CDDRA Valence Drôme Ardèche Centre Porter à connaissance foncier du Psader

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1 CDDRA Valence Drôme Ardèche Centre Porter à connaissance foncier du Psader Service Départemental de l Ardèche le Moulin du Seigneur BP Privas Cedex direction@safer07.com Service Départemental de la Drôme 85 rue de la forêt BP Valence Cedex direction@safer26.com Département Etudes et Développement 23 rue Jean Baldassini Lyon cedex etudes@saferral.com 1

2 Sommaire OBJECTIFS ET MÉTHODE 3 PRÉSENTATION DU TERRITOIRE 4 L ESPACE RURAL PATRIMOINE PUBLIC L ESPACE AGRICOLE OCCUPATION DU SOL: DESCRIPTION DE L USAGE DES SOLS 6 OCCUPATION DU SOL: RYTHME ET FORMES DU CHANGEMENT D USAGE 7 MARCHÉ FONCIER: ÉVOLUTION SUR 10 ANS 8 MARCHÉ FONCIER: SEGMENTATION 9 MARCHÉ FONCIER: LES ACQUÉREURS 10 DESCRIPTION GÉNÉRALE 12 QUI POSSÈDE QUOI? 13 ACTIVITÉ DES PERSONNES PUBLIQUES SUR LES MARCHÉS FONCIERS 14 LES USAGES DU FONCIER À VOCATION AGRICOLE 17 STRUCTURE DU FONCIER À VOCATION AGRICOLE 18 LES TENDANCES DU MARCHÉ FONCIER AGRICOLE 19 ACQUÉREURS SUR LE MARCHÉ FONCIER AGRICOLE 20 LES ESPACES NATURELS ET FORESTIERS LES USAGES DU FONCIER NATUREL ET FORESTIER 22 STRUCTURE FONCIÈRE ET PROPRIÉTÉ 23 ENJEUX ET LEVIERS POUR L ACTION ANNEXES ANNEXE 1 : SYNTHÈSE PAR TERRITOIRE ANNEXE2 : SOURCES DE DONNÉES 2

3 Objectifs et méthode Les objectifs poursuivis Dans le cadre de sa politique territoriale, la Région Rhône-Alpes ouvre la possibilité aux territoires CDDRA, via le Projet Stratégique pour l Agriculture et le Développement Rural (PSADER), de mettre en évidence la nécessité d agir sur les problématiques du foncier agricole, forestier et naturel. Le volet foncier du PSADER s inscrit ainsi de manière transversale dans le projet de territoire du CDDRA. La réalisation d un diagnostic foncier préalable doit permettre d identifier les principaux enjeux fonciers de ce territoire afin d aboutir, si la nécessité et la faisabilité en sont approuvées, à la mise en place d actions foncières. Le présent diagnostic se veut un outil de connaissance et de compréhension du contexte foncier du territoire. Il s'agit d une analyse descriptive de la structure et de la dynamique foncière du territoire à destination des décideurs. Les moyens La SAFER Rhône-Alpes, en réponse aux missions qui lui ont été confiées par le législateur et notamment la transparence du marché foncier rural, collecte et compile sous forme de bases de données des informations sur les territoires, leur structure foncière et leur marché foncier. Ces bases de données sont la matière première quantifiée de la connaissance foncière des territoires. La base cadastrale DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques) contient des données relatives à l ensemble des parcelles cadastrées et à leur(s) propriétaire(s). Elle est réactualisée chaque année et son analyse régulière permet de produire une photographie de la structure foncière d un territoire et de caractériser son évolution. La base des notifications regroupe des informations relatives d une part à l ensemble des données issues des Déclarations d Intention d Aliéner (DIA) et d autre part aux biens que la SAFER rétrocède dans le cadre de son activité. Les DIA sont transmises par les notaires lorsqu ils instruisent un projet de vente dans l espace naturel et rural et que les biens concernés répondent à certaines conditions. Les DIA spécifient différentes informations quant à la nature du bien, au prix, aux conditions de vente et aux contractants. La compilation de ces informations au cours du temps et l analyse de la base qui en résulte permettent à la SAFER d appréhender dans l espace rural, le marché foncier et son évolution. La base de données territoriales rassemble des données de cadrage relatives à la démographie (population, parc de logements, etc. => Source INSEE), à la vocation des territoires (zonages des aires urbaines et rurales de l'insee, zonages issus des travaux de la DATAR/DIACT), à l'agriculture (Recensement Général Agricole), à l'environnement (DIREN/DREAL), ainsi qu'aux multiples entités territoriales ou administratives qui couvrent désormais le territoire hexagonal (communes, cantons, EPCI, CDRA, Pays, PNR, SCoT...). Cette base de données territoriales n'est pas en soit génératrice de données foncières mais fournit, au travers de croisements thématiques, des facteurs explicatifs des problématiques foncières. Les échelles de traitement L échelle territoriale d agrégation des données est l échelle communale. Aussi l ensemble des indicateurs est-il calculé pour chacune des 110 communes du CDDRA. Toutefois certains indicateurs trouveront une meilleure pertinence statistique sur un territoire plus vaste. Enfin, la lisibilité des analyses sera parfois facilitée par une agglomération des données. Ainsi, un certain nombre de traitements et d analyses seront présentés à l échelle de 4 sous-territoires définis au sein du territoire CDDRA. L essentiel des indicateurs sera en outre calculé et commenté à l échelle territoire. Les données des 4 sous-territoires, dans la synthèse territoriale notamment, pourront être ainsi comparées à cette moyenne. Enfin, les données de ces différentes échelles (communes, sous-territoires, territoire CDDRA) pourront être comparées aux moyennes calculées à l échelle des départements de l Ardèche et de la Drôme, et de la Région Rhône-Alpes. 3

4 Présentation du territoire Territoire d analyse VALDAC c est : 110 communes km² Pour l étude, le territoire de Valdac a été divisé en 4 territoires d analyse : Territoire A 37 communes 672 km² Valence Agglo Sud Rhône-Alpes / Rhône Crussol / Deux chènes / Raye / Confluence Drôme-Ardèche Territoire B 23 communes 315 km² Privas Rhône Vallée / Eyrieux aux Serres Territoire C 18 communes 325 km² Pays de Lamastre / Pays de Vernoux Territoire D 32 communes 484 km² Boutières / Pays du Cheylard / Châtaigniers 4

5 L espace rural 5

6 Occupation du sol description de l usage des sols Une forte prégnance des espaces naturels Le territoire du est avant tout marqué par la prédominance des espaces naturels et forestiers : ils occupent 57 % de la surface du territoire. Cette prépondérance est aussi très caractéristique des départements dans lesquels se situe le CDDRA. Avec respectivement 66% et 60 % d espaces naturels et forestiers, l Ardèche et la Drôme atteignent des valeurs très largement supérieures à la moyenne régionale. C est dans la plaine de Valence que la part des espaces naturels et forestiers est, de loin, la plus faible. Des espaces agricoles prédominants dans la plaine de Valence Les espaces à vocation agricole sont concentrés, à l inverse des espaces naturels et forestiers, dans la partie Est du territoire, vallée du Rhône / plaine de Valence. Un peu plus d un tiers du territoire de VALDAC est occupé par des terrains à vocation agricole. Dans la partie drômoise, la part des espaces agricoles est largement supérieure à la moyenne départementale. Le territoire de la CA Valence Agglo Sud RA est occupé à plus de 55% par des surfaces à vocation agricole. Dans la partie ardéchoise du territoire, la part des espaces à vocation agricole est proche de la moyenne départementale, voire sensiblement inférieure. A l exception du plateau de Vernoux-Lamastre où les espaces agricoles occupent une place importante dans le paysage foncier. où se concentre également l essentiel des espaces artificialisés Le territoire A, qui comprend notamment la CA Valence Agglo Sud RA est un territoire très urbain au regard des territoires de comparaison. La proportion élevée de surfaces agricoles sur ce territoire laisse présager de possibles concurrences entre ces deux usages. Ailleurs, l urbanisation s est développée de manière sensible dans la vallée de l Ouvèze (axe Valence Privas), ainsi qu autour de quelques villes de la montagne ou du plateau ardéchois : Le Cheylard, Lamastre, Vernoux Sur les territoires C et D, la part des espaces artificialisés reste cependant près de deux fois inférieure à la moyenne du département de l Ardèche, département «le moins urbain» de Rhône-Alpes. 6

7 Occupation du sol rythme et formes du changement d usage Des dynamiques de changement d usage contrastées selon les territoires Le rythme de changement d usage correspond au pourcentage du territoire qui a changé d usage entre deux dates. 100 m²/ha = 1% Le rythme moyen de changement d usage dans VALDAC entre 1999 et 2010 est inférieure à la moyenne rhônalpine, mais très supérieur aux moyennes des départements de la Drôme et de l Ardèche. Au sein du CDDRA, la situation est très contrastée entre le territoire A où le rythme de mutation est deux fois supérieur à la moyenne du CDDRA, et le D où il est près de 4 fois inférieur. Entre les deux, les territoires C et B présentent des rythmes de mutations comparables à ceux de la Drôme et de l Ardèche. Mais au sein de ces territoires, la situation à l échelle des communes est ellemême contrastée. Sur le territoire A par exemple, les taux de mutation sont très faibles dans les communes du PNR du Vercors (CC de la Raye) et celles du coteau ardéchois. Et dans les territoires plus ruraux, on observe des rythmes de mutation relativement élevés aux abords des bourgs. En fait, il semble qu il y ait une corrélation assez directe entre le taux d artificialisation et le rythme de changement d usage d un territoire. Ce constat se confirme quand on observe la forme que revêt ce changement d usage : à l échelle du territoire d étude, l essentiel des mutations s opère au détriment des espaces à vocation agricole et au profit des espaces artificialisés. Les évolutions affectant les espaces naturels et forestiers sont partout très faibles : soit parce qu il n y a effectivement que peu de surfaces qui mutent (territoire A), soit par ce que ces mutations ne sont pas «retranscrites» au cadastre (enfrichement, déprise agricole ) ha à -204 ha -204 ha à 80ha 80ha à 22 ha < 22 ha mais partout impactantes pour les espaces agricoles C est de le territoire A, vallée du Rhône plaine de Valence que la consommation de foncier à vocation agricole a été la plus importante au cours de la décennie écoulée, tant en valeur absolue (plus 93 ha consommés en moyenne par an), qu en valeur relative : plus de 3,2 % des surfaces à vocation agricole du territoire ont changé d usage entre 1999 et Sur le reste du territoire, si les consommations en valeur absolue sont 7 à 10 fois inférieures à celles constatées sur le territoire A, elles restent cependant significatives en valeur relative avec des prélèvements qui oscillent entre 1 et 2% du stock de foncier à vocation agricole. En outre, l essentiel de ces prélèvements a été opéré au profit de l urbanisation, donc a priori sur des terrains plats, au potentiel agricole élevé pour le secteur. Au total, à l échelle de VALDAC, ce sont plus de ha de terrains à vocation agricole qui ont changé d usage entre 1999 et Mais il faut également garder à l esprit que cette valeur est probablement sous estimée du fait de la méthode de calcul, à partir des données du cadastre, qui ne rend pas compte de la totalité de la disparition de terres agricoles par les phénomène de déprise. 7

8 Marchés fonciers de l espace rural évolution sur 10 ans avec des surfaces constantes, En surface, sur le marché notifié à la Safer sur le territoire VALDAC est relativement stable ces dix dernières années, à l exception de deux années où les volumes échangés se sont sensiblement écartés de la moyenne. En 2002 où le total des surfaces échangées (bâties et non bâties) est 1,3 fois supérieur à la moyenne observée sur la décennie. La crise financière de se caractérise par une diminution sensible des surfaces échangées en 2009 (alors que le nombre de ventes avez déjà diminué en 2008). Cette diminution affecte plus particulièrement les ventes avec bâti et la baisse des surfaces échangées est proportionnellement plus importante que celle du nombre de ventes : moins de ventes et avec moins de foncier. L une des particularités de ce territoire est qu il s échange autant de surfaces sur les marché des biens bâtis que sur celui des terrains nus. Cette tendance est très spécifique à ce territoire puisque tous les départements affichent une très grande prédominance des terrains nus sur les marchés en surface. Cela peut signifier deux choses : la proportion de foncier avec bâti est plus importante qu ailleurs ou la taille moyenne du lot bâti est plus grande que sur d autres territoires. Un marché relativement stable en nombre de ventes, Entre les périodes et , le nombre de DIA (Déclaration d Intention d Aliéner) enregistrées par la Safer sur le territoire VALDAC est resté relativement stable, autour de 800 DIA/an : 500 portant sur des biens non bâtis et 300 sur du bâti. Deux pics sur le marché total en nombre, en 2005 avec une augmentation de 20% des ventes de biens bâtis (tendance similaire dans les départements de l Ardèche et de la Drôme) et 2007, avec une augmentation de 10 % du nombre de vente de biens bâtis et non bâtis. Cette même année l Ardèche affichait une baisse significative et la Drôme une augmentation. En 2008 et 2009 : sensible inflexion du nombre de biens notifiés sous l effet de la crise financière. Contrairement à la tendance régionale, les ventes de terrains non bâtis ont aussi diminué : le territoire enregistre une baisse de 25% des ventes de terrains nus. Une crise de 2008 pourtant beaucoup moins impactante que sur d autres territoires puisque les ventes augmentent de 11% entre 2009 et 2010 sur le territoire de VALDAC alors que la moyenne régionale affiche un regain de 7% seulement. Par ailleurs, la Drôme et l Ardèche sont respectivement le deuxième et le troisième département à afficher la plus forte croissance «d après crise» (après la Haute-Savoie). mais des valeurs qui explosent Entre 2002 et 2007, le volume total des transactions notifiées sur le territoire VALDAC a augmenté de 140 % en valeur. Au niveau régional, la moyenne se situe autour de +120 %, alors que dans les départements de la Drôme et de l Ardèche elle passe en dessous de la barre des 100 %. Dans un contexte où, sur cette même période, le nombre de vente est resté stable et où le volume des surfaces échangées a légèrement diminué, cette hausse s explique essentiellement par l augmentation des valeurs unitaires des biens : prix du lot bâti et prix au m² du terrain nu. Dans le détail, cette augmentation du volume des valeurs échangées concerne aussi bien les ventes avec bâti que celles qui n en ont pas. Cependant, la hausse des valeurs a été beaucoup plus importante pour les ventes de terrains nus (+ 280% entre 2002 et 2007 soit une valeur totale multipliée par près de 4) que pour le biens bâtis (+115%). Cette dynamique à la hausse a été brutalement stoppée en 2007/2008 sous l effet de la crise financière. En 2009, sur les marchés bâtis et non bâtis les volumes financiers échangés ont été divisés par deux par rapport à L activité sur les marchés fonciers a repris assez rapidement sur VALDAC après 2009 : en deux ans, le segment des biens avec bâtis a retrouvé des niveaux de valeurs échangées d avant crise ; pour les biens non bâtis, le montant des échanges a stagné en 2010 mais a explosé en 2011 pour atteindre son niveau le plus élevé de la décennie. 8

9 Marchés fonciers de l espace rural segmentation Des marchés agricoles et ruraux importants, mais en perte de vitesse Le marché agricole et celui des espaces naturels représentent, à eux deux : 70% des surfaces échangées sur le territoire, Un tiers des ventes notifiées, 15% des valeurs échangées sur le marché de l espace rural. Les surfaces échangées sur le marché agricole ont sensiblement diminué sur la période (-59%). Une très légère reprise semble s amorcer en 2011, mais davantage en nombre de ventes qu en surface. Le marché des espaces naturels connait, à l inverse, une croissance constante depuis le début de la décennie. C est seulement en 2009 qu il a connu une baisse significative du nombre de ses ventes et des surfaces échangées. Il semblerait que la crise financière, qui a fortement affecté les marchés urbains, se soit également faite ressentir sur ce segment, les acquéreurs potentiels ayant vraisemblablement fait le choix d annuler ou différer leurs projets durant cette période d incertitudes. L impact de la crise financière est quasiment inexistant sur le marché agricole qui connaissait déjà une inflexion constante depuis Les acteurs de ce marché ont continué à investir dans leur outil de production malgré la généralisation de la crise sur les autres segments de marché L importance des marchés urbains et de loisirs En nombre de ventes et en valeur, le marché résidentiel est, depuis 2004, le segment le plus important de l espace rural. Plutôt irrégulière, la tendance de ce marché affiche quand même une baisse du nombre de ventes depuis 2005 jusqu à la crise de Les valeurs ont connu, quant à elles, une croissance exceptionnelle jusqu à la crise. Cet écart de tendance traduit très clairement une hausse de la valeur moyenne du lot bâti. Le marché des espaces de loisirs, souvent lié au marché résidentiel, connait les mêmes tendances que ce dernier. Par ailleurs, le nombre de vente sur ce segment se rapproche du marché agricole et en 2011 les deux sont équivalents : il y a eu autant de ventes de foncier de loisir que de biens agricoles (en nombre). Ce segment de marché ne représente qu une faible part des surfaces et des valeurs échangées, mais ces acquisitions de petites surfaces par des non agriculteurs ont potentiellement un effet néfaste sur la sphère agricole : soustraction de surfaces à l agriculture, mitage, problèmes de cohabitation et créent des références de prix très supérieures aux valeurs agricoles. Enfin, le marché de l artificialisation est important en nombre comme en valeur. Après un pic de croissance en 2006/2007 il a aussi connu les méfaits de la crise et a très brusquement chuté en 2008/2009 (- 56% de ventes). Ce segment de marché est pourtant celui qui a le plus vite rebondi : en 2011 les ventes ont ré-augmenté de 70% et les valeurs échangées de 300% (x 4) pour atteindre un niveau équivalent à celui de

10 Marchés fonciers de l espace rural les acquéreurs La place atypique des collectivités La place des personnes publiques sur le territoire de VALDAC est à l inverse de la tendance régionale : plus présentes en valeurs échangées qu en nombre d acquisitions, elles semblent investir davantage dans des biens de valeurs importantes (artificialisation et/ou résidentiel?). Cette spécificité ne se retrouve pas non plus à l échelle des départements de la Drôme et de l Ardèche. Les collectivités ont été la catégorie d acteurs la moins actives sur le marché jusqu en 2009, mais leur niveau d intervention a sensiblement augmenté depuis. Un impact de la crise de 2008 sur les agriculteurs, Les agriculteurs achètent environ 29% des surfaces échangées sur le marché de l espace rural, une part inférieure à la moyenne régionale. En 2009 (impact de la crise de 2008?), les acquisitions des agriculteurs ont légèrement diminué. Or le segment de marché agricole (voir page précédente) n a pas marqué une telle inflexion : d autres acteurs, publics ou privés, ont investi dans le foncier agricole en substitution des agriculteurs. En nombre et en valeur, la part des acquisitions réalisées par des agriculteurs est relativement faible : ils acquièrent des biens proportionnellement plus grands et moins chers que les autres acteurs du marché une situation courante et logique pour cette catégorie d acteurs. mais surtout sur les acteurs privés La place de personnes morales sur le territoire VALDAC est le juste milieu des tendances des deux départements. Alors qu en Ardèche elles achètent beaucoup de surfaces c est dans la Drôme que les valeurs les plus importantes sont échangées. Jusqu en , les acquisitions réalisées par cette catégorie d opérateurs sont croissantes en nombre, en surface, et en valeur. Les investissements qu ils réalisent commencent à diminuer à partir de 2007 jusqu à atteindre un minimum historique en En 2011, leurs investissements reprennent. Les particuliers, non agriculteurs, sont les principaux acteurs du marché foncier de l espace rural. Ils participent à 71 % des transactions (contre seulement 60 % au niveau régional) et procurent 73% des valeurs échangées en milieu rural. L activité des acteurs privés non agricoles a été particulièrement marquée par la crise financière de En nombre, en surfaces et en valeur, les acquisitions réalisées par les personnes physiques et morales ont chuté en 2008/

11 Le patrimoine public 11

12 Le patrimoine public Typologie des propriétaires Faible part de la propriété publique dans le paysage foncier du territoire Les personnes publiques (Etat, collectivités et établissements publics) sont propriétaires de seulement 6,6 % du territoire VALDAC. A l échelle du département de l Ardèche, la part de la propriété publique est de 10 % et dans la Drôme elle est de 21 %. Ils sont par ailleurs tous les deux en dessous de la moyenne régionale (26%). La situation varie sensiblement au sein de VALDAC, deux types de territoires semblant concentrer l essentiel des surfaces appartenant à des personnes publiques : l ouest du territoire D et une partie de l est du territoire A, en zone montagneuse, ainsi les secteurs les plus urbains des territoires A et B, avec notamment la vallée du Rhône. concentrée sur les territoires de montagne et les secteurs urbains. Plus de la moitié de la propriété des organismes publics sur ce territoire est constituée de forêts et d espaces naturels, un profil de patrimoine foncier public assez caractéristique des secteurs de montagne. La spécificité du territoire tient à l importante proportion des surfaces artificialisées et des espaces à vocation agricole dans le patrimoine des personnes publiques. Ces surfaces publiques sont principalement (et logiquement) concentrées dans la plaine de Valence et les vallées du Rhône et de l Ouvèze : les secteurs les plus urbains et agricoles du territoire. 12

13 Le patrimoine public qui possède quoi? La place prépondérante des communes et de l Etat dans le paysage foncier Les communes sont les principaux propriétaires publics de VALDAC, avec les biens sectionnaux, elles possèdent la moitié des surfaces publiques soit plus de 54 km² (5 419 ha). Ces valeurs restent cependant très inférieures aux autres territoires. L Etat est très présent puisqu il est le deuxième propriétaire foncier du territoire, avec près de ha de terrains domaniaux. Historiquement l état et les communes sont deux propriétaires importants dans les secteurs de montagne (pâturages/alpages, forêts domaniales ). Avec respectivement 34% et 41 % de propriété publique, les départements de l Ardèche et de la Drôme sont les deux départements rhônalpins où l Etat est le plus présent (en %), alors que la moyenne régionale s établit à 16%. Le Conseil Général possède quant à lui 510 ha. Il est un acteur plus récent dans le paysage foncier, actif notamment au titre de sa politique de protection et de mise en valeur des Espaces Naturels Sensibles. Etat / Etblt Public d'etat Département EPCI / Syndicats Interco. Communes Sectionnaux Propriété 4631 ha 510 ha 638 ha 5030 ha 389 ha La nature de la propriété varie selon les compétences, et les politiques mises en œuvre Si les espaces naturels et forestiers prédominent dans la propriété des personnes publiques en lien avec la prépondérance des communes et de l Etat, les autres personnes publiques présentent des patrimoine foncier plus diversifié, reflets de leur compétences : la part importante des espaces artificialisés témoigne par exemple du poids des collèges dans le patrimoine des départements. Les surfaces à vocation agricole en possession des EPCI et Syndicats intercommunaux correspondent pour une part à des surfaces effectivement à usage agricole même si elles ont pu être acquises dans un objectif autre que la seule préservation de l agriculture (ex : périmètres de captage d eau potable), mais pour une part également à du foncier destiné à être artificialisé (zones d activité économique notamment). Parmi les principaux propriétaires publics du territoire figure la Compagnie Nationale du Rhône (rattachée aux établissements publics d Etat). Elle détient à elle seule près 20 % du patrimoine foncier de la catégorie «Etat et Etablissements Publics». Cette propriété est composée d une part très significative de terrains à vocation agricole et d espaces artificialisés. 13

14 Le patrimoine public activité des personnes publiques sur les marchés fonciers L artificialisation : premier marché des collectivités Le marché des collectivités est d abord marqué par la part importante (prédominante) des acquisitions réalisées sur le marché des biens en vue d artificialisation, en nombre, mais surtout en valeur. Les petits terrains à vocation agricole (<1 ha) représentent le second segment de marché dans lequel investissent les collectivités : ils représentent 13 % de leurs acquisitions contre 18% en moyenne en Ardèche et 9% dans la Drôme. Ces chiffres témoignent sans doute d une certaine anticipation des collectivités dans la réalisation leurs projets de développement : ces terrains peuvent constituer des réserves foncières mobilisables pour des projets futurs (artificialisation ou échange / compensation). La question qui se pose alors est celle de la mise en valeur de ce patrimoine foncier à vocation agricole, fut-ce à titre temporaire en attendant la mise en œuvre des projets des collectivités. L évolution de la courbe des biens en vue d artificialisation sur le marché en valeur, montre cependant que les acquisitions de biens destinés à être artificialisés dans un futur proche restent «la norme». Le marché en surface témoigne d une activité significative des collectivités sur le segment des espaces naturels et agricoles. Compte tenu de la nature des biens considérés, cette activité est difficilement perceptible en nombre ou en valeur, mais entre 2002 et 2011, ce sont environ 120 ha qui ont ainsi été acquis par des personnes publiques sur le territoire. A la différence d autres territoires, on observe une baisse très significative des acquisitions des personnes publiques en Sur VALDAC, les collectivités ont été impactées par la crise au même titre que les opérateurs privés, vraisemblablement parce qu elles interviennent essentiellement sur le même segment de marché, celui de l artificialisation. 14

15 Le patrimoine public activité des personnes publiques sur les marchés fonciers Nombre d acquisitions réalisées par des personnes publiques entre 2002 et 2011 Marché notifié à la Safer uniquement L essentiel de l activité des personnes publiques dans l agglomération de Valence Plus de 55 % des acquisitions réalisées par les personnes publiques dans VALDAC ont été notifiées sur le territoire A et notamment dans la communauté d agglomération Valence Agglo Sud Rhône-Alpes : il s y concentre 30% des transactions réalisées par des personnes publiques à l échelle de VALDAC, pour 35% de surfaces (soit 202 ha entre 2002 et 2011). L essentiel de ces acquisitions a apporté sur des terrains en vue d artificialisation : 86 ha (41%) ont été achetés pour la création de zones artisanales et industrielles ; 63 ha (33%) ont correspondu à des acquisitions d emprise d infrastructures. Le solde de la surface correspond aux acquisitions pour «les services publics et administrations», ainsi qu à des surfaces faisant l objet de contraintes liées à la protection de la nature (ENS ). Des collectivités dynamiques selon les spécificités de leur territoire Les acquisitions des collectivités dans le territoire D sont plus nombreuses que celles au Nord et au Sud du territoire de VALDAC. Elles sont plus orientées dans l acquisition de petites surfaces agricoles (<1ha) qui représentent plus de 20% de leurs achats (mais seulement 7% des surfaces acquises). Cela témoigne sans doute d une certaine anticipation des collectivités dans la réalisation de leurs projets de développement. A l inverse seules 9% de leurs acquisitions portaient sur des espaces à vocation agricole > 1 ha, mais elles représentent 36% des surfaces acquises en 10 ans (soit 39 ha). Les investissement des territoires B et C sont stables et peu nombreux : -> 75 % des acquisitions du territoire C étaient pour des espaces agricoles, toutes surfaces confondues (représentant un total de 50 ha). -> 75 % des acquisitions du territoire B étaient pour des espaces en vue d artificialisation (représentant un total de 76 ha). Nb d'acquis par les Pers. Pub Territoire A 196 Territoire B 32 Territoire C 38 Territoire D 86 VALDAC

16 L espace agricole 16

17 L espace agricole les usages du foncier à vocation agricole Landes pâturées Surfaces en herbe Surfaces en terre Vergers Vignes TOTAL Surfaces 1437 ha ha ha 5730 ha 791 ha ha des prés et pâtures en montagne, L espace agricole marqué par la prédominance des surfaces en terre en plaine VALDAC est un territoire où l agriculture tient une place significative dans le paysage foncier puisqu elle occupe 36% de l espace. Plus de la moitié de cet espace agricole est occupée par des terrains cadastrés en «terre», qui représentent plus de hectares soit 20 % de la surface totale du territoire. Essentiellement situées dans les vallées, ces espaces correspondent aux surfaces les plus productives du territoire et jouent deux rôles primordiaux : - Celui de moteur économique c est là que se crée une part importante de la plusvalue agricole du territoire avec notamment des production destinées à l export (production de semences ) ; - Celui de producteur fourrager pour les exploitations d élevage en zone de relief qui doivent trouver dans la plaine des compléments pour l alimentation des animaux. Or, ces surfaces sont généralement celles qui se trouvent le plus exposées à l urbanisation. Les surfaces en herbes représentent plus de 33 % des terres agricoles. Il s agit pour une bonne part d espaces pastoraux, cadastrés en Landes ou Pâtures. Sur VALDAC, elles sont majoritaires situées dans les zones de relief Les données du cadastre, même si elles proposent des natures cadastrales différentes pour les «pâtures» et pour les «landes pâturées» ne sont pas suffisamment précises pour détailler le prés de fauche des espaces uniquement pastoraux au sein des surfaces en herbe. et un part significative de vergers. Enfin, VALDAC se distingue par la présence significative de vergers dans la répartition des terres agricoles (9%). Leur présence est relativement homogène sur l ensemble du territoire mais reflète des réalités différentes : fruitiers (pêchers, abricotiers ) dominants dans la plaine et prépondérance (en surface) des châtaigneraies dans le reste du territoire. Si le retrait de l arboriculture est visible dans la plaine par la remplacement des surface en verger par d autre types de culture au cadastre, il est parfois moins visible pour les châtaigneraies qui ne font pas toujours l objet d un reclassement lorsque leur culture est abandonnée. 17

18 L espace agricole structure foncière et propriété agricole ha ha ha ha ha ha ha ha ha ha 0 ha Propriété - espaces à vocation agricole < 0,5 ha 0,5 à 1 ha 1 à 5 ha 5 à 10 ha 10 à 25 ha > 25 ha Surface Nb de Cptes Sources: Safer d'après DGFIP 2010 Des espaces agricoles privés pour la plupart Plus de 95 % des espaces à vocation agricole de VALDAC appartiennent à des personnes privées (avec une grande majorité de personnes physiques). Alors que la moyenne au niveau régional situe la propriété agricole publique à 9 %, le territoire de VALDAC n en compte que 4 %. Ainsi, l essentiel des surfaces agricoles de type terre labourable ou pré de fauche, dont on connaît l importance stratégique pour l économie de l agriculture, relève de la sphère privée. Typologie des propriétaires d esp. à vocation agricole 0 Esp. À vocation Agricole Surface totale ha Nb de Cpte de Prop Nb de parcelles Taille moyenne des Cptes 1,6 ha Taille moyenne des Parcelles 0,41 ha Esp. À vocation Agricole % Cptes en Indivision 44% % Surface en Indivision 37% avec les caractéristiques foncières qui en découlent La quasi-totalité des «grands» comptes de propriété agricoles (>25 ha) correspond à de la propriété publique. Quand on ne s intéresse qu à la propriété privée, le morcellement de la propriété foncière agricole devient nettement plus prégnant: 57% des propriétaires privés se partagent 6 % du foncier agricole. Dès la deuxième tranche de surface (plus de 0,5 ha), on constate une baisse significative du nombre de comptes de propriété. Quand on observe que 64% des surfaces à vocation agricole appartenant à des personnes physiques relèvent de comptes de propriété dont le titulaire est âgé de plus de 60 ans, on peut sans risque affirmer que la part du faire-valoir indirecte est importante dans le territoire. Ainsi, les agriculteurs sont confrontés à un émiettement particulièrement important de la propriété agricole, qui interroge sur les modalités de leur accès au foncier et à sa pérennité. 18

19 L espace agricole les tendances du marché foncier agricole Un marché agricole en très nette diminution Sur la décennie écoulée, le nombre et la surface globale des biens échangés sur le marché agricole sont en diminution. Entre les périodes et , le nombre de ventes a chuté de 40 % et les surfaces échangées de 60 %. Cette évolution à la baisse du marché agricole apparaît plus structurelle que conjoncturelle. Ainsi ne retrouve-t-on pas, par exemple sur ce segment, un impact de la crise financière de 2008 aussi marqué que sur d autres marchés. La lecture de l évolution du marché en valeur est rendue difficile par un marché bâti très fluctuant car portant sur un faible nombre de ventes (une trentaine par an en moyenne sur le territoire) et épisodiquement marqué par des ventes «exceptionnelles» comme en Malgré tout, sur la décennie, les valeurs échangées sur le marché agricole sont en diminution. Valeur moyenne du lot bâti (K ) Attention : Le faible nombre de ventes enregistrées incite à considérer les graphiques ci-contre avec prudence, même si les données ont été consolidées en travaillant avec des moyennes triennales. Taille moyenne du lot bâti (Ha) Une forte concurrence sur le bâti Le prix du lot bâti résidentiel connaît une évolution comparable à celle d autres territoires (hausse, puis stagnation et même baisse à partir de la crise financière de 2008). Le graphique ci-contre illustre clairement comment le prix d un bien bâti agricole est intimement lié à «la pression» des non agriculteurs sur le patrimoine bâti du territoire. Face à deux offres pour son bien, l une agricole l autre d un particulier, le plus souvent le propriétaire cédant considérera en priorité son intérêt économique. Parallèlement à la hausse du prix du lot bâti agricole, on observe une diminution constante des surfaces acquises avec les bâtiments : pour rester dans un budget global compatible avec la viabilité économique de l exploitation les agriculteurs choisissent parfois de réduire leurs acquisitions de foncier nu. Mais si la stratégie qui consiste à acheter moins de surface permet effectivement d acquérir un bâti à «moindre coût», elle interroge néanmoins sur la pérennité de l accès au foncier pour les exploitants. Prix moyen du foncier nu ( /m²) et sur le foncier nu Les biens échangés sur le marché des terres et prés, sous-segment du marché agricole, sont extrêmement variables : de la parcelle de terre labourable irriguée en plaine à la pâture en, zone de montagne. Toutefois, à l échelle de la décennie écoulée, le prix du terrain nu agricole est relativement stable. En revanche, le prix au m² des espaces de loisirs a été multiplié par 2,5 en 10 ans, alors que la tendance régionale est la baisse (-30% en moyenne sur la décennie). Cette évolution, alors que le marché des loisirs diminue globalement en nombre et en surface sur la décennie, témoigne de l intérêt que continuent à porter les particuliers pour l acquisition de petites surfaces à vocation agricole dans un but récréatif. L ensemble de ces petites surfaces qui sortent de la sphère agricole et «échappent» à la régulation des prix (plutôt bien maîtrisée par ailleurs), explique sans doute en partie les difficultés des agriculteurs à acquérir du foncier nu (cf évolution du marché agricole non bâti en nombre et en surface). 19

20 L espace agricole Acquéreurs sur le marché foncier agricole Une place prépondérante des agriculteurs Actuellement, les agriculteurs sont les principaux acteurs du marché agricole en nombre et en surface. Les surfaces acquises sont très stables depuis On voit par ailleurs qu elles n ont pas du tout été impactées par la crise financière de La part des acquisitions réalisées par les agriculteurs sur le marché agricole de VALDAC est légèrement inférieure à la moyenne observée à l échelle des départements de référence. Des investissements / Désinvestissement des particuliers Les particuliers sont «l autre grand acteur» du marché agricole de VALDAC. Ils réalisent environ un tiers de investissement sur ce segment de marché. Mais leur niveau d intervention est en constante diminution sur la décennie, tant en surface qu en montant investi. Ce retrait des personnes physiques explique l essentiel de la diminution observée sur le marché de agricole du territoire. Ce désinvestissement aurait pu être «bénéfique» pour l agriculture s il traduisait une diminution de la concurrence, mais parallèlement au retrait des particuliers, on n observe pas progression des acquisitions des agricultures. L une des explications la plus probable à ce phénomène est que le territoire doit faire face à une «pénurie de bailleurs» : des particuliers prêts à investir dans l outil de production pour le compte des agriculteurs. Les valeurs échangées sur le marché agricole varient sensiblement au fil des années et sont surtout influencées par les ventes de bâtis. A ce propos, les particuliers acquièrent des biens notablement plus chers que les agriculteurs. L explication réside notamment dans le fait qu ils achètent proportionnellement plus de bâti que les agriculteurs. Ces bâtis (sur le segment de marché agricole), sont accompagnés d une part significative de foncier nu. L un des enjeux du territoire est de s assurer de la mise en valeur agricole de ces surfaces importantes acquises par des non agriculteurs avec un bien bâti. La part des acquisitions réalisées par des personnes morales est relativement faible. Les quelques pics qui apparaissent sporadiquement correspondent à des achats de propriétés (foncier + bâti) par des structures de portage de type SCI. Les collectivités peu présentes Si la place des collectivités sur la marché agricole de VALDAC est supérieure aux moyennes drômoise et ardéchoise, les personnes publiques sont des acteurs très peu actifs sur ce segment de marché. 20

21 Les espaces naturels et forestiers 21

22 Les espaces naturels et forestiers les usages du foncier naturel et forestier Eau Feuillus Peupliers Landes Résineux TOTAL Surfaces 302 ha ha 69 ha ha ha ha Un paysage naturel dominé par les landes Les Landes occupent plus de 40 % des espaces naturels et forestiers de VALDAC. Ces espaces sont logiquement plus représentés dans les secteurs de montagne : ha de landes dans le territoire D (42% des landes de VALDAC) et ha dans le territoire B. A noter que si elles sont classées en «espaces naturels», ces landes sont toutefois susceptible d être pâturées. Le suivi de l évolution de ce type d occupation du sol pourrait constituer un indicateur relatif au retrait de l agriculture dans les secteurs d altitude (de landes pâturées vers friches), mais le caractère déclaratif de le base cadastrale conduirait vraisemblablement à une sous-évaluation des phénomènes (déclassements non déclarés par les propriétaires). L entretien et la mise en valeur de ces landes, constitutives de l identité paysagère du territoire, constituent un enjeu fort pour VALDAC. et les boisements feuillus. Les espaces naturels du territoire A sont principalement composés de boisements feuillus, sur les coteaux ardéchois et les piémonts du Vercors (CC de la Raye). Les feuillus occupent une place importante sur l ensemble du territoire de VALDAC, d autant que les vergers (ou ancien vergers) de châtaigniers ne sont pas comptabilisés dans les espaces naturels et forestiers. L ouest du territoire, la montagne ardéchoise, se caractérise par la présence significative de peuplements résineux, issus notamment du boisement de terres agricoles, depuis l après guerre, dans contexte de déprise. Ce sont ces boisements qui concentrent l essentiel des enjeux de la production de bois d œuvre du territoire, et pour lesquels les questions d accessibilité, de desserte et de morcellement sont susceptibles d être les plus prégnantes. 22

23 Les espaces naturels et forestiers structure foncière et ha ha ha ha ha ha 0 ha Propriété privée - espaces naturels et forêts < 0,5 ha 0,5 à 1 ha 1 à 5 ha 5 à 10 ha 10 à 25 ha > 25 ha Surface Nb de Cptes - Prop. Privée Sources: Safer d'après DGFIP % des espaces naturels et forestiers appartenant à des personnes publiques relèvent de comptes de propriété de moins de 0,5ha L importance de la propriété naturelle et forestière privée % des espaces naturels et forestiers de VALDAC sont détenus par des personnes privées. Un taux très supérieur aux moyennes départementales et aux références régionales qui placent la propriété publique en espaces naturels et forestiers à 41%. Typologie des propriétaires d esp. naturels et forestiers L année de dernière mutation correspond à la dernière année à laquelle une parcelle a changé de propriétaire et permet ainsi de prendre en compte les transferts de propriété à titre gratuit (succession, donations ). On observe sur ce dernier graphique, que le «turn-over» foncier sur les espaces naturels et forestiers de VALDAC est relativement faible : 25% des surfaces n ont pas changé de propriétaire depuis plus de 30 ans. 0 propriété Ensemble Esp. Naturels et forestiers Prop. Privée Esp. Naturels et forestiers mais quelle mise en valeur? Part de la propriété Privée Surface totale ha ha 94% Nb de Cpte de Prop % Nb de parcelles % Taille moyenne des Cptes 3,11 ha 2,99 ha Taille moyenne des Parcelles 0,55 ha 0,54 ha Si, comme dans de nombreux territoires, la propriété naturelle et forestière privée de VALDAC est morcelée (43 % des propriétaires forestiers privés détiennent 2 % des espaces naturels du territoire), la part des surfaces détenues dans des comptes de propriété de 1 à 5 ha est relativement élevée. La proportion élevée de landes explique sans doute ce moindre morcellement : faire pâturer des animaux sur ces espaces faiblement productifs nécessitait de disposer de surfaces suffisamment conséquentes. En revanche, le taux d indivision élevé des espaces naturels et forestiers de VALDAC, signe probable d une moindre implication des propriétaires dans la gestion de leur patrimoine, est un obstacle substantiel à la mise en valeur de ces espaces. Là encore, cette situation interroge sur l attention que portent les propriétaires à la gestion de leur patrimoine ha ha ha ha ha ha 0 ha Ensemble Esp. À vocation Agricole Année de dernière mutation - Propriété privée - Espaces naturels et forêts < 1 an 1 à 5 ans 5 à 15 ans 15 à 30 ans > 30 ans Prop. Privée Esp. À vocation Agricole % Cptes en Indivision 42% 43% % Surface en Indivision 36% 38% Surface - Prop. Privée Nb de Cptes - Prop. Privée Sources: Safer d'après DGFIP

24 Pistes de réflexion pour l action 24

25 Enjeux et leviers pour l action Fragilité de l espace agricole, -> Relative «rareté» du foncier à vocation agricole, notamment dans l est du territoire qui fait que chaque prélèvement est impactant -> Dans la Plaine de Valence et sur le plateau ardéchois, les mêmes territoires concentrent les enjeux urbains et agricoles : les territoires les plus productifs sont également ceux soumis à la plus forte pression de l urbanisation -> La fragilisation de l agriculture dans la plaine a un impact certain sur le fonctionnement et l équilibre des exploitations (notamment d élevage) dans la montagne puisque c est de là que provient une part non négligeable de leur approvisionnement fourrager (céréales ) -> La propriété et la structure foncière de l espace agricole contribuent à cette fragilité : multiplicité des propriétaires de toutes petites surfaces et autant des «stratégies patrimoniales» différentes Et contexte difficile sur les marchés fonciers -> Forte diminution des surfaces échangées sur le marché foncier agricole -> Un accès au foncier (notamment bâti) plus difficile pour les agriculteurs, concurrence des autres usages qui contraint les exploitants à adapter leurs stratégies foncières (par exemple la baisse constatée des surfaces acquises avec du bâti) face à l augmentation des prix -> Retrait sensible des acteurs non-agriculteurs du marché foncier agricole : où trouver les bailleurs indispensables pour l investissement dans l outil de production agricole? -> Quel rôle pour les personnes publiques? Peu de réserves / propriété foncière agricole à mettre à disposition de l agriculture ; des capacités d investissement qui ne permettent que d assumer les projets de développement (marché de l artificialisation Le désintérêt pour l espace naturel et forestier? -> Très forte proportion des surfaces en landes : quelle mise en valeur de ces espaces? -> Une structure foncière qui complique les éventuelles velléité de structuration et dynamisation -> Peu de leviers, à travers la propriété publique, pour initier et animer des dynamiques de filières 25

26 Exemples de propositions d actions déclinées selon 3 axes 1- Information, capacitation, accompagnement des acteurs Pour un développement territorial équilibré Appui technique aux collectivités dans la rédaction de leurs documents d urbanisme Mise en place et animation d un observatoire foncier : fournir aux acteurs les repères nécessaires à l appréhension des évolutions de leur territoire Journées de formation à destination des élus et techniciens des collectivités Mise en place d une veille foncière opérationnelle : connaissance du marché foncier et capacité à réagir Assistance à maître d ouvrage pour la réalisation de projets d urbanisation exemplaires 2- Soutien aux usages renouvelables du foncier Par de l ingénierie et des outils juridiques Volet agricole Etudes d incidence agricole et foncière dans le cadre de projets collectifs Animation d opérations locales de restructuration foncière (ex: à la rétrocession de surfaces compensatrices ) Inciter à l utilisation du cahier des charges Safer pour garantir l usage d un bien suite à sa rétrocession Faciliter l acquisition de foncier par les collectivités par une assistance technique, juridique et opérationnelle Inciter les collectivités à mettre en valeur leur patrimoine foncier, même de manière transitoire Volet naturel et forestier Rechercher le conventionnement avec les propriétaires pour la mise en œuvre de «bonnes pratiques» Favoriser la restructuration du parcellaire forestier : incitation aux cessions et échanges amiables de petites parcelles boisées Favoriser le groupement technique des propriétaires forestiers, au sein de groupement de gestion en commun ou pour la réalisation ponctuelle de travaux Aide la définition et à la mise en application de schémas de desserte (routes, pistes, places de dépôts ) Aide à la mise en œuvre de la procédure des biens vacants et sans maître 3- Soutien à la mise en œuvre de politiques publiques Par des aides à l acquisition Acquisitions dans l objectif de favoriser la densification urbaine / maîtrise de l étalement Acquisition pour la réhabilitation / réorientation de patrimoine bâti existant Acquisition de foncier agricole pour : compenser les emprises de projets collectifs, initier des échanges restructurants, favoriser l émergence de projet collectifs, préserver des terrains agricoles présentant un intérêt patrimoniale En forêt : acquisition pour initier des échanges restructurants, favoriser la réalisation de projets de desserte / places de dépôt Acquisition de foncier présentant un intérêt patrimonial, écologique, paysager 26

27 ANNEXE 1 Synthèse par territoire 27

28 VALDAC DONNÉES DU TERRITOIRE Taux d occupation par usage en 2010 Rythme et forme du changement d usage entre 1999 et 2010 Taux d occupation par usage en 2010 Rythme et forme du changement d usage entre1999 et2010 -> Prédominance des espaces agricoles et artificialisés dans la vallée -> Dynamique de changement d usage très important par rapport au reste du territoire. -> Plus de 1000 ha d espaces agricoles ont disparu en 10 ans au profit des espaces artificialisés Evolution des usages du sol entre 1999 et 2010 Domaine Public Esp. Artificialisés Esp. Agricoles Esp. Nat et forêt 179 ha 927 ha ha -79 ha -> Diminution des surfaces naturelles et forestières en valeur absolue. -> 179 ha ont été supprimés de la surface totale cadastrée et sont donc allés dans le domaine public (infrastructures, élargissement des cours d eau ) Espaces à vocation agricole Espaces naturels et forestiers Territoire A Usages des sols Espaces à vocation agricole Landes pâturées 2% Surfaces en herbe 33% Surfaces en terre 54% Vergers 9% Vignes 1% Pers. Physique 91% Pers. Morale 5% Pers. Publique 4% Espaces Naturels et Forestiers Eau 0,3% Feuillus (dt Peup.) 35% Landes 43% Résineux 21% Pers. Physique 87% Pers. Morale 6% Pers. Publique 7% Espaces à vocation agricole Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,36 ha 0,43 ha Surface / Cpte de prop. 2,89 ha 1,57 ha Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires Privé 38% 64,9 ans Espaces Naturels et Forestiers Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,75 ha 0,56 ha Surface / Cpte de prop. 6,58 ha 3,03 ha Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires Source: Safer d après DGFiP Cadastre 2010 Privé 38% 66,2 ans Taux d occupation par usage en 2010 Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,46 ha 0,64 ha Surface / Cpte de prop. 3,54 ha 1,75 ha Surface détenue par type de propriétaire Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires -> Très large prépondérance des terres cultivables. -> Peu de landes dans la vallée -> Territoire avec la plus faible proportion de vergers et de vignes -> Plus grande part de propriété publique agricole par rapport aux autres territoires -> Propriété publique très morcelée mais des comptes de grande taille. -> Age moyen des propriétaires privés plus grand que l âge légal de départ à la retraite. Privé 37% 64,8 ans Taux d occupation par usage en 2010 Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,90 ha 0,73 ha Surface / Cpte de prop. 5,53 ha 2,59 ha Surface détenue par type de propriétaire Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires -> Très large prépondérance des espaces forestiers «productifs» -> Moins d un tiers des espaces naturels sont des landes -> Part importante de la propriété publique par rapport aux autres territoires -> Moins de morcellement que sur les espaces agricoles mais âge moyen toujours très élevé. 28 Privé 37% 66,3 ans

29 VALDAC DONNÉES DU TERRITOIRE Marché en Nombre Marché en Surface Marché en Valeur Evolution sur 10 ans (moy. triennales) Non Bâti -10,3% Bâti -13,4% Non Bâti 6,8% Bâti -25,6% Non Bâti 132,4% Bâti 23,4% Territoire A Marchés Fonciers Segmentation du marché en surface (ha) Moy Evolution 10 ans Marché en vue d'artificialisation % Marché résidentiel % Marché des loisirs 47-21% Marché landes, friches, étangs, forêts % Marché agricole % Segmentation du marché en valeur (K ) Moy Evolution 10 ans Marché en vue d'artificialisation % Marché résidentiel % Marché des loisirs % Marché landes, friches, étangs, forêts % Marché agricole % Segmentation du marché en surface (ha) Moy Evolution 10 ans Non agriculteur (physique) % Non agriculteur (morale) 118 8% Personne publique % Agriculteur % Segmentation du marché en valeur (K ) Moy Evolution 10 ans Non agriculteur (physique) % Non agriculteur (morale) % Personne publique % Agriculteur % -> Part relativement importante du marché agricole en surfaces marché qui a fortement diminué au cours de la décennie. -> Le marché des espaces naturels conserve une place importante sur les surfaces échangées elles augmentent doucement sur la décennie (fortement impacté par la crise il repart très vite en 2010). En valeur échangées, ce marché est quasiment inexistant. -> Très forte présence du marché résidentiel et du marché de l artificialisation. Les maisons à la campagnes représentant plus de 50% des valeurs échangées sur le marché de ce territoire. Fortement impactés par la crise financière de 2008, ces deux segments repartent à la hausse en > Taux de prise de marché significative pour les agriculteurs. Ils restent cependant sur des acquisitions de faibles valeurs (petites surfaces non bâties) -> Les collectivités sont toujours minoritaires mais augmentent leurs acquisitions petit à petit. -> Les acquéreurs non agriculteurs monopolisent le marché de l espace rural de ce territoire. Il est assez rare d observer que la courbe les concernant est au dessus des agriculteurs, notamment en surface. L évolution de leurs interventions sur ce marché suit la tendance du marché résidentiel. 29

30 VALDAC DONNÉES DU TERRITOIRE Taux d occupation par usage en 2010 Rythme et forme du changement d usage entre 1999 et 2010 Taux d occupation par usage en 2010 Rythme et forme du changement d usage entre1999 et2010 -> Prédominance des espaces agricoles et naturels -> Faible proportion des espaces artificialisés (pourtant le deuxième territoire le plus artificialisé de VALDAC ) -> Répartition des usages proche de la moyenne de VALDAC (avec un peu plus d espaces naturels et forestiers Evolution des usages du sol entre 1999 et 2010 Domaine Public Esp. Artificialisés Esp. Agricoles Esp. Nat et forêt -> Changements d usages importants, notamment dans le secteur de Privas. 9 ha 183 ha -150 ha -42 ha -> Le nombre d hectares agricoles et naturels qui ont disparu correspond aux espaces artificialisés qui sont apparus. Territoire B Usages des sols Espaces à vocation agricole Landes pâturées 2% Surfaces en herbe 33% Surfaces en terre 54% Vergers 9% Vignes 1% Pers. Physique 91% Pers. Morale 5% Pers. Publique 4% Espaces Naturels et Forestiers Eau 0,3% Feuillus (dt Peup.) 35% Landes 43% Résineux 21% Pers. Physique 87% Pers. Morale 6% Pers. Publique 7% Espaces à vocation agricole Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,36 ha 0,43 ha Surface / Cpte de prop. 2,89 ha 1,57 ha Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires Privé 38% 64,9 ans Espaces Naturels et Forestiers Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,75 ha 0,56 ha Surface / Cpte de prop. 6,58 ha 3,03 ha Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires Source: Safer d après DGFiP Cadastre 2010 Privé 38% 66,2 ans Espaces à vocation agricole Taux d occupation par usage en > Dominante de surfaces en herbe (landes pâturées) mais proportion importante de terres cultivables. Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,29 ha 0,31 ha Surface / Cpte de prop. 1,79 ha 1,15 ha Surface détenue par type de propriétaire Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires -> Plus grande part de vergers dans la répartition des espaces agricoles -> Très forte proportion de «privés». -> Morcellement très important -> Age moyen des propriétaires cohérent avec le taux d indivision important: illustre un faire valoir indirect très présent. Privé 37% 65,5 ans Espaces naturels et forestiers Taux d occupation par usage en 2010 Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,51 ha 0,61 ha Surface / Cpte de prop. 4,48 ha 2,95 ha Surface détenue par type de propriétaire -> Plus de 90% des espaces naturels et forestiers sont une propriété privée. -> Beaucoup de Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires -> Dominante de landes (rochers et friches) mais proportion importante de d espaces forestiers «productifs» -> Faible part de résineux pour un territoire comprenant du relief propriétaires, petits comptes de propriété. -> peu de changement de propriétaires pour les espaces forestiers de ce territoire. Privé 36% 66,5 ans 30

31 VALDAC DONNÉES DU TERRITOIRE Marché en Nombre Marché en Surface Marché en Valeur Evolution sur 10 ans (moy. triennales) Non Bâti -10,3% Bâti -13,4% Non Bâti 6,8% Bâti -25,6% Non Bâti 132,4% Bâti 23,4% Territoire B Marchés Fonciers Segmentation du marché en surface (ha) Moy Evolution 10 ans Marché en vue d'artificialisation % Marché résidentiel % Marché des loisirs 47-21% Marché landes, friches, étangs, forêts % Marché agricole % Segmentation du marché en valeur (K ) Moy Evolution 10 ans Marché en vue d'artificialisation % Marché résidentiel % Marché des loisirs % Marché landes, friches, étangs, forêts % Marché agricole % Segmentation du marché en surface (ha) Moy Evolution 10 ans Non agriculteur (physique) % Non agriculteur (morale) 118 8% Personne publique % Agriculteur % -> Faible part du marché agricole, tant en surface qu en valeur. Ce segment de marché est en baisse depuis le début de la décennie et plus particulièrement depuis 2007 où il a connu un déclin brutal. -> Les surfaces d espaces naturels échangées ont, à l inverse, une place significative dans le marché de ce territoire. Depuis 2009 elles sont devenues prépondérantes et largement supérieures au marché agricole. En valeur, ces espaces restent toujours minoritaires. -> Le marché résidentiel participe à 75% des valeurs échangées largement majoritaire il représente pourtant des plus petites surfaces que le territoire A (propriétés bâties avec moins de foncier) -> Tendance cohérente avec l évolution du marché résidentiel, d artificialisation et de loisir, les acquéreurs non agriculteurs sont très largement majoritaires, notamment en valeur. On peut même observer qu ils acquièrent une partie des espaces agricoles et/ou naturels. Segmentation du marché en valeur (K ) Moy Evolution 10 ans Non agriculteur (physique) % Non agriculteur (morale) % -> Les collectivités acquièrent des espaces de faible valeur (terrains non bâtis, stratégie foncière?) Personne publique % Agriculteur % -> Sur ce territoire, les agriculteurs sont très peu présents sur le marché. Leurs interventions ont d ailleurs diminué tout au long de la décennie. 31

32 VALDAC DONNÉES DU TERRITOIRE Taux d occupation par usage en 2010 Rythme et forme du changement d usage entre 1999 et 2010 Taux d occupation par usage en 2010 Evolution des usages du sol entre 1999 et 2010 Domaine Public Esp. Artificialisés Esp. Agricoles Esp. Nat et forêt 12 ha 90 ha -130 ha 28 ha Territoire C Usages des sols Espaces à vocation agricole Landes pâturées 2% Surfaces en herbe 33% Surfaces en terre 54% Vergers 9% Vignes 1% Pers. Physique 91% Pers. Morale 5% Pers. Publique 4% Rythme et forme du changement d usage entre1999 et2010 Espaces Naturels et Forestiers Eau 0,3% Feuillus (dt Peup.) 35% Landes 43% Résineux 21% Pers. Physique 87% Pers. Morale 6% Pers. Publique 7% Espaces à vocation agricole Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,36 ha 0,43 ha Surface / Cpte de prop. 2,89 ha 1,57 ha Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires Privé 38% 64,9 ans Espaces Naturels et Forestiers Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,75 ha 0,56 ha Surface / Cpte de prop. 6,58 ha 3,03 ha Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires Source: Safer d après DGFiP Cadastre 2010 Privé 38% 66,2 ans -> Répartition des usages proche de la moyenne de VALDAC -> mais avec des changement d usages beaucoup moins importants. -> Proportion importante des espaces agricoles. Moindre proportion des espaces artificialisés. Des espaces naturels qui augmentent -> Des espaces naturels qui augmentent Espaces à vocation agricole Taux d occupation par usage en 2010 Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,17 ha 0,38 ha Surface / Cpte de prop. 1,71 ha 1,85 ha Surface détenue par type de propriétaire Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires -> Dominante de surfaces en herbe (landes pâturées) mais proportion importante de terres cultivables. -> Les vergers ont ici aussi une place significative. -> Territoire où la part de la propriété publique agricole est la moins importante. -> Les conséquences sont des petits comptes de propriété dont quasiment la moitié sont en indivision : faire valoir indirect important. Privé 41% 63,7 ans -> Les mutations se font, comme dans les autres territoires, au profit de l artificialisation et au détriment des espaces agricoles. -> A noter la spécificité de ce territoire: la perte d espaces agricoles se fait aussi au profit des espaces naturels (+28ha). Ce peut être synonyme de déprise agricole ou de classement en espaces naturels protégés. Espaces naturels et forestiers Taux d occupation par usage en > Présence quasi équivalente des landes, feuillus et résineux. Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,31 ha 0,52 ha Surface / Cpte de prop. 2,02 ha 3,19 ha Surface détenue par type de propriétaire -> Territoire où la part de la propriété publique naturelle et forestière est la moins importante. Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires -> Caractéristique d un territoire de moyenne montagne, une bonne partie étant située dans la zone de l AOC châtaignes d Ardèche -> Taille moyenne des comptes publics très faible. A l inverse, les comptes privés ont une taille moyenne plus importante qu ailleurs. 32 Privé 40% 64,8 ans

33 VALDAC DONNÉES DU TERRITOIRE Marché en Nombre Marché en Surface Marché en Valeur Evolution sur 10 ans (moy. triennales) Non Bâti -10,3% Bâti -13,4% Non Bâti 6,8% Bâti -25,6% Non Bâti 132,4% Bâti 23,4% Segmentation du marché en surface (ha) Moy Evolution 10 ans Marché en vue d'artificialisation % Marché résidentiel % Marché des loisirs 47-21% Marché landes, friches, étangs, forêts % Marché agricole % -> Segmentation du marché similaire au territoire B : prédominance des surfaces naturelles et agricoles. Le marché résidentiel ne concerne que 20 % des surfaces échangées. Territoire C Marchés Fonciers Segmentation du marché en valeur (K ) Moy Evolution 10 ans Marché en vue d'artificialisation % Marché résidentiel % Marché des loisirs % Marché landes, friches, étangs, forêts % Marché agricole % Segmentation du marché en surface (ha) Moy Evolution 10 ans Non agriculteur (physique) % Non agriculteur (morale) 118 8% Personne publique % Agriculteur % Segmentation du marché en valeur (K ) Moy Evolution 10 ans Non agriculteur (physique) % Non agriculteur (morale) % Personne publique % Agriculteur % -> Inflexion du marché agricole au cours de la décennie, en surface mais pas en valeur : augmentation des prix unitaires. -> Forte présence du marché résidentiel en valeur. Il augmente, comme sur l ensemble du territoire, jusqu à chuter en 2008/2009 au moment de la crise. -> Taux de prise de marché relative pour les agriculteurs. Ils restent cependant sur des acquisitions de faibles valeurs (petites surfaces non bâties) -> Les acquisitions par les collectivités sont toujours très minoritaires et n évoluent pas au cours de la décennie. -> Les acquéreurs non agriculteurs monopolisent le marché de l espace rural de ce territoire. Leur présence et leur évolution sur ce territoire est encore très supérieure à celle des agriculteurs, tant en surface qu en valeur. 33

34 VALDAC DONNÉES DU TERRITOIRE Taux d occupation par usage en 2010 Rythme et forme du changement d usage entre 1999 et 2010 Taux d occupation par usage en 2010 Rythme et forme du changement d usage entre1999 et2010 -> Très forte proportion d espaces naturels et forestiers -> Peu d espaces artificialisés -> La part des espaces agricoles est plus faible que la moyenne de VALDAC Evolution des usages du sol entre 1999 et 2010 Domaine Public Esp. Artificialisés Esp. Agricoles Esp. Nat et forêt 28 ha 70 ha -97 ha -1 ha -> Le taux de mutation de ce territoire est le plus faible de VALDAC. Elles se font, comme à l accoutumée, au profit des espaces artificialisés et au détriment des espaces agricoles. Les espaces naturels et forestiers ont très peu évolué. Territoire D Usages des sols Espaces à vocation agricole Landes pâturées 2% Surfaces en herbe 33% Surfaces en terre 54% Vergers 9% Vignes 1% Pers. Physique 91% Pers. Morale 5% Pers. Publique 4% Espaces Naturels et Forestiers Eau 0,3% Feuillus (dt Peup.) 35% Landes 43% Résineux 21% Pers. Physique 87% Pers. Morale 6% Pers. Publique 7% Espaces à vocation agricole Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,36 ha 0,43 ha Surface / Cpte de prop. 2,89 ha 1,57 ha Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires Privé 38% 64,9 ans Espaces Naturels et Forestiers Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,75 ha 0,56 ha Surface / Cpte de prop. 6,58 ha 3,03 ha Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires Source: Safer d après DGFiP Cadastre 2010 Privé 38% 66,2 ans Espaces à vocation agricole Taux d occupation par usage en > Très large prépondérance des landes pâturées. Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,24 ha 0,28 ha Surface / Cpte de prop. 2,36 ha 1,33 ha Surface détenue par type de propriétaire Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires -> Les terres cultivables ne représentent que 20% du territoire D. -> Les vergers préservent une place significative. -> Très faible part de propriété publique : la taille moyenne de leur compte de propriété est relativement importante par rapport aux autres territoires. -> Morcellement important de la propriété privée. L âge moyen des propriétaires est plus grand qu ailleurs Privé 41% 65,7 ans Espaces naturels et forestiers Taux d occupation par usage en 2010 Public Privé Taille moyenne des parcelles 0,88 ha 0,47 ha Surface / Cpte de prop. 11,73 ha 3,39 ha Surface détenue par type de propriétaire Part de la surface en indivision Age moyen des propriétaires -> 50% des espaces naturels de ce territoire sont des landes (non pâturées ou non précisées comme tel ). -> Compte tenu du relief, les forêts «productives» de résineux ont une part non négligeable. -> Part de la propriété publique plus importante qu ailleurs. La taille moyenne de leurs comptes de propriétés est significative même si le morcellement reste important. -> Les propriétaires privés ont aussi des comptes plus grands. 34 Privé 40% 66,8 ans

35 VALDAC DONNÉES DU TERRITOIRE Marché en Nombre Marché en Surface Marché en Valeur Evolution sur 10 ans (moy. triennales) Non Bâti -10,3% Bâti -13,4% Non Bâti 6,8% Bâti -25,6% Non Bâti 132,4% Bâti 23,4% Segmentation du marché en surface (ha) Moy Evolution 10 ans Marché en vue d'artificialisation % Marché résidentiel % Marché des loisirs 47-21% Marché landes, friches, étangs, forêts % Marché agricole % -> Présence significative du segment de marché des espaces naturels. Leur croissance est régulière et importante si on occulte l impact de la crise en C est sur ce territoire que les espaces naturels et forestiers sont proportionnellement les plus important. Territoire D Marchés Fonciers Segmentation du marché en valeur (K ) Moy Evolution 10 ans Marché en vue d'artificialisation % Marché résidentiel % Marché des loisirs % Marché landes, friches, étangs, forêts % Marché agricole % Segmentation du marché en surface (ha) Moy Evolution 10 ans Non agriculteur (physique) % Non agriculteur (morale) 118 8% Personne publique % -> A l inverse, les espaces agricoles sont moins présents que sur les autres territoires. Ils ont connu un déclin très important au cours de la décennie, contrebalancé par les espaces naturels. -> Toujours une très forte présence du marché résidentiel lorsque ce sont les valeurs que l on compare. -> Comme pour l ensemble de VALDAC, les acquéreurs non agriculteurs sont très largement majoritaires, en surfaces acquises comme en valeurs. Agriculteur % Segmentation du marché en valeur (K ) Moy Evolution 10 ans Non agriculteur (physique) % -> Les agriculteurs conservent une place significative sur les surfaces mais très faible en valeur. Non agriculteur (morale) % Personne publique % Agriculteur % -> Présence très faible des collectivités, tant en surface qu en valeur, dans un secteur de montagne où elles sont traditionnellement plus présentes. 35

36 ANNEXE 2 : sources de données L analyse de l usage des sols par l interprétation de base cadastrale de la DGFiP A chaque subdivision fiscale (unité foncière homogène tant du point de vue de la propriété que de son occupation physique qui sert de base au calcul de l impôt foncier) correspond une nature cadastrale principale et, le cas échéant une nature spéciale qui vient préciser l occupation réelle du sol. L analyse de ces natures cadastrales, voire des natures spéciales, permet de dresser un portait de l occupation des sols sur un territoire. En outre, la comparaison des données issues des bases deux années différentes permet de quantifier et de qualifier les transformations qui se sont opérées sur le territoire entre ces deux dates. Pour faciliter l analyse et l interprétation de ces données, les natures cadastrales ont été regroupées en 3 catégories correspondant à l usage ou à la vocation des terrains. Les espaces artificialisés : dont : Les espaces urbains (S et J) Les autres espaces artificialisés (CA, CH, AG, AB ) Les espaces à vocation agricole : Espaces cadastrés en T, P, PA, VE, VI et une partie des Landes (L) Les espaces à vocation naturelle et forestière : Espaces cadastrés en Bois (B, BT, BR, BP ), E et une partie des Landes (L) La segmentation des espaces cadastrés en landes, entre espace à vocation agricole et espace naturel s appuie essentiellement sur la «nature spéciale» qui permet par exemple de distinguer les landes pâturées des friches ou des zones rocheuses. Pour les besoins de l étude, et pour tenir compte des spécificités du territoire, les usages du sol des espaces à vocation agricole et à vocation naturelle ont été déclinés en «souscatégories» Ainsi, parmi les espaces à vocation agricole, on distinguera : les surfaces en terre (terres arables) les surfaces en herbe (prés, pâtures, alpages ) les vignes les vergers Au sein des espaces à vocation naturelle ou forestière, on distinguera : les boisements feuillus les peupleraies les boisements résineux les surfaces en eau les Landes esp. naturels : friches, rochers 36