PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT

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1 Communauté de Communes du Pays de Lesneven - Côte des Légendes PROGRAMME LOCAL DE L HABITAT Première partie DIAGNOSTIC 09-CLG-n 207 Agence de DEveloppement et d'urbanisme du Pays de Brest 24 rue Coat ar Gueven Brest Tél Fax :

2 PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

3 SOMMAIRE Partie 1 : Le Pays de Brest : réalités et enjeux de la thématique habitat p Le Pays de Brest, un espace en construction depuis une trentaine d années p La traduction de la périurbanisation dans les marchés foncier et immobilier p Des prix fonciers et immobiliers en hausse, surtout dans l agglomération brestoise p Une sélection accrue des ménages par les prix p Un Pays qui n échappe pas à la tendance au vieillissement p.31 Partie 2 : La Communauté de Communes du Pays de Lesneven et de la Côte des Légendes p Présentation du territoire p Contexte démographique p Une croissance récente de la population dans de nombreuses communes p Une hausse qui résulterait en partie d un excédent naturel p Une structure par âge qui vieillit p Un profil de ménages en pleine évolution p Une augmentation des effectifs élémentaires, tendance générale observée dans le Pays de Brest hors Bmo p Contexte socio-économique p Un emploi qui se conforte entre 1990 et 1999 p Un poids conséquent des retraités, inactifs et employés-ouvriers au RGP de 1999 p Des déplacements domicile-travail intenses vers l agglomération brestoise p Un emploi salarié privé qui s érode à partir de 2002 p Des secteurs d emploi majeurs : le commerce, les services et la construction p Un chômage qui s inscrit dans la moyenne du Pays de Brest p Revenus fiscaux médians des ménages p Parc de logements p Composition du parc en 1999 p Un littoral convoité par la résidence secondaire p Un phénomène de vacance peu développé p Un parc relativement récent hors des communes littorales p Des résidences principales de grande taille dominées par les propriétaires-occupants p Etat des lieux de la réhabilitation des logements anciens du parc privé p Les marchés de l habitat p Le marché de l occasion p Le marché foncier p Le marché de la construction neuve p Le Prêt à 0% p Le parc locatif p Un parc locatif public bien développé à Lesneven p Un parc locatif privé réduit sauf à Lesneven p Accueil spécifique et structures d hébergement p Un secteur littoral davantage concerné par la précarité p Les populations démunies p Les personnes âgées et personnes handicapées p Les gens du voyage p L accompagnement du développement de l habitat p Urbanisme et foncier p Assainissement p.122 PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

4 PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

5 Préambule La Communauté de Communes du Pays de Lesneven - Côte des Légendes (CCPLCL) s engage aujourd hui dans la réalisation de son Programme Local de l Habitat pour la période La finalité d un tel outil de planification est d offrir aux habitants actuels et futurs du territoire, une réponse adaptée à leurs besoins en matière d habitat. Cette ambition rejoint pour partie celle du développement durable et vise à faire de la CCPLCL un espace accessible à tous, capable de satisfaire les attentes des ménages et la variété des parcours résidentiels. Cet objectif complexe nécessite de rompre avec les blocages existant aujourd hui, notamment ceux qui résultent des tensions du marché de l habitat dont l assise correspond au Pays de Brest. Aujourd hui, les différentes intercommunalités du Pays de Brest doivent se coordonner pour organiser la mise en œuvre d une politique de l habitat du Pays définie par le Schéma de Cohérence Territoriale. Après Brest métropole océane, habituée à la «procédure PLH» et la Communauté de Communes du Pays de Landerneau-Daoulas, c est désormais la CCPLCL avec celles de Plabennec et des Abers et du Pays d Iroise qui se lancent dans l élaboration du leur, conformément aux dernières modalités législatives entrées en vigueur. Les enjeux qui en découlent sont multiples. D une part, ce document doit estimer le nombre de constructions neuves à prévoir à une échéance de six ans à l échelle de la CCPLCL et d autre part, il doit proposer une offre variée en habitat et en hébergement tenant compte de la demande ainsi que des spécificités du territoire. Le diagnostic, première étape de la démarche, permet de dégager un état des lieux du territoire en abordant des grandes thématiques comme la démographie, le contexte socio-économique, le parc de logements existant, les marchés foncier et immobilier, l accompagnement du développement de l habitat ou l accueil spécifique et les structures d hébergement. Il s attache à identifier les évolutions récentes dans ces différents domaines, l objectif étant in fine de dégager des enjeux puis des orientations et un programme d actions s inscrivant dans une perspective de cohésion et de mixité sociale. Cette étape repose sur l analyse de données statistiques actualisées, issues de sources diverses et d éléments recueillis lors d entretiens réalisés auprès des élus ou des professionnels dont l activité a un rapport avec l habitat. Avec ce PLH, la CCPLCL va franchir une nouvelle étape dans le rôle qu elle peut jouer en matière de politique locale de l habitat et du développement de son territoire. Espace attractif, les communes qui le composent se doivent d apporter des réponses adaptées aux attentes de l ensemble de sa population. Enfin, le grand défi de cette démarche est d élaborer le PLH, pour et avec les acteurs locaux. Les institutionnels et les professionnels de l habitat doivent être associés à l amont et l aval de l élaboration du PLH, le but étant qu ils communiquent sur les objectifs fixés, qu ils échangent sur les outils mobilisables et qu ils suivent la mise en œuvre des actions. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

6 CADRAGE LEGISLATIF Le PLH définit, pour une durée au moins égale à six ans, les objectifs et les principes d une politique visant à répondre aux besoins en logement et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à améliorer l accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les quartiers d une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l offre de logements (article L du Code de la Construction et de l Habitation). l articulation avec le SCoT du Pays de Brest Les Programmes Locaux de l Habitat, doivent être compatibles avec les Schémas de Cohérence Territoriale (article L du Code de l Urbanisme). Le SCoT «présente le projet d aménagement et de développement durable retenu, qui fixe les objectifs des politiques publiques d urbanisme en matière d habitat, de développement économique, de loisirs, de déplacements des personnes et des marchandises, de stationnement des véhicules et de régulation du trafic automobile» (articles L du Code de l Urbanisme). la qualification de l offre et de la demande dans un PLH Afin de mettre en évidence les dysfonctionnements du marché du logement, il convient de réaliser un diagnostic global qui intègre tous les segments du parc et toutes les dimensions de l offre et de la demande. Ce diagnostic se veut dynamique pour mettre en évidence les interactions entre les parcs. une analyse de l offre qui porte sur : - l ensemble des segments du parc (parc public, parc privé, collectifs, individuels) ainsi que l offre en hébergement, - la connaissance du parc privé (typologie, évolution et occupation), - la répartition géographique de l offre (phénomène de spécialisation ou de ségrégation socio-spatiale), - la connaissance du stock dans le parc existant et la construction neuve, - le marché foncier en tant que support de l offre de logements dans un contexte de crise foncière. une analyse de la demande qui aborde : - les évolutions socio-démographiques (population et ménages), - les évolutions socio-économiques (pauvreté, précarité et emploi). un programme d actions décliné par thème et par secteur géographique Il précise : - l offre nouvelle de logements (meilleure répartition spatiale notamment en ce qui concerne l offre sociale), - l amélioration et la réhabilitation du parc existant, - la problématique du renouvellement urbain qui concerne à la fois le parc social (démolitions) et le parc privé dégradé à travers le traitement des centres anciens, des questions d habitat indigne et insalubre ou des copropriétés dégradées, - les personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières, - le volet foncier qui permet de connaître le marché et ses potentialités au moment du diagnostic et qui définit une stratégie foncière permettant la réalisation d objectifs affichés en adéquation avec les documents d urbanisme et de planification. Le programme opérationnel est territorialisé. Les actions et les moyens financiers mobilisés pour la politique de l habitat sont détaillés et sectorisés. La délimitation des secteurs d intervention est laissée à la collectivité : infracommunal, communal ou supra-communal. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

7 Articulation avec le SCoT du Pays de Brest Le SCoT du Pays de Brest, dont le diagnostic et le Projet d Aménagement et de Développement Durable ont été approuvés par le syndicat mixte en janvier 2008, distingue plusieurs stratégies territoriales déclinées sous forme d objectifs quantitatifs. L un d eux relatif à la stratégie urbaine, vise à accueillir ménages supplémentaires à l horizon de 15 ans. Ce scénario élaboré il y a quelques années, sur la base de données statistiques de 1999, équivaut à l accueil de ménages supplémentaires par an. Annuellement, il est envisagé que Brest métropole océane accueille ménages dont 950 dans la ville de Brest. Parallèlement, les autres communes du Pays de Brest accueilleraient 950 nouveaux ménages par an. L objectif poursuivi en matière de construction neuve est de résidences principales par an dans les Communautés de communes du Pays de Brest et de à logements dans la Communauté Urbaine. En effet, le Pays hors Bmo ayant «capté» l essentiel des nouveaux ménages entre 1999 et 2006, le but est aujourd hui d enrayer l étalement urbain en redéployant la nouvelle population résidentielle «prioritairement» dans l agglomération brestoise. La démarche SCoT vise ainsi à proposer un projet de développement global, ce type d outil doit veiller à la cohérence et au suivi des différents documents de planification sectoriels à l échelle des intercommunalités, notamment à travers la mise en œuvre de Programmes Locaux de l Habitat intercommunaux. Objectifs annuels moyens d évolution du nombre de ménages durant la période Source : Extraits du PADD du SCoT du Pays de Brest Nombre de ménages nécessaires à l équilibre démographique Nombre de ménages contribuant à la croissance démographique Total de ménages Ville de Brest Communes de Bmo Pays de Brest hors Bmo Pays de Brest Traduction en logements à finalité de résidence principale (ratio ménage/logement = 0,9) Source : Extraits du PADD du SCoT du Pays de Brest Nombre de constructions neuves nécessaires à l équilibre démographique Nombre de constructions neuves contribuant à la croissance démographique Total de logements à construire Bmo à Pays de Brest hors Bmo Pays de Brest Extrait du PADD du SCoT «Une urbanisation maîtrisée cohérente et économe suppose une gestion pondérée dans le temps, donc une programmation autant qu une planification. Le SCoT préconise une application de ces dispositionscadres pour l urbanisation à travers la mise en œuvre de Programmes Locaux de l Habitat dans l ensemble des intercommunalités du Pays de Brest. Ces PLH devront : - préciser l application adaptée des directives du SCoT - gérer la fluidité de l offre de logements dans le temps, afin d éviter les effets de surchauffe et de refroidissement des besoins d équipements associés à l urbanisation. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

8 Partie 1 : Le Pays de Brest : réalités et enjeux de la thématique habitat Le Pays de Brest qui correspond à l étendue de la zone d emploi, de la zone de chalandise et du bassin d habitat constitue le territoire le plus pertinent pour organiser la réflexion et mettre en cohérence les actions notamment dans les domaines de l urbanisme et de l habitat. Le Pays de Brest en quelques chiffres Nombre de Population sans double Territoires communes compte en 1999 (INSEE) Brest métropole océane habitants CC du Pays de Landerneau-Daoulas habitants CC du Pays d Iroise habitants CC de Plabennec et des abers habitants CC du Pays de Lesneven Côte des Légendes habitants CC de la Presqu île de Crozon habitants CC de l Aulne Maritime habitants Pays de Brest habitants PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

9 1.1 Le Pays de Brest, un espace en construction depuis une trentaine d années Un développement marqué par une croissance urbaine intense suivie d un processus de périurbanisation Des années 1950 à la fin des années 1990, la population du Pays de Brest a gagné presque nouveaux habitants. L évolution démographique longue met en évidence deux périodes démographiques distinctes : Evolution démographique longue du Pays de Brest source : INSEE Cumul des deux périodes ( ) Ville de Brest = Autres communes de la Communauté urbaine = Communauté urbaine = Pays hors agglomération = Pays de Brest = , une concentration de la croissance démographique dans l agglomération brestoise Entre 1954 et 1975, le dynamisme démographique du Pays de Brest se concentre essentiellement dans la ville-centre ( nouveaux habitants) et plus modérément dans les autres communes de l agglomération ( habitants). Le reste du Pays plus rural, n est quasiment pas concerné par ces nouveaux apports démographiques ( habitants) , un essor démographique qui se diffuse au reste du Pays de Brest En 1975, s opère un renversement de tendance. A partir de cette date et jusqu en 1999, le phénomène «s inverse» puisque désormais ce sont les communes du Pays de Brest, hors ville-centre qui profitent des hausses de population : nouveaux habitants viennent habiter les territoires correspondant aujourd hui aux six Communautés de communes et environ arrivants intègrent les communes de Brest métropole océane tandis que la ville de Brest perd plus de habitants. Ce phénomène s est traduit par l émergence d une «ville moyenne» éclatée et invisible qui s est progressivement façonnée aux portes de la ville de Brest Un rayonnement croissant de la zone d emploi brestoise Selon divers critères établis par la Délégation Interministérielle à l Aménagement et à la Compétitivité des Territoires, le développement économique et les fonctions métropolitaines confèrent à l agglomération brestoise un rayonnement, légèrement plus fort que son poids démographique au sein des métropoles nationales et européennes de même taille 1. 1 Source : DATAR 2003, pour un rayonnement européen des métropoles françaises et INSEE-OCTANT n 92 janvier 2003 PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

10 L influence économique du pôle brestois, fort de emplois (en 2005), s étend régulièrement vers l Est du Finistère, illustrant ainsi le phénomène national de métropolisation autour des agglomérations. Ce type de configuration occasionne nécessairement de nombreux déplacements domicile-travail entre sous-ensembles du Pays de Brest, surtout entre l agglomération brestoise et les Communautés de communes voisines. Ces migrations pendulaires, en constante augmentation, s exercent de plus en plus loin générant de fait, une dissociation grandissante entre le territoire d emploi et celui de résidence. Il est à noter désormais que ces mouvements quotidiens des résidents en périphérie vers les lieux d emplois de l agglomération, se doublent d un flux inverse qui se développe à grande vitesse. Le rayonnement du pôle brestois se traduit donc par un phénomène persistant de dispersion de l habitat dans un contexte de très grande activité du marché immobilier qui tend à amoindrir le poids démographique de l agglomération brestoise au sein de son propre Pays. Ce phénomène complexe compromet certains équilibres d équipements destinés à la population, occasionnant plus de déplacements et renforçant les contrastes sociaux entre les territoires Une évasion urbaine, favorable aux Communautés de communes Depuis une trentaine d années, la très forte demande, particulièrement en individuel neuf a surtout profité à la périphérie du bassin d habitat brestois, l agglomération-centre peinant à satisfaire la demande des ménages. En effet, la raréfaction du foncier réellement mobilisable pour l urbanisation a contribué à entretenir une migration notamment des primo-accédants et des catégories PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

11 intermédiaires permettant à certaines communes peu attractives jusqu à lors, de remplir leur école ou de rentabiliser certains équipements. Ces dernières années, l étendue du bassin d habitat de l agglomération brestoise n a cessé de s élargir. Aujourd hui, il tend même à rejoindre celui de Landivisiau à l Est voire celui de Châteaulin au Sud, la dispersion des ménages par la construction individuelle, en résidence principale, étant toujours plus importante et géographiquement éclatée. En 2005 et 2006, les communes dans lesquelles, les taux d acheteurs originaires de l agglomération brestoise s avèrent les plus importants sont celles situées le long des voies de communication majeures qui structurent le Pays de Brest : la RN 12, la RN165, la D 789 et la D 788. En , ce sont les communes appartenant à l aire urbaine brestoise qui affichent les taux de ménages issus de Brest métropole océane et détenteurs d une autorisation de construire les plus élevés. Ainsi, dans la plupart des communes des CC du Pays de Landerneau-Daoulas, du Pays d Iroise et de Plabennec et des Abers, les demandeurs de permis de construire originaires de l agglomération brestoise constituent 30 à 50% des pétitionnaires de permis de construire. Dans une moindre mesure, les Communautés de communes du Pays de Lesneven (moins de 30%) et de la Presqu île de Crozon (moins de 20%) sont elles, moins concernées par le phénomène, car plus distantes de Brest en temps de déplacement. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

12 1.1.4 Des propriétaires-occupants qui prédominent en dehors de la ville de Brest 100% 80% Statut d occupation des résidences principales en 1999 Source : INSEE % % % % Brest Bmo hors Brest Pays hors Bmo Propriétaire-occupant Locataire du parc HLM Locataire du secteur privé En 1999, dans l agglomération brestoise hors Brest et au sein du Pays hors Communauté Urbaine, la part de propriétaires-occupants supérieure à 80%, résulte du phénomène de périurbanisation puisque nombreux sont les ménages qui quittent la ville-centre pour réaliser leur projet d accession dans les communes riveraines de Brest. Les locataires, qui résident au sein des parcs privé ou HLM, sont eux nettement moins nombreux dans ces territoires. A Brest, les statuts d occupation observés sont davantage équilibrés : 45% de propriétaires-occupants, 35% de locataires du secteur privé et 20% dans le parc public. Ainsi, le phénomène de périurbanisation entretient la dualité entre la ville-centre qui possède un parc locatif privé et public et la périphérie caractérisée par la maison individuelle habitée par son propriétaire. Extrait du diagnostic du SCoT du Pays de Brest Le phénomène de périurbanisation traduit la volonté d accession à la propriété individuelle des ménages à un coût foncier plus abordable que dans la ville-centre. L'urbanisation nouvelle, pavillonnaire, en accession à la propriété (représentant 5 logements neufs sur 10 entre 1990 et 1999 et 8 sur 10 depuis) s est réalisée à 90% en lisière de l agglomération et dans son immédiate périphérie. La concentration de la construction neuve pavillonnaire est spécifique de ces secteurs, alors que le locatif privé et social prédomine à Brest. Dans un contexte de très grande activité du marché immobilier, cette dispersion de l habitat sur les communes extérieures à l agglomération ne s est pas uniformément répartie. Entre 1999 et 2004, la construction de logements a été particulièrement soutenue sur le littoral. Seules 10 communes littorales sur 45 ont connu une progression de leur offre de logements inférieure à 8%, et la plupart d 'entre elles, une évolution supérieure à 13%. L urbanisation prend différents visages selon les espaces, avec des divergences marquées entre le littoral, les territoires de l'intérieur et l agglomération. Dans les deux premiers cas, cette dynamique accélère le mitage du territoire au détriment des espaces agricoles et des milieux naturels. Au sein de l agglomération, la volonté de maîtriser les surfaces aménagées et de circonscrire l'urbanisation a conduit au développement du lotissement. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

13 Destination de la construction neuve entre (période de 9 ans) Source : INSEE Propriétaires occupants Locatifs privés Locatifs HLM Résidences secondaires Logements neufs Bmo = Pays hors Bmo = Total = Destination de la construction neuve (logements autorisés) entre (période de 7 ans) Propriétaires Locatifs Résidences Logements Locatifs HLM occupants privés secondaires neufs Bmo = Pays hors Bmo = Total = Source : DRE Bretagne - Sitadel Entre , la construction neuve s est révélée plus importante à l échelle de Brest métropole océane (9 400 logements construits) que dans le reste du Pays de Brest (8 700). Au contraire, durant la période , le Pays hors Communauté Urbaine enregistre presque deux fois plus de logements autorisés (13 877) que les communes de l agglomération (7 613 unités). Répartition des destinations de la construction neuve (logements autorisés) entre et à l échelle du Pays de Brest hors Bmo 70% 62,8% Sources : INSEE et DRE Bretagne - Sitadel 60% 57,5% 50% 40% % 20% 17,2% 22,0% 10% 9,2% 9,6% 7,2% 8,0% 0% Propriétaires occupants Locatifs privés Locatifs HLM Résidences secondaires NB : Pour la période , les effectifs des résidences principales destinées à être occupées par leur propriétaire sont à prendre avec précaution, car probablement sous-estimés, ces chiffres n englobent pas certains logements collectifs intégrés aux effectifs des locatifs privés. En effet, la destination mentionnée dans la liste des autorisations de logements n étant pas suffisamment explicite, celle-ci n a pas permis de distinguer s il agissait d une vente à l attention d un propriétaireoccupant ou d un propriétaire-bailleur.

14 A l échelle du Pays de Brest hors agglomération brestoise, entre et , le nombre d autorisations délivrées pour construire des logements est en pleine croissance, leurs destinations ont évolué comme suit : le poids des résidences principales s accentue et augmente de 5,3 points, confirmant ainsi le rôle résidentiel que jouent les territoires périphériques de la Communauté Urbaine, le poids des logements locatifs privés est également en hausse (+4,2 points), la représentation des logements sociaux est en baisse (-2 points), le taux de résidences secondaires faiblit modérément (-1,6 point) mais représente toujours au moins 8% du total des logements neufs. Ces évolutions confirment la destination de la construction neuve, dédiée majoritairement à un usage de propriétaires-occupants dans les Communautés de communes composant le Pays de Brest. Ces tendances observées illustrent l accentuation du processus de périurbanisation qui «touche» l agglomération brestoise, laquelle continue de perdre des habitants (selon l INSEE au moins habitants de moins entre 1999 et 2005). PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

15 1.2 La traduction de la périurbanisation dans les marchés foncier et immobilier Un marché immobilier de l occasion toujours soutenu mais en perte de vitesse chez les acheteurs originaires de l agglomération brestoise Evolution du nombre d acheteurs originaires de Bmo dans le marché foncier et immobilier du Pays de Brest hors Bmo Source : DGI services des domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés traitements ADEUPa de Brest Mutations du bâti ancien individuel Construction neuve (individuel pur et individuel groupé) Entre 2000 et 2005, les ménages originaires de l agglomération brestoise qui ont acheté un bien immobilier dans les communes du Pays de Brest hors agglomération, l ont fait majoritairement dans le marché de l occasion (entre 350 et 400 ventes annuelles durant la période). Conjointement, le marché de la construction neuve semble peser de plus en plus, puisque après avoir connu une baisse entre 1999 et 2003, il connaît une augmentation significative. Ainsi, en 2006, les acheteurs issus de l agglomération sont désormais plus nombreux à concrétiser leur acquisition dans ce secteur. Sources : INSEE et DRE Bretagne - Sitadel Moyenne annuelle des logements commencés (logements autorisés pour cette dernière année) Brest métropole océane Pays de Brest hors Bmo Total Pays de Brest Entre 1990 et 1998, on observe un relatif équilibre du volume de la construction neuve, entre 700 et 800 logements, pour chaque espace : agglomération brestoise et les six Communautés de communes. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

16 Durant la période 1999 et 2006, on assiste au doublement du nombre de constructions neuve dans le Pays de Brest hors agglomération brestoise, tandis que la Communauté Urbaine voit son stock diminuer. Enfin, ces deux dernières années, en 2007 et 2008, les communes de Brest métropole océane rattrapent leur retard en multipliant par deux le niveau de construction antérieur. Parallèlement, dans le reste du Pays, on constate une nouvelle explosion des logements neufs qui constituent désormais plus de nouvelles unités par an Une construction neuve qui explose à compter de 1999 PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

17 Entre 1999 et 2006, nombreuses sont les communes du Pays de Brest qui se distinguent par une hausse importante de leur parc de logements grâce à la construction neuve. Pour n en citer que quelques unes, Plouarzel, Saint-Pabu, Landéda, Tréglonou, Trégarantec, Saint Urbain ou La Martyre sont parmi celles qui ont enregistré le plus de nouvelles constructions, proportionnellement au parc dont elles disposaient en 1999, affichant ainsi plus de 24% de nouveaux logements. De plus, il faut noter qu au sein de cette construction neuve, le segment du collectif est en plein boom. Depuis peu, celui-ci ne se cantonne plus uniquement aux pôles urbains majeurs, conséquence pour partie de l essor de la promotion immobilière et des dispositifs d investissement locatif. Les logements commencés à l échelle du Pays de Brest entre 1990 et 2007 Source : DRE Bretagne - Sitadel et Traitements ADEUPa de Brest Individuel Collectif Au début des années 1990, la construction neuve se répartit presque équitablement entre l individuel et le collectif. Cependant à partir de 1995, l écart entre les niveaux de construction de type individuel et collectif n a cessé de s accentuer jusqu en Récemment, l année 2007 vient contrecarrer le phénomène puisqu elle affiche un nombre record de logements collectifs, réduisant ainsi l écart creusé jusqu alors. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

18 600 Evolution du nombre de logements individuels commencés annuellement entre 1990 et 2007 Source : DRE Bretagne - Sitadel et Traitements ADEUPa de Brest CC Presqu'île de Crozon CC Aulne Maritime CC Pays de Landerneau Brest métropole océane CC Pays de Lesneven CC Plabennec et des Abers CC Pays d'iroise L analyse de l évolution de la construction neuve dans les différents territoires du Pays de Brest, durant les 17 dernières années, permet de distinguer deux grandes périodes : et 1998 : période de relative stabilité du marché A l exception de l agglomération brestoise, la progression de la construction neuve est constante dans l ensemble du Pays de Brest avec une année plus soutenue en La hiérarchie des territoires est «respectée» puisque c est à l échelle de Brest métropole océane qu on enregistre le plus de logements commencés, suivent le Pays d Iroise, les secteurs de Plabennec et de Landerneau à égalité, le Pays de Lesneven ou la presqu île de Crozon avec des proportions semblables et enfin l Aulne Maritime : essor de l évasion urbaine qui bouleverse la hiérarchie des territoires A partir de 1998, l emballement du marché de la construction est plus marqué mais aussi plus heurté affichant des hausses irrégulières. Hormis le secteur de l Aulne Maritime, tous les territoires sont concernés par une certaine frénésie et chacun d entre eux enregistre des niveaux de construction plus soutenus que durant la période précédente. Fait nouveau, à partir de 2005, le Pays d Iroise dépasse désormais le niveau de construction de l agglomération brestoise. Dans les autres territoires, les progressions sont importantes mais moindres notamment dans la presqu île de Crozon et à l échelle du Pays de Lesneven. Durant cette période, la construction neuve dans l ensemble du Pays de Brest a progressé de 50%. Dans les Communautés de communes, cette progression a souvent doublé par rapport à A contrario naturellement, l agglomération brestoise a évolué à un rythme faible, inférieur à celui des années PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

19 1.3 Des prix fonciers et immobiliers en hausse, surtout dans l agglomération brestoise Le développement de l urbanisation tel qu il s est fait à l échelle du Pays de Brest s est accompagné de fortes hausses des prix dans les trois types de marché de l habitat : foncier, construction neuve et occasion. L ensemble des territoires a été concerné, à des degrés variables Une hausse des prix du foncier corrélée à la propagation de l étalement urbain Entre 2005 et 2006, à l échelle du Pays, la ville de Brest subit l augmentation du prix des terrains à bâtir la plus forte (+48,1%), si bien que certains ménages trop «modestes» ont quitté la ville pour acheter dans d autres communes où le foncier est moins onéreux. Cette évasion urbaine a engendré une demande grandissante à l extérieur de l agglomération déséquilibrant ainsi l offre et la demande. En effet, l offre existante étant parfois insuffisante dans les communes rurales, certaines ne sont pas parvenues à satisfaire la demande grandissante. De fait, on a assisté à une hausse générale des prix surtout dans les communes les plus proches de l agglomération brestoise et dans les communes littorales (+32,5% de hausse entre 2005 et 2006). Prix des terrains à bâtir en 2005 et 2006 dans les différentes entités du Pays de Brest Source : DGI Finistère / Actes notariés fonciers - Traitement ADEUPa de Brest Superficie moyenne des terrains en 2006 Moyenne des prix TTC / m² en 2005 Moyenne des prix TTC / m² en 2006 Evolution des prix TTC / m² Brest 571 m² 88 /m² 130 /m² +48,1 % Communes littorales 980 m² 44 /m² 59 /m² +32,5 % Aire urbaine hors littoral 832 m² 55 /m² 68 /m² +23,1 % Communes rurales hors aire urbaine 991 m² 37 /m² 43 /m² +16,3 % PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

20 Les prix de vente des terrains à bâtir ont progressé en moyenne de 8% par an entre 2004, 2005 et Les hausses les plus soutenues se sont produites dans la Communauté Urbaine et dans sa proche périphérie. Les communes littorales sont également concernées puisque certaines d entre elles ont affiché des augmentations de l ordre de 10 à 15%. Au sein de l agglomération brestoise, la pression foncière qui s exerce est le reflet d une demande importante et insatisfaite notamment en matière d individuel pur. Répartition des ménages selon leur investissement foncier en 2006 (en T.T.C.) Source : service des Domaines et Traitements ADEUPa de Brest 100% 90% 80% 33% 19% 12% 9% 3% 70% 60% 50% 40% 33% 28% 41% 68% 30% 20% 29% 43% 40% 10% 0% 6% 10% 7% Brest M étropole Océane CC du Pays d'iroise CC de Plabennec et des Abers inférieur à à à supérieur à % CC du Pays de Lesneven- Côte-des-Légendes PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

21 En 2006, pour acquérir un terrain dans une des communes de la Communauté Urbaine, un tiers des ménages devaient disposer d un budget supérieur à et parmi ces acheteurs, 8% versaient plus de Parallèlement, dans le reste du Pays de Brest, seulement 15% des acquéreurs investissaient plus de Certes, il existe de fortes disparités au sein même des territoires du Pays de Brest, mais certains d entre eux demeurent financièrement accessibles, c est notamment le cas de la CC du Pays de Lesneven - Côte des Légendes Un marché de l occasion qui enregistre toujours des hausses de prix à deux chiffres NB Le nombre de transactions utilisé pour calculer les moyennes de prix des maisons anciennes est de 4 448, il correspond à l ensemble des mutations effectuées en 2004, 2005 et Depuis 2000, le marché de l occasion subit le même phénomène que celui observé au sein du marché foncier. Les prix ont fortement progressé dans l agglomération et sur la frange littorale. Plusieurs communes ont même affiché des hausses supérieures à 20% par an. Dans la Communauté urbaine, certains produits d occasion en individuel, vendus à des prix très élevés deviennent inaccessibles pour les ménages dont les ressources sont justes, si bien que certains d entre eux sont «contraints» d acheter un bien à l extérieur de Brest métropole océane, se rabattant fréquemment sur le marché du neuf, financièrement plus abordable. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

22 Toutefois, le marché du logement collectif d occasion spécifiquement brestois, demeure moins cher, les biens proches de à euros y sont nombreux et donc plus propices à une accession avec des revenus moyens L essor de la résidence secondaire et son impact sur le marché de la frange littorale En 1999, dans le Pays de Brest, les communes littorales de la presqu île de Crozon, du Pays d Iroise et de la Côte des Légendes sont celles qui enregistrent les taux de résidences secondaires les plus élevés, constituant 25 à plus de 40% du parc de logements. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

23 Ces dernières années, la hausse des prix observée n est pas étrangère au développement de la résidence secondaire, en particulier sur le linéaire côtier. Les acheteurs de maisons de vacances affichent habituellement des revenus confortables et contribuent ainsi aux tensions qui affectent le marché, obligeant les locaux et notamment les jeunes à se tourner davantage vers les communes de l intérieur pour concrétiser leur désir d accession. Entre 2000 et 2007, après estimations des données Sitadel (DRE Bretagne), 8% des logements neufs construits dans le Pays de Brest hors agglomération brestoise étaient destinés à l usage de résidence secondaire. Ce taux atteint 20,5% des nouveaux logements de la presqu île de Crozon et presque 10% du parc de la CC du Pays de Lesneven-Côte des Légendes. La destination des logements vendus dans le marché de l occasion étant plus difficile à évaluer, il est impossible de connaître le poids que pèse la résidence secondaire dans ce secteur, même si ce marché est davantage convoité lors de l acquisition d une maison de vacances. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

24 1.4 Une sélection accrue des ménages par les prix L ensemble des mécanismes évoqués précédemment contribue donc à la hausse des prix fonciers et immobiliers, lesquels ont engendré une nouvelle forme de «ségrégation spatiale et sociale» qui affecte en premier lieu, les ménages aux ressources modestes La ville de Brest ceinturée par des communes dont les revenus fiscaux médians sont élevés En 2005, le Pays de Brest se caractérise par une relative homogénéité des revenus fiscaux médians 2. 2 La médiane du revenu fiscal par unité de consommation partage les personnes en deux groupes : la moitié des personnes appartient à un ménage qui déclare un revenu par UC inférieur à cette valeur et l'autre moitié présente un revenu par UC supérieur. Cet indicateur permet donc de mesurer le niveau central des revenus par UC au sein d'une zone. Le revenu fiscal par unité de consommation (UC) est le revenu du ménage rapporté au nombre d unités de consommation qui le composent. Par convention, le nombre d unités de consommation d un «ménage fiscal» est évalué de la manière suivante : le premier adulte du ménage compte pour une unité de consommation ; les autres personnes de 14 ans ou plus comptent chacune pour 0,5 ; les enfants de moins de 14 ans comptent chacun pour 0,3. Cette échelle d équivalence est utilisée couramment par l INSEE et Eurostat pour étudier les revenus ainsi exprimés par «équivalent adulte». PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

25 Entre 2000 et 2005, certaines communes ont connu des augmentations importantes résultant pour partie de l étalement urbain et de la forte attractivité des territoires côtiers. Elles ont ainsi modifié leur composition sociale en accueillant de nouveaux propriétaires issus de catégories socio-professionnelles plus aisées. Néanmoins ce sont dans les communes de l agglomération brestoise exceptée Brest, les communes du sud du Pays d Iroise et certaines du Pays de Landerneau où résident les ménages dont les revenus fiscaux demeurent les plus élevés, supérieurs à euros par unité de consommation. En 2005, le revenu fiscal médian annuel de l agglomération brestoise atteint euros, plus faible que dans d autres territoires voisins, s explique par la présence de ménages aux revenus très disparates. Ainsi, les 10% des ménages les plus aisés ont un revenu annuel 4,6 fois supérieur au revenu des 10% les plus modestes. Au sein des Communautés de communes, les revenus sont plus homogènes et l écart entre les plus riches et les plus modestes est moindre : entre 3,6 dans la Communauté de communes de la Presqu île de Crozon et 3,1 dans la Communauté de communes de Plabennec et des Abers. Les 10% de ménages les plus aisés du Pays de Brest résident dans la Communauté de communes du Pays d Iroise Les revenus fiscaux médians par unité de consommation par EPCI en 2005 Source : INSEE - DGI revenus fiscaux des ménages de er décile médiane 9ème décile CC Pays d'iroise CC Landerneau- Brest métropole CC Plabennec et CC Presqu'île de CC de Lesneven- CC Aulne Daoulas océane des Abers Crozon Côte des Maritime Légendes Les revenus fiscaux médians, le prix moyen des maisons d occasion et celui des terrains à bâtir sont des indicateurs qu il semble intéressant de mettre en parallèle. Aujourd hui, si l on imagine qu un ménage doit disposer d un budget moyen qui s échelonne entre et euros pour accéder à la propriété (marché de l occasion ou marché du neuf), on peut estimer (d après le site internet meilleur taux.com) : Pour un prêt immobilier à hauteur de des mensualités évaluées à euros soit euros par an sur 20 ans, à un taux d intérêt de 4,65% et un taux d assurance de 0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente euros. - des mensualités évaluées à 900 soit par an sur 25 ans, à un taux d intérêt de 4,75% et un taux d assurance de 0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente euros. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

26 Pour un prêt immobilier à hauteur de des mensualités de soit sur 20 ans à un taux d intérêt de 4,65% et un taux d assurance à 0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente euros. - des mensualités de soit sur 25 ans à un taux d intérêt de 4,75% et un taux d assurance de 0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente euros. En comparant ces estimations de remboursements d emprunts immobiliers aux revenus fiscaux médians des moins de 39 ans, classe d âge constituant majoritairement les primo-accédants, on mesure les difficultés que l accession à la propriété peut engendrer. Revenu fiscal médian des moins de 39 ans par unité de consommation en 2005 Source : INSEE - DGI revenus fiscaux des ménages de 2005 Moins de 30 ans ans Population totale CC du Pays d Iroise CC du Pays de Landerneau-Daoulas CC de Plabennec et des Abers Brest métropole océane CC du Pays de Lesneven et de la Côte des Légendes CC de la Presqu île de Crozon A titre d exemple, la moitié des ans de la CC du Pays d Iroise dispose de moins de euros de revenus fiscaux annuels et ceux de la CC de la Presqu île de Crozon de euros. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

27 1.4.2 Des profils d acheteurs distincts selon les sous-ensembles du Pays de Brest Depuis 1999, chaque année, l ADEUPa collecte et retranscrit l ensemble des actes notariés immobiliers sur l ensemble du département, dans les services des Domaines de la Direction Générale des Impôts. Ces éléments chiffrés permettent ainsi de mieux connaître l activité du marché et notamment le profil des acheteurs. L analyse suivante a été menée à l échelle du Pays de Brest, par grande entité géographique : ville de Brest, reste de l aire urbaine, communes littorales et communes rurales. Profil des acheteurs de terrains à bâtir entre 1999 et 2006 selon la localisation du terrain (Les taux mentionnés dans le tableau sont calculés à partir du total de ventes de terrain à bâtir conclues dans le Pays de Brest. Les évolutions sont calculées pour la période ). Source : DGI retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest Territoires Attractivité Profil type des acheteurs Autres caractéristiques des acheteurs Ville de Brest Reste de l aire urbaine Communes littorales Communes rurales Commune de moins en moins attractive (3,4% des ventes en ) Zone attractive (33,2% des ventes en ) Secteur très dynamique (49% des ventes en ) Territoire de plus en plus recherché (15% des ventes en ) Résidant déjà dans la ville de Brest ans Employés Résidant déjà dans l aire urbaine Originaires de la ville de Brest ans Employés Résidant déjà dans une commune littorale ans (-1,6 point) Employés Résidant déjà dans une commune rurale ans Employés Les moins de 30 ans en hausse Cadres moyens et professions libérales (représentent 5,3% des acheteurs en 2006) Provenant d une commune extérieure au Pays de Brest (9 % en 2006) 55 ans et plus en hausse Cadres et professions libérales Retraités en hausse Provenant de l aire urbaine (+ 1 point) Moins de 30 ans et ans en hausse Cadres moyens en hausse (+ 1,3 point) PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

28 Profil des acheteurs de maisons d occasion entre 1999 et 2006 selon la localisation du bien (Les taux mentionnés dans le tableau suivant sont calculés à partir du total de ventes de terrain à bâtir conclues dans le Pays de Brest. Les évolutions sont calculées pour la période ). Source : DGI retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest Territoires Attractivité Profil type des acheteurs Autres caractéristiques des acheteurs Ville de Brest Reste de l aire urbaine Attractive (22,2% des ventes en ) Zone de plus en plus attractive (32,6% des ventes en ) Résidant déjà dans la ville de Brest ans Employés Professions libérales et cadres supérieurs Résidant déjà dans l aire urbaine ans Employés (-1,2 point) Provenant d une commune extérieure au Pays de Brest (en hausse) ans en hausse Cadres moyens en baisse Provenant de la ville de Brest Augmentation d acheteurs originaires de l extérieur au Pays de Brest Moins de 30 ans (+0,9 point) Cadres moyens et professions libérales (13,5 % en 2006) Communes littorales Attractivité qui demeure importante malgré une baisse des ventes (31% des transactions en ) Résidant déjà dans une commune littorale ans Professions libérales, cadres supérieurs (10,1% en 2006) Provenant d une commune extérieure au Pays de Brest 55 ans et plus en hausse Employés (-2,1 points) Communes rurales Attractivité faible mais en hausse (13,7% des ventes en ) Résidant déjà dans une commune rurale ans Employés en hausse Provenant d une commune extérieure au Pays de Brest (+ 1,2 point) Moins de 30 ans (+ 0,7 point) Cadres moyens et militaires en hausse PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

29 1.4.3 Des inégalités face à l accès au logement social A l échelle du Pays de Brest, les communes sont inégalement pourvues en logements sociaux. Elles affichent le plus souvent un taux de logements HLM 3 inférieur à 5%. C est surtout la ville de Brest qui concentre l offre sociale (20% du parc appartient aux organismes HLM) et dans une moindre mesure le reste de l agglomération brestoise. Hormis la commune de Landerneau, les autres pôles urbains (Plabennec, Saint Renan et Lesneven) semblent moins bien dotés. Pour faire face au manque de logements sociaux qui peut faire défaut dans des secteurs tel que le littoral, certains ménages s orientent vers le parc privé, parfois trop cher ou qui peut se révéler vétuste et inadapté. Ainsi, le nombre de ménages dont les revenus sont en dessous des plafonds HLM au sein du parc privé se révèle relativement conséquent. Plafonds de ressources pour accéder aux logements HLM en 2003 : - pour une personne seule = de revenus annuels (les 30% correspondent à ) - pour un couple = de revenus annuels (les 30 % correspondent à ) En 2003 à l échelle du Pays de Brest, selon FILOCOM, 18,1% des ménages du secteur privé sont considérés comme pauvres, c est-à-dire qu ils disposent d un revenu équivalent à 30% des plafonds HLM. Ce sont les mêmes qui rencontrent parfois des situations de mal logement : logement trop petit, insalubrité,... 3 Rapport entre le nombre de logements HLM et le nombre total de logements de la commune PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

30 Les propriétaires-occupants dits modestes (61,9%) et pauvres (5,1%) peuvent être des personnes âgées disposant de peu de revenus. Il peut également s agir de ménages en situation de surendettement ou bien encore qui connaissent de fortes diminutions de revenus suite à un événement personnel ou professionnel (chômage, problème de santé, ) Dans le parc public, ce sont 30,6% des locataires qui sont considérés comme pauvres et qui possèdent des revenus inférieurs à 30% des plafonds HLM. Part des ménages modestes et pauvres du Pays de Brest selon leur statut d occupation en 2003 Source : Filocom 2003 Part de personnes modestes Part de personnes pauvres (100 % du plafond de ressource) (30 % du plafond de ressource) Propriétaires-occupants 61,9% 5,1% Locataires du parc privé 79,8% 18,1% Locataires du parc HLM 96,2% 30,6% En 2003, 11,6% des locataires du parc HLM sont sans ressource, pour lesquels il semble difficile d envisager un parcours résidentiel classique. D après l enquête d occupation du parc social de 2006, à l échelle du Pays de Brest, 31,5% des locataires ont intégré le parc ces trois dernières années. Ces nouveaux arrivants ont un revenu moyen annuel de 8 689, inférieur à celui des locataires présents depuis plus de 3 ans (9 266 ). PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

31 1.5 Un Pays qui n échappe par à la tendance au vieillissement En 1999, 11,5% de la population du Pays de Brest est âgée de plus de 70 ans. La frange littorale s avère particulièrement concernée par le phénomène de vieillissement. Les communes de la presqu île de Crozon, de la côte des Légendes et des environs de Porspoder enregistrent plus de 15% de leur population totale, âgée de plus de 70 ans. Cependant, ces taux sont à prendre avec précaution car ils tiennent compte de la présence d établissements pour personnes âgées et viennent «artificiellement» gonfler les chiffres enregistrés dans certaines communes. Les perspectives démographiques du Pays de Brest sont comparables à celles observées à l échelle régionale. A l horizon 2030, l INSEE prévoit que 28% de la population totale du Pays de Brest sera âgée de plus de 60 ans, ce taux devrait atteindre 32% dans le reste de la Bretagne. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

32 Extrait du Diagostic du SCoT du Pays de Brest Le phénomène de vieillissement de la structure par âge occasionnera à terme : - une économie de plus en plus dépendante des dépenses de la population retraitée et de leur pouvoir d achat. Or, le vieillissement de la population a des conséquences sur le système de financement des retraites avec un probable affaiblissement du pouvoir d achat de certains ménages sans doute compensé chez d autres, par une montée en puissance des double-retraites. - un impact important et durable sur la population active : départs à la retraite sont prévus dans le Pays de Brest durant la période Ainsi d ici 2015, ce sont 42% des actifs occupés qui travaillaient en 1999 qui devraient avoir cessé leur activité. Ces éléments laissent présager une tension accrue sur le marché du travail et une forte concurrence entre les territoires pour attirer les actifs occupés. - puisqu une éventuelle intervention publique sur le marché ne peut s envisager que sur la construction neuve, à la question «où urbaniser» s ajoutera «comment urbaniser et pour qui», au risque sinon, pour certaines communes de ne plus être en capacité d assurer le renouvellement des générations. On peut également spéculer, dans un secteur bordé par le littoral, sur un afflux de néo-retraités (déjà amorcé dans la presqu île de Crozon ou le Pays d Iroise), qui devrait doper l économie résidentielle. Entre 2000 et 2005, dans certaines Communautés de communes du Pays de Brest, le vieillissement de la population s est accompagné d une hausse des revenus fiscaux médians des plus de 60 ans. Cette augmentation s est d ailleurs révélée supérieure à celle qu a connue le reste de la population. Source : INSEE DGI revenus fiscaux des ménages2005 Revenus fiscaux médians par unité de consommation en 2005 Revenu fiscal médian en ans plus de 75 ans Taux d évolution annuel Revenu fiscal médian en 2005 Taux d évolution annuel ensemble de la population Revenu fiscal médian en 2005 Taux d évolution annuel CC du Pays d Iroise % % ,7% CC de Plabennec et des Abers ,7% ,8% ,8% CC du Pays de Lesneven ,9% ,1% ,5% CC de la Presqu île de Crozon ,4% ,3% ,7% Pour la catégorie des ans, le Pays d Iroise et la presqu île de Crozon ont affiché les taux d évolution annuel les plus élevés entre 2000 et 2005 : 4% par an pour le premier et 4,4% pour la seconde. En revanche parmi la population totale, les hausses enregistrées sont nettement plus faibles, situées seulement entre 2,5% et 2,8% par an. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

33 Part des pensions et des retraites dans le revenu fiscal en 2005 Source : INSEE DGI revenus fiscaux des ménages ans plus de 75 ans CC du Pays d Iroise 74,2% 86,8% CC de Plabennec et des abers 75,4% 86% CC du Pays de Lesneven - Côte des Légendes 76,2% 85% CC de la Presqu île de Crozon 79,3% 90,2% Evolution démographique du Pays de Brest à l horizon 2015 Source : INSEE bas haut central 2000 central ans A l horizon 2015, les personnes de plus de 55 ans, quel que soit le scénario bas, central ou haut seront plus nombreuses qu en A l inverse, les classes d âge plus jeunes seront moins représentées parmi la population totale. La tendance au vieillissement est donc un phénomène qui devrait s accentuer dans les sept prochaines années. Extrait du Diagnostic du SCoT du Pays de Brest La société française évolue sous l effet de facteurs démographiques et des comportements sociaux : - vieillissement de la population, - maintien à domicile des personnes âgées, - fréquence des études supérieures, - augmentation des divorces et des familles monoparentales. Ces évolutions ont de multiples conséquences dont l augmentation du nombre de personnes seules, qui entraîne la multiplication des ménages. La taille moyenne des ménages est ainsi passée de 2,60 en 1990 à 2,36 en 1999 à l échelle du Pays de Brest. Ce phénomène se poursuit et pourrait générer plusieurs milliers de ménages supplémentaires. Cette tendance a pour corollaire un besoin croissant de logements, proportionnellement plus important que la seule croissance démographique. La demande de logements sera donc croissante dans les années à venir, mais sa nature peut évoluer sous l effet des conditions macro-économiques et des politiques publiques en matière de crédit. PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

34 Partie 2 : La Communauté de communes du Pays de Lesneven - Côte de Légendes 1. Présentation du territoire Située en limite nord-est du Pays de Brest, la Communauté de communes du Pays de Lesneven Côte des Légendes, compte 15 communes. Distante d une trentaine de kilomètres de Brest, elle se structure autour de Lesneven, ville d environ habitants, principal pôle d emploi, de services et d équipements du secteur. Elle se compose de : - Brignogan-Plage - Le Folgoët - Goulven - Guissény - Kerlouan - Kernilis - Kernouës - Lanarvily - Lesneven - Ploudaniel - Plouider - Plounéour-Trez - Saint-Frégant - Saint-Méen - Trégarantec PLH de la Communauté de Communes du Pays de Lesneven-Côte des Légendes Diagnostic Août

35 Pour une lecture fine et une meilleure compréhension des mécanismes liés à la démographie, à la structure du parc de logements et au marché local de l habitat, il a été fait le choix de mener une approche par grands secteurs, déterminés à l aide d une typologie des communes qui composent chacun des trois territoires de la CC du Pays de Lesneven-Côte des Légendes, la CC du Pays d Iroise et la CC de Plabennec et des Abers. La typologie retenue, tient compte de la localisation géographique de la commune mais également de divers indicateurs thématiques tels que : le nombre d habitants au recensement général de population de 1999 (source : INSEE) l indice de jeunesse en 1999 (source : INSEE) l évolution du parc de logements de 1999 par la construction neuve entre 1999 et 2006 (sources : INSEE et Sitadel DRE Bretagne) le taux de résidences secondaires en 1999 (source : INSEE) le taux HLM en 2006 (rapport entre le nombre de logements sociaux en 2006 selon la DRE Bretagne et le nombre de résidences principales selon FILOCOM 2003) la variation de l emploi salarié privé entre 1999 et 2006 (source : UNEDIC) le taux de bénéficiaires de minima sociaux en 2006 (source : CAF du Finistère) le prix moyen des terrains à bâtir en 2005 et 2006 (source : DGI - service des Domaines) le prix moyen d une maison d occasion de 2004 à 2006 (source : DGI - service des Domaines) A l échelle de la CCPLCL, la classification suivante a été retenue : le pôle urbain structurant : Lesneven Il correspond à la ville-centre de la Communauté de communes, définie comme l un des pôles structurants et identifié comme tel dans le diagnostic et le Projet d Aménagement et de Développement Durable du SCoT du Pays de Brest. le secteur rurbain : Le Folgoët, Kernilis, Kernouës, Lanarvily, Ploudaniel, Plouider, Saint-Frégant, Saint-Méen et Trégarantec Il réunit les communes à dominante périurbaine ou rurale, sous influence brestoise ou sous attraction de Lesneven, qui connaissent des phénomènes communs de migrations domicile-travail, d installations de ménages en accession à la propriété, d essor de la construction neuve, NB : Malgré la façade côtière dont dispose la commune de Plouider, celle-ci a été intégrée à ce groupe, car tournée vers l intérieur des terres, elle affiche davantage de similitudes avec le secteur rurbain qu avec le secteur littoral. le secteur littoral : Brignogan-Plage, Goulven, Guissény, Kerlouan et Plounéour-Trez Il regroupe les communes situées sur la frange maritime, soumises aux obligations de la loi Littoral, qui rencontrent des caractéristiques spécifiques : poids de la résidence secondaire, pression du marché immobilier, vieillissement de la population, 35

36 36

37 2. Contexte démographique 2.1 Une croissance récente de la population dans de nombreuses communes Taux d évolution annuel de la population sans doubles comptes durant les périodes intercensitaires Source : INSEE CCPLCL +0,54% +0,32% -0,07% Finistère +0,41% +0,15% +0,18% Entre 1975 et 1990, les évolutions longues indiquent que la population de la CCPLCL n a cessé d augmenter, enregistrant même des hausses supérieures à celles du Finistère aux mêmes périodes. Mais après 1990, l évolution devient négative et le territoire perd 0,07% d habitants par an, tandis que le département connaît une augmentation annuelle de 0,18%. A l échelle de la Communauté de communes du Pays de Lesneven - Côte des Légendes, l INSEE comptait habitants au Recensement Général de la Population de 1999, soit 162 habitants de moins qu en Selon les données collectées lors des recensements rénovés de 2004, 2005, 2006 et 2007, la population sans doubles comptes 4 est en hausse dans une majorité de communes. Depuis 1999, les communes suivantes ont gagné de nouveaux habitants : Lesneven (+ 392 habitants en 2007), Plouider (+ 120 habitants en 2005), Kernouës (+ 111 habitants en 2007), Kernilis (+ 102 habitants en 4 Population sans doubles comptes : elle n intègre pas les personnes vivant dans une collectivité (maison de retraite, internat, ), les étudiants inscrits dans un établissement d enseignement supérieur ainsi que les militaires ayant leur résidence principale localisée dans une autre commune. 37

38 2004), Trégarantec (+ 95 habitants en 2007), Saint-Méen (+ 62 habitants en 2004), Lanarvily (+ 46 habitants en 2004), Plounéour-Trez (+ 32 habitants en 2006), Guissény (+ 28 habitants en 2005), Kerlouan (+ 20 habitants en 2007), Saint-Frégant (+ 4 habitants en 2004) tandis que Le Folgoët (- 73 habitants en 2007) et Brignogan-Plage (- 14 habitants en 2007) ont vu leur population en léger recul. Finalement, même si le nombre d habitants de Goulven et de Ploudaniel est resté stable depuis 1999, la population de la CC serait aujourd hui, d au moins habitants. Source : INSEE Population sans doubles comptes entre 1990 et Recensements rénovés (2004, 2005, 2006 ou 2007) Taux d évolution annuel entre 1990 et 1999 Taux d évolution annuel entre 1999 et 2004, 2005, 2006 ou 2007 Lesneven ,17% 0,75% Ploudaniel ,53% - Le Folgoët ,06% -0,30% Kerlouan ,80% 0,11% Guissény ,41% 0,26% Plouider ,42% 1,11% Plounéour-Trez ,76% 0,39% Kernilis ,37% 1,87% Brignogan-Plage ,17% -0,21% Kernouës ,62% 2,19% Saint-Frégant ,63% 0,15% Saint-Méen ,04% 2,23% Goulven ,83% - Trégarantec ,37% 2,53% Lanarvily ,61% 3,24% CCPLCL ,07% - 38

39 De nombreuses communes ont été plus ou moins concernées par des baisses significatives de population durant la période intercensitaire de : Kerlouan (- 168 habitants), Plounéour-Trez (- 83), Guissény (- 67), Plouider (- 67), Goulven (- 35), Kernouës (- 34), Saint Frégant (- 32) et Lanarvily (- 15). Plouider, Kernouës, Trégarantec, Saint-Méen, Kernilis et Lanarviliy sont les communes où la croissance démographique a été la plus dynamique puisque toutes ont enregistré des hausses annuelles de population supérieures à 1%. Parallèlement, contrairement à la décennie 1990, les communes littorales sont parvenues à stabiliser leur population. 39

40 2.2 Une hausse qui résulterait en partie d un excédent naturel La perte de population de 162 habitants, enregistrée entre 1990 et 1999, s explique par un déficit migratoire (- 73 habitants) combiné à un mouvement naturel négatif (- 89 habitants). Mais des différences apparaissent selon les secteurs : la ville-centre de Lesneven affiche un déficit naturel (- 120) mais enregistre un excédent migratoire en accueillant de nouveaux résidents (218), le secteur littoral présente un déficit naturel conséquent (- 253) couplé à des pertes migratoires moindres (- 87), le secteur rurbain est celui qui connaît le déficit migratoire le plus important (- 204), lequel s est vu compenser par un excédent naturel élevé (284). Taux annuels de variation de la population dus aux mouvements naturel et migratoire entre 1990 et 1999 par secteur 0,8% 0,6% 0,55% Soucre : INSEE 0,4% 0,34% 0,2% 0,0% -0,2% -0,4% -0,04% -0,12% -0,6% -0,8% mouvement naturel mouvement migratoire -0,71% -1,0% -1,2% -1,00% Ville-centre Secteur rurbain Secteur littoral Les communes du sud qui enregistrent les excédents naturels et migratoires les plus élevés du territoire sont probablement celles qui attirent le plus de ménages actifs, pour partie originaires de l agglomération brestoise et qui ont intégré la CCPLCL pour concrétiser leur projet d accession. 40

41 Source : INSEE Soldes naturels cumulés entre et Soldes naturels cumulés Commune Soldes naturels cumulés Soldes naturels cumulés Secteur Soldes naturels cumulés Ville-centre Lesneven Kerlouan Brignogan-Plage Secteur Plounéour-Trez littoral Guissény Goulven 8-1 Secteur rurbain Le Folgoët Saint-Méen Plouider Ploudaniel Trégarantec Kernouës Lanarvily -7 9 Saint-Frégant -1 1 Kernilis CCPLCL Evolution du nombre de naissances et de décès entre 1999 et 2005 à l échelle de la CCPLCL Source : INSEE Naissances Décès Des données plus récentes relatives aux soldes naturels enregistrés entre 2000 et 2005, présentent un accroissement notable des naissances durant la dernière période notamment en 2000 et Parallèlement, le nombre de décès a eu tendance à diminuer permettant d atteindre environ 51 personnes supplémentaires en 5 ans. Selon les secteurs, les tendances divergent : comme dans les années 1990, la commune de Lesneven continue d afficher un déficit naturel important entre 2000 et 2005, le secteur littoral, quant à lui, a divisé son déficit naturel par trois, le secteur rurbain présente un excédent naturel très soutenu qui a doublé par rapport à la décennie

42 2.3 Une structure par âge qui vieillit Entre 1990 et 1999, l évolution de la population de la CCPLCL est marquée par une tendance au vieillissement. La part des jeunes de moins de 20 ans n a cessé de diminuer (30,8% en 1982 ; 28,1% en 1990 et 24,9% en 1999) pendant que celle des 60 ans et plus a continué de croître (20,6% en 1982, 22,3% en 1990 et 25% en 1999). Structure par âge de la population de la CCPLCL en 1999 Source : INSEE 0-19 ans ans ans ans plus de 75 ans Effectifs Variation en % par an entre 1990 et ,4% -1,3% 1,5% 1,3% 0,9% En 1999, comparativement à la structure par âge départementale, les moins de 20 ans sont plus représentés dans la CCPLCL tandis que la part des 60 ans et plus est équivalente. 30% 25% Structure comparée de la population par âge en 1999 Source : INSEE 26,5% 24,8% 24,9% 25,3% 25,2% 23,6% C C PLC L Finistère 20% 15% 16,5% 15,6% 10% 8,5% 9% 5% 0% 0-19 ans ans ans ans plus de 75 ans L indice de jeunesse 5 permet de mesurer le dynamisme démographique. Il est de 0,99 en 1999, autrement dit pour 100 personnes de plus de 60 ans, on compte 99 jeunes de moins de 20 ans. Selon les secteurs, entre , le phénomène présente des variances : la commune de Lesneven a quelque peu «vieillit» avec un indice de jeunesse en légère baisse qui devient inférieur à 1. le secteur littoral est celui qui affiche les indices les plus faibles. Hormis la commune de Goulven, toutes les autres présentent des indices inférieurs à 1, en baisse durant la décennie le secteur rurbain, notamment Kernilis, Le Folgoët, Ploudaniel et Trégarantec enregistrent les indices de jeunesse les plus élevés, supérieurs à 1,5. Ainsi, à l exception de Saint Frégant, toutes les communes possèdent un profil jeune, conséquence de la présence de jeunes ménages avec enfants. 5 Indice de jeunesse : rapport entre la population âgée de moins de 20 ans et la population âgée de plus de 60 ans 42

43 Secteur rurbain Indice de jeunesse en 1990 et 1999 Source : INSEE Le Folgoët 2,50 1,52 par secteur en 1999 Recensement rénové 2004, 2005, 2006 ou ,20 Trégarantec 2,18 1,54 2,28 Ploudaniel 2,02 1,56 - Kernilis 1,74 1,61 1,90 Saint-Méen 1,47 1,43 1,46 1,67 Kernouës 1,40 1,07 1,11 Plouider 1,30 1,06 1,16 Lanarvily 1,15 1,03 1,71 Saint-Frégant 0,83 0,75 0,98 Ville-centre Lesneven 1,12 0,90 1,22 Secteur littoral Goulven 1,02 1,04 Guissény 0,92 0,69 0,70 Kerlouan 0,87 0,59 0,81 0,56 Plounéour-Trez 0,72 0,70 0,72 Brignogan-Plage 0,54 0,45 0,50 CCPLCL 1,26 0,99 - Finistère 1,12 0,96 - France 1,33 1,

44 2.4 Un profil de ménages en pleine évolution Une augmentation soutenue du nombre de ménages Depuis 1982, le nombre de ménages est en constante hausse. Entre 1999 et 2007, cette augmentation atteint 1,43% par an. Ce phénomène constitue une tendance démographique généralisée à l échelle nationale, à laquelle les communes de la CCPLCL n échappent pas : le desserrement des ménages 6. Sources : INSEE et fiches individuelles DGF (Direction Générale des Impôts) Nombre de ménages entre 1982 et 2007 à l échelle de la CCPLCL (estimation à partir de la Taxe d Habitation) Taux d évolution en % par an Nombre de ménages ,51% +1,16% +1,43% Plus de la moitié des ménages constituée de 2 personnes ou moins 40% Répartition des ménages selon le nombre de personnes en 1999 Source : INSEE 35% 30% 25% 28,3% 34,0% 30,0% 30,4% CCPLCL Département 20% 15% 16,2% 14,6% 15,6% 13,7% 10% 5% 0% 7,9% 5,8% 1,9% 1,5% 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes ou + Composition des ménages à l échelle de la CCPLCL Source : INSEE 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes et Solde Taux d évolution annuel % 2,87% 1,66% -0,99% -3,34% -5,94% 6 Desserrement des ménages : il résulte de la décohabitation, définie comme le moment où une personne quitte un ménage pour en former un nouveau. Les deux principales formes de décohabitation sont la décohabitation juvénile (un jeune quitte ses parents) ou l éclatement familial suite à la séparation d un couple. 44

45 En 1999, les ménages de deux personnes sont les plus nombreux (30%) suivis de près des ménages composés d une personne (28,3%). Ces deux catégories ont subi une forte progression depuis 1990 ( unités). En revanche, le nombre de familles surtout les plus nombreuses, de 5 ou 6 personnes et plus, ont décliné relativement rapidement entre 1990 et 1999 : -3,34% par an pour les premières et -5,94% par an pour les secondes. L augmentation marquée du nombre de petits ménages s est probablement poursuivie depuis 1999 et interroge sur la structure de l offre de logements aujourd hui peu diversifiée, orientée quasi exclusivement vers les maisons de grande taille Une taille moyenne des ménages plus élevée dans le secteur rurbain Taille moyenne des ménages entre 1982 et 1999 Source : INSEE CCPLCL Finistère Evolution de la taille moyenne des ménages par secteur entre 1982 et ,5 3 2,5 Source : INSEE 3,2 3 2,9 2,9 2,6 2,6 2,6 2,4 2,3 2 1,5 Ville-centre Secteur rurbain Secteur littoral 1 0, Depuis 1982, la CCPLCL se caractérise par une population composée de ménages dont la taille moyenne est supérieure à celle du département. La présence de ménages de petite taille est à mettre en parallèle avec le phénomène du vieillissement. Ainsi, depuis 1990 toutes les communes ont tendance à être concernées par un profil de population vieillissant. Mais, des différences perdurent entre les groupes de communes : le secteur littoral le plus «vieux» affiche une taille moyenne des ménages de 2,3. le secteur rurbain, le plus jeune a vu depuis 1990, la taille moyenne des ménages fortement baisser. De plus, il faut souligner que parmi les communes récemment recensées, seule Lanarvily a connu une hausse de la taille moyenne de ses ménages entre 1999 et 2004, probablement due à l arrivée de nouvelles familles. Lesneven affiche en 1999 une taille moyenne des ménages de 2,4 conforme à la moyenne du territoire intercommunal (2,5). 45

46 2.5 Une augmentation des effectifs élémentaires, tendance générale observée dans le Pays de Brest hors Bmo Pour mieux appréhender le poids que représente l arrivée de nouveaux ménages avec enfants, il convient d analyser l évolution du nombre d élèves inscrits dans les écoles élémentaires et les collèges qui maillent le territoire intercommunal. Evolution des effectifs scolaires dans les établissements publics et privés de la CCPLCL Source : Académie de Rennes écoles élémentaires collèges Les effectifs scolaires des écoles élémentaires En nette progression depuis 2001, on note un accroissement des effectifs des écoles élémentaires presque continu entre 2001 et Le gain total est de 268 élèves en 6 ans. Mais, les évolutions sont variables selon les établissements : Les écoles élémentaires des communes littorales de Goulven, Guissény, Kerlouan et Plounéour-Trez affichent des chiffres stables entre 2001 et Les écoles de Kernouës et de Lesneven observent également une constance dans le nombre d élèves inscrits. Au contraire, les autres établissements appartenant au secteur rurbain gagnent des élèves : Le Folgoët (+ 68 élèves entre 2001 et 2007), Kernilis (+ 50% soit 56 élèves supplémentaires), Ploudaniel (+ 100 élèves), Plouider (+ 20) et plus modérément Brignogan-Plage (+ 9) ou Saint Méen (+ 7). Ce phénomène résulte du processus de périurbanisation qui s est intensifié ces dernières années dans la partie rurbaine du territoire. Tendance qui se traduit par l accueil de ménages avec jeunes enfants, lesquels viennent renforcer «brutalement et temporairement» les besoins en capacité d accueil scolaire. Les effectifs scolaires des collèges Les effectifs des collèges mentionnés dans le graphique précédent tiennent compte des élèves inscrits au lycée professionnel agricole du Cleusmeur et au lycée privé d enseignement général de Saint François. Globalement, les deux collèges de Lesneven enregistrent des effectifs stables depuis le début des années On peut présupposer que compte-tenu des augmentations enregistrées actuellement dans les écoles 46

47 élémentaires du territoire, une hausse devrait nettement se répercuter dans les années à venir, et notamment à partir de Au regard du nombre d habitants, les établissements scolaires implantés dans les communes du territoire semblent répondre correctement aux besoins démographiques. CONTEXTE DEMOGRAPHIQUE Constats Une évolution démographique favorable puisque le territoire gagne de nouveau des habitants depuis 1999 Des gains de population qui résulteraient d un excédent naturel mais également d un flux migratoire venu de l agglomération brestoise Un vieillissement qui progresse et qui s affirme sur le littoral Des ménages en pleine mutation : des couples et des personnes seules devenus majoritaires qui augmentent les besoins en logements Une hausse des effectifs élémentaires qui confirme l arrivée récente de familles Enjeux Quelles populations souhaite-t-on voir venir s installer sur le territoire? Comment produire une offre de logements capable de maintenir et d attirer une population mixte? Quelles pistes d intervention faut-il mettre en œuvre pour les personnes âgées? 47

48 3. Contexte socio-économique 3.1 Un emploi qui se conforte entre 1990 et Emploi au lieu de travail en 1999 Source : INSEE Lesneven Ploudaniel Kerlouan Le Folgoët Guissény Plouider Plounéour-Trez Kernilis Brignogan-Plage Goulven Saint-Méen Saint-Frégant Trégarantec Kernouës Lanarvily En 1999, la CCPLC compte emplois, 509 de plus qu en 1990 soit une croissance moyenne annuelle de l ordre de 0,77%. Au cours de cette période, les communes de Lesneven et Ploudaniel ont conforté leur position de principaux pôles d emploi de la Côte des Légendes, concentrant ainsi 62% de l activité économique du territoire. Entre 1990 et 1999, cinq communes du territoire ont principalement profité des créations d emploi : - Ploudaniel (+ 455 emplois) - Lesneven (+ 177 emplois) - Le Folgoët (+ 88 emplois) - Kernilis (+ 32 emplois) - Goulven (+ 13 emplois) En parallèle, d autres communes ont connu des suppressions d emplois fortes, Kernouës a ainsi perdu la moitié de ses emplois (- 56). 48

49 3.2 Un poids conséquent des retraités, inactifs et ouvriers-employés au RGP de 1999 Composition de la population active par âge et par sexe en 1982, 1990 et Source : INSEE Hommes Femmes Hommes Femmes Hommes Femmes 20 à 39 ans 40 à 59 ans 60 ans ou plus En 1999, les actifs résidant dans la CCPLCL ont augmenté de 5% par rapport à Comme dans l ensemble des autres territoires qui composent le Pays de Brest, ce sont les femmes qui sont à l origine de la hausse. Ainsi, entre 1982 et 1999, la population active féminine de la CCPLCL s est accrue de 25% tandis que celle des hommes baissait de 2%. A la fin de la décennie 1990, le territoire compte 50% de femmes actives supplémentaires dans la classe d âge ans par rapport à En 1999, le taux d activité féminine est désormais de 75% contre 58% en 1982 et celui des hommes est de 86% contre 90% en Catégories socio-professionnelles de la population en 1999 Source : INSEE agriculteurs artisans-commerçants cadres sup. chômeurs ouvriers profession intermédiaire employés retraités inactifs 1 2,9 1,9 2,6 4,8 3,1 3,4 5 7,7 8,9 11 9,1 11,9 10,6 Pays de Brest CCPLCL ,6 20,9 35,

50 En 1999, les retraités et les inactifs représentent 25% de la population de la CCPLCL. Cette proportion est audessus de la moyenne du Pays de Brest (21,6%) et progresse de 15% par rapport à Au sein de la population active, 52,4% des habitants appartiennent à la catégorie employés-ouvriers. Cette part importante s explique par la présence du pôle agroalimentaire de Ploudaniel qui emploie de nombreux ouvriers ainsi que par le poids du secteur agricole dans lequel le salariat est très développé. Enfin, comparativement au Pays de Brest, la part des agriculteurs au sein de la population de la CCPLCL est supérieure de 1,9 point et représente 7% de la population active, taux le plus élevé du Pays de Brest, même si leur nombre a été réduit de moitié depuis Statuts d emploi de la population active en 1999 Source : INSEE intérimaires apprentis, stagiaires rémunérés emplois aidés CDD temps complet 1,6 1 1,7 1,6 1,9 1,8 3 3,7 Pays de Brest CCPLCL CDD temps partiel CDI temps partiel titulaires de la fonction publique non salariés CDI temps complet 6,7 5,1 11,4 13,9 11,1 10,8 17, ,2 41, La population active de la CCPLCL se singularise par une part de non salariés, supérieure à la moyenne du Pays de Brest et par une proportion de fonctionnaires inférieure. Le poids du secteur primaire, du commerce et de l artisanat explique cette forte représentativité des indépendants, supérieure de 7 points à celle du Pays de Brest. Parallèlement, les fonctionnaires qui représentent le quart de la population active occupée à l échelle du Pays de Brest, sont beaucoup moins nombreux dans la Communauté de communes. Il faut noter que les emplois dans la CCPLCL sont plus stables que dans le Pays de Brest. En effet, la part des emplois en CDI à temps complet est quatre fois plus importante que dans les autres territoires. 50

51 3.3 Des déplacements domicile-travail intenses vers l agglomération brestoise En 1999, seulement 30% d actifs qui habitent dans une des communes de la CCPLCL travaillent dans leur commune de résidence. A titre indicatif, cette proportion atteignait 56% en Le phénomène des migrations pendulaires s est donc fortement intensifié depuis le début des années 1980 même si, 67% des emplois situés dans la CCPLCL sont occupés par des actifs y résidant. Concernant les actifs entrants : - un emploi sur dix est occupé par un actif provenant de la CC de Plabennec et des Abers, - 9% par des habitants du Pays de Morlaix (surtout des cantons de Landivisiau et de Plouescat), - 7% par des actifs habitant dans la Communauté Urbaine de Brest. Concernant les actifs sortants : - 2 personnes sur 10 habitent dans la CCPLCL et travaillent dans l agglomération brestoise soit personnes, - 1 personne sur 10 travaille à l extérieur du Pays de Brest. 51

52 3.4 Un emploi salarié privé qui s érode à partir de 2002 Pour actualiser les données du recensement de 1999, il semble intéressant d analyser les chiffres de l UNEDIC sur l évolution de l emploi salarié privé Evolution de l emploi salarié privé entre 1999 et Base 100 en 1999 Source : UNEDIC, situation au 31 décembre CCPLCL Finistère Les valeurs indiquées correspondent au nombre d'emplois Entre 1999 et 2002, la CCPLCL a vu l emploi salarié privé évoluer de manière significative, au même rythme que dans le reste du Finistère. En 2003, est survenue une chute brutale de cette progression notamment dans le secteur des activités hospitalières. Depuis 2004, le territoire a renoué avec les créations d emploi mais à une «cadence» moins soutenue que celle observée à l échelle départementale. Nombre d emplois salariés privés en 1999 et 2006 Source : UNEDIC (provisoire) Variation Brignogan-Plage Le Folgoët Goulven Guissény Kerlouan Kernilis Kernouës Lanarvily Lesneven Ploudaniel Plouider Plounéour-Trez Saint-Frégant Saint-Méen Trégarantec CCPLCL Finistère L emploi salarié privé au sens de l UNEDIC, regroupe l ensemble des salariés des entreprises privées en dehors du secteur agricole et de leurs établissements (industries agro-alimentaires). 52

53 Entre 1999 et 2006, Ploudaniel et le Folgoët ont bénéficié chacune de la création d environ 150 emplois salariés privés tandis qu au même moment Lesneven et plus modérément Brignogan-Plage faisaient face à des suppressions d emplois. Population active occupée dans les communes récemment recensées Source : INSEE variation des effectifs depuis 1999 Guissény Kernilis Lanarvily Plouider Plounéour-Trez Saint Méen Saint Frégant D autre part, les derniers recensements disponibles, permettent de connaître l évolution du volume de la population active occupée dans certaines communes. Kernilis et Plouider sont celles qui, proportionnellement, ont enregistré les augmentations les plus marquées (environ 90 nouveaux actifs occupés supplémentaires pour chacune d elles, entre 1999 et 2004). Guissény, Saint Méen et Saint Frégant affichent également des créations d emplois non négligeables (entre 40 et 19). Plounéour-Trez, moins dynamique économiquement a perdu quant à elle, une quarantaine d emplois en sept ans. 53

54 3.5 Des secteurs d emploi majeurs qui se confortent : le commerce, les services et la construction L emploi par secteur en 1999 Répartition de l emploi par secteur d activité économique en 1999 Source : INSEE Commerce 24% Constructiuon 8% Industrie 8% Agriculture 18% T ertiaire hors commerce 42% En 1999, l agriculture reste une activité importante pour l ensemble du territoire puisqu elle représente 18% des emplois de la CCPLCL, contre 12% dans le reste du Pays de Brest hors Brest métropole océane. La vocation agricole de certaines communes reste très marquée. Dans cinq d entre elles, plus de la moitié de l emploi est concentrée dans ce secteur : Goulven, Kerlouan, Lanarvily, Plounéour-Trez et Saint-Frégant. Au recensement agricole de 2000, le territoire compte 546 exploitations dont la Surface Agricole Utile représente en moyenne 27 hectares. les exploitations des communes rurbaines sont davantage orientées vers l élevage bovin à travers les productions de lait et de viande, celles de la frange littorale sont plus spécialisées dans la production maraîchère de légumes frais. Certaines communes subissent une pression foncière au détriment de l activité agricole surtout Guissény, Kerlouan, Lesneven, Ploudaniel, où la résidentialisation gagne du terrain. Le secteur du commerce et des services représente près de 70% de l emploi à l échelle intercommunale, ce taux atteint même 86% à Lesneven dont 18% dans le secteur du commerce. Quant à Ploudaniel, le commerce et notamment l industrie agro-alimentaire rassemble la moitié des emplois disponibles dans la commune Le secteur de la construction et des services, porteurs pour les créations d entreprise depuis 2003 Entreprises créées dans le Pays de Brest entre 2003 et 2008 (au 1 er janvier) Source : données SIRENE, INSEE Total Brest métropole océane CC du Pays d Iroise CC de Plabennec et des Abers CC de Lesneven-Côte des Légendes CC du Pays de Landerneau-Daoulas CC de l Aulne Maritime CC de la Presqu île de Crozon Pays de Brest Entre 2003 et 2007, les créations d entreprise réalisées dans les communes de la CCPLCL, représentent 14% des créations du Pays de Brest hors agglomération brestoise. 54

55 Nombre de créations d entreprises par secteur d activité entre 2003 et 2008 (au 1 er janvier) Nombre Source : données SIRENE, INSEE d entreprises créées Commerce et réparation automobiles ou appareils domestiques 102 Construction 80 Immobilier, location et services aux entreprises 79 Agriculture 74 Services collectifs, sociaux et personnels 56 Hôtels et restaurants 42 Santé et action sociale 32 Transport et communication 17 Industries agro-alimentaires 14 Education 11 Fabrication machines et équipements 5 Activités financières 5 Autres industries manufacturières 4 Fabrication produits minéraux non métalliques 3 Métallurgie et travail des métaux 2 Pêche 2 Industries textile-habillement 2 Administration publique 1 Production et distribution d électricité, de gaz et d eau 1 Travail du bois et fabrication d articles en bois 1 Industrie du papier et du carton, imprimerie et édition 1 Total 534 Durant cette période, le commerce est le secteur n 1, dans lequel, l INSEE a comptabilisé la création d une centaine d entreprises (soit 19% des nouvelles entreprises). Suivent presque à égalité les secteurs de la construction, l immobilier et les services aux entreprises ainsi que l agriculture qui ont accueilli entre 70 et 80 nouvelles unités. 55

56 3.5.3 L emploi salarié par secteur en 2005 Emploi salarié en équivalent temps plein selon les secteurs d activité dans la CCPLCL en 2005 (hors MSA, Défense Nationale et Intérim) Source : INSEE, Clap 2005 Nombre d emplois Part Commerce ,6% Education, santé, action sociale % Construction % Services aux entreprises 332 6,8% Industries agro-alimentaires ,1% Services aux particuliers 279 5,7% Administration 236 4,9% Transports 155 3,2% Industrie de biens intermédiaires 97 2% Activités financières 90 1,9% Energie 40 Industries de biens d équipement 34 Industries de biens de consommation 32 2,8% Activités immobilières 31 Total % En 2005, ce sont toujours les secteurs du commerce, de l éducation, de la santé et de l action sociale ainsi que celui de la construction, qui pèsent le plus du point de vue du salariat. Dans le secteur de l industrie et de la construction, le territoire est maillé par huit zones communales qui totalisent 46 hectares et par trois zones d intérêt communautaire qui s étendent sur 83 hectares. Les zones d activités économiques communautaires sont spécialisées, chacune regroupe un secteur d activité : Zone d activités économiques de Mescoden Située à Ploudaniel, elle se localise à l intersection de la voie express RN 12 Rennes - Brest et de la RD 770 Quimper Lesneven. Elle s étend sur 60 hectares et accueille une cinquantaine d entreprises, regroupant plus de 500 emplois dans les domaines de la distribution, des services aux entreprises et aux collectivités et de l artisanat. A court terme, son extension est prévue de l autre côté de la voie express. Zone d activités économiques du Parcou Il s agit d une zone à vocation artisanale et commerciale située à Lesneven, de 10 hectares le long de la RD 32 Landivisiau - Lannilis qui accueille actuellement 25 entreprises. Son extension est prévue sur l autre rive de la RD 32, en limite de la commune de Ploudaniel. Zone d activités économiques de Lanveur Cette zone d activités de 13 hectares est tournée vers les services à vocation agricole, elle est située sur la commune de Plounéour-Trez, le long de la RD 10 Saint-Pol de Léon - Plouguerneau. 8 Cette ligne est incomplète, une partie de l emploi des IAA relève de la MSA et n apparaît pas ici comme l emploi agricole. 56

57 3.6 Un chômage qui s inscrit dans la moyenne du Pays de Brest En 1999, selon l INSEE et le Recensement Général de la Population, la CCPLCL affiche un taux de chômage de 8,3% soit 850 demandeurs d emploi, se situant dans la moyenne du Pays de Brest hors agglomération brestoise (la Communauté Urbaine enregistre un taux de chômage de 14% équivalant à personnes). Au cours de la décennie 1990, le nombre de chômeurs a diminué de 9%. En 1999, ce sont surtout les communes de Lesneven (10,2%) et de Brignogan-Plage (14,2%) qui se caractérisent par un chômage élevé. Population active et chômage en 1999 Source : INSEE-RGP Nombre de Population Taux de chômeurs active chômage Lesneven ,2% Secteur rurbain ,2% Secteur littoral ,8% CCPLCL ,3% Nombre de chômeurs en 1999 et Source : INSEE Nombre de chômeurs 1999 Nombre de chômeurs 2004, 2005 ou 2006 Saint Méen Saint Frégant Plounéour-Trez Plouider Lanarvily 8 8 Kernilis Guissény En comparant les résultats du RGP 1999 avec ceux des recensements récents disponibles pour certaines communes, on constate que Saint-Méen, Saint-Frégant, Kernilis et Guissény sont concernées par des hausses tandis que Plounéour-Trez et dans une moindre mesure Lanarvily enregistrent une régression du nombre de chômeurs. 57

58 Source : ANPE Demandeurs d emploi de catégorie 1 en 2007 Chômeurs de catégorie 1 Répartition des chômeurs par commune à l échelle de la CCPLCL Répartition des chômeurs par secteur à l échelle de la CCPLCL Ville-centre Lesneven ,8% 31,8% Secteur littoral Secteur rurbain Kerlouan 76 11,7% Guissény 37 5,7% Brignogan-Plage 31 4,8% Plounéour-Trez 29 4,5% Goulven 16 2,5% Ploudaniel 77 11,9% Le Folgoët 55 8,5% Plouider 46 7,1% Kernilis 22 3,4% Saint-Méen 19 2,9% Saint-Frégant 17 2,6% Kernouës 7 1,1% Trégarantec 6 1% Lanarvily 3 0,5% 29,2% 39% CCPLCL % 100% En 2006, selon l ANPE, on compte 837 demandeurs d emploi issus des catégories 1 9. A l échelle intercommunale, Lesneven concentre 30% de l ensemble des demandeurs d emploi, suivis de Ploudaniel (11,9%), Kerlouan (11,7%) et du Folgoët (10,6%). 9 Demandeurs de catégorie 1 : personnes immédiatement disponibles recherchant un emploi à temps complet et à durée indéterminée et n ayant pas exercé une activité réduite de plus de 78 heures dans le mois. 58

59 3.7 Revenus fiscaux médians des ménages En 2005, les communes situées au sud du territoire se distinguent par un revenu fiscal médian des ménages élevé (entre 16 et ). Les communes de l intérieur semblent, elles, accueillir des ménages aux revenus plus modestes (inférieur à ). Entre 2000 et 2005, ce sont les communes littorales qui ont vu la médiane des revenus fiscaux le plus augmenter (entre 20 et 30%). 59

60 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE Constats Un bassin d emploi qui se compose de emplois en 1999 Des secteurs d activité majeurs que sont l agriculture, la construction, le commerce et les services Un littoral modérément équipé pour l accueil touristique Des inactifs, des retraités et des petites classes moyennes majoritaires Un taux de chômage autour de 8% en 1999, dans la moyenne du Pays de Brest Des revenus fiscaux médians dans la moyenne du Pays de Brest Enjeux Comment favoriser l accueil résidentiel des actifs travaillant à l échelle intercommunale? Quelle politique de l habitat afin d accompagner le développement économique local? 60

61 4. Parc de logements 4.1 Composition du parc de 1999 En 1999, le parc de logements de la Communauté de communes se compose de logements, effectifs en hausse de 10% par rapport à Ce sont principalement les résidences principales qui ont profité de cette progression et notamment celles situées dans des immeubles collectifs, + 27,1% entre 1990 et 1999 tandis que l augmentation des maisons individuelles n est que de 9,9% durant la même période. Le nombre de résidences secondaires a continué de croître à un rythme conforme à celui observé dans l ensemble du Pays de Brest, même s il est resté inférieur à celui de la CC de Plabennec et des Abers et de la CC de la Presqu île de Crozon. Enfin, les logements vacants ont fortement augmenté (+ 115 logements soit une croissance de 14,9%) pendant que les autres territoires ont accusé une baisse autour de 6%. Parc de logements par secteur en 1999 Source : INSEE Total logements Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Effectif Part Effectif Part Effectif Part Secteur littoral % ,5% 295 6,5% Secteur rurbain ,5% 174 3,7% 227 4,8% Ville-centre ,8% 53 1,9% 141 5,3% CCPLCL ,2% ,3% 663 5,5% Pays de Brest ,4% ,1% ,5% Finistère ,8% ,8% ,8% Source : INSEE Taux d'évolution annuel Total des logements Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Secteur littoral + 0,76% + 0,81% + 0,21% + 3,37% Secteur rurbain + 1,23% + 1,34% -0,56% + 0,71% Ville-centre + 1,07% + 1,25% -2,57% -0,31% CCPLCL + 1,01% + 1,16% + 0,03% + 1,56% Finistère + 1,10% + 1,17% + 1,38% -1,4% 61

62 A l échelle des secteurs, la situation a évolué de manière disparate : Le secteur littoral est celui où les résidences principales ont le moins augmenté, 0,21% de croissance annuelle mais le seul où des résidences secondaires ont été créées. Parallèlement, il a également accusé une hausse significative du nombre de logements vacants (+ 3,36% par an). Le secteur rurbain avec la ville-centre a capté l essentiel des nouvelles résidences principales (+1,34% et + 1,25% annuellement) corrélé à un recul du nombre des résidences secondaires (- 0,56% par an) et à une augmentation des logements vacants. Lesneven, a également accusé une diminution importante du poids des logements occasionnels et vacants. En définitive, au cours des 25 dernières années les résidences principales ont augmenté de 44%, soit un volume supplémentaire de près de logements. Dans le détail, ce sont les communes de Kernilis, Saint- Méen, Ploudaniel, Trégarantec et du Folgoët où les hausses ont été les plus marquées puisque le nombre de résidences principales a augmenté de plus de 50% entre 1975 et D ailleurs, c est essentiellement durant la décennie , que ces communes se sont urbanisées à un rythme supérieur à la moyenne intercommunale. A titre d exemple, les résidences principales de Kernilis ont doublé en 25 ans, la proportion de logements neufs étant de 17%, taux le plus élevé du territoire. 62

63 4.2 Un littoral convoité par la résidence secondaire En 1999, on dénombre résidences secondaires à l échelle intercommunale soit 14,3% du parc total de logements. Trois communes se distinguent en affichant une part de résidences secondaires supérieure à 30% : Brignogan (45%), Plounéour-Trez (38%) et Kerlouan (30%). Tandis que leur nombre a diminué à Brignogan et Kerlouan entre 1990 et 1999, elles ont augmenté à Plounéour-Trez (+ 74 en 9 ans). Dans les autres communes, leur représentation au sein du parc de logements est infime et oscillent entre 1,9 et 7%. Cette configuration dessine une répartition marquée des fonctions d habitat sur le territoire : un littoral où le poids des résidences secondaires est conséquent tandis que les résidences principales dominent les autres secteurs. 63

64 Résidences secondaires dans le parc de logements en 1999 et 2007 Sources : INSEE et fiche individuelle DGF (DGI) Résidences secondaires INSEE 1999 Résidences secondaires / Parc total INSEE 2004, 2005 ou 2006 Résidences secondaires Taxe d habitation 2007 Résidences secondaires Brignogan-Plage ,3% 404 Plounéour-Trez ,3% Secteur littoral Kerlouan ,3% 455 Guissény ,5% Goulven 50 20,2% 52 Lanarvily 9 7,0% 7 8 Plouider 53 6,9% Saint Frégant 16 6,3% Trégarantec 9 5,2% 9 Secteur rurbain Kernouës 13 5,2% 14 Saint Méen 7 3,1% 7 7 Kernilis 11 2,7% Ploudaniel 34 2,5% 34 Le Folgoët 22 1,9% 22 Ville-centre de la CC Lesneven 53 2,0% 53 CCPLCL ,3% Plounéour-Trez conforte sa position de commune littorale recherchée pour la résidence secondaire puisqu elle a vu son parc augmenter entre 1999 et 2004 (+ 65 unités). Au contraire, Guissény voit son parc relativement stable. Les chiffres actualisés de 2007, obtenus auprès de la Direction Générale des Impôts, sont équivalents à la structure observée en

65 4.3 Un phénomène de vacance peu développé En 1999, à l échelle intercommunale, le taux de vacance est de 5,5%, révélateur d un marché qui fonctionne correctement. En effet, il existe un niveau incompressible de vacance, dite conjoncturelle, nécessaire à la fluidité du marché. Durant les années 1990, un effort de requalification a eu lieu dans de nombreuses communes, le phénomène de vacance est donc, au début des années 2000, relativement minime du fait de la faiblesse du stock de logements vétustes à réhabiliter. Proportionnellement à son parc de logements, la commune de Lanarvily est celle qui concentre le plus de logements vacants 10 (10,9% de son parc en 1999) mais dans l ensemble, les communes du territoire sont peu concernées par le problème. Le phénomène peut trouver son origine dans plusieurs causes : l offre ne correspond pas à la demande, les biens trop vétustes ne sont plus habitables, les propriétaires trop âgés sont en établissement, des conflits de succession empêchent la vente ou la location du logement. La vacance au sein du parc de logements en 1999 et 2004, 2005 ou 2006 Source : INSEE Nombre de logements vacants 1999 Logements vacants/ Parc total 1999 Nombre de logements vacants 2004, 2005 ou 2006 Brignogan-Plage 75 8,4% Guissény 67 6,5% 81 Goulven 15 6,1% Plounéour-Trez 56 6,1% 52 Kerlouan 82 5,5% Lanarvily 14 10,9% 8 Saint-Méen 18 8,0% 22 Saint-Frégant 20 7,8% 35 Kernouës 16 6,4% Plouider 46 6,0% 34 Trégarantec 10 5,8% Le Folgoët 49 4,3% Ploudaniel 48 3,6% Kernilis 6 1,5% 26 Lesneven 141 5,2% CCPLCL 663 5,5% - Pour les communes qui ont bénéficié d un recensement rénové en 2004, 2005 ou 2006, les évolutions sont variables : Guissény, Saint-Frégant, Saint-Méen et Kernilis enregistrent une progression de la vacance, au contraire, Plounéour-Trez, Lanarvily, Plouider voient le phénomène perdre de l ampleur. 10 Les données concernant les logements vacants sont difficiles à interpréter. Ils comprennent les logements ordinaires sans occupant, disponibles à la vente ou à la location, les logements neufs ou achevés mais non encore occupés à la date du recensement ainsi que les logements autres que les résidences secondaires, que les titulaires n occupent pas à la date du recensement, en attente de règlement de succession, de liquidation judiciaire, 65

66 4.4 Un parc relativement récent hors des communes littorales L âge des logements est révélateur des flux de construction qui se sont opérés au sein des communes. Celles situées sur la façade littorale possèdent le taux le plus élevé de logements anciens, entre 40 et 47% de leur parc total, tandis que les communes rurbaines ont un parc, en moyenne, plus récent. Lesneven et en particulier Le Folgoët se démarquent d ailleurs, en raison de leur faible proportion de logements construits avant-guerre. 60 Taux de logements construits avant 1949 en 1999 Source : INSEE 50 49, , ,7 37,6 37,5 33,4 33,2 31,5 Moyenne de la CCPLCL en 1999 : 28,8% 29,1 27,5 26, ,7 11,3 0 Lanarvily Goulven Brignogan-Plage Guissény Plounéour-Trez Trégarantec Saint-Frégant Plouider Saint-Méen Kernouës Ploudaniel Kernilis Kerlouan Lesneven Le Folgoët 66

67 4.5 Des résidences principales de grande taille dominées par les propriétairesoccupants Résidences principales en 1999 et 2007 Source : INSEE INSEE 1999 INSEE 2004,2005 ou 2006 Taxe d habitation 2007 Ville-centre Lesneven Kerlouan Guissény Secteur Plounéour-Trez littoral Brignogan-Plage Goulven Secteur rurbain Ploudaniel Le Folgoët Plouider Kernilis Saint-Frégant Kernouës Saint-Méen Trégarantec Lanarvily CCPLCL Entre les deux recensements, Kernilis et Saint Méen, proportionnellement à leur parc existant de 1999, sont celles qui affichent une augmentation du volume de résidences principales la plus élevée (6% de croissance annuelle). Les fiches individuelles DGF de 2007 donnent résidences principales pour l ensemble du territoire. Lesneven, Kerlouan et Ploudaniel sont parmi les communes qui ont vu le nombre de résidences principales croître le plus depuis

68 4.5.1 Nature des logements Source : INSEE Résidences principales : individuel et collectif Résidences principales de type individuel Résidences principales de type collectif Taux d évolution en % par an entre Résidences principales de type individuel Résidences principales de type collectif Brignogan-Plage ,87% 2,58% Le Folgoët ,44% -5,73% Goulven ,32% 16,65% Guissény ,56% -1,62% Kerlouan ,81% 4,04% Kernilis ,74% 35,11% Kernouës ,43% 14,93% Lanarvily ,7% -2,45% Lesneven ,2% 2,76% Ploudaniel ,33% 17,18% Plouider ,66% 6,97% Plounéour-Trez ,59% 9,43% Saint-Frégant ,32% Saint-Méen ,62% 0% Trégarantec ,84% CCPLCL ,08% 3,01% En 1999, à l échelle intercommunale, les résidences principales sont constituées quasi-exclusivement de logements de type individuel (93%). Seule la ville-centre dispose d un parc de logements collectifs qui représente 18% des résidences principales Type de logements 70% 60% Evolution de la taille des résidences principales de la CCPLCL Source : INSEE 60,8% 62,6% 50% 40% % 20% 19,6% 18,3% 11,5% 11,4% 10% 1,8% 1,7% 6,3% 6,0% 0% 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces ou plus Ainsi, 81,2% des résidences principales du territoire sont constituées de 4 pièces ou plus, rapport à mettre en parallèle avec le développement du secteur résidentiel à travers la construction de maisons destinées à loger 68

69 des familles. Par ailleurs, malgré la sur-représentation des petits ménages au sein de la population, les logements de taille réduite sont presque inexistants Statut d occupation Statut d occupation des résidences principales en 1999 Source : INSEE 77,8 66, ,3 19,7 CCPLCL Finistère 10 3,6 3,2 3,6 0 propriétaires locataires parc privé locataires parc HLM logés gratuitement Comme tout territoire périurbain, la part des propriétaires-occupants est très élevée. En 1999, ce sont 78% des résidents de la CCPLCL qui sont propriétaires de leur logement, 20% sont locataires dont 3,6% sont logés dans le parc HLM. La répartition des résidences principales, selon les statuts d occupation, se situe dans la moyenne du Pays de Brest hors Bmo. Toutefois, la part du parc locatif privé a augmenté de 14% depuis 1990 et celle du parc HLM de 57% grâce à la création de 126 logements supplémentaires. Statut d occupation des résidences principales en 1999 Source : INSEE propriétaires taux locataires taux Ville-centre de la CC Lesneven % % Secteur littoral Secteur rurbain Kerlouan % % Guissény % % Plounéour-Trez % 86 18% Brignogan-Plage % 85 22% Goulven % 45 25% Ploudaniel % % Le Folgoët % % Plouider % % Kernilis % 79 21% Kernouës % 21 10% Saint-Frégant % 26 12% Saint-Méen % 48 24% Trégarantec % 22 15% Lanarvily 90 90% 10 10% CCPLCL % % 69

70 Sans surprise, la part des propriétaires est très élevée dans la plupart des communes. Elle est supérieure à la moyenne intercommunale (80%) dans l ensemble des communes, exceptions faites à Lesneven, Brignogan- Plage, Goulven, Kernilis et Saint Méen. A l échelle intercommunale, les locataires ne représentent donc qu un occupant de résidences principales sur cinq, ce chiffre atteint un sur trois à Lesneven, résultat de la présence d une offre locative sociale importante Inconfort Source : INSEE Résidences principales Les éléments de confort des résidences principales en 1999 Tout confort dont au moins un élément de confort manque sans baignoire sans douche et sans WC intérieur sans chauffage central nombre part des RP nombre part des RP nombre part des RP CCPLCL ,10% 299 3,10% ,90% Finistère ,90% ,20% ,70% En 1999, la CCPLCL comptait logements inconfortables au sens de l INSEE (absence de WC intérieur, de chauffage central, de baignoire ou de douche) soit 20,1% des résidences principales. Ce taux n atteint que 3,1% des résidences principales concernant les éléments de confort sanitaires (baignoire, douche et WC intérieur). NB : L inconfort au sens de l INSEE, est désormais peu satisfaisante, par rapport à la problématique visée, car la présence du confort ne préjuge pas de l état d entretien, d habitabilité, voire de salubrité du logement, particulièrement dans le parc d après En outre, le critère «chauffage central ou fixe» s applique peu aux zones rurales où se développent de plus en plus des systèmes hybrides. Part des résidences principales dont au moins un des éléments de confort manque en 1999 Source : INSEE 40% 35% 34,6% 33,2% 31,4% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 30,3% 28,9% 28,6% 27,3% Moyenne de la CCPLCL en 1999 : 20,1% 24,6% 23,4% 22,8% 21,7% 18,0% 16,3% 16,1% 11,3% 0% Goulven Guissény Saint-Frégant Kernilis Saint-Méen Lanarvily Trégarantec Plouider Kernouës Plounéour-Trez Ploudaniel Kerlouan Brignogan-Plage L inconfort est d autant plus marqué que le parc de logements est ancien : Goulven, Guissény, Saint Frégant et Kernilis affichent des taux supérieurs à 30% des résidences principales sans chauffage et sans équipements sanitaires. Le parc potentiellement indigne est estimé à 9 % du parc privé, ce qui est légèrement supérieur au taux départemental. Il est calculé à partir de catégories cadastrales et des revenus des ménages occupants. Le Folgoët Lesneven 70

71 4.6 Etat des lieux de la réhabilitation des logements du parc privé Une seconde Opération Programmée d Amélioration de l Habitat a été menée entre 2003 et 2006 à l échelle des trois EPCI : CC du Pays d Iroise, CC de Plabennec et des Abers et CC du Pays de Lesneven Côte des Légendes. Les objectifs qualitatifs affichés dans la convention de la dernière OPAH concernaient : le maintien à domicile des personnes âgées ou à mobilité réduite, par une adaptation des logements, les travaux dans les logements insalubres, le développement de l offre de logements locatifs avec un soutien particulier pour les logements conventionnés. source : bilan suivi-animation Habitat et Développement Bretagne et agence de Développement du Pays des Abers Côte des Légendes CC Pays de Lesneven - Côte des Légendes Total (à l échelle des trois EPCI) Objectifs et réalisations dans la catégorie «propriétaires-occupants» Objectifs 900 logements : logements en vue de l amélioration du confort logements pour des ménages très modestes logements en vue de l adaptation au handicap et de l accessibilité de l immeuble - 50 logements sortis d insalubrité Réalisations 139 dossiers soit 126 logements subventionnés : - 3 dossiers en vue de l amélioration du confort - 81 dossiers pour des ménages très modestes - 31 dossiers en vue de l adaptation au handicap et de l accessibilité de l immeuble - 1 dossier de sortie d insalubrité + 23 logements financés par des caisses de retraite 416 dossiers soit 390 logements : - 3 dossiers en vue de l amélioration du confort dossiers pour des ménages très modestes dossiers en vue de l adaptation au handicap et de l accessibilité de l immeuble - 1dossier de sortie d insalubrité + 63 logements subventionnés par des caisses de retraite => A l échelle du territoire d intervention, 43% des objectifs ont été réalisés (un total de 390 logements dont 126 dans la CCPLCL) et 53% des crédits réservés par l ANAH. 71

72 Objectifs et réalisations dans la catégorie «propriétaires-bailleurs» source : bilan suivi-animation Habitat et Développement Bretagne et agence de Développement du Pays des Abers Côte des Légendes Logements à loyer libre Objectifs Logements à loyer conventionné Logements à loyer libre Réalisations Logements à loyer conventionné CC Pays de Lesneven Côte des Légendes Total (à l échelle des trois EPCI) => Les aides dédiées aux logements locatifs restent modestes, compte-tenu des objectifs retenus. Toutefois, le bilan en matière de logements conventionnés s avère correct. Sur un objectif de 50 logements, les trois-quarts ont été atteints et c est dans la CCPLCL que les réalisations ont été les plus nombreuses. source : bilan suivi-animation Habitat et Développement Bretagne et agence de Développement du Pays des Abers Côte des Légendes Synthèse du bilan de l OPAH Objectifs 900 logements (80%) Propriétaires-occupants Propriétaires-bailleurs Total 220 logements (20%) dont 50 conventionnés Réalisations 390 logements (91%) 39 logements (9%) dont 37 conventionnés 427 L OPAH a partiellement rempli ses objectifs quantitatifs : logements à réhabiliter au total mais seulement 427 logements améliorés, soit une moyenne de 140 logements par an sur les trois années. Avec 91% des logements réhabilités habités par leurs propriétaires, ce sont, comme le plus souvent, les propriétaires occupants qui ont le plus bénéficié des subventions : Propriétaires-occupants : les objectifs n ont pas été atteints, seulement 390 logements réhabilités, 510 de moins que le but fixé. Pour la réalisation de travaux d adaptation, 162 propriétaires ont été aidés dont 31 dans la CCPLCL. Hormis Goulven et Saint Méen, toutes les communes ont bénéficié de l OPAH. Propriétaires-bailleurs : 2 logements destinés à la location libre ont été réhabilités, l objectif étant très ambitieux (220 logements). Cependant, 37 logements locatifs ont été conventionnés, légèrement en deçà de ce qui était envisagé (50). Dans la CCPLCL, c est principalement à Lesneven et Plouider que les propriétaires-bailleurs ont été les plus intéressés. Au total, 17 logements vacants, depuis plusieurs années pour certains, ont été réhabilités et remis sur le marché locatif, la moitié étant localisée à Lesneven et Plouider. 72

73 sources : bilan suivianimation Habitat et Développement Bretagne et agence de Développement du Pays des Abers Côte des Légendes et Filocom 2003 Propriétaires occupants total Bilan de l OPAH par commune Total Propriétaires bailleurs dont logements conventionnés dont logements remis sur le marché Total PO+PB Logements réhabilités/ parc total de logement 2003 (FILOCOM) Brignogan Plage ,7% Le Folgët ,8% Goulven % Guissény 9 9 0,8% Kerlouan ,5% Kernilis Kernouës ,2% Lanarvily Lesneven % Ploudaniel ,2% Plouider ,2% Plounéour-Trez ,2% Saint Frégant ,2% Saint Méen 1 1 0,4% Trégarantec CCPCL ,1% C est dans la ville-centre que la quantité de logements ayant bénéficié d aides de l OPAH est la plus importante : 30 unités. Proportionnellement au parc de logements existant, les communes de Goulven, Kernouës, Plouider et Saint Frégant affichent certes des résultats modestes, mais parmi les plus élevés. Seules Lanarvily, Kernilis et Trégarantec restent en retrait, en n affichant aucune réhabilitation. Pourtant dans la commune de Lanarvily, les données de 1999 sur le parc vacant montrent qu il existe également des potentialités d amélioration de l habitat dans cette commune (10,9% de vacance). On peut s interroger sur le fait de savoir si les propriétaires ont bien compris l intérêt et/ou le fonctionnement de l OPAH? Le coût des travaux en cas de réhabilitation lourde était-il suffisamment couvert par les aides? Les ménages nouvellement installés réhabilitent-ils leur logement sans faire appel aux aides de l ANAH? Enfin, les acteurs locaux qui œuvrent dans le domaine du logement (notaires et agents immobiliers) ont-ils suffisamment été informés pour relayer «la publicité» sur l existence de l OPAH? 73

74 PARC DE LOGEMENTS Constats Un habitat dominé par le logement pavillonnaire Un parc littoral marqué par la résidence secondaire Des logements de bonne qualité mais dans lequel on déplore quelques situations de mal-logement Enjeux Faut-il engager une autre OPAH pour améliorer la qualité du parc? Comment permettre de diversifier les parcours résidentiels au sein de la CCPLCL sur le plan social et générationnel? 74

75 5. Les marchés de l habitat L activité du marché du logement de la CCPLCL résulte, pour partie, des tensions du marché urbain qui affectent l agglomération brestoise. Le prix demeurant un facteur d attractivité primordial, les nouveaux arrivants sont souvent des primo-accédants qui font le choix de s éloigner de leur lieu de travail pour concrétiser leur projet d accession. La CCPLCL comme les territoires voisins de la CCPI ou la CCPA, représente donc un secteur prisé pour le changement de statut d occupation résidentielle, les prix pratiqués permettant plus aisément le passage de la location à l accession. 5.1 Le marché de l occasion Ces cinq dernières années, le marché de l occasion est devenu très tendu, résultat d une offre qui se raréfie et de prix continuellement en hausse. Le bâti ancien enregistre des prix nettement supérieurs à la construction neuve et en fait un marché qui risque à terme d être détenu par des ménages de plus en plus aisés Une réduction du volume des ventes depuis Evolution du nombre de ventes de maisons individuelles et d appartements dans la CCPLCL entre 2000 et 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest Maisons indviduelles Appartements En moyenne entre 2000 et 2006, dans la CCPLCL, le rythme annuel de ventes de maisons individuelles d occasion a oscillé entre 200 et 250 unités. L année 2003, étant une année exceptionnelle, le nombre annuel de ventes a eu tendance à diminuer chaque année depuis D autre part, le faible nombre de transactions d appartements anciens en fait un marché sporadique qui représente au maximum 50 ventes annuelles pour la meilleure année (2005). 75

76 5.1.2 Des prix qui s envolent à compter de Evolution des prix moyens de ventes des maisons individuelles en milliers d (TTC) entre 2000 et 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest CCPLCL Pays de Brest Les prix de vente moyens pratiqués dans la CCPLCL entre 2000 et 2006 répercutent une flambée des prix sans précédent même si celle-ci est moindre que celle observée dans le reste du Pays de Brest. Entre 2004 et 2006, les prix ont enregistré une hausse moyenne de l ordre de 21% contre 28% dans la CCPI, 23% dans la CCPA et 28% à l échelle du Pays de Brest. Répartition des ventes d occasion selon les fourchettes de prix en 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest 35% 30% 29% 31% 25% CCPLCL Pays de Brest hors Bmo 21% 25% 25% 22% 20% 15% 10% 5% 7% 5% 10% 10% 4% 11% 0% Moins de à à à à plus de En 2006, on trouve à l échelle du territoire, davantage de produits immobiliers dont le prix reste inférieur à , 71% contre 58%. Au-delà de cette somme, les biens sont moins nombreux, 29% contre 42% dans les autres intercommunalités voisines, faisant de la CCPLCL un territoire encore accessible au regard des territoires de référence. 76

77 77

78 Entre 2005 et 2006, comme le reste du Pays de Brest, la CCPLCL a connu une hausse soutenue des prix des logements individuels anciens (T3 et plus). A titre d exemple, les communes de Guissény, Kernilis, Saint- Frégant ou encore Plounéour-Trez sont passées dans la catégorie des prix supérieurs à tandis qu elles «appartenaient», un an auparavant, à la classe inférieure, des prix situés entre et Des acheteurs plus âgés que dans le reste du Pays de Brest Entre 1999 et 2006, l âge moyen des acheteurs qui ont acquis un bien d occasion dans la CCPLCL est plus élevé que dans le reste du Pays de Brest : 44,8% sont âgés de 25 à 39 ans mais surtout 41,7% d entre eux ont de 40 à 59 ans contre seulement un tiers à l échelle du Pays de Brest. Aussi, ces 7 dernières années, les retraités constituent 8,5% du total des acheteurs contre 6,8% à l échelle du Pays de Brest. Age moyen des acheteurs de maisons d occasion dans la CCPLCL et dans le Pays de Brest entre 1999 et 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés ,8 41,7 Traitements ADEUPa de Brest moins de 25 ans 25 à 39 ans 40 à 59 ans 60 ans et plus NR 51,4 33, ,9 CCPLCL 8,5 0 2,2 Pays de Brest 6,8 6, Une petite moitié des acheteurs originaires du secteur de Lesneven En 2006, 74% des acquéreurs de bâti ancien proviennent du Pays de Brest dont 44% sont originaires d une des communes membres de la CCPLCL. Les acheteurs extérieurs au Finistère sont 16%, seulement 37 acquéreurs, probablement pour beaucoup, retraités ou encore actifs mais proches de la retraite, ne constituent pas un segment majeur du marché local. Ventes de bâti ancien dans la CCPLCL selon le lieu de résidence de l acheteur en 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest Lieu de résidence Effectif Pourcentage Pays de Brest % dont Bmo 31 13% dont CCPLCL % Pays du Centre-Ouest Bretagne 0 0% Pays de Morlaix 12 5% Pays de Cornouaille 2 1% France Hors Finistère 37 16% Hors France 2 1% N.R. 9 4% Total % 78

79 L analyse par secteur nous montre que 37% des achats effectués dans le secteur littoral ont été conclus par des acquéreurs originaires du reste de la France ou en provenance de l étranger. Ce taux atteint seulement 12% dans les communes du secteur rurbain et 6% à Lesneven. Ventes du bâti selon le lieu de résidences de l acheteur et la localisation du logement en 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest LIEU DE RESIDENCE DE L'ACHETEUR LOCALISATION DU LOGEMENT Lesneven Secteur littoral Secteur rurbain CCPLCL Effectifs Finistère France hors Finistère Hors France Non renseigné Total Pourcentages Finistère 93% 58% 87% 81% France hors Finistère 6% 34% 12% 16% Hors France 0% 3% 0% 1% Non renseigné 1% 5% 1% 2% Total 100% 100% 100% 100% Un segment de marché dominé par les classes moyennes A l échelle intercommunale, entre 1999 et 2006, plus de 51% des ventes de bâti ancien ont été signées par des ménages «employés-ouvriers» ou cadres moyens, cette proportion est moindre dans le reste du Pays de Brest et atteint 46,3%. Les professions libérales-cadres supérieurs sont moins nombreuses, 18,8% dans la CCPLCL contre 24,6% dans le reste du Pays. S agissant des autres catégories, les ratios Pays-CCPLCL sont quasi-équivalents. Ce constat confirme le phénomène selon lequel les classes moyennes accèdent plus facilement à la propriété dans les territoires périphériques où les prix de l immobilier même dans l ancien demeurent encore accessibles. Ventes de bâti ancien dans la CCPLCL selon la catégorie socio-professionnelle de l acheteur entre 1999 et 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés 35% 30% 25% 20% CCPLCL Pays de Brest 18,8% Traitements ADEUPa de Brest 24,6% 20,4% 19,2% 31,3% 27,1% 15% 13,1% 13,0% 10% 8,5% 8,3% 5% 0% 2,5% 1,2% Agriculteurs 4,8% 5,5% Artisanscommerçants 0,7% 1,0% Cadres sup. Cadres moy ens Employés-ouvriers Militaires Retraités Inactifs 79

80 5.2 Le marché foncier Compte-tenu des prix pratiqués dans le marché de l occasion, nombreux sont les ménages qui font le choix d accéder à la propriété par le biais de la construction neuve, marché qui a littéralement «explosé» ces dernières années. La flambée des prix immobiliers dans le marché ancien ayant commencé à rendre difficile l accessibilité aux classes moyennes, leur report s est logiquement effectué sur les terrains à bâtir. Même si, depuis peu, ce segment répercute également une hausse des prix corrélée à un coût de la construction en augmentation. La qualité des axes de communication et les disponibilités foncières s avèrent être des éléments attractifs pour les ménages accédants, composés pour la plupart de salariés de l agglomération brestoise, qui ne disposent pas de budgets financiers importants Une progression sans précédent des ventes de terrains à bâtir Evolution du nombre de ventes des terrains à bâtir et de la construction neuve entre 1990 et 2007 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés foncier construction neuv e Traitements ADEUPa de Brest Pour accéder à la propriété, les ménages dissocient leur opération : achat de foncier et construction de leur futur logement individuel. Depuis 1990, les ventes de foncier ont fortement progressé en atteignant des niveaux importants autour de 200 ventes annuelles notamment en 2004, 2005 ou La courbe de la construction neuve, perpétuellement au-dessus de celle des terrains à bâtir, à l exception de l année 1999 où elle semble s être effondrée, a connu une hausse très soutenue. Le différentiel qu on peut observer entre les deux courbes s explique d une part, par le décalage entre l acquisition du terrain et le dépôt du permis de construire, mais résulte également du fait que certains lotisseurs sont parfois amenés à découper un terrain acheté matérialisé sous la forme d un unique acte notarié, en le revendant sous forme de plusieurs lots, lesquels ne font pas l objet de nouveaux actes à la revente. 80

81 5.2.2 Une explosion des ventes et des prix des terrains depuis 2002 Entre 2002 et 2005, à l échelle de la CCPLCL, le nombre de ventes de terrain à bâtir en lotissement a nettement progressé, passant de 37 à 90, tandis que le nombre de terrains hors lotissement oscillait entre 50 à 80 unités chaque année. Evolution du nombre de ventes de terrains à bâtir en lotissement et hors lotissement entre 2000 et 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés lotissement hors lotissement Traitements ADEUPa de Brest Evolution des prix des terrains vendus entre 2005 et 2006 (prix TTC en m²) Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest Nombre de ventes 2005 Nombre de ventes 2006 Moyenne des prix en 2005 Moyenne des prix en 2006 Evolution des prix Communes littorales Brignogan-Plage /m² 59 /m² 14,8% Plounéour-Trez /m² 58 /m² 33,5% Guissény /m² 46 /m² 69,5% Kerlouan /m² 37 /m² 32,3% Ville-centre Lesneven /m² 49 /m² 3,5% Communes rurbaines Trégarentec /m² 49 /m² 11,8% Saint Méen /m² Saint Frégant /m² 35 /m² 132,4% Kernilis /m² 25 /m² 31,1% Le Folgoët /m² Ploudaniel /m² Lanarvily /m² Plouider /m² Brest métropole océane /m² 108 /m² 30,6% CC du Pays d Iroise /m² 65 /m² 33,3% CC de Plabennec et des abers /m² 61 /m² 40,7% CC du Pays de Lesneven-Côtes de Légendes /m² 45 /m² 12,1% CC du Pays de Landerneau-Daoulas /m² 58 /m² 31,4% CC de l Aulne Maritime /m² 32 /m² 42,5% CC Presqu île de Crozon /m² 37 /m² 23,4% Ensemble du Pays de Brest /m² 64 /m² 32,8% 81

82 82

83 Brignogan-Plage demeure la commune la plus chère du territoire (entre 50 et 60 le m²), suivi de près en 2006, de Plounéour-Trez (58 le m²). En 2005 et 2006, la ville-centre a vu ses prix stagnés autour de 49 uros le m². La situation dans les communes rurbaines est très disparate : Trégarantec, le Folgoët et Ploudaniel affichent, les mêmes fourchettes de prix que Lesneven, entre 40 et 50 le m² les autres communes, moins prisées, enregistrent des tarifs plus modestes, qui oscillent entre 15 et 30 le m². Globalement, la majorité des communes est également concernée par une baisse notable du nombre de ventes entre 2005 et Superficie moyenne des terrains vendus en lotissement en 2005 et 2006 Source : DGI Finistère, Service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest Nombre de ventes Superficie moyenne Nombre de ventes Superficie moyenne Lesneven m² m² Littoral m² m² Communes rurbaines m² m² CCPLCL m² m² Pays de Brest m² m² En moyenne en 2005 et 2006, la taille moyenne des terrains à bâtir en lotissement dans la CCPLCL, était autour de 800 m², s inscrivant dans la moyenne du Pays de Brest. Le nombre de lots vendus entre les deux années a presque chuté de moitié, passant de 90 à seulement 56 transactions. C est surtout dans le secteur rurbain que cette baisse s est manifestée. A contrario, dans le secteur littoral, les ventes de lots ont progressé. Prix moyen du m² en lotissement entre 2003 et 2006 Source : DGI Finistère, Service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest 80 /m² 70 /m² 60 /m² 50 /m² 40 /m² 30 /m² 20 /m² 10 /m² 0 /m² 49 /m² 33 /m² 51 /m² 21 /m² Le Folgoët Lesneven Lanarvily Kernilis 14 /m² 25 /m² Seules les communes du Folgoët, Lesneven, Lanarvily et Kernilis ont vendu des lots en quantité suffisante pour qu on puisse analyser les moyennes de prix annuelles. C est au Folgoët et à Lesneven que les prix les plus chers sont pratiqués autour de 50 le m² en Les communes de Lanarvily et de Kernilis affichent des prix plus bas, moitié moins chers, autour de 25 à 30 le m² en 2005 et

84 Superficie moyenne des terrains vendus hors lotissement en 2005 et 2006 Source : DGI Finistère, Service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest Nombre de ventes Superficie moyenne (m²) Nombre de ventes Superficie moyenne (m²) Lesneven m² m² Littoral m² m² Communes rurbaines m² m² CCPLCL m² m² Pays de Brest m² m² En 2005 et 2006, la taille moyenne des parcelles hors lotissement dans la CCPLCL était de m², taille qui s inscrit également dans la moyenne du Pays de Brest. On note aussi un tassement du nombre de ventes entre les deux années (- 20 ventes) dans cette catégorie. A l inverse des terrains vendus en lotissement, la baisse s est surtout répercutée sur le littoral. Le différentiel de taille de parcelles entre le diffus et les lotissements est d environ 200 m², et laisse supposer, dans un souci d économie de consommation de l espace, que des efforts pour diminuer la superficie moyenne des terrains à bâtir hors lotissement sont encore possibles. Prix moyen du m² hors lotissement entre 2003 et 2006 Source : DGI Finistère, Service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest 70 /m² 60 /m² 50 /m² 40 /m² 30 /m² 20 /m² 10 /m² 0 /m² 59 /m² 59 /m² 32 /m² 21 /m² 30 /m² 46 /m² 21 /m² 33 /m² /m² 34 /m² 8 /m² Brignogan-Plage Plounéour-Trez Lesneven Guissény Kerlouan Saint Frégant Les communes dans lesquelles ont eu lieu des ventes de terrains à bâtir hors lotissement, suffisamment importantes pour en dégager des moyennes, sont plus nombreuses. Ce sont essentiellement les communes du secteur littoral qui pratiquent davantage ce type de ventes. C est à Brignogan-Plage et à Plounéour-Trez qu on observe les prix les plus élevés, atour de 60 le m² en Les évolutions des prix pratiqués depuis 2003 sont significatives, selon les secteurs : Guissény (+ 57%), Brignogan-Plage (+ 84%), Kerlouan (+ 100%) et Plounéour-Trez (+ 182%) Lesneven (+ 54%) Saint-Frégant (+ 47%) 84

85 5.2.3 Un investissement foncier des ménages moindre que dans les territoires de référence Comparativement aux territoires voisins, l effort d investissement consenti par les ménages pour acquérir un terrain à bâtir dans la CCPLCL, est moins important. Ils sont 89% à investir moins de uros en 2006 contre 53% à l échelle du Pays d Iroise, 47% dans les Abers et seulement un tiers dans la Communauté Urbaine. Répartition des ménages selon leur investissement foncier en 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés 100% 90% 80% 33% Traitements ADEUPa de Brest 19% 12% 9% 3% 70% 60% 50% 33% 28% 41% 68% 40% 30% 20% 29% 43% 40% 10% 0% 6% 10% 7% Brest M étropole Océane CC du Pays d'iroise CC de Plabennec et des Abers inférieur à à à supérieur à % CC du Pays de Lesneven- Côte-des-Légendes Une petite moitié d acheteurs composés de jeunes ménages primo-accédants Entre 1999 et 2006, les acheteurs de terrains à bâtir sont à 58,5% composés de jeunes ménages de moins de 39 ans, proportion quasi-équivalente à celle observée à l échelle du Pays de Brest (presque 60%). Age moyen des acheteurs de terrain à bâtir entre 1999 et 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 18,9% 39,6% Traitements ADEUPa de Brest moins de 30 ans ans ans ans plus de 60 ans 42,5% 19,8% 19,7% 17,3% 14,6% 14,2% 10% 7,1% 6,3% 5% 0% CCPLCL Pays de Brest 85

86 5.2.5 Des acheteurs quasi exclusivement finistériens Le secteur de la ville-centre ou celui du rurbain, captent plus de 90% d acheteurs originaires du Finistère. En terme de ventes, seule la frange côtière, qui affiche une cinquantaine de ventes en 2006, a attiré un acheteur sur cinq, issu d un autre département que le Finistère. A l échelle de l EPCI les acheteurs sont à 54,4 % originaires de la communauté de communes. La part des acheteurs issus de l agglomération est moindre, 12 %, que dans les autres communautés de communes du Pays d Iroise et de Plabennec. En revanche, 14,4 % des acheteurs proviennent de la communauté de communes de Plabennec et des Abers. Ventes de terrain selon le lieu de résidence de l acheteur en 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés Traitements ADEUPa de Brest LOCALISATION DU TERRAIN Lesneven Secteur littoral Secteur rurbain CCPLCL Effectifs Finistère France hors Finistère Hors France Non renseigné Total Pourcentages Finistère 90% 81% 98% 89% France hors Finistère 10% 19% 2% 11% Hors France 0% 0% 0% 0% Non renseigné 0% 0% 0% 0% Total 100% 100% 100% 100% Une forte représentation des employés-ouvriers Parmi ces acheteurs massivement venus du département et compte-tenu des prix pratiqués, la CCPLCL se distingue par une forte représentation des employés-ouvriers. Ils sont davantage représentés dans ce segment que dans celui du marché de l occasion, 40,8% contre 31,3%. Répartition des acheteurs de terrains à bâtir selon leur catégorie socio-professionnelle en 2006 Source : DGI Finistère service des Domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d actes notariés 45% 40% Traitements ADEUPa de Brest 40,8% 35% 34,0% 30% CCPLCL Pays de Brest 25% 20% 16,8% 19,5% 20,6% 15% 12,9% 12,1% 10% 8,5% 6,4% 7,3% 8,0% 7,7% 5% 2,1% 1,4% 0,9% 1,0% 0% Agriculteurs Cadres sup. Cadres moyens Artisanscomm Employésouvriers Militaires Retraités Inactifs 86

87 5.3 Le marché de la construction neuve Un essor de l individuel pur, combiné à l émergence de nouvelles formes d habitat Durant les 17 dernières années, la construction neuve n a cessé de progresser et a atteint des niveaux sans précédent notamment à compter des années 2000, à partir desquelles le seuil de 200 logements commencés annuellement n était pas rare. Nombre total de logements commencés dans la CCPLCL entre 1990 et 2007 Source : DRE Bretagne - Sitadel Nombre de logements L individuel pur 11 a connu une progression spectaculaire notamment à partir des années Depuis 2004, le nombre de permis délivrés dans ce secteur atteint annuellement presque 200 unités. Parallèlement, l émergence de la promotion immobilière dans les communes secondaires comme Lesneven a permis le développement de nouveaux produits : petits collectifs et opérations d individuel groupé Typologie des logements commencés dans la CCPLCL entre 1990 et 2007 Source : DRE Bretagne - Sitadel 200 individuel pur individuel groupé collectif Individuel pur : opération de construction d un seul logement isolé sur une seule parcelle. 12 Individuel groupé : opération de construction de plusieurs logements individuels dans un même permis. 87

88 Nombre de logements neufs par commune entre et Source: DRE Bretagne-Sitadel En termes de volume, c est Lesneven qui a connu l évolution de la construction neuve la plus importante entre les deux périodes : et Le nombre des logements neufs a progressé de 178 logements, soit une croissance moyenne annuelle qui est passée de 5 logements entre à 11 logements entre 2000 et Plus modérément, d autres communes ont également assisté à un renversement de tendance : Saint Frégant, et les trois communes de Trégarantec, Guissény, Lanarvily dont les productions neuves ont respectivement quintuplé et triplé ou encore Kerlouan ou Kernouès qui ont multiplié par deux les leurs. A l inverse, deux communes, Le Folgoët et Ploudaniel ont vu leur production se réduire entre les deux périodes, Logements ordinaires commencés dans la CCPLCL au cours de la période Source : DRE Bretagne - Sitadel LESNEVEN LITTORAL COMMUNES RURBAINES L analyse par secteur, démontre qu en début de période, ce sont les communes rurbaines qui ont le plus concentré cette production neuve. A partir de 2004, Lesneven, grâce à des disponibilités foncières significatives affiche une hausse du nombre de logements commencés. Au même moment, les communes 88

89 littorales ne sont pas en reste, et connaissent elles aussi, un engouement pour la réalisation de nouveaux logements Une augmentation de la construction neuve qui devrait se confirmer en 2008 Logements autorisés ventilés par type de construction entre 2005 et 2007 dans la CCPLCL Source : DRE Bretagne - Sitadel Nombre de logements autorisés Individuel pur Individuel groupé collectif total Le nombre de logements autorisés ces trois dernières années permet de prévoir les futures tendances de la construction neuve qui devraient augurer en 2008 et Les chiffres confirment celles précédemment observées, l individuel pur devrait encore afficher des niveaux élevés tandis que l individuel groupé ralentit sa progression. Quant au collectif, d importantes opérations devraient voir le jour. Logements autorisés ventilés par type de construction et par secteur en 2007 Source : DRE Bretagne - Sitadel Nombre de logements autorisés Individuel pur Individuel groupé collectif total Lesneven Secteur littoral Secteur rurbain Par secteur, selon les chiffres des autorisations de permis de construire de 2007, ce sont essentiellement Lesneven et le secteur littoral qui devraient connaître l évolution de la construction neuve la plus soutenue dans les prochains mois. 89

90 5.4 Le prêt à 0% Le dispositif du prêt à 0% (extrait du site internet de l Agence Nationale d Information sur le Logement) - Le prêt à 0%, pour quoi faire? Construire et acheter le terrain ou acquérir un logement neuf qui n'a jamais encore été occupé. Acquérir un logement existant, quel que soit son âge, et financer, le cas échéant, les travaux rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l'emprunteur lors de l'acquisition du logement. Lors de l'entrée dans les lieux de l'emprunteur, le logement ancien doit, le cas échéant après travaux, répondre aux normes minimales de surface et d'habitabilité réglementaires. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi du prêt est subordonné à leur réalisation. Transformer un local (bureau, grange...) dont l'emprunteur est déjà propriétaire, en logement, ou acquérir et transformer un tel local. - Qui peut bénéficier d un prêt à 0%? L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. L'acquéreur doit disposer de revenus qui ne dépassent pas un plafond variable, en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation : Plafonds de ressources, valables pour une offre de prêt émise à compter du 1 er avril 2007 Source : ANIL Nombre de personnes vivant dans le logement Zone B ou C Isolé personnes personnes personnes personnes et plus Pour quel montant? Le montant du prêt à 0 % ne peut dépasser un double plafond : il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans concourant au financement de l'opération, il ne peut pas non plus être supérieur à 20 % du coût de l'opération dans la limite d'un montant maximum variable en fonction de la localisation du logement, du nombre de personnes destinées à occuper le logement et du caractère neuf ou ancien du logement. Montant maximum du prêt à 0%, valables pour une offre de prêt émise à compter du 1 er avril 2007 Source : ANIL Nombre de personnes Logement neuf Logement ancien vivant dans le logement Zone B ou C Zone C 1 personne personnes personnes personnes personnes personnes et plus

91 Le prêt à 0 % peut être majoré, en cas de construction ou acquisition d'un logement neuf, sous une double réserve : les ressources de l'emprunteur et de celles des personnes destinées à occuper le logement ne dépassent pas un plafond inférieur à celui qui ouvre droit à un prêt à 0 % de base, variable en fonction du nombre d'occupants du logement et de sa localisation, une aide est attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités du lieu d'implantation du logement (commune, établissement public de coopération intercommunale, département, région, notamment). Cette aide doit prendre la forme : - soit d'une subvention, - soit d'une bonification permettant l'octroi d'un prêt à 0 % ou à un taux inférieur à ceux du marché. Le montant de la subvention ou de la bonification doit atteindre un montant minimum variable suivant le nombre d'occupants du logement et sa localisation géographique : soit d'une mise à disposition du terrain sur lequel sera implantée la construction par bail emphytéotique ou bail à construction (bail de longue durée) pour un loyer limité (inférieur à 15 euros par an). Le montant de la majoration du prêt à 0 % varie en fonction du nombre de personnes devant occuper le logement et de sa localisation. - Pour quelle durée? L'emprunteur rembourse le prêt à 0 % par mensualités constantes sur une durée de 6 à 22 ans en fonction de ses revenus (9 à 24 ans en cas de prêt à 0 % majoré) : plus ses revenus sont élevés plus la durée du prêt est courte. - Qui accorde le prêt à 0%? Tous les établissements de crédit qui ont passé à cet effet une convention avec l'etat. L'accédant fait sa demande directement à l'établissement de son choix. L'établissement prêteur fait une seule offre de prêt à 0 % que celui-ci soit majoré ou non. C'est l'établissement prêteur qui apprécie sous sa responsabilité, la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par les ménages demandant l'octroi du prêt à 0 %, comme il le fait pour tout autre prêt. Il n'a pas l'obligation d'accorder le prêt à 0 % Le prêt à 0% dans la CCPLCL Répartition des demandes de PTZ à l échelle du Pays de Brest entre 1997 et 2006 Source : ADIL total Brest métropole océane CC Landerneau-Daoulas CC Plabennec et des Abers CC Pays d Iroise CC Lesneven - Côte des Légendes CC Presqu île de Crozon CC Aulne Maritime Pays de Brest Dans la CCPLCL, le nombre de prêts à 0% sollicités entre 1997 et 2006 représentent 10% de la demande du Pays de Brest durant la période, ce taux atteint 16% dans chacune des Communautés de communes de Plabennec et des Abers et du Pays d Iroise. 91

92 Comme dans les autres territoires qui composent le Pays de Brest, les demandes de Prêt à 0% dans la CCPLCL ont doublé entre 2004 et 2005, suite à l élargissement de ce dispositif au segment des logements anciens sans travaux. Opérations financées grâce au prêt à 0% en 2005 et 2006 Source : ADIL 29 Type d opération Effectif Prix moyen Effectif Prix moyen Individuel Neuf Construction terrain compris Construction (hors terrain) Acquisition-amélioration Total individuel Collectif Acquisition-amélioration TOTAL individuel-collectif En 2006, en moyenne les opérations sont financées par le prêt à 0% à hauteur de 10% sur une durée qui varie entre 8 et 21 ans. Ventes de maisons d occasion et prêts à 0% accordés dans le cadre d une opération acquisition-amélioration en 2005 et 2006 dans la CCPLCL Sources : ADIL 29 et Sitadel DRE Bretagne Acquisition- amélioration de logements individuels dans le cadre d un prêt à 0% Nombre de ventes de maisons d occasion Ratio ,5% ,5% Logements individuels purs commencés et prêts à 0% accordés dans le cadre d une opération neuve en 2005 et 2006 dans la CCPLCL Sources : ADIL 29 et Sitadel DRE Bretagne Nombre de logements commencés financés par le prêt à 0% Logements commencés Ratio % % En 2005 et 2006, plus du tiers des acquéreurs qui a acheté dans le marché de l occasion a profité d un prêt à 0%. Ce taux atteint 56% en 2005 et 69% en 2006, dans le marché du neuf. Ces chiffres attestent du poids que représentent les «primo-accédants» appartenant aux classes moyennes qui viennent acheter un logement dans le secteur de Lesneven. 92

93 LES MARCHES DE L HABITAT Constats Un marché immobilier, source d exclusion pour certains ménages Un marché foncier convoité qui connaît des hausses soutenues Un habitat récemment construit qui conforte le poids du pavillonnaire Un étalement urbain consommateur d espace Un phénomène nouveau : le développement de la promotion immobilière Des acheteurs qui demeurent majoritairement ouvriers-employés (en 2006) Enjeux Comment ne pas exclure certains ménages de l accession à la propriété? Comment mobiliser et réserver le foncier afin de proposer un projet urbain maîtrisé (formes urbaines, densité, )? 93

94 6. Parc locatif En 1999, rappelons que 18,9% des résidences principales étaient occupés par des locataires : 15,3% dans le secteur privé et 3,6% dans le parc public. 6.1 Un parc locatif public bien développé à Lesneven L évolution du parc depuis les années 1990 A l échelle intercommunale, en 1999 Lesneven concentre 45% de l offre sociale soit 157 logements, parc qui a augmenté d une trentaine d unités depuis Entre 1990 et 1999, des efforts de construction ont aussi été réalisés dans les communes du secteur rurbain : Kernilis, Ploudaniel et Le Folgoët. Le groupe littoral est moins bien pourvu en offre locative sociale même si la commune de Brignogan a vu son parc doubler entre les deux recensements. Source : INSEE Le parc HLM en 1999 Nombre de logements HLM Taux d évolution annuel (en % par an) Ville-centre Lesneven % Kernilis ,8% Communes rurbaines Communes littorales Ploudaniel ,9% Le Folgoët ,7% Saint-Méen 4 8 8% Plouider ,6% Lanarvily 0 0 Saint-Frégant 0 0 Kernouës 0 0 Trégarantec 0 0 Brignogan-Plage ,5% Kerlouan ,0% Guissény ,6% Plounéour-Trez ,6% Goulven 0 0 CCPLCL ,1% 94

95 Part des logements sociaux dans le parc de résidences principales en 2006 Sources : DRE Bretagne 2006 et Filocom 2003 Taux HLM Lesneven 6,8% Brignogan-Plage 6,5% Kernilis 6,0% Saint-Méen 5,6% Guissény 4,7% Kerlouan 3,9% Le Folgoët 3,4% Ploudaniel 3,2% Plounéour-Trez 2,9% Plouider 2,6% Kernouës 1,6% Trégarantec 0% Saint-Frégant 0% Lanarvily 0% Goulven 0% CCPLCL 4,3% En 2006, le poids des logements sociaux au sein du parc de résidences principales de la CCPLCL est modeste. Il atteint seulement 4,3% contre 7% à l échelle du Finistère. Les communes de Lesneven, Brignogan-Plage et Kernilis sont celles qui affichent les taux les plus élevés, entre 6 et 7%. Répartition des logements HLM dans la CCPLCL en 2006 Source : DRE Bretagne Logements HLM en 2006 Répartition géographique Ville-centre Lesneven ,1% Ploudaniel 44 9,7% Le Folgoët 40 8,8% Kernilis 26 5,7% Communes Plouider 19 4,2% rurbaines Saint-Méen 13 2,9% Kernouës 4 0,9% Trégarantec 0 Lanarvily 0 Saint Frégant 0 Communes littorales Kerlouan 40 8,8% Guissény 38 8,4% Brignogan-Plage 28 6,2% Plounéour-Trez 16 3,5% Goulven 0 CCPLCL 455 En 2006, selon les données disponibles auprès de la DRE Bretagne, le parc atteignait 455 logements HLM à l échelle intercommunale, une centaine de plus, que les chiffres avancés par l INSEE en De nouvelles constructions ont vu le jour à Lesneven (une trentaine de logements en plus entre 1999 et 2006). Dans les communes de Kernilis et du Folgoët, le parc a presque été multiplié par deux. A Kernouës, la 95

96 création de quatre nouveaux logements a permis de doter la commune de locatifs HLM. Enfin, dans le secteur littoral, des efforts importants on été faits, Kerlouan et Guissény ont ainsi largement doublé leur offre. Nombre de logements HLM en 2002 et 2006 Source : DRE Bretagne Taux d évolution en % par an Pays de Brest ,9 % CCPLCL ,6% A l échelle intercommunale, la progression du nombre de logements HLM entre 2002 et 2006 est importante, elle s est traduite par une hausse annuelle de 5,6%, nettement plus élevée que celle observée à l échelle du Pays de Brest qui atteignait 1,9% par an. 96

97 6.1.2 Composition du parc HLM Les données suivantes sont extraites de l enquête Occupation du Parc Social de 2006 (qui renseigne 336 logements du parc HLM total) ou issues des éléments collectés auprès des principaux organismes HLM présents à l échelle du territoire : Armorique Habitat (154 logements en 2008), Habitat 29 (180 logements en 2008) et les Foyers d Armor (70 logements en 2008). Nature du parc HLM (334 logements renseignés sur 455) Sources : Armorique Habitat et Habitat 29 individuel collectif total Brignogan-Plage Le Folgoët Guissény Kerlouan Kernilis Kernouës 4 4 Lesneven Ploudaniel Plouider Plounéour-Trez 7 7 Saint-Méen CCPLCL Les logements pavillonnaires dominent le parc locatif social. Au sein du parc d Armorique Habitat et d Habitat 29, les deux principaux organismes HLM implantés sur le territoire, seulement 37% des logements sont collectifs. Concernant la taille des logements, les T3 sont majoritaires et représentent 38,7% du parc. Les très petits logements T1 et les très grands logements T5 ou plus, sont peu représentés. Répartition par taille du parc HLM Source : enquête OPS T1 T2 T3 T4 T5et+ Total Brignogan-Plage Le Folgoët Guissény Kerlouan Kernilis Kernouës Lesneven Ploudaniel Plouider Plounéour-Trez Saint-Méen CCPLCL

98 Sources : Armorique Habitat et Habitat 29 Période de construction du parc total Brignogan-Plage Le Folgoët Guissény Kerlouan Kernilis Kernouës 4 4 Lesneven Ploudaniel Plouider Plounéour-Trez 7 7 Saint-Méen CCPLCL Le parc construit depuis le début des années 2000 constitue la moitié du parc d Armorique Habitat et d Habitat 29. Le parc datant des années 1960 et 1970 est minime. On peut donc supposer que les logements sont globalement de qualité. Moyennes des loyers pratiqués en uros (hors charges) selon les communes Sources : Armorique Habitat, Habitat 29 et Foyers d Armor Armorique Habitat Habitat 29 Foyers d Armor Brignogan-Plage 291 Le Folgoët Guissény Kerlouan 260 Kernilis Kernouës 430 Lesneven le m² Ploudaniel 294 Plouider Plounéour-Trez 400 Saint-Méen A l échelle des communes, les loyers moyens pratiqués s échelonnent entre 96 (à Lesneven) et 430 (à Kernouës). Les loyers d Habitat 29 sont en moyenne moins chers compte-tenu de la composition du parc, composé de davantage de logements collectifs que celui d Armorique Habitat. Source : Habitat 29 Saint Méen Type de financement Kernilis Le Folgoët Guissény Brignogan- Plage Lesneven Plouider CCPLCL PLAI PLUS (PLA-CDC) total Le type de financement PLUS (logements sociaux intermédiaires) a été le plus utilisé pour financer le parc d Habitat

99 6.1.3 Le profil des occupants du parc L enquête Occupation du Parc Social a pour but de collecter des renseignements sur l occupation des logements sociaux et son évolution. L ensemble des logements du parc locatif social des communes du territoire n a pas été totalement renseigné. Seules sont disponibles les données concernant 336 des 455 logements sociaux que comptent le territoire. Source : enquête OPS Nombre de logements Brignogan- Plage Le Folgoët Nombre de logements HLM renseignés par l enquête OPS de 2006 Guissény Kerlouan Kernilis Kernouës Lesneven Ploudaniel Plouider Plounéour- Trez Saint- Meen CCPLCL Les grandes caractéristiques du profil des locataires du parc social sont les suivantes : 35% Effectifs selon l âge du locataire en % Source : enquête OPS 30% 25% 20% 15% 10% 10% 23% 11% 23% En 2006, un tiers des occupants est âgé entre 30 et 45 ans. Le parc est occupé par une population retraitée importante puisque les plus de 75 ans représentent 23% des locataires, taux qui atteint seulement 11% à l échelle du Pays de Brest. 5% 0% < 30 ans 30 à 45 ans 45 à 60 ans 60 à 75 ans > 75 ans N.R. 1% Composition des ménages locataires du parc HLM en % 54% Source : enquête OPS 50% 40% 30% 20% 18% 15% Les personnes seules sont majoritaires (54%) contre 43% à l échelle du Pays de Brest. Les couples et surtout les familles sont faiblement représentés. 10% 0% 8% 3% 1% 1% 1 pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers 6 pers ou plus NR Effectifs selon les revenus annuels des ménages au sein du parc HLM en 2006 Source : enquête OPS 99

100 25% 20% 15% 10% 7% 6% 18% 25% 21% 11% 11% Les ressources des ménages occupant le parc sont modestes : un tiers a moins de euros de revenus annuels. En moyenne, à l échelle du Pays de Brest, les revenus des occupants sont plus élevés : 28% disposent d au moins euros annuels (équivalent d un SMIC) contre seulement 21% dans la CCPLCL. 5% 1% 0% 40% sans < à à à à > N.R. 38% Durée d ancienneté des locataires du parc HLM en 2006 Source : enquête OPS 35% 30% 25% 20% 31% 18% En 2006, plus de la moitié du parc est occupée par des ménages installés depuis moins de 5 ans, laissant supposer une bonne rotation au sein du parc. 15% 11% 10% 5% 0% < 3ans 3 à 5 ans 6 à 10 ans 11 à 20 ans > 20ans N.R 2% 1% La demande sociale Les données concernant la demande sociale sont disponibles pour les parcs d Armorique Habitat, Habitat 29 et les Foyers d Armor. Habitat 29 : au 31/12/2007, le stock de demandeurs est de 255 dont 191 demandes renouvelées et 11 attributions en Armorique Habitat : au 31/12/2007, le stock est évalué à 199 demandeurs. Durant l année 2007, 24 logements ont été attribués. Foyers d Armor : au 31/12/2007, le stock de demandeurs est évalué à une centaine, principalement pour Lesneven et Brest, pour tout type de logement. Il ya eu une vingtaine d attributions en Il faut noter que parmi ces demandeurs, certains déposent un dossier auprès des trois organismes HLM précédemment cités. La demande par type de logements Habitat 29 Armorique Habitat T1 4% 8% T2 26% 40% T3 45% 34% T4 22% 14% T5 3% 4% Composition familiale des demandeurs Habitat 29 Armorique Habitat Célibataire ou veuf 51% 47% Marié ou concubin 25% 25% Séparé ou divorcé 24% 28% 100

101 Age des demandeurs Habitat 29 Moins de 30 ans 22% ans 26% ans 20% ans 21% + 65 ans 11% Armorique Habitat Age moyen des demandeurs : 45 ans Activité professionnelle des demandeurs Habitat 29 Emploi stable 37% Emploi précaire 12% Demandeurs d emploi 14% Autres sans emploi 37% Demande locative sociale d après le numéro unique au 01/01/2008 (DDE 29) Nombre de logements locatifs sociaux Nombre de demandeurs Ratio demandeurs/parc Brignogan-Plage % Le Folgoët % Goulven 0 0 0% Guissény % Kerlouan % Kenilis % Kernouës % Lanarvily 0 0 0% Lesneven % Ploudaniel % Plouider % Plounéour-Trez % Saint-Frégant 0 0 0% Saint-Méen % Trégarantec 0 0 0% CCPLCL % Finistère % Actuellement, le numéro unique estime à 152 le nombre de demandeurs non obsolètes en attente (demandes renouvelées depuis moins d un an). Lesneven est la commune la plus demandée avec 60% des demandes et 42% du parc locatif public total. Besoins en logements très sociaux évalués par la DRE Bretagne au 01/01/2007 Source : fichiers EPLS de la DRE Bretagne Besoins PLAI Parc PLAI Lesneven 3 2 Plouider 1 0 En début d année 2007, on estimait les besoins à 4 logements très sociaux de type PLAI 13 (Prêt Locatif Aidé d Intégration). Créer une offre de logements destinée aux plus modestes est un des objectifs du PLH. 13 Le PLAl est un produit financier dédié à la construction de logements sociaux destinés à des familles modestes en situation sociale difficile dont les ressources annuelles ne dépassent pas certains plafonds (par exemple pour un ménage de deux personnes au 1 er janvier 2008). Le logement proposé doit contribuer à leur insertion sociale. Pour qu il soit construit, ce logement doit être destiné à un ménage en difficulté déjà identifié par les services sociaux. L identification du ménage en difficulté est obligatoire avant toute programmation de ce type de logement. 101

102 6.1.5 Les projets de logements sociaux L ensemble des projets HLM envisagés à l échelle de la CCPLCL, devraient permettre la création d au moins 70 logements supplémentaires dans les prochaines années. Source : questionnaires auprès des communes organisme HLM mode de financement nature des logements et nombre Brignogan-Plage Pas de projet en cours Goulven Aménagement possible de l ancien presbytère en logements sociaux Guissény Brest Métropole Habitat PLUS 3 T3 collectifs (acquisition-amélioration : ancienne école) Kerlouan - Brest Métropole Habitat - Projet de la commune PLUS et PRESAME - 14 maisons (5 T3 et 9 T2) - restaurer le presbytère en logements sociaux Kernilis Habitat 29 6 logements individuelst3 Kernouës Pas de projet en cours Lanarvily Pas de projet en cours - Habitat pavillons en remplacement de 12 logements Lesneven - Les Foyers d Armor - 10 logements collectifs et une tranche de 5 logements - Les Foyers d Armor - résidence relais de 20 studios (collectif) Le Folgoët Habitat 29 8 T2 et T3 Ploudaniel Pas de projet en cours Plouider Pas de projet en cours Plounéour-Trez Pas de projet en cours Saint Frégant Pas de projet en cours Saint Méen Pas de projet en cours Trégarantec Pas de projet en cours 102

103 6.2 Un parc locatif privé réduit sauf à Lesneven En 2003, le territoire compte logements locatifs privés, soit huit logements locatifs sur dix, lesquels représentent 15,9% du parc total de résidences principales. Plus de 40% de ces logements sont localisés à Lesneven, 11% à Ploudaniel et 9% au Folgoët. Dans les autres communes, l offre s avère très peu développée. Part du locatif privé dans les résidences principales en 2003 Source : Filocom 2003 Effectifs Part Lesneven ,3% Ploudaniel ,4% Le Folgoët ,3% Kerlouan 97 9,4% Plouider 85 11,7% Guissény 75 9,4% Kernilis 69 16,2% Plounéour-Trez 63 12,0% Brignogan-Plage 50 11,9% Saint-Méen 44 21,4% Goulven 32 17,5% Saint-Frégant 25 11,2% Trégarantec 19 11,0% Kernouës 13 5,4% Lanarvily CCPLCL ,9% Surface habitable des logements locatifs privés Source : Filocom 2003 moins de 35 m² de 35 à 75 m² plus de 75 m² CCPLCL 13,2% 45,2% 41,6% Finistère 19,6% 50,1% 30,3% Les proportions de logements de taille moyenne et de grande taille sont presque équivalentes, autour de 40%. Comme dans le secteur locatif social, l offre en très petits logements est faible. En comparaison, le reste du Finistère se distingue par un taux de locatifs privés de taille intermédiaire plus important que celle de la CCPLCL. Répartition des logements locatifs privés selon l ancienneté Source : Filocom 2003 avant après 1990 CCPLCL 43,7% 37,9% 18,4% Finistère 37,8 % 46,9 % 15,3 % En confrontant les chiffres de la CCPLCL avec ceux du département, on constate qu elle dispose d un parc locatif privé plus ancien, datant d avant 1948, laissant peut-être présager d éventuels problèmes d inconfort et de vétusté. 103

104 Source : Filocom 2003 Répartition par âge des locataires du secteur privé moins de 25 ans de 25 à 39 ans de 40 à 59 ans de 60 à 75 ans 75 ans et plus CCPLCL 7,9% 49,5% 28,3% 7,7% 6,6% Finistère 10,2 % 48,2 % 27,5 % 7,2 % 6,9 % Les occupants sont pour plus de la moitié, âgés de moins de 39 ans. On peut ainsi supposer que pour bon nombre d entre eux, le parc locatif privé remplit une fonction importante dans le processus de décohabitation lorsque les jeunes adultes quittent le domicile parental pour aller s installer de manière indépendante, seuls ou en couple. Dans un territoire, même à dominante «rurale», la carence de logements locatifs pose problème pour retenir les jeunes et permettre le renouvellement de la population, nécessaire à la fréquentation des équipements et des services localisés dans les communes. Dans le secteur du locatif privé, la demande peut se révéler supérieure à l offre, d où la persistance de loyers élevés. Les publics non aidés se retrouvent exclus de ce marché et les obligeant à s orienter vers le parc public dont l offre peut s avérer limitée compte tenu du niveau de la demande. 104

105 En 2003, la part des ménages «pauvres» au sein des locataires du secteur privé est importante à Lesneven (20% soit 720 ménages), à Plounéour-Trez (plus de 20% soit 60 ménages) et à Kerlouan (15% soit 100 ménages) communes qui, hormis Lesneven, possèdent toutes un parc locatif social peu développé. 105

106 PARC LOCATIF Constats Un parc locatif social surtout développé à Lesneven Une demande sociale notable qui sous-entend des besoins Un parc locatif privé limité, à l exception de la ville-centre Des jeunes ménages, qui débutent leur parcours résidentiel, majoritaires dans le parc locatif privé Enjeux Quel niveau de développement de l offre locative à l échelle de la CCPLCL? Comment répartir l offre sociale entre Lesneven et les autres communes? Comment réaliser des réserves foncières destinées au logement social? Comment favoriser l offre locative privée et améliorer le parc? 106

107 7. Accueil spécifique et structures d hébergement 7.1 Un secteur littoral davantage concerné par la précarité Population couverte par les minima sociaux (RMI, API et AAH) en 2006 Sources : Atlas départemental du CG 29 et CAF Population couverte par les minima sociaux Part population couverte par le RMI sur population couverte par les minima sociaux de la CAF Ville-centre Lesneven % Plounéour-Trez 16 62,5% Brignogan-Plage 34 50% Secteur Kerlouan 77 31,2% littoral Guissény 28 17,9% Goulven 17 17,9% Secteur rurbain Kernouës 11 63,6 Plouider 29 48,3% Kernilis 37 24,3% Le Folgoët 53 20,8% Ploudaniel ,4% Saint-Frégant 17 ss Lanarvily 8 ss Saint-Méen 8 ss Trégarantec 6 ss CCPLCL ,7% CCPA % CCPI ,6% Finistère ,6% En 2006, le territoire compte 916 habitants bénéficiaires des minima sociaux percevant soit le Revenu Minimum d Insertion, soit l Allocation Parent Isolé ou bien encore l Allocation Adulte Handicapé. Certaines communes affichent plus de 50% d allocataires du RMI : Plounéour-Trez, Kernouës, Lesneven et Brignogan. Il semble donc que la population couverte par les minima sociaux CAF vivant sur le littoral soit davantage concernée par les phénomènes de précarité que celle vivant en secteur rurbain. 107

108 Allocataires CAF sous le seuil de bas revenus en 2006 Sources : CAF et CG 29 Allocataires (hors étudiants et personnes de plus de 65 ans) Allocataires sous le seuil de bas revenus Taux d allocataires sous le seuil de bas revenus Ville-centre Lesneven ,9% Kerlouan ,9% Guissény ,8% Secteur Brignogan-Plage ,4% littoral Plounéour-Trez ,9% Goulven ,9% Secteur rurbain Ploudaniel ,7% Le Folgoët ,1% Plouider ,2% Kernilis ,7% Kernouës ,6% Saint-Méen ,7% Saint-Frégant ,8% Trégarantec 65 ND - Lanarvily 45 ND - CCPLCL ,1% CCPA ,6% CCPI ,3% Les allocataires des Caisses d Allocations Familiales sont les personnes qui perçoivent au moins une allocation au regard de leur situation monétaire et familiale. Les autres membres de la famille de l allocataire (conjoint, enfants et autres personnes à charges) sont appelés les ayants droit. L ensemble formé par les allocataires et leurs ayants droit représente les personnes couvertes par les allocations ou la population bénéficiaire Taux d allocataires CAF sous le seuil de bas revenus en 2006 (738,6 par mois par unité de consommation) Source : CAF 35,4 28,9 27,9 26,9 Finistère : 30,6% ,9 20,8 18,6 16,1 15,2 14, ,7 12,7 11, Brignogan-Plage Lesneven Kerlouan Goulven Plounéour-Trez Guissény Kernouës Le Folgoët Plouider Ploudaniel Kernilis Saint-Méen Saint-Frégant 108

109 En 2006, le seuil de pauvreté est de 738,6 euros par mois et par unité de consommation 14. Hormis Lesneven, on retrouve les même communes que précédemment, qui affichent les taux d allocataires CAF sous le seuil de bas revenus les plus élevés : Brignogan (35,4%), Kerlouan (27,9%), Goulven (26,9%), Plounéour-Trez (21,9%) et Guissény (20,8%). Dans ces communes, plus du quart des allocataires vivent avec moins de 738,6 euros par mois. 14 Ce montant, fixé par l OCDE est estimé à partir de l enquête budget-famille et actualisé par la comptabilité nationale. Il correspond à 50% du niveau de vie médian (soit 1477,2 euros) et ne tient pas compte des personnes de plus de 65 ans et des étudiants. 109

110 7.2 Les populations démunies L identification des publics concernés Les populations en situation de précarité, retenues pour l analyse : - les bénéficiaires de minima sociaux et du RMI en particulier, - les jeunes âgés entre 16 et 25 ans non scolarisés, dont les ressources sont inférieures au RMI, - les ménages en situation de surendettement et de précarité de ressources. Les bénéficiaires du RMI et les chômeurs La CCPLCL appartient au Territoire d Action Sociale «Lesneven-Abers-Iroise». Selon les professionnels du Conseil Général qui travaillent sur ce secteur, la situation de la population y serait globalement plus favorable, que dans les autres T.A.S. du Finistère. En témoigne le nombre de bénéficiaires du RMI, 769 allocataires pour environ habitants en A l intérieur du TAS, des disparités apparaissent entre les trois intercommunalités puisqu en 2005, la CC du Pays de Lesneven affiche le taux de bénéficiaires du RMI le plus important, 2,7% de la population contre 1,9% dans la CC de Plabennec et des Abers et 1,4% dans celle du Pays d Iroise. Parmi ces allocataires, 68% vivent seuls, ce taux atteint 55% dans le reste du Finistère. D autre part, il semblerait que l évolution d indicateurs tels que le taux de chômage ou le nombre de travailleurs pauvres et ce, particulièrement dans la CCPLCL, viennent nuancer cet état de fait. Ainsi, entre 2000 et 2003, pendant que le nombre de chômeurs, était en baisse dans le département et le Pays de Brest : -0,8% pour le premier et -6,2% pour le second, le TAS enregistrait une hausse de 6,7%. Augmentation particulièrement marquée dans la CCPLCL, +20,5% voire même préoccupante dans quatre communes littorales : Brignogan-Plage, Guissény, Kerlouan et Kernilis qui affichaient 72% de hausse soit 96 chômeurs supplémentaires depuis Concernant, la question du logement, la pénurie de locatifs publics ou privés demeurerait importante. Le faible taux de logements collectifs n est pas favorable, pour les bénéficiaires de minima sociaux qui ne parviennent pas à intégrer le parc locatif social, peu développé sur le territoire et qui par ailleurs, peuvent difficilement rester dans un parc locatif privé aux loyers élevés. Par conséquent, la part que pèse le loyer dans les revenus de ces ménages en difficulté explique peut-être le recours de plus en plus important aux aides de la Commission Locale de Lutte contres les Exclusions (CLLE) 15. Le logement des jeunes en difficulté L hébergement des jeunes qui font face à des situations précaires constitue un autre enjeu pour le territoire. Quasiment aucune solution locale n existe, ce public est donc le plus souvent dirigé vers Brest et ses structures d accueil. Le salariat pauvre Une nouvelle préoccupation émerge concernant les personnes disposant d un emploi salarié mais qui, faute de revenus suffisants, ont de plus en plus recours à des aides financières. Cet élément renvoie 15 Des aides financières ponctuelles sont accordées par le Conseil Général par le biais de la Commission Locale de Lutte contre les exclusions (CLLE) : le Fonds Solidarité «Energie, Téléphone et Eau», le Fonds Solidarité Logement, le Fonds d Aide à l Insertion et le Fonds d Aide aux Jeunes (FAJ) pour les jeunes de 16 à 25 ans en difficulté d insertion sociale et professionnelle. 110

111 particulièrement à la question de l accessibilité au logement puisqu aux tensions qui affectent le marché local (loyers et prix de l immobilier élevés), se greffent les problèmes de surendettement des ménages. A ce propos, la Commission Locale de Luttes contre les Exclusions traite sur le Territoire d Action Sociale «Lesneven- Abers-Iroise», de plus en plus de dossiers de «travailleurs pauvres», qui exercent leur activité dans la pêche, le maraîchage ou en tant que saisonnier. Ainsi, à l échelle du département, 16% des demandeurs d aides qui sollicitent la commission sont salariés quand ils sont 21% à l échelle du TAS. Pour moitié, ces personnes sont originaires de Brest mais ne parvenant pas à trouver de logement dans l agglomération, elles s en éloignent et viennent s installer dans une des communes du TAS même si elles doivent faire face à des problèmes de mobilité et au manque de certains services. A titre d exemple, la commune de Brignogan-Plage présente une population très contrastée, d une part elle affiche un nombre élevé de résidences secondaires dans lesquelles résident épisodiquement des ménages aisés, d autre part, une certaine partie des habitants installés à l année font face à de sérieux problèmes de précarité dans une commune où l offre en commerces et services de proximité n est pas très développée surtout durant la saison creuse L offre sociale et l accompagnement L offre sociale destinée aux plus démunis semble convenable au regard des besoins sociaux locaux. En plus, celle-ci est complétée si besoin, par certains services de l agglomération brestoise, située à proximité. En matière de logement, on recense des carences. Contrairement, aux territoires voisins (Pays d Iroise et secteur des Abers) desquels les personnes en situation de précarité ont tendance à rejoindre l agglomération brestoise, la population en difficulté du Pays de Lesneven reste davantage «attachée» à son territoire et se révèle moins mobile. Les problèmes y sont plus concentrés et donc plus visibles. La problématique liée au transport peut également freiner l insertion de ces ménages notamment dans les communes isolées où les transports en commun sont inexistants. Dans la CCPLCL, en 1999, la part des ménages non motorisés était de plus de 30% à Brignogan-Plage et autour de 17% à Plounéour-Trez et Lesneven (source : direction des déplacements - Conseil Général 29). Le Fond de Solidarité pour le Logement Le Fond de Solidarité pour le Logement (FSL) permet, en partie, d évaluer les situations sociales difficiles de certains ménages. Il s agit d un dispositif géré par le Conseil Général du Finistère en partenariat avec des co-financeurs. Il s adresse aux ménages éprouvant des difficultés particulières pour accéder et se maintenir dans un logement décent et pour y disposer de la fourniture d eau, d énergie et de services téléphoniques. Il est l un des outils de mise en œuvre du droit au logement. Il peut attribuer des aides, sous certaines conditions, en tenant compte de l importance et de la nature des difficultés du ménage. Il fonctionne sur le principe de la subsidiarité et peut être sollicité après que le ménage ait fait valoir ses droits. L attribution d une aide est décidée, en fonction de l appréciation de son opportunité, par une commission regroupant les partenaires acteurs dans la lutte contre les exclusions (la CCLE). Mais tous les ménages en difficulté n ont pas nécessairement recours au FSL. Un travail en amont est fait par les travailleurs sociaux qui évaluent certaines situations comme non éligibles au FSL et qui n incitent pas la personne à transférer son dossier en commission. En 2007, 65 dossiers issus du T.A.S. «Lesneven-Abers-Iroise» ont été examinés par le FSL pour permettre à des ménages de se maintenir dans leur logement (les deux tiers concernaient des factures d eau ou d électricité) et 276 pour aider à l accès à un logement. Les professionnels s interrogent d ailleurs sur le peu de demandes concernant «le maintien» de ménages qui connaissent des dettes de loyer. Ils émettent l hypothèse qu une fois en difficulté, les personnes quittent très souvent leur logement. 111

112 Le FSL a répondu favorablement à 89 dossiers sur les 276 déposés à l échelle du TAS dans le cadre de l accès au logement. Existe-t-il davantage de personnes en difficulté dans cette commune? L offre en logements est-elle suffisante et adaptée aux personnes en difficulté? A l échelle de la CCPLCL, ce sont 49 dossiers qui ont été déposés en 2007 auprès du FSL dont 45 ont reçu un avis favorable et 4 ont été refusés. Parmi les dossiers financés : on dénombrait 34 ménages qui souhaitaient être aidés dans le cadre d un accès au logement et 15 qui demandaient une aide concernant le maintien (7 pour factures d eau et un pour dette de loyer). Les demandeurs sont presque tous des ménages d une personne ou des familles monoparentales résidant majoritairement dans le parc privé de Lesneven (75%) et percevant peu de revenus (RMI, allocations CAF, chômage, pension d invalidité..). Quelques uns font également l objet d un plan de surendettement. Les professionnels soulignent également la question des logements indécents difficiles à quantifier pour lesquels ils enregistrent «régulièrement» des demandes auprès du FSL. Les personnes en difficulté, ne peuvent accéder qu à ce type de logements, mais n y restent pas longtemps. L idée de mettre en place des mesures incitatives permettant d améliorer leur qualité, par le biais d un conventionnement est évoquée. Enfin, pour eux, le manque de logements PLAI est un autre problème. Il est difficile pour une commune d assumer ce type de financement seule, c est pourquoi le PLH peut être l occasion pour les intercommunalités de développer cette offre très sociale, et ainsi répondre à certains besoins. Les logements d urgence Actuellement, un logement T3 (deux chambres) est disponible à Lesneven, destiné à des familles qui se retrouvent confrontées à une situation d urgence. Très souvent occupé, la demande d attribution de ce logement est supervisée par une assistante sociale et le dossier étudié par une commission. En cas d acceptation, un bail de six mois maximum peut être signé. D après le CIAS, les besoins de la population du territoire sont de plus en plus importants et un seul logement ne suffit plus. La réhabilitation prochaine d un autre hébergement devrait donc permettre d y remédier. Les professionnels du TAS reconnaissent la difficulté de mesurer la demande d urgence même s ils s accordent à dire que ce type de logements est régulièrement occupé et fait défaut sur le territoire Les besoins émergents L idée de créer une structure mixte conciliant : hébergement d urgence pour les jeunes, pension de famille et quelques lits pour personnes âgées, permettrait de mettre en œuvre un véritable projet social d accompagnement tout en mutualisant les moyens. Le projet de «maison-relais» prévu à Lesneven est toujours en cours car son montage semble complexe. L objectif visé est de permettre à des personnes en grande exclusion de vivre dans une structure collective, financée au titre d un PLAI, dans laquelle un ou plusieurs travailleurs sociaux les accompagneraient, sous l égide de la DDASS et du Conseil Général, en partenariat avec l AGEHB (Association de Gestion pour l Emploi et l Hébergement en Bretagne) qui gère déjà des structures d accueil à Brest Le Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Démunies Le Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Démunies (PDALPD) aborde plusieurs problématiques sur le droit, l accession et le maintien dans le logement. Le public concerné par le plan a été redéfini par l ensemble des partenaires, des acteurs locaux de l habitat et de l action sociale. Il s adresse donc aux ménages dont les caractéristiques sociales et économiques constituent un handicap à l accès ou au maintien dans le logement. 112

113 Le diagnostic qui porte sur la situation actuelle est territorialisé par Pays. Il dégage les tendances et les problèmes spécifiques de chaque territoire afin d y apporter des réponses adaptées. Le diagnostic relatif au Pays de Brest fait apparaître les tendances suivantes : une part significative de personnes seules et ou de familles monoparentales, des bénéficiaires de minima sociaux (50 % des situations repérées), une insuffisance d offre en logement sociaux d urgence, et en PLAI dans l ensemble du Pays. Un manque de solutions accessibles de logement, particulièrement marqué en dehors de Brest métropole océane, le vieillissement de la population et l isolement en milieu rural, un public très désociabilisé, non accessible à un accompagnement social vers un logement autonome, une absence de solutions en termes d offre de logement et en hébergement sur le secteur rural et littoral, l intérêt d organiser des concertations avec les intercommunalités pour suivre les parcours des ménages en difficulté. En ce qui concerne les actions, les éléments suivants peuvent concerner la CCPLCL : fiabiliser la connaissance des ménages, créer un observatoire nominatif des logements indignes, lutter contre l habitat indigne et l insalubrité, sensibiliser les ménages modestes aux moyens de réduire leurs factures d eau et d énergie, améliorer la prévention des expulsions et les actions d accompagnement social correspondantes, développer un parc public très social de qualité (PLAI), développer l offre en direction des jeunes, développer et améliorer l offre en logements-foyers pour personnes âgées et handicapées, développer l adaptation de l habitat public et privé pour le maintien à domicile. Le PLH prendra en compte, lors de la définition des orientations et l élaboration du programme d actions, les objectifs et les actions préconisés par le PDALPD. 113

114 7.3 Les personnes âgées et personnes handicapées Les structures d hébergement L hôpital local de Lesneven accueille les personnes âgées domiciliées dans le secteur, cet établissement comprend 256 lits, répartis sur trois sites : La résidence Cleusmeur (80 lits) La résidence Dorguen (80 lits) La résidence Ty Maudez (96 lits) L hôpital propose également 4 places d hébergement temporaire, 15 lits en secteur médicalisé et 33 lits en soins de suite (convalescence). L établissement offre également un foyer restaurant de 25 places et coordonne un réseau de familles d accueil. En mai 2008, l hôpital local recense 173 demandes soit environ un an d attente. Le CLIC (Centre Local d'information et de Coordination gérontologique) constate un manque de places en établissement mais aussi en hébergement temporaire. A Ploudaniel, on compte également 17 lits à la MARPA (maison d accueil Ty Laouean) destinés aux habitants des communes de Ploudaniel, Saint Méen et Trégarantec. Enfin, il existe aussi, une structure thérapeutique d accueil de jour, de psychiatrie gérontologique, rattachée au centre hospitalier psychiatrique de Morlaix, qui peut accueillir une quinzaine de patients. D autre part, il semblerait qu un projet de structure d accueil, gérée par l association «Amitiés d Armor» à Kerlouan serait actuellement en cours de discussion. L association serait dans l attente d obtenir un agrément départemental Le maintien à domicile Selon les projections démographiques, le territoire de l action sociale Lesneven-Abers-Iroise est celui qui devrait connaître le plus fort taux de vieillissement du Finistère. Le vieillissement de la population génère des besoins en matière de services à la personne. En 2006, la CCPLCL compte 576 bénéficiaires de l Allocation Personnalisée à l Autonomie. Les services de maintien à domicile proposés aux personnes dans le domaine social et sanitaire sont assurés par : l ADMR (Association de l Aide à Domicile en Milieu rural) qui possède une permanence à l hôpital, l Association de Développement Sanitaire (ADS) de la Côte des Légendes qui gère le Portage de repas et les soins, dont les locaux sont situés à l'hôpital, couvrent les communes de Plouider, Goulven, Lesneven, Le Folgoët, Ploudaniel, Saint Frégant, Guissény, Kerlouan, Plounéour-Trez et Brignogan-Plage soit 10 communes sur les 15 que compte la CCPLCL, l Association RESPECTE, récemment créée, a mis en place un réseau local de soins de support et de soins palliatifs qui coordonne les médecins libéraux et les gardes à domicile lors de maladies lourdes et des fins de vie. Elle propose également un soutien psychologique auprès des malades, l Association «Amitiés d Armor» assure des soins d hygiène. De plus, de nombreuses personnes âgées, habitant loin des bourgs, souhaitent se rapprocher des centres et de leurs services. Face à l éparpillement des lieux d habitation et à la faiblesse des transports en commun, la question de la mobilité apparaît également comme un enjeu majeur. La présence des commerces de 114

115 proximité, des aides ménagères, la solidarité familiale ou celle du voisinage, pallient pour partie, aux difficultés de déplacement, de ravitaillement et d isolement des personnes dont la mobilité est réduite. Le profil-type, identifié par les professionnels du TAS, décrit une femme âgée, veuve qui touche des minimas sociaux et qui rencontre souvent des difficultés pour percevoir les subventions de l ANAH afin d adapter son logement. En effet, aujourd hui pour tous travaux sanitaires (changement d une baignoire en douche), il faut préalablement disposer d un assainissement aux normes. Cela, n est pas sans poser de problèmes de coût. Certaines personnes âgées, dont les ressources financières sont limitées, ne peuvent pas effectuer les travaux d assainissement et donc ne bénéficient pas des aides de l ANAH. Pour faire face, aux problèmes des surcoûts, le Pact-Arim du Finistère lance de plus en plus de travaux, soumis à un échéancier afin de répartir au mieux les dépenses. Malgré ce dispositif, le nombre de dossiers non aboutis est grandissant. Le problème du coût des travaux remet en cause le maintien à domicile même si peu de solutions alternatives soient proposées. Un projet de résidence-services privée d une trentaine de logements est actuellement en cours. Il s agit de proposer des petits logements adaptés aux personnes âgées accompagnées par un gérant Orientations politiques du Conseil Général relatives à la vieillesse A l échelle du Territoire d Action Sociale, le Département souhaite favoriser le maintien à domicile dans de bonnes conditions : accompagner le vieillissement, prévenir des dysfonctionnements qui y sont liés (troubles de la mémoire et du comportement) et orienter les personnes pour une prise en charge, repérer les situations de maltraitance et établir les conditions d une prévention auprès des familles, des professionnels et des institutions, développer les réseaux d intervention autour des personnes âgées (CLIC) Bénéficiaires de l Allocation Adulte Handicapé A noter également, que parmi les allocataires de minima sociaux, on dénombre une part d adultes handicapés plus élevée à l échelle du TAS Lesneven-Abers-Iroise que dans le reste du département : 63,1% contre 50,8% en Cette situation commune aux trois EPCI, ne trouve pas d explication dans le nombre de places en établissements spécialisés, pas plus importante dans ce secteur. 115

116 7.4 Les gens du voyage Conformément à la loi du 5 juillet 2000 relative à l accueil et à l habitat des gens du voyage : «Les communes participent à l accueil des personnes dites gens du voyage et dont l habitat traditionnel est constitué de résidences mobiles». Le Conseil Général doit, en y associant les communes, élaborer avec le représentant de l Etat, le schéma départemental d accueil des gens du voyage. Ce document doit répartir et programmer la réalisation d aires d accueil en fonction de la définition des besoins. Toutes les communes de plus de habitants doivent y figurer. Seule la commune de Lesneven est concernée à l échelle de l intercommunalité et doit fournir une offre totale de 18 emplacements soit 36 places de caravanes conformément au schéma départemental des gens du voyage de Six ans après l élaboration de ce schéma, un nouveau document devrait voir le jour. ACCUEIL SPECIFIQUE ET STRUCTURES D HEBERGEMENT Constats Une offre d hébergement limitée pour les publics en difficulté Une identification difficile de la précarité sur le territoire Un repérage insuffisant des situations de logement les plus critiques Un maintien à domicile difficile pour les personnes âgées malgré la présence de services d accompagnement Une capacité d accueil des gens du voyage en adéquation avec le schéma départemental Enjeux Quelles réponses efficaces donner à destination des publics dits spécifiques? 116

117 8. L accompagnement du développement de l habitat 8.1 Urbanisme et foncier Les documents d urbanisme applicables Documents d urbanisme Sources : analyse des documents d urbanisme et questionnaires auprès des communes Communes Documents d urbanisme exécutoires Etat d avancement des documents d urbanisme au 1 er décembre 2007 (source : DDE 29) Objectifs d accueil de population Traduction en terme de logements ou de permis de construire Zones U Disponibilités foncières Zones 1AU ou 1 Na Zones 2AU ou 2 Na Réserves foncières Brignogan-Plage POS rendu exécutoire le 30 janvier 1997 Projet de PLU arrêté par le conseil municipal le 20/02/2008. Dans le PLU : atteindre habitants en 2018 Effort de construction autour de 9 logements neufs par an ces dernières années Au nouveau PLU : 10 ha Au nouveau PLU : 9,9 ha Au nouveau PLU : 8,2 ha 2 ha Le Folgoët PLU rendu exécutoire le 29 juin habitants à l horizon 2012 (3 projets de lotissements envisagés) 8 ha 23 ha 21 ha 0 ha Goulven PLU rendu exécutoire en août Délivrer 3 permis par an 3,5 ha 0,7 ha - 0 ha Guissény PLU rendu exécutoire en habitants en ,4 logements neufs par an pour 1000 habitants soit 16 logements par an 18 ha 25 ha 6,4 ha 0 ha Kerlouan POS rendu exécutoire en 2001 PLU en cours d élaboration (diagnostic) Kernilis PLU rendu exécutoire en 2007 Kernouës POS rendu exécutoire le 28 janvier habitants en 2015 Effort de construction entre 10 à 15 logements neufs par an 1,7 ha 10 ha 7,9 ha 0,6 ha 8 à 10 logements neufs par an 1 ha 18 ha 5 ha 6 ha logements par an entre 1990 et ha 1,5 ha 0 ha

118 Communes Documents d urbanisme exécutoires Etat d avancement des documents d urbanisme au 1 er décembre 2007 (source : DDE 29) Objectifs d accueil de population Traduction en terme de logements ou de permis de construire Zones U Disponibilités foncières Zones 1AU ou 1 Na Zones 2AU ou 2 Na Réserves foncières Lanarvily Carte communale arrêtée le 19 juin logements neufs par an 3,8 ha - 0 ha Lesneven PLU rendu exécutoire le 17 janvier 2008 Ploudaniel PLU rendu exécutoire le 16 juin 2006 Plouider PLU rendu exécutoire le 18 mars 2006 Plounéour-Trez PLU rendu exécutoire le 7 juillet habitants à l horizon habitants à habitants à l horizon 2015 Accueillir 70 habitants d ici habitants à l horizon logements neufs par an 15 ha 67 ha 0 ha 25 logements neufs par an 6 ha 36,7 ha 10 ha 8 logements neufs par an pour 1000 habitants NR 7,4 ha 27,5 ha 0 ha 8 logements neufs par an 9,1 ha 21,2 ha 21,6 ha 0 ha Saint-Frégant Règlement National d Urbanisme 0 ha Saint-Méen Carte communale rendue exécutoire en à 6 logements neufs par an 7,5 ha 3 ha Trégarantec Carte communale modifiée et rendue exécutoire en 2002 La révision de la carte communale est actuellement en projet 3 ha 0 ha 118

119 Objectifs annuels de construction neuve retenus dans les documents d urbanisme récents et nombre annuel moyen de logements neufs réalisés entre 1999 et 2007 Sources : analyse des documents d urbanisme et DRE Bretagne Sitadel Document d urbanisme exécutoire Objectifs annuels de construction de logements neufs Nombre annuel moyen de logements neufs entre 1999 et 2007 Goulven PLU rendu exécutoire en Lanarvily Carte communale arrêtée en Saint Méen Carte communale arrêtée en à 6 6 Kernilis PLU rendu exécutoire en à Plouider PLU rendu exécutoire en Plounéour-Trez PLU rendu exécutoire en Kerlouan POS rendu exécutoire en à Ploudaniel PLU rendu exécutoire en Guissény PLU rendu exécutoire en Lesneven PLU rendu exécutoire en CCPLCL 158 à Hormis la commune de Ploudaniel qui vise des objectifs de construction plus ambitieux dans les 10 prochaines années que ce qui s est réalisé entre 1999 et 2007, l ensemble des communes, à travers le PADD de leur document d urbanisme, souhaite globalement maintenir le niveau de production atteint entre 1999 et Source : INSEE Comparaison : évolution de la population et évolution du nombre de résidences principales entre 1999 et les recensements rénovés Population 1999 Population 2004, 2005 ou 2006 Variation population entre 1999 et 2004, 2005 ou 2006 Résidences principales en 1999 Résidences principales en 2004, 2005 ou 2006 Variation résidences principales entre 1999 et 2004,2005 ou 2006 Kernilis (2004) Plounéour-Trez (2006) Lanarvily (2004) Saint Méen (2004) Plouider (2005) Saint Frégant (2004) Guissény (2005) Total des communes recensées Globalement, dans les 7 communes recensées récemment, entre 1999 et 2006, on compte environ 390 habitants supplémentaires pour 310 résidences principales de plus, soit un ratio théorique de «1,25 personne» pour chaque nouvelle résidence principale.

120 Source : questionnaires auprès des communes Brignogan-Plage Goulven Guissény Kerlouan Kernilis Kernouës Contraintes au développement de l habitat Contraintes naturelles - Loi Littoral - Zones inondables et protections environnementales et paysagères Loi Littoral - Loi Littoral - Plan de prévention des risques par submersion marine - Loi Littoral - Plan de prévention des risques par submersion marine - Espaces naturels sensibles Zones humides Contraintes patrimoniales Monuments historiques : menhir et calvaire Monuments historiques : église et maison de St Goulven Protection de monuments historiques et site classé Autres types de contraintes Lanarvily Lesneven Périmètre de protection de captage en eau potable Périmètre de protection de captage en eau potable Zone de protection de monuments historiques (clocher de l église St Michel) Le Folgoët Périmètre de protection de captage en eau potable Protection de monuments historiques Ploudaniel Périmètre de protection de captage en eau potable du Roudous Protection de monuments historique : château de Trébodennic Plouider Plounéour-Trez Saint Frégant - Loi Littoral - Site des dunes de Keremma - Site Natura Zone Zico - Loi Littoral - Zones inondables - Plan de prévention des risques par submersion marine Protection de monuments historiques : menhir et église Sites classés Servitudes radioélectriques (antenne de Kerlouan et sémaphore de Brignogan) Périmètres d installations classées Saint Méen Trégarantec Périmètre de protection de captage en eau potable 120

121 8.1.2 Les projets d opérations de lotissement Source : questionnaires auprès des communes Brignogan-Plage Projets d opérations de lotissements opération communale ou privée Deux opérations de promoteurs privés Projets de lotissements nombre de lots Goulven Opération communale de m² ouverte en 2009 Guissény Kerlouan Kernilis Une réflexion va être menée au niveau communal pour lancer une opération Pas de projet actuellement (pas de réserves foncières) - Opération d un promoteur privé (2008) - 9 lots - Opération communale - 10 lots (2009) Projets de logements pour personnes âgées 9 lots Projet en cours de réflexion Kernouës Lanarvily Lesneven Le Folgoët Ploudaniel Plouider Plounéour-Trez Saint Frégant Saint Méen Trégarantec Opération d un promoteur privé Opération d un promoteur privé Opération d un promoteur privé 5 opérations de promoteurs privés - Opération d un promoteur privé prévue en Opération communale 3 opérations de promoteurs privés 4 opérations de promoteurs privés 3 opérations de promoteurs privés Pas de projet actuellement Pas de projet actuellement 16 lots 64 lots (permis en cours d instruction) - 39 lots - 27 lots - 7 lots - 7 lots - 4 lots - 20 lots environ - 8 à 10 lots Une dizaine de lots - 3 lots - 2 lots - 5 lots - 3 lots - 10 lots - 8 lots - 4 à 5 lots Projet d une résidence-services de 44 logements (projet privé de Solo Développement) 121

122 8.2 Assainissement Systèmes d assainissement Sources : analyse des documents d urbanisme et questionnaires auprès des communes Assainissement collectif Assainissement individuel Communes Station (procédé) Capacité en équivalent habitants Taux de raccordement Rejet Observations Taux d'anc Gestion du SPANC Brignogan-Plage et Plounéour-Trez Lesneven et Le Folgoët Boues activées Boues activées EH 700 EH = EH EH 760 raccordements dont 209 à Plounéour- Trez et 550 à Brignogan raccordements à Lesneven et 920 au Folgoët Mer Quillimadec A Brignogan-Plage, pas de dysfonctionnement notable sauf en période estivale car les capacités de stockage des boues sont insuffisantes. Pas de projet d extension prévu pour le moment domestiques et 350 industriels (dont abattoir intercommunal) Extension du réseau de la zone de Gouesven et aménagement de la filière de traitement des boues (centrifugeuse) Goulven Pas d assainissement collectif 100% Guissény Lagunage EH Kerlouan Filtres à sable plantés de roseaux 450 EH 462 raccordements en habitations en 2008 Alanan Le Luan La station arrive à saturation. Une étude va être engagée en 2008 pour définir une nouvelle méthode et augmenter sa capacité. 2 ème tranche d assainissement collectif dans le bourg fin 2007 et réflexion portant sur le système collectif ou semicollectif de la zone de Rumaout Kernilis Semi-collectif Equipements publics et HLM 39% 76% 7% 22% 60% Bourg 5% Littoral 96% CC du Pays de Lesneven Côte des Légendes Kernouës Semi-collectif Lanarvily Pas d assainissement collectif 100% Ploudaniel Lagunage EH (réels) 640 branchements Aber Wrac h Nouvelle station d épuration prévue en remplacement du lagunage actuel Plouider 245 branchements Station d épuration en service depuis l été % Saint-Frégant Pas d assainissement collectif 100% Saint-Méen Pas d assainissement collectif 100% Trégarantec Pas d assainissement collectif 100% 56%

123 L assainissement est une problématique déterminante dans le développement de l habitat. L ouverture à l urbanisation des espaces sera de plus en plus conditionnée par la mise en place d un assainissement adapté et performant. Actuellement cinq communes ne possèdent pas de station d épuration. L ACCOMPAGNEMENT DE L HABITAT Constats Un étalement urbain consommateur d espace Des contraintes réglementaires : Loi Littoral, monuments historiques, Des documents d urbanisme dont les perspectives d urbanisation semblent relativement ambitieuses Enjeux Quelle est la consommation foncière souhaitable pour l habitat et pour quel usage? Quelle meilleure prise en compte de l environnement pour produire un habitat respectueux des principes du développement durable? Quelle densité urbaine est la plus adaptée pour le territoire? (formes urbaines, taille des lots à bâtir, mobilisation du bâti existant dont l usage doit être réaffecté,..)