Vers de nouveaux métiers?

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1 Programme d expérimentation Approches globales des rénovations énergétiques des logements privés Atelier n 2-17 décembre 2015 Volet Copropriétés 1ère partie (extraits) Problématique générale Accompagnement Aspects technique et gouvernance Vers de nouveaux métiers? PUCA / VESTA Approche rénovation énergétique logements privés - Atelier n 2 1ere partie 17/12/ P. OLIVIER 1

2 Démarche d accompagnement rénovation Ce qui peut vous faire échouer Appliquer la réglementation «Grenelle» S appuyer sur l audit énergétique règlementaire Oublier les aspects architecturaux et les autres besoins d entretien, présenter des «retours sur investissement Définir un plan pluriannuel de travaux Proposer un contrat de performance énergétique à «le leurre et l argent du leurre» Appliquer les règles liées aux «parties communes d intérêt collectif» Imposer les changements de fenêtres ou volets Faire voter des travaux importants avec des majorités réduite à 34% (art 25-1)à graves risques sur le financement Forcer le temps de la copropriété Proposer un programme de travaux l année suivant l audit énergétique! Séparer l ingénierie technique de l ingénierie financière Annoncer un montant global de travaux sans approche individuelle du «reste à charge» et de son financement Présenter les projets comme contraintes règlementaires et normatives Le statut de la copropriété (protection du droit individuel dans l indivision) limite les coercitions effectives Las incohérences de la loi nourrissent des gisements de contestations dilatoires Les prérogatives de l assemblée «souveraine» ne peuvent être forcées sans risques PUCA / VESTA Approche rénovation énergétique logements privés - Atelier n 2 1ere partie 17/12/ P. OLIVIER 2

3 Démarche d accompagnement rénovation Ce qui peut vous faire réussir Préférer l étude globale des besoins et contraintes Diagnostic Technique Global (ALUR) plutôt qu audit énergétique Intégrer les aspects architecturaux à soigner aussi les autres pathologies plutôt que la focalisation sur l ITE Mettre en évidence, l usure, le besoin (et le défaut) d entretien à Les travaux sont inéluctables et valorisent le bien Encapsuler les améliorations énergétiques et de confort dans les travaux nécessaires (transition énergétique) Mesurer les économies de charges : énergie, maintenance, réparations et les rapprocher des aux différentiels de coûts Privilégier les notions d attractivité et de valeur patrimoniale sur la notion de «retour sur investissement Organiser des achats collectifs recommandés mais non obligatoires pour les parties privatives (fenêtres) Donner du temps au temps Démarche progressive : plan pluriannuel d études à adhésion progressive Objectif : Programme global unique à grouper les travaux étaler la dépense Mener de front l ingénierie technique de l ingénierie financière Approche individuelle du RAC «reste à charge» après aides, financement personnalisé et économies Associer les copropriétaires à chaque étape majeure des études et du choix des partenaires ou entreprises Présenter les «risques à faire» et les «risques à ne pas faire à travers enquêtes, réunions d information et AG Contourner les obstacles pour définir les bases d un projet collectif et organiser l adhésion du plus grand nombre PUCA / VESTA Approche rénovation énergétique logements privés - Atelier n 2 1ere partie 17/12/ P. OLIVIER 3

4 Démarche d accompagnement rénovation Ce qui peut vous faire réussir : Les étapes ATC Une démarche gagnante : ATC (AMO) Accompagnement des Travaux en Copropriété 1. DOG ou BIC à Etat des lieux 2. DTG ou AGP à Motivation des copropriétaires 3. APS & APD Avant-projet à Définition programme de travaux avec MOE 4. PRO & DCE Etudes détaillées à Consultation Entreprises 5. Réalisation des travaux et contrôle de gestion 6. Evaluation impact des travaux Dispositif flexible à adapter à chaque contexte PUCA / VESTA Approche rénovation énergétique logements privés - Atelier n 2 1ere partie 17/12/ P. OLIVIER 4

5 Démarche d accompagnement rénovation ATC Etape 1 : Etat des lieux BIC Bilan Initial copropriété (Planète Copropriété) DOG Diagnostic Organisation et Gestion (COPRO+) Initiative conseil syndical ou syndic Mission courte 3 à 6 jours (finançable en assistance au CS) Panorama état du bâti et équipements Bilan économique copropriété capacité à agir Evaluation juridique, gouvernance et organisation Besoins d entretien et attentes des acteurs Présentation en AG Apports courts terme : conseils optimisation Proposition et Vote d un Diagnostic Technique Global Proposition et vote de l accompagnement étape 2 Obtenir et entretenir un statut de TIERS DE CONFIANCE à STOP ou ENCORE PUCA / VESTA Approche rénovation énergétique logements privés - Atelier n 2 1ere partie 17/12/ P. OLIVIER 5

6 Démarche d accompagnement rénovation ATC Etape 2 : DTG ou AGP à Diagnostic global Mission votée en AG avec équipe pluridisciplinaire Diagnostic technique par architecte Diagnostic thermique par BET Diagnostic complet équipements Enquête besoins, envies, contraintes, moyens copropriétaires («coproticien») Diagnostic économique (foncier, fonds travaux, impayés, procédures) Diagnostic fonctionnement (gouvernance et participation AG) Animation du COMPIL (comité de pilotage) Présentation en AG Périmètre des travaux envisageables et expression prérequis (safari impayés?) Consultation et Choix d un MOE Proposition et vote accompagnement étape 3 La communication, support d une «maîtrise d ouvrage virtuelle» PUCA / VESTA Approche rénovation énergétique logements privés - Atelier n 2 1ere partie 17/12/ P. OLIVIER 6

7 Démarche d accompagnement rénovation ATC Etape 3 : APS et APD à Définition programme Mission MOE votée en AG avec équipe pluridisciplinaire Successions tranches fermes et conditionnelles Tarifs fixes pour Avant-Projet APS : Avant Projet Sommaire : «Ce que le SDC peut envisager» Périmètre et options à débattre selon intérêt, moyens pressentis et priorités Budget estimatif par module fourchette 15% - Suivi par COMPIL Validation périmètre APD par COMPIL ou AG selon contexte APD : Avant projet définitif : «Ce que le SDC veut entreprendre» Etude plus détaillée du projet (budget économies, contraintes Engagement MOE sur budget tolérance 5% Base de définition du programme Soumission APD en AG : Validation périmètre et budget pour consultation Engagement étape 4 : préparation consultation sur programme établi Proposition et vote accompagnement étape 4 1. En copropriété c est l APD qui définit le programme mais le SDC n est pas encore définitivement engagé PUCA / VESTA Approche rénovation énergétique logements privés - Atelier n 2 1ere partie 17/12/ P. OLIVIER 7

8 Démarche d accompagnement rénovation ATC Etape 4 : PRO & DCE à Consultation d entreprises Suite de la mission MOE confirmée en AG (tranche conditionnelle) Financée en % du budget accepté en APD selon acte d engagement initial Constitution du lotissement et des pièces de consultation DCE Etape la plus chronophage pour le MOE Validation du DCE par COMPIL et accompagnateur Choix du panel d entreprises consultées par MOE + syndic+ COMPIL + accompagnateur Dépouillement et négociation avec présélectionnés par MOE et COMPIL Etablissement document de choix joint à la convocation AG (avec dossier ingénierie financière individualisée Présentation et soumission dossier en AG : Vote des travaux et choix des entreprises, engagements DO Vote plan de financement emprunts et calendrier appels de fonds Engagement étape 5 : réalisation des travaux, pilotage MOE Proposition et vote accompagnement étape 5 Le vote des travaux scelle l engagement du SDC PUCA / VESTA Approche rénovation énergétique logements privés - Atelier n 2 1ere partie 17/12/ P. OLIVIER 8

9 Démarche d accompagnement rénovation ATC Etape 5 : Réalisation travaux et contrôle de gestion Suite de la mission MOE confirmée en AG (tranche conditionnelle) Financée en % du budget accepté en APD selon acte d engagement initial Ordonnancement du chantier après délai de carence contestataires et obtention accord DT ou PC Suivi du chantier par COMPIL et accompagnateur Contrôle de gestion travaux (plus et moins value) mise en œuvre DO Gestion trésorerie chantier (subventions, emprunts, appels de fonds, CEE, règlement entreprises) Suivi «rapproché» des impayés. Suivi des aléas chantiers (contraintes occupants, accès entreprises, nuisances, ) à Eviter les dérives Suivi réception et clôture comptes travaux Présentation en AG Compte rendu gestion chantier Proposition et vote accompagnement étape 6 Garantir le succès de l opération travaux PUCA / VESTA Approche rénovation énergétique logements privés - Atelier n 2 1ere partie 17/12/ P. OLIVIER 9

10 Démarche d accompagnement rénovation ATC Etape 6 : Evaluation impact des travaux Assistance éventuelle pour l intervention de la MOE en période de garantie Mesure des aspects qualitatifs Ressenti des copropriétaires via enquête de satisfaction Mesure des aspects quantitatifs Résultats énergétiques réalisé / estimé Impact sur les charges : économies entretien et réparation s Evolution valeur patrimoniale (attractivité) Analyse des mutations (valeur et nombre) Valeur locative et taux d occupation Mesure de l impact social Evolution du taux de défaillance Evolution du «vivre ensemble», participation aux commissions et AG Présentation en AG Compte rendu impacts travaux Préconisation pour la consolidation des acquis Pérenniser la «rénovation» sur tous les plans» PUCA / VESTA Approche rénovation énergétique logements privés - Atelier n 2 1ere partie 17/12/ P. OLIVIER 10