ETUDE PRE-OPERATIONNELLE

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1 ETUDE PRE-OPERATIONNELLE OPERATION PROGRAMMEE D AMELIORATION DE L HABITAT DE REVITALISATION RURALE ANALYSE DIAGNOSTIC PROPOSITONS Octobre

2 S O M M A I R E PREAMBULE Page 5 Qu est-ce qu une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat? Le territoire du PAYS de ST FLOUR Méthodologie de l étude I - ANALYSE DE L HABITAT Le Parc de logements 1.2 Les résidences principales Type d occupation Taille des logements Année de construction des logements Eléments de confort et Parc Privé Potentiellement Indigne Durée d occupation Confort thermique 1.3 Les logements vacants 1.4 Patrimoine architectural Formation des villages Caractéristiques du bâti Secteurs protégés II - MARCHE DU LOGEMENT La démographie et la population 2.2 Parc HLM et parc conventionné privé 2.3 Transactions immobilières et demande locative III - DIAGNOSTIC SOCIAL Revenus des ménages 3.2 Vieillissement et accessibilité Les clubs du 3 e âge Enquête auprès des occupants des logements 3.3 Dossiers sociaux IV - DIAGNOSTICS COMMUNAUX 40 2

3 V - ANALYSE du VOLONTARIAT Bilan des dossiers Propriétaires Occupants Logements locatifs 5.2 Concertation animation - communication Communication générale Enquête auprès des occupants des logements et des propriétaires de logements vacants Les Permanences et les visites VI - LE REPERAGE DE TERRAIN Un groupement des communes au travers du développement des zones résidentielles 6.2 Un groupement des communes au travers des bâtiments à un autre usage que l habitation 6.3 Un groupement des communes au travers des logements vacants 6.4 Un groupement des communes au travers de l état du bâti 6.5 La ville de Saint-Flour, une analyse spécifique VII - LE FINANCEMENT DES TRAVAUX CHEZ LES PROPRIETAIRES OCCUPANTS Les financements Propriétaires Occupants Les visites Propriétaires Occupants Les financements existants Simulations financières 7.2 Immeubles tests Propriétaires Occupants Autres travaux, avec et sans l aide «Habiter Mieux» Transformation d usage Travaux d autonomie Petite LHI, logement occupé et vacant Bâtiments très dégradés, indignes et/ ou insalubres VIII - INVESTISSEMENT LOCATIF Les financements Propriétaires Bailleurs La subvention ANAH Les financements complémentaires Proposition d aide communautaire 8.2 Immeubles Tests, Propriétaires Bailleurs Convention sans travaux Transformation d usage Procédure RSD sur logements occupés 3

4 8.2.4 Petite LHI, insalubrité comprise entre 0.3 et Très dégradé IX - LES BESOINS et PROPOSITIONS Les besoins 9.2 Les propositions ANNEXES Glossaire Communication : Affiche, tract de l étude d OPAH, article de presse Repérage de terrain : ensemble des cartes Immeubles tests : ensemble des diagnostics IX - LES BESOINS et PROPOSITIONS Face aux besoins existants, une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat paraît un outil souhaitable afin d accompagner la politique de la Communauté de Communes du Pays de Saint-Flour, dans un souci de maintien et d accueil de populations. 4

5 9.1- Les besoins Les besoins liés aux travaux chez les propriétaires occupants à ressources modestes Les différentes analyses réalisées permettent d illustrer le besoin global en logements existants sur le territoire : - L état des logements : - Une population plus âgée et avec plus d actifs aussi : près d une personne sur 4 a plus de 60 ans (source INSEE 2007) ; - 44 % des résidences principales sont équipées d un chauffage central individuel; 25 % des ménages se chauffent avec des radiateurs électriques et 18% n ont pas de systèmes de chauffages recensés (cheminées, poêles, ), source INSEE 2007; - 12% des résidences principales n ont aucun élément de confort (Atlas ANAH 2007) contre 4.5% à l échelle de la France; résidences principales (hors HLM) sont potentiellement indignes soit 16% des RP du parc privé ; ce chiffre est pondéré de 30% ce qui porterait le nombre de résidences potentiellement indigne à environ % à 77% de résidences principales et 13% à 16% de logements vacants (source INSEE 2007 / FILOCOM 2009); - Le repérage de terrain vient confirmer la tendance perçue suite au traitement statistique avec une forte présence de bâtiments dans un état moyen dans les bourgs principaux. On recense également un nombre significatif de bâtiments très dégradés; - Pour la commune de St-Flour, le bâti dégradé se situe essentiellement dans le centre ancien. Néanmoins, la problématique du développement durable concerne l ensemble de la commune; - Le traitement des transformations d usage pourra également faire l objet d une réflexion; - Les ressources des occupants : bénéficiaires du RSA (régime général) sont recensés sur le secteur par la Caisse d Allocation Familiale. 27 bénéficiaires du RSA (régime agricole) sont suivis par une assistante sociale ; 5

6 - 77 % des ménages (3690) se situent sous les plafonds de ressources HLM (source Atlas ANAH 2007) ; Les plafonds Majorés de l ANAH représentent environ 92% des plafonds de ressources HLM. On peut donc estimer que près de 3400 ménages (71% de la population) ont des ressources inférieures aux plafonds majorés. - La mobilisation : - Une mobilisation moyenne sur les retours de questionnaires (2.8% propriétaires de logements vacants) mais très correcte sur la fréquentation des 6 permanences habitat (67 personnes, soit 11 personnes/permanence); - Plus de la moitié (53%) des personnes ayant répondu au questionnaire sont désireuses de réaliser des travaux d économie d énergie; - Sur la période d étude (6 mois), 26 visites de logements dans le cadre de demandes de subventions, ont été effectuées par le PACT Cantal : 21 dossiers propriétaires occupants (2 classés sans suite, 12 en cours de montage, 7 déposés et/ ou avec accords), 5 propriétaires bailleurs soit 14 logements (6 en attente et 8 sans suite). - Les projets des occupants : - 53% des 156 propriétaires occupants ayant retourné le questionnaire envoyé par le PACT Cantal déclarent envisager des travaux favorisant les économies d énergie (isolation, chauffage...). Parmi les personnes reçues lors des permanences habitat, 39% souhaitent réaliser ce type de travaux et 19% une réhabilitation totale pouvant comporter des travaux de développement durable. - une partie de ces logements nécessitent aussi des travaux liés à la sécurité de l installation électrique, non quantifiable % des personnes interrogées déclarent ne pas avoir de salle de bain équipée d une douche (7% ne se prononcent pas). Parmi ces personnes 3% n auraient ni baignoire ni douche, statistique qui se recoupe avec celle de l INSEE 2007 (97% de logements équipés d une baignoire et/ ou d une douche, 93 % en 1999). 22% des occupants ayant répondu au questionnaire envisagent des travaux d adaptation de leur logement (31% ne se prononcent pas). Remarque : Il apparaît que la faisabilité des projets de certains propriétaires occupants dépend fortement : - de la possibilité d assurer un accompagnement coordonné au niveau technique, financier, administratif, humain, en s accordant au rythme de ce type d opération ; 6

7 - de l équilibre du plan de financement grâce à : - des subventions majorées - de la positivité d un emprunt «social» - de l implication financière complémentaire de la collectivité - sur certains projets de lourds travaux chez des propriétaires à ressources modestes, de la gestion de la trésorerie de chantier. Ce sont actuellement les entreprises qui assurent la trésorerie en acceptant des retards de paiement! - et de la volonté de l occupant (changer les habitudes, les nuisances liés aux travaux, se conformer aux règles d urbanisme ). Soulignons donc que la majorité des conditions de faisabilité de certaines opérations ne dépendent pas uniquement de la procédure d OPAH. Elles sont prises en compte, pour partie, par le Conseil Général du Cantal (convention pour le maintien à domicile des personnes retraitées et/ ou handicapées), la MSA (convention pour l amélioration des conditions de logement de leurs ressortissants) Des besoins en logements sur 5 ans - Le desserrement du parc : Une baisse de l évolution de la taille des ménages de 2.47 h/logt (ATLAS ANAH 1999) vers 2,29 h/logement (ATLAS ANAH 2007) et représente un accroissement de 348 ménages sur cette période soit autant de résidences principales. - Remplacement du parc inadapté : - Le nombre de logements notoirement inconfortables est important. Parmi eux, un certain nombre sera abandonné après le départ de l occupant actuel, à cause soit de sa localisation, son état nécessitant des travaux trop importants, soit de l incapacité du propriétaire à engager ces travaux (c est en particulier le cas lorsqu il y a démembrement de la propriété, ou pour les propriétaires très âgés). A population égale, cette «perte» de logements doit être compensée % des logements vacants sont inoccupés depuis plus de 3 ans. 54 % des personnes ayant répondu au questionnaire pensent que le motif principal de vacance est l inconfort (source Direction des services fiscaux 2011); - Les agences immobilières ainsi que les municipalités s accordent à dire qu il y a une demande locative pour des logements en bon état; - Accueil de nouvelles populations : Les demandes en logement HLM font état en moyenne de 171 demandes par an (hors office de Clermont). Une partie de ces demandes provient de personnes extérieures au territoire. 7

8 Le développement de certaines activités sur le secteur (pôle agroenvironnemental, tourisme, zones artisanales ) devrait maintenir la venue de nouvelles populations. Au total, le besoin en logements sur la période 2012/2016 serait de 160 à 260 logements, réparti en :. accessions. locatifs publics. locatifs privés Une fourchette large de 50 à 80 locatifs privés à créer serait donc réaliste. Un des objectifs de l OPAH sera de fixer ces créations sur le recyclage de bâti existant plutôt que sur des constructions neuves afin de favoriser la revitalisation des centres bourg Un besoin important en accompagnement La réforme de l ANAH a entraîné d importantes modifications dans le montage et le traitement des dossiers. L animateur doit désormais réaliser un diagnostic complet du bâti lors de la visite imposée. Cette étape intervient avant même la constitution du dossier. Suite à cette visite du logement, le propriétaire reçoit un rapport d aide à la décision. Ce travail préalable personnalisé s inscrit dans une démarche complexe qui nécessite un temps de travail important de la part du technicien. Le document remis comporte : 1 - Le diagnostic : - une description sommaire de la situation du ménage et de son logement (calcul des surfaces ) ; - la localisation du bien et les procédures d urbanisme à effectuer (si nécessaire) ; - le résultat des grilles d évaluation du bâti (insalubrité ou dégradation) ; - en réponse au programme Habiter Mieux (PO) et l Eco conditionnalité (PB), un technicien effectue une évaluation thermique du bâti sur la base d un diagnostic énergie permettant un comparatif avant après travaux ; - définition concertée du projet (croquis éventuels) avec le propriétaire ; - pour les dossiers «adaptation», réalisation d un diagnostic autonomie avec plan d aménagement et descriptif sommaire ; 2 Le projet : - synthèse des travaux initialement prévus par le propriétaire ; - liste des travaux imposés par le financeur (normes de décence, exigences thermiques ) ; - préconisations du technicien pour améliorer au mieux le logement et bénéficier d aides spécifiques (Habiter Mieux) ; La liste des travaux sera hiérarchisée. 8

9 3 Approche financière : - estimation sommaire du montant des travaux envisagés par la Méthode d Evaluation Rapide et/ ou en se référant à la base de prix interne au service ; - estimation des subventions de l ensemble des financeurs mobilisables (ANAH, Collectivité, Conseil Général, caisse de retraite ) ; - recensement des aides indirectes (prêts sociaux, crédit d impôt, ECO prêt à taux zéro ). Plusieurs simulations seront proposées. Suite à cette étape un travail important d accompagnement du projet est engagé par l animateur en vue du dépôt du dossier, de la demande d acompte, du paiement de la subvention Compte tenu de l ampleur du travail à effectuer pour le montage, le dépôt et le suivi d un dossier, il est donc primordial de prendre en compte cette charge de travail pour mettre en place une ingénierie et une animation de qualité Les propositions Face aux besoins existants, une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat paraît un outil souhaitable afin d accompagner la politique de la Communauté de Communes en matière de maintien et d accueil de population. Les caractéristiques du territoire et en particulier le faible niveau de revenus et 9

10 l état de certains logements (très dégradés, vacants ), permettent de justifier une qualification Revitalisation Rurale pour cette OPAH. La préparation du programme d actions qui servira de trame à la future convention d OPAH RR doit maintenant clôturer l étude pré opérationnelle. Le récapitulatif suivant reprend les principaux besoins identifiés sur le territoire permettant de construire un programme d actions en adéquation avec le potentiel local Objectifs chiffrés des Propriétaires Occupants Les trois fiches suivantes reprennent quelques éléments envisageables dans le cadre d une OPAH RR sur une durée de 5 ans. Le tableau suivant reprend les principales données de référence et un ordre de grandeur de programmation : Thématique d'interventio ns ANAH Lgts très dégradés Petite LHI Décence Autonomie de la personne Autres Travaux et Précarité Energetique Habiter Mieux ménages concernés (données 2007 Atlas de l'habitat et PPPI) Environ 500 ménages occuperaient un logement potentiellement indigne (ressources des occupants croisées avec l état des logements) Environ 3400 ménages se situent sous l un des 3 plafonds de l ANAH. Près d une personne sur 4 a plus de 60 ans. 142 bénéficiaires de l APA (domicile) 930 ménages en plafonds Très modeste ou Modeste. 930 ménages en plafonds Très modeste ou Modeste. Environ 50% des occupants déclarent ne pas avoir tout le confort thermique nécessaire (absence isolation, chauffage inadapté) objectif annuel condition 8 Plafonds TM, M et Majorés soit en 5 ans 80 logements (16% du Plafonds TM, M et Majorés 8 parc concerné) Plafonds TM, M et Majorés 7 11 (24) TOTAL 34 soit en 5 ans 35 logements soit en 5 ans 55 logements soit en 5 ans 120 logements (25% du parc concerné) Sur justificatif, Plafonds TM, M et Majorés Logts non dégradés, Plafonds TM, M Travaux d économie d énergie avec gain de 25%, Plafonds TM, M PO - Proposition Répartition enveloppe ANAH sur1 an 10

11 Nombre de dossiers Type de subventions 8 LHI ou très dégradés Taux de subventions 50% plafond euros Enveloppes ANAH sur 1 ans Enveloppe Etat HABITER MIEUX sur 1 an 8 Petite LHI 50% plafond Décence euros Autonomie 50% à 35% plafond euros Autres travaux 35% à 20% plafond euros (24) Habiter mieux Part ANAH: euros/ dossier FART: euros/ dossier TOTAL Montant moyen subvention/ dossier (sur la base des immeubles tests) PO - Proposition Répartition enveloppe Communautaire sur 1 an Nombre de dossiers Type de subventions Proposition de Taux de subventions Enveloppe CCPSF sur 1 an 8 LHI ou très dégradés 5 % plafond euros Petite LHI Décence 5 % plafond euros Autonomie 5 % plafond euros Autres travaux (plafonds majorés : 10 % plafond euros exclus des aides ANAH) (24) Habiter mieux 500 euros/ dossier TOTAL PROPOSITION Opération façade (Saint Flour) Opération façade (secteur opération c ur de village) 20% plafond euros % plafond euros Objectifs chiffrés des Propriétaires Bailleurs Les différents types d intervention à prévoir sont les suivants : 11

12 Nouvelle offre par recyclage de logements vacants ou changement d usage - Logements accessibles - Logements familiaux économiques - Logements de type maison individuelle - Logements répondant à une écoconditionnalité (classement E ou D sur l étiquette énergie du DPE) Requalification du parc locatif existant : - Mise aux normes de logements (logements reconnus indécents) - Adaptation au vieillissement ou au handicap Les éléments suivants peuvent permettre de préciser les objectifs opérationnels : logements vacants recensés sur le territoire (services fiscaux 2011), plus ou moins adaptés à la location selon leur localisation et leur typologie. 58% de ces logements sont collectifs. - 5 propriétaires ont pris contact à propos d un projet de réhabilitation locative. Des visites conseils ont été réalisées dans chacun des cas. Les projets envisagés nécessitent pour la totalité des demandeurs de prévoir des travaux lourds. Le montant de l intervention permet d atteindre le plafond de travaux subventionnables par l ANAH ( ou euros de travaux). Pour l un des cinq demandeurs, son opération ne pourra pas être subventionnée car il s agit d une transformation d usage. Le tableau suivant présente un ordre de grandeur de programmation. Cet objectif ne permet pas de répondre à l ensemble des besoins décrits ci avant car il y a lieu de tenir compte du volontariat mesuré des propriétaires bailleurs (notamment en raison des taux de subventions). Thématique d'interventions ANAH objectif annuel condition Logts indignes ou très dégradés, sortie d insalubrité Petite LHI 6 Autonomie de la personne 1 Logts dégradés, décence, RSD, trans. Usage 2 TOTAL 14 5 Soit en 5 ans, 25 logements Soit en 5 ans, 30 logements Soit en 5 ans, 5 logements Soit en 5 ans, 10 logements MO obligatoire Etiquette D après travaux MO obligatoire si de travaux Etiquette E après travaux Sur justificatif locataire Etiquette E après travaux TU : voir conditions ANAH Etiquette E après travaux PB - Proposition Répartition enveloppe ANAH sur 1 an 12

13 Nombre de dossiers 5 6 Type de subventions Lgts Indignes Lgts Très dégardés Petite LHI Décence Taux de subventions Enveloppe ANAH sur 1 an 35% plafond euros % plafond euros Autonomie de la personne 35% plafond euros Lgts dégradés 25% plafond euros TOTAL Montant moyen subvention/ dossier PB - Proposition Répartition enveloppe Communautaire sur 1 an Nombre de dossiers 5 Type de subventions Lgts Indignes Lgts Très dégradés Taux de subventions Enveloppe CCPSF sur 1 an 5 % plafond euros Petite LHI 5 % plafond euros Autonomie de la personne 5% plafond euros Lgts dégradés 5 % plafond euros TOTAL SYNTHESE DES OBJECTIFS nb lgts ANAH dotation annuelle PROGRAMME HABITER MIEUX dotation annuelle CCPSF dotation annuelle PROPRIETAIRES OCCUPANTS Lgts dégradés Petite LHI Décence Autonomie Autre travaux Habiter mieux (24) TOTAL PROPRIETAIRES BAILLEURS Logements Indignes Logements Très dégradés Petite LHI Autonomie Logements dégradés TOTAL TOTAL GENERAL Actions d accompagnement directement liées à l OPAH 13

14 P Maintien des permanences habitat et élaboration d un plan de communication (affiches, tracts, panneaux ) P Fonds d aide aux propriétaires bailleurs privés Le fonds sera alimenté par la communauté de communes, et éventuellement les communes Destiné à subventionner les opérations de réhabilitation. Les objectifs suivants sont une piste de travail : - conventionnement du logement - recyclage d un logement vacant - confort thermique et maîtrise des dépenses énergétiques P Fonds d aide aux propriétaires occupants Le fonds sera alimenté par communauté de communes, et éventuellement les communes Destiné à subventionner les travaux de réhabilitation selon des conditions à préciser. Les objectifs suivants sont une piste de travail : o revenus inférieurs aux plafonds majorés ne bénéficiant pas de l ANAH PO ; o travaux sur des bâtiments dégradés ou très dégradés ; o travaux d autonomie ; o une enveloppe budgétaire doit également être réservée afin de permettre l effet de levier du programme habiter mieux (rappel 1100 euros de l ANAH auxquelles s ajoutent une aide de la collectivité). P Aide au montage des dossiers façades (si proposition retenue) sur les secteurs d opération c ur de village P Suivi du marché du logement Mise en place dans les mairies d un dispositif permettant de cerner les caractéristiques de la demande locative et le taux de satisfaction des locataires. P Prise en compte des problèmes d habitabilité dus au grand âge Actions de promotion et partenariat de terrain. Mise en relation de certains propriétaires vers les services concernés (MDPH ). P Travail en liaison avec les différents partenaires pouvant intervenir sur les projets : - SPANC ; - Architecte des Bâtiments de France ; - Mairies (services urbanismes ) ; - Réunions d informations auprès des professionnels du bâtiment (CAPEB, FFB ). 14