Part dans le volume total investi (%) Source : Cushman & Wakefield

7 COMMERCES ÉVOLUTION DU PARC Près de m² de centres commerciaux pourraient ouvrir en Les plus grands projets seront inaugurés au 2 nd semestre, à l exemple de Polygone Riviera près de Nice, qui confirmera la montée en gamme de l architecture et de l offre des centres commerciaux. Ce sera aussi le cas de l extension du Forum des Halles qui, avant celles de Cap 3000, Val d Europe ou encore Parly 2, illustrera la tendance à la valorisation et au renouvellement de l offre des centres les plus renommés de l Hexagone. Les grandes métropoles accueilleront les projets les plus emblématiques de 2015, à l exemple des opérations menées à Paris (Forum des Halles, Vill Up), Bordeaux (Promenade Sainte-Catherine) ou Marseille (Centre Bourse, les Docks). Plusieurs projets ouvriront aussi dans des villes de moindre envergure, à l image des centres développés dans le cadre de projets de dynamisation de cœurs de ville comme Avaricum à Bourges ouvert en février ou Le Jeu de Paume à Beauvais m² de parcs d activités commerciales ont ouvert en 2014, soit une baisse de 43 % sur un an. S il n atteindra pas les niveaux de la fin des années 2000 ( m² par an en moyenne entre 2007 et 2010), le volume attendu en 2015 devrait toutefois être plus élevé que celui de l an passé en raison d une augmentation du nombre total d opérations et de projets de grande taille. Parmi ces derniers, St Max Avenue, inauguré en mars à Creil, est l ouverture la plus significative du trimestre. ACTUALITÉ RÉGLEMENTAIRE Le 1 er trimestre 2015 a été dominé par les débats portant sur le projet de loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances (dit «projet de loi Macron»). Présenté en Conseil des ministres en décembre 2014, ce dernier a ensuite été examiné par les députés en séance publique, menant à l adoption de plusieurs centaines d amendement. Il a été adopté en 1 ère lecture le 19 février, après le rejet de la motion de censure déposée par les députés de l opposition suite à la décision de Manuel Valls de recourir au L examen du projet de loi au Sénat a débuté le 7 avril et se prolongera jusqu en mai. Il pourrait être l occasion de revoir certaines de ses dispositions, comme la création de zones touristiques internationales et l extension de l ouverture dominicale des commerces. De fait, cette extension étant conditionnée à un accord avec les syndicats, la ministre du Commerce, Carole Delga, a récemment relayé les craintes du Conseil du commerce de France s agissant des risques que ce principe impliquerait si la loi était adoptée en l état. Le secrétaire d État au Budget a annoncé le report au 1 er janvier 2017 de la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux, initialement prévue le 1 er janvier Ce report devrait permettre de revenir sur les modes de calcul afin de ne pas pénaliser trop fortement les petits commerces de centre-ville. OUVERTURES SIGNIFICATIVES PRÉVUES EN 2015 INDICES ILC/ICC GLISSEMENT ANNUEL CENTRES COMMERCIAUX M² OUV. Polygone Riviera Cagnes-sur-Mer (06) T Les Saisons de Meaux Meaux (77) T Nice One Nice (06) T Vill Up Paris (75019) T Le Jeu de Paume Beauvais (60) T Promenade Ste-Catherine Bordeaux (33) T Forum des Halles Paris (75001)* T Avaricum Bourges (18) T PAC M² OUV. Promenades de Brétigny Brétigny s/ O. (91) T Toulouse-Fenouillet Fenouillet (31) T La Petite Madelaine Chambray-les-T. (37) T Supergreen Terville (57) T Frun Park St-Nicolas-de-Port (54) T St Max Avenue St-Maximin (60) T *Extension 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00-2,00-4,00-6,00-8,00 Source : INSEE T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T ILC ICC

8 CONTACTS Christian Dubois Directeur Général Département Commerces FRANCE Tél : +33 (0) christian.dubois@eur.cushwake.com David Bourla Responsable Études & Recherche FRANCE Tél : +33 (0) david.bourla@eur.cushwake.com Retrouvez nos études et notre veille sur le marché immobilier des commerces sur : Fondé en 1917, Cushman & Wakefield (C&W) est le premier groupe privé mondial en immobilier d entreprise. Cushman & Wakefield occupe une position prédominante sur la plupart des marchés immobiliers dans le monde, ainsi que le démontrent ses nombreuses implications dans des missions et transactions immobilières de haute portée. Avec 248 bureaux répartis dans 58 pays et plus de collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ou investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrés à l échelle mondiale, et ce pour tous types de biens (bureaux, commerces, locaux d activités et entrepôts logistiques) : transaction locative, investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d actifs immobiliers, expertise. Leader incontesté de l immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder sur le Knowledge Center de notre site internet: Toute représentation, reproduction ou traduction intégrale ou partielle, faite sans le consentement de Cushman & Wakefield ou de ses ayants droits ou ayants cause est illicite (art.l122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constituerait une contrefaçon sanctionnable par les articles L335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l article L122-5 du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document est non contractuel. Les informations qui y figurent sont fondées sur des éléments que nous pensons être fiables. Par conséquent, Cushman & Wakefield ne saurait être tenu pour responsable en cas d erreur ou inexactitude survenue sur tout ou partie de son contenu. 2015Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés. Cushman & Wakefield France Avenue de Friedland Paris