Immobilier : Achat Vente Succession Procédures et impacts fiscaux pour les Français de Suisse. Jeudi 28 novembre, Lausanne

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1 Immobilier : Achat Vente Succession Procédures et impacts fiscaux pour les Français de Suisse Jeudi 28 novembre, Lausanne

2 Le marché immobilier Le marché immobilier sur le bassin lémanique L évolution des prix Evolution légale : la Lex Weber Les perspectives Conférence du 28 novembre 2013

3 La Suisse vue par les anglophones 3 17/04/2012 TITRE DU DOCUMENT

4 4 I Consulting est une société indépendante et neutre, dont les activités principales sont l expertise immobilière et les analyses de marché immobilier.

5 5 Parution de plusieurs publications spécialisées traitant de problématiques spécifiques

6 6 Rédaction d articles dans la presse régionale Publication d ouvrages spécialisés

7 La Suisse en chiffres : 1 pays 4 langues (ou presque ) 20 cantons et 6 demi-cantons habitants 60% de personnes actives, dont 29% de salariés étrangers 3,1% de taux de chômage Un territoire hétérogène en termes de lois et de prix! 7

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9 9 L évolution des prix de l immobilier dans le bassin lémanique

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14 Facteurs d influence et tendances : Adaptation de règles d utilisation du 2 ème pilier : minimum 10% de cash Plafond de la capacité à faire face aux charges des ménages = facteur limitatif de la hausse des prix Augmentation importante des demandes de permis de construire en 2012 et maintien de la tendance en 2013 Forte activité dans les localités plutôt décentrées Augmentation attendue à terme de l offre en foncier ( ) 14

15 La problématique des résidences secondaires est depuis des années très controversée : Les résidences secondaires représentent un fort potentiel de développement touristique. La forte demande de résidences secondaires a engendré le problème des «lits froids», car ces résidences secondaires sont la plupart du temps inoccupées. La nouvelle loi limite à 20 % du parc des logements le nombre de résidences secondaires, ceci pour chaque commune. 15

16 Valais Une grande majorité des communes touchées emplois dans la construction (2ème secteur le plus important de l économie valaisanne) emplois perdus d ici Vaud La région des Alpes et la commune de Montreux sont touchées emplois dans la construction emplois perdus d ici essentiellement dans le Chablais (environ 1 poste sur 4) Valeurs immobilières Perte de valeur du foncier importante (2 à 5 fois moins que la valeur avant votation) 16

17 Impacts attendus : Aucune augmentation notable du volume des rénovations attendue Faillites pour des entreprises Infrastructures communales excédentaires Extension du périmètre d activité des entreprises 17

18 18 Effet d aspiration induit par l insuffisance du volume d activité et effet démultiplicateur induit par le manque de foncier.

19 Impacts : Le coût induit par la charge de chômage estimée correspond à environ CHF (pour VS + VD seulement) Destruction de valeur massive pour les propriétaires de foncier Augmentation des valeurs des résidences secondaires existantes Diminution de la population dans les régions touchées Fiscalité Diminution du revenu des entreprises Diminution du revenu (personnes au chômage) Diminution des droits de mutation Attractivité Frein au développement économique Effet domino induit par la perception négative des évolutions 19

20 Risque Tendance Elevé Lex Weber Taux de vacance Foncier insuffisant Biens de luxe Conjoncture et fiscalité Croissance du chômage à court terme Offre en logements insuffisante : tension sociale Matière première insuffisante Explosion «silencieuse» de la bulle Situation incertaine Modéré 2 ème pilier Pression sur les prix de l habitat individuel Aménagement territoire Processus longs et complexes + révision LAT Banques Renchérissement de l argent (volant anticyclique) Faible Taux hypothécaire Bulle Durablement bas Pas de défaut attendu entre offre et demande Affaiblissement des fondamentaux Cumul de facteurs péjorants! Risque de contraction de l économie romande 20

21 IMPACTS FISCAUX Actualités fiscales générales en France Immobilier en France pour un résident de Suisse Fiscalité immobilière canton de Vaud Conférence du 28 novembre 2013

22 Introduction : Actualités fiscales générales en France 3 lois de finances en cours de vote Réforme de la fiscalité des plus-values de cession d actions ou assimilées Réforme de la fiscalité des plus-values immobilières et des plus-values sur biens meubles (et des œuvres d art) Modification de la fiscalité des contrats d assurance-vie en cas de décès Taxe exceptionnelle sur les hautes rémunérations 22

23 Introduction : Actualités fiscales générales dans le cadre franco-suisse Fin de la tolérance de l administration française pour l application de la convention en matière d impôt sur le revenu et d ISF en faveur des forfaits majorés - BOI-INT-CVB-CHE n 70, Exclusion du bénéfice de la convention des personnes qui se trouvent du côté suisse soumises à l'impôt fédéral direct sur une base forfaitaire déterminée à partir du montant du loyer ou de la valeur locative de leur appartement ou du prix de pension ainsi que celles qui sont assujetties à l'impôt cantonal sur une base forfaitaire analogue - La tolérance de 1972 prévue par la DB 14 B-2211 n 7 n'ayant pas été reprise par la base BOFIP- Impôts est rapportée à compter du 12 septembre Toutefois, il est admis que cette tolérance continue à s'appliquer jusqu'aux revenus de l'année 2012 incluse. 23

24 Introduction : Actualités fiscales générales dans le cadre franco-suisse En attente de ratification par le Parlement suisse de la nouvelle convention avec la France en matière de droits de succession - Convention signée par la France et la Suisse le 11 juillet modifications importantes : 1) Les héritiers résidant en France depuis au moins 8 ans sur les 10 dernières années avant le décès seront imposables en France sur l intégralité de la succession reçue (avec crédit de l impôt payé en Suisse). 2) Les sociétés à prépondérance immobilière et les sociétés dont le défunt possède plus de la moitié du capital et ayant des immeubles en France pour plus du tiers de leurs actifs seront imposables en France, quel que soit le domicile fiscal de l héritier. 3) Le domicile fiscal du défunt sera déterminé par les critères habituels OCDE (lieu du foyer permanent d habitation puis centre des intérêts personnels et économiques) et non plus par rapport au critère original de l ancienne convention du centre des intérêts personnels. - Date d application de la nouvelle convention non prévue 24

25 1. Immobilier en France pour un résident de Suisse 1.1 : Droits d enregistrement lors de l achat d un bien immobilier en France Taux de 5,09 % jusqu au 31/12/2012 Taux de 5,81 % à compter du 1 er janvier 2014 : 4,50 % pour le département (au lieu de 3,80 %) 1,20 % pour la commune 0,11 % (au lieu de 0,09 %) pour l Etat (2,37 % x 4,50 %) 25

26 1.2 : Fiscalité des revenus et plus-values immobiliers Article 6 de la convention : imposition dans l Etat de situation du bien (la France) Revenus locatifs Plus-values immobilières Assiette déterminée selon les règles françaises Taux d imposition Barème progressif avec un maximum de 45% et un minimum de 20% Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs perçus à compter du 1 er janvier 2012 (15,5 %) Assiette déterminée selon les règles françaises Taux d imposition Impôt sur le revenu : taux d imposition de 19% ou 33 1/3 %? Prélèvements sociaux (15,5%) pour les cessions réalisées depuis le 17 août 2012 Représentant fiscal à désigner 2 cas principaux d exonération : Délai de détention de 30 ans Première cession de l habitation en France 26

27 Assiette imposable des revenus locatifs d habitation Assiette imposable Location meublée Location nue Amortissement du bien immobilier Amortissement du mobilier Travaux d amélioration Travaux de construction Frais d acquisition Amortissement des constructions par composant Sur 5 ans Amortissables Amortissables Déductibles ou amortissables Pas d amortissement (sauf régimes dérogatoires) Non amortissable Déductibles pour les locaux d habitation Ni déductibles ni amortissables Ni déductibles ni amortissables 27

28 Tableau de synthèse de l imposition d une plus-value pour une cession d immeuble bâti (à confirmer par LDF 2014 définitive) Impôt sur le par Prélèvements un particulier résident Taxe sur de Suisse les revenu sociaux plus-values CEHR Total Taux 19 % 15,5 % De 2 % à 6 % De 3 % à 4 % Abattement annuel pour délai de détention sur la plus-value Exonération au bout de 22 ans Abattement : 0 à 5 ans : 0 % 6 à 21 ans : 6 % 22 ans : 4 % Exonération au bout de 30 ans Abattement : 0 à 5 ans : 0 % 6 à 21 ans : 1,65 % 22 ans : 1,60 % 23 à 30 ans : 9 % Exonération au bout de 22 ans Abattement : Idem IR Exonération au bout de 22 ans Abattement : idem IR De 34,5 % à 44,5 % sans abattement pour délai de détention à 0 % après 30 ans de délai de détention 28

29 Abattement exceptionnel de 25 % (à confirmer par LDF 2014 définitive) - Pour les cessions d immeubles bâtis réalisées entre le 1 er septembre 2013 et le 31 août Ne s appliquerait pas : aux cessions de terrains à bâtir aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (cession de parts de SCI par exemple) aux cessions à un membre de la famille ou à une personne morale dont le cédant ou un membre de sa famille est associé - S appliquerait sur la plus-value nette imposable après l abattement pour délai de détention 29

30 Taux d imposition de la plus-value pour un résident suisse : 19 % ou 33,33 %? En faveur du 19 % : Conseil d Etat 20 novembre 2013 n : pour des cessions de de participations par un résident suisse dans deux sociétés à prépondérance immobilière en France, une soumise à l IS, l autre non soumise à l IS Motif : article 15,4 de la convention sur l égalité de traitement des plus-values immobilières Prélèvements sociaux et non résidents Procédure d infraction en cours par la Commission européenne à l encontre de la France La CSG sur les revenus fonciers des non résidents n est pas déductible. 30

31 1 ère cession d une habitation en France par un non-résident Modification prévue dans la loi de finances pour 2014 pour les cessions à compter du 1 er janvier 2014 (texte non définitif) Point positif : lever la condition tenant à la libre disposition du bien cédé depuis le 1 er janvier N-1 dès lors que la cession intervient dans les cinq années suivant celle du départ de France Point négatif : plafonner le montant de la plus-value exonérée à de plus-value nette imposable (après abattement pour durée de détention et abattement de 25%) Les contribuables ayant bénéficié de l exonération du 1 er janvier 2006 au 31 décembre 2013 ne pourront en bénéficier de nouveau. 31

32 1.3 : ISF et biens immobiliers Article 24 de la convention modifié par l avenant du 22 juillet 1997 Imposition des biens immobiliers et des sociétés à prépondérance immobilière dans l Etat de situation des biens Bien immobilier en France détenu par un résident suisse : déclaration et imposition en France et déclaration en Suisse pour le calcul du taux effectif d imposition (hors imposition forfaitaire suisse) Bien immobilier en Suisse détenu par un résident de France : imposition en Suisse et imposition en France avec crédit d impôt égal à l impôt payé en Suisse 32

33 1.4 : Droits de succession et biens immobiliers Convention actuelle du 31 décembre 1953 Détention directe des biens immobiliers : imposition en France Détention des biens immobiliers via une société : imposition en Suisse dans l Etat du domicile du défunt Nouvelle convention signée le 11 juillet 2013 Succession d un défunt domicilié en Suisse avec des parts de société à prépondérance immobilière ou des parts de société qu il contrôle avec un actif représentant plus de 33,33 % en immobilier : imposition en France (même pour des héritiers non résidents de France) Héritiers résidents de France depuis au moins 8 ans sur les 10 ans avant le décès : imposition en France de toute la succession (mobilière et immobilière) avec crédit de l impôt payé en Suisse 33

34 1.5 : Opportunités d interposer une société entre le bien immobilier et le contribuable résident de Suisse 34 Impôt sur les revenus Impôt sur les plus-values ISF Droits de succession Détention directe Imposition en France Imposition en France Imposition en France de l actif immobilier moins les dettes bancaires Imposition en France Détention via une société Imposition en France (revenus fonciers ou IS selon la société) Imposition en France avec risque de taux de 33,33 % au lieu de 19 % en cas de vente par une SCI Imposition en France sans déduction des comptes courants dans la valorisation Imposition en Suisse dans la convention actuelle, en France dans la nouvelle convention si la société est à prépondérance immobilière ou a plus de 33 % d actifs immobiliers en France

35 2 : Fiscalité immobilière Canton de Vaud (donnée à titre indicatif) Droits d enregistrement : 2,2 % Canton + 50 % maximum commune, soit 3,3 % Impôt sur les revenus immobiliers : Barèmes d imposition ordinaire (fédéral + cantonal + communal) Impôt sur les plus-values immobilières : Taux dégressif cantonal en fonction de la durée de détention (de 30 % moins d 1 an de détention à 7 % dès 24 ans de détention) ISF et droits de succession : barèmes d imposition ordinaire 35

36 36 Avez-vous des questions?

37 Votre interlocuteur en Suisse : Nicolas PAILLARD Transatlantique Private Wealth Genève SA Avenue de Champel n 29, Genève 1206 T.: M.: nicolas.paillard@transatlantiqueprivatewealth.ch 37

38 Merci de votre attention! P A R I S B R U X E L L ES G E N È V E H O N G K O N G L O N D R E S L U X E M BO U R G N E W Y O R K S I N G A P O U R 26, avenue Franklin D. Roosevelt Paris Cedex 08