évaluation qualitative de l impact du volet document final

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1 évaluation qualitative de l impact du volet «propriétaires bailleurs» de l opah communautaire sur l attractivité du territoire pays de montbéliard agglomération document final 1 bis rue du château, montbéliard tél : / fax :

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3 sommaire sommaire... 3 avant-propos... 4 I l évaluation : données de cadrage... 6 II l attractivité générale des logements réhabilités... 8 a une mise en location facile b une vacance extrêmement limitée c une vacance interlocative et une rotation de locataires modérées III la vie des projets locatifs a le conventionnement, un atout dans la réalisation des projets b des situations d impayés ou de dégradation assez peu développées au regard de la rareté des mandats de gestion confiés c le ménage type : deux personnes, sans enfant, avec un chef de ménage âgé de 43 ans, occupant un logement social IV exemple-type d investissement V l intervention publique dans le projet locatif a des outils de communication traditionnels plébiscités b l OPAH : un outil facilitateur des projets VI évaluation de l opérateur de l OPAH annexes annexe 1 : questionnaire annexe 2 : données issues des questionnaires annexe 3 : données issues de l exemple-type d investissement annexe 4 : diaporama/synthèse de l étude annexe 5 : illustrations d opérations locatives... 58

4 avant-propos Pays de Montbéliard Agglomération (PMA) a mis en place une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat (OPAH) pour la période d avril 2005 à décembre Cette OPAH avait comme objectifs : - d accroître l offre locative et la production de logements à loyers maîtrisés, - de lutter contre l insalubrité et le logement indigne, - de participer au développement durable, - de favoriser l adaptation des logements au vieillissement et à la perte d autonomie, - de participer à la restauration de l attractivité résidentielle du territoire par des interventions sur le bâti. 4 Parmi les priorités de PMA, la remise sur le marché de logements vacants ou la création de logements par transformation d usage devait permettre d améliorer l attractivité du territoire en développant le segment du logement locatif privé de qualité ; ce segment est faiblement représenté sur le territoire de PMA comparativement à des agglomérations de même taille, et il remplit notamment une fonction de «premier accueil» (jeunes ménages décohabitant ou nouvel arrivant sur le territoire) souvent déterminante dans la localisation de la suite du parcours résidentiel. Ces réhabilitations ont par ailleurs souvent comme effet corolaire le renforcement de l attractivité paysagère/urbaine du site concerné. Sur le plan quantitatif, près d un tiers des logements locatifs subventionnés au cours de l OPAH ont été réhabilités dans le cadre de cette priorité, avec au total 250 logements, dont 111 logements vacants et 139 logements créés. Dans ce contexte, l objectif de la mission confiée par PMA est de permettre une évaluation de l offre locative privée (re)mise sur le marché au cours de l OPAH. Elle sera par ailleurs l occasion d une identification et/ou d une incitation au lancement de nouveaux projets par les propriétaires bailleurs bénéficiaires. PMA souhaitait évaluer plus qualitativement l impact de l OPAH sur le parc locatif privé, en répondant principalement aux deux questions suivantes : - quelle est aujourd hui la place des logements réhabilités dans le marché local, et ceux-ci sont-ils effectivement attractifs?

5 - quels sont les facteurs déterminants dans la réussite de ces opérations de réhabilitations (rôle notamment des aides à la pierre), ou inversement quels en sont les freins? Les enseignements de cette évaluation doivent permettre aux élus d apprécier l efficacité du dispositif précédent et de pouvoir ajuster les actions communautaires dans le cadre notamment de son nouveau Programme Local de l Habitat (PLH) à partir de La mobilisation du parc ancien vacant et/ou obsolète constitue en effet un des leviers de réalisation du projet urbain d agglomération (confortement de la démographie et de l attractivité de la centralité d agglomération et de celle des centres-bourgs). La mobilisation de l investissement privé correspondant constitue par ailleurs un enjeu économique local fort. L étude montre, par le biais de plusieurs entrées, dans quelle mesure les logements locatifs produits durant l OPAH sont effectivement attractifs, et, toujours sur le volet locatif, en quoi l OPAH aura été efficace. Ce document final rassemble les analyses constituant cette évaluation, ainsi, qu en annexes : - l intégralité des documents produits (questionnaire, diaporama de la restitution officielle du 19 juin 2013 en salle du conseil communautaire de PMA pouvant servir de synthèse), - les tableaux de données brutes issues de l enquête, - l ensemble des données d un exemple-type d investissement, - quelques illustrations d opérations locatives. 5

6 I l évaluation : données de cadrage Conformément au cahier des charges, l évaluation a été menée en prenant attache directement avec les propriétaires bailleurs concernés, par le biais d une enquête (25 février mars 2013 ; relances téléphoniques du 15 au 29 mars 2013). Un questionnaire (cf. annexe page 21) a donc été élaboré, validé par le maître d ouvrage, et envoyé auprès de 113 propriétaires bailleurs ayant réalisé de significatives opérations de réhabilitation (soit 36% de l ensemble des propriétaires bailleurs de l OPAH). Ont été considérées comme opérations significatives de réhabilitation des rénovations de logements locatifs vacants ou créés, ayant comporté au moins trois types de travaux et dont le montant dépassait HT de travaux subventionnés. 54 retours de questionnaires exploitables ont été pris en compte dans l analyse qui va suivre, soit la participation de près d un propriétaire bailleur sur deux à l enquête (48% de la population initiale, 17% des propriétaires bailleurs sur la durée de l OPAH). 6 L enquête bailleurs est donc représentative de l OPAH sur plusieurs points : - elle représente 141 logements locatifs (19% des logements locatifs produits sur la durée de l OPAH) et 7,15 millions d euros HT de travaux (41% des travaux HT réalisés par des propriétaires bailleurs sur la durée de l OPAH), - elle représente un projet moyen de 2,6 logements par opération locative, avec une moyenne de HT de travaux par logement, soit la cible de l évaluation (opérations de réhabilitation significatives), - la distribution spatiale des retours questionnaires est conforme à celle de l ensemble des logements produits durant l OPAH (cf. page suivante), - la typologie des logements locatifs produits est également cohérente, avec une majorité de logements de types 2, 3 et 4 (83%, selon une distribution équivalente), - une faible part de logements locatifs réhabilités gérés par un organisme professionnel : 68% des propriétaires bailleurs gèrent eux-mêmes leurs logements.

7 L enquête bailleurs n est en revanche pas représentative de l OPAH sur le profil du programme locatif : seulement 20% des retours ont concerné des opérations montées en loyer libre (plus de la moitié des logements produits durant l OPAH l a été en loyer libre, opérations mixtes incluses). Répartition spatiale des logements enquêtés Nombre de logements représentés Plus de 25 (2) Entre 8 et 24(3) Entre 3 et 7 (6) Entre 1 et 2 (5) Aucun (13) Répartition spatiale des logements produits durant l OPAH 7 Nombre de logements réhabilités Statut du maître d ouvrage évaluation qualitative de l impact du volet propriétaires bailleurs de l opah o communautaire sur E. W a n i u s i w M a i

8 II l attractivité générale des logements réhabilités Comme le montre la carte illustrant la répartition spatiale des logements enquêtés, les deux tiers des logements enquêtés sont situés sur les communes de Montbéliard, Audincourt, Sochaux, puis dans une moindre mesure, Voujeaucourt (94 logements sur 141, soit 67%). Eu égard au volume, l analyse de l attractivité selon le positionnement géographique à une échelle plus précise du bien locatif (adresses pour chaque commune) n aurait pas été pertinente. La répartition spatiale des logements au sein des quatre communes évoquées n a donc qu une valeur illustrative. Répartition spatiale des logements enquêtés à Montbéliard (29) 8

9 Répartition spatiale des logements enquêtés à Audincourt (29) Répartition spatiale des logements enquêtés à Sochaux (23) 9

10 Répartition spatiale des logements enquêtés à Voujeaucourt (13) L attractivité des logements produits durant l OPAH, qui semble effective, a donc été appréhendée par d autres indicateurs. 10 a une mise en location facile Caractérisation des mises en location en OPAH 11,22% 0,10% 3,77% 28,30% 56,60% Très facile Facile Ni facile ni difficile Difficile Très difficile Sans objet Caractérisation des mises en location hors OPAH 30,30% 24,24% 45,45% Facile Ni facile, ni difficile Difficile Il s agit là d une information partagée par une très grande majorité : 85% des propriétaires bailleurs de logements réhabilités durant l OPAH affirment avoir rencontré une mise en location de leur(s) logement(s) très facile ou facile. Cette proportion est d autant plus grande que 11% des propriétaires ayant participé à l enquête n étaient pas confrontés à l enjeu de la recherche de locataire(s) (locataire déjà en place ou connu dès le lancement des travaux). Aucun propriétaire n a par ailleurs fait état de mise en location difficile (4% d opinion neutre). Afin de se rendre compte de l effet de la réhabilitation, il a été demandé aux propriétaires de faire part des mises en location de logements dont ils seraient également propriétaires et qui n auraient pas bénéficié de l OPAH. Les différences entre les deux graphiques sont évidentes : près d un propriétaire sur deux pense que les mises en location de leurs logements non réhabilités sont normales, tandis que 30% les considère comme difficiles et seulement moins de 25% comme faciles.

11 Loyer Equipements, qualité de la rénovation Localisation du bien Typologie Surface Demande locative Au-delà de la réhabilitation en elle-même, trois principales raisons ayant pu contribuer à des mises en location faciles et donc à l attractivité de leurs logements ont été mises en avant par les propriétaires : - le niveau de loyer semble le plus décisif : près de 60% des propriétaires bailleurs ont mis ce facteur en avant (cf. forte proportion de logements conventionnés), - le niveau d équipements (cuisine intégrée, ) et la qualité de la réalisation (conception basse consommation énergétique, finitions au goût du jour, ) pour 35% d entre eux, - la localisation du bien (31%). Autres raisons ayant facilité la mise en location 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Dans une moindre mesure, ont également été évoquées : - la typologie et la surface du logement (respectivement 19 et 15%), - le niveau de la demande locative (9%). En référence au contexte immobilier local actuel, ou tout au moins l idée qui en est fréquemment faite (marché immobilier détendu), il est cohérent de retrouver nombre de propriétaires à considérer comme décisif le niveau de loyer dans une logique de mise en location et, à l opposé, peu de propriétaires faisant état d une demande locative importante. b une vacance extrêmement limitée 11 Dans son document La Vacance de Logements sur le Pays de Montbéliard Des Formes de Vacance à l Image du Territoire (2011), l Agence de Développement et d Urbanisme du Pays de Montbéliard évoque un taux de vacance moyen de 7,6% au sein du parc privé, variant entre 5 et 15% en fonction de leur localisation, de leur typologie et de leur période de construction. La vacance avait par ailleurs progressé entre 2004 et 2010 (+350 logements) alors même que 111 logements vacants longue durée avaient été remis sur le marché durant l OPAH. Dans le détail, l étude de l ADU montre néanmoins que la part des logements vacants de plus de trois ans avait diminué, sur la même période, de 26 à 17%. Les renseignements fournis par les propriétaires bailleurs privés par le biais des questionnaires (et donc sur la période allant du 25 février au 29 mars) témoignent d un taux de vacance relativement faible évalué, dans l échantillon, à 3,2%. En effet, seuls quatre logements réhabilités durant l OPAH étaient vacants pendant l enquête.

12 focus sur les 4 logements vacants - durées de vacance : 2 depuis moins de 3 mois, 2 entre 6 et 12 mois, - typologie des logements : 2 T2 de 50 m², 1 T4 de 90 m² et 1 T5 de 90 m², - localisation : 3 à Montbéliard et 1 à Valentigney, - programme locatif : 4 loyers libres non conventionnés, - rotations de locataires : au moins 4 baux signés en 5 ans pour 2 logements. c une vacance interlocative et une rotation de locataires modérées 29,27% 12 Durée de la vacance interlocative 7,32% 2,44% 60,98% Moins d'1 mois 1 à 3 mois 3 à 6 mois Supérieure à 12 mois 90% des logements rénovés pendant l OPAH, et qui auraient déjà connu au moins un changement de locataire depuis leur mise en location, connait une vacance interlocative modérée : 61% voit un nouveau locataire entrer dans les lieux en moins d un moins, et 30% entre 1 et 3 mois. Lors de la première mise en location après réhabilitation, le nombre de contacts avec des candidats locataires est à la fois très faible et très élevé : - 75 % des logements n a eu qu un à deux candidats, - 17% a eu plus de 6 à plus de 20 candidats. Le premier chiffre s explique par le fait que beaucoup de propriétaires recherchent/choisissent leur locataire avant la fin de l opération de rénovation, parfois avant même son lancement. Parallèlement, une fois en place, le locataire a tendance à moins envisager à quitter son logement pour des raisons autres que professionnelles ou familiales. Ainsi, la majorité des logements a toujours le même locataire depuis sa première mise en location après réhabilitation (56%), pour une date d entrée dans les lieux moyenne calculée à juillet Le nombre de contacts élevé, ainsi que la rotation modérée de locataires (réduction des dégradations dans le logement) peut expliquer la durée interlocative réduite.

13 III la vie des projets locatifs Pour plusieurs raisons, qui seront développées dans cette section, il apparait que les logements produits durant l OPAH vivent plutôt bien, notamment grâce au conventionnement. a le conventionnement, un atout dans la réalisation des projets Le conventionnement est jugé comme un atout par les propriétaires, dans des proportions assez étonnantes : près des trois quarts d entre eux ont considéré le conventionnement des logements comme un atout dans la réalisation de leur projet ; aucun ne l a considéré comme un possible frein. Jugement du conventionnement dans le projet locatif 26.67% 0.00% 28.89% Véritable atout Atout Ni l'un ni l'autre L explication la plus évidente provient des loyers plafonnés (85% des logements de l enquête), intermédiaires à très social ; les loyers sont en effet compatibles avec les ressources de la population du Pays de Montbéliard. L analyse des prix au mètre carré est de ce fait très peu significative ; la part des logements conventionnés étant prépondérante, les prix au mètre carré sont déterminés presque exclusivement par le Programme d Actions Territorial de Pays de Montbéliard Agglomération % Frein Véritable frein 13 Par ailleurs, le plafonnement des loyers participe à la facilitation des mises en location, déjà évoquée plus globalement. Et donc, également, à la remise en location : le graphique ci-contre permet de constater que plus le conventionnement est élevé, plus la durée de remise en location est réduite, avec une exception sur un projet particulier de sous-location en très social. L évolution des loyers est également intéressante à observer. En effet, si elle semble se réaliser de manière traditionnelle selon l Indice de Référence des Loyers (pour 72% des logements), il existe un décalage important selon le programme locatif : plus le conventionnement est élevé, plus la majoration annuelle de l IRL est appliquée.

14 A l opposé, le loyer libre, et intermédiaire dans une moindre mesure, sont les seuls types de logement à rencontrer des baisses de loyer lors de remises en location. focus sur le Programme Social Thématique (PST) - un outil jugé positivement par 72% des propriétaires disposant de logements très sociaux, - pas de difficultés particulières vis-à-vis d impayés et de dégradations (cf. section suivante), - une volonté de prolonger le conventionnement assez inattendue pour les propriétaires ayant d ores et déjà pris leur décision (25% ; 63% pense qu il est encore trop tôt pour prendre une décision). b des situations d impayés ou de dégradation assez peu développées au regard de la rareté des mandats de gestion confiés 14 Fréquence des situations d'impayés/dégradation 100,00% Régulièrement 50,00% Ponctuellement Non 0,00% Comme cela a été évoqué au début du document, la proportion de propriétaires bailleurs ayant le choix de confier leur(s) logement(s) locatif(s) à un gestionnaire de biens immobiliers classique ou spécifique (Agence Immobilière à Vocation Sociale) est assez faible (32%). Pour autant, relativement peu de propriétaires bailleurs (15 à 17% en fonction des croisements pris en compte) ont évoqué d importants soucis avec leur locataire, en matière d impayés de loyers/charges ou de dégradation du logement locatif. Ainsi, en fonction des croisements de variables effectués, 15 à 17% des propriétaires évoquent des situations d impayés ou de dégradation ponctuels (9,5 à 11%) ou réguliers (5 à 6%). Comme pour d autres analyses, il existe là aussi un décalage selon le programme locatif, qui met à mal certaines idées préconçues vis-à-vis du logement conventionné ou du logement social : plus le conventionnement est élevé (très social), moins les situations d impayés ou de dégradation sont présentes. L enquête montre par ailleurs que confier son bien locatif à un gestionnaire professionnel semble réduire le risque d impayés, sans pour autant le faire disparaître complètement : s il y a beaucoup plus de situations d impayés ponctuels chez les propriétaires bailleurs sans mandat de gestion (9,5% contre 0%), la situation est équivalente parmi les situations d impayés réguliers (3% pour les propriétaires sans

15 mandat, et 3%également pour les propriétaires avec un mandat de gestion confié à une agence immobilière classique). Les propriétaires étaient également sollicités pour transmettre des informations sur les Diagnostics de Performance Energétique de leurs logements locatifs. Il apparait que 84% des logements réhabilités sont classés au pire D, ce qui correspond au seuil minimum demandé actuellement par l ANAH pour qu un projet bailleur soit éligible. La forte part de logements classés C et B s explique par le fait que parmi les 54 propriétaires bailleurs ayant répondu, peu avait connaissance des DPE de leurs logements, et que, à l inverse, parmi ceux ayant connissance des DPE, trois ont réalisé des opérations BBC (représentant une trentaine de logements). En outre, la faible population de DPE ne permet pas d analyser objectivement les liens entre niveau de consommation énergétique conventionnelle d un logement et situations d impayés. Sur les croisements possibles, les deux seuls logements locatifs rencontrant des impayés réguliers disposent d une étiquette consommations F. Répartition des DPE des logements réhabilités 6% 11% 33% B C 12% D E F 39% c le ménage type : deux personnes, sans enfant, avec un chef de ménage âgé de 43 ans, occupant un logement social Les ménages locataires sont souvent de petite taille (83 de ménages de une à deux personnes), et sans enfant (73% des ménages), quelle que soit la typologie du logement locatif concerné. Ainsi, il existe décalage par lequel il serait possible de considérer qu une partie des logements locatifs réhabilités soit sous-occupée (cf. graphique ci-contre, bâtons apparaissant au-dessus de la ligne rouge). L âge moyen du chef de ménage est de 43 ans ; cette moyenne est relativement représentative de l ensemble des chefs de ménage dans la mesure où la distribution des âges est linéaire. Il n y a pas de catégorie d âge véritablement surreprésentée. Cela se vérifie également en tenant compte du programme locatif : il est impossible d affirmer que les logements sociaux ou très sociaux sont davantage occupés par des ménages jeunes ou âgés. La seule sur-représentation identifiable concerne les catégories et ans occupant un logement social, correspondant au profil moyen déjà évoqué. 20% 15% 10% 5% 0% 35% 30% 25% 20% 15% 10% Taille des ménages selon typologie des logements T1 T2 T3 T4 T5 T6 Répartition par catégorie d'âge et par programme locatif des chefs de ménage 5% 0% 80 ans et plus De 60 à 79 ans De 40 à 59 ans De 25 à 39 ans Moins de 25 ans Moins de 25 ans De 25 à 39 ans De 40 à 59 ans De 60 à 79 ans 80 ans et plus

16 IV exemple-type d investissement Le cahier des charges de cette évaluation comportait l analyse fiscale de cinq projets locatifs. Dans la mesure où les différentes informations nécessaires à cette analyse n ont pas pu être suffisamment rassemblées auprès des propriétaires sollicités, un exemple-type d investissement a été établi à partir des données disponibles, et à partir du contexte financier (emprunts et subventions) d avant septembre Le profil-type du propriétaire bailleur issu de l enquête a donc été utilisé, avec, notamment, les variables suivantes : - un ménage âgé de ans, composé de deux parts fiscales et un revenu imposable de , - une logique d investissement (acquisition de ), - la mise sur le marché de deux logements locatifs de 71 m² (un logement conventionné social et un logement conventionné très social), - des dépenses travaux-ingénierie s élevant à TTC, - des fonds propres s élevant à , et un niveau de subvention de , - des emprunts sur 15 et 10 ans (achat/travaux : 4,2/3,9%), - des éléments défavorables : évolution taxe foncière sur les propriétés bâties supérieure à l indice de référence des loyers, constitution de provisions pour grosse réparations, prolongation du conventionnement, frais de rupture de prêts, ), Encaisses annuelles après charges Après utilisation du logiciel MOPI (cf. document complet en annexe page 39), il apparait que la rentabilité semble conforme à la logique d investissement, à savoir sur le long terme, avec : - une récupération des fonds propres à 24 ans (non actualisés), - une rentabilité patrimoniale globale (avec revente éventuelle) plus courte : dès 10 ans (cf. tableau suivant).

17 5 ans 10 ans 15 ans 20 ans Valeur à la revente Capital restant dû + rupture de prêt Résultat revente Encaisses cumulées locatives Résultat patrimonial et locatif si revente Gain net si revente Taux de rentabilité global de l investissement après revente -0,9 % 2,6 % 3,5 % 3,7 % 17

18 V l intervention publique dans le projet locatif Au-delà de l attractivité des projets locatifs, l évaluation devait permettre de statuer sur l intérêt de l OPAH en lui-même ; il semble avoir été avéré pour ceux qui en ont eu connaissance et en ont été les bénéficiaires. a des outils de communication traditionnels plébiscités La communication durant la vie d une OPAH est un élément essentiel, qui participe à sa réussite tout autant que les besoins locaux en matière de réhabilitation. Il était donc intéressant de savoir comment les propriétaires bailleurs ayant eu recours aux aides de l OPAH ont eu connaissance du dispositif. 18 8% 6% Media ayant amené une visibilité de l'opah 6% 5% 27% En se rendant dans les locaux d'hdl parce que vous en aviez déjà l'habitude Journaux communaux ou communautaire Plaquettes et affiches Par le biais d'une connaissance Alors que le choix avait été fait de varier les outils (presse, sites internet PMA et HDL, affiches sur abri-bus, campagnes radiophoniques, réunions publiques, plaquettes, publipostages spécifiques, ) à mobiliser tout au long de l OPAH, il apparait que les outils de communication les plus traditionnels ont été, à l époque, les plus efficaces. Ainsi, près de la moitié des propriétaires ont eu connaissance de l OPAH : - en se rendant dans les locaux d HDL parce qu ils en avaient l habitude - par le biais d articles parus dans les journaux communaux ou communautaire. 13% 14% 21% Par le biais d'un service ou d'un élu d'une commune Articles de presse Autre Dans le même ordre d idées, le bouche à oreille(s) et les supports physiques de type plaquettes et affiches ont également eu leur rôle dans la diffusion de l OPAH (21%). Site internet d'hdl b l OPAH : un outil facilitateur des projets Les principales motivations ayant conduit les propriétaires bailleurs à s engager dans leur projet de réhabilitation ou de création de logements locatifs appartenaient essentiellement à une démarche :

19 - d investissement (34%), - de remise sur le marché d un bien vacant ou à l abandon (24%), - d adaptation du bien à la demande locative (14%). 11% 2%2% Motivations du projet locatif Démarche d'investissement Remise sur le marché un bien vacant ou à l'abandon Ces motivations sont par conséquent en adéquation avec les objectifs définis pour cette OPAH et avec les attentes de Pays de Montbéliard Agglomération en matière d habitat privé (cf. avant propos). 13% 34% Inadaptation du bien à la location Démarche de conservation du bâti Revalorisation d'un bien obtenu par succession Cette idée est renforcée par le fait que 92% des bénéficiaires juge l OPAH comme un dispositif positif. Cependant, il l aura été tout autant pour son maître d ouvrage, dans la mesure où il apparait que : - la qualité initiale des projets aura été augmentée de manière significative tant pour la réalisation des travaux (61%) que pour leur accompagnement par une équipe d ingénierie (15%), - l OPAH et ses aides ont été décisives dans la réalisation des projets (72%), - l OPAH a facilité les montages financiers (41%). Quelques points négatifs ont toutefois été énoncés par un faible nombre de propriétaires bailleurs. Parmi eux : - des plafonds de ressources (2%) et de loyers (6%) qui créent des difficultés, - des aides considérées comme non décisives (2%). Parallèlement, il était offert aux propriétaires bailleurs de s exprimer librement sur l OPAH et la possibilité de suggérer des actions de soutien ou de développement du parc privé. Parmi les manques ou les difficultés de l OPAH, trois commentaires ont été partagés de manière fréquente : - le relatif manque de souplesse des financeurs vis-à-vis des travaux d urgence (36%), - des informations et conseils fiscaux insuffisants quel que soit l interlocuteur sollicité : opérateur, services fiscaux, (18%), - la complexité des procédures (18%). 14% 33% 24% Valorisation du patrimoine et démarche culturelle Participation à la relance économique Jugement de l'opah par ses bénéficaires 6% 2% 60% Très positif Positif Neutre Négatif 19 Parmi les différentes propositions émises par les propriétaires bailleurs pour soutenir le parc privé, trois sont récurrentes : - renouveler une OPAH (22%), - simplifier les procédures de demandes d aides (19%), - élaborer des dispositifs de réduction du risque locatif : impayés, accompagnement des propriétaires dans les procédures judiciaires, (19%).

20 VI évaluation de l opérateur de l OPAH Même si cela n était pas une tâche définie dans le cahier des charges, HDL a proposé d inclure dans cette évaluation une partie de son travail réalisé durant l OPAH en tant qu animateur de l OPAH. Les propriétaires bailleurs étaient donc invités à se prononcer sur l accompagnement qui a pu leur être proposé. 20 Globalement (cf. détails en annexe), les propriétaires ont été satisfaits de l accompagnement d HDL tant sur la confiance, la réactivité ou le relationnel, avec une moyenne de : - 94% de jugements positifs vis-à-vis du volet informations (sur les aides financières, ), - 93% de jugements positifs vis-à-vis du volet technique (conseils, études de faisabilité), - 96% de jugements positifs vis-à-vis du volet administratif (montage et suivi des dossiers de subvention), - 98% de jugements positifs vis-à-vis du volet social (dans le cadre du Programme Social Thématique). L accompagnement proposé par HDL a donc été apprécié, notamment par rapport à la complémentarité de ses intervenants. L équipe pluridisciplinaire qui a été mise à disposition pour l OPAH a également, pour certains propriétaires, été perçue comme source de difficultés dans la mesure où plusieurs personnes pouvaient être amenées à intervenir sur un même dossier.

21 annexes annexe 1 : questionnaire 21

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24 annexe 2 : données issues des questionnaires 24

25 EVALUATION QUALITATIVE DE L OPAH SUR L ATTRACTIVITE DU TERRITOIRE Données brutes Partie 0 : données statistiques sur la démarche d enquête NB Questionnaires ,53% de l ensemble de l OPAH NB changement adresse 5 4,42% NB retours spontanés 26 23,01% NB relances 49 56,32% retours spontanés déduits NB retours 54 47,79% 16,98% de l ensemble de l OPAH NB logements ,53% total log OPAH NB travaux ,63% travaux OPAH PB Répartition communale des réponses/projets Nombre de Imm.- Ville Imm.- Ville Total Total AUDINCOURT 29 20,57% BART 3 2,13% BAVANS 2 1,42% DASLE 7 4,96% FESCHES-LE-CHATEL 5 3,55% GRAND-CHARMONT 1 0,71% HERIMONCOURT 5 3,55% MANDEURE 8 5,67% MATHAY 2 1,42% MONTBELIARD 29 20,57% SELONCOURT 6 4,26% SOCHAUX 23 16,31% TAILLECOURT 2 1,42% VALENTIGNEY 4 2,84% VIEUX-CHARMONT 2 1,42% VOUJEAUCOURT 13 9,22% Total général ,00% 25 Répartition des programmes Nombre de Imm.- Ville Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Total Total Libre 19 14,84% Intermédiaire 14 10,94% Conventionné social 69 53,91% PST/Très social 26 20,31% Total général ,00%

26 Partie I : l attractivité générale des projets locatifs Mise en location facilitée par réhabilitation? Nombre de Imm.- Ville Mise en location favorisée? Très facilitée Facilitée Neutre Sans objet Total général Total Nombre de Imm.- Ville Mise en location favorisée? Très facilitée Facilitée Neutre Sans objet Total général Total 56,60% 28,30% 3,77% 11,32% 100,00% Raisons Nombre de Imm.- Ville Loyer Oui Total général Total Nombre de Imm.- Ville Localisation du bien Oui Total général Total Nombre de Imm.- Ville Equipements Oui Total général Total Nombre de Imm.- Ville Typologie Oui Total général Total Nombre de Imm.- Ville Surface Oui Total général Total 8 8 Nombre de Imm.- Ville Demande locative Oui Total général Total 5 5 Nombre de Imm.- Ville Autres BBC Dispositif de sous-location Qualité de la rénovation Total général Total Location des logements hors OPAH Nombre de Imm.- Ville Logements hors OPAH facilement louables? Difficile Ni facile, ni difficile Facile Total général Total

27 Nombre de Imm.- Ville Logements hors OPAH facilement louables? Difficile Ni facile, ni difficile Facile Total général Total 30,30% 45,45% 24,24% 100,00% Effet du conventionnement dans le projet Nombre de Imm.- Ville Effets/jugement conventionnement Véritable atout Atout Ni l'un ni l'autre Total général Total Nombre de Imm.- Ville Effets/jugement conventionnement Véritable atout Atout Ni l'un ni l'autre Total général Total 28,89% 44,44% 26,67% 100,00% Jugement du PST Nombre de Imm.- Ville Jugement PST Très positif Positif Neutre Négatif Total général Total Nombre de Imm.- Ville Jugement PST Très positif Positif Neutre Négatif Total général Total 44,44% 27,78% 11,11% 16,67% 100,00% 27 Prolongation du conventionnement Nombre de Imm.- Ville Décision en fin de conventionnement Aucune/trop tôt pour Fin du le moment conventionnement Prolongation mais pas en très social Prolonger le conventionnement Total général Total Nombre de Imm.- Ville Décision en fin de conventionnement Aucune/trop tôt pour Fin du le moment conventionnement Prolongation mais pas en très social Prolonger le conventionnement Total général Total 62,50% 6,25% 6,25% 25,00% 100,00%

28 Partie II : la vie des projets locatifs Montant des loyers par commune 28 Nombre de Imm.- Ville Imm.- Ville Prix/m² (classes) Total AUDINCOURT <5 /m² 5,45% 5<6 /m² 16,36% 6<7 /m² 14,55% >8 /m² 1,82% Total AUDINCOURT 38,18% BAVANS <5 /m² 1,82% 5<6 /m² 1,82% Total BAVANS 3,64% DASLE <5 /m² 3,64% 5<6 /m² 9,09% Total DASLE 12,73% FESCHES-LE-CHATEL 5<6 /m² 1,82% Total FESCHES-LE-CHATEL 1,82% GRAND-CHARMONT 5<6 /m² 1,82% Total GRAND-CHARMONT 1,82% MANDEURE 5<6 /m² 3,64% Total MANDEURE 3,64% MONTBELIARD <5 /m² 1,82% 5<6 /m² 1,82% 7<8 /m² 1,82% Total MONTBELIARD 5,45% SELONCOURT 6<7 /m² 7,27% 7<8 /m² 1,82% Total SELONCOURT 9,09% SOCHAUX <5 /m² 1,82% Total SOCHAUX 1,82% TAILLECOURT <5 /m² 3,64% Total TAILLECOURT 3,64% VALENTIGNEY <5 /m² 1,82% 6<7 /m² 1,82% 7<8 /m² 1,82% >8 /m² 1,82% Total VALENTIGNEY 7,27% VIEUX-CHARMONT 5<6 /m² 1,82% Total VIEUX-CHARMONT 1,82% VOUJEAUCOURT 5<6 /m² 9,09% Total VOUJEAUCOURT 9,09% Total général 100,00%

29 Nombre de contacts lors de la mise en location Nombre de Imm.- Ville NB contacts mise en location (classes) Total Total 1 à ,47% 3 à 5 4 7,55% 6 à ,77% 11 à ,43% 21 ou plus 2 3,77% Total général ,00% Nombre de baux conclus depuis la mise en location Nombre de Imm.- Ville NB baux (classes) Total Total ,25% 2 à ,42% 4 à 5 7 7,29% 6 ou plus 1 1,04% Total général ,00% Nombre de baux conclus depuis la mise en location par commune Nombre de Imm.- Ville NB baux (classes) Imm.- Ville 1 2 à 3 4 à 5 6 ou plus Total général AUDINCOURT 12,50% 15,63% 0,00% 0,00% 28,13% BAVANS 2,08% 0,00% 0,00% 0,00% 2,08% DASLE 5,21% 2,08% 0,00% 0,00% 7,29% FESCHES-LE-CHATEL 0,00% 1,04% 0,00% 0,00% 1,04% GRAND-CHARMONT 0,00% 1,04% 0,00% 0,00% 1,04% HERIMONCOURT 3,13% 0,00% 0,00% 0,00% 3,13% MANDEURE 1,04% 0,00% 0,00% 0,00% 1,04% MATHAY 0,00% 2,08% 0,00% 0,00% 2,08% MONTBELIARD 14,58% 4,17% 2,08% 1,04% 21,88% SELONCOURT 3,13% 3,13% 0,00% 0,00% 6,25% SOCHAUX 3,13% 0,00% 1,04% 0,00% 4,17% TAILLECOURT 1,04% 1,04% 0,00% 0,00% 2,08% VALENTIGNEY 2,08% 1,04% 1,04% 0,00% 4,17% VIEUX-CHARMONT 2,08% 0,00% 0,00% 0,00% 2,08% VOUJEAUCOURT 6,25% 4,17% 3,13% 0,00% 13,54% Total général 56,25% 35,42% 7,29% 1,04% 100,00% 29

30 Durée de vacance interlocative Nombre de Imm.- Ville Durée vacance interlocative 1 Total Total Moins d'1 mois 25 60,98% 1 à 3 mois 12 29,27% 3 à 6 mois 3 7,32% Supérieure à 12 mois 1 2,44% Total général ,00% Durée de vacance interlocative par programme Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Moins d'1 mois 1 à 3 mois 3 à 6 mois Supérieure à 12 mois Total général Libre Intermédiaire Conventionné social PST/Très social Total général Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Moins d'1 mois 1 à 3 mois 3 à 6 mois Supérieure à 12 mois Total général Libre 20,00% 60,00% 20,00% 0,00% 100,00% Intermédiaire 66,67% 33,33% 0,00% 0,00% 100,00% Conventionné social 77,78% 22,22% 0,00% 0,00% 100,00% PST/Très social 33,33% 50,00% 0,00% 16,67% 100,00% Total général 60,00% 34,29% 2,86% 2,86% 100,00% Vacance Nombre de Imm.- Ville Logement occupé 1 Non Oui Total général Total Nombre de Imm.- Ville Logement occupé 1 Non Oui Total général Total 3,20% 96,80% 100,00% Vacance par programme Nombre de Imm.- Ville Logement occupé 1 Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Non Oui Total général Libre Intermédiaire Conventionné social PST/Très social Total général

31 Nombre de Imm.- Ville Logement occupé 1 Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Non Oui Total général Libre 23,53% 76,47% 100,00% Intermédiaire 0,00% 100,00% 100,00% Conventionné social 0,00% 100,00% 100,00% PST/Très social 0,00% 100,00% 100,00% Total général 3,51% 96,49% 100,00% Durée vacance Nombre de Imm.- Ville Durée vacance 1 1 à 3 mois 6 à 12 mois Total général Total Nombre de Imm.- Ville Durée vacance 1 1 à 3 mois 6 à 12 mois Total général Total 50,00% 50,00% 100,00% Evolution des loyers par programme Nombre de Imm.- Ville Evolution loyers 1 Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Aucune Selon IRL Augmentation à la relocation Baisse à la relocation Total général Libre Intermédiaire Conventionné social PST/Très social Total général Nombre de Imm.- Ville Evolution loyers 1 Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Aucune Selon IRL Augmentation à la relocation Baisse à la relocation Total général Libre 25,00% 25,00% 0,00% 50,00% 100,00% Intermédiaire 27,27% 63,64% 0,00% 9,09% 100,00% Conventionné social 18,97% 74,14% 5,17% 1,72% 100,00% PST/Très social 10,53% 89,47% 0,00% 0,00% 100,00% Total général 18,75% 71,88% 3,13% 6,25% 100,00%

32 Evolution des loyers par commune Nombre de Imm.- Ville Evolution loyers 1 Augmentation à la relocation Baisse à la relocation Imm.- Ville Aucune Selon IRL Total général AUDINCOURT BART 3 3 BAVANS 2 2 DASLE 7 7 FESCHES-LE-CHATEL 1 1 GRAND-CHARMONT 1 1 HERIMONCOURT 3 3 MANDEURE 2 2 MATHAY 2 2 MONTBELIARD SELONCOURT SOCHAUX TAILLECOURT VALENTIGNEY VIEUX-CHARMONT 2 2 VOUJEAUCOURT Total général Nombre de Imm.- Ville Evolution loyers 1 Imm.- Ville Aucune Selon IRL Augmentation à la relocation Baisse à la relocation Total général AUDINCOURT 0,00% 73,08% 7,69% 19,23% 100,00% BART 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% BAVANS 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% DASLE 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% FESCHES-LE-CHATEL 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% GRAND-CHARMONT 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% HERIMONCOURT 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% MANDEURE 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 100,00% MATHAY 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% MONTBELIARD 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% SELONCOURT 66,67% 33,33% 0,00% 0,00% 100,00% SOCHAUX 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% TAILLECOURT 50,00% 0,00% 50,00% 0,00% 100,00% VALENTIGNEY 75,00% 0,00% 0,00% 25,00% 100,00% VIEUX-CHARMONT 0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 100,00% VOUJEAUCOURT 50,00% 50,00% 0,00% 0,00% 100,00% Total général 21,30% 70,37% 2,78% 5,56% 100,00%

33 Situations d impayés ou dégradation par programme Nombre de Imm.- Ville Situations d'impayés ou dégradation 1 Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Non Ponctuellement Régulièrement Total général Libre Intermédiaire Conventionné social PST/Très social Total général Nombre de Imm.- Ville Situations d'impayés ou dégradation 1 Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Non Ponctuellement Régulièrement Total général Libre 44,44% 44,44% 11,11% 100,00% Intermédiaire 69,23% 7,69% 23,08% 100,00% Conventionné social 87,50% 10,94% 1,56% 100,00% PST/Très social 95,00% 0,00% 5,00% 100,00% Total général 83,02% 11,32% 5,66% 100,00% Situations impayés ou dégradation et gestion immobilière Nombre de Imm.- Ville Situations d'impayés ou dégradation 1 Gestion Immo (classes) Non Ponctuellement Régulièrement Total général Agence classique Aucune Sous-location 7 7 AIVS 5 5 Total général Nombre de Imm.- Ville Situations d'impayés ou dégradation 1 Gestion Immo (classes) Non Ponctuellement Régulièrement Total général Agence classique 18,97% 0,00% 2,59% 21,55% Aucune 56,03% 9,48% 2,59% 68,10% Sous-location 6,03% 0,00% 0,00% 6,03% AIVS 4,31% 0,00% 0,00% 4,31% Total général 85,34% 9,48% 5,17% 100,00% Situations impayés ou dégradation et DPE Nombre de Imm.- Ville Situations d'impayés ou dégradation 1 DPE 1 Non Ponctuellement Régulièrement Total général B C D E F Total général

34 Nombre de Imm.- Ville Situations d'impayés ou dégradation 1 DPE 1 Non Ponctuellement Régulièrement Total général B 32,43% 1,35% 0,00% 33,78% C 40,54% 4,05% 0,00% 44,59% D 1,35% 1,35% 0,00% 2,70% E 10,81% 1,35% 0,00% 12,16% F 4,05% 0,00% 2,70% 6,76% Total général 89,19% 8,11% 2,70% 100,00% Composition des ménages Nombre de Imm.- Ville NB enfants 1 NB ménage Total général Total général Nombre de Imm.- Ville NB enfants 1 NB ménage Total général 1 44,66% 0,00% 0,00% 0,00% 44,66% 2 28,16% 9,71% 0,00% 0,00% 37,86% 3 0,00% 8,74% 1,94% 0,00% 10,68% 4 0,00% 0,00% 5,83% 0,97% 6,80% Total général 72,82% 18,45% 7,77% 0,97% 100,00% Composition des ménages et âges Nombre de Imm.- Ville NB ménage 1 Age ménage (classes) Moins de 25 ans De 25 à 39 ans De 40 à 59 ans De 60 à 79 ans 80 ans et plus Total général Total général

35 Nombre de Imm.- Ville NB ménage 1 Age ménage (classes) Moins de 25 ans De 25 à 39 ans De 40 à 59 ans De 60 à 79 ans 80 ans et plus Total général 1 2,08% 15,63% 15,63% 10,42% 4,17% 47,92% 2 3,13% 16,67% 8,33% 7,29% 0,00% 35,42% 3 1,04% 6,25% 3,13% 0,00% 0,00% 10,42% 4 0,00% 4,17% 2,08% 0,00% 0,00% 6,25% Total général 6,25% 42,71% 29,17% 17,71% 4,17% 100,00% Ages et programme locatif Nombre de Imm.- Ville Age ménage (classes) Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Moins de 25 ans De 25 à 39 ans De 40 à 59 ans De 60 à 79 ans 80 ans et plus Total général Libre Intermédiaire Conventionné social PST/Très social Total général Nombre de Imm.- Ville Loc.- Catég. de loyer apr.tvx Age ménage (classes) Moins de De 25 à 25 ans 39 ans De 40 à 59 ans De 60 à 79 ans 80 ans et plus Total général Libre 0,00% 2,30% 1,15% 3,45% 1,15% 8,05% Intermédiaire 1,15% 6,90% 2,30% 3,45% 0,00% 13,79% Conventionné social 1,15% 31,03% 16,09% 9,20% 1,15% 58,62% PST/Très social 2,30% 5,75% 8,05% 2,30% 1,15% 19,54% Total général 4,60% 45,98% 27,59% 18,39% 3,45% 100,00% 35

36 Partie III : l intervention publique dans le projet locatif Motivations ayant conduit au projet locatif Nombre de Imm.- Ville Raisons projet locatif 1 Total Démarche d'investissement 21 Remise sur le marché un bien vacant ou à l'abandon 15 Inadaptation du bien à la location 9 Démarche de conservation du bâti 8 Revalorisation d'un bien obtenu par succession 7 Valorisation du patrimoine et démarche culturelle 1 Participation à la relance économique 1 Total général 62 Nombre de Imm.- Ville Raisons projet locatif 1 Total Démarche d'investissement 33,87% Remise sur le marché un bien vacant ou à l'abandon 24,19% Inadaptation du bien à la location 14,52% Démarche de conservation du bâti 12,90% Revalorisation d'un bien obtenu par succession 11,29% Valorisation du patrimoine et démarche culturelle 1,61% Participation à la relance économique 1,61% Total général 100% 36 Media connaissance OPAH Nombre de Imm.- Ville Connaissance OPAH 1 Total Total En se rendant dans les locaux d'hdl parce que vous en aviez déjà l'habitude 16 26,98% Journaux communaux ou communautaire 5 20,63% Plaquettes et affiches 8 14,29% Par le biais d'une connaissance 7 12,70% Par le biais d'un service ou d'un élu d'une commune 4 7,94% Articles de presse 1 6,35% Autre 4 6,35% Site internet d'hdl 3 4,76% Total général ,00% Jugement OPAH Nombre de Imm.- Ville Jugement dispositif OPAH et aides Total Total Très positif 31 59,62% Positif 17 32,69% Neutre 3 5,77% Négatif 1 1,92% Total général ,00%

37 Origines du jugement Nombre de Imm.- Ville Total Total Aides décisives 39 72,22% Augmentation de la qualité initiale du projet 33 61,11% Facilitation montage financier 22 40,74% Avantages fiscaux décisifs 19 35,19% Augmentation de l'ambition 9 16,67% Mise en place d'ingénierie 8 14,81% Réalisation anticipée de travaux 4 7,41% Plafonds ressources créent difficultés 3 5,56% Garder un bien mis en vente 2 3,70% Plafonds loyers créent difficultés 1 1,85% Aides non décisives 1 1,85% Total général (nombre de retours) ,00% Commentaires sur manques ou difficultés OPAH (11) Total Total Manque de souplesse financeurs vis-à-vis travaux d'urgence 4 36,36% Informations et conseils fiscaux insuffisants (tous interlocuteurs : opérateur, impôts, ) 2 18,18% Complexité des procédures 2 18,18% Longueur des procédures 1 9,09% Incompatibilité assurances impayés et plafonds de ressources 1 9,09% Manque de cohérence entre procédures financières et fiscales 1 9,09% Total général ,00% 37 Suggestions pour soutenir parc locatif privé Renouvellement de l'opération 8 21,62% Simplifier procédures de demandes d'aides 7 18,92% Dispositifs de réduction du risque locatif (impayés, accompagnement du PB dans procédures judiciaires) 7 18,92% Actions de redynamisation du parc locatif privé 3 8,11% Réduire les délais de versement des aides 3 8,11% Augmenter les exigences/contraintes liées aux aides (énergétiques, durée du conventionnement, ) 3 8,11% Unifier les dispositifs d'incitation 2 5,41% Réduire les exigences/contraintes liées aux aides 2 5,41% Surveiller le travail des artisans/entreprises 1 2,70% Réduire les délais des organismes corolaires (ERDF, France Telecom, ) 1 2,70% Total général ,00% Total Total

38 Jugements opérateur Informations confiance Total Informations réactivité Total Informations relationnel Très positif 56,52% Très positif 58,97% Très positif 67,44% Positif 34,78% Positif 38,46% Positif 25,58% Négatif 6,52% Neutre 2,56% Neutre 6,98% Neutre 2,17% Total général 100,00% Total général 100,00% Total général 100,00% Technique confiance Total Technique Réactivité Total Technique relationnel Très positif 51,52% Très positif 42,31% Très positif 62,07% Positif 42,42% Positif 50,00% Positif 31,03% Négatif 6,06% Négatif 7,69% Négatif 6,90% Total général 100,00% Total général 100,00% Total général 100,00% Administratif confiance Total Administratif réactivité Total Administratif relationnel Très positif 59,09% Très positif 43,59% Très positif 65,00% Positif 38,64% Positif 48,72% Positif 35,00% Négatif 2,27% Neutre 2,56% Total général 100,00% Total général 100,00% Négatif 2,56% Très négatif 2,56% Total général 100,00% Total Total Total 38

39 annexe 3 : données issues de l exemple-type d investissement 39

40 40

41 41

42 42

43 43

44 44

45 45

46 46

47 47

48 48

49 49

50 50

51 annexe 4 : diaporama/synthèse de l étude 51

52 52

53 53

54 54

55 55

56 56

57 57

58 annexe 5 : illustrations d opérations locatives 58

59 Place Denfert-Rochereau, Montbéliard Rue Viette, Audincourt Rue du Doubs, Audincourt Rue Centrale, Dasle 59 Résidence des Souchy, Sochaux

60 Pour nous contacter : Agence de Montbéliard : Eric WANIUSIOW, chargé d études 1 Bis rue du Château MONTBELIARD Siège social : Pascal VALLADONT, directeur Espace Jean Jaurès 30 rue du Caporal Peugeot BESANCON 60 Un numéro unique :