Les indicateurs IPD 2012 de l immobilier d exploitation

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1 Les indicateurs IPD 2012 de l immobilier d exploitation Sandrine Bourgineau, Philippe Fixel & Stéphanie Galiègue Jeudi 28 juin 2012, Institut du Monde Arabe, Paris 1

2 Ordre du jour 9h00 : Les indicateurs 2012 de l immobilier d exploitation en France Introduction : La base de données et la méthodologie IPD Utilisateurs Performance économique : Coût global, loyer & charges Stéphanie Galiègue : Directeur Général IPD - Europe du Sud Environnement de travail : Optimisation de l espace, Services aux occupants, Qualité des immeubles Sandrine Bourgineau : Responsable IPD Utilisateurs - France Performance environnementale : Énergie, Eau, Déchets, CO 2 Philippe Fixel : Directeur des solutions aux Utilisateurs et Environnement - Europe du Sud Réactions et commentaires : Daniel Dubost Direction Générale des Finances Publiques Roger-Marc Gaudiot Nexity Property Management Frédéric Goupil de Bouillé Renault 10h45 : Cocktail 2

3 Réactions et commentaires Animateurs : Stéphanie Galiègue IPD Europe du Sud Directeur Général Philippe Fixel IPD Europe du Sud Directeur Solutions pour Utilisateurs et Environnement Intervenants : Daniel Dubost Direction Générale des Finances Publiques Chef du service France Domaine Roger-Marc Gaudiot Nexity Property Management Directeur général Développement Frédéric Goupil de Bouillé Renault Directeur Immobilier & Services généraux 3

4 La base de données et la méthodologie IPD Utilisateurs Philippe Fixel Directeur Solutions pour Utilisateurs et Environnement IPD France et Europe du Sud 4

5 La base de données Les 7 typologies d immeubles Bureau Haut de Gamme / Prestige (HGP) Catégorie de site emblématique de la société : - importance des services dédiés à la personne - prédominance de la représentation commerciale - dimension des espaces communs et de réception. Bureau Haute Fonctionnalité Technique (HFT) Site offrant une forte flexibilité technique. Il accueille des équipements techniques particuliers et répond aux critères actuels en matière d optimisation de l espace. Bureau Standard Il offre des capacités d accueil standard dédié à l activité tertiaire, sans requis technique ou de prestige. Local d Activités Tertiaires (Mixtes) - SUBL bureaux > 35 % - SUBL activités légères 65 % Local d Activités Légères - SUBL bureaux 35 %, - SUBL activités légères > 65 % Centre Informatique Centre de R&D Centre de traitement de données avec une très forte concentration d équipements informatiques. Concentre les activités de recherche et développement des sociétés industrielles. 5

6 La base de données Composition par typologie, en % de la surface 10,1 millions de mètres carrés 12 En millions de m² SUBL Centre Informatique Local d Activités Légères Centre de R&D 1% 7% 6% 20% Bureau Haut de Gamme Prestige Local d Activités Tertiaires 15% 3% Bureau HFT Paris Bureau Standard Province 15% 5% 4% 4% 20% Bureau Bureau Standard Périphérie HFT Province Bureau Standard Paris Bureau HFT Périphérie 6

7 Les standards produits et utilisés par IPD Système de classification et de standardisation Code des Coûts Code de l Environnement Code des Surfaces 7

8 La base multinationale : 103 millions de m² Description 8

9 La base multinationale Bureaux coûts (en ) par m² en Europe en Les participants : AXA, Cisco, Essilor, Ericsson, GDF Suez, HSBC, Pfizer, PSA Peugeot Citroën, Renault, Sanofi, Société Générale, Standard Chartered Bank, State Street, Symantec, Thales. 9

10 Les coûts Stéphanie Galiègue Directeur général IPD France & Europe du Sud 10

11 Bureaux : Évolution des loyers courus Investisseurs Quels sont les facteurs qui expliquent ces évolutions? Regroupement des baux de bureau par type d évolution du loyer couru : Échantillon d étude : 1,3 Mds de loyer couru 2,1% 56% 5% 5% 8% 16% 9% Baisse au-delà de -5% Baisse Inchangé ICC Hausse hausse au-delà de 5% en moyenne : en moyenne : en moyenne : en moyenne : en moyenne : -17,9% -2,4% 1,8% 2,7% 13,5% Derrière une hausse moyenne de 2,1% se cache pour une majeure partie l indexation sur l ICC ; 56% des loyers suivent ainsi l indice pour une évolution moyenne de +1,9%. 11

12 Évolution des loyers courus Investisseurs Après l inflexion de 2010, une reprise modérée Loyers fin 2011 indicés /m² /an Bureau 120 Logistique Local d'activités En base 100 en

13 Évolution des loyers courus Investisseurs 2011, 2 semestres, 2 cadences, comme en Bureau Logistique et local d activités Valeur des patrimoines analysés semestriellement : 27,4 Mds, soit 30 % de l indice annuel (hors résidentiel) au travers de actifs et 23 portefeuilles 13

14 Standards IPD : le Code des Coûts Nous distinguons 37 catégories à travers 5 grandes rubriques Source : IPD France 14

15 Bureaux : Coût Total d Exploitation par m² A périmètre constant, seuls les services aux bâtiments baissent Coût Total d Exploitation Te/m² SUBL +1,5 % Loyer / équivalent loyer A1/m² SUBL +0,6 % Charges (A4+C+D+E)/m² SUBL +0,9 % Loyer réel : -0,1 % Refacturations internes : +1,4 % Services aux bâtiments C/m² SUBL -1,0 % Autres charges (A4+D+E)/m² SUBL +1,9 % 15

16 Bureaux : Services aux bâtiments par m² Un classement identique à % Bureau Évolutions à périmètre constant 140 Historique des évolutions à périmètre constant : 90% Sécurité-sûreté 20% -1,2% % 70% 60% 50% Entretien des installations M&E 19% Énergie 18% -0,7% +3,3% % 30% 20% 10% Nettoyage 15% Autres 28% +2,0% Sécurité-sûreté Entretien des install. M&E Énergie Nettoyage 0% En base 100 en

17 Points à retenir Les coûts Tous secteurs confondus, le coût total (exploitation et investissement) s établit à 467 /m², dont 427 sur l exploitation. Concernant les bureaux : Ils affichent un coût d exploitation de 501 /m², en hausse de 1,5 %, du fait à la fois de la hausse des loyers (qui représentent 53 % du coût total) et des charges. Le coût des services aux bâtiments, 2 nd poste de charges (20 % du coût total), a cependant diminué, tiré par la baisse des coûts de sécurité-sûreté et d entretien des installations mécaniques et électrique. Le loyer couru s établit cette année à 260 /m², en légère baisse, et à 292 /m² loué. 17

18 L environnement de travail Sandrine Bourgineau Responsable du Service IPD Utilisateurs France 18

19 Bureaux : Royaume-Uni vs France Coût / Occupant Coût / m² SUBL m² SUBL / Occupant Dec Dec Dec Dec Dec Dec Dec - 11 En base 100 en décembre

20 Bureaux : les principaux ratios d utilisation de l espace 51 % des surfaces dédiées au travail SUBL occupée Espace de travail Circulations primaires Espace support Sanitaires 51% 24% 22% 3% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 33% 27% 40% 26% 20% 24% 30% Ouvert Semi-ouvert Fermé Espace support central Open-space Support local Lieux de réunion Restauration & social Ressources Évolution des surfaces des bureaux Haute Fonctionnalité Technique. 20

21 La qualité technique des immeubles La grille permettant de dégager 4 notes Qualité technique des immeubles État et finitions Qualité de l architecture et des finitions Flexibilité des étages et bonne adaptation à la fonction bureau... Équipements techniques Régulation thermique Locaux techniques par étage Système anti-incendie... Aménagements et équipements communs Gestion Technique Centralisée Vidéosurveillance Espaces communs : RIE, auditoriums, équipements sportifs Nous étudions 40 items, auxquels nous attribuons une note. Nous en déduisons les notes d État et finitions, d Équipements techniques et d Aménagement et équipements communs, puis la note globale de Qualité technique des immeubles. 21

22 La qualité technique des immeubles QUALITÉ DES IMMEUBLES Grade A Note supérieure à 16/20 Grade B Note comprise entre 13/20 et 16/20 Grade C Note inférieure à 13/20 RÉPARTITION DES TYPOLOGIES Bureau HGP Bureau HFT 75% 50% 25% 50% Grade A Grade B Grade C High Tech* 50% 50% Bureau Standard Local d'activités 50% 33% 50% 67% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% * Centre informatique et Centre de R&D 22

23 Le niveau de prestation de services Une Efficience analyse de en l immobilier lien direct d exploitation avec certains postes de charges Explication de la performance : étude de la prestation de service Entretien et maintenance Mécanique et Electrique (C4) Délais d intervention de maintenance Astreinte pour la maintenance assurée en dehors des heures d ouverture Nombre d ascenseurs dans l immeuble Régulation thermique Nettoyage (C10) Niveau de la prestation de nettoyage Permanence nettoyage Sûreté (C9a) Sécurité-sûreté (C9) Nombre d agents de sûreté Plage horaire assurée par les agents de sûreté Vidéosurveillance Télésurveillance Sécurité Incendie (C9b) Nombre d agents de sécurité incendie Système anti-incendie informatisé Système anti-incendie avec détection automatique Système anti-incendie avec extinction automatique Accueil et réception (D3) Plage horaire assurée par les hôtesses d accueil Niveau de qualification requis pour les hôtesses d accueil Temps d attente maximum prévu à l accueil Nombre d hôtesses d accueil Réception à l entrée principale Présence de badges électroniques Nombre de points d entrée dans l immeuble Courrier interne (D5) Type de courrier distribué Distribution du courrier dans les étages 23

24 Points à retenir L environnement de travail En France pour l année 2011, le coût par occupant est stable et atteint en moyenne pour les bureaux et pour les locaux d activité. La densification de l espace continue sa progression mais de manière moins soutenue que l an dernier (-1,7 % vs -2,4 % en 2010). Les espaces de travail représentent 51% des surfaces louées. Parmi les bureaux ayant un bon niveau de prestation de service, on retrouve : les Prestige, les Techniques en Île-de-France et les Standards parisiens 75 % des bureaux Prestige et la moitié des bureaux Techniques et des centres High Tech ont la meilleure note de qualité technique des immeubles. 24

25 L environnement Philippe Fixel Directeur Solutions pour Utilisateurs et Environnement IPD France et Europe du Sud 25

26 Évolution de la base de données Zoom sur les informations environnementales Surface SHON en millions de m² , ,7 3,8 4,6 4,9 6,

27 Quels indicateurs clés? Compatibilité des indicateurs internationaux et Code de l Environnement Harmonisation des indicateurs Certificateurs Standards internationaux Les quatre indicateurs clés standards internationaux Eau L / m² SHON Déchets kg / m² SHON Réglementations CO 2 kg e-co 2 / m² SHON Énergie finale kwh-ef / m² SHON 27

28 Bureaux : les indicateurs clés Historique à périmètre constant sur l ensemble du parc Évolution Eau L / m² SHON Déchets kg / m² SHON - 5,7 % - 3,5 % - 9,6 % - 2,9 % + 2,3 % - 16,9 % - 10,4 % - 5,7 % CO 2 kg e-co 2 / m² SHON Énergie finale kwh-ef / m² SHON - 5,6 % - 0,5 % + 2,5 % - 14,4 % - 3,5 % + 0,1 % + 0,2 % - 8,7 % Eau Déchets CO2 Énergie finale En base 100 en

29 Classement par typologie de la performance 2011 Énergie finale : kwh-ef/m² SHON Bureau HQE Bureau Haute Fonctionnalité Technique 266 Bureau Haut de Gamme Prestige CO 2 : kg e-co 2 /m² SHON ,4 21,5 24, Bureau HQE Bureau Haute Fonctionnalité Technique Bureau Haut de Gamme Prestige 29

30 Bureaux : Performance financière Indicateur de l immobilier d investissement vert Le benchmark Non Vert Haut de Gamme est composé de bureaux de plus de 20 M et récents ( 2000). Rendement global Portefeuille vert : 7,4 Benchmark : 6,3 Rendement locatif Portefeuille vert : 4,2 Benchmark : 6,3 Rendement en capital Portefeuille vert : 3,1 Benchmark : 0,1 La performance des bureaux verts est de 110 points de base supérieure au benchmark Non Vert Haut de Gamme. La valorisation financière accordée aux immeubles verts provient de la composante en capital du rendement. 30

31 La base de données environnementale Les 11 typologies d immeubles Bureau Haut de Gamme / Prestige (HGP) Bureau Haute Fonctionn. Technique (HFT) Bureau Standard Bureau HQE Centre Commercial Autres Commerces Local d Activités Tertiaires (mixtes) Local d Activités Légères Logistique Centre Informatique Centre de R&D 31

32 Points à retenir Performance environnementale Sur cinq années d historique du bureau en France : L eau et les déchets continuent de progresser dans le bon sens. La consommation énergétique et les émissions de carbone qui en découlent ont connu une très bonne performance sur 2011 La consommation en énergie finale d un immeuble de bureau en moyenne en France est de 234 kwh-ef/m² SHON en 2011 vs 247 kwh-ef/m² en Le HQE est toujours en avance sur l eau et les déchets (comportement) mais tarde à creuser l écart sur la performance énergétique en En 2011, la consommation énergétique en EF diminue de 8,7 % : les volumes ont nettement baissé, ce qui compense la hausse du prix (à modérer en fonction des DJU). Les immeubles «verts» certifiés en 2011, comparés à des immeubles Haut de Gamme récents, possèdent un avantage compétitif en terme de rendement global. 32

33 L équipe IPD d'analyse de performance de l'immobilier d'exploitation À votre service Philippe Fixel Directeur Solutions pour Utilisateurs et Environnement France et Europe du Sud Sandrine Bourgineau Responsable du Service IPD Utilisateurs France Sandrine Martin Analyste Utilisateurs France François Jussaume Responsable Environnement Utilisateurs France Séverine Chance Analyste Utilisateurs France Marjorie Debizet Gestionnaire de données France 33