ADIL 34 Guide de recouvrement des impayés à l usage des copropriétés

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1 ADIL 34 Guide de recouvrement des impayés à l usage des copropriétés Ce guide a été réalisé à partir d un document rédigé par l Adil de Haute-Garonne 1

2 AVERTISSEMENT Toutes les informations contenues dans ce guide sont données sous réserve de l appréciation souveraine des Tribunaux 2

3 TABLE DES MATIERES I LA PREVENTION des impayes... 4 A) La mensualisation... 4 B) Le prélèvement automatique... 4 C) La relance systématique dès le 1er impayé... 4 D) Rappeler aux copropriétaires qu en cas de retard dans le paiement des charges des intérêts sont prévus... 5 II LES GARANTIES DE RECOUVREMENT... 7 A) L hypothèque légale... 7 B) Le privilège immobilier spécial... 8 C) L opposition lors de la mutation... 9 D) Le privilège spécial mobilier E) La saisie-conservatoire des créances III LES PROCEDURES AMIABLES ET PRE-CONTENTIEUSES A) L échéancier de paiement B) La remise de chèque à encaissement différé C) La cession volontaire des rémunérations D) La lettre recommandée avec avis de réception E) La sommation de payer (par voie d huissier) F) Le commandement de payer IV LES PROCEDURES CONTENTIEUSES A) La procédure d injonction de payer B) La déclaration au greffe du TI ou déclaration simplifiée C) L action en paiement dans lecadre du référé provision D) L action en paiement dans le cadre d une procédure au fond V LA PROCEDURE DE LA LOI SOLIDARITE ET RENOUVELLEMENT URBAIN A) Le budget prévisionnel annuel B) La procédure de recouvrement accéléré de l article 19-2 de la loi de VI- LES MESURES HABITUELLES D EXECUTION A) La saisie-attribution B) La saisie des rémunérations du travail C) La saisie-vente D) La saisie des véhicules terrestres à moteur (VTM) E) La saisie immobilière VII LES FRAIS DE PROCEDURE A) Les frais nécessaires exposés pour le recouvrement d une créance justifiée à l encontre d un copropriétaire B) Les frais exposés pour mener à bien l instance C) Les frais d avocat D) Les frais d huissier E) L aide juridictionnelle

4 I LA PREVENTION DES IMPAYES A- La mensualisation B- Le prélèvement automatique C- La relance systématique dès la 1ère défaillance Pour lutter efficacement contre les impayés de charges de copropriété, il est important de les anticiper en imaginant des mécanismes d alerte et de proposer des solutions aux copropriétaires ayant des difficultés financières, passagères ou chroniques, afin d adapter le paiement de leurs charges à leur budget. Il existe différents moyens de prévention face aux impayés destinés à éviter que des impayés courants deviennent des impayés lourds nécessitant une procédure judiciaire à l origine de frais importants pour la copropriété. A) LA MENSUALISATION La copropriété peut décider en assemblée générale d accepter le paiement mensuel des charges. Ceci permet aux copropriétaires qui le souhaitent d étaler le paiement des appels de fonds exigibles sur une autre période que le premier jour de chaque trimestre. Les copropriétaires peuvent alors payer l appel de fonds du trimestre en 3 fois. L effort financier consenti est ainsi étalé sur plusieurs mois. Il est important de préciser que la mensualisation est un avantage octroyé aux copropriétaires afin de les aider à supporter le montant des charges au regard de leur situation financière. La mensualisation est donc une mesure exceptionnelle qui doit être appréhendée en tant que telle par les copropriétaires qui en bénéficient. En optant pour la mensualisation, ils souscrivent un contrat «moral» avec le syndicat des copropriétaires dont la principale obligation est de procéder à des paiements réguliers. B) LE PRELEVEMENT AUTOMATIQUE Certains syndics offrent la possibilité aux copropriétaires de voir leurs charges prélevées directement sur leur compte bancaire. Ceci a l avantage de ne nécessiter aucune démarche dès que le prélèvement est opérationnel. C est un facteur de tranquillité et de sécurité pour le copropriétaire qui reçoit l appel de fonds car il n a pas à se préoccuper, par exemple, de rédiger un chèque et de l envoyer au syndic. De plus, l appel de fonds sera systématiquement réglé à sa date d exigibilité. Le seul inconvénient de ce dispositif est de générer éventuellement des frais bancaires pour les copropriétaires. Attention : ce mode de règlement n est pas obligatoire. C) LA RELANCE SYSTEMATIQUE DES LE PREMIER IMPAYE Une méthode efficace de lutte contre les impayés consiste à élaborer un protocole de recouvrement voté en assemblée générale et ainsi connus de tous. Ce protocole doit s accompagner d un suivi rigoureux des impayés de gestion courante (1 à 3 trimestres de charges) consistant à pointer régulièrement (tous les mois par exemple) les copropriétaires débiteurs. Une fois le repérage effectué, le syndic contacte par téléphone les copropriétaires et recherche avec eux des solutions pour régler leur dette. Le tableau ci-joint permet de : Suivre l évolution de la dette des copropriétaires à chaque pointage donc prendre rapidement des mesures face aux «petits» débiteurs afin d éviter qu ils ne deviennent de «gros» débiteurs ou des débiteurs chroniques. 4

5 Vérifier que les copropriétaires qui bénéficient d une mensualisation ou de délais de paiement respectent leurs engagements. Par exemple, si un copropriétaire s est vu octroyer des délais de paiement par le juge et s il ne respecte pas ces délais, l intégralité de la somme pour laquelle il a été condamné est immédiatement exigible. Il est donc possible de mettre en œuvre une mesure d exécution forcée pour recouvrer la créance reconnue par le jugement. Nom Occupant/Bailleur Mensualisation(M) Prélèvement automatique (P) Délais de paiement (DP) Dette au XX/XX/XX Date de la relance et remarques Dette au XX/XX/XX Date de la relance et remarques D) RAPPELER AUX COPROPRIETAIRES QU EN CAS DE RETARD DANS LE PAIEMENT DES CHARGES DES INTERETS SONT PREVUS En effet, le non-paiement des charges entraîne l application d un intérêt au taux légal prévu par l article 36 du décret de De plus, certains règlements de copropriété contiennent des clauses particulières permettant de sanctionner financièrement le copropriétaire défaillant. A l occasion d une assemblée générale ou lors de l envoi d un appel de fonds, les copropriétaires peuvent être sensibilisés sur les dispositions légales ainsi que celles du règlement de copropriété qui sanctionnent le retard ou le non-paiement des charges. 1/ L INTERET PREVU PAR L ARTICLE 36 DU DECRET DE 1967 Cet article, qui est d ordre public, prévoit que les sommes dues au titre de l article 35 du Décret de 1967, modifié par le décret du 27 mai 2004, portent intérêt au profit du syndicat des copropriétaires. Le règlement peut dispenser les copropriétaires de payer cet intérêt mais pas le fixer à un taux différent du taux légal qu il lui soit inférieur ou supérieur. Il s agit de : L avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété Des provisions du budget prévisionnel Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (dépenses pour travaux de conservation ou d entretien de l immeuble ou portant sur les éléments d équipements communs autres que ceux de maintenance, dépenses pour travaux d amélioration, dépenses occasionnées par les études techniques) Des avances correspondant à l échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l assemblée générale Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au 6ème alinéa de l article 18 de la loi de 1965 (il s agit des provisions spéciales dont le syndic doit proposer la constitution à l assemblée générale, lors de sa 1ère désignation et au moins tous les 3 ans, destinées à faire face aux travaux d entretien et de conservation des parties communes et des éléments d équipement commun qui seront nécessaires dans les 3 prochaines années mais qui n ont pas encore été décidés) En cas de retard de paiement, ces sommes sont majorées d un intérêt de retard au taux légal en matière civil à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Ce taux légal est fixé par décret (publié au Journal Officiel) pour la durée de l année civile (0.71% pour 2012). A défaut de mise en demeure, les intérêts courent à compter de sa convocation devant le tribunal. 5

6 2/ LES DISPOSITIONS DU REGLEMENT DE COPROPRIETE a. La clause pénale L une des clauses les plus courantes des règlements de copropriété est celle qui prévoit des pénalités en cas de retard dans le paiement des charges. Elle a été validée par la jurisprudence car elle s assimile à la clause pénale des articles 1226 et 1152 du Code Civil. Le juge peut, même d office, la modérer, s il la juge excessive, ou l augmenter. b. La clause d aggravation de charges Certains règlements de copropriété prévoient que «les copropriétaires qui, par leur fait, celui de leurs locataires ou celui des personnes dont ils répondent, aggraveraient les charges générales ou spéciales, auront à supporter seuls les frais et dépenses qui seraient ainsi occasionnées». Cette clause permet notamment au syndic de réclamer au copropriétaire défaillant les frais de procédure engagés pour recouvrer judiciairement les charges non payées. Toutefois, elle n a pas valeur de titre exécutoire. Dès lors, si le copropriétaire refuse de s y soumettre, aucune mesure d exécution forcée ne peut être entreprise. Le syndic devra donc saisir le juge de l exécution aux fins de voir condamner le débiteur au paiement de ces frais. Le comportement fautif du débiteur ainsi que la nécessité d engager ces frais devront être dûment justifiés. Toutefois, la validité d une telle clause, les justifications de son application et les frais pouvant être imputés aux copropriétaires défaillants dépendent de l appréciation souveraine des tribunaux. c. D autres clauses ont été validées par les juges comme par exemple La clause prévoyant que la lettre de rappel adressée aux copropriétaires défaillants sera facturée à un montant très supérieur au coût de la rédaction et de l affranchissement. La clause prévoyant que des dommages et intérêts seront dus par les copropriétaires auxquels le syndic a été contraint d adresser des rappels pour non-paiement de charges. 6

7 II LES GARANTIES DE RECOUVREMENT A- L hypothèque légale B- Le privilège immobilier spécial C- L opposition lors de la mutation D- Le privilège mobilier E- La saisie-conservatoire A) L HYPOTHEQUE LEGALE Elle bénéficie au syndicat des copropriétaires pour les créances de toute nature, garanties par une hypothèque légale sur son lot, qu il s agisse de provision ou de paiement définitif. Toutefois, ces créances ne doivent pas être exigibles depuis plus de 5 ans. Le syndic devra donc se montrer diligent afin de ne pas laisser perdre la garantie. 1/ ETENDUE DE LA GARANTIE Il s agit de toutes les créances devenues exigibles que le syndicat détient sur un copropriétaire : Sommes dues au titre des charges courantes de l immeuble Dépenses exposées par le syndicat pour la réalisation des travaux d amélioration prévus à l article 30 de la loi de 1965 Annuités dues par les copropriétaires au titre des travaux votés en AG mais pour lesquels ils étaient opposants (Art.33 de la loi de 1965) Les avances ou provisions dont le syndic peut exiger le versement en vertu de l article 35 du décret de 1967 (modifié par le décret du 27/05/2004) Toute autre somme dont le syndicat serait créancier à l égard d un copropriétaire (exemple : réparation des dommages causés aux parties communes par les parties privatives d un lot) y compris les frais de l inscription hypothécaire L hypothèque porte sur le lot appartenant au copropriétaire débiteur donc tant sur les parties privatives que sur la quote-part de parties communes. 2/ PROCEDURE D INSCRIPTION Le syndic peut inscrire l hypothèque au profit du syndicat, de sa propre initiative, sans requérir l autorisation de l assemblée générale. Le copropriétaire doit faire l objet préalablement d une mise en demeure d avoir à payer une somme exigible par acte extrajudiciaire (Art.19, alinéa 1er, de la loi de 1965 et Art.64 du décret de 1967, modifié par le décret du 27/05/2004). La mise en demeure doit obligatoirement comporter le montant de la somme réclamée et le délai imparti au copropriétaire pour s en acquitter. Si la mise en demeure est restée infructueuse, elle servira de justification à la prise d hypothèque. Aucune mise en demeure préalable n est requise lorsque le copropriétaire qui n a pas donné son accord à des travaux d amélioration demande à bénéficier du paiement fractionné. Le syndic doit alors procéder au dépôt d un bordereau établi en 2 exemplaires. L un des exemplaires est rédigé sur une formule spéciale fournie par le bureau des hypothèques et destinée à y être conservée. Le syndic doit préciser la durée de validité de l hypothèque sans pourvoir excéder les délais fixés par l article 2154 du code Civil. L hypothèque prend rang au jour de l inscription à la conservation des hypothèques. 7

8 Le coût de l inscription de l hypothèque comprend la taxe et le salaire. La taxe représente 0,615% du montant de la créance et le salaire est égal à 0,5/1000. Exemple : pour une créance de , la taxe sera de 61,5 et le salaire sera de 5. 3/ LES EFFETS DE L HYPOTHEQUE Elle constitue un gage au profit du syndicat sur le lot du copropriétaire défaillant. Si celui-ci n exécute pas son obligation de paiement des charges, le syndic peut, sur autorisation de l AG, poursuivre la saisie du bien en vertu de l hypothèque. Lorsque le débiteur honore sa dette, le syndic peut valablement consentir la mainlevée de l hypothèque et requérir la radiation de l inscription sans solliciter l autorisation de l AG. Si le débiteur honore une partie importante de sa dette de sorte que le solde restant dû au syndicat ne représente qu une faible partie de la créance, le syndic, après avoir obtenu l accord de l AG à la majorité de l article 26, peut procéder à la mainlevée partielle de l hypothèque. Par ailleurs, le copropriétaire défaillant peut, «sous condition d une offre de paiement suffisante ou d une garantie équivalente, demander la mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé». B) LE PRIVILEGE IMMOBILIER SPECIAL Pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs à l année courante et aux quatre dernières années échues, le syndicat bénéficie, à l occasion de la vente du lot, d un privilège immobilier spécial à l article 2374 du Code Civil. 1/ CHAMP D APPLICATION MATERIEL DU PRIVILEGE a. Les charges relevant de l Article 10 de la Loi D une part, il s agit des charges générales correspondant aux dépenses régulièrement engagées pour la conservation, l entretien et l administration des parties communes. D autre part, il s agit des charges entraînées par les services collectifs et éléments d équipement commun réparties en fonction de l utilité objective de ces services et éléments pour le lot. b. Les charges relevant de l article 30 de la loi Il s agit des charges relatives à la réalisation de travaux d amélioration votés en assemblée générale. Sont considérés comme des travaux d amélioration au sens de l article 30 : la transformation d un ou plusieurs éléments d équipement existant, l adjonction d éléments nouveaux, l aménagement ou la création de locaux affectés à un usage commun. c. Les charges relatives à des travaux d amélioration autre que ceux visés à l article 30 Il s agit des charges consécutives aux travaux énumérés à l article 25 de la loi : Les travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur Les travaux d économie d énergie La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines et la réalisation des ouvrages permettant d assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d équipement définies par la législation relative à l amélioration de l habitat 8

9 Les travaux d accessibilité aux personnes handicapées à mobilité réduite L installation ou la modification d une antenne collective ou d un réseau interne à l immeuble raccordé à un réseau câblé Il s agit également des charges consécutives aux travaux de l article 26-1, c est-à-dire les travaux sur les parties communes destinés à améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d organiser l accès à l immeuble. d. Les intérêts dus par le copropriétaire débiteur des charges Ces intérêts sont dus en application de l article 36 du décret de Il semble qu ils entrent dans le champ d application du privilège. Toutefois, les frais de recouvrement et de procédure en sont exclus ainsi que les sommes dues au syndicat en application d une clause pénale. 2/ CHAMP D APPLICATION DANS LE TEMPS Les créances garanties concernent les charges relatives à l année courante et aux 4 dernières années échues. Dans ce cas, le syndicat bénéficie du privilège en concurrence avec le vendeur et le prêteur de deniers ce qui implique un partage au marc-le-franc si le prix de cession du lot est insuffisant. Toutefois, pour les créances afférentes aux charges et aux travaux de l année courante et des 2 dernières années échues, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers. L année courante visée est l année civile comptée du 1er janvier au 31 décembre. 3/ MISE EN ŒUVRE DU PRIVILEGE Le syndic doit former opposition au versement du prix de cession dans les 15 jours de l avis de mutation adressé par le notaire (Art. 20 de la loi de 1965). Cette opposition, si elle est régulièrement formée, vaut mise en œuvre du privilège au profit du syndicat. Il garantit alors de plein droit les créances du syndicat telles que précédemment définies. Ces dernières se trouvent donc privilégiées sur le montant correspondant du prix de cession du lot. Le notaire ou, en cas de vente judiciaire, l avocat du demandeur ou du créancier poursuivant, notifie aux autres créanciers inscrits l opposition formée par le syndicat et, sur leur demande, leur en adresse une copie, conformément aux dispositions de l article 6-1 du décret de C) L OPPOSITION AU VERSEMENT DU PRIX LORS DE LA MUTATION L opposition au versement des fonds issus de la vente est prévue et organisée par l article 20 modifié de la loi de Elle permet la mise en œuvre au profit du syndicat du privilège immobilier spécial qui garantit les créances de l année courante et des 4 années antérieures. 1/ MISE EN ŒUVRE L article 20 modifié de la loi de 1967 prévoit que, à défaut pour le vendeur de présenter au notaire un certificat du syndic ayant moins d un mois de date et attestant qu il est libre de toute obligation à l égard du syndicat, le notaire donne au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, avis de la mutation dans les 15 jours à compter de la date du transfert de propriété. Le syndic dispose alors d un délai de 15 jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds par acte extrajudiciaire entre les mains du notaire (ou de la personne qui a notifié l avis de mutation, cf. article 6-1 du décret). 9

10 L opposition doit contenir élection de domicile dans le ressort du TGI du lieu de situation de l immeuble. En vertu de l article 5-1 du décret de 1967 et pour l application des dispositions de l article 20, il n est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. Ainsi, l opposition doit énoncer de manière précise : Le montant et les causes des créances afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi de 1965 de l année en cours, des 2 dernières années échues et des 2 années antérieures aux 2 dernières années échues Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées énoncées ci-dessus Le montant et les causes des créances de toute nature autres que celles précitées En vertu de la jurisprudence, l opposition peut également avoir pour objet de récupérer des charges impayées relatives à d autres lots que celui objet de la vente. Par ailleurs, les frais engagés par le syndic pour procéder à l opposition sont à la charge du vendeur. 2/ CAS PARTICULIERS Si le lot fait l objet d une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l avis de mutation doit être donné selon le cas, soit par le notaire, soit par l avocat du demandeur, soit par l avocat du créancier poursuivant. Si le syndicat est le créancier poursuivant, le syndic fait opposition entre ses propres mains. Si le lot fait l objet d une expropriation pour cause d utilité publique, l avis de mutation est donné soit par le notaire, soit par l expropriant. Si le lot est acquis par le titulaire du droit de préemption, ce dernier notifie l avis de mutation. Lorsque l acte est passé en la forme administrative, l autorité qui authentifie la convention est chargée de notifier l avis de mutation. 3/ EFFETS DE L OPPOSITION Non seulement, elle met en œuvre le privilège spécial du syndicat mais elle opère également un blocage du prix de vente, comme une véritable saisie-arrêt. Les effets de l opposition sont toutefois limités au montant des sommes restant dues par l ancien propriétaire. Les effets de l opposition sont toutefois limités au montant des sommes restant dues par l ancien propriétaire (Art. 20 Loi du 10/07/1965). Tout paiement amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l article 20 est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. Lorsque l avis n a pas été adressé au syndic, le délai de 15 jours n a pas couru et le syndicat peut s opposer valablement au versement des fonds. D) LE PRIVILEGE SPECIAL MOBILIER Il s agit du privilège prévu par l article 2332 du Code Civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf s il s agit d une location non meublée. Dans ce cas, le privilège est reporté sur les loyers dus par le locataire. 1/ CREANCES GARANTIES Ce sont les créances de toute nature du syndicat à l égard de chaque copropriétaire qu il s agisse de provision ou de paiement définitif. 10

11 2/ MISE EN ŒUVRE DU PRIVILEGE Ce privilège n est soumis à aucune formalité préalable. Après délivrance d un commandement de payer infructueux, le syndic doit assigner le débiteur aux fins d obtenir un titre exécutoire. Le recouvrement de la créance se fera alors par voie de saisie vente s il s agit d une location meublée. Le privilège s exercera sur les meubles garnissant l appartement et non sur un autre élément d actif. Si le local est loué vide, il sera possible de procéder à une saisie des loyers entre les mains du locataire (cf. VI-a) la saisie-attribution). D autre part, le privilège l emporte sur une délégation de loyers à un créancier, à moins que ce créancier ait signifié la délégation au locataire avant la saisie des loyers par le syndic. E) LA SAISIE-CONSERVATOIRE DES CREANCES Rappel préalable : Les mesures conservatoires permettent de «sauvegarder» une créance lorsque son recouvrement paraît menacé. Il peut s agir : des saisies-conservatoires (pour les sommes d argent et les biens meubles) des sûretés judiciaires (essentiellement pour les immeubles) La saisie-conservatoire des créances est une procédure rapide et simplifiée tendant à la mise sous contrôle de l autorité judiciaire des biens meubles lorsque le créancier justifie de circonstances susceptibles menaçant le recouvrement de sa créance (Art. L511-1 Code de Procédure Civile d Exécution). Cette saisie opère un blocage du mobilier jusqu à ce que la dette reçoive exécution volontaire ou forcée. 1/ CONDITIONS DE MISE EN OEUVRE Le créancier doit saisir le juge de l exécution (JEX) du lieu où demeure le débiteur sur requête (Art. R311-3 CPCE) lorsqu il se prévaut d une créance fondée en son principe et si le recouvrement en est menacé (Art. R511-1 CPCE). L ordonnance du JEX fixe le montant des sommes pour lesquelles la mesure est autorisée ainsi que la nature des biens concernés (Art. R CPCE). L ordonnance peut également prévoir la date d un débat sur le principe et le montant de la mesure. Toutefois, l autorisation du JEX n est pas nécessaire lorsque le créancier dispose : D un titre exécutoire (exemple : acte notarié) D une décision de justice n ayant pas force exécutoire D autres titres tels que : billets à ordre, chèque ou loyer resté impayé dès lors qu il résulte d un bail écrit La mesure conservatoire doit être mise en œuvre dans un délai de 3 mois à compter de l ordonnance sous peine de caducité (Art. R511-6 CPCE). Dans le cas où l autorisation du JEX n est pas nécessaire, le créancier dispose d un mois à compter de l exécution de la mesure pour introduire une action en justice. S il introduit une requête en injonction de payer et qu elle est rejetée, il peut saisir valablement le juge du fond dans le mois qui suit l ordonnance de rejet (Art. R511-7 CPCE). Lorsque la saisie est pratiquée entre les mains d un tiers, le créancier doit lui présenter une copie des actes attestant qu il a engagé une procédure judiciaire dans un délai de 8 jours à compter de la date d accomplissement de ces actes. Les frais de mise en œuvre de la saisie sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. 11

12 2/ PROCEDURE La saisie débute par un acte d huissier signifié au tiers. Cet acte contient à peine de nullité (Art. R523-1 CPCE) : Nom et domicile du débiteur Autorisation ou titre en vertu duquel la saisie est pratiquée Décompte des sommes pour lesquelles la saisie est pratiquée Défense faite au tiers de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce qu il doit au débiteur Reproduction des dispositions de l article L et L CPCE : indisponibilité des biens, interruption de la prescription et obligation de déclaration L acte de saisie rend les biens qui en sont l objet indisponibles et interrompt le délai de prescription de la créance. Par ailleurs, le tiers saisi doit déclarer à l huissier l étendue de ses obligations à l égard du saisi ainsi que les modalités qui pourraient les affecter. Il doit également déclarer s il y a lieu les cessions de créances, délégations ou saisies antérieures. Dans un délai de 8 jours, en vertu de l article R523-3 CPCE, le débiteur doit être informé des opérations de saisie à peine de caducité. L acte de dénonciation comporte les mentions obligatoires suivantes : Copie de l autorisation ou du titre en vertu duquel la saisie est opérée Copie du procès-verbal de saisie Mention que le débiteur peut demander la mainlevée de la saisie au juge de l exécution de son domicile si les conditions de validité de celle-ci ne sont pas réunies Désignation de la juridiction devant laquelle seront portées les autres contestations, notamment celles relatives à l exécution de la saisie Reproduction des articles R511-1 à R CPCE Indication que le titulaire du compte peut demander au tiers saisi, dans les 15 jours suivant la saisie, la mise à disposition d une somme d un montant au plus égal au RMI pour un allocataire, dans la limite du solde créditeur du compte au jour de la demande Les sommes ainsi saisies sont indisponibles et spécialement affectées au créancier saisissant. Ce dernier sera donc payé par préférence sur ces sommes, sous réserve de créances de rang préférable. Attention! Tous les comptes sont saisissables sauf les comptes de titres. Sont donc saisissables : les comptes de dépôt ou comptes courants ordinaires ou joints, les comptes sur livret, les CODEVI, les comptes à terme, les CEL, les PEL, les PEP, les plans d épargne Entreprises, les certificats de dépôt, la partie liquide d un PEA, les parties «espèces» d un compte de gestion. 3/ LA CONVERSION EN SAISIE-ATTRIBUTION En vertu de l article R523-7 CPCE, le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l existence de la créance notifie l acte de conversion au tiers saisi contenant, à peine de nullité, les mentions obligatoires suivantes : Référence au PV de saisie-conservatoire Enonciation du titre exécutoire 12

13 Décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire au principal, frais et intérêts échus ainsi que l indication du taux des intérêts Demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s est reconnu, ou a été déclaré, débiteur La demande entraîne l attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier. La copie de l acte de conversion est signifiée au débiteur qui dispose de 15 jours pour le contester. Au terme de ce délai, le tiers effectue le paiement sur présentation d un certificat de non-contestation. Toutefois, le paiement peut intervenir avant cette date sur accord écrit du débiteur. 13

14 III LES PROCEDURES AMIABLES ET PRE-CONTENTIEUSES A- L échéancier de paiement B- La remise de chèque à encaissement différé C- La cession volontaire des rémunérations D- La lettre recommandée avec avis de réception E- La sommation d huissier F- Le commandement de payer A) L ECHEANCIER DE PAIEMENT Le syndic peut proposer à un copropriétaire défaillant de s acquitter de sa dette selon un échéancier négocié avec lui. En cas d accord, il est important de finaliser l engagement du copropriétaire par écrit. Cet écrit doit notamment comporter la mention selon laquelle le copropriétaire reconnaît sa dette et s engage à la payer selon un échéancier comportant des dates précises et les modes de règlement qui seront utilisés. B) LA REMISE DE CHEQUE A ENCAISSEMENT DIFFERE Certains copropriétaires débiteurs, pour obtenir des délais de paiement et prouver leur bonne foi, remettent plusieurs chèques au syndic à encaisser suivant un échéancier librement négocié. Cette pratique n est pas illicite, à condition toutefois que les chèques ne soient pas antidatés, mais demande un effort de gestion particulier au syndic. Il convient d attirer l attention du débiteur sur les risques encourus en cas d émission de chèque sans provision : il s expose à une interdiction de chéquier pendant 5 ans, à une amende civile et au fait que le créancier serait susceptible d obtenir un certificat de non-paiement permettant d engager une saisie sans jugement préalable. Par ailleurs, le syndic peut consulter le Fichier National des Chèques Irréguliers (FNCI) en s abonnant à un serveur de consultation de ce fichier sur Internet (le coût de ces abonnements au trimestre est d environ 20 HT). Par le biais de ces serveurs, des informations générales sur le chèque sont transmises au FNCI qui renvoie un indicateur de couleur précisant la situation du chèque (volé, sans provision, interdiction d émettre des chèques ). Attention! Ces chèques ne doivent pas être postdatés. Ils comportent la date de leur émission mais ne seront déposés en banque qu aux dates prévues dans l échéancier. Précision quant à la validité du chèque : 1 an et 8 jours à compter de sa date d émission. C) LA CESSION VOLONTAIRE DES REMUNERATIONS Il s agit d une procédure par laquelle le débiteur d une somme d argent déclare volontairement céder à son créancier une partie de son salaire. La déclaration de cession est rédigée par le greffier en chef à la demande du débiteur qui doit se rendre en personne au tribunal. A l appui de sa demande, il doit fournir une fiche de paie et une pièce d identité. Cette demande doit être datée et signée par le débiteur et par le créancier, s il est présent. Le secrétariat-greffe notifie la cession à 14

15 l employeur qui verse alors directement au créancier les sommes cédées dans la limite de la fraction saisissable. D) LA LETTRE RECOMMANDEE AVEC AVIS DE RECEPTION La lettre recommandée avec accusé de réception met en demeure le copropriétaire débiteur de payer les charges afférentes à son lot (Art. 63 du décret de 1967). Elle fait courir les intérêts de retard (Art. 36 du décret 1967). Les frais qu elle entraîne peuvent être mis à la charge du débiteur car la lettre recommandée est expressément prévue par la loi. Au niveau du contenu, elle doit rappeler les éléments ci-dessus ainsi que les conséquences d un défaut de réaction du débiteur : action en justice soit devant le Président du Tribunal de Grande Instance, s il s agit du défaut de paiement d une provision du budget prévisionnel, ou devant la juridiction de proximité, le Tribunal d Instance ou le TGI, selon le montant de la créance, suivie de la mise en œuvre d une voie d exécution. Toutefois, il est toujours possible de proposer au copropriétaire défaillant de négocier un échéancier de paiement et de le préciser dans la lettre. E) LA SOMMATION DE PAYER (PAR VOIE D HUISSIER) Elle peut intervenir lorsque le copropriétaire défaillant ne retire pas les lettres recommandées qui lui sont adressées. Elle a la même valeur juridique que la lettre recommandée mais les frais afférents ne peuvent être répercutés sur le débiteur, la sommation d huissier n étant pas expressément prévue par la loi. En effet, en vertu de l article L111-8 CPCE, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s ils concernent un acte dont l accomplissement est prévu par la loi. Il est encore possible de faire figurer dans l acte la possibilité de négocier des délais de paiement. Si l huissier a reçu mandat de recouvrer les sommes réclamées au débiteur, il facture au créancier un droit proportionnel au montant de la créance. Afin d éviter tout malentendu, il est important de définir clairement le mandat de l huissier. Ainsi, le mandat, comme la sommation, peut comporter la mention que les sommes devront être payées directement au syndic et non à l huissier. Ce dernier pouvant retenir des honoraires directement sur les sommes qu il a recouvrées. F) LE COMMANDEMENT DE PAYER C est l étape préalable aux procédures de saisies. En effet, le créancier ne pourra solliciter du tribunal l obtention d un titre exécutoire que s il a préalablement fait délivrer par un huissier un commandement de payer à son débiteur. Par ailleurs, la délivrance du commandement de payer est obligatoire avant la prise d hypothèque. 15

16 IV LES PROCEDURES CONTENTIEUSES A- L injonction de payer B- La déclaration au greffe du Tribunal d instance ou déclaration simplifiée C- Le référé D- La procédure au fond A) LA PROCEDURE D INJONCTION DE PAYER Elle permet au créancier ou à tout mandataire ayant un mandat spécial de recouvrer une somme d argent due au titre d un contrat ou en raison d un statut (tel que celui de la copropriété) et dont le montant est déterminé (Art.1405 NCPC). Si la créance est inférieure ou égale à 4000, l action s exerce devant la juridiction de proximité du lieu de situation de l immeuble. Au- delà de 4000 et jusqu à , la compétence est celle du tribunal d instance. 1/ DEROULEMENT DE LA PROCEDURE a. La phase unilatérale La demande se fait en complétant un bordereau de requête à déposer ou à envoyer au secrétariatgreffe. Ce bordereau contient : Noms, prénoms, adresses et professions des parties dénomination et adresse du syndicat des copropriétaires Montant de la somme réclamée avec le décompte des différents éléments de la créance Fondement de la créance Cette requête doit être accompagnée des documents justificatifs suivants (Art NCPC) : Un justificatif de propriété (fiche de propriété du lot délivré par le service des hypothèques par exemple) Lettres d envoi d appels de fonds non réglés Les lettres de rappel et la mise en demeure Les Procès Verbaux d Assemblée Générale, certifiés conformes, ayant approuvés les dépenses des exercices concernés et le budget prévisionnel de l année en cours Une copie des clauses du règlement de copropriété concernant les charges Le juge statue par ordonnance, sans avoir entendu les parties, au vu des documents fournis par celles-ci. Il peut rendre une ordonnance de rejet ou une ordonnance qui fait droit à la demande en partie ou en totalité. En cas d ordonnance de rejet ou d acceptation partielle, le créancier n a aucun recours sauf à procéder selon les voies du droit commun (assignation du débiteur devant le tribunal compétent). Cette ordonnance doit être signifiée, à l initiative du créancier, par un huissier au débiteur. La signification indique : 16

17 Montant de la créance, intérêts et frais du greffe Moyens de défense : forme, délais et tribunal compétent pour former opposition Lieu où le débiteur peut consulter les documents produits par le créancier Mention que si la signification est faite «à personne», c est-à-dire directement au débiteur, l huissier doit informer verbalement celui-ci de ses droits et des sanctions qu il encourt Le créancier dispose d un délai de 6 mois pour signifier à compter de la date de l ordonnance à peine de caducité. A défaut d opposition, le créancier demande au greffe d apposer la formule exécutoire sur l ordonnance dans le délai d un mois à peine de caducité. Le créancier détient alors un titre exécutoire lui permettant de mettre en œuvre le recouvrement forcé de sa créance. b. La phase contentieuse Le débiteur a la possibilité de faire opposition dans le délai d un mois à compter de la signification si celle-ci a été faite «à personne». Sinon, ce délai court à compter du 1er acte d exécution engagé par le créancier (exemple : à compter du commandement de payer préalable à la saisie-vente). L opposition doit être déclarée devant le tribunal qui a rendu l ordonnance de payer par LRAR ou par demande contre récépissé. Le débiteur peut contester : La régularité de la procédure Le fondement de la créance Le montant de la créance L incompétence du juge La caducité Il peut également solliciter des délais de paiement. 15 jours au moins avant l audience, le greffe du tribunal convoque les parties par LRAR. Si le tribunal d instance n est pas compétent, il renvoie l affaire devant le tribunal approprié. Lors de l audience, la charge de la preuve appartient au créancier car il est considéré comme demandeur. Si le créancier ne se présente pas, le débiteur peut demander qu il soit statué sur le fond. Le juge a la faculté de mettre fin à l instance en prononçant la caducité de la citation. Si le débiteur ne se présente pas, le créancier peut solliciter l apposition de la formule exécutoire. Si les 2 parties sont présentes, le jugement rendu devra être signifié. 2/ COUT DE LA PROCEDURE Les seuls frais de la procédure sont relatifs à la signification de l ordonnance par huissier. En cas d opposition, les frais et dépens relèvent des règles générales en la matière. B) LA DECLARATION AU GREFFE DU TI OU DECLARATION SIMPLIFIEE Elle permet de saisir la juridiction de proximité ou le tribunal d instance (en fonction du montant de la créance) pour obtenir un jugement et ce, même en l absence de contrat. La déclaration est déposée ou envoyée au greffe de la juridiction. L enregistrement de cette déclaration suspend la prescription et les délais. 1/LES ETAPES DE LA PROCEDURE 17

18 a. La demande La déclaration doit indiquer (Art NCPC) : Noms, prénoms, professions et adresses des parties Objet de la demande Montant chiffré de la demande en principal, intérêts, frais b. Convocation Le greffe convoque les parties par LRAR. Si le courrier revient avec la mention «inconnu à cette adresse» ou si le débiteur n a pas retiré la lettre, le demandeur doit recourir à une citation par huissier, à moins qu il soit en mesure de donner au greffe une autre adresse où envoyer la convocation. La convocation adressée au débiteur vaut citation. Elle mentionne que, s il ne comparaît pas, il s expose à ce qu un jugement soit rendu à son encontre sur les seuls éléments fournis par le demandeur (Art NCPC). c. L audience Une fois que les parties sont valablement convoquées, l audience a lieu. Les parties vont exposer leurs arguments devant le juge. Elles n ont pas l obligation de transmettre les pièces à l adversaire avant l audience. Le juge va s efforcer de concilier les parties (Art NCPC) et peut, avec leur accord, désigner un conciliateur de justice pour procéder à la tentative de conciliation. A défaut de conciliation, il tranche leur différend. Le jugement est exécutoire et insusceptible d appel (seul le pourvoi en cassation est possible). Il doit être signifié. 2/ LE COUT DE LA PROCEDURE Cette procédure est peu coûteuse. En effet, la représentation par un avocat est facultative et l intervention d un huissier n est nécessaire que pour la signification du jugement. C) LE REFERE PROVISION Art. 484 NCPC : «L ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d une partie, l autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge, qui n est pas saisi du principal, le pouvoir d ordonner immédiatement les mesures nécessaires». La procédure du référé est donc intentée afin d obtenir une décision provisoire mais rapide lorsqu il y a urgence et qu il n existe pas de contestation sur le fond du droit. Toutefois, cette procédure est suivie obligatoirement d une procédure au fond. 1/ LES ETAPES DE LA PROCEDURE a. l assignation Le débiteur est assigné par voie d huissier. Ce dernier retient une date d audience au tribunal compétent (en fonction du montant de la somme réclamée). Avant l audience, la copie des éléments qui seront produits devant le juge est adressée au débiteur. b. L audience 18

19 Le juge compétent est le président du TI ou le président du TGI du lieu de situation de l immeuble. Il vérifie que le défendeur a eu un délai suffisant pour préparer sa défense entre l assignation et l audience (Art. 486 NCPC). Lorsque l obligation en cause n est pas sérieusement contestable, il peut accorder au créancier une provision qui constitue une avance sur la condamnation définitivement prononcée par le juge. Cette provision correspond à une partie de la créance non contestable et ne peut être assortie de sommes accessoires comme des dommages et intérêts. Elle sera définitive à l issue de la procédure au fond. Le juge peut également prescrire des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L ordonnance de référé est exécutoire de droit immédiatement. Cela signifie qu il est possible de faire exécuter la décision alors même que le litige n est pas tranché de manière certaine et définitive. Toutefois, en cas de difficulté d exécution, l ordonnance de référé ne permet pas de diligenter une vente sur saisie immobilière. 19 c. L appel Si le débiteur ne s est pas présenté à l audience, il peut faire appel de l ordonnance de référé dans les 15 jours à compter de la notification. 2/ LE COUT DE LA PROCEDURE Le ministère d avocat n étant pas obligatoire devant le tribunal d instance, seuls les frais d huissier pour l assignation sont incontournables et devront être supportés par le créancier. D) LA PROCEDURE AU FOND Elle permet d obtenir un jugement définitif, c est-à-dire que le tribunal tranche le litige sur le fond. Ce jugement est revêtu de l autorité de la chose jugée. Cette procédure est menée devant des tribunaux différents en fonction de leur compétence d attribution. 1/ INTERET DE LA PROCEDURE AU FOND Le copropriétaire pourra se voir condamner non seulement au paiement de l arriéré de charges mais également à des dommages et intérêts en raison du préjudice causé au syndicat des copropriétaires par sa mauvaise foi que le juge devra caractériser. Ce dernier pourra également condamner le copropriétaire aux dépens et à l indemnité de l article 700 du NCPC. 2/ LA PROCEDURE DEVANT LA JURIDICTION DE PROXIMITE La juridiction de proximité traite en matière civile, des actions personnelles ou mobilières lorsque la demande est inférieure à 4000 ou si la demande est indéterminée et qu elle a pour origine l exécution d une obligation dont le montant est inférieur à Pour les demandes déterminées et inférieures à 4000, les jugements sont insusceptibles d appel. Les voies de recours possible sont l opposition et le pourvoi en cassation. Pour les demandes indéterminées ayant pour origine l exécution d une obligation de moins de 4000, l appel est possible. 3/ LA PROCEDURE DEVANT LE TRIBUNAL D INSTANCE a. La compétence Le TI traite de toutes les actions en matière civile, personnelles et mobilières en dernier ressort lorsque la demande est supérieure à 4000 et n excède pas Le montant de la demande

20 s évalue par créance ayant une cause et un fondement unique auxquels s ajoutent les intérêts échus avant la procédure et les dommages et intérêts réclamés. Les frais, les dépens et les intérêts à échoir ne sont pas pris en compte. En matière immobilière, la compétence territoriale est dévolue au TI du lieu de situation de l immeuble. En cas de demande mixte (à la fois de nature personnelle et immobilière), il est possible de saisir la juridiction du lieu de domicile du défendeur. b. Les étapes de la procédure La saisine du TI débute par l assignation. C est un acte d huissier qui doit comporter certaines mentions à peine de nullité. Elle doit être délivrée au défendeur 15 jours au moins avant l audience. Elle vaut mise en demeure et fait courir les intérêts. Le TI n est valablement saisi que si une copie de l assignation est déposée au greffe : il s agit de l enrôlement. Lors de l audience, les débats sont oraux. A défaut de conciliation, l affaire est immédiatement jugée. S il n est pas possible de juger l affaire immédiatement, elle est renvoyée à une audience ultérieure. Enfin, le juge peut statuer surle-champ ou après délibéré (dans ce cas, il indique aux parties la date à laquelle il rendra son jugement). 4/ LA PROCEDURE DEVANT LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE a. La compétence Tribunal de droit commun, il traite des affaires immobilières, quelque soit le montant du litige. Pour les affaires mobilières et personnelles, il est compétent lorsque la demande excède La compétence territoriale est dévolue au TGI du lieu de situation de l immeuble. b. Les étapes de la procédure L instance est introduite par l assignation ou par requête conjointe. La constitution d avocat est obligatoire. Si le défendeur ne prend pas d avocat, il est considéré comme non comparant et un jugement par défaut ou réputé contradictoire sera rendu. La saisine du tribunal s effectue par l enrôlement dans le délai de 4 mois à peine de caducité. 5/ LES PIECES A PRODUIRE DEVANT LE TRIBUNAL A l appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires doit produire les pièces suivantes : Le procès-verbal d assemblée générale désignant le syndic ou renouvelant son mandant afin de justifier la capacité du syndic à agir en vertu d un mandat valide La matrice cadastrale ou une fiche d immeuble ou une attestation notariée ou un extrait 3233 du bureau des hypothèques afin de justifier la qualité de copropriétaire du débiteur Les copies des appels de fonds ou les relevés individuels de charges relatifs aux sommes dues par lot pour chacune des catégories de charges Les comptes généraux de la copropriété où apparaissent ces appels de charges Un état récapitulatif de la dette de charges Les PV d AG approuvant les comptes Les PV d AG approuvant les travaux et les appels de fonds correspondants Les PV d AG approuvant le budget prévisionnel pour l année en cours Le règlement de copropriété La copie de la mise en demeure par LRAR pour faire courir les intérêts et/ou, le cas échéant, la copie du commandement de payer 20

21 V LA PROCEDURE DE LA LOI SOLIDARITE ET RENOUVELLEMENT URBAIN A- Le budget prévisionnel B- La procédure de recouvrement accéléré des provisions prévues au budget prévisionnel La loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, initie deux outils pour le traitement des charges et de leurs impayés : Un budget prévisionnel (article 14-1) Une procédure de recouvrement accéléré des provisions et charges (applicable depuis le 1er janvier 2002) A) LE BUDGET PREVISIONNEL ANNUEL Le budget prévisionnel permet d anticiper les dépenses prévisibles et de mieux gérer les dépenses courantes. L article 14-1 de la loi de 1965 modifiée prévoit que ce budget doit permettre de «faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d administration des parties communes et équipements communs de l immeuble». L objectif est de garantir au syndicat les ressources suffisantes pour maintenir l immeuble en bon état. En effet, le syndicat n a comme unique ressource que les appels de fonds récoltés auprès des copropriétaires. Le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale, réunie dans les 6 mois à compter du dernier jour de l exercice comptable précédent. Le vote en assemblée générale met à la charge des copropriétaires l obligation de verser, le 1er jour de chaque trimestre (sauf autre date fixée par l assemblée générale), des provisions représentant le quart du budget prévisionnel. Attention, sont exclues du budget prévisionnel les provisions pour : Travaux d entretien et de conservation Travaux relevant de l article 25 de la loi de 1965 Travaux d amélioration (Art. 26, 26-1 et 30 de la loi de 1965) Travaux de surélévation (Art. 35 de la loi de 1965) Travaux de reconstruction (Art. 38 de la loi de 1965) Provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d entretien ou de conservation des parties communes et éléments d équipement commun (Art. 18, alinéa 5 de la loi de 1965) Avances de trésorerie prévues au règlement de copropriété ou décidées en assemblée générale B) LA PROCEDURE DE RECOUVREMENT ACCELERE DE L ARTICLE 19-2 DE LA LOI DE 1965 L article 19-2 prévoit : «à défaut de versement à sa date d exigibilité d une provision prévue à l article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles». Ainsi, le copropriétaire, qui n a pas réglé l une des quatre provisions trimestrielles à la date prévue, devient redevable de la totalité du montant de ses charges pour toute l année comptable restant à courir. Les dispositions de l article 19-2, 1er alinéa, sont efficaces à compter de la mise en demeure restée infructueuse plus de 30 jours. A défaut de réaction du 21

22 copropriétaire, il faut saisir le Président du Tribunal de Grande Instance. L ordonnance ainsi rendue constitue une condamnation définitive assortie de l exécution provisoire de plein droit. Il s agit donc un titre exécutoire permettant de procéder, sans délai, à des mesures d exécution forcée. Attention! Cette procédure s applique aux provisions du budget prévisionnel voté et non à toutes les sommes dont un copropriétaire pourrait être débiteur à l égard du syndicat. Cette procédure ne concerne donc pas les arriérés mais l en cours. 1/ LA PROCEDURE DEVANT LE TGI Trois étapes sont à prévoir : 1) La mise en demeure Un avis d échéance est adressé par le syndic préalablement à la date d exigibilité. En cas de nonpaiement, une relance par lettre simple peut être envisagée pour un copropriétaire «bon payeur». Dans le cas d un copropriétaire déjà débiteur d arriéré de charges, le syndic adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le mettant également en garde sur les conséquences de son absence de réaction au-delà des 30 jours. Le délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du débiteur. 2) La saisine du juge Le juge compétent est le Président du TGI. L assignation se fait à jour fixe. C est une procédure particulièrement rapide qui permet d assigner le défendeur directement à l audience des plaidoiries. On évite ainsi le cheminement habituel de l instance. Les parties peuvent comparaître en personne car la représentation par avocat n est pas obligatoire. Le Président statue «comme en matière de référé» mais rend une décision sur le fond. Cette ordonnance n est pas soumise aux conditions du référé (urgence, dommage imminent, trouble manifestement illicite). L ordonnance a donc autorité de la chose jugée contrairement à une ordonnance de référé de droit commun. Elle est assortie de l exécution provisoire même en cas d appel. Néanmoins, le débiteur peut se voir accorder des délais de paiement dont il doit respecter les modalités. En effet, le défaut de paiement d une seule échéance à la date prévue permet au créancier de procéder immédiatement à l exécution forcée de la décision. 3) L exécution Même si le copropriétaire débiteur interjette appel (délai de 15 jours à compter de la notification), le syndicat peut procéder à l exécution de l ordonnance. Le dernier alinéa de l article 19-2 précise, que «lorsque la mesure d exécution porte sur une créance à exécution successive ( ) notamment une créance de loyer ou d indemnité d occupation», la saisie se poursuit «jusqu à extinction de la créance du syndicat résultant de l ordonnance». 22

23 VI- LES MESURES HABITUELLES D EXECUTION A- La saisie-attribution B- La saisie des rémunérations du travail C- La saisie-vente D- La saisie des véhicules terrestres à moteur (VTM) E- La saisie immobilière A) LA SAISIE-ATTRIBUTION Elle permet au créancier de saisir la créance de somme d argent qu a son débiteur sur un tiers entre les mains de ce dernier (Art. L211-1 CPCE). 1/ LES PARTIES EN CAUSE ET LES CARACTERES DES CREANCES Les protagonistes de cette procédure sont donc : Le saisissant : il peut s agir de tout créancier (chirographaire ou privilégié). Le débiteur saisi : il n a pas exécuté ses obligations à l égard du saisissant. Le tiers saisi : c est «le débiteur du débiteur». Il faut qu il ait la qualité de tiers. Il doit détenir des sommes d argent appartenant au débiteur en vertu d un pouvoir propre et indépendant (par exemple, il ne doit pas être un employé du débiteur et il est impossible de saisir les salaires dans le cadre d une saisie-attribution). La créance du saisissant sur le débiteur doit être certaine, liquide, exigible et constatée dans un titre exécutoire. La créance du débiteur sur le tiers saisi doit être une somme d argent. Elle peut être conditionnelle, à terme ou à exécution successive (comme les loyers). 2/ LA PROCEDURE DE SAISIE-ATTRIBUTION a. La signification de l acte de saisie au tiers L acte de saisie est délivré par un huissier. Il doit comporter des mentions communes à tous les actes d huissier ainsi que des mentions particulières à la saisie-attribution. Par exemple, l indication que le tiers est personnellement tenu envers le créancier saisissant, le décompte distinct des sommes réclamées (Art. R211-1 CPCE). Cet acte précise également l heure de notification au tiers qui ne peut plus se libérer entre les mains du débiteur. Il confère également au créancier poursuivant une grande sécurité puisque aucun autre créancier, même super privilégié, ne peut faire obstacle à la procédure. b. La déclaration du tiers saisi Le tiers saisi doit immédiatement, à l occasion de la signification, déclarer à l huissier l étendue de ses obligations à l égard du débiteur et lui communiquer toutes les pièces justificatives, SAUF motif légitime (exemple : nécessité de récapituler les comptes pour connaître exactement ce dont le tiers 23

24 saisi est redevable envers le débiteur, certificat médical motivé par le suivi d une maladie grave ). À défaut, le tiers peut être condamné à payer les sommes dues au créancier saisissant et à verser des dommages et intérêts en cas de négligence fautive ou déclaration inexacte ou frauduleuse. c. La dénonciation de la saisie au débiteur Le débiteur doit être informé de la saisie par acte d huissier dans les 8 jours (sous peine de caducité de l acte de saisie). Il a un mois pour contester la saisie auprès du juge de l exécution par voie d assignation. Au-delà de ce délai, il peut intenter une action en répétition de l indu devant le juge du fond compétent (il invoquera la nullité ou la prescription de la créance mais non l irrégularité de la procédure de saisie). 3/ LES EFFETS DE LA SAISIE-ATTRIBUTION Effet attributif immédiat de l acte de saisie (Art. L211-2 CPCE) : La créance saisie entre dans le patrimoine du créancier poursuivant (à concurrence du montant de la créance cause de la saisie). Elle n est pas remise en cause par la survenance de saisies ultérieures même initiées par des créanciers privilégiés, ni par l ouverture d une procédure collective. Extinction de l obligation du débiteur et du tiers saisi à concurrence des sommes saisies. B) LA SAISIE DES REMUNERATIONS DU TRAVAIL Cette saisie est une forme particulière de saisie-attribution. 1/ DEFINITION L article R du Code du Travail définit l objet de la saisie comme «les sommes dues au titre des rémunérations à toutes les personnes salariées ou travaillant à quelque titre ou en quelque lieu que ce soit, par un ou plusieurs employeurs, quels que soient le montant et la nature de leur rémunération, la forme et la nature du contrat». Le critère n est pas le contrat de travail mais la dépendance économique à l égard d un employeur. Attention! Avec cette saisie, le créancier peut être primé par un créancier privilégié, notamment le Trésor Public ou les créanciers alimentaires, et avoir ainsi intenté une procédure qui ne lui permettra pas d exécuter son titre. 2/ PART DE REMUNERATION EXCLUE DE LA SAISIE Il s agit de ne pas priver le débiteur de toutes ses ressources salariales afin qu il puisse conserver un minimum «pour vivre». Ainsi, une fraction de rémunération est insaisissable. Elle est fixée par tranche de revenus (par décret) et est inversement proportionnelle au montant de la rémunération. Une autre fraction est également exclue de la saisie si le débiteur est redevable d une pension alimentaire. Les sommes correspondant aux créances d aliment sont donc insaisissables. 3/ PROCEDURE 24

25 Elle se déroule devant le Tribunal d Instance du lieu de résidence du débiteur. A défaut, le tribunal compétent territorialement est celui du lieu de résidence du tiers saisi (c est-à-dire l employeur) ou celui du lieu où l entreprise a son siège social. 25 a. La tentative de conciliation Elle intervient sur requête remise ou adressée au secrétariat-greffe par le créancier (voir Art. R du Code du Travail pour les mentions obligatoires). Le greffier convoque les parties 15 jours au moins avant la date de l audience de conciliation. Si le débiteur ne comparaît pas, la saisie peut être mise en œuvre sans tentative de conciliation à la demande du créancier. b. A défaut de conciliation Le juge ordonne la saisie après avoir vérifié le montant de la créance au principal, les frais et les intérêts et, si nécessaire, tranché les contestations soulevées par le débiteur. Le greffier met en œuvre les opérations de saisie sous 8 jours au vu du PV de non-conciliation. Il notifie l acte de saisie à l employeur par LRAR et copie par lettre simple au débiteur. En cas de changement d employeur, la saisie se poursuit entre les mains du nouvel employeur. 3/ EFFETS DE LA SAISIE Tous les mois, l employeur doit verser au secrétariat-greffe les retenus dans la limite des sommes disponibles. En cas de pluralité de créanciers, la répartition des fonds est opérée par un régisseur auprès du secrétariat-greffe au moins tous les 6 mois (Art. R Code du Travail). En effet, cette saisie ne confère pas au créancier un droit exclusif sur la fraction disponible. Plusieurs créanciers peuvent intervenir à la procédure sans tentative de conciliation préalable. La répartition des fonds saisis ne se fait pas au marc le franc mais au regard des privilèges dont disposent les créanciers. 4/ LES INCIDENTS DE PROCEDURE La notification à l employeur d un avis à tiers détenteur (par lequel le Trésor Public appréhende des sommes d argent dues par un contribuable sur un tiers) suspend la saisie jusqu à l extinction de l obligation du redevable (Art. R Code du travail). En cas de paiement direct d une créance alimentaire, l employeur verse au débiteur la part insaisissable de sa rémunération puis verse au créancier d aliment la part qui lui revient. Enfin, il verse au greffe la fraction saisissable de la rémunération après imputation des sommes versées au créancier d aliment si nécessaire (Art. R Code du Travail). C) LA SAISIE-VENTE C est la procédure par laquelle tout créancier, muni d un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, peut, après signification d un commandement de payer, faire saisir les meubles de son débiteur et les faire vendre pour se payer sur le prix (Art. L221-1 CPCE). Cette saisie peut également avoir lieu même si les meubles sont entre les mains d un tiers. 1/ LE DOMAINE DE LA SAISIE Elle porte sur les meubles corporels. Sont donc exclus : les immeubles et les meubles incorporels (c est-à-dire les créances). Lorsque les meubles se trouvent dans la résidence principale du saisi et

26 que la créance est inférieure à 535, le créancier doit d abord procéder à une saisie-attribution ou à une saisie des rémunérations, la saisie-vente étant dans ce cas subsidiaire (sauf décision contraire du juge de l exécution saisi sur requête). 2/ LES ETAPES DE LA SAISIE 26 a. Le commandement de payer Il doit impérativement être délivré au débiteur avant toute action. Il comporte obligatoirement : l identité précise du créancier poursuivant, du débiteur et de l huissier de justice la mention du titre exécutoire le décompte des sommes dues en principal, frais et intérêts l ordre de payer dans un délai de 8 jours faute de quoi le débiteur sera contraint au paiement forcé par la vente de ses biens meubles Si la créance est inférieure à 535, le commandement de payer comporte également l injonction de communiquer à l huissier de justice, dans le délai de 8 jours, les nom et adresse de l employeur et/ou les références du compte bancaire du débiteur. Le silence du débiteur permet à l huissier de saisir, sans formalité, le Procureur de la République en vue d obtenir ces informations. La saisie ne pourra être réalisée, en cas de réquisition infructueuse (réponse impossible ou défaut de réponse de la part du Procureur), qu à l expiration d un délai de 3 mois à compter de la réquisition. Afin d éviter que le débiteur de mauvaise foi ne dissimule ses meubles dans le délai de 8 jours, le créancier peut pratiquer une saisie-conservatoire qui rend les biens immédiatement indisponibles. Le créancier dispose de deux ans à compter de la signification du commandement de payer pour pratiquer la saisie. Au terme de ce délai, un nouveau commandement devra être délivré. b. La saisie Elle est réalisée dans le local où se trouvent les biens du débiteur. En l absence de l occupant du local ou si celui-ci en refuse l accès, l huissier ne peut faire procéder à l ouverture des portes qu en présence du maire, d un conseiller municipal (ou un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin), d une autorité de police ou de gendarmerie. L ouverture des meubles se fait dans les mêmes conditions. En l absence de ces derniers, l huissier peut demander l assistance de 2 témoins majeurs (qui ne sont ni au service du créancier, ni au service de l huissier de justice chargé de l exécution). Si le débiteur est présent, l huissier lui réitère la demande de paiement et l informe qu il est tenu de désigner les biens ayant fait l objet d une saisie antérieure. Par ailleurs, il lui rappelle l indisponibilité des biens et les sanctions pénales encourues. Les déclarations du débiteur sont reproduites dans l acte. L huissier dresse un inventaire des biens en vue de l établissement de l acte de saisie. Cet inventaire doit comporter à peine de nullité : La référence du titre exécutoire La désignation détaillée des biens saisis La déclaration du débiteur relative aux saisies antérieures La mention que les biens saisis sont indisponibles et placés sous la garde du débiteur, qu ils ne peuvent être aliénés ou déplacés, sauf cause légitime et en indiquant au créancier le lieu où ils sont déposés Le rappel des sanctions pénales encourues par le débiteur s il ne déclare pas la saisie à un nouveau créancier L indication du délai d un mois dont dispose le débiteur pour vendre amiablement les biens saisis

27 La juridiction compétente en cas de contestation relative à la saisie-vente La liste des personnes ayant apporté leur concours à l huissier et leur signature La reproduction des sanctions pénales punissant le détournement ou la destruction des objets saisis et celles relatives à la saisie-vente Une copie de l acte de saisie avec les signatures originales est remise au débiteur et vaut signification. S il est absent, une copie de l acte lui est signifiée précisant qu il dispose de 8 jours pour indiquer les éventuelles saisies antérieures. Le débiteur dispose d un délai d un mois pour contester l acte. Lorsque la saisie a lieu entre les mains d un tiers Lorsque le ou les meubles sont détenus par le tiers dans son local d habitation, ils ne peuvent être appréhendés sans l autorisation du juge de l exécution (Art. L222-1 CPCE). Le tiers doit déclarer les biens qu il détient pour le compte du saisi et si certains de ces biens ont fait l objet d une saisie antérieure. En cas de refus de déclaration ou de déclaration inexacte, le tiers encourt la condamnation au paiement de la créance cause de la saisie et à des dommages et intérêts. L huissier rappelle au tiers que les biens sont indisponibles et qu il en a la garde. Il peut toutefois demander à en être déchargé. L huissier nomme alors un gardien et fait procéder à l enlèvement des biens. L acte de saisie est signifié au tiers. Si celui-ci est absent, il dispose d un délai de 8 jours pour informer l huissier d une éventuelle saisie antérieure. Le tiers saisi peut se prévaloir d un droit de rétention, soit verbalement lors de la saisie, soit par LRAR adressée à l huissier s il était absent lors de la saisie. Le créancier poursuivant dispose d un délai d un mois pour contester ce droit de rétention. Au terme de ce délai et à défaut de contestation, la prétention du tiers est reconnue fondée. Si aucun bien n a de valeur marchande ou n est susceptible d être saisissable, l huissier dresse un procès-verbal de carence. c. La vente La vente amiable Elle est autorisée dans le délai d un mois à compter de la signification de l acte de saisie. Le débiteur notifie à l huissier les propositions qui lui ont été faites ainsi que les coordonnées des éventuels acquéreurs et le délai dans lequel ils s offrent de consigner le prix proposé. L huissier transmet ces informations aux créanciers par LRAR. A défaut de réponse expresse ou tacite (silence) dans les 15 jours, les créanciers sont réputés avoir accepté les conditions proposées. La vente amiable se réalise et le prix de vente est consigné entre les mains de l huissier. La vente forcée La publicité Obligatoire, elle se fait par affichage à la mairie de la commune où demeure le débiteur et sur le lieu de vente. Les affiches précisent les lieux, jours et heures de la vente et la nature des biens saisis. Elle peut aussi faire l objet d une annonce par voie de presse. Le débiteur est avisé par l huissier des jours, heures et lieux de la vente au moins 8 jours avant sa date. La vérification des biens L agent chargé de la vente vérifie la consistance et la nature des biens. Il dresse un acte listant les biens manquants ou détériorés. 27

28 28 L adjudication Effectuée par un officier ministériel, l adjudication est faite au plus offrant après 3 criées. Les enchères peuvent être portées directement sans qu il soit nécessaire d avoir recours à un avocat. La vente s achève lorsque le prix des biens suffit à couvrir le montant de la créance au principal, frais et intérêts. Un acte de vente est dressé et contient : La désignation des biens vendus Le montant de l adjudication Les noms et prénoms des adjudicataires Le prix de l adjudication est réparti entre les créanciers par l officier ministériel qui a procédé à la vente. En effet, le créancier saisissant partage le prix de la vente avec les créanciers opposants et les créanciers qui ont pratiqué une mesure conservatoire sur le bien avant la vente. Si le prix de l adjudication est insuffisant pour désintéresser tous les créanciers opposants, il propose une répartition à l amiable. A défaut, il consigne les fonds et saisit le juge de l exécution pour procéder à la répartition selon la procédure de contribution (répartition entre les créanciers au marc le franc). 3/ LES INCIDENTS DE LA SAISIE-VENTE a. L opposition des créanciers L opposition permet au créancier de participer à la distribution du prix de vente. Il se joint ainsi à la saisie. Néanmoins, le créancier premier saisissant la poursuit seul. L acte d opposition contient l indication du titre exécutoire, le décompte des sommes réclamées en capital, frais et intérêts échus. Il est signifié au débiteur et au premier saisissant. L opposition peut également avoir pour finalité d étendre l assiette de la saisie à d autres éléments du patrimoine du débiteur. L inventaire complémentaire est signifié au débiteur et au créancier premier saisissant, le cas échéant, en même temps que l acte d opposition. L opposition n est plus possible après la vérification des biens. b. La subrogation En cas de négligence ou de retard du créancier saisissant, tout créancier opposant peut le sommer de procéder aux formalités ou aux actes nécessaires sous huitaine. Au terme de ce délai, le créancier, auteur de la sommation, est subrogé de plein droit au créancier saisissant. c. Les contestations relatives aux biens Les contestations relatives à la propriété des biens Tout tiers qui se prétend propriétaire du bien peut demander au juge de l exécution d ordonner la distraction du bien. La saisie est alors nulle. Après la vente des biens saisis, l action en distraction n est plus recevable. Le tiers qui se prétend propriétaire dispose de l action en revendication. Toutefois, le tiers reconnu propriétaire d un bien vendu peut distraire le prix de la vente non diminué des frais jusqu à la distribution des sommes. Les contestations relatives à la saisissabilité des biens Elles sont portées devant le juge de l exécution par le débiteur ou l huissier agissant. Le débiteur dispose d un mois à compter de la signification de l acte de saisie pour introduire l action. La liste des biens insaisissables est fixée par les textes :

29 Art. L CPCE Art. R à 4 CPCE Les contestations relatives à la validité de la saisie Le débiteur peut soulever la nullité (de forme ou de fonds) de la saisie jusqu à la vente des biens. Si la saisie est déclarée nulle après la vente mais que la distribution des fonds n a pas encore eu lieu, le débiteur peut demander la restitution du prix de la vente. D) LA SAISIE DES VEHICULES TERRESTRES A MOTEUR (VTM) Il existe deux procédures : 1/ LA SAISIE-DECLARATION A LA PREFECTURE L huissier, chargé de l exécution d un titre exécutoire, peut procéder à une déclaration auprès des services de la préfecture où est immatriculé le véhicule du débiteur. Cette déclaration, notifiée au débiteur sous huitaine, produit tous les effets d une saisie (Art. L et 2 CPCE). La déclaration comporte, à peine de nullité : L identité du débiteur La mention du titre exécutoire Le décompte distinct des sommes réclamées Le numéro d immatriculation La marque du véhicule Cette saisie-déclaration a pour effet de neutraliser la délivrance de tout certificat d immatriculation pendant 2 mois à compter de la signification. La cession du véhicule ou sa mise en gage devient donc impossible. Néanmoins, le débiteur peut l utiliser. 2/ LA SAISIE-IMMOBILISATION L huissier peut saisir le VTM, sans l endommager, en quelque lieu qu il soit et par tout moyen (Art. L CPCE). L appareil utilisé pour l immobiliser porte une empreinte officielle et doit indiquer de manière apparente le numéro de téléphone de l huissier. Si l immobilisation du véhicule a lieu lors des opérations de saisie-vente, il est procédé comme en matière de saisie-vente (cf. VI C). Sinon, l huissier dresse un procès-verbal d immobilisation et les formalités varient selon la finalité de la saisie. a. Le procès-verbal d immobilisation Il contient à peine de nullité : La mention du titre exécutoire La date, l heure et le lieu d immobilisation Une description sommaire du véhicule La mention de la présence ou de l absence du débiteur 29

30 Si le débiteur est absent, l huissier l informe le jour de l immobilisation par simple lettre adressée ou déposée chez lui. Si le véhicule est sur la voie publique, l huissier doit faire procéder à son enlèvement sous 48H. Le véhicule est placé sous la garde du débiteur ou sous la garde de celui qui l a reçu en dépôt. b. Les formalités L huissier doit signifier un commandement de payer au débiteur 8 jours au plus tard après l immobilisation. Le commandement de payer doit comporter : La copie du procès-verbal d immobilisation Un décompte distinct des sommes réclamées, au principal, frais et intérêts échus et le taux des intérêts L indication qu en cas de non-paiement, et passé le délai d un mois où la vente amiable est autorisée, le véhicule sera vendu aux enchères L indication du juge compétent pour les contestations La reproduction des R à 32 CPCE. En l absence de contestation et au terme d un délai d un mois, le véhicule est vendu comme en matière de saisie-vente. E) LA SAISIE IMMOBILIERE C est une saisie pratiquée par un créancier muni d un titre exécutoire sur un immeuble appartenant à son débiteur pour le faire vendre aux enchères afin d être payé sur le prix de vente. Cette procédure a été réformée par l ordonnance du 21/04/2006 et par le décret du 27/07/2006. La nouvelle procédure est entrée en vigueur depuis le 1er janvier / CONDITIONS RELATIVES AU SAISISSANT Le créancier doit justifier d un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (article 2191 alinéa 1 Code Civil). NB : en fait, la liquidité est exigée pour l adjudication et non pour la saisie elle-même. Le titre exécutoire peut émaner d un jugement provisoire. Seule l adjudication doit se faire sur le fondement d un jugement définitif. Ainsi, on peut pratiquer une saisie immobilière sur le fondement d une ordonnance de référé, mais l adjudication n interviendra éventuellement que si le poursuivant a obtenu un jugement sur le fond insusceptible de recours par les voies ordinaires. 2/ LA PROCEDURE Elle est poursuivie devant le juge de l exécution (JEX) du TGI du lieu de situation de l immeuble. L assistance d un avocat est obligatoire. Elle commence par un commandement délivré par un huissier de justice. Ce commandement, valable 2 ans à compter de la publication, doit comporter certaines mentions obligatoires sous peine de nullité (cf. art. 15 du décret du 27/07/2006), notamment si le débiteur est une personne physique en situation de surendettement. Il doit être publié au bureau des Hypothèques du lieu de situation de l immeuble dans les 2 mois de la signification. La signification du commandement entraîne : L indisponibilité du bien La saisie des fruits de l immeuble : le créancier poursuivant peut notamment s opposer à ce que le locataire paie le loyer au débiteur et lui faire obligation, par acte d huissier, de les verser entre les mains d un séquestre qu il désigne ou de les consigner à la Caisse des Dépôts et Consignations 30

31 La restriction aux droits de jouissance et d administration du saisi : à moins que l expulsion ne soit ordonnée, le débiteur conserve l usage de l immeuble saisi, sous réserve de n accomplir aucun acte matériel susceptible d en amoindrir la valeur. Il ne peut donc ni vendre le bien, ni le grever de droits réel. Les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelque soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l acquéreur. A l égard des tiers, les effets du commandement courent du jour de sa publication. Les actes préparatoires à la vente Le procès verbal de description des lieux A l expiration d un délai de 8 jours à compter de la délivrance du commandement de payer et, à défaut de paiement, l huissier peut pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès verbal de description des lieux. Ce PV (art. 35 et 36 du décret du 27/07/06) comprend : - description, composition, superficie des lieux - condition d occupation, identité des occupants - nom et adresse du syndic de copropriété - tous autres renseignements utiles qui peuvent être fournis, notamment par l occupant - L audience d orientation Dans les 2 mois de la publication du commandement, le créancier assigne le débiteur à comparaître devant le JEX. L assignation doit être délivrée entre un mois et 3 mois avant l audience. Elle doit comprendre certaines mentions à peine de nullité (art. 39 du décret du 27/07/06) et notamment que : - si le débiteur n est pas présent à l audience ou représenté par un avocat, la procédure sera poursuivie en vente forcée selon les seules indications fournies par le créancier. - le débiteur peut demander au juge de se faire autoriser à vendre amiablement le bien mais il faut qu il justifie que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes. L assignation des créanciers inscrits Au plus tard le 5ème jour ouvrable suivant la délivrance de l assignation au débiteur, le créancier poursuivant dépose au greffe du JEX un cahier des conditions de vente (ancien cahier des charges). Ce cahier comporte l état descriptif de l immeuble et les modalités de la vente. Il doit également comporter des mentions obligatoires (art. 44 du décret du 27/07/06). En particulier : - le décompte des sommes dues au créancier poursuivant (principal + frais et intérêts échus + indication du taux des intérêts moratoires) - la désignation de l immeuble, l origine de propriété, les servitudes grevant l immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le PV de description - les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant 31

32 Les déclarations de créances et l état ordonné des créances Le créancier inscrit a 2 mois pour déclarer sa créance à compter de la dénonciation du commandement de payer qui lui a été faite. Le créancier poursuivant se fait remettre par le greffe une copie des créances produites et dresse un état des créances ordonné selon leur rang (art. 48 du décret du 27/07/06). Il devra être remis au greffe 15 jours au moins avant la date fixée pour l audience d adjudication ou de constatation de la vente amiable. L audience d orientation Lors de cette audience, le JEX, après avoir entendu les parties, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes. Il détermine également les modalités de poursuites de la procédure en autorisant la vente amiable demandée par le débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu il autorise la vente amiable, le JEX s assure qu elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. Le débiteur n est pas tenu d être assisté d un avocat pour demander l autorisation de vendre le bien à l amiable. Il peut formuler sa demande oralement à l audience d orientation. Toutefois, cette demande peut être présentée devant le JEX avant l assignation à l audience d orientation, sous réserve pour le débiteur de mettre en cause les créanciers inscrits. Si le JEX fait droit à la demande, la procédure est suspendue. Le jugement d orientation est susceptible d appel dans les 15 jours de sa notification par le greffe. 3/ LA VENTE AMIABLE Le bien peut être vendu à l amiable sur autorisation judiciaire (art du code civil). Cette vente amiable par autorisation judiciaire produit les effets d une vente volontaire. Le JEX fixe le montant du prix en deçà duquel l immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le JEX fixe également, dans un délai qui ne peut excéder 4 mois, la date de l audience à laquelle l affaire sera rappelée. Lors de cette audience, le JEX ne peut accorder un délai supplémentaire au débiteur que s il justifie d un engagement écrit d acquisition et qu afin de permettre la rédaction et la conclusion de l acte authentique de vente (délai de 3 mois maximum). Lorsque le créancier poursuivant le demande, le débiteur lui rend compte des démarches qu il a accomplies pour conclure la vente. Lorsque le débiteur n accomplit pas ces démarches, le créancier poursuivant peut, à tout moment, l assigner aux fins de faire constater sa carence et faire ordonner la reprise de la procédure de vente forcée. A l audience où l affaire est rappelée, le JEX vérifie que l acte de vente est conforme aux conditions qu il avait fixées et que l état ordonné des créances a été dressé. 4/ L ADJUDICATION Lorsque le JEX ordonne la vente forcée, il fixe la date de l audience d adjudication (dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé du jugement). Il détermine les modalités de visite de l immeuble à la demande du créancier poursuivant. A la date de l audience d adjudication, le créancier poursuivant sollicite la vente. Il doit justifier du dépôt de l état ordonné des créances à peine d irrecevabilité. Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate la caducité du commandement de payer. Le créancier poursuivant défaillant conserve alors à sa charge l ensemble des frais de saisie engagés (sauf décision contraire du juge). La vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur demande de la commission de surendettement conformément à l article L331-5 du code de la consommation. 32

33 a. La publicité La vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l information du plus grand nombre d enchérisseurs possible. La publicité de droit commun Elle est faite à l initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre 1 et 2 mois avant l audience d adjudication. Il rédige un avis qu il dépose au greffe du JEX qui en assure l affichage dans les locaux de la juridiction et qui fait procéder à sa publication dans un des journaux d annonces légales diffusé dans l arrondissement de l immeuble saisi. Un avis simplifié est apposé à la diligence du créancier poursuivant à l entrée ou en limite de l immeuble saisi. Cet avis est également publié dans 2 journaux à diffusion locale ou régionale. L aménagement judiciaire de la publicité Le créancier poursuivant, l un des créanciers inscrits ou le débiteur peuvent saisir le JEX pour aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité énoncées ci-dessus. b. Les enchères Elles doivent être portées par un avocat. Celui-ci doit se faire remettre au préalable de la part de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque représentant 10% de la mise à prix (art. 74 du décret du 27/07/06). Cette somme est restituée à l enchérisseur qui n a pas été déclaré adjudicataire dès la fin des enchères. c. Le jugement d adjudication Il emporte vente forcée du bien et en transmet la propriété à l adjudicataire. Il constitue un titre d expulsion à l encontre du saisi (art du code civil). L adjudicataire doit procéder à la consignation du prix dans les 2 mois de l adjudication. Au-delà, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu à la consignation complète du prix. A défaut de consignation du prix et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit (art du code civil). L adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de revente si celui-ci est moindre. d. Le titre de vente C est l expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire à la suite de laquelle est retranscrit le jugement d adjudication. Il est délivré par l huissier à l adjudicataire. Le titre de vente est publié au bureau des hypothèques à la requête de l acquéreur ou, à défaut, du créancier poursuivant. e. Les effets de la vente forcée Sauf si le cahier des conditions de vente le maintient dans les lieux, le débiteur saisi est expulsable en vertu du titre dont dispose l adjudicataire ainsi que tout occupant de son chef. 33

34 5/ LA SURENCHERE Toute personne peut faire une surenchère du 10ème au moins du prix principal de la vente. La surenchère est formée par acte d avocat et déposée au greffe du JEX dans les 10 jours suivant l adjudication. La déclaration de surenchère ne peut être rétractée. Au plus tard le 3ème jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d huissier au créancier poursuivant, à l adjudicataire et au débiteur saisi. La validité de la surenchère peut être contestée dans les 15 jours de sa dénonciation. L audience de surenchère est fixée par le JEX à une date comprise dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère. Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits, l adjudicataire et le surenchérisseur sont avisés par le greffe de la date de l audience par LRAR. Les formalités de publicité sont réalisées à la diligence du surenchérisseur. Lors de l audience, si la surenchère n est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire. Effets de la surenchère Si l immeuble est adjugé au 1er adjudicataire Celui-ci est censé être propriétaire depuis la 1ère adjudication donc il n est pas tenu de faire publier le 2ème jugement. Si l immeuble est adjugé au surenchérisseur Le 1er adjudicataire est considéré comme n ayant jamais été propriétaire (seuls les actes d administration qu il aurait éventuellement réalisés demeurent valables). La réitération des enchères A défaut pour l adjudicataire de payer dans les délais prescrits le prix ou les frais taxés, le bien est remis en vente à la demande du créancier poursuivant, d un créancier inscrit ou du débiteur saisi, aux conditions de la 1ère vente forcée. La distribution du prix Elle est poursuivie à la requête du créancier saisissant ou, à défaut du créancier le plus diligent ou du débiteur. Les frais de procédure relatifs à la distribution du prix sont avancés par la partie qui l a sollicitée. Le séquestre ou le consignataire procède au paiement des créanciers (et éventuellement du débiteur s il y a un solde) dans le délai d un mois après avoir reçu notification du projet de distribution homologué par le juge ou de l état de répartition fixé par le JEX, selon que la distribution du prix est amiable ou judiciaire. La distribution amiable (art. 112 à 121 du décret du 27/07/06) En présence d un seul créancier répondant aux conditions de l article 2214 du Code Civil (soit le créancier poursuivant, le créancier ayant inscrit une hypothèque ou un privilège sur l immeuble avant la vente, les créanciers privilégiés dispensés de toute inscription- comme le syndicat des copropriétaires- et les créanciers titulaires d un privilège général sur les immeubles), celui-ci adresse au séquestre ou au consignataire une demande de paiement de sa créance par lettre recommandée avec AR dans les 2 mois de la publication de la vente. Le séquestre ou le consignataire procède au paiement dans le mois de la demande. Il informe le débiteur des sommes versées et lui remet, le cas échéant, le solde. 34

35 En présence de plusieurs créanciers, dans le mois suivant la publication de la vente, le créancier poursuivant demande aux autres créanciers d actualiser leurs demandes. Ceux-ci doivent répondre par conclusions d avocat dans les 15 jours sous peine d être déchus du bénéfice de leur sûreté (art du Code Civil). Au terme de ce délai, le créancier poursuivant a un mois pour élaborer un projet de distribution et le notifier aux créanciers concernés et au débiteur. A défaut de contestation dans les 15 jours suivant la réception de la notification, le projet est soumis à l homologation du JEX. La distribution judiciaire (art. 122 à 124 du Décret du 27/07/06) A défaut d accord sur le projet de distribution, le créancier poursuivant saisit le JEX. Ce dernier établit alors l état des répartitions et statue sur les frais de distribution. 6/ LES INCIDENTS DE LA SAISIE IMMOBILIERE a. La radiation Elle constate l extinction de la saisie suite à une main levée volontaire, judiciaire ou légale. b. La subrogation des poursuites Dans ce cas, le poursuivant initial est remplacé par un autre créancier. En effet, ce dernier peut, à compter du commandement valant saisie et à tout moment de la procédure, demander au JEX d être subrogé dans les droits du créancier poursuivant par voie de demande incidente ou verbalement à l audience d adjudication. La subrogation peut être demandée en cas de désistement du créancier poursuivant, en cas de négligence, fraude, collusion ou toute autre cause de retard imputable à celuici. c. Les conséquences de la saisie immobilière pour le débiteur Le jugement d adjudication vaut titre d expulsion. Dès lors, l adjudicataire peut, à compter de la consignation du prix et du paiement des frais taxés, faire procéder à l expulsion du saisi ou à tout occupant de son chef (sans droit, ni titre opposable) à moins que le cahier des conditions de vente ne prévoit son maintien dans les lieux. Ce titre d expulsion ne peut pas être invoqué à l égard du locataire, de l usufruitier ou tout autre titulaire d un droit de jouissance et d occupation. 35

36 VII LES FRAIS DE PROCEDURE 36 A- Les frais nécessaires exposés pour le recouvrement d une créance justifiée à l encontre d un copropriétaire B- Les frais exposés pour mener à bien l instance C- Les frais d avocat D- Les frais d huissier E- L aide juridictionnelle En procédure civile, tous les frais exposés par un créancier pour recouvrer une créance sont à sa charge si la procédure engagée n est pas fondée sur un titre exécutoire. Par contre, si le créancier agit en vertu d un titre exécutoire, les frais de procédure seront imputés au débiteur. Ces dispositions peuvent paraître particulièrement injustes aux copropriétaires qui se voient dans l obligation d assumer les frais liés à une procédure de recouvrement des charges à l encontre d un autre copropriétaire indélicat. C est pourquoi, la loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13/12/2000 a prévu que «les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d une créance justifiée à l encontre d un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire» (Article 10-1 de la loi de 1965). Mais que recouvre cette notion de «frais nécessaires»? A) LES FRAIS NECESSAIRES EXPOSES POUR LE RECOUVREMENT D UNE CREANCE JUSTIFIEE A L ENCONTRE D UN COPROPRIETAIRE L article 10-1 de la loi permet désormais d imputer au copropriétaire débiteur les frais «nécessaires» engagés «à compter de la mise en demeure» pour recouvrer les charges impayées. Ainsi, le copropriétaire qui va, par sa défaillance ou sa négligence, obliger la copropriété à mettre en œuvre des procédures de recouvrement forcé devra supporter le coût de sa défaillance ou de sa négligence à moins, précise l article 10-1, que le juge n en décide autrement «en considération de l équité ou de la situation économique des parties au litige». La Cour d Appel de Paris, dans certains arrêts, a donné une définition, ressentie comme très restrictive, en excluant : Les honoraires du syndic pour remise du dossier à l avocat ou à l huissier Les frais de relance Les honoraires d avocat qui doivent être indemnisés au titre de l article 700 du NCPC Le coût de la délivrance de l assignation qui entre dans les dépens Mais ces restrictions ne semblent qu apparentes et liées aux circonstances des affaires. En effet, dans un arrêt rendu le 18 décembre 2003, la même cour prend en compte des frais, qui avaient pu être jugés auparavant comme n étant pas «nécessaires», en décidant que le syndic avait fourni des justificatifs et des explications pour chacun des frais imputés sur le compte du copropriétaire défaillant prouvant le caractère nécessaire de ceux-ci. A l heure actuelle, il n y a pas de définition précise et définitive des «frais nécessaires» mais on peut déduire de ce qui précède que les frais nécessaires s entendent de toutes les dépenses que le syndic s est vu dans l obligation de faire pour recouvrer la créance du syndicat. Il s agit de toutes les dépenses liées à la procédure et dont le syndic

37 ne pouvait se dispenser. Toutefois, les honoraires de l avocat font partie de l indemnité octroyée au titre de l article 700 du NCPC et les honoraires d huissiers sont compris dans les dépens. Ils ne peuvent donc être répercutés sur le débiteur au titre de l article Néanmoins, s ils ont été payés dans le cadre d une procédure amiable préalablement à l instance, ils pourraient entrer dans le champ de l article 10-1 à condition qu ils soient dûment justifiés et sous réserve de l appréciation souveraine des tribunaux. B) LES FRAIS EXPOSES POUR MENER A BIEN L INSTANCE Il s agit de tous les frais liés au procès. Le juge a 2 possibilités pour éviter de faire peser sur le créancier la charge des frais de justice. Ce sont les dépens et l article 700 du NCPC. Le juge en fixe le montant. 37 a. Les dépens Ce sont les frais obligatoires occasionnés par le procès (Art. 695 du NCPC). Ils sont supportés, en principe, par la partie qui perd le procès. Ils comprennent notamment : Les débours tarifiés : émoluments (et non les honoraires) des officiers publics ou ministériels La rémunération des avocats pour l activité qui consiste à postuler et conclure et les droits de plaidoirie (uniquement si la représentation par un avocat est obligatoire) Les frais engagés pour les mesures d instruction : indemnités des témoins, rémunération des techniciens Les droits et taxes perçus par les secrétariats des juridictions b. Les frais irrépétibles de l article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile Appréciés souverainement par le juge, ce sont les frais, non compris dans les dépens, exposés pour mener à bien l instance. Les parties assument normalement leurs propres frais irrépétibles. Mais l article 700 du NCPC permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l autre une somme qu il fixe souverainement en considération de l équité ou de la situation économique de cette partie. Toutefois, le juge ne peut statuer que si le bénéfice de l article 700 est demandé par le plaignant. Exemples Honoraires de plaidoirie Frais de consultation Frais de déplacement Constat d huissier non compris dans les dépens C) LES FRAIS D AVOCAT Les avocats exercent la mission générale de conduite du procès en vertu d un mandat délivré par leurs clients. Ils proposent également des consultations et la rédaction d actes sous seing privé. Il peut s agir d une mission d assistance lorsque le justiciable comparait en personne et accompagné de son avocat. C est une mission de représentation lorsque l avocat agit au lieu et place de son client. La rémunération des avocats s entend : Des frais de postulation

38 La postulation consiste à réaliser les actes de procédures rendus nécessaires par le procès pour le compte du client et à veiller au bon déroulement de l instance. Leur tarification est réglementaire et ils font partie intégrante des dépens. Des honoraires Librement convenus entre l avocat et son client, les honoraires dépendent notamment de la complexité de l affaire, de la notoriété de l avocat, des frais exposés par ce dernier. En cas de contestation sur leur montant, le bâtonnier doit être saisi. L avocat peut recevoir des fonds, par exemple du débiteur, qui sont versés à la caisse des règlements pécuniaires des avocats (CARPA). D) LES FRAIS D HUISSIER En tant qu officiers ministériels, ils signifient les actes judiciaires et extrajudiciaires et exécutent les jugements rendus à la demande de leurs clients. Ils sont tenus d une obligation d information et de conseil tant à l égard de leurs mandats qu à l égard des débiteurs contre qui ils agissent. La rémunération des huissiers dépend du décret du 12/12/1996, modifié par le décret du 10/05/2007, qui fixe les tarifs de 152 actes. Ce tarif est obligatoire. Chaque chambre départementale des Huissiers et chaque huissier tiennent le tarif à la disposition des personnes désirant le consulter. Cette rémunération dépend aussi de la nature et de l objet de l acte. Elle comprend : Le droit fixe Il s agit d une somme forfaitaire exprimée en taux de base dont le montant unitaire est fixé à Le nombre de taux de base est indiqué pour chaque acte figurant dans le décret de Lorsque l acte est notifié à une personne sans domicile ou lieu de travail connus, le nombre des taux de base est majoré de 7. S il s agit d un acte relatif à une créance d argent, ce droit fixe est affecté d un coefficient variateur qui en augmente ou en diminue la valeur en fonction du montant des créances à recouvrer. Créance comprise entre 0 et 128 Créance comprise entre 129 et 1280 Créance supérieure à 1280 Coefficients variateurs Pour que le coefficient variateur soit applicable, le montant précis de la créance à recouvrer doit figurer dans l acte. La créance à recouvrer est appelée «obligation pécuniaire déterminée». Elle correspond à la fraction restant à recouvrer déduction faite des acomptes éventuellement déjà versés avant la délivrance de l acte. Le droit proportionnel En cas de recouvrement amiable ou forcé de créances, l huissier perçoit un intéressement à proportion des sommes effectivement recouvrées. 38

39 Le droit proportionnel à la charge du créancier Il est dû dans 3 situations : Recouvrement ou encaissement amiable d une créance Recouvrement ou encaissement amiable d une créance résultant d un titre non exécutoire (par exemple un jugement frappé d appel) Recouvrement ou encaissement d une créance en vertu d un titre exécutoire Le droit proportionnel à la charge du débiteur Il est dû lorsque l huissier a reçu mandat d exécuter une décision de justice ou de procéder au recouvrement d une créance en vertu d un titre exécutoire. Il est calculé sur le principal, les intérêts de retard dus avant la décision et les dommages-intérêts et clauses pénales précisées dans le jugement Sommes recouvrées Jusqu à 125 De 126 et 610 De 611 à 1525 Au-delà de 1525 Sommes recouvrées Jusqu à 125 Jusqu à 610 De 611 à 1525 Au-delà de 1525 Pourcentage appliqué 12% 11% 10,5% 4% Pourcentage appliqué 10% 6,5% 3,5% 0,3% Le droit proportionnel ne peut être inférieur à 220 et supérieur à Il s applique au principal de la créance ou au montant de la condamnation, exception faite des dépens. Si le débiteur procède à des paiements successifs, il n est pas calculé sur chaque versement mais sur la somme globale. Il doit être compris entre 4.40 et 550. Le droit d engagement des poursuites C est un complément de la rémunération de l acte. Il est afférent à la rédaction de certains actes visant au recouvrement d une créance de somme d argent comme, par exemple : - Le commandement de payer les charges de copropriétés - Le commandement aux fins de saisie immobilière - L opposition au prix de cession d un lot de copropriété - La signification du certificat de non-paiement d un chèque valant commandement de payer - L acte de saisie-attribution Montant de la créance Calcul du droit d engagement Jusqu à 304 Entre 305 et 912 Entre 913 et de taux de base par tranche de 76 8 taux de base+2 taux de base par tranche de taux de base+ 2 taux de base par tranche de taux de base+ 2 taux de base par tanche de

40 Le droit d engagement des poursuites doit être compris entre 2 taux de base (2.20 X 2 = 4.40 ) et 125 taux de base (125 X 2.20 = 275 ). Ce droit n est perçu qu une fois pour toute la procédure de recouvrement de la même créance. Il est à la charge du débiteur si le coût de l acte au titre duquel il est alloué incombe à ce dernier et à la charge du créancier dans tous les autres cas. Les frais de gestion des dossiers Leur perception est autorisée lorsque l huissier a reçu mandat de gérer les délais de paiement accordés au débiteur en vertu d un titre exécutoire ou d une décision de justice non frappée d appel. Ils représentent une somme forfaitaire de 3 taux de base (3 X 2.20 = 6.60 ) applicable à chaque versement. Ils sont acquittés par le débiteur dans un délai de 6 mois à compter du 1er acompte suivant la décision de justice. Ils ne peuvent excéder au total 15 taux de base (2.20 X 15 = 33 ). Les délais de paiement accordés dans le cadre d un recouvrement amiable ne peuvent donner lieu à la perception de frais de gestion. Les frais de déplacement Ils ne sont applicables qu aux seuls actes effectivement dressés par l huissier et lorsque le déplacement s effectue au-delà de 2 kilomètres de sa résidence. Ils prennent la forme d une indemnité forfaitaire de transport égale à 32 fois la taxe kilométrique ferroviaire en 1ère classe. Ils sont facturés dans l acte et apparaissent sous la mention SCT (service-compensation-transport). Les débours Il s agit des frais acquittés par l huissier en plus de la tarification propre à l acte. Par exemple : - Frais d affranchissement des lettres rendus obligatoires par la procédure - Frais de serrurier, de déménagement, de garagiste et de garde-meuble - Indemnités versées aux conseillers municipaux, fonctionnaires municipaux, fonctionnaires de police, autorités de gendarmerie ou témoins requis au titre du concours de la force publique pour pénétrer dans un lieu servant à l habitation et dont l occupant est absent ou refuse l accès - TVA applicable aux actes d huissier (sauf affranchissement postal) - Remboursement de la taxe fiscale forfaitaire de 9,15 (attention : certains actes sont exonérés de cette taxe, notamment les actes délivrés pour le compte d une personne bénéficiant de l aide juridictionnelle). Les honoraires libres Ils sont à la charge du mandant et peuvent être perçus dans 3 situations : - Lorsque l huissier est confronté à une situation d urgence ou à des difficultés particulières pour certains actes seulement : délivrance d une assignation, délivrance d une signification de décision de justice, sommation de prendre communication du cahier des charges de la saisie immobilière, acte de vérification et d enlèvement dans le cadre de la saisie vente (Tableau I annexé au décret du 12/12/1996) - Lorsqu il accomplit l un des actes dont la rémunération n est pas tarifée, notamment les constats d état des lieux autres que locatifs 40

41 - Lorsqu il donne des consultations juridiques, rédige des actes sous seing privé, remplit une mission d assistance ou de représentation devant les juridictions où il est habilité à représenter les parties (difficulté d exécution - devant le juge de l exécution ) ou propose des prestations particulières (administration d immeubles ) L huissier est tenu de verser à son mandant les sommes qu il a recouvrées dans un délai de 3 semaines s il s agit d espèces. Sinon, le délai est de 6 semaines. E) L AIDE JURIDICTIONNELLE Elle est destinée à prendre en charge, en fonction des ressources du bénéficiaire, tout ou partie des frais de justice (frais relatifs au procès ou à l exécution d une décision de justice ou d un titre exécutoire). Le bénéficiaire a droit à l assistance d un avocat et à celle de tous les auxiliaires de justice nécessaires (huissiers ) de son choix avant comme pendant l instance, et dans certains cas, avant et après cette instance. L aide juridictionnelle dispense totalement du paiement, de l avance ou de la consignation des frais du procès que l Etat prend en charge. En cas d aide juridictionnelle partielle, l Etat ne prend en charge qu une partie des honoraires de l avocat. Une contribution est alors demandée au bénéficiaire de l aide dont le montant sera fixé avec l avocat avant le procès dans une convention d honoraires écrite. Elle peut être accordée, à titre exceptionnel et lorsqu ils ne disposent pas de ressources suffisantes, aux syndicats de copropriétaires : - Lorsque l immeuble fait l objet d un plan de sauvegarde - Et pour l exercice des actions en recouvrement des créances tant en demande qu en défense Cette possibilité est prévue par l article 22 de la loi du 1/08/2003 d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. Ressources à prendre en compte L aide juridictionnelle peut être totale ou partielle en fonction des ressources du bénéficiaire. Les ressources à prendre en compte sont les ressources nettes, de toute nature, dont le demandeur a directement ou indirectement la jouissance ou la libre disposition au cours de la dernière année civile précédant la demande. 41