Service juridique juin La sécurisation du PASS-FONCIER sous forme de bail à construction et de prêt

Transcription

1 La sécurisation du PASS-FONCIER sous forme de bail à construction et de prêt Le dispositif de sécurisation est précisé notamment par l arrêté du 10 août 2009 fixant les conditions des garanties de rachat et de relogement prévues dans le cadre du PASS- FONCIER (JO du 12 août 2009). Pour mémoire : - L arrêté a été pris en application du e) du 1 et du d) du 2 du I de l article R du code de la construction et de l habitation. Or, cet article a été supprimé par le décret n du 12 mars 2012 relatif aux emplois de la PEEC. Cependant, l arrêté n ayant pas été expressément abrogé, on peut considérer que ses dispositions demeurent applicables aux baux et aux contrats de prêts passés après cette date, et ce d autant plus qu elles sont reprises dans les actes (bail à construction et contrat de prêt). - Pour les dossiers pour lesquels une attestation d'octroi a été délivrée avant le 23 juin 2009, il convient de se référer au dispositif de sécurisation découlant de l ancienne convention du 20 décembre 2006, précisé par la recommandation du 21 février 2007, et repris dans les baux à construction passés à cette période. Ce dispositif concerne tant le PASS-FONCIER sous forme de bail à construction que celui sous forme de prêt avec remboursement différé et dans les deux cas, il comporte une garantie de rachat et une garantie de relogement. Enfin, il est précisé que rien ne s oppose règlementairement à ce qu un preneur qui, remplissant les conditions requises, puisse demander la mise en œuvre : - de la garantie de relogement et de rachat, simultanément, - de la garantie de rachat, sans la mise en jeu de la garantie de relogement, - de la garantie de relogement uniquement, sans mise en jeu de la garantie de rachat, sous réserve que : - la demande de mise en jeu de l une et/ou de l autre des garanties soit faite pendant la durée de différé du PASS-FONCIER sous forme de prêt ou pendant la durée initiale du bail du PASS-FONCIER sous forme de BAC, - la demande de mise en jeu de garantie de rachat soit faite dans un délai d un an suivant la survenance du fait générateur

2 Sécurisation du PASS-FONCIER Modalités pratiques, juridiques et fiscales de mise en jeu de la garantie de rachat Objet : La garantie de rachat consiste pour le CIL (ou la personne morale ayant conclu avec lui une convention à cet effet) à proposer à l accédant de racheter le logement. Le prix de base est égal à 80 % du montant total de l opération au sens de l article R du CCH (coût total de l opération du PTZ +), ou, en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée d option pour les dossiers dont l attestation d'octroi a été délivrée après le 23 juin Il est égal au prix auquel le ménage l a acquis pour les dossiers octroyés avant cette date (cf. convention du 20 décembre 2006 et recommandation du 21 février 2007). Le prix de rachat est diminué de 1,5 % (2,5 % pour les dossiers antérieurs au 23 juin 2009) au plus par année écoulée à partir de la sixième année suivant celle au cours de laquelle la vente initiale ou, en cas de location-accession, le transfert de propriété a eu lieu. Ce prix peut être minoré des frais de réparations rendues nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas de l usage normal du logement ou de la vétusté de ses installations. Ces frais de réparation sont fixés sur la base du montant le moins élevé de trois devis à produire par le CIL (ou la personne morale ayant conclu avec lui une convention à cet effet) ou par la justification des factures correspondantes pour les dossiers antérieurs au 23 juin Bénéficiaires : La demande est faite par l accédant ou, en cas de décès de celui-ci, par ses descendants directs ou son conjoint occupant le logement au jour du décès. Délais : La mise en jeu de la garantie de rachat peut être demandée, dans un délai d un an suivant la survenance du fait générateur, par lettre recommandée avec avis de réception : - pendant la durée de différé pour le PASS-FONCIER sous forme de prêt avec remboursement différé ; - pendant la durée initiale du bail pour le PASS-FONCIER sous forme de bail à construction. Si l'accédant bénéficie d un prêt SECURI-PASS, le délai d'un an susmentionné est suspendu pour la durée pendant laquelle le prêt à taux nul est versé à l'accédant ; il reprend pour la durée restante à compter de la fin de la période de versement du prêt à taux nul. 2

3 Dans le cas où la garantie de rachat est ultérieurement mise en jeu, le prêt à taux nul est intégralement remboursé lors du rachat du bien. Conditions : Quatre conditions cumulatives doivent être remplies pour bénéficier de la garantie de rachat : - Le logement est occupé à titre de résidence principale. - La mise en jeu de la garantie est demandée à l occasion de la survenance d un des faits générateurs suivants : Avant le 23 juin 2009 Après le 23 juin 2009 décès ; décès d un descendant direct faisant partie du ménage ; mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ; chômage d une durée supérieure à un an attestée par l inscription à l Agence nationale pour l emploi ; délivrance d une carte d invalidité définie à l article L du code de l action sociale et des familles ; divorce ; dissolution d un pacte civil de solidarité. décès de l'accédant, de son conjoint ou d'un descendant direct occupant le logement avec l'accédant ; chômage de l'accédant d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi mentionnée à l'article L du code du travail ; invalidité reconnue de l'accédant soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées mentionnée à l'article L du code de l'action sociale et des familles, soit par délivrance par cette commission de la carte d'invalidité prévue à l'article L du même code. - Le taux d'effort de l'accédant est supérieur ou égal à 40 %. Il est apprécié sur une période ne pouvant excéder trois mois avant la demande. Le taux d'effort de l'accédant s'entend du rapport entre, au numérateur, l'ensemble des remboursements d'emprunt immobiliers et des charges immobilières afférents au logement (incluant les charges de copropriété, la taxe d'habitation et la taxe foncière) nets des aides personnelles au logement, et, au dénominateur, l'ensemble des ressources de l'accédant (incluant les revenus salariés ou non-salariés, les pensions alimentaires, les indemnités et allocations de toute nature autre que les aides personnelles au logement). L application d un taux d effort n est pas prévue expressément pour les dossiers antérieurs au 23 juin L accédant est de bonne foi

4 Personnes morales susceptibles de racheter les murs et le droit au bail attaché (dispositif du PASS-FONCIER sous forme de bail à construction) ou l immeuble (dispositif du PASS-FONCIER sous forme de prêt). Pourraient, en théorie, racheter le logement : - le CIL, - la structure porteuse (hypothèse d un bail à construction), - une autre personne morale ayant passé une convention avec le CIL. - En ce qui concerne le CIL : Les clauses types des CIL prévoient que «l association ne peut acquérir [ ] que les immeubles nécessaires à son administration et à la réunion de ses membres ; elle s oblige à aliéner ceux qui viendraient à lui échoir». Par conséquent, sauf à le revendre immédiatement, les CIL ne peuvent acquérir le bien concerné. Par ailleurs, la question se pose de savoir quel type de fonds pourraient être affectés à ces opération de rachat. En effet, depuis le décret du 12 mars 2012 relatif aux enveloppes de » aucune ligne de financement qui serait relative à un emploi PASS-FONCIER n est prévue. De même le décret du 12 mars 2012 relatif aux emplois a supprimé la mention du PASS-FONCIER comme emploi de la PEEC. - En ce qui concerne la structure porteuse (hypothèse d un bail à construction) : La faisabilité juridique et financière de l opération ne dépendra en particulier du statut de la structure porteuse : société Titre V ou société immobilière sur fonds règlementés. En effet : Si le rachat est réclamé par une société Titre V : il n y aura en principe pas de contre-indication avec l objet de la société, se pose la difficulté du type de fonds susceptibles d être affecté aux opérations. Si le rachat est réalisé par société immobilière filiale sur fonds règlementés : la question du financement des opérations se pose également, se pose la difficulté de la capacité de la filiale à réaliser ce type d opération eu égard à son objet social tel qu il est précisé par les clauses-types (annexes au décret du 27 mars 1993). Dans les deux cas, un financement sur les fonds propres peut être envisagé, ce qui suppose cependant que ces fonds propres soient suffisants pour permettre d assumer ce type d opération. - En ce qui concerne une «autre personne morale ayant passé une convention avec le CIL» : Il peut s agir d ESH filiales ou non. Il conviendra de prévoir une convention (cf. commentaires pages 6, 8 et 9). 4

5 Schémas juridiques des opérations : PASS-FONCIER sous forme de bail à construction : En ce qui concerne le PASS-FONCIER sous forme de bail à construction, deux schémas peuvent être, en théorie, envisagés : - Schéma 1 : absence de réunion de la propriété : Les principales caractéristiques de ce schéma sont les suivantes : La structure porteuse (filiale du CIL) est propriétaire du terrain et le preneur propriétaire des murs et du droit au bail. Le bénéficiaire (accédant ou autres suite au décès de ce dernier) met en jeu la garantie de rachat. Une convention est conclue entre le CIL et la personne morale (cette étape peut intervenir en amont des opérations). La personne morale rachète les murs et les droits au bail au preneur. Le bail à construction est maintenu. La structure porteuse reste propriétaire du terrain et la personne morale devient le nouveau preneur. Les caractéristiques et contraintes de ce schéma sont énumérées dans le tableau page suivante. 5

6 Schéma 1 : absence de réunion de la propriété : juridiques Caractéristiques et contraintes Persistance du démembrement de propriété impliquant le transfert des droits et obligations découlant du bail à construction au nouveau preneur, personne morale. Remboursement de l avance au preneur initial (somme versée au bailleur par le preneur le jour de la signature du bail lorsque le montant du PASS-FONCIER ne permet pas de couvrir la totalité du prix du terrain) par la personne morale, nouvelle propriétaire des murs et du droit au bail et non par la structure porteuse. Etablissement d une convention CIL/personne morale susceptible d acquérir les murs et le droit au bail. Il n existe pas de modèle type. Les CIL sont donc libres de définir le contenu de la convention. Absence d application de l indexation sur le prix du terrain, le terrain demeurant propriété de la structure porteuse. Commentaires Ce schéma, qui est le seul envisagé en théorie dans le dispositif, apparait difficilement réalisable en pratique, le preneur étant désormais une personne morale qui ne pourra respecter, notamment, la condition d occupation à titre de résidence principale. En pratique, le notaire pourrait acter du remboursement du preneur initial par la structure porteuse et du versement de l avance à la structure porteuse par la personne morale. Le décompte des versements effectués devrait comporter mention de ces différents paiements. On peut envisager de conclure : - soit une convention au cas par cas, compte tenu de la spécificité de chaque opération (prix, localisation du bien ), - soit une convention unique. Dans ce cas, il s agirait d une convention cadre qui désignerait la structure dédiée et les zones géographiques dans lesquelles elle pourrait être amenée à intervenir en fonction de sa compétence territoriale ; seraient ensuite conclues des conventions d application pour chaque opération. L application de l indexation n interviendra que dans l hypothèse d une levée d option par le preneur impliquant la vente du terrain et la réunion de la propriété. fiscaux Les opérations immobilières réalisées par des non-assujettis ne sont pas imposées à la TVA mais sont soumises à des droits d enregistrement au taux normal, soit 5,09 %. Un complément de TVA est dû, compte tenu que la personne morale ne peut respecter les conditions d octroi du PASS- FONCIER. L acte notarié de cession devra être publié pour être opposable aux tiers et il conviendra d appliquer la fiscalité des actes innommés (enregistrer un acte qui n est pas prévu), soit 125. Antérieurement au 31 décembre 2012, les livraisons, dans les cinq ans de leur achèvement, d immeubles qui avaient été acquis comme immeuble à construire étaient soumises à la TVA, en application du a du 2 du 3 du I de l article 257 du CGI. Cette disposition a été supprimée par la loi de finances rectificatives pour 2012 n du 29 décembre L administration fiscale admet que les cessions qui interviennent postérieurement au 31 décembre 2012, mais qui avaient fait l objet d une promesse de vente avant cette date demeurent soumises à la TVA et au droits d enregistrements réduits, soit 0,715 % (cf. extraits du BOFIP, mis à jour le 23 janvier 2013 : BOI-TVA-IMM ). 6

7 - Schéma 2 : Réunion de la propriété Les principales caractéristiques de ce schéma sont les suivantes : La structure porteuse (filiale du CIL) est propriétaire du terrain et le preneur propriétaire des murs et du droit au bail. Le bénéficiaire (accédant ou autres suite au décès de ce dernier) met en jeu la garantie de rachat. Une convention est conclue entre le CIL et la personne morale (cette étape peut intervenir en amont des opérations). La personne morale rachète les murs et les droits au bail au preneur, La personne morale achète le terrain à la structure porteuse. Dans cette hypothèse, il y a deux ventes parallèles : les actes notariés sont susceptibles d être passés dans le même temps et il est envisageable d établir un seul acte. La structure porteuse devient propriétaire de la totalité (terrain ainsi que les murs et le droit au bail), ce qui aboutit à la fin du dispositif PASS-FONCIER. Les caractéristiques et contraintes de ce schéma sont énumérées dans le tableau page suivante. 7

8 Schéma 2 : Réunion de la propriété juridiques Caractéristiques et contraintes Fin du démembrement de la propriété, et donc du bail à construction, qui expire du fait de la réunion de la propriété. Remboursement de l avance au preneur initial (somme versée au bailleur par le preneur le jour de la signature du bail lorsque le montant du PASS-FONCIER ne permet pas de couvrir la totalité du prix du terrain) par la personne morale, nouvelle propriétaire des murs et du droit au bail et non par la structure porteuse. Etablissement d une convention CIL/personne morale susceptible d acquérir les murs et le droit au bail. Il n existe pas de modèle type. Les CIL sont donc libres de définir le contenu de la convention. Le prix de rachat du terrain varie selon la date de réalisation de l opération initiale. Commentaires Ce schéma permet de sortir du dispositif, de réunir la propriété et de mettre fin aux engagements des parties résultant du bail. Compte tenu de cet avantage, il pourrait être jugé plus adapté aux contraintes de la structure porteuse. En pratique, le notaire pourrait acter du remboursement du preneur initial par la structure porteuse et du versement de l avance à la structure porteuse par la personne morale. Le décompte des versements effectués devrait comporter mention de ces différents paiements. On peut envisager de conclure : - soit une convention au cas par cas, compte tenu de la spécificité de chaque opération (prix, localisation du bien ), - soit une convention unique. Dans ce cas, il s agirait d une convention cadre qui désignerait la structure dédiée et les zones géographiques dans lesquelles elle pourrait être amenée à intervenir en fonction de sa compétence territoriale ; seraient ensuite conclues des conventions d application pour chaque opération. Pour les dossiers postérieurs au 23 juin 2009, le prix de base égal est à 80 % du montant total de l opération ou, en cas de locationaccession, du prix arrêté lors de la levée d option (arrêté du 10 août 2009), Pour les dossiers antérieurs au 23 juin 2009, le prix de base est égal au prix auquel le ménage l a acquis (convention du 20 décembre 2006, précisé par la recommandation du 21 février 2007). fiscaux Les opérations immobilières réalisées par des non-assujettis ne sont pas imposées à la TVA mais sont soumises à des droits d enregistrement au taux normal, soit 5,09 %. Un complément de TVA est dû, compte tenu que la personne morale ne peut respecter les conditions d octroi du PASS-FONCIER. L acte notarié de cession devra être publié pour être opposable aux tiers et il conviendra d appliquer la fiscalité des actes innommés (enregistrer un acte qui n est pas prévu), soit 125. Antérieurement au 31 décembre 2012, les livraisons, dans les cinq ans de leur achèvement, d immeubles qui avaient été acquis comme immeuble à construire étaient soumises à la TVA, en application du a du 2 du 3 du I de l article 257 du CGI. Cette disposition a été supprimée par la loi de finances rectificatives pour 2012 n du 29 décembre L administration fiscale admet que les cessions qui interviennent postérieurement au 31 décembre 2012, mais qui avaient fait l objet d une promesse de vente avant cette date demeurent soumises à la TVA et au droits d enregistrements réduits, soit 0,715 % (cf. extraits du BOFIP, mis à jour le 23 janvier 2013 : BOI-TVA-IMM ). 8

9 Schéma juridique des opérations : PASS-FONCIER sous forme de prêt Ce dispositif n entraîne pas les contraintes juridiques liées à l existence du bail à construction et donc d un démembrement de propriété rencontrées dans les schémas précédent. Ce schéma se déroule de la façon suivante : Une convention est conclue entre le CIL et la personne morale, La personne morale rachète le bien au preneur Caractéristiques et contraintes Commentaires juridiques Etablissement d une convention CIL/personne morale susceptible d acquérir les murs et le droit au bail. Il n existe pas de modèle type. Les CIL sont donc libres de définir le contenu de la convention. Nécessité de respecter les droits du ou des créanciers hypothécaires. Exigibilité anticipée du prêt en cas de mise en œuvre de la garantie de rachat, prévue par les clauses types de l offre de prêt UESL de septembre On peut envisager de conclure : - soit une convention au cas par cas, compte tenu de la spécificité de chaque opération (prix, localisation du bien ), - soit une convention unique. Dans ce cas, il s agirait d une convention cadre qui désignerait la structure dédiée et les zones géographiques dans lesquelles elle pourrait être amenée à intervenir en fonction de sa compétence territoriale ; seraient ensuite conclues des conventions d application pour chaque opération. En application des clauses-types de septembre 2010, si le prix de rachat proposé est insuffisant pour couvrir intégralement la ou les créance(s), le ou les créanciers hypothécaires peuvent refuser de ne percevoir que le règlement partiel de leur(s) créance(s). A défaut d accord du ou des créanciers hypothécaires sur les conditions du rachat, la garantie de rachat ne pourra être mise en jeu. fiscaux Les opérations immobilières réalisées par des non-assujettis ne sont pas imposées à la TVA mais sont soumises à des droits d enregistrement au taux normal, soit 5,09 %. Un complément de TVA est dû, compte tenu que la personne morale ne peut respecter les conditions d octroi du PASS-FONCIER. L acte notarié de cession devra être publié pour être opposable aux tiers et il conviendra d appliquer la fiscalité des actes innommés (enregistrer un acte qui n est pas prévu), soit 125. Antérieurement au 31 décembre 2012, les livraisons, dans les cinq ans de leur achèvement, d immeubles qui avaient été acquis comme immeuble à construire étaient soumises à la TVA, en application du a du 2 du 3 du I de l article 257 du CGI. Cette disposition a été supprimée par la loi de finances rectificatives pour 2012 n du 29 décembre L administration fiscale admet que les cessions qui interviennent postérieurement au 31 décembre 2012, mais qui avaient fait l objet d une promesse de vente avant cette date demeurent soumises à la TVA et au droits d enregistrements réduits, soit 0,715 % (cf. extraits du BOFIP, mis à jour le 23 janvier 2013 : BOI-TVA-IMM ). 9

10 Sécurisation du PASS-FONCIER Modalités pratiques et juridiques de mise en jeu de la garantie de relogement Objet : La garantie de relogement consiste pour le CIL (ou la personne morale ayant conclu avec lui une convention à cet effet) à proposer trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du demandeur. Bénéficiaires : La demande est faite par l'accédant ou, en cas de décès, par son conjoint ou par ses descendants directs occupant le logement avec l'accédant en l'absence de conjoint. En cas de divorce ou de dissolution du PACS, l un et l autre des ex conjoints ou partenaires ont la possibilité de mettre en jeu la garantie de relogement. Délais : La garantie de relogement peut être demandée, par lettre recommandée avec avis de réception : - pendant la durée de différé pour le PASS-FONCIER sous forme de prêt avec remboursement différé ; - pendant la durée initiale du bail pour le PASS-FONCIER sous forme de bail à construction. Le CIL (ou la personne morale ayant conclu avec lui une convention à cet effet) dispose d un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de la garantie pour proposer les trois offres de relogement. Le demandeur dispose d un délai d un mois à compter de chacune des offres pour l accepter (ou à compter de la dernière offre pour les dossiers antérieurs au 23 juin 2009). A l expiration du délai d un mois à compter de la dernière offre, la garantie cesse de s appliquer si l accédant n a pas accepté l une des trois offres qui lui ont été proposées. Conditions : - les quatre conditions d éligibilité de la garantie de rachat doivent être satisfaites (pour les dossiers postérieurs au 23 juin 2009). - les revenus du demandeur ne doivent pas excéder les plafonds de ressources PLUS. 10

11 Modalités : La proposition de relogement émane du CIL ou de la personne morale ayant conclu avec lui une convention à cet effet. Ainsi, les trois offres de relogement sont proposées par : - le CIL, - la structure porteuse (hypothèse d un bail à construction), - une autre personne morale ayant passé une convention avec le CIL. Caractéristiques et contraintes des opérations de relogement : - Les différents cas de figure : On peut identifier plusieurs types de situation dans lesquelles la garantie de relogement peut être mise en œuvre : en parallèle de la mise en jeu de la garantie de rachat, en parallèle d une vente du logement par l accédant, en parallèle d une procédure de saisie, uniquement suite à la survenue d une des circonstances qui permettent la mise en jeu. - Le sort du bail à construction ou du contrat de prêt en cas de mise en jeu de la garantie de relogement : Le bail à construction : Il n existe pas de dispositif spécifique sur les conditions de mise en jeu de la garantie de relogement, cependant la condition d occupation à titre de résidence principale ne serait plus remplie, ce qui amènerait à penser que le bail tombe. En application de l article 284 II du CGI et du bail à construction, l emprunteur doit normalement verser un complément de TVA si le bien financé n est plus utilisé par le bénéficiaire comme résidence principale. Néanmoins, il n est pas exigé en cas de mise en œuvre de la garantie de relogement (Extrait du BOFIP - BOI-TVA-IMM point 680). Le prêt : En cas de mise en jeu de la garantie de relogement, le contrat de prêt devient exigible puisque l occupation à titre de résidence principale cesse du fait même du relogement. Par ailleurs, les clauses types de l offre de prêt UESL (septembre 2010) prévoient expressément que «la mise en œuvre de la garantie de rachat, lorsqu elle n est pas refusée par les créanciers hypothécaires inscrits sur le logement, et/ou de relogement prévue par le dispositif de sécurisation» entraine l exigibilité anticipée du prêt