Séminaire Fourgeaud. «Logement social et accession à la propriété»

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1 Séminaire Fourgeaud «Logement social et accession à la propriété» Nos valeurs : l'ouverture, la loyauté, l'engagement, l'esprit d'équipe Discussion : Ramzié Kadija ZAÏNE

2 «Logement social et accession à la propriété» par Florence Goffette-Nagot et Modibo Sidibé 2 Titre de la présentation 7 octobre 2014

3 Plan Introduction générale Logement social Accession à la propriété Cadre et résultat de l étude Discussion du résultat de l étude Conclusion 3 Logement social et accession à la propriété

4 Introduction générale : le logement social (1/2) Parc social (HLM et collectivités locales) : 5,3 millions de logements en 2012 (4,2 millions de ménages logés dans le parc HLM et 1/4 dans l agglomération parisienne), essentiellement situés en zone urbaine Déséquilibre Offre / demande : 1,7 millions de demandeurs pour attributions en 2012 Très faible taux de rotation : 8,9 % Objectifs poursuivis par les pouvoirs publics : logement des populations modestes ; mixité sociale Mise en œuvre : plafonds de loyers et de ressources ; droit au maintien dans les lieux ; sur-loyers Sources : Commissariat général au développement durable, Comptes du logement 2011 (2012) ; site internet de l Union sociale pour l habitat. 4 Logement social et accession à la propriété

5 Introduction générale : l accession à la propriété (2/2) 58 % de ménages propriétaires en France Préalable : accumulation d épargne Résultat d un arbitrage inter-temporel et d un arbitrage entre location et accession : contraintes sur le marché du crédit, facteurs affectant les capacités d épargne des ménages (notamment dépenses de logement), situation familiale, situation du marché local, choix personnels Contexte économique : hausse des prix de l immobilier plus rapide que l augmentation des revenus Une politique fortement soutenue par l Etat : prêts d accession à la propriété et prêt conventionné de 1977 à 1995 ; prêt à taux zéro à partir de 1995, prêt social de location accession depuis mesures fiscales pour l acquisition ou la construction d une résidence depuis Logement social et accession à la propriété

6 L accession : une solution pour accélérer la rotation dans le parc HLM? Une hausse de la mobilité produit un effet beaucoup plus important qu une hausse de la construction sur les attributions possibles Instruments : - Vente HLM - PSLA (prêt social location-accession) - Sortie du parc HLM? 6 Logement social et accession à la propriété

7 Exposé du cadre et du résultat de l étude (1/2) : lien entre occupation HLM et accession à la propriété Rationalité économique du modèle présenté : Intuition : loyers dans le parc social inférieurs d environ 40 % en moyenne à ceux du parc privé subvention implicite + droit à maintien dans les lieux faible mobilité accession tardive Toutefois, loyers dans le parc social inférieurs d environ 40 % en moyenne à ceux du parc privé subvention implicite permettant l accumulation d une épargne rente qui permettrait une accession à la propriété plus rapide 7 Logement social et accession à la propriété

8 Exposé du cadre et du résultat de l étude (2/2) L analyse repose sur une modélisation économétrique de l accession à la propriété - Mesure utilisée pour quantifier la dynamique d accession = âge de la personne de référence du ménage lors de la 1 ère accession à la propriété - Echantillon : ensemble des ménages présents dans l enquête logement Information partielle : situation résidentielle antérieure des ménages Recours à la méthode des variables instrumentales : - Modèle de durée expliquant l âge d accession à la propriété - Instrument : probabilité d avoir été locataire en HLM expliquée par une variable représentative de l importance du parc HLM dans le parc locatif au niveau de l aire urbaine de résidence => Résultat central : les locataires HLM accèderaient plus tôt 8 Logement social et accession à la propriété

9 Discussion du résultat de l étude Fiabilité de la méthode - Fiabilité de l instrument : l importance du parc HLM dans le parc locatif au niveau de l aire urbaine de résidence peut-elle mesurer d autres caractéristiques du marché du logement? - Biais d endogénéité lié à la corrélation entre des caractéristiques inobservables des locataires HLM et les caractéristiques influençant la dynamique d accession à la propriété Résultat et interprétation - Ampleur du phénomène? 60 % des ménages ont des ressources inférieures au plafond PLUS (prêt locatif à usage social) - Constat : faible mobilité et faible taux de rotation dans le parc social - Conséquences négatives éventuelles du fait d un passage dans le parc HLM - Ambiguïté passage du parc social à l accession à la propriété : accession = contrainte? Sources : Direction générale de l aménagement, du logement et de la nature, L occupation du parc social en Logement social et accession à la propriété

10 Conclusion Questions subsidiaires - Autre instrument? (événement démographique au niveau du ménage?...) - Point à clarifier : accession dans le parc social ou dans le parc privé? Aspects théoriques - Conclusion du papier = pont entre 2 piliers de la politique du logement Est-ce une bonne nouvelle? Fluidité des parcours résidentiels vs. logement des plus modestes? - Justification économique d une subvention en nature par rapport à une subvention en numéraire (type APL aide personnalisée au logement), et plus généralement mix optimal entre ces différents outils de politique publique en matière de logement 10 Logement social et accession à la propriété