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1 Ouvrez la porte à vos projets immobiliers. Tout ce que vous voulez savoir sur le crédit hypothécaire. ing.be/maison 2014 Le crédit hypothécaire 1

2 Introduction 3 Le crédit hypothécaire, concrètement 4 Les différentes formes de crédit hypothécaire 5 Formules basées sur la variabilité du taux d intérêt 5 Le crédit à taux fixe 5 Les crédits à taux variable 5 Formules basées sur le mode de remboursement 7 Le crédit hypothécaire à mensualités constantes 7 Le crédit hypothécaire à amortissements constants en capital 8 Formules spécifiques 8 Le Crédit Bullet : un crédit hypothécaire sans amortissements intermédiaires en capital 8 Le Crédit de Pont 8 Une formule innovante 9 Le crédit hypothécaire ING Start Plus : combinez deux formules de crédit hypothécaire 9 Les sûretés : les garanties de votre crédit 10 Les frais 11 Les frais de dossier 11 Les frais d expertise 11 Les frais de l acte d achat 11 Les frais de l acte d hypothèque ou du mandat notarié 11 L indemnité de remploi 11 Les assurances 12 L assurance solde restant dû 12 L assurance incendie 12 La fiscalité liée au crédit hypothécaire 13 Crédit hypothécaire de financement d une habitation propre et unique 13 Définition : une habitation «propre et unique» 13 Avantages fiscaux : «déduction pour habitation unique» 14 Conditions relatives au contrat de crédit 15 Conditions relatives au contrat d assurance solde restant dû 16 Crédit hypothécaire de financement d une habitation autre que l habitation propre et unique (exemple : seconde résidence) 16 Régime fiscal des amortissements en capital et des primes d assurance solde restant dû : réduction d impôt pour épargne à long terme 16 Conditions relatives au contrat de crédit 16 Conditions relatives au contrat d assurance solde restant dû 16 Régime fiscal des intérêts : déduction des revenus immobiliers («déduction ordinaire») 17 En pratique Le crédit hypothécaire 2

3 Acheter une habitation ou un terrain à bâtir, construire une maison ou un appartement nécessite souvent d importantes sommes d argent. Avant de franchir le pas, il vous faudra mûrir votre projet et rassembler toutes les informations nécessaires. ING se fait un plaisir de vous aider dans la réalisation de votre projet. Dans cette brochure, vous trouverez les réponses à la plupart des questions relatives au sujet. Nous vous détaillons les multiples formules de crédit qui s offrent à vous, ainsi que différentes possibilités que nous avons développées. Vous trouverez également des informations sur les garanties et les frais liés à un crédit hypothécaire, sans oublier un vaste chapitre consacré à la fiscalité des crédits hypothécaires, une matière certes relativement complexe, mais dont l impact sur votre budget n est pas à négliger. Pour un conseil, des questions supplémentaires ou une simulation personnalisée, n hésitez pas à vous adresser à un conseiller ING ou à surfer sur ing.be/maison Le crédit hypothécaire 3

4 Le crédit hypothécaire, concrètement Avant d entrer dans les détails, répondons d abord à quelques questions d ordre général. Qui peut contracter un crédit hypothécaire? Toutes les personnes physiques dont le domicile habituel est situé en Belgique au moment de la signature de l acte et qui n agissent pas dans le cadre de leur activité professionnelle. Sous certaines conditions, ING peut également accorder un crédit hypothécaire à des non-résidents (personnes dont le domicile habituel n est pas situé en Belgique). À quoi sert le crédit hypothécaire? Le crédit hypothécaire procure les fonds nécessaires à l achat d un terrain, ou à l acquisition, la construction ou la transformation d un bien immobilier. Il peut également servir au remboursement d un crédit hypothécaire existant ou à financer des droits de succession, de donation, d enregistrement, de partages et autres, si ceux-ci concernent un ou plusieurs immeubles. Quel montant pouvez-vous emprunter? Le montant maximum que vous pouvez emprunter dépend, d une part de votre projet, et d autre part, de votre capacité de remboursement. De quelle manière le montant du crédit est-il mis à votre disposition? En cas d achat d une habitation, ING libérera entièrement le montant du crédit lors de la signature de l acte. Si vous construisez ou transformez un immeuble, ING met le montant du crédit à votre disposition par tranches de euros au minimum, au fur et à mesure de l avancement des travaux, sur la base de factures et/ou de pièces justificatives. De cette façon, vous ne payez des intérêts que sur les capitaux que vous avez réellement prélevés. Ce n est qu à partir du 7 e mois de la période de construction que vous payez une indemnité de mise à disposition sur les sommes non prélevées. Cette indemnité s élève à 1 % par an entre le 7 e et le 12 e mois, puis est portée à 2 % par an à partir du 13 e mois. Information précontractuelle conforme au code de conduite européen ING adhère au code de conduite européen en matière de crédits hypothécaires. Cela vous donne la garantie de recevoir de notre part des informations transparentes et que vous pourrez aisément comparer. Sur combien d années s étale le remboursement du crédit? La durée du crédit peut aller jusqu à 30 ans, selon vos besoins et la formule choisie. A noter toutefois que plus la durée est longue, plus le coût total du crédit est élevé Le crédit hypothécaire 4

5 Les différentes formes de crédit hypothécaire Vous trouverez ci-après un aperçu des différentes formes de crédit hypothécaire offertes chez ING. Celles-ci sont réparties suivant la variabilité du taux d intérêt, d une part, et le mode de remboursement, d autre part. Nous offrons également différentes solutions spécifiques, qui vous aideront à tirer le meilleur parti de votre projet. Formules basées sur la variabilité du taux d intérêt Le crédit à taux fixe Le taux ne peut être modifié pendant toute la durée de votre crédit; vous n aurez jamais de mauvaises surprises. Avec cette formule, vous optez pour la sécurité absolue! Les crédits à taux variable Outre le taux fixe, ING vous offre également une gamme de formules à taux variable. Dans ces formules, tant la période de variabilité du taux que les variations maximales sont importantes. La période de variabilité détermine la période au terme de laquelle le taux est susceptible de changer. Concrètement, vous pouvez choisir parmi les formules suivantes : Le crédit hypothécaire à variabilité annuelle ( ) : le taux peut être adapté chaque année. Cette formule a une variation maximale de taux de + 3 % à l infini (min 0%). Le crédit hypothécaire à variabilité quinquennale ( ) : le taux peut être adapté tous les cinq ans. La variation de taux maximale est de 5 %. Le crédit hypothécaire avec une première variabilité après dix ans et une variabilité quinquennale par la suite ( ). Cette formule a une variation maximale de taux de 5 % ou de + 2 % à l infini (min 0%) Le crédit hypothécaire 5

6 Les variations maximales d intérêt déterminent l écart maximal, tant à la hausse qu à la baisse, par rapport au taux initial. Vous êtes ainsi à l abri d une forte hausse des taux. Les variations sont exprimées en pourcentage annuel. Conjointement au taux initial, ils déterminent, pour chaque crédit, un taux maximal et un taux plancher, qui sont fixés pour toute la durée du crédit et ne peuvent jamais être dépassés. Exemple Vous optez pour une révision annuelle ( ) avec des variations maximales de + 3 % à l infini. Si le crédit hypothécaire est remboursé par mensualités, ces variations maximales se traduiront dans le contrat par + 0,247 % à l infini (min 0%). Le taux s élève à 0,291 % par mois (3,55 % par an). Votre taux n excédera donc jamais 0,538 % par mois (6,65 % par an). Une sécurité supplémentaire a été intégrée dans la formule de la révision annuelle pendant les trois premières années : au moment de la révision du taux à la fin de la deuxième année, la variation sera au maximum de 0,165 % (2 % par an). La troisième année, votre taux n excédera donc pas 0,456 % (5,61 % par an) au moment de la révision du taux au terme de la troisième année, la variation contractuelle sera au maximum de 0,247% (3 % par an). De la quatrième année jusqu à l échéance finale de votre emprunt, votre taux n excédera donc pas 0,538 % (6,65 % par an). la première année, c est le taux convenu qui est d application, à savoir 0,291 % (3,55 % par an) au moment de la révision du taux à l issue de la première année, une variation maximale de 0,083 % (1 % par an) est d application. La deuxième année, votre taux n excédera donc pas 0,374 % (4,58 % par an) Dans cette formule, la baisse du taux est infinie. Cela signifie qu à chaque révision du taux, celui-ci peut être revu à la baisse de manière illimitée. Le taux ne peut pas être négatif. La variabilité périodique de votre taux Si vous optez pour un taux variable, le taux d intérêt de votre crédit hypothécaire sera adapté en fonction : de la période de variabilité choisie; des variations maximales d intérêt; de l évolution de l indice de référence, fixé légalement. La formule utilisée est la suivante : nouveau taux d intérêt = taux initial + (nouvel indice de référence indice de référence initial) L indice de référence initial applicable à la formule de variabilité pour laquelle vous avez opté figure dans le tarif remis au moment de la demande, ainsi que dans votre acte de crédit. Le nouvel indice de référence est celui publié au Moniteur belge au cours du mois calendrier qui précède la date de révision du taux. ING utilise l indice de référence A pour la révision annuelle et l indice de référence E pour les révisions quinquennale et Ces indices de référence sont fixés par la loi; ils sont basés sur la dette publique et communiqués par le gouvernement. Une adaptation n est possible que si le taux d intérêt augmente ou diminue d au moins 0,05 % l an par rapport au taux précédent Le crédit hypothécaire 6

7 Exemple Vous optez pour un crédit hypothécaire avec révision annuelle et d une durée de 20 ans. Taux mensuel = 0,291 % (3,55 % par an) Variation mensuelle maximale = 0,247 % (valable à partir de la troisième révision du taux) Indice de référence initial = 0,181 (par mois) Indice de référence en vigueur lors de la troisième révision du taux = 0,457 (par mois) Application de la formule de révision = 0,291 % + (0,457 0,181) = 0,567 % par mois (7,02 % par an) Compte tenu de la variation de taux maximale, ce taux ne sera pas appliqué, mais limité à 0,538 % par mois (6,65 % par an). Formules basées sur le mode de remboursement Le crédit hypothécaire à mensualités constantes Chaque mois, vous payez à ING une somme identique, qui comporte une partie d intérêts et une partie de capital. La partie en intérêts est dégressive, tandis que la partie en capital est progressive. La charge de remboursement reste identique pendant toute la durée du crédit ou jusqu à la révision contractuelle du taux. Exemple Crédit hypothécaire de euros, remboursable en 20 ans à un taux fixe de 0,431 % par mois (5,30 % par an) par mensualités constantes. La mensualité, valable pour toute la durée, s élève à 669,49 euros. La première mensualité se compose de 431 euros d intérêts et de 238,49 euros de capital. La deuxième mensualité se compose de 429,97 euros d intérêts et de 239,52 euros de capital Le crédit hypothécaire 7

8 Le crédit hypothécaire à amortissements constants en capital Les amortissements en capital sont constants. Vous remboursez chaque mois un montant identique de capital. Les intérêts sont calculés sur le solde en suspens («solde restant dû») et sont donc dégressifs. La charge de remboursement est beaucoup plus élevée au début de la durée du crédit, mais elle diminue avec le temps. Exemple Crédit hypothécaire de euros, remboursable après 5 ans à un taux fixe de 0,403 % par mois (4,95 % par an) en formule «Bullet». Vous payez un montant d intérêts fixe de 403 euros par mois pendant 5 ans. Le montant total du capital ( euros) est remboursé en une seule fois à l échéance finale. Exemple Crédit hypothécaire de euros, remboursable en 20 ans à un taux fixe de 0,431 % par mois (5,30 % par an) par amortissements constants en capital. Vous payez mensuellement un montant fixe de 416,67 euros à titre d amortissement en capital. La première mensualité s élève à 847,67 euros, dont 431 euros d intérêts et 416,67 euros de capital. La deuxième mensualité s élève à 845,87 euros, dont 429,20 euros d intérêts et 416,67 euros de capital. Le Crédit de Pont Vous souhaitez acheter ou construire une maison et vous voulez la financer partiellement ou totalement par le produit de la vente d un autre bien. Malheureusement, vous ne connaissez pas la date exacte de cette vente, mais vous avez besoin de la somme nécessaire à l achat ou à la construction de votre maison. Concrètement, vous déterminez vous-même la durée du crédit (généralement, 6 ou 12 mois), que vous remboursez en une fois, à la date de vente du bien immobilier. Formules spécifiques Le Crédit Bullet : un crédit hypothécaire sans amortissements intermédiaires en capital Dans des cas spécifiques, ING accorde des crédits hypothécaires sans amortissements intermédiaires en capital pour des durées allant jusqu à 20 ans. Pour ce type de crédit, vous payez uniquement les intérêts pendant toute la durée du crédit. Vous remboursez l intégralité du capital en une seule fois, à l échéance. Vous pouvez, par exemple, faire coïncider l échéance avec le paiement d une assurance vie ou d un contrat d assurance groupe. Ce crédit est disponible pour les formules de variabilité suivantes : 1 + 1, et taux fixe. Il peut être combiné avec un crédit hypothécaire classique. Cette date étant souvent imprécise, il est prévu qu en cas de remboursement anticipé, vous ne payiez pas d indemnité de remploi. Le taux du Crédit de Pont ING est fixe pendant toute la durée du crédit. Exemple Crédit hypothécaire de euros, remboursable après 12 mois à un taux fixe de 0,447 % par mois (5,50 % par an) en formule Crédit de Pont. Vous payez un montant d intérêts fixe de 447 euros par mois pendant 12 mois. Le montant total du capital doit être remboursé en une fois après 12 mois, mais vous ne payez pas d indemnité si vous remboursez plus tôt Le crédit hypothécaire 8

9 Une formule innovante Le crédit hypothécaire ING Start Plus : combinez deux formules de crédit hypothécaire En combinant un crédit hypothécaire Bullet (voir page précédente) avec un crédit hypothécaire classique avec amortissement de capital, vous pouvez augmenter sensiblement votre capacité d emprunt. Dans le cadre du crédit hypothécaire Bullet, vous ne payez que des intérêts pendant toute la durée du crédit. Vous ne devez donc pas encore vous soucier du capital. Vous le rembourserez en une seule fois, à l échéance du crédit. Tout comme pour un crédit hypothécaire classique, vous pouvez déduire fiscalement les intérêts, ce qui vous permettra de réaliser chaque année une belle économie. Dans le cadre d un crédit hypothécaire classique avec amortissement de capital, vous remboursez chaque mois à la fois du capital et des intérêts. La combinaison de ces deux types de crédits vous permet d emprunter une somme plus importante. Vous ne devez bien entendu pas perdre de vue qu il vous faudra rembourser le capital à l échéance du crédit hypothécaire Bullet. Cette formule n est donc appropriée que si vous êtes certain de pouvoir disposer des ressources nécessaires à terme. Exemple Maxime vient de terminer ses études de médecin généraliste et Aurélie, infirmière indépendante, a depuis quelques années un service de soins à domicile. Ils sont mariés depuis deux ans et souhaitent compléter leur bonheur par l achat d une habitation. Ils doivent bien entendu garder à l esprit qu ils devront, après 20 ans, rembourser en une fois le capital emprunté dans le cadre du crédit hypothécaire Bullet, soit euros. Pour réunir cette somme, il existe différentes possibilités : Le bien auquel ils songent coûte euros. Les frais de notaire et les droits d enregistrement se montent à environ euros. Ils ont économisé euros pour leur projet et souhaitent emprunter les euros nécessaires sur 20 ans. Hélas, leurs revenus actuels leur permettent de rembourser un crédit hypothécaire classique de euros au maximum, soit une mensualité de 1.805,95 euros pendant 20 ans. Avec un crédit hypothécaire classique, Maxime et Aurélie doivent donc faire une croix sur l appartement de leur rêve. Grâce au crédit hypothécaire ING Start Plus, Maxime et Aurélie peuvent tout de même réaliser leur rêve. Nous leur proposons de financer 65 % du montant ( euros) au moyen d un crédit hypothécaire Bullet. Le solde ( euros) sera financé via un crédit hypothécaire classique avec amortissement de capital. Le couple peut donc emprunter euros, pour une charge mensuelle comparable. fonds propres constitués au fil des années conversion, à l échéance, du crédit hypothécaire Bullet en un nouveau crédit hypothécaire avec amortissement de capital prolongation du crédit hypothécaire Bullet pour une deuxième période, à l issue de laquelle le capital sera remboursé, par exemple, au moyen d un plan d épargne-pension C.H. Bullet (20 ans, taux fixe) C.H. Classique avec amortissement de capital (20 ans, taux fixe) Montant emprunté, en Charge mensuelle, en , ,78 Total , Le crédit hypothécaire 9

10 Les sûretés : les garanties de votre crédit Un crédit hypothécaire va, par la force des choses, de pair avec une des garanties imposées par la loi : une hypothèque, un mandat notarié ou une promesse de conférer une hypothèque. Cette garantie est, la plupart du temps, prise sur le bien immobilier qui fait l objet de votre crédit hypothécaire, mais elle peut également l être sur tout autre bien immobilier situé en Belgique. Des combinaisons de ces sûretés sont possibles. Tout dépend bien entendu des éléments de votre dossier. La valeur du bien immobilier La valeur du bien immobilier qui servira de sûreté pour votre crédit hypothécaire est, bien entendu, un élément important de votre dossier. La valeur vénale 1 du bien immobilier est déterminée par un des experts immobiliers avec lesquels ING collabore. Dans certains cas, le compromis ou d autres documents suffisent pour déterminer la valeur du bien immobilier. L ouverture d un crédit hypothécaire Si votre crédit est (partiellement) couvert par une hypothèque, ING accorde les crédits dans le cadre d une reprise d une ouverture de crédit hypothécaire. L inscription hypothécaire qui y est liée reste valable 30 ans. Cela signifie que le capital que vous avez déjà remboursé à un moment donné peut, moyennant l accord d ING, être réutilisé pour contracter un nouveau crédit sans avoir à payer de frais de notaire supplémentaires 2. 1 La valeur du bien immobilier en vente libre. 2 Des frais de renouvellement sont dus dans certaines situations Le crédit hypothécaire 10

11 Les frais Les frais afférents à la conclusion d un crédit hypothécaire dépendent de plusieurs paramètres. Nous vous dressons ci-après un aperçu des différents types de frais. Pour connaître le coût effectif, votre agence ING peut vous aider à faire une estimation. Les frais de dossier Le traitement d une demande de crédit hypothécaire engendre certains frais. Ils sont définitivement dus dès qu une offre de crédit vous aura été remise. Dans certains cas, une modification dans votre dossier peut engendrer des frais de dossier. Consultez le barème pour en avoir un relevé. Les frais d expertise Une expertise, réalisée par un expert indépendant agréé par ING, est une évaluation du bien que vous achetez ou construisez. Elle est basée sur différents élements (superficie, localisation, nombre de pièces, ). Cela représente incontestablement un document utile vous permettant d avoir l avis d un professionnel à propos de la valeur du bien à acquérir/à construire. En cas d expertise, vous réglez les frais directement à l expert. Vous recevez, bien sûr, un exemplaire du rapport d expertise. Une expertise n est toutefois pas obligatoire; dans un certain nombre de cas, le compromis ou d autres documents suffisent pour déterminer la valeur d un bien immobilier. Les frais de l acte d achat Les frais d achat comprennent les frais de notaire liés à l achat, les droits d enregistrement de l'acte d'achat, ou la T.V.A. si l immeuble est acquis à l état neuf. Les frais de l acte d hypothèque ou du mandat notarié Les frais d un acte d hypothèque comprennent, entre autres les droits d enregistrement liés à l hypothèque, le droit d inscription hypothécaire et les honoraires du notaire. Ils varient, entre autres en fonction du montant de l hypothèque. Sous certaines conditions, l hypothèque garantissant le crédit hypothécaire peut être remplacée, totalement ou partiellement, par un «mandat de conférer une hypothèque» (= mandat notarié). ING procède évidemment à la mise en œuvre du mandat en hypothèque effective si pour l'une ou l'autre raison son risque augmente ou est susceptible d'augmenter. Dans la plupart des cas, ING n'aura pas besoin d'utiliser ce mandat. Les coûts associés à un mandat hypothécaire sont moins élevés que les coûts associés à une hypothèque et comprennent, entre autres, les frais de notaire et les frais pour l'immomanda S.A. (acceptation et gestion du mandat). L indemnité de remploi Vous pouvez à tout moment procéder à un remboursement anticipé, partiel ou total, du crédit. Si le montant remboursé est inférieur à 10 % du capital, cela ne peut se produire qu'une seule fois par année civile. En cas de remboursement anticipé, vous payerez une indemnité de remploi équivalant à trois mois d intérêts sur le montant du capital remboursé. Cette indemnité de remploi n est pas due : par l assureur en cas de remboursement anticipé via une assurance «solde restant dû» à la suite du décès du titulaire du crédit. dans le cas du Crédit de Pont ING Le crédit hypothécaire 11

12 Les assurances L acquisition ou la construction d un bien immobilier est un projet d envergure, qu il convient de protéger au mieux. À cette fin, il existe deux assurances indispensables qui vous permettront de dormir sur vos deux oreilles : l assurance solde restant dû et l assurance incendie. L assurance solde restant dû L assurance solde restant dû ING permet à vos proches de ne plus se soucier du remboursement de votre crédit hypothécaire si vous veniez à décéder. Pour une sécurité maximale, nous vous recommandons de prendre une couverture à 100 % par emprunteur. Ainsi, en cas de décès, le remboursement du crédit sera toujours intégralement pris en charge. La prime est calculée, entre autres, en fonction, du capital assuré, de la durée du crédit, de votre âge, de votre qualité de fumeur ou de non-fumeur Le bénéficiaire est déterminé librement par le preneur d assurance. Néanmoins, le choix du bénéficiaire peut dans certains cas influencer l octroi d un éventuel avantage fiscal sur la prime (voir à cet égard le chapitre consacré à la fiscalité liée au crédit hypothécaire). L assurance incendie L assurance incendie couvre les dégâts que pourrait subir votre bâtiment en cas d incendie, d inondation, d effraction, de catastrophe naturelle Bien qu'elle ne soit pas obligatoire, cette assurance est plus que conseillée pour tout propriétaire. ING souhaite vous protéger au mieux et vous propose à ce titre l assurance Globale Habitation et Famille. Outre les couvertures de base, vous disposez d un large éventail d options (vol et vandalisme, RC familiale, gens de maison, véhicules au repos) auxquelles vous souscrivez en fonction de votre situation et de vos besoins spécifiques. Et en cas de sinistre, vous pouvez toujours compter sur l aide rapide et efficace d ING Home Assistance via ING Assist'Line (02/ ), accessible 24h/24, 365 jours par an. Bon à savoir : Le choix, auprès d ING, des assurances liées à votre crédit hypothécaire vous permet de bénéficier d avantages supplémentaires. Bon à savoir : pour les nouvelles constructions et les bâtiments récents, ING accorde une ristourne spéciale de 55 % la première année et de 15 % les cinq années suivantes sur la prime «bâtiment». L assurance solde restant dû ING liée à un crédit hypothécaire est une assurance décès d ING Life Belgium S.A. à prime unique ou à prime de risque (Primes payées afin de couvrir le risque de décès durant une année. Ces primes sont variables d année en année). Le capital assuré est décroissant ou constant en fonction du crédit hypothécaire. La taxe sur la prime pour chaque prime versée s élève à : 1,1 % si le capital assuré est dégressif, 2 % si le capital assuré est constant. Pour toute information complémentaire, nous vous invitons à consulter l information disponible dans toutes les agences ING. L assurance solde restant dû ING vous est proposée par : Intermédiaire d assurances ING Belgique S.A., courtier en assurances, inscrit à la FSMA sous le numéro de code 12381A. Siège social : avenue Marnix 24, B-1000 Bruxelles - RPM Bruxelles - TVA BE BIC : BBRUBEBB - IBAN : BE Assureur ING Life Belgium S.A., entreprise d assurances, agréée sous le numéro de code Siège social : cours Saint-Michel 70, B-1040 Bruxelles - RPM Bruxelles - TVA BE BIC : BBRUBEBB - IBAN : BE L assurance ING Globale Habitation et Famille vous est proposée par : Intermédiaire d assurances ING Belgique S.A., courtier en assurances, inscrit à la FSMA sous le numéro de code 12381A. Siège social : avenue Marnix 24, B-1000 Bruxelles - - RPM Bruxelles TVA BE BIC: BBRUBEBB IBAN : BE Assureurs ING Non-Life Belgium S.A., entreprise d assurances, agréée sous le numéro de code Siège social : cours Saint-Michel 70, B-1040 Bruxelles - RPM Bruxelles - - TVA BE BIC: BBRUBEBB - IBAN : BE Allianz Belgium SA, entreprise d assurance agréée par les autorités sous le n 0097 pour pratiquer les branches «Vie» et «non Vie». Siège social: rue de Laeken 35, B-1000 Bruxelles RPM Bruxelles TVA: BE Tél Fax BIC: BBRUBEBB IBAN: BE Le crédit hypothécaire 12

13 La fiscalité liée au crédit hypothécaire Le financement de l'achat, de la construction ou de la transformation d'un bien immobilier par un crédit hypothécaire entraîne généralement des économies d'impôt. Ces économies d impôt se rapportent aussi bien aux intérêts payés sur le crédit qu aux amortissements du capital et aux primes de l assurance solde restant dû 1. La fiscalité de votre crédit hypothécaire est différente selon qu il s agisse d un : crédit hypothécaire de financement d une habitation propre et unique crédit hypothécaire de financement d une habitation autre que l habitation propre et unique. Crédit hypothécaire de financement d une habitation propre et unique Les intérêts, remboursements en capital et primes d assurance solde restant dû liés à des crédits hypothécaires bénéficient d une «déduction pour habitation propre et unique» d un montant global de euros, plus, pendant les 10 premières années du crédit, 760 euros 2. Ce montant est augmenté de 80 euros si le contribuable a au moins 3 enfants à charge au 1 er janvier de l année qui suit l année où le crédit a été conclu (montants indexés pour revenus 2014). Définition : une habitation «propre et unique» Sauf les exceptions prévues ci-dessous, vous bénéficierez de la déduction si, au 31 décembre de l année de conclusion du contrat de crédit, il apparaît que la maison financée est votre unique habitation et que vous l occupez personnellement (habitation propre). Habitation unique : On considérera que le contribuable dispose d une habitation unique si, au 31 décembre de l année de la conclusion de son contrat de crédit, il n est propriétaire que d une habitation. Pour déterminer si votre habitation est votre unique habitation au 31 décembre de l année de la conclusion du contrat de crédit, il n est pas tenu compte : 1. des autres habitations dont vous êtes, par héritage, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier. 2. d une autre habitation dont vous êtes propriétaire et qui est mise en vente sur le marché immobilier au 31 décembre de l année de la conclusion du contrat de crédit. Toutefois, si cette habitation n est pas réellement vendue au plus tard le 31 décembre de l année qui suit celle de la conclusion du contrat de crédit, vous perdrez le bénéfice de la déduction pour habitation propre et unique. Habitation propre : Afin de bénéficier de la déduction, il faut également que vous occupiez personnellement la maison financée au 31 décembre de l année de la conclusion du contrat de crédit. À cet égard, peu importe qu une partie de cette habitation soit affectée à l exercice de votre activité professionnelle ou occupée par des personnes étrangères à votre ménage. Par ailleurs, on considérera que votre habitation est bien votre habitation propre si vous ne l occupez pas effectivement pour les raisons suivantes : professionnelles ou sociales entraves légales ou contractuelles qui rendent impossible l occupation de l habitation à cette date (par exemple, la nouvelle habitation achetée le 15 novembre est occupée par un locataire, et le contrat de bail prévoit un délai de résiliation de 3 mois en faveur de ce locataire, ou le vendeur exige de pouvoir rester quelques mois dans la 1 Sous certaines conditions. 2 Voir page suivante Le crédit hypothécaire 13

14 maison vendue dans l attente de l achèvement des travaux de sa future habitation, etc.) état d avancement des travaux de construction ou de rénovation qui ne vous permettent pas d occuper effectivement votre habitation. Si vous invoquez l une des deux dernières raisons citées ci-dessus, vous devrez effectivement occuper l habitation au 31 décembre de la deuxième année qui suit l année de la conclusion du contrat de crédit, sous peine de perdre le bénéfice de cette déduction pour habitation propre et unique jusqu à l année à laquelle vous occupez bel et bien l habitation au 31 décembre. Avantages fiscaux : «déduction pour habitation unique» Les intérêts, les remboursements en capital et les primes de l assurance solde restant dû relatifs à un crédit hypothécaire pour une habitation propre et unique sont désormais regroupés dans une corbeille commune, qui peut être déduite du revenu total imposable selon le taux d imposition marginal. Le montant de base pour la réduction d impôts est de euros au maximum par contribuable (montant indexé pour l exercice 2015, revenus 2014), et se répartit comme suit : un montant de base de euros (montant indexé pour les revenus 2014) quel que soit le montant des revenus imposables. Ce montant est d application jusqu au remboursement total du crédit. une majoration de 760 euros (montant indexé pour les revenus 2014) par contribuable, durant les dix premières périodes imposables à partir de celle de la conclusion du contrat de crédit. Le montant de 760 euros est majoré de 80 euros (montant indexé pour les revenus 2014) si le contribuable a au moins trois enfants à charge au cours de l année qui suit celle de la conclusion de son crédit. La majoration pour enfant à charge vaut pour la période au cours de laquelle la majoration de 760 euros est appliquée. Cette majoration de 760 euros (plus, le cas échéant, 80 euros) n est plus appliquée à partir de la première période imposable pendant laquelle le contribuable devient propriétaire, emphytéote, superficiaire ou usufruitier d une deuxième habitation. La situation du contribuable est ainsi réexaminée au 31 décembre de chaque période imposable. La perte du droit à majoration est définitive, et cela, même si durant ces dix premières années, le contribuable cède la propriété ou l usufruit de la deuxième habitation. Le gain fiscal maximum, par contribuable ayant souscrit le crédit, est donc de : [ ] x réduction d impôts uniforme (par exemple 50 %) = euros Que se passe-t-il si les remboursements en capital à eux seuls suffisent à remplir la corbeille de euros? La loi ne prévoit pas d ordre de répartition entre les intérêts, les amortissements en capital et les primes d assurance solde restant dû. En principe, si ces trois types de dépenses sont repris dans la déclaration fiscale, la répartition se fera proportionnellement entre les trois. Par conséquent, si le montant de base maximum (3.120 euros) est atteint avec les amortissements en capital et les intérêts, le contribuable ne devrait de préférence jamais mentionner les primes de son assurance solde restant dû dans sa déclaration, afin d éviter une taxation du capital versé en cas de décès. Les intérêts sur les crédits conclus pour l'habitation propre et unique, et pour lesquels la déduction s'applique, peuvent uniquement être inclus sous la déduction habitation propre et unique. Ils ne sont donc pas admissibles sous la déduction simple des intérêts. Attention : Si vous concluez un nouveau crédit pour votre habitation propre et unique alors que vous êtes encore lié par un crédit conclu avant le 1er janvier 2005 (refinancé ou non), il vous faudra être particulièrement attentif à la possibilité qui vous est laissée par la loi de «choisir» votre régime fiscal via votre déclaration à l impôt des personnes physiques Le crédit hypothécaire 14

15 Conditions relatives au contrat de crédit Le crédit d une durée de 10 ans au moins doit être garanti par une inscription hypothécaire (un mandat ne suffit pas). Si votre crédit est garanti en partie par une hypothèque, seule cette partie bénéficiera des avantages fiscaux précités. Le crédit hypothécaire doit être spécifiquement contracté pour acquérir ou conserver une habitation propre et unique. On vise par là : 1. l achat d une habitation 2. la construction d une habitation 3. la rénovation totale ou partielle d une habitation 4. le paiement des droits de succession relatifs à l habitation Les travaux de rénovation visés sous le point 3 sont les prestations de service considérées comme des travaux immobiliers en application de la législation T.V.A. et pour lesquels le taux de T.V.A. réduit de 6 % est d application. Selon cette législation T.V.A., sont exclus du taux réduit (et donc des avantages fiscaux pour le crédit hypothécaire) les travaux d agencement de jardins, la construction ou la réparation de clôtures, la construction de piscines, saunas, terrains de tennis, étangs, etc., et les travaux relatifs à des garages, sauf si ceux-ci sont intégrés ou directement liés à un immeuble d habitation. Il n est pas nécessaire que les travaux soient exécutés par un entrepreneur agréé ou que l habitation ait un certain âge pour que le crédit hypothécaire bénéficie des avantages fiscaux. Par ailleurs, non seulement l acquisition de la pleine propriété, mais aussi l acquisition de l usufruit, de l emphytéose et de la superficie donnent droit aux avantages fiscaux. Par contre, les crédits qui servent à financer l achat d un terrain ne sont pas visés par ces dispositions, étant donné qu ils ne visent pas à acquérir une «habitation», à moins que le crédit pour le terrain ne soit conclu simultanément avec un crédit relatif au financement (d une partie) de la construction de l habitation. À l occasion de l élaboration de son dossier de crédit, il appartiendra au client d indiquer clairement à la banque le(s) but(s) de son crédit. C est sur la base de ces indications que la banque établira l attestation à annexer à la déclaration fiscale du client Le crédit hypothécaire 15

16 Conditions relatives au contrat d assurance solde restant dû le contrat doit être conclu avant l âge de 65 ans. le contrat doit exclusivement assurer sa propre vie. Imposable = preneur d assurance = assuré le montant assuré est inférieur ou égal au montant du crédit hypothécaire qui entre en considération pour le bonus logement (et pour lequel une inscription hypothécaire a été prise donc pas de mandat ni de promesse) les avantages prévus par le contrat d assurance doivent être stipulés comme suit : - jusqu à concurrence du montant servant à la reconstitution ou à la garantie du crédit, le contrat est au profit des personnes qui, en cas de décès de l assuré, acquièrent la pleine propriété ou l usufruit du bien immobilier - pour le solde éventuel, le contrat est au profit du conjoint, du cohabitant légal ou de parents jusqu au deuxième degré du contribuable (enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs). Crédit hypothécaire de financement d une habitation autre que l habitation propre et unique (exemple : seconde résidence) Si le crédit hypothécaire est lié à une autre habitation que l habitation propre et unique : les amortissements de capital et les primes des assurances solde restant dû donnent droit à une réduction d impôt pour épargne à long terme les intérêts du crédit peuvent être déduits des revenus immobiliers («déduction d intérêts ordinaire»). Régime fiscal des amortissements en capital et des primes des assurances solde restant dû : réduction d impôt pour l épargne à long terme Les amortissements en capital de tels crédits hypothécaires, ainsi que les primes d assurance solde restant dû, donnent droit à une réduction d impôt égale à : [Amortissements en capital + primes Assurance Solde Restant Dû] x 30 % (réduction d impôts uniforme) Seuls les amortissements en capital relatifs à la première tranche de euros du montant initial du crédit donneront droit à l avantage fiscal. Par ailleurs, pour chacun des conjoints, le total des amortissements en capital pris en considération pour la réduction d impôt et des primes d assurance solde restant dû ne peut dépasser 15 % de la première tranche de euros des revenus professionnels et 6 % du surplus, avec un maximum absolu de euros. De plus, ce montant devra être diminué du montant que le client déduirait d un autre emprunt sur la base de la fiscalité pour habitation propre et unique. Le gain fiscal maximum, par contribuable ayant souscrit le crédit, est donc de : x 30 % = 684 euros Conditions relatives au contrat de crédit Le crédit doit avoir été contracté par le contribuable lui-même auprès d une institution établie au sein de l Espace économique européen. Le crédit doit être couvert par une inscription Hypothécaire. La durée du crédit doit être de 10 ans au minimum. Le crédit doit avoir pour but de construire, d acquérir ou de transformer une habitation située en Belgique ou dans un autre pays de l Union européenne. Conditions relatives au contrat d assurance solde restant dû Le contrat doit être conclu avant l âge de 65 ans. Le contrat doit exclusivement assurer sa propre vie. Imposable = preneur d assurance = assuré. Le contrat doit avoir une durée de 10 ans au minimum, quand il prévoit des avantages en cas de vie. Les avantages prévus par le contrat d assurance doivent être stipulés comme suit : - jusqu à concurrence du montant servant à la reconstitution ou à la garantie du crédit, le contrat est au profit des personnes qui, en cas de décès de l assuré, acquièrent la pleine propriété ou l usufruit du bien immobilier Le crédit hypothécaire 16

17 - pour le solde éventuel, le contrat est au profit du conjoint, du cohabitant légal ou de parents jusqu au deuxième degré du contribuable (enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs). Le droit à la réduction reste acquis lorsque cette assurance est mise en garantie auprès du créancier hypothécaire, ING en l occurrence. Régime fiscal des intérêts : déduction des revenus immobiliers («déduction ordinaire») Les intérêts payés sur les crédits contractés spécifiquement pour acquérir ou conserver des immeubles sont déductibles du total des revenus immobiliers. Bon à savoir : La compétence concernant la fiscalité des habitations sera transférée vers les Régions dans la seconde moitié de Le gouvernement fédéral a cependant déjà promis que les avantages fiscaux de prêts hypothécaires conclus en 2014 ne changeront pas et que les éventuelles nouvelles règles ne seront applicables qu aux nouveaux contrats conclus à partir du 1 er janvier Le crédit hypothécaire 17

18 En pratique Vous êtes intéressé(e)? Voici ce que vous devez faire pour réaliser votre rêve : Vous présentez votre projet dans l agence ING de votre choix, qui vous conseillera les meilleures solutions de financement en fonction de votre projet, de votre situation et de vos attentes. Grâce aux outils d aide techniques dont nous disposons, l agence vous fera différentes estimations de crédits et vous remettra un dossier comprenant les données des simulations effectuées, conformément au code de conduite européen. Si l une des simulations proposées vous convient, vous pouvez introduire une demande de crédit officielle. Dans la plupart des cas, l agence ING se prononce elle-même directement sur la recevabilité de votre demande. Si nous arrivons à un accord concernant votre demande de crédit, nous vous remettons alors une offre confirmant toutes les caractéristiques et conditions de votre crédit hypothécaire, accompagnée d un plan d amortissement et d un projet d acte. Vous signez cette offre dans le mois qui suit sa délivrance. Nous transmettons au notaire de votre choix toutes les informations requises pour lui permettre de rédiger l acte. Le crédit hypothécaire est finalisé après la signature de l acte authentique auprès de votre notaire (le cas échéant). Cela doit se produire dans un délai de validité de trois mois, comme le stipule l offre de crédit. Félicitations pour votre nouvelle habitation! Nous vous souhaitons beaucoup de succès! 2014 Le crédit hypothécaire 18

19 Nous sommes à votre disposition pour toute information complémentaire. Surfez sur ing.be/maison ou rendez-vous dans votre agence ING. Prospectus crédit hypothécaire n 19, d application à partir du 18 février ING Belgique S.A. Banque Avenue Marnix 24, B-1000 Bruxelles RPM Bruxelles TVA BE BIC : BBRUBEBB IBAN : BE Éditeur responsable : Inge Ampe Cours Saint-Michel 60, 1040 Bruxelles Editing Team & Graphic Studio Marketing ING Belgium F Le crédit hypothécaire 19

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