VICES CACHÉS ET APPARENTS : QUELLE EST VOTRE RESPONSABILITÉ?

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1 VICES CACHÉS ET APPARENTS : QUELLE EST VOTRE RESPONSABILITÉ? Par Me Yves Tourangeau Dans le cadre du Colloque de l OACIQ sur les inondations, 30 novembre Introduction 1.1 Buts de la conférence : Survol des principes en matière de garantie de qualité du vendeur; Rappel des obligations des courtiers immobiliers en cette matière; Étude de cas 1.2 Nous ne traiterons pas des autres garanties et obligations du vendeur, tel que la garantie de propriété ou l obligation de délivrance; 2. Obligations des parties au contrat de vente 2.1 Le vendeur Article 1726 C.c.Q. : Le vendeur garantit que l immeuble est exempt de vices cachés. Il s agit de la garantie de qualité du vendeur : «1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» Pour être visé par la garantie de qualité du vendeur, un vice doit remplir quatre conditions. Le vice doit être :

2 /2 1- Grave : suffisamment grave pour affecter l usage de l immeuble ou sa valeur, à un point tel que l acheteur n aurait pas acheté ou aurait donné un prix moindre s il avait connu le vice; 2- Antérieur à la vente : Le vice doit exister avant la vente, bien qu il ait pu se manifester uniquement après la vente; 3- Caché : le vice n est pas apparent. Il n est pas décelable par un examen poussé mais raisonnable de l immeuble par l acheteur. On ne doit pas avoir à démolir des murs ou faire appel à un expert pour le découvrir; 4- Inconnu de l acheteur : l acheteur ne doit pas avoir été informé du vice, par exemple par le biais d une déclaration du vendeur ou une inspection préachat; L ignorance du vice par le vendeur n empêche pas l application de la garantie. Toutefois, un vendeur qui connaît le vice, mais fait défaut de le divulguer pourra être condamné aux dommages subis par l acheteur en plus d une diminution de prix ou de l annulation de la vente; 2.2 L acheteur L acheteur doit examiner l immeuble. Il s agit d un examen sérieux et poussé; L acheteur n a toutefois pas à engager un expert pour inspecter le bien. Cependant, cette règle reçoit exception lorsque des indices sont présents qui laissent suspecter la présence d un vice ou alors dans certaines circonstances, tel que l achat d un immeuble ancestral; Dans tous les cas, lorsque l acheteur mandate un expert qui procède à une inspection préachat et que cet expert fait des recommandations de vérifications ou expertises additionnelles, l acheteur ne peut les ignorer;

3 / Cependant, si le vendeur rassure indûment l acheteur sur l état de l immeuble ou sur les indices de la présence d un vice, ce qui serait autrement un vice apparent peut devenir un vice «juridiquement caché»; 3. Portée des clauses de garantie légale et de limitation de garantie (articles 1732 et 1733 C.c.Q.) 3.1 La garantie légale La garantie légale s applique d emblée. Il n est pas nécessaire de prévoir une stipulation à cet égard; Pour exclure la garantie légale, il faut une stipulation à cette effet; La garantie légale peut-être exclue en tout ou en partie, mais en aucun cas le vendeur peut se dégager de ses faits personnels : «1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels.» 3.2 Les clauses de limitations de garantie L article 1733 C.c.Q. stipule : «1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel.» Selon la jurisprudence de la Cour d appel du Québec dans Garage Robert Inc. c Québec inc., REJB , Roussel c. Caisse Desjardins de Sainte-Foy, REJB , Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42, il existe une différence entre une clause stipulant que la vente est faite

4 /4 «sans garantie légale» et une clause «sans garantie légale, aux risques et périls de l acheteur»; La clause «sans garantie légale» signifie que le vendeur ne sera pas responsable des vices cachés. Toutefois, le vendeur demeure tenu des vices qu il connaît ou ne peut ignorer. Seuls les vices cachés, inconnus du vendeur, sont exclus. Le vendeur demeure donc tenu de divulguer les vices qu il connaît; La clause «sans garantie légale aux risques et périls de l acheteur» irait plus loin. Elle permettrait même au vendeur d exclure les vices connus de lui ou suspectés et qu il n a pas révélés. Seul le vendeur non professionnel peut en bénéficier; Dans tous les cas cependant, les règles générales relatives au contrat demeurent. L acheteur pourrait demander l annulation de la vente en cas d erreur, par exemple causé par le dol du vendeur. La clause pourrait aussi être écartée en cas de faute lourde ou intentionnelle, selon l article 1474 C.c.Q.; Donc, en aucun cas n est-il permis au vendeur de mentir et de donner de fausses informations à l acheteur quant à l état de l immeuble; Cependant, dans une affaire récente, Services administratifs MFO et Associés c. Services J. Demers Inc., EYB , la Cour supérieure semble avoir considéré que pour qu une clause «sans garantie légale aux risques et périls de l acheteur» soit valable, le vendeur doit divulguer les vices qu il connaît et l acheteur doit accepter d acheter à ses risques et périls. 4. Le courtier dans tout cela, quelles sont ses obligations en matière de vices cachés? 4.1 Les obligations en bref Le courtier immobilier a une obligation de vérification;

5 / Le courtier doit inspecter l immeuble afin d en relever les caractéristiques. Le courtier n est pas tenu de découvrir les vices cachés, mais il doit déceler les vices apparents. Son examen est différent de celui d un expert en bâtiment, ingénieur ou architecte; - Dumoulin c. Blais, REJB (C.Q.) - Papineau c. Sigouin, EYB (C.Q.) - Lucie St-Jean c. Taverne au coin de la 2 inc., EYB (C.S.) Le courtier doit questionner son client sur l état de l immeuble et obtenir ses déclarations et les consigner dans les formulaires appropriés; - Servant c. Roy, EYB (C.S.) - Baribeau c. Grandmaître, EYB (C.Q.) Le courtier doit vérifier les informations qu il transmet aux tiers par le biais de la fiche descriptive ou des formulaires qu il fait remplir (ex. contrat de courtage, promesse d achat, déclaration du vendeur ). Il doit obtenir la documentation pertinente (factures, permis, lettre de conformité, garantie, etc.); Le courtier immobilier a aussi une obligation de conseil. Il doit notamment conseiller à son client ou aux parties de mandater un expert lorsque nécessaire. Il doit conseiller son client ou les parties sur des sujets qui sont du ressort habituel du courtage immobilier et les référer à des spécialistes pour les questions problématiques qui ne sont pas du ressort du courtage immobilier; - Lucie St-Jean c. Taverne au coin de la 2 inc., EYB (C.S.) - Mercier c. Bernier, EYB (C.S.)

6 / En tant que professionnel, le courtier a généralement une obligation de moyen. Il doit agir comme tout autre courtier immobilier prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances; Voir le passage suivant de la décision rendue par l honorable juge Denis Charette en 1994 dans Papineau c. Sigouin, EYB (C.Q.), qui résume bien les obligations du courtier immobilier en matière de vice caché; 4.2 Étude de cas «23. Le courtier immobilier est un spécialiste en immeuble. Il a l'obligation de conseiller son client vendeur et de le représenter adéquatement dans les négociations et la transaction. Le courtier doit s'assurer des caractéristiques de l'immeuble qu'il propose en vente, de ses qualités et de ses défauts. Il doit faire plus qu'une courte visite de l'immeuble. Il ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client, puisque ce dernier n'est pas un expert en la matière. Le courtier, qui est un expert, est plus en mesure que son client d'établir en quels matériaux sont les différentes composantes de la maison. 24. Certes, l'obligation du courtier ne va pas jusqu'à défaire des murs ou des composantes de la maison pour en vérifier toutes les caractéristiques. Il n'a pas l'obligation d'un expert architecte, ingénieur ou constructeur, lorsqu'il fait une expertise. De même son examen de l'immeuble n'est pas de la même nature que l'inspection préalable à l'achat de l'immeuble. L'inspecteur qui visite l'immeuble avant l'achat doit vérifier les défauts de la maison. Le courtier doit plutôt vérifier les caractéristiques de la maison, mais cela implique aussi, mais plus sommairement, les défauts et les qualités de la maison. Le courtier a besoin d'un tel examen pour pouvoir représenter adéquatement le vendeur vis-à-vis un acheteur potentiel, et éviter à son client des recours éventuels fondés sur vices cachés.» Les connaissances techniques et scientifiques - Mercier c. Bernier, EYB (C.S.) FAITS : Le courtier immobilier reçoit un contrat de courtage pour la vente d une maison de quatre chambres;

7 /7 La propriété a une fosse septique; Les acheteurs-défendeurs transmettent une offre d achat conditionnelle notamment à l émission d un certificat de conformité de la municipalité en vue de l ajout d une cinquième chambre à coucher; L acheteur demande au courtier immobilier d obtenir auprès des autorités municipales une confirmation de la possibilité d ajout d une cinquième chambre; Les représentants de la municipalité confirment verbalement au courtier immobilier que la propriété est conforme pour permettre l ajout d une cinquième chambre; Après l achat, les représentants de la municipalité informent l acheteur que le gallonage de la fosse septique n est pas suffisant pour permettre dans l état actuel l ajout d une cinquième chambre; Les acheteurs poursuivent le vendeur et le courtier immobilier. DÉCISION : Le courtier immobilier est un spécialiste dans sa sphère d activités et doit agir avec prudence et diligence, dans l intérêt des clients. Il n a pas l obligation de découvrir les vices cachés d un immeuble ni de conseiller sur des questions qui ne sont pas du ressort habituel du courtage immobilier. En l espèce, le courtier immobilier avait mandat de vendre une propriété de quatre chambres. Il n avait pas à vérifier si le gallonage de la fosse septique était suffisant pour l ajout de chambres.

8 /8 Il n avait pas à obtenir une confirmation de la municipalité par écrit. Il n est pas responsable de l information erronée reçue de la ville. - Marquis c. Morrissette, EYB (C.S.) FAITS : Le courtier immobilier obtient un contrat de courtage pour la vente de la propriété des défendeurs; Les vendeurs mentionnent au courtier immobilier que le toit a été refait à neuf en bardeaux d asphalte suite à un problème d infiltrations d eau survenues quelques années avant; Lors de sa visite, le courtier immobilier ne peut voir le toit qui est recouvert de neige; Le courtier immobilier prépare une fiche descriptive dans laquelle il indique que la toiture est en bardeaux d asphalte et que le toit est neuf; La demanderesse présente une promesse d achat sur l immeuble puis le fait inspecter; Lors de l inspection, les vendeurs répondent à un questionnaire et divulguent les infiltrations d eau antérieures et la réparation du toit; L inspecteur mentionne dans son rapport qu il n a pas pu procéder à l inspection du toit en raison de la neige, mais qu il a vu que le revêtement consistait en du bardeau d asphalte qu il a qualifié comme étant neuf; Après l achat, le toit de la maison coule à quelques reprises;

9 /9 L acheteur mandate un expert qui conclut que la conception et la fabrication du toit sont défectueuses. La très faible pente du toit ne permettait pas d utiliser des bardeaux d asphalte; La demanderesse poursuit en vices cachés le vendeur et le courtier immobilier. DÉCISION : Le courtier immobilier a indiqué que le toit était fait en bardeaux d asphalte ce qui était vrai; Le courtier immobilier n était pas tenu de posséder l expertise nécessaire afin d établir qu un toit à très faible pente ne devait pas être construit de la même manière qu un toit à faible pente et de déceler par luimême un tel problème. De surcroît, il s est comporté conformément aux règles de déontologie en exigeant des vendeurs qu ils divulguent le problème d infiltrations d eau antérieures et les réparations effectuées et en demandant que la vente soit conditionnelle à une inspection. - Di Cesare c. Sciarraba, EYB (C.Q. Division des petites créances) FAITS : Le vendeur, dont la compagnie a construit la résidence moins d un an auparavant, retient les services du courtier immobilier pour vendre celle-ci; Dans la fiche descriptive, le courtier immobilier indique que l immeuble est muni d une thermopompe; Les demandeurs visitent la propriété et font une offre d achat qui est acceptée;

10 /10 L offre d achat est conditionnelle à une inspection préachat, qui aura lieu; Dans son rapport, l inspecteur mentionne qu il y a une thermopompe; Après l achat, l acheteur se rend compte que l unité qui a été présentée comme une thermopompe est en fait une unité de climatisation; Il est admis que l unité de climatisation en cause ressemble à une thermopompe; Au sujet de la thermopompe, le vendeur n avait aucune facture ou livret d instructions et le courtier immobilier s est donc fié à la parole du vendeur constructeur; L acheteur présente une réclamation en diminution de prix vu l absence de thermopompe. DÉCISION : L une des plus importantes obligations qui incombent au courtier immobilier est l obligation de vérification. L obligation du courtier immobilier ne va pas jusqu à défaire les murs ou les composantes de la maison pour en vérifier toutes les caractéristiques. Il n a pas l obligation d un expert architecte, d un ingénieur ou d un constructeur. Toutefois, selon le tribunal, en l absence d une confirmation raisonnable de la part du vendeur, le courtier immobilier avait l obligation de pousser ses vérifications, ce qu il n a pas fait. Le tribunal a jugé que le courtier immobilier aurait dû faire fonctionner l unité présentée comme une thermopompe pour s assurer qu elle générait tant du froid que de la chaleur, ce qu il n a pas fait.

11 /11 Le tribunal a retenu la responsabilité extracontractuelle du courtier immobilier envers l acheteur Les rapports d inspection défavorables - Béland c. Pilotte, AZ FAITS : Un courtier immobilier obtient le mandat de vendre une propriété; Le courtier immobilier reçoit une offre d achat qui finalement ne donnera pas lieu à une vente en raison du fait que des déficiences sont notées dans le rapport préachat; Le courtier immobilier reçoit copie du rapport d inspection défavorable, en conserve une copie à son dossier et en remet une copie au vendeur. Il y a mention de reproduction interdite dans le rapport d inspection; Le courtier immobilier suggère à son client de mandater un expert pour la confection d un autre rapport, ce qui est fait; Alors que le premier rapport d inspection recommandait de vérifier l entretoit, le deuxième rapport obtenu par le vendeur n en fait pas mention; Seul le deuxième rapport est remis au promettantacheteur subséquent; Après l achat, un vice est découvert dans l entretoit en plus d autres vices; Les acheteurs poursuivent en vices cachés;

12 /12 DÉCISION : Les vendeurs auraient pu informer les acheteurs des recommandations contenues au premier rapport d inspection ayant mené à l annulation d une promesse d achat par le biais de la clause 6.1 de la promesse d achat ayant trait aux déclarations du vendeur. Les vendeurs avaient l obligation de divulguer le contenu du rapport de la première inspection. Le courtier immobilier avait lui aussi l obligation de divulguer le contenu des deux rapports. Il aurait dû divulguer aux acheteurs la recommandation du premier expert de vérifier l entretoit et l état de la structure. La décision ne mentionne pas si le courtier immobilier aurait dû remettre copie du rapport cependant. - Ferlatte c. Ménard, EYB (C.S.) FAITS : Le 10 avril 2002, les demandeurs achètent une maison unifamiliale appartenant à la défenderesse; Dans les jours qui suivent la signature de l acte de vente, les demandeurs découvrent plusieurs vices; Les demandeurs poursuivent en vices cachés les vendeurs, de même que les courtiers immobiliers impliqués dans la transaction; La preuve révèle qu avant l offre d achat des demandeurs, une autre offre d achat avait été annulée en raison d un rapport d inspection préachat défavorable;

13 /13 Le tribunal a retenu des versions contradictoires que le courtier immobilier du vendeur n avait pas divulgué le contenu du rapport d inspection préachat défavorable aux demandeurs et à leur courtier immobilier; DÉCISION : La vente a été annulée car le vendeur avait l obligation de divulguer la situation aux acheteurs, ce qu il n a pas fait. Le courtier immobilier du vendeur a été tenu responsable pour n avoir pas informé les acheteurs d un facteur susceptible d affecter défavorablement la transaction qui était à sa connaissance. L action a été rejetée contre le courtier immobilier de l acheteur La pyrite et les autres phénomènes régionaux - Gaspary c. Charland, 2005 CanLII 3533 (C.Q., Division des petites créances) FAITS : Les demandeurs réclament un montant représentant le coût d un test de pyrite qu ils ont dû faire effectuer dans le but de vendre leur propriété qu ils avaient achetée quelques années auparavant par l entremise du courtier immobilier défendeur; Les demandeurs reprochent au courtier immobilier défendeur de ne pas les avoir avisés à l époque, lors de l achat de la résidence, du problème de pyrite présent dans la région de St-Hubert et la nécessité de procéder à un test de pyrite;

14 /14 DÉCISION : Le tribunal a conclu que dès 1999, l ACAIQ enjoignait ses membres à informer leurs clients situés dans des zones à risque, des problèmes causés par la pyrite et de recommander une analyse. Le tribunal a cité un bulletin de l ACAIQ daté du 1 er mars 1999 disponible sur le site Internet de cette dernière. Le tribunal a conclut que compte tenu de la directive de l ACAIQ en 1999, le courtier immobilier a manqué à son devoir d information à l égard des demandeurs lors de la transaction immobilière initiale. S il les avait bien informés à l époque, les frais d un test de pyrite auraient probablement été assumés par le vendeur. Le courtier immobilier a été condamné à rembourser les frais du test de pyrite. - Lévesque c. Vallée, 2007 QCCQ (C.Q., Division des petites créances) FAITS : Le 5 mars 2006, la demanderesse signe une promesse d achat relativement à un immeuble situé à St-Amable dont la défenderesse était le courtier immobilier inscripteur; Entre la date de la conclusion de la promesse d achat et la date prévue pour la signature de l acte notarié, la demanderesse découvre, en écoutant une émission d informations, que certains endroits de la région de St-Amable présentent des problèmes au niveau de la capacité portante du sol; Suite à cette information, la demanderesse procède de concert avec les propriétaires de l immeuble à une

15 /15 expertise relative à la capacité portante du sol qui a confirmé que le sol sur lequel était bâti l immeuble n était pas en mesure de supporter sa charge; L achat a été annulé; L acheteuse demanderesse réclame des dommages reliés à l annulation de cette promesse d achat au courtier immobilier inscripteur; DÉCISION : Le tribunal a retenu que le courtier immobilier ignorait qu il y avait des problèmes relatifs à la capacité portante du sol dans la région de St-Amable. Le tribunal a conclu que des problèmes de capacité portante du sol dans la région de St-Amable ne faisaient pas l objet de règles normalisées de l ACAIQ à suivre par les courtiers immobiliers, tel que c était le cas avec la pyrite. Le tribunal a considéré qu il était déraisonnable d imposer à un agent immobilier, qui ne soupçonne aucun problème, de faire des démarches systématiques auprès d une municipalité pour s enquérir des problèmes éventuels de sol relativement à une propriété donnée. Cela irait au-delà de la règle de prudence et diligence raisonnable prévue à l article 2100 C.c.Q. L action a été rejetée. 5. L importance et la portée de la Déclaration du vendeur 5.1 L utilisation du formulaire Déclaration du vendeur sur l immeuble n est pas obligatoire. Il s agit d un formulaire fortement recommandé; - Dufour c. Tétreault, EYB (C.Q.)

16 / En faisant compléter une Déclaration du vendeur, le courtier immobilier : S assure que le vendeur répond à des questions précises sur des sujets précis sur l état de l immeuble en plus d une question générale; S assure que son client a une preuve des déclarations effectuées; Se ménage lui-même une preuve de ce que le vendeur lui a ou ne lui a pas divulgué; Oriente ses vérifications et s assure d obtenir les documents pertinents; En la remettant à l acheteur, s assure que ce dernier est informé des déclarations du vendeur et que le vendeur a bien rempli son devoir de divulgation. 5.3 Une fois complétée, la Déclaration du vendeur doit évidemment être remise à l acheteur, et ce, en temps opportun, par exemple avant l inspection préachat; - Baribeau c. Grandmaître, EYB (C.Q.) - Haddi c. Durocher, 2010 QCCQ Le courtier immobilier devrait obtenir la signature de l acheteur dans la section accusé-réception contenue à la Déclaration du vendeur; 5.5 Le courtier doit-il vérifier toutes et chacune des réponses du vendeur? Selon la Cour supérieure dans l affaire Turgeon c. Boutin, EYB , la réponse serait non; 6. Conclusion G:\Forum\028\Conférences\Conférence pour YT\Vices cachés et apparents, Colloque sur les inondations docx