CARNET DE BORD DE LA SORTIE D USUFRUIT

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1 CARNET DE BORD DE LA SORTIE D USUFRUIT 1 er partenaire des acteurs de l Habitat pour l Usufruit Locatif Social

2 LES ACTEURS DE L USUFRUIT LOCATIF SOCIAL PERL et l Usufruit Locatif Social Un engagement sur la durée Augmenter l offre locative sociale et intermédiaire dans les agglomérations en tension foncière : un enjeu majeur auquel le modèle PERL d Usufruit Locatif Social (ULS) apporte sa pierre depuis de nombreuses années. En partenariat avec les bailleurs et les collectivités locales, l ULS mobilise l épargne des particuliers qui acquièrent la nue-propriété de logements, tandis que les bailleurs sociaux, usufruitiers pour une période d au moins 15 ans, assurent la gestion locative et l entretien des immeubles. Novateur et d une grande souplesse, ce mode de financement a ainsi permis de produire de nombreux logements supplémentaires dans les territoires en fort déficit locatif. Créateur de ce modèle encadré par le législateur, PERL accompagne les bailleursusufruitiers dans une démarche partenariale constante tout au long de l usufruit. Et propose aujourd hui, à travers ce «carnet de bord», les modalités opérationnelles pour aborder sereinement son échéance, dans le plein respect des intérêts de tous. Alain Laurier Président de PERL Une transition inscrite dans le modèle de l ULS Le bailleur social est usufruitier pour une durée définie contractuellement, pendant laquelle il assure la gestion locative des logements. À l échéance, il organise la suite du parcours résidentiel des locataires et la restitution des logements aux nouveaux pleins-propriétaires, selon les conditions prévues par le CCH et la convention d usufruit signée dès l origine avec les nus-propriétaires. Le locataire, désigné par les procédures habituelles d attribution, occupe le logement avec un bail conclu dans le cadre d une convention d usufruit temporaire. Le terme du bail correspond au jour de la fin d usufruit. Le nu-propriétaire (jusqu alors «possesseur des seuls murs») devient, à l extinction de l usufruit, plein-propriétaire du bien qu il peut alors occuper, vendre ou louer.

3 POUR ARRIVER À BON PORT, UN MAÎTRE-MOT : L ANTICIPATION LES 2 MISSIONS DU BAILLEUR EN FIN D USUFRUIT Organiser pour les locataires en place une nouvelle étape de leur parcours résidentiel. Restituer l immeuble et les appartements aux nouveaux pleins-propriétaires, selon les conditions prévues dans la convention d usufruit.

4 LES 4 GRANDES ÉTAPES D UNE TRANSITION RÉUSSIE Les missions du bailleur vis-à-vis des locataires et des futurs pleins-propriétaires s organisent autour de 4 grandes thématiques : 1. Sécuriser le cadre juridique de la transition 2. Anticiper la suite du parcours résidentiel des locataires 3. Respecter le formalisme du CCH 4. Restituer l immeuble et les logements aux nouveaux pleins-propriétaires PERL propose à ses partenaires bailleurs-usufruitiers de contractualiser cette anticipation du processus de fin d usufruit en l inscrivant dans la convention d usufruit.

5 LE CALENDRIER DES PHASES-CLÉS SORTIE D USUFRUIT J : État des lieux contradictoire entre le bailleur et les nus-propriétaires. J - 3 mois : Le cas échéant, proposition officielle d offre de relogement du bailleur aux locataires. J - 6 mois : Courrier officiel des nus-propriétaires faisant état de leur décision aux locataires. J - 7 mois : Dénonciation de la convention APL et des réservations ministère. J - 12 mois : Courrier officiel du bailleur informant locataires et nus-propriétaires. J - 24 mois : État des lieux des conventions APL, des réservations ministère et des marchés sur l immeuble. Courrier de rappel aux locataires sur la nature juridique de leur bail. Analyse de la situation des locataires et du projet des nus-propriétaires. Audit technique des biens et début des travaux prévus à cette date dans la convention d usufruit. DÉBUT DU PROCESSUS Réunion de cadrage et de lancement du processus avec l équipe PERL. Constitution par le bailleur-usufruitier d une équipe référente. Vérification de la conformité des baux et inventaire des lots détenus en usufruit. Lancement d une enquête sur la situation sociale des locataires.

6 1. SÉCURISER LE CADRE JURIDIQUE DE LA TRANSITION

7 ANTICIPER L EXTINCTION DES CONVENTIONS ET CONTRATS Vérifier la conformité du bail du locataire. Dès le lancement du processus d anticipation, le bailleurusufruitier vérifie la conformité des baux signés avec les locataires occupant les logements détenus en usufruit. Analyser la convention d usufruit. À la demande du bailleur-usufruitier, PERL peut apporter son expertise sur les modalités de dénouement de l usufruit telles que prévues dans la convention d usufruit et notamment sur d éventuelles clauses contractuelles spécifiques. Afin d éviter un renouvellement tacite de la convention APL et des conventions de réservations avec les ministères au-delà de la période d usufruit, le bailleur-usufruitier lance 2 ans avant l échéance une procédure de revue des différentes conventions. La dénonciation proprement dite de la convention APL doit expressément être notifiée au moins 6 mois avant la fin d usufruit. Les références juridiques à prendre en compte Article L253-2, al. 2 du CCH : «[les biens démembrés] peuvent faire l objet d une convention mentionnée à l article L , conclue pour une durée identique à celle de l usufruit.» Extrait de l article 2 de la convention APL-type (annexe I à l article R353-1 du CCH) : «A défaut de résiliation expresse notifiée au moins six mois avant cette date, la convention est renouvelée par tacite reconduction par périodes triennales prenant effet à compter de sa date d expiration.» 1. CADRE JURIDIQUE DE LA TRANSITION 3. FORMALISME DU CCH 2. PARCOURS RÉSIDENTIEL DES LOCATAIRES 4. RESTITUTION DE L IMMEUBLE

8 2. LE PARCOURS RÉSIDENTIEL DES LOCATAIRES

9 ORGANISER LA SUITE DU PARCOURS RÉSIDENTIEL DES LOCATAIRES Anticiper les dispositions prévues par la loi en engageant les démarches à 2 ans du terme de l usufruit permet de mener à bien ce processus et, par une meilleure concertation avec le nu-propriétaire, d offrir aux locataires en place une solution optimale. La mise en place de la suite du parcours résidentiel du locataire commence dès le lancement du processus d anticipation par un rappel des particularités du statut juridique de son bail et de sa date d expiration. Connaître la situation des locataires. Identifier le projet du nu-propriétaire. Anticiper le parcours résidentiel : proposition de relogement par le bailleur social, proposition de nouveau bail par le nu-propriétaire. 3. FORMALISME DU CCH 2. PARCOURS RÉSIDENTIEL DES LOCATAIRES 4. RESTITUTION DE L IMMEUBLE

10 LA MATRICE DES CHOIX DU LOCATAIRE EN FIN D USUFRUIT Le cadre et les conditions de ces choix sont définis par l article L du Code de la Construction et de l Habitation. LES 3 OPTIONS DU FUTUR PLEIN-PROPRIÉTAIRE LE LOCATAIRE EST SOUS PLAFONDS DE RESSOURCES LE LOCATAIRE N EST PLUS SOUS PLAFONDS DE RESSOURCES LOUER AU LOCATAIRE EN PLACE Le locataire peut au choix : Signer un nouveau bail loi 89 avec le nouveau plein-propriétaire Accepter l offre de relogement du bailleur Rechercher un logement par lui-même Le locataire peut au choix : Signer un nouveau bail loi 89 avec le nouveau plein-propriétaire Rechercher un logement par lui-même VENDRE LE LOGEMENT Le locataire peut au choix : Accepter l offre de relogement du bailleur Rechercher un logement par lui-même Exercer son droit de préemption Le locataire peut au choix : Rechercher un logement par lui-même Exercer son droit de préemption OCCUPER LE LOGEMENT Le locataire peut au choix : Accepter l offre de relogement du bailleur Rechercher un logement par lui-même Le locataire recherche un logement par lui-même

11 CONNAÎTRE LA SITUATION DU LOCATAIRE POUR DÉFINIR LES CRITÈRES DE RELOGEMENT Par une enquête sociale, le bailleur-usufruitier analyse la situation locative des occupants des appartements. Il définit les critères des offres de relogement au travers d une «Charte de relogement», réalisée en coordination avec les éventuels représentants des locataires et le service Habitat de la mairie. IDENTIFIER LA DÉCISION DU NU-PROPRIÉTAIRE En coordination avec le syndic de l immeuble, le bailleur-usufruitier actualise les coordonnées des nus-propriétaires. En dialoguant avec le nu-propriétaire, il identifie l option (louer, vendre ou occuper) que celui-ci souhaite mettre en œuvre, pour anticiper la nature de sa future proposition au locataire. GÉRER LA SUITE DU PARCOURS RÉSIDENTIEL DU LOCATAIRE Une équipe de gestion locative est désignée comme référent unique des locataires et des nus-propriétaires durant toute la phase de transition. Elle organise un suivi personnalisé de la situation des locataires, tient compte de leurs souhaits d évolution résidentielle et établit des propositions de relogement après analyse de l enquête réalisée et de la décision du nu-propriétaire. La mission d accompagnement du bailleur-usufuitier le conduit à orienter les locataires au-dessus des plafonds de ressources vers les nus-propriétaires ayant le projet de louer ou de vendre. 3. FORMALISME DU CCH 2. PARCOURS RÉSIDENTIEL DES LOCATAIRES 4. RESTITUTION DE L IMMEUBLE

12 3. MAÎTRISER LE FORMALISME DU CCH En complément des actions concrètes d anticipation de la transition résidentielle des locataires, le Code de la Construction et de l Habitation impose un formalisme dans les échanges entre les parties en présence. Ces dispositions sont à respecter impérativement pour entériner le processus de concertation.

13 1 AN AVANT LA DATE OFFICIELLE DE FIN D USUFRUIT : INFORMATION DES PARTIES-PRENANTES Conformément aux dispositions de l article L I du Code de la Construction et de l Habitation, un an avant l extinction de l usufruit, l usufruitier sera tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l article L L usufruitier-bailleur envoie un courrier* à chaque nu-propriétaire et à chaque locataire rappelant les options possibles entre eux et leurs conditions d application. L Article L253-6 du Code de la Construction et de l Habitation dispose : «I. - Un an avant l extinction de l usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l article L » ( ) «Le non-respect par l usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.» 6 MOIS AVANT LA DATE OFFICIELLE DE FIN D USUFRUIT : DÉCISION DU NU-PROPRIÉTAIRE À cette date, le nu-propriétaire est légalement tenu d officialiser sa décision par courrier* au locataire et notamment de donner congé en cas de future occupation ou de vente du logement, ou de proposer la conclusion d un nouveau bail conforme à la loi de juillet 89. L anticipation nécessaire à cette décision se formalise 6 mois avant l échéance. L article L du Code de la Construction et de l Habitation dispose : «Six mois avant l extinction de l usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d avis de réception, peut :. (...) soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l usufruit, conforme aux dispositions de la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre 1986 ;. soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l article 15 de la loi n du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire. La notification reproduit les termes du II de l article L et de l article L » 3 MOIS AVANT LA DATE OFFICIELLE DE FIN D USUFRUIT : PROPOSITION DE RELOGEMENT DU BAILLEUR C est 3 mois avant la fin d usufruit que le bailleur doit officiellement faire une proposition* de relogement (selon les conditions du CCH). A nouveau, la nécessaire concertation préalable doit être formalisée par ce courrier. L article L253-6 du Code de la Construction et de l Habitation dispose : «II. - Trois mois avant l extinction de l usufruit, le bailleur propose au locataire qui n a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le non-respect par l usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.» L article R252-2 du Code de la construction et de l habitation dispose : «Les conditions de ressources mentionnées au II de l article L sont celles qui sont applicables aux ménages pour l attribution de logements financés dans les conditions des articles R à R » Conformément aux dispositions de l article L du Code précité, «Le locataire qui n a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l offre de relogement faite par l usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d occupation sur le logement à l expiration de l usufruit.» * Courrier en recommandé avec accusé de réception 3. FORMALISME DU CCH 4. RESTITUTION DE L IMMEUBLE

14 4. RESTITUER L IMMEUBLE AUX PLEINS-PROPRIÉTAIRES

15 RESTITUER L IMMEUBLE SELON LES CONDITIONS PRÉVUES En parallèle de la gestion du parcours résidentiel du locataire, le bailleur-usufruitier a pour mission de remettre les logements aux nouveaux pleins-propriétaires selon les conditions d entretien définies dans la convention d usufruit. L action engagée en collaboration avec le syndic de l immeuble s anticipe en plusieurs étapes pour préparer l état des lieux contradictoire lors de la restitution des biens : Le bailleur réalise un inventaire des lots occupés par les locataires et les compare à la nomenclature des lots détenus par les nus-propriétaires. Il procède aux éventuelles mises en conformité en cas d attribution erronée de caves ou de parkings. Il vérifie la bonne extinction à la date de fin d usufruit de l ensemble des contrats d entretien et de fourniture, qui sont à renégocier en ce sens avant la dernière date anniversaire. Un audit technique des biens en ULS est établi. Ce diagnostic permet de préparer la réalisation des obligations contractuelles de remise en bon état d habitabilité des parties privatives. Si la totalité de l immeuble est détenue en usufruit par le bailleur, un audit technique peut être effectué sur l ensemble des parties communes, en collaboration avec le syndic. Ces audits font suite à l entretien préventif déployé tout au long de la période d usufruit. Le bailleur réalise les travaux d entretien des parties privatives et /ou des parties communes en conformité avec l audit réalisé et les engagements contractuels de la convention d usufruit. A l extinction de l usufruit, le nouvellement plein-propriétaire et le bailleur-usufruitier procèdent à un état des lieux contradictoire des parties privatives. Copropriété de l immeuble et action du syndic Lorsque la totalité de l immeuble est détenue en usufruit, le bailleur et le syndic préparent l activation de la copropriété. Et le syndic peut, à la fin de l usufruit, assurer un état des lieux contradictoire des parties communes. En lien avec l audit technique de l immeuble, le syndic anticipe aussi la conclusion de nouveaux contrats d entretien et de fournitures de l immeuble. 4. RESTITUTION DE L IMMEUBLE

16 DES SERVICES EXCLUSIFS POUR UN USUFRUIT SEREIN Une opération en Usufruit Locatif Social dure en moyenne 17 ans. Pour accompagner ses partenaires bailleurs-usufruitiers pendant toute la durée de l usufruit, et leur permettre d aborder sereinement son dénouement, PERL propose des services exclusifs. À l acquisition, la sécurité juridique du démembrement. Propriétaire initial de l immeuble, PERL maîtrise la totalité du processus juridique et élabore, en partenariat avec l usufruitier-bailleur, la convention notariée qui détaille les engagements d entretien des biens pendant l usufruit. Une livraison maîtrisée et des locataires satisfaits. Le bailleur-usufruitier prend directement livraison des biens après les visites d achèvement que PERL a organisées au préalable avec les nus-propriétaires en présence d un expert. En partenariat avec les bailleurs-usufruitiers, PERL mène des enquêtes de satisfaction auprès des nouveaux locataires. En 2015, 85% des locataires en ULS sont satisfaits de leur appartement et 63% de la durée de leur bail. Pendant l usufruit, une copropriété efficiente et des audits de l immeuble aux dates clés. PERL forme aux particularités de son modèle le syndic de chaque immeuble. 4 ans et 9 ans après le début d usufruit, et 2 ans avant la fin d usufruit, PERL mandate un expert pour effectuer un audit technique des parties communes de chaque immeuble. En fin d usufruit, une anticipation concertée. Deux ans avant la fin de l usufruit, PERL anticipe son dénouement en concertation avec les bailleurs-usufruitiers et les nuspropriétaires. PERL apporte également son expertise sur les conditions ou modalités spécifiques de débouclage de chaque opération. Les équipes de PERL sont à votre service. N hésitez pas à les contacter. 1 er partenaire des acteurs de l Habitat pour l Usufruit Locatif Social PERL - S.A.S. au capital de RCS Paris / Crédits photos : Monika Lewandowska /Getty Images. Document sans valeur contractuelle. Conception et réalisation : Tél : , rue Réaumur Paris - Tél. : info@perl.fr - perl.fr