Le marché locatif privé sur Bourg en Bresse et dans le département de l Ain (Situation et perspectives pour 2015)

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1 Le marché locatif privé sur Bourg en Bresse et dans le département de l Ain (Situation et perspectives pour 2015) par Michel MOUILLART Professeur d Economie à l Université Paris Ouest Les loyers du secteur privé 1

2 La couverture géographique de l Observatoire L Observatoire recueille 26.2 % des baux signés sur le département : pour un marché de près de baux nouveaux par an représentant 0.8 % du marché métropolitain (un parc de près de logements locatifs privés ), il observe 5 villes et 13 EPCI (hors la ville centre associée) (ce qui représente plus de 92.5 % du parc ou du marché locatif privé du département ). 2

3 L Observatoire de la Formation des Loyers : 880 références locatives nouvelles chaque année sur Bourg en Bresse soit 63.5 % d un marché estimé à baux nouveaux par an, 150 références locatives nouvelles chaque année sur la Communauté d Agglomération hors ville centre soit 31.3 % d un marché estimé à 470 baux nouveaux par an. Avec l élargissement de l Observatoire dans le cadre de CLAMEUR : outre Bourg en Bresse et la Communauté d Agglomération 4 villes dans l Ain (Ambérieu en Bugey, Bellegarde sur Valserine, Gex et Oyonnax) et 13 EPCI (communautés de communes). La couverture géographique 3

4 Cet Observatoire : c est un outil de connaissance des loyers de marché, mais c est aussi un outil de référence en cas de révision des baux ou en cas de litige entre propriétaires et locataires. L Observatoire affiche pour cela une exigence : toutes les références locatives utilisées sont celles de baux dûment signés (et non des annonces ou des propositions de loyer) L observatoire regroupe au niveau départemental la totalité des acteurs majeurs du marché locatif privé. La couverture géographique 4

5 Les villes et les EPCI du département suivis dans le «Tableau de bord» : AMBERIEU EN BUGEY BELLEGARDE SUR VALSERINE BOURG EN BRESSE GEX OYONNAX CA BOURG EN BRESSE AGGLOMERATION CC HAUT - BUGEY CC CANTON DE MONTLUEL CC MIRIBEL ET PLATEAU CC PAYS DE GEX CC CANTON DE PONT DE VEYLE CC MONTMERLE TROIS RIVIERES CC PLAINE DE L AIN CC CENTRE DOMBES CC MONTREVEL EN BRESSE CC DOMBES SAONE VALLEE CC CHALARONNE CENTRE CC PAYS BELLEGARDIEN (CCPB) Sur chacun de ces marchés, CLAMEUR dispose année par année, depuis 2000, avec la distinction par type de logements : le niveau des loyers de marché, le taux de mobilité résidentielle des locataires au sein du parc, l effort d amélioration et d entretien des logements correspondants, la durée de la vacance locative en cas de relocation, et la variation de loyer intervenue entre deux locataires. La couverture géographique 5

6 Une couverture géographique de grande qualité dans le département. La couverture du marché par CLAMEUR : France entière : 19.1 % (soit 1 bail sur 5). Région Rhône-Alpes : 33.3 % (soit 1 bail sur 3). Ain : 26.2 % (soit 1 bail sur 4). La couverture géographique 6

7 Les villes et les EPCI du département observés par CLAMEUR (les territoires de plus de habitants) Afin d élargir sa capacité d observation du marché, CLAMEUR a étendu le champ géographique de son analyse et traite l ensemble des villes, regroupements de communes et pays de plus de habitants. Il compare alors les niveaux des loyers récemment pratiqués (les références récentes : les baux signés en 2015, ainsi que ceux signés en 2014) entre tous ces territoires a priori très dissemblables. Il propose ainsi chaque trimestre une photographie des loyers de marché observés en segmentant le marché selon le nombre de pièces des logements. Le Recueil qui est proposé observe alors, dans l Ain, 46 des 53 villes de plus de habitants et 24 des 29 EPCI du département. La couverture géographique 7

8 Les principales caractéristiques du marché locatif privé L Observatoire, grâce à la richesse de son alimentation et à la qualité de sa couverture géographique, permet de préciser les grandes caractéristiques du marché locatif privé. 8

9 Bourg en Bresse : un marché de logements plutôt moyens. Une caractéristique qui se retrouve sur le département et dans les autres villes de l Ain. Bourg en Bresse dispose ainsi d une capacité de réponse à la demande de logements familiaux (3 et 4 pièces) : à cet égard, la situation ressemble à celle d Oyonnax. Et aussi, à celle de Gex : même si, dans ce cas, la part des grands logements (5 pièces et plus) est aussi élevée ,2 22,4 La structure du marché locatif privé (en %) 28,2 28,6 32,9 27,5 30,3 26,4 18,5 18,2 Bourg en Bresse Ain France entière ,9 La structure du marché locatif privé (en %) 28,2 32,4 53,5 40,4 27,5 25,5 23,7 24,8 Bourg en Bresse Lyon Oyonnax Gex 10 12,6 12,2 7,6 10,3 6, ,2 8,1 14,6 0 Studios et 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus 2,0 18,5 10,7 12,7 12,7 7,6 4,5 7,5 0 Studios et 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Les caractéristiques du marché 9

10 Une mobilité résidentielle d ensemble dans la moyenne, bien que légèrement inférieure à celle qui s observe sur le département. Mais une mobilité forte sur les petits logements. A cet égard, Bourg en Bresse ressemble à Gex : mais la ressemblance s arrête là. Studios et 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché 25,2 25,5 27,6 17,8 25,7 21,3 19,2 27,7 20,0 26,9 29,5 27,7 46,9 38,3 35,9 34,9 32,8 29,9 46,9 36,1 30,8 39,0 34, La mobilité résidentielle dans le parc locatif privé (en %) La mobilité résidentielle dans le parc locatif privé (en %) 50 Bourg en Bresse Ain France entière 40 27,3 25,2 24,0 36,9 32,7 34,8 17,8 20,4 28,2 35,5 19,2 17,9 36,6 35,4 26,9 26,5 34,2 41,5 38, Bourg en Bresse Lyon Oyonnax Gex 10 0 Studios et 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché Les caractéristiques du marché 10

11 Les différences entre le marché et le parc sur Bourg en Bresse : Les conséquences d une mobilité différente selon le type de logements. Moyenne ,9 47, ,4 28,2 29,0 27,5 22,5 18,2 18,5 10,8 7,6 7,3 Studios 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces ,4 22,2 9,9 34,9 28,9 28,8 25,2 5,6 Studios 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 9,5 30,5 17,8 1,0 29,2 Structure du marché (en %) Structure du parc (en %) Part des relocations : gros travaux (tous types : 7,7 %) Part des relocations : petits travaux (tous types : 30,2 %) Taux de mobilité résidentielle (tous types : 26,9 %) Les caractéristiques du marché 11

12 Les tendances de l activité du marché locatif privé Après le redémarrage du marché observé à partir de 2009, comme partout sur le territoire, le marché a de nouveau décroché dès L année 2015 confirme les hésitations du marché. Alors que les conditions de la (re)mise en location se dégradent. 12

13 Après la chute de l activité observée en 2008, le marché locatif a bénéficié d une embellie entre 2009 et Depuis, l activité du marché hésite sur Bourg en Bresse mais après avoir reculé rapidement en région, elle se ressaisit maintenant! 35 La mobilité résidentielle des locataires du secteur privé (Source : CLAMEUR) 32,8 Taux de mobilité (en %) ,0 23,7 26,6 28,9 27,2 27,5 24,5 24,9 25,4 27,6 27,4 26,8 26,6 25,5 26,5 24,6 26,2 25, Bourg en Bresse Rhône-Alpes France entière Les tendances de l activité 13

14 Depuis le déclenchement de la crise des «subprimes» en 2008, la vacance locative progresse partout. Ainsi, la vacance s est accrue de 5.2 % par an entre 2008 et 2015 dans le département de l Ain ( % au total) ; de 4.7 % par an en région ( % au total) et de 5.7 % par an France entière ( % au total). 150 Les indices de la vacance locative (Source : CLAMEUR) 140 Indice base 100 en Ain Rhône-Alpes France entière Les tendances de l activité 14

15 Les évolutions récentes de la vacance locative sont préoccupantes. Sur le département : la vacance a progressé de 42.8 % depuis 2008 (2.6 mois en 2014 contre 1.8 mois en 2008). Cela représente près de 3.5 semaines supplémentaires de recettes perdues (de l ordre de 11.2 semaines au total : soit une perte de 5.4 % des loyers chaque année). 18 La variation de la vacance locative (Source : CLAMEUR) Indice base 100 en ,2-2,7 13,5 11,5 10,0 7,8 5,2 4,7 3,4 5,7 2,7 1,2-0,1 Ain Rhône-Alpes France entière -1,9-4, Les tendances de l activité 15

16 Les conditions de la relocation en 2014 Un marché de la relocation toujours plus difficile. 16

17 Le marché locatif privé dans l Ain : 18.2 % des baux de l année de retour sur le marché, 24.8 % des baux ont été signés il y a un an, La distribution des durées d'occupation du logement avant sa remise sur le marché (en %) : département de l'ain (d'après CLAMEUR /mai 2015/) 25 24,8 20,7 Période ,2 Durée moyenne d'occupation : 40 mois Taux de mobilité résidentielle : 28.1 % Variation du loyer en cas de relocation : 0.0 % , % des locataires = moins de 3 ans 27.6 % des locataires = de 3 à 6 ans 5.4 % des locataires = de 6 à 9 ans 3.3 % des locataires = plus de 9 ans 7,4 6,7 5 3,4 1,3 0,7 0,4 0,4 0,8 0,0 0,5 0,2 0,0 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,1 0,0 0,1 0,0 0 Moins de 1 an De 1 à 2 ans De 2 à 3 ans De 3 à 4 ans De 4 à 5 ans De 5 à 6 ans De 6 à 7 ans de 7 à 8 ans De 8 à 9 ans De 9 à 10 ans De 10 à 11 ans De 11 à 12 ans De 12 à 13 ans De 13 à 14 ans De 14 à 15 ans De 15 à 16 ans De 16 à 17 ans De 17 à 18 ans Zoom sur le marché De 18 à 19 ans De 19 à 20 ans De 20 à 21 ans De 21 à 22 ans De 22 à 23 ans De 23 à 24 ans 24 ans et plus 17

18 La variation du loyer entre deux locataires dépend de nombreux facteurs. Année pièces et moins 3 pièces 4 pièces et plus Ensemble (46,4 % du marché) (27,5 % du marché) (26,1 % du marché) Ensemble du marché Durée d'occupation (mois) Nouveau loyer ( /m²) 14,0 10,6 10,1 12,5 Variation (en %) 0,1 0,4 1,0 0,0 Pas de travaux (62,1 % du marché) Durée d'occupation (mois) Nouveau loyer ( /m²) 14,6 10,7 9,9 13,0 Variation (en %) 1,9 3,2 2,8 2,3 Petits travaux (30,2 % du marché) Durée d'occupation (mois) Nouveau loyer ( /m²) 13,4 10,5 10,0 12,1 Variation (en %) 1,0 1,2 1,7 1,1 Gros travaux (7,7 % du marché) Durée d'occupation (mois) Nouveau loyer ( /m²) 14,7 10,6 10,8 12,8 Variation (en %) 8,4 7,7 12,5 9,0 En rouge : baisse du loyer entre deux locataires. En vert : hausse du loyer inférieure à deux fois l'inflation entre deux locataires. En bleu : hausse du loyer supérieure à deux fois l'inflation entre deux locataires. Les conditions de la relocation La variation du loyer : de la situation conjoncturelle du marché (fréquence et durée de la vacance locative) et de la durée moyenne d occupation des logements (fréquence et intensité des travaux nécessaires avant la remise en location). Sur un marché déprimé, l incitation à réaliser des travaux est faible! 18

19 Les loyers du marché locatif privé Sur un marché nettement moins actif que par le passé, les loyers reculent rapidement! 19

20 Une dispersion des loyers remarquable qui révèle une offre diversifiée et que CLAMEUR peut mettre en évidence. La répartition du marché (en %) selon le niveau du loyer de marché (en /m²) : département de l'ain (d'après CLAMEUR /mai 2015/) Moyenne 2014 : 11.4 /m² Minimum : 3.9 /m² Q1 : 7.3 /m² Médiane : 9,6 /m² Q3 : 13.5 /m² Maximum : 28.2 /m² 95 % des références entre 4.7 /m² et 19.7 /m² 3 0 Moins de 4 4 à 5 5 à 6 6 à 7 7 à 8 8 à 9 9 à à à à à à à à à à à à à à à à à à à 28 Plus de 28 Les loyers de marché 20

21 Avec des différences marquées selon le type de logements... 16,3 Les loyers de marché sur Bourg en Bresse et leur dispersion (hors valeurs extrêmes : intervalle de confiance à 95 %) Loyer moyen (en / m² de surface habitable) ,9 10,8 12,1 9,9 9,9 9,4 9,0 8,8 8,6 7,7 7,6 8,2 7,0 7,3 7,6 6,1 6,9 6,5 6,3 5,4 5,5 5,6 4,4 4,7 Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Minimum 1er quartile Médiane 3ème quartile Maximum Les loyers de marché 21

22 mais aussi selon les villes considérés. Ensemble du marché Loyers Variation Ensemble du marché Loyers Variation Ensemble du marché Loyers Variation CLAMEUR /mai 2015/ au m² (en %) CLAMEUR /mai 2015/ au m² (en %) CLAMEUR /mai 2015/ au m² (en %) AMBERIEU EN BUGEY 7,5-5,4 CC PAYS BELLEGARDIEN (CCPB) 10,1 1,2 CC MONTMERLE TROIS RIVIERES 8,0 2,0 BELLEGARDE SUR VALSERINE 10,2 1,5 CA BOURG EN BRESSE AGGLOMERATION 8,6-2,8 CC CANTON DE MONTLUEL 10,4 5,5 BOURG EN BRESSE 8,7-1,9 CC CHALARONNE CENTRE 7,9-4,0 CC HAUT - BUGEY 7,2-1,8 GEX 16,0 0,5 CC PLAINE DE L AIN 8,6-0,9 CC CANTON DE PONT DE VEYLE 7,5-3,0 OYONNAX 7,3-0,4 CC PAYS DE GEX 14,4-2,4 CC DOMBES SAONE VALLEE 9,1-1,0 CC MIRIBEL ET PLATEAU 10,5 0,5 CC CENTRE DOMBES 9,2-2,3 Les loyers de marché 22

23 Avec une fourchette de 1 à 3.5 pour le loyer au m², entre un «5pièces et plus» sur Oyonnax et un studio sur Gex. Loyers au m² : CLAMEUR /mai 2015/ 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces Ensemble Variation (en %) en 2015 studios et plus du marché AMBERIEU EN BUGEY 8,8 8,9 6,4 7,6 7,9 7,5-8,0-8,6-9,7 1,4 2,0-5,4 BELLEGARDE SUR VALSERINE 10,6 10,6 9,9 10,3 5,8 10,2-5,1-0,6 6,1 6,9-12,9 1,5 BOURG EN BRESSE 11,1 9,0 7,6 7,0 6,6 8,7-3,7 1,2-4,3-1,5-2,2-1,9 GEX 18,0 16,8 15,1 14,6 13,0 16,0-3,7 3,4 1,7-3,3-4,4 0,5 OYONNAX 9,7 7,4 7,2 6,1 5,0 7,3-0,7-0,7 2,5-3,8-6,4-0,4 Les loyers de marché 23

24 Des loyers de marché en progression rapide dans l Ain, jusqu en 2008 : stagnation depuis sept ans, voire faible progression. Et baisse rapide en Les indices des loyers de marché (Source : CLAMEUR) Indice base 100 en Ain Rhône-Alpes France entière La variation des loyers de marché (Source : CLAMEUR) Indice base 100 en ,1 6,2 4,1 4,1 3,8 1,8 2,0 2,8 2,4 1,3 1,1 1,0 Ain Rhône-Alpes France entière -1, ,1-6 -5,0 Les loyers de marché 24

25 Les loyers de marché stagnent depuis 2010 sur Bourg en Bresse : Et les loyers reculent en Les indices des loyers de marché (Source : CLAMEUR) Indice base 100 en Indice base 100 en Bourg en Bresse CA hors Bourg Ain La variation des loyers de marché (Source : CLAMEUR) 5,4 4,4 3,1 2,8 3,0 2,3 0,6 6,2 4,1 1,5 1,8 1,1 Bourg en Bresse CA hors Bourg Ain -2,0-1, ,0 Les loyers de marché 25

26 Les loyers du secteur privé 26