Guide de la Défiscalisation

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1 Guide de la Défiscalisation Février 2012 C2S Patrimoine 64, rue Raymond IV (Bât C - 1er étage) Toulouse Tél : contact@c2s-patrimoine.com

2 Sommaire 1. Investir dans l immobilier... 3 Pourquoi investir dans l'immobilier locatif? Réduire vos Impôts... 4 Comment diminuer vos impôts grâce à l investissement locatif? Réussir votre investissement locatif... 5 Comment choisir votre investissement locatif et franchir le pas?... 5 Préparez votre retraite... 5 Comment faire d un investissement immobilier, votre futur complément de retraite?... 5 Constituez votre patrimoine... 6 Vous constituer un patrimoine grâce à l investissement locatif... 6 Complétez vos revenus... 8 Complétez vos revenus grâce à l investissement locatif à 10, 15 ou 20 ans Les Lois Scellier... 9 Une mesure en faveur de l investissement locatif... 9 Loi Scellier Social... 9 Loi Scellier intermédiaire: Jusqu'à 13% du prix du bien déduit de vos impôts sur 15 ans... 9 Loi Scellier BBC Loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation) : une éco-conditionnalité à la loi Scellier Loi Scellier Bouvard Ils en parlent Est-ce encore le bon moment pour investir? Pour plus d informations Page 2 sur 13

3 1. Investir dans l immobilier Pourquoi investir dans l'immobilier locatif? Investir dans l immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine. L investissement peut être optimisé au travers de textes de lois, permettant de réduire le montant de l impôt sur les revenus. En effet, chaque année le gouvernement statut sur la mise en place de lois de finance, en vue d appliquer des déductions ou encore des réductions d impôts, en contre partie d un engagement de détention. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées. Parmi près d une centaine de textes existants pour alléger l impôt du, l investissement locatif est le seul placement sécurisé permettant de se constituer un patrimoine financé pour les deux tiers par le revenu locatif ainsi que par une économie d impôt. L épargne à consacrer permettant donc à un très grand nombre de foyers de compléter leur revenu à terme, et de protéger leur famille. Différents programmes d'investissement locatifs existent dont notamment le dispositif Scellier. C2S Patrimoine et l ensemble de ses partenaires vous accompagnent afin d analyser avec vous votre patrimoine et d optimiser les sujets qui concernent vos finances : épargne, placements, investissements, impôts, retraite, prévoyance... Nous sommes un cabinet indépendant, spécialisé dans le placement et c est à ce titre que nous sommes en mesure de vous apporter une réelle objectivité. Nous avons donc une approche sur-mesure et sélectionnons sur l ensemble du territoire, les produits répondant au mieux à vos objectifs et à votre situation. Page 3 sur 13

4 2. Réduire vos Impôts Comment diminuer vos impôts grâce à l investissement locatif? Depuis le 1 er janvier 2010, la loi Scellier représente une mesure exceptionnelle en faveur de l'investissement locatif. Le dispositif offre en effet, la possibilité d'obtenir une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 21%, pour l'acquisition d'un logement neuf pour le louer. Ce dernier a été diminué par les lois de finance 2010 de 3% et reste encore révisable pour les investissements qui seront réalisés en Loi Scellier : Jusqu'à près de d'économies d'impôts sur 15 ans! Les lois ou dispositifs qui permettent de réduire vos impôts ou de les gommer complètement : La loi Scellier classique en norme «basse consommation» vous fera économiser 13% en 2012, soit une réduction maximum de sur 9 années, et jusqu'à d'économie d'impôts par an. La loi Scellier social ou loi Scellier intermédiaire vous fera économiser 21% en 2012, soit jusqu'à d'économie d'impôts étalées sur 15 ans. Vous bénéficierez en plus, d'une déduction forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs permettant ainsi de générer un déficit foncier, optimisant le gain fiscal généré. Le Dispositif "Bouvard-Censi" (Loi LMNP ou Scellier meublé) vous fera économiser 11% en 2012, soit , ou jusqu'à d'économie d'impôts par an pendant 9 années. Il faut ajouter à cela, la récupération de la TVA sur le prix du logement soit 19,6% du montant de l investissement récupéré sous un an au plus. En conclusion, suivant le dispositif, votre investissement est financé jusqu à 70% par votre impôt et le revenu locatif. Page 4 sur 13

5 3. Réussir votre investissement locatif Comment choisir votre investissement locatif et franchir le pas? Avant de déterminer votre investissement locatif, vous devez réaliser une photographie de votre situation actuelle. Cette étude patrimoniale doit tenir compte de vos objectifs, de vos revenus et charges, de votre patrimoine pour en définir les besoins. La réduction de l impôt est un moyen d atteindre et de concrétiser vos objectifs à court, moyen et long termes. Les conseillers en investissement ont pour mission de dresser un bilan personnalisé, sans aucun engagement ni frais financiers pour le demandeur. Quelle est la stratégie à déterminer? Le bien immobilier deviendra-t-il ma résidence principale ou une résidence secondaire? Comment générer des revenus complémentaires pour ma retraite? Puis-je investir pour transmettre un capital à mes enfants? Voici les questions auxquelles nous vous apportons des réponses. Préparez votre retraite Comment faire d un investissement immobilier, votre futur complément de retraite? Vos revenus à la retraite diminueront, toutes professions confondues, d environ 50%. Qu en sera t-il dans 10, 15 ou encore 20 ans? A l inverse des rendements de produits d épargne et financiers, qui subissent trop de fluctuations, le support «Pierre» reste incontestablement le placement le plus sécurisé. L immobilier permet en effet, de créer un complément de retraite pérenne, grâce aux revenus locatifs qui deviennent consommables lorsque le prêt est entièrement payé. Un investissement en Loi Senci-Bouvard adéquat à votre capacité d épargne, vous permettra, suite à un gain d impôt conséquent de 18%, de vous générer un revenus non fiscalisé et garanti par l exploitant du bien immobilier. Par ailleurs, l ensemble des textes de loi dit «Scellier» constitue la meilleure optimisation fiscale et patrimoniale, depuis plus de 10 ans. Rappel des dispositifs Scellier L incitation fiscale de cette loi vous permet de récupérer 13% (Bâtiment Basse Consommation) du montant de votre investissement, échelonnés sur neuf années, dans la limite d un investissement inférieur ou égal à euros. Le bien immobilier doit être neuf et vous devez vous engager à le louer à l année, pendant neuf ans. Page 5 sur 13

6 Les lois Scellier social ou Scellier social BBC permettent quant à elles, l optimisation fiscale du patrimoine sur 15 ans. Ces dispositifs d investissements sont alors bonifiés afin d obtenir des réductions d impôts sur 15 années, équivalentes à 21% (en BBC) ou 16% (en non-bbc) du montant total de votre acquisition. En optant pour le Scellier intermédiaire, vous bénéficiez en plus, d une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs. En contrepartie, le choix des locataires est soumis à des plafonds de ressources avec un montant maximum des loyers. Pour un complément de revenus issus des loyers de votre investissement locatif, cette opération doit s'effectuer avant 50 ans. Au delà de 50 ans et plus, nous conseillons d envisager l acquisition d un bien pour une cession de celui-ci au terme du délai légal (entre 10 et 15 ans maximum). Le support assurance vie de plus de 8 ans sur fonds monétaires, devient un excellent moyen de placement du capital issu de la vente du bien immobilier. Des retraits mensuels ou trimestriels deviennent disponibles pour un complément de retraite. Attention! Conserver le logement au delà de 15 ans nécessitera obligatoirement de prévoir un investissement de rafraichissements pour l'appartement et la copropriété. Constituez votre patrimoine Vous constituer un patrimoine grâce à l investissement locatif Les placements financiers (Livret A, PEL, PEA ) déçoivent aujourd hui, les épargnants. L immobilier reste une valeur sûre qui permet de se constituer un patrimoine fiable et sécurisé. La loi Scellier vous permettra un rendement locatif beaucoup plus efficace, grâce à l effet de levier que constitue la réduction d impôt. La loi Scellier représente la meilleure optimisation fiscale et patrimoniale du moment! L incitation fiscale de l état grâce à ce dispositif, vous permet de renforcer et sécuriser votre investissement. Vous récupérez 13% (Bâtiment Basse consommation) du montant de votre investissement soit une réduction d impôts, de sur 9 ans ou encore par an, échelonnés sur neuf années et dans la limite d un investissement inférieur ou égal à Le bien immobilier doit être neuf et vous devez vous engager à le louer à l année, pendant neuf ans. Loi Scellier social ou loi Scellier social BBC : Optimisation fiscale de son patrimoine sur 15 ans Ces dispositifs d investissements permettent d obtenir des réductions d impôts sur 15 années, équivalentes à 21% (en BBC) ou 16% (en non-bbc) du montant total de votre acquisition. En optant pour la loi Scellier intermédiaire, vous bénéficiez en plus d une déduction forfaitaire de Page 6 sur 13

7 30% sur les revenus locatifs. En contrepartie, le choix des locataires est soumis à des plafonds de ressources avec un montant plafonné des loyers. (Voir le tableau ci dessous). L avis de C2S Patrimoine Il est impératif de respecter les prix du marché. Nous vous recommandons de ne pas fixer votre rentabilité locative sur les montants plafonnés des loyers. Il est obligatoire de respecter les prix de location pratiqués dans la ville, voir le quartier que vous ciblez. Les plafonds de loyers 2011 de la Loi Scellier Montant Plafonnés des loyers mensuel en /m² Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Zone C Le dispositif Scellier 16,10 21,70 13,00 10,60 6,10 * Le dispositif Scellier Social 12,88 17,36 10,40 8,48 4,88 * Page 7 sur 13

8 Complétez vos revenus Complétez vos revenus grâce à l investissement locatif à 10, 15 ou 20 ans Vous souhaitez, par exemple compléter vos revenus pour les études supérieures de vos enfants, en prévision de charges plus importantes. Un investissement immobilier locatif constitue sur le long terme, une fois l emprunt remboursé, un bon moyen d augmenter vos revenus. Complétez vos revenus de manière significative sur le long terme. L investissement locatif vous permet de compléter vos revenus pendant plusieurs années en investissant dans un logement neuf et en le mettant en location pendant 9 ans minimum. Pour un complément de revenus issus des loyers de votre investissement locatif, cette opération doit s opérer le plus tôt possible ou avant 50 ans, suivant le profil et le foyer fiscal. Au delà de 50 ans et plus, nous conseillons d envisager l acquisition d un bien pour une cession de celui-ci, passé le terme de la période de défiscalisation (soit entre 10 et 15 ans maximum). Le support assurance vie de plus de 8 ans sur fonds monétaires devient un excellent moyen de placement du capital issu de la vente du bien immobilier. Des retraits mensuels ou trimestriels deviennent disponibles pour un complément de retraite. Attention! Conserver le logement au delà de 15 ans nécessitera obligatoirement de prévoir un investissement dans des travaux de rafraichissement pour l'appartement et la copropriété. Page 8 sur 13

9 4. Les Lois Scellier Une mesure en faveur de l investissement locatif Le dispositif offre la possibilité d obtenir une réduction d impôts pouvant aller jusqu à 13%. Pour en bénéficier, il faut avoir acquis un logement neuf ou en état futur d achèvement (appartement, villa ) entre le 1 er janvier 2012 et le 31 décembre Le principe : La loi Scellier s adresse ainsi à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs en 2010, à condition que les logements soient destinés à la location. Ce n est donc plus un abattement sur le revenu comme c était le cas précédemment dans le cadre de loi Robien ou la loi Borloo, mais bel et bien une «réduction d impôt» étalée sur 9 ans et qui peut être reportable sur 6 ans. Le logement doit obligatoirement être situé dans une des trois zones géographiques : Zone A (Paris et seconde couronne, Côte d Azur et Genevois français) ; Zone B1 (Agglomérations de plus de habitants et certaines communes jugées coûteuses) ; Zone B2 (Villes de habitants et plus, zones littorales et frontalières). Loi Scellier Social Loi Scellier intermédiaire: Jusqu'à 13% du prix du bien déduit de vos impôts sur 15 ans Soit le cumul de 13% les 9 premières années + les 3 suivantes 4% + le renouvellement de 3 années supplémentaires à 4%. La loi Scellier intermédiaire est un engagement de 9 ans, avec la possibilité de prolonger de deux périodes triennales la promesse de location. Cette option permet non seulement de bénéficier d'un abattement de 30% sur les loyers, mais offre également la possibilité au terme des 9 ans de la réduction de l impôt, de bénéficier de 1,33% par an du montant de l investissement. L'attrait fiscal de la loi Scellier intermédiaire séduit car l avantage fiscal est presque multiplié par deux. La réponse à cet encouragement provient du fait que l'état ne peut pas répondre seul aujourd'hui, à la demande importante de logements. Par ailleurs, les taxes, charges sociales et impôts produits par la construction des parcs immobiliers sont des sources primordiales de revenus d état. Attention toute fois à la qualité du logement choisi, tant par son emplacement que par le nombre de logements qui composent l ensemble du parc et surtout au rapport qualité (et environnementale également) / prix, lors de son acquisition et le réel besoin locatif de la zone Page 9 sur 13

10 géographique retenue. Rappelons que vous investissez pour louer, non pour dessiner votre propre résidence Loi Scellier BBC Loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation) : une écoconditionnalité à la loi Scellier Chaque logement est en complète harmonie avec son environnement résidentiel. Le label BBC, délivré lors de la conformité de votre logement, est une appellation identifiant les bâtiments dont les très faibles besoins énergétiques contribuent à réduire les émissions de gaz à effet de serre mais, encourage aussi la location au travers de charges liées à l usage du bien réduites. Pour bénéficier du label BBC (plus haute exigence réglementaire de performance énergétique), les bâtiments doivent répondre à 7 critères précis. Les matériaux les plus performants en termes d isolation thermique, mais aussi phonique, sont mis en œuvre. Les systèmes de chauffage, production d eau chaude sanitaire et VMC sont conçues afin de réduire la consommation énergétique. La norme BBC s inscrit donc dans une démarche environnementale, avec un confort optimal été comme hiver, pour une facture d énergie maitrisée. Il est donc préférable d investir sur des biens qui bénéficient des dernières avancées industrielles et techniques, le prix au M² pouvant être légèrement supérieur, justifié par un coût de matériaux et d équipements plus onéreux, rappelons qu un locataire préfèrera le choix d un logement confortable qui lui permettra de réduire ses factures. Le dispositif Scellier BBC permet de déduire un pourcentage du prix de revient du bien immobilier de 13% du prix de revient, contre 8% en Scellier classique ou jusqu à 21% du prix de revient en Loi Scellier intermédiaire BBC, contre 16% pour le Scellier non BBC. Loi Scellier Bouvard Apparue en 2009, la loi Bouvard (aussi appelée Scellier Bouvard, LMNP Bouvard ou Scellier Meublé) est issue de l'amendement Censi-Bouvard. L'investissement en loi Bouvard porte sur les résidences neuves meublées de type : résidences étudiantes, résidences de tourisme ou résidences services seniors. Le principe : Le régime fiscal Bouvard est une déclinaison du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il permet à l'investisseur de bénéficier des avantages du LMNP, ainsi que de l'avantage fiscal Scellier. Page 10 sur 13

11 En effet, en plus de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement, le dispositif Bouvard permet de déduire un pourcentage du prix de revient du bien immobilier, directement du montant de ses impôts (en 2012 : 11% du prix de revient du logement). Les avantages de la loi Bouvard / loi Scellier meublé La loi Bouvard est un placement immobilier sécurisé grâce au bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence, pour une durée minimum de 9 ans. Page 11 sur 13

12 5. Ils en parlent mis à jour le 07/02 à 13:13 Laurence Boccara Est-ce encore le bon moment pour investir? La rentabilité de l'immobilier locatif est en baisse constante et sa fiscalité est de moins en moins attrayante. Pourtant, ce type de placement offre encore de belles opportunités. On ne vit pas dans son lingot d'or, ni même dans son contrat d'assurance-vie, alors que dans son logement, oui!», disent les gestionnaires de patrimoine, qui évoquent à nouveau cette boutade pour expliquer l'intérêt d'investir dans de l'immobilier locatif en Pourtant, les rentabilités sont en baisse constante depuis cinq ans et elles ne devraient pas s'améliorer cette année. Ce phénomène s'explique par la flambée du prix de la pierre à laquelle s'ajoute une moindre progression des loyers, avec des baisses déjà constatées dans certains secteurs. Reste que, par comparaison, ce placement affiche le moins mauvais score dans le contexte économique et financier actuel. Selon les secteurs et le type de bien, le rendement évolue entre 2 % et 4,5 % brut par an. C'est une performance honorable face à la déconfiture des marchés boursiers ou aux dérapages des contrats d'assurance-vie en euros. Depuis quelques mois déjà, l'immobilier est devenu la valeur refuge des épargnants frileux et désorientés. De plus, «cet actif constitue une bonne parade contre l'inflation, non négligeable aujourd'hui. Pour mémoire, les loyers sont indexés à la hausse des prix. Le rendement est donc préservé», souligne Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. Reste que l'espoir d'une plus-value à la revente est mince, voire nul, compte tenu du niveau historiquement élevé des valeurs et d'une progression quasi ininterrompue depuis douze ans. Page 12 sur 13

13 Pour plus d informations Si vous avez des questions ou si vous souhaitez plus d informations, vous pouvez nous contacter par : Téléphone au Mail à contact@c2s-patrimoine.com Page 13 sur 13